Altersvorsorgedepot: Die Eckdaten des neuen Gesetzes

Das Altersvorsorgedepot ersetzt die gescheiterte Riester-Rente. Der Bundestag hat das Gesetz beschlossen – Anleger können bei Brokern, Direktbanken und Filialbanken ein gefördertes Depot eröffnen.

Förderhöhe und Zulagen im Detail

Maximaleinzahlung: 3.000 Euro Eigenbeitrag pro Jahr (250 Euro/Monat). Zusätzlich fließt die staatliche Zulage ins Depot.

Grundzulage: Bis zu 600 Euro pro Jahr (bei vollem Eigenbeitrag von 3.000 Euro). Das entspricht einer sofortigen Rendite von 20 Prozent auf den Eigenbeitrag – bevor die Marktrendite überhaupt einsetzt.

Kinderzulage: 300 Euro pro kindergeldberechtigtem Kind und Jahr. Eine Familie mit 2 Kindern erhält bis zu 1.200 Euro Zulagen (600 Grund + 2x 300 Kinder) zusätzlich zum Eigenbeitrag.

Berufseinsteigerbonus: Einmalig 200 Euro für unter 25-Jährige.

Mindesteigenbeitrag: Um die volle Zulage zu erhalten, müssen 4 Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahresbruttos eingezahlt werden (mindestens 60 Euro Sockelbetrag). Wer weniger einzahlt, erhält die Zulage anteilig gekürzt.

Steuerliche Behandlung

Beiträge als Sonderausgaben absetzbar: Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt das eine zusätzliche Steuerersparnis von bis zu 1.260 Euro pro Jahr. Erträge wachsen während der Ansparphase steuerfrei. Besteuerung erst bei Auszahlung ab 65 mit dann meist niedrigerem persönlichem Steuersatz. Details berechnet der Steuerrechner auf AktienRenteRechner.de.

Keine Garantiepflicht: Anders als bei Riester gibt es keine Pflicht zur Kapitalerhaltungsgarantie. Das ermöglicht 100-Prozent-Aktienquote – der entscheidende Unterschied, der höhere Renditen erlaubt.

Auszahlungsphase – oft übersehen, aber entscheidend

Die Auszahlung kann frühestens ab dem 65. Lebensjahr erfolgen und bietet drei Optionen:

• Lebenslange Verrentung: Klassische Rentenzahlung – planbar, aber niedrige Auszahlungsraten
• Auszahlplan mit Restkapitalverrentung: Flexibler Entnahmeplan bis zum 85. Lebensjahr, danach lebenslange Restrente
• Teilauszahlung: Bis zu 30 Prozent als Einmalbetrag möglich, Rest verrentet

Wichtig: Vorzeitige Auflösung ist möglich, aber alle Zulagen und Steuervorteile werden zurückgefordert (sogenannte schädliche Verwendung). Wer die persönliche Förderhöhe berechnen möchte: Förderungs-Check auf AktienRenteRechner.de.

Rendite-Vergleich: Immobilie vs. Depot mit echten Zahlen

Szenario A: Altersvorsorgedepot

Angestellter, 30 Jahre alt, Bruttoeinkommen 48.000 Euro/Jahr, keine Kinder. Zahlt monatlich 250 Euro ein (3.000 Euro/Jahr), erhält 600 Euro Grundzulage. Investiert in einen MSCI World ETF mit durchschnittlich 7 Prozent Rendite p.a. (langfristiger historischer Durchschnitt: 8,1 Prozent). TER-Kosten 0,2 Prozent.

Ergebnis mit 67 (nach 37 Jahren):

• Eingezahlt: 111.000 Euro Eigenbeitrag + 22.200 Euro Zulagen = 133.200 Euro
• Endkapital nominal: ca. 630.000 Euro
• Davon Zinseszins: knapp 500.000 Euro
• Real (nach 2 % Inflation): ca. 305.000 Euro Kaufkraft heute

Szenario B: Vermietete Eigentumswohnung

Selber Angestellter kauft eine 60-m²-Wohnung für 240.000 Euro in einer B-Stadt. 20 Prozent Eigenkapital (48.000 Euro), Finanzierung: 192.000 Euro bei 3,5 Prozent Zins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 25 Jahre Laufzeit. Kaufnebenkosten ca. 25.000 Euro (Notar, Grundbuch, GrESt 5 %). Nettokaltmiete: 600 Euro/Monat (3 Prozent Bruttomietrendite). Wertsteigerung: 2 Prozent p.a. Mehr zur Entscheidung Kauf vs. Miete im Lukinski-Ratgeber Wann lohnt sich Kauf, wann Miete.

Ergebnis nach 37 Jahren:

• Wohnung abbezahlt nach 25 Jahren
• Immobilienwert: ca. 500.000 Euro
• Kumulierte Mieteinnahmen netto: ca. 180.000 Euro
• Eigenkapitaleinsatz: 73.000 Euro
• Gesamtertrag nominal: ca. 607.000 Euro
• Real (nach 2 % Inflation): ca. 295.000 Euro Kaufkraft heute

Direktvergleich in der Tabelle

Der Hebel: Warum Immobilien mit wenig Eigenkapital mehr bewegen

Der größte Vorteil der Immobilie als Kapitalanlage: Fremdfinanzierung. Mit 48.000 Euro Eigenkapital kontrolliert man ein 240.000-Euro-Asset – Hebel 5:1.

Steigt die Immobilie um 2 Prozent im Wert (4.800 Euro), bezogen auf das Eigenkapital sind das 10 Prozent Rendite. Dazu tilgt der Mieter über seine Mietzahlung den Kredit – fremdes Geld baut das eigene Vermögen auf. Mehr zum Thema Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung.

Beim Altersvorsorgedepot gibt es diesen Hebel nicht. Es arbeitet nur Eigenkapital plus Zulage. Dafür: null Verwaltung, kein Mieterrisiko, keine Instandhaltung, keine Hausgeldnachzahlungen, kein Leerstand. Einmal eingerichtet, läuft der ETF-Sparplan automatisch.

Risiko-Vergleich – die echten Pain Points

Risiken Immobilie:

• Klumpenrisiko: Ein Objekt, eine Stadt, ein Mieter
• Sanierungspflicht (GEG): Energetische Sanierung kann 60.000-150.000 Euro kosten
• Mietpreisbremse / Mietendeckel: Politische Eingriffe in Mietrenditen
• Leerstand: 2-3 Monate ohne Mieter fressen die Jahresrendite
• Mietnomaden: Räumungsverfahren dauern 12-18 Monate

Risiken Altersvorsorgedepot:

• Sequence-of-Returns-Risiko: Crash kurz vor Renteneintritt halbiert das Kapital
• Volatilität: -40 % Drawdown möglich (wie 2008)
• Schädliche Verwendung: Vorzeitige Auflösung kostet alle Zulagen + Steuervorteile
• Politisches Risiko: Steuerregeln können sich ändern (siehe Riester)
• Keine Inflationsanpassung der Zulage: 600 Euro heute sind in 37 Jahren real ca. 290 Euro

Steuervorteile: Was sich wann lohnt

Altersvorsorgedepot

• Beiträge bis 3.000 Euro/Jahr als Sonderausgaben absetzbar – bei Grenzsteuersatz 42 % bis zu 1.260 Euro Steuerersparnis pro Jahr
• Dividenden, Kursgewinne, Umschichtungen während der Ansparphase steuerfrei
• Besteuerung erst bei Auszahlung ab 65 mit persönlichem Steuersatz (im Rentenalter oft nur 20-25 %)
• Kein Freistellungsauftrag nötig (gilt nicht für das Depot)

Vermietete Immobilie

• AfA: 2 % Standard, 3 % bei Neubau-Förderung – bei 240.000 Euro Gebäudewert sind das 4.800-7.200 Euro/Jahr absetzbar
• Finanzierungszinsen komplett als Werbungskosten absetzbar – im ersten Jahr bei 192.000 Euro x 3,5 % = 6.720 Euro
• Fahrtkosten, Verwaltung, Reparaturen absetzbar
• Nach 10 Jahren Haltedauer: Verkaufsgewinn komplett steuerfrei (Spekulationsfrist)
• Erbschaftssteuer-Vorteil: Vermietete Immobilien werden mit 90 % statt 100 % bewertet

Detaillierte Steuerstrategien im Lukinski-Ratgeber Steuern und Immobilien.

Fazit Steuern: In den ersten 10-15 Jahren hat die Immobilie steuerlich die Nase vorn (AfA + Zinsabzug generieren hohe Verlustvorträge). Langfristig profitiert das Depot von der komplett steuerfreien Ansparphase.

Vererbung: Was passiert im Todesfall?

Altersvorsorgedepot

Stirbt der Sparer vor Auszahlungsbeginn, geht das Depot an den Ehepartner über – inklusive Zulagen, ohne schädliche Verwendung. An andere Erben (Kinder, Geschwister) wird ausgezahlt, aber alle staatlichen Zulagen müssen zurückgezahlt werden. Das Depot wird dann normales Erbe und unterliegt der Erbschaftssteuer.

Vermietete Immobilie

Vererbung läuft über das normale Erbrecht. Ehepartner erben mit Freibetrag 500.000 Euro steuerfrei, Kinder mit 400.000 Euro je Elternteil. Vermietete Immobilien werden mit nur 90 Prozent ihres Verkehrswertes angesetzt – ein 600.000-Euro-Objekt wird also mit 540.000 Euro bewertet. Das macht die Immobilie zum klaren Sieger bei der Vermögensübertragung an die nächste Generation.

Für wen lohnt sich welche Strategie?

Berufseinsteiger 20-30 ohne Eigenkapital

Altersvorsorgedepot starten. Kein Eigenkapital nötig, sofortige Förderung, Zinseszins über 35+ Jahre. 250 Euro/Monat mit 7 % Rendite und 600 Euro Zulage/Jahr = ca. 630.000 Euro mit 67. Die gesetzliche Rente als Basis, das Depot als Aufstockung. Sobald 50.000+ Euro Eigenkapital vorhanden sind: Immobilie als zweite Säule prüfen.

Immobilienbesitzer 40-55 mit abbezahltem Objekt

Depot als Diversifikation. Das Immobilienvermögen ist ein Klumpenrisiko (eine Stadt, ein Mieter, ein Objekt). Ein breit gestreuter ETF im Altersvorsorgedepot reduziert die Abhängigkeit vom lokalen Immobilienmarkt und liefert maximale Liquidität als Notreserve.

Aktive Investoren 30-50

Beides. Immobilie nutzt den Hebel durch Fremdfinanzierung und generiert laufenden Cashflow. Depot läuft automatisch im Hintergrund als zweite Säule. Unterschiedliche Risikoklassen, unterschiedliche Liquiditätsprofile, maximale Diversifikation.

Selbständige ohne gesetzliche Rente

Das Altersvorsorgedepot steht auch Selbständigen offen – das war bei Riester nicht der Fall. Konkurrenzprodukt ist die Rürup-Rente: Diese erlaubt höhere Beiträge (bis 27.566 Euro/Jahr absetzbar), bietet aber keine Zulagen und ist starrer in der Auszahlung. Faustregel: Bis 30.000 Euro Jahresgewinn Altersvorsorgedepot, darüber Kombination mit Rürup.

Angestellte mit bAV-Angebot

Wer eine betriebliche Altersvorsorge mit Arbeitgeberzuschuss von 50 %+ hat, sollte zuerst diese ausschöpfen. Erst danach lohnt das Altersvorsorgedepot – außer der Arbeitgeberzuschuss ist niedriger als die 20 % Grundzulage des Depots.

Die optimale Kombination: Drei-Säulen-Strategie

Die Entweder-Oder-Frage führt in die Irre. Kluge https://lukinski.de/?p=344025 Du willst eine Kapitalanlage mit überschaubarem Risiko, aber guter Rendite? Dann fang smart an: mit einer Studentenwohnung. Niedrige Einstiegskosten ab ca. 60.000 €, konstante Nachfrage in Uni-Lagen und bei richtiger Kalkulation Nettorenditen von 5–8 %, in B- und C-Städten teils über 9 %. Hier zeige ich dir, wie das konkret funktioniert – mit voller Beispielrechnung, Standort-Ranking, Risiko-Check und Insider-Tipps zur Möbliert-Vermietung.

Warum sich Studentenapartments lohnen

In nahezu allen deutschen Unistädten herrscht struktureller Wohnungsmangel — laut Moses-Mendelssohn-Institut fehlen in den Top-30-Hochschulstädten dauerhaft Tausende studentische Wohnplätze. Genau hier setzt dein Investment an. Kleine Apartments oder WG-Zimmer in Uninähe (Karte mit Universitäten) sind ständig gefragt, ermöglichen einen Einstieg auch ohne großes Startkapital und lassen sich stressfrei über eine Hausverwaltung betreiben.

Stetiger Mieterwechsel ist ein Vorteil

Studierende ziehen häufiger um, beginnen ein neues Semester oder wechseln die Stadt. Für dich als Investor heißt das: Du kannst die Miete bei jedem Mieterwechsel neu am Markt anpassen — anders als bei langjährigen Mietverhältnissen, in denen Index- oder Staffelmiete den Anpassungsspielraum begrenzen. So entsteht keine Leerstandsangst, sondern dynamische Mietentwicklung.

Kompakte Größe = Hohe Effizienz pro Quadratmeter

Ein Apartment mit 20 bis 30 m² kostet weniger im Kauf, weniger im Unterhalt — und erzielt durch Möblierung und Einbauküche oft 18–25 €/m², während Bestandswohnungen mit 70 m² in derselben Lage nur 11–14 €/m² bringen. Der Quadratmeter-Hebel ist bei Mikrolagen am stärksten.

Wenig Aufwand bei externer Verwaltung

Statt dich selbst um Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Kleinreparaturen zu kümmern, beauftragst du eine Hausverwaltung — bei einer Einzelwohnung typischerweise 25–40 € pro Monat (Sonderverwaltung). Ideal für Einsteiger oder berufstätige Investoren.

• Hohe Nachfrage rund ums Jahr — besonders zum Semesterstart
• Kompakte Objekte mit überdurchschnittlicher Quadratmeter-Rendite
• Mietanpassung bei jedem Wechsel möglich
• Verwaltung vollständig delegierbar

Top-Standorte: Wo sich Studentenwohnungen wirklich lohnen

Nicht jede Unistadt ist ein gutes Investment. In München oder Heidelberg sind die Kaufpreise so hoch, dass die Nettorendite trotz hoher Mieten kaum über 3 % liegt. Spannend wird es in B- und C-Städten mit großer studentischer Population und moderaten Quadratmeterpreisen.

A-Städte: Hohe Sicherheit, schwache Rendite

München, Hamburg, Frankfurt, Köln: stabile Wertentwicklung, aber Kaufpreisfaktor 30+ macht Cashflow nahezu unmöglich. Hier kaufst du primär auf Wertsteigerung, nicht auf Rendite.

B-Städte: Der Sweet Spot

Leipzig, Dresden, Münster, Bochum, Aachen, Kiel — gute Mischung aus Kaufpreis, Mietnachfrage und Wertstabilität. Hier sind Nettorenditen von 4–6 % realistisch, in günstigen Mikrolagen auch mehr.

C-Städte: Hohe Rendite, höheres Klumpenrisiko

Magdeburg, Chemnitz, Cottbus, Siegen, Paderborn — Renditen über 7 % möglich, aber: Wenn die Hochschule schrumpft oder ein Studiengang verlegt wird, kann die Nachfrage einbrechen. Klumpenrisiko Hochschule beachten.

Beispielrechnung: 25-m²-Apartment in einer B-Stadt

Damit du nicht im Trockenen schwimmst, hier eine vollständige Kalkulation für ein typisches Studentenapartment in einer B-Stadt wie Leipzig oder Bochum.

Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten

Mieteinnahmen und laufende Kosten

Renditeberechnung

Bruttorendite: 5.880 € / 105.000 € = 5,6 %
Nettorendite: 4.260 € / 121.100 € = 3,5 %
Bei reduzierten Erwerbsnebenkosten (Direktkauf ohne Makler) und höherer Möblierungsmiete sind 4,5–5,5 % netto in B-Lagen erreichbar — in C-Städten teils über 7 %.

Faustregel: Kaufpreisfaktor unter 20 = Rendite-tauglich. Über 25 = primär Wertsteigerungs-Investment.

Was du beim Kauf beachten solltest

Beim Studentenapartment zählt der Standort. Wer zentral kauft, bekommt mehr Miete und findet einfacher neue Mieter. Wichtig ist auch, dass du die Kaufnebenkosten im Griff hast — und deine Nettorendite kennst, nicht nur die Bruttozahl aus dem Exposé.

Mikrolage entscheidet über die Wiedervermietbarkeit

Der Klassiker: eine kleine Wohnung in maximal 15 Minuten Fußweg zur Hochschule oder mit direkter Straßenbahn-/U-Bahn-Anbindung. Prüfe zusätzlich: Supermarkt, Bäcker, Mensa, Bibliothek im Umkreis. Studierende mieten emotional — nicht analytisch.

Kaufpreis: Substanzobjekte schlagen Neubau-Apartments

Viele „Studenten-Apartmenthäuser“ werden vom Bauträger mit 30–40 % Aufschlag verkauft, weil sie als Anlageprodukt vermarktet werden. Die Kunst ist, ein solides Bestandsobjekt unter Marktwert zu finden — z. B. mit einfachem Zustand, der sich mit Farbe, neuer Küche und Möbeln aufwerten lässt.

Finanzierung: Nicht jede Bank macht mit

Wichtiger Punkt, der oft unterschätzt wird: Wohnungen unter 30 m² werden von vielen Banken schlechter beliehen — manche finanzieren gar nicht, andere nur mit 20–30 % Eigenkapital statt der üblichen 10–15 %. Hol vor dem Kauf konkrete Finanzierungszusagen ein, nicht nur eine grobe Einschätzung.

WEG-Risiken prüfen

In reinen Studenten-Apartmenthäusern beschließen oft 80+ Eigentümer gemeinsam — das kann zu hohem Hausgeld, Streit über Sanierungen und Sondermehrheiten führen. Prüfe die letzten drei Eigentümerversammlungs-Protokolle und die Instandhaltungsrücklage.

Günstig Immobilien kaufen? Hier meine Tipps aus Los Angeles: Immobilien günstig kaufen (Akquise)

Hausverwaltung von Anfang an einplanen

Bei häufigem Mieterwechsel summiert sich der Aufwand. Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt Inserate, Besichtigungen, Mietverträge, Übergabeprotokolle, Abrechnungen und Kommunikation — typischerweise 25–40 € pro Monat plus Wechselpauschale.

Die Kauf-Checkliste vor der Unterschrift

• Entfernung zur Hochschule maximal 15 Gehminuten oder 5 ÖPNV-Stationen
• Kaufpreisfaktor unter 22 (Kaltmiete × Faktor = Kaufpreis)
• Hausgeld unter 4 €/m² gesamt, davon Rücklage mindestens 0,80 €/m²
• Letzte drei WEG-Protokolle gelesen — keine Großsanierungen anstehend
• Finanzierungszusage konkret zur Wohnungsgröße geprüft
• Mietspiegel und Vergleichsangebote für möblierte Apartments recherchiert
• Standort-Risiko Hochschule geprüft (Studierendenzahl-Trend, Studiengangsverlegungen)
• Aufzug und energetischer Standard akzeptabel
• Stellplatz-/Fahrradraum-Situation geklärt

Mehr Miete durch gezielte Ausstattung

Du willst mehr als den Standardpreis? Dann investiere gezielt in Ausstattung — und sprich damit Studierende an, die nicht selbst Möbel oder Küche organisieren wollen. Ein Apartment „schlüsselfertig zum Einziehen“ erzielt 15–25 % höhere Quadratmeter-Mieten.

Einbauküche: Vermietbarer Standard, kein Luxus

Eine vernünftige, vermietbare Einbauküche mit Kühlschrank, Kochfeld, Dunstabzug und solider Arbeitsplatte kostet inklusive Einbau realistisch 1.500–2.500 €. Damit hebst du dich vom Standard ab — und erzielst pro Monat 30–50 € mehr Kaltmiete plus Möblierungszuschlag.

Einbauküche-Investment: 2.000 € | Mehr-Miete pro Monat: 40 € | Amortisation: 50 Monate ohne Steuer-Effekt — mit AfA über 10 Jahre und Werbungskosten deutlich schneller.

Wichtig: Schäden an der Einbauküche kannst du nicht pauschal auf den Mieter abwälzen. Rechtssicher arbeitest du mit einer Kleinreparaturklausel (max. 100 € pro Reparatur, gedeckelt auf 8 % der Jahresmiete) und einer Kaution in Höhe von drei Kaltmieten.

Möbliert vermieten: Den Möblierungszuschlag richtig berechnen

Insider-Wissen: Der Möblierungszuschlag wird rechtssicher als Zeitwert geteilt durch Nutzungsdauer plus Verzinsung berechnet. Beispiel: Möbel-Investment 2.500 € / Nutzungsdauer 10 Jahre / 12 Monate = 21 €/Monat reine Abschreibung, plus kalkulatorischer Zins ergibt etwa 30–40 €/Monat. Im Mietvertrag sollte der Möblierungszuschlag separat ausgewiesen werden — sonst greift die Mietpreisbremse auf den Gesamtbetrag.

Heller Anstrich, robuster Boden

Ein heller Anstrich macht viel aus. Saubere Wände und ein robuster Vinyl- oder Laminatboden wirken modern, sind pflegeleicht und überstehen häufige Mieterwechsel. Aufwand minimal, Effekt groß — und du sparst dir Renovierungen zwischen den Mietverhältnissen.

Sommerleerstand vermeiden

Juli bis September ist in vielen Unistädten kritisch. Drei Strategien:

• Mietverträge mit Mindestmietzeit zwölf Monate (September bis September)
• Kurzfristige Sommervermietung an Praktikanten, Sprachschüler, Erstsemester
• Möblierte Wohnungen über Plattformen wie Wunderflats, Mr. Lodge oder Homelike vermarkten

Steuerliche Hebel: Was Studentenapartments besonders attraktiv macht

Bei kleineren Investments wird die Steuer-Ebene oft vergessen — dabei macht sie den Unterschied zwischen 3 % und 5 % effektiver Rendite.

AfA: Lineare Abschreibung sichert Cashflow

Bestandsimmobilien werden mit 2 % linear über 50 Jahre abgeschrieben (3 % bei Neubau ab Baujahr 2023, prüfen!). Bei einem Kaufpreis von 100.000 € (Gebäudeanteil 80.000 €) sind das 1.600 € jährliche AfA — die deinen Mietüberschuss steuerlich reduzieren oder eliminieren.

Möblierungs-AfA über 10 Jahre

Möbel und Einbauküche werden

Mikroapartments: Kleine Fläche, große Wirkung

Mikroapartment kaufen in Berlin, Hamburg, München oder Düsseldorf – die Frage ist nicht ob, sondern wo und zu welchem Preis. Schauen wir auf die harten Fakten:

Du möchtest klein anfangen, aber trotzdem sehr gute Renditen erzielen? Dann sind Mikroapartments genau das Richtige für dich – Bruttomietrenditen von 4,5 bis 6,5 % sind realistisch, in B-Lagen auch deutlich mehr.

Diese kleinen Einheiten bieten dir die Chance, mit wenig Eigenkapital in Immobilien zu investieren – und das bei attraktiven Mietrenditen pro Quadratmeter, die klassische Familienwohnungen oft nicht erreichen. In diesem Beitrag erfährst du, warum sich Mikroapartments lohnen, welche Renditen realistisch sind, welche Steuervorteile du nutzen kannst und worauf du beim Kauf achten musst.

Was ist ein Mikroapartment?

Ein Mikroapartment ist eine kompakte Wohneinheit mit 18 bis 30 m² Fläche, meist möbliert, zentral gelegen und optimal auf Einzelpersonen zugeschnitten. Ob für Studierende, Pendler, Berufseinsteiger oder Wochenend-Heimkehrer – die Zielgruppe ist groß, die Nachfrage entsprechend hoch.

Typische Ausstattung

Diese Ausstattung findest du in fast jedem Mikroapartment, das clever eingerichtet ist:

1. Kombinierter Wohn- und Schlafbereich (oft mit Schlafsofa oder Wandklappbett)
2. Kitchenette oder Miniküche mit Zwei-Platten-Kochfeld, Mini-Kühlschrank, Mikrowelle
3. Kleines, effizientes Bad mit Dusche (selten Wanne)
4. Intelligente Möbel: ausklappbare Betten, Schreibtische mit Doppelfunktion, Hochbett-Lösungen
5. Highspeed-Internet als Standard – heute Pflicht, nicht Bonus
6. Schließfächer oder Abstellraum im Keller bei Apartmenthäusern

Mikroapartment vs. klassische Wohnung im Vergleich

So unterscheidet sich das Mikroapartment vom klassischen Wohnungskauf:

Mikroapartment in 60 Sekunden

Mikroapartment in 60 Sekunden erklärt! Verpasse kein Video: YouTube x Immobilien Erfahrung!

Warum Mikroapartments für dich als Kapitalanleger spannend sind

Mikroapartments sind mehr als ein Trend – sie sind eine clevere Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen, auch mit kleinem Budget. Der entscheidende Hebel: höherer Mietpreis pro m², geringeres Klumpenrisiko bei Mietausfall (eine 4-Zimmer-Wohnung leer = 100 % Ausfall, ein Mikroapartment leer im Mehrobjekt-Portfolio = 25 %).

Vorteile für Investoren

Hier siehst du, welche Argumente für Mikroapartments als Kapitalanlage sprechen:

• Geringe Einstiegskosten ab 20.000 € Eigenkapital in B-Lagen
• Möblierte Vermietung = 30–60 % höhere Mieteinnahmen pro m²
• Geringe Betriebskosten durch kleine Fläche
• Hohe Nachfrage in Uninähe, Wirtschaftszentren, Metropolen
• Diversifikation: mit gleichem Kapital 3 Apartments statt 1 große Wohnung
• Mietpool-Konzepte bei vielen Anbietern – passive Einnahmen ohne Verwaltung
• Möbel-AfA zusätzlich absetzbar (siehe Steuer-Abschnitt)

Zielgruppen und ihre Mietmuster

Wer mietet eigentlich Mikroapartments – und was bedeutet das für deine Kalkulation?

• Studierende: 6–24 Monate Mietdauer, Bürgschaft Eltern üblich, Leerstand im Sommer möglich
• Pendler & Wochenheimkehrer: 12–36 Monate, oft Firmenmiete (sehr sicher), Top-Zahler
• Berufseinsteiger / Trainees: 12–24 Monate, danach Wechsel zur größeren Wohnung
• Auszubildende mit auswärtigem Betrieb: 24–36 Monate, oft Eltern-Bürgschaft
• Senioren (Single-Haushalt nach Auszug): 5+ Jahre, sehr stabil, anspruchsvoll bei Lage

Ganzes Video

Beispielrechnung: Was kostet und was bringt ein Mikroapartment?

Ein realistischer Kostenüberblick hilft dir, dein Budget zu planen. Für den ersten Immobilienkauf haben wir außerdem einen separaten Einsteiger-Guide.

Szenario 1: Einsteiger-Apartment in B-Lage NRW

Nehmen wir an, du findest ein Apartment in NRW für 50.000 €. Die Kaufnebenkosten liegen bei ca. 10 %:

• Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 3.250 €
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %): 1.000 €
• Maklerprovision (1,785 %): 892 €
• Gesamtinvestition: rund 55.142 €

Bei 25 m² möbliert für 18 €/m² ergibt das 450 € Kaltmiete monatlich = 5.400 €/Jahr. Bruttomietrendite: 9,8 %. Nach Hausgeld-Anteil ohne Umlage (ca. 80 €/Monat), Rücklagen und Verwaltung bleibt eine Nettomietrendite von ca. 6,5 – 7,2 %. Top-Wert.

Szenario 2: Mikroapartment in A-Lage Großstadt

Kaufpreis 120.000 € + 12 % Kaufnebenkosten = ca. 134.400 € Gesamtinvestition. Miete möbliert 28 €/m² × 25 m² = 700 € kalt, also 8.400 €/Jahr.

• Bruttomietrendite: 6,25 %
• Nach Kosten netto: ca. 4,2 – 4,8 %
• Wertsteigerungspotenzial in Top-Lagen historisch deutlich höher als B-Lage

Finanzierungsbeispiel mit Annuität

So sieht eine typische Finanzierung aus (Kaufpreis 80.000 €, EK 16.000 €, Darlehen 70.400 € inkl. Nebenkosten):

• Zinssatz: 3,8 % (10 Jahre fest)
• Tilgung: 2,5 % anfänglich
• Annuität: ca. 370 € / Monat
• Mieteinnahme möbliert: ca. 550 € kalt
• Cashflow vor Steuern: ca. +60 bis +100 €/Monat (nach Hausgeld-nicht-umlagefähig & Rücklagen)

Tipp! Suche in B-Lagen, hier findest du auch Eigentumswohnungen mit 25 m² für 30.000 – 50.000 €. Direkter Cashflow ab Tag 1 möglich.

Dann hast du das hier, klein aber fein und perfekt für die Vermietung:

Steuern & AfA: Der unterschätzte Renditebooster

Mikroapartments bieten dir steuerlich gleich mehrere Hebel, die viele Einsteiger übersehen.

Lineare AfA und Sonder-AfA

Hier die wichtigsten Abschreibungsmöglichkeiten:

• Lineare AfA auf Gebäude: 2 % p.a. (Bestand) bzw. 3 % p.a. (Neubau ab Baujahr nach 2023)
• Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): bis zu 5 % zusätzlich in den ersten 4 Jahren – stark cashflow-relevant
• Möbel-AfA: Möbelausstattung über 10 Jahre abschreibbar, Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € sofort
• Werbungskosten: Zinsen, Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Verwaltung, Reisekosten zum Objekt

Möblierte Vermietung steuerlich

Beachte: Ist der Möblierungszuschlag separat ausgewiesen, gilt er als Mieteinnahme – die Möbel-AfA mindert dann die Steuer. Ergebnis: oft 1.500 – 3.000 € Steuerersparnis pro Jahr je nach Steuersatz und Möblierungsumfang.

Standort-Analyse: Wo lohnt sich der Kauf wirklich?

Nicht jede Stadt ist gleich gut – hier ein Insider-Überblick.

A-Lagen mit Premium-Mieten

• München: 8.500 – 12.000 €/m² Kauf, möbliert bis 35 €/m² Miete – knappes Angebot, Wertsteigerung
• Berlin: 6.000 – 9.000 €/m², Miete 25 – 32 €/m² möbliert, große Studi- & Pendlerszene
• Hamburg: 6.500 – 9.500 €/m², stabiler Markt, viele Konzern-Pendler
• Frankfurt: 6.000 – 8.500 €/m², Banker-Pendler-Hotspot, hohe Firmenmieten

Aufstrebende B-Lagen mit Cashflow

• Leipzig, Dresden: 2.500 – 4.500 €/m² Kauf, Studi-Mekka, hohe Renditen
• Bochum, Dortmund, Essen: 1.800 – 3.500 €/m², viele Hochschulen, starker Cashflow
• Magdeburg, Chemnitz, Halle: ab 1.500 €/m², Renditen zweistellig möglich, dafür weniger Wertsteigerung
• Aachen, Kaiserslautern, Karlsruhe: Tech-Unis = Dauerbedarf an Studi-Apartments

So findest du gute Mikroapartments

Aktiv suchen lohnt sich. Nutze ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen oder lokale Immobilienangebote. Mit Alerts bekommst du sofort eine Info, wenn ein neues Objekt verfügbar ist. Gerade in Universitätsstädten oder Großstädten tauchen interessante Angebote auf – oft mit Verhandlungsspielraum von 5 bis 12 %.

Wichtige Kaufkriterien

Bevor du investierst, solltest du diese Punkte immer prüfen:

• Zentrale Lage, max. 15 Min. zu Hochschule, Bahnhof oder Industriegebiet
• Niedriger Sanierungsaufwand (Stand Heizung, Fenster, Bad prüfen)
• Optimale Raumaufteilung ohne Flurverlust – jeder qm zählt
• Möblierung vorhanden oder einfach nachrüstbar (Möblierungsbudget 3.500 – 7.000 €)
• Sondereigentum statt Teileigentum – nur Sondereigentum gibt dir volle Rechte
• Hausgeld pro m² prüfen: Achtung bei Apartmenthäusern mit Concierge & Pool
• Letzte 3 WEG-Protokolle lesen: gibt es Streit, Sonderumlagen, Sanierungsstau?

Die Pre-Kauf-Checkliste (15 Punkte)

Geh diese Liste vor jedem Kauf strikt durch:

1. Lage-Score: Anbindung, Hochschulnähe, Arbeitsplatz-Cluster?
2. Mietspiegel der Stadt für möblierte Vermietung gecheckt?
3. Letzte Verkaufspreise vergleichbarer Objekte recherchiert?
4. Hausgeld
   ]]> https://lukinski.de/klassisch-exotisch-immobilie-kapitalanlage-geldanlage-interview/ Thu, 22 May 2025 15:29:17 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=10866 Immobilie als Kapitalanlage – Dieses Interview müssen Sie gelesen haben! Exotisch investieren: Herr X (guter Freund von mir) gibt ein paar Insights zu Pflegeheimen, Studentenheimen und Tipps zu Hebeleffekt, Eigenkapital & Co. Ganz gleich ob Ein- oder Mehrfamilienhaus, Wohnung oder Lagerhalle, Studentenwohnung oder Pflegeheim: Die Angebote zur Kapitalanlage im Immobilienmarkt sind vielfältig. Wer sein Geld in Immobilien anlegen möchte, sollte das richtige Objekt für seine Anlageziele finden. Klassisch oder exotisch: Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage? Lernen Sie Studentenwohnungen und Pflegeheime als Investment Alternative zur typischen Immobilie kennen!

   Klassisch oder exotisch investieren?

   Es gibt ein paar Fakten, die kann man als Immobilien-Investor mit Blick auf die Statistiken und die nahe Zukunft nicht ignorieren:

   1. Deutschland wird älter
   2. Deutsche leben zunehmend allein
   3. Kleine Einheiten (Wohnungen) bringen mehr als große

   Pflegeapartments, Pflegeheime, Studentenwohnungen oder auch ganze Studentenheime. Werfen wir einen Blick auf diese exotischere Investmentform!

   Tipp: Nach jeder Antwort habe ich das Wichtigste nochmal in schnellen 5 Fakten!

   PS: Sie wollen mit Herrn X sprechen und selbst bauen? Ich leite Sie gern weiter: Kontakt.

   5 Learnings in diesem Interview

   Starten wir damit: Was lernen Sie in diesem Interview:

   1. Vielfältige Angebote im Immobilienmarkt für Kapitalanlage
   2. Pflegeheime als Management-Immobilien mit speziellem Risiko
   3. Erfolgsfaktoren für Bauträger: gute Vernetzung und Kenntnisse der Immobilienpreise
   4. Studentenwohnheime als exotische Investmentform
   5. Unterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten, Hebeleffekt Eigenkapital

   Starten wir mit unserer ersten Frage an Herr X:

   Pflegeapartments als Anlage mit Zukunft?

   Frage: Das Thema Pflege bewegt die Menschen zunehmend. Da geht es einmal ums mangelnde Personal, aber auch in die Pflegeheime, die gebaut werden sollen. Auf dem Markt gibt es zunehmend Angebote, die den Bau solcher Häuser als Einzelbeteiligung oder sogar als Immobilienfonds für mehrere Pflegeheime anbieten. Wie wird diese Entwicklung weitergehen und wie bewerten Sie diese Anlageform?

   Wer sich mit Pflegeheimen und dem gesamten Thema Pflege gut auskennt, kann sich ernsthaft mit solchen Anlagen befassen. Aber dazu braucht es wirklich sehr viel Fachwissen, denn Pflegeheime haben ein ganz besonderes Risiko: bei diesen sogenannten Management-Immobilien kommt es auf die Qualifikation des Betreibers ein. Wenn er nicht sorgsam wirtschaftet, gibt es keine Erträge – weder für das Heim noch für den Anleger. Im schlimmsten Falle droht Insolvenz und das Geld ist weg.

   Und das hat nichts damit zu tun, dass die Pflegeheime meist sehr gut ausgelastet sind. Damit nämlich werben die Bauträger von Pflegeheimen. Es geht eher um die großen Kosten einer ordentlichen Pflege. Und die werden von staatlichen Einrichtungen nur teilweise bezahlt. Den Rest muss der Bewohner oder seine Angehörigen aufbringen. Gelingt das nicht, wird im Heim an vielen Dingen gespart. Das wirkt sich wieder negativ auf den Ruf des Hauses aus, was wiederum weniger Bewohner bringt. Damit erhöht sich das Defizit wegen des Mietausfalls zusätzlich.

   Klar: Es gibt auch Fonds, die sich ausschließlich aus Pflegeheimanteilen zusammensetzen. Da ist das Risiko, wie bei den meisten Fondkonstruktionen, schon etwas niedriger. Dafür aber ist die Rendite auch deutlich niedriger. Wer wirklich in Immobilien investieren will, sollte keine Management-Immobilien kaufen.

   5 Fakten zu Pflegeapartments

   Nehmen Sie sich also mit:

   1. Pflegeheime als Anlage erfordern viel Fachwissen und bergen Risiken.
   2. Der Betreiberqualifikation kommt große Bedeutung zu.
   3. Hohe Pflegekosten und teilweise staatliche Finanzierung können Risiken darstellen.
   4. Fonds mit Pflegeheimanteilen bieten weniger Risiko, aber geringere Rendite.
   5. Empfehlung: Vorsicht bei Investitionen in Pflegeheimen, andere Objekte in Betracht ziehen.

   

   Pflegeheim bauen: Tipps und Bauträger

   Frage: Welche Voraussetzungen braucht ein Bauträger ganz allgemein, um erfolgreich zu werden? Und worauf kommt es speziell bei Planung und Bau von Pflegeimmobilien an?

   Planung und Bau von Pflegeimmobilien

   Erst mal kann ich mal kurz erklären, was ein Bauträger überhaupt ist. Aus Sicht des Käufers betrachtet, ist der Bauträger so was wie das „rund-um-sorglos-Paket“ für alle, die eine Immobilie kaufen wollen. Denn letztlich kümmert sich der Bauträger um alles, was mit Grundstückskauf, Planen und Bauen der Immobilie zu tun hat. Sogar der spätere Kaufvertrag läuft regelmäßig über den Notar, den der Bauträger organisiert. Der Käufer nimmt den Schlüssel seiner fertigen Immobilie entgegen, packt seine Möbel rein und kann sein neues Heim genießen.

   
   

   Den richtigen Bauträger / Baufirma finden

   Damit das aber alles auch so reibungslos funktioniert, wie ich es gerade gesagt habe, braucht der Bauträger viele gute Verbindungen zu Behörden, Baufirmen usw. Außerdem muss er einen „guten Riecher“ haben, wo freie Grundstücke oder auch bestehende Häuser verkauft werden. Das heißt im letzten, dass ein guter Bauträger regional ausgezeichnet vernetzt sein muss.

   Wer eine Immobilie von einem Bauträger kaufen möchte, kann also gut und gern auf kleinere, lokale oder regionale Firmen zurückgreifen.

   Und noch etwas muss ein Bauträger kennen und können: Er braucht hervorragende Kenntnisse über die Grundstücks- und Immobilienpreise. Das hilft ihm beim Einkauf der Flächen und Gebäude und bildet die Grundlage für die Verhandlungen mit den Baufirmen. Denn schließlich will und muss der Bauträger ja auch selbst Geld mit seinen Projekten verdienen. Nur dann nämlich kann sicher Bauträger bei Banken Geld zu guten Konditionen leihen. Geld, mit dem er den Kauf und Bau seiner Projekte meist vorfinanziert. Ihr ahnt dabei schon, dass ein Bauträger meist enorme Geldsummen bewegt.

   Pflegeheim bauen: Demografie und Lage

   Was wichtig ist bei Planung und Bau von Pflegeheimen speziell ist meiner Erfahrung nach besonders der Blick auf den Bedarf für so ein Haus in der Gegend, wo es gebaut wird! Das hört sich ziemlich banal an, aber nicht überall, wo Heime gebaut werden, sind sie auch nötig. Wer in ein solches Haus investiert, wird an seiner Kapitalanlage keine Freude haben. Darum sollte sich der Planer eines Heims, genau wie der Investor, ganz eng mit der jeweiligen Gemeinde abstimmen, ob es eine genaue Bedarfsplanung für Pflegeheime gibt und zu welchem Ergebnis sie kommt.

   Alles andere, was mit Planung und Bau zu tun hat, steht in der Landesbauordnung und vielen anderen Normen. Die muss ein Bauträger von Pflegeheimen natürlich berücksichtigen, sonst bekommt er keine Bewohner.

   5 Fakten zu Bau eines Pflegeheims

   Nehmen Sie sich also mit:

   1. Erfolgreiche Bauträger benötigen gute Verbindungen und regionale Vernetzung.
   2. Kenntnisse über Grundstücks- und Immobilienpreise sind entscheidend.
   3. Bauträger finanzieren Projekte oft vorab mit Bankkrediten.
   4. Planung und Bau von Pflegeheimen erfordern eine genaue Bedarfsanalyse in der Region.
   5. Einhaltung von Landesbauordnung und Normen ist Pflicht für Pflegeheimbau.

   Beispielhafte Visualisierung (Neubau):

   Sonderweg: Das Studentenwohnheim als Kapitalanlage

   Frage: Bislang ist es eher exotisch, in Spezialimmobilien wie Alters- und Pflegeheimen anzulegen. Dagegen sind Studentenwohnheime schon mehr im Blick der Anleger. Welche Chancen hat man bei dieser Form der Kapitalanlage?

   Studenten Apartments: Kleine Einheit, höherer Quadratmeterpreis

   Ganz klar: auch hier steckt der Teufel wieder in vielen Details. Ich bleibe erst mal grundsätzlich: Beim Bau von Studenten-Wohnanlagen gibt es „dicke“ und „schlanke“ Lösungen. Gemeint ist damit nicht die Größe der Zimmer oder Appartements, sondern der Anteil an Gemeinschaftseigentum im Haus. Ein Haus, in dem Aufenthaltsräume, Fitness-Center, Grillterrasse oder somit geplant sind – also die dicke Lösung –

   bringt zwar höhere Mieteinnahmen (weil man da nicht an die Mietpreisbremse gebunden ist), aber dafür sind die vom Eigentümer zu zahlenden Unterhaltskosten auch deutlich höher.

   Ist das Haus nicht voll vermietet, dann fressen diese Kosten die Mieteinnahmen schon mal gern auf.

   Tipp, lesen Sie hier auch mein Ratgeber zu:

   • Mikroapartments kaufen

   Wie immer: Lage, Lage, Lage!

   Wie bei allen Immobilien ist auch beim Studentenhaus die Lage besonders wichtig. Allein das Vorhandensein einer Hochschule bedeutet bisher nicht, dass das Appartement ständig vermietet sein muss. Ist das Studienangebot nicht attraktiv genug, oder gibt es in der Umgebung viele bezahlbare „normale“ Wohnungen, wird es nichts aus der Kapitalanlage.

   Ich rate daher eher zu Investitionen in Objekte, die nicht auf eine einzige Zielgruppe Mieter festgelegt sind. Sodass in der Wohnung neben Studenten auch der normale Mieter wohnen kann. Wenn dann das gesamte Wohnumfeld zusätzlich als besonders attraktiv gilt – etwa wegen Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsgebieten usw. – spielt das Thema „Mietausfall“ kaum noch eine Rolle.

   • Stuttgart 15%
   • Jena 12%
   • München 11%
   • Frankfurt 7%
   • Köln 7%
   • Berlin 6%
   • Hamburg 6%

   

   Mehr Statistiken finden Sie bei Statista.

   5 Fakten zur Kapitalanlage in Studentenheime

   Nehmen Sie sich also mit:

   1. Studentenwohnheime sind zunehmend beliebt bei Anlegern.
   2. Unterschiede zwischen „dicken“ und „schlanken“ Lösungen im Wohnungsbau.
   3. Die Lage ist entscheidend für den Erfolg der Kapitalanlage.
   4. Diversifizierte Zielgruppen-Mieterschaft minimiert das Risiko von Mietausfällen.
   5. Städte wie Stuttgart, Jena und München bieten hohe Renditemöglichkeiten in diesem Bereich.

   Eigentumswohnung als Kapitalanlage

   Frage: Zu letzt noch für die, die weniger risikofreudig sind. Ganz klassisch ist die Anlage durch Kauf einer Eigentumswohnung. Was ist zu beachten und wie finanziert man ein solches Investment am besten?

   Finanzierung einer Wohnung: Tipps

   Wir reden ja hier immer von Wohnungen, die der Anleger nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Denn dann habe ich neben dem Erlös aus späterem Verkauf meine regelmäßigen Mieteinnahmen als Rendite.

   Damit diese Einnahmen aber möglichst störungsfrei und ununterbrochen fließen, muss die Wohnung in einem attraktiven Umfeld liegen. Das fängt mit dem Haus selbst an. Ist ein Garten vorhanden? Gibt es einen Aufzug? Wie ist die Ausstattung mit Parkmöglichkeiten? Lichteinfall, Freisitze und vieles mehr spielen für die gute Vermietbarkeit auch eine entscheidende Rolle. Dass der Bauzustand des Hauses bestens sein sollte, muss ich nicht erwähnen. In der Wohnung selbst ist der Mieter für die Pflege der Substanz verantwortlich, aber in den Gemeinschaftseinrichtungen sind es immer die Eigentümer. Gerade beim Kauf einer Wohnung in älteren Häusern zeigt der Zustand von Keller, Dach, Flur, Fenstern usw., ob die Eigentümer investieren oder nicht.

   Im Hinblick auf Finanzierung fragt jeder natürlich am besten seine Bank und den Steuerberater. Bei einer Kapitalanlage kann es ja sowohl darum gehen, vorhandenes Kapital zum Kauf zu nutzen, oder sich Geld zum Kauf zu leihen. Beim aktuell günstigen Zinsniveau kann sich jeder auch mit wenig vorhandenem Eigenkapital seine Anlage schaffen. Aber aufgepasst: viele Angebote am Markt gelten als überteuert, weil der Verkäufer den niedrigen Zinssatz in seinen Verkaufspreis einkalkuliert hat.

   Keine Sorge! Auch mittlere Wohnungsgrößen lassen sich gut vermieten.

   Eigentumswohnungen kaufen in Metropolen?

   Frage: Der Bedarf an Wohnraum steigt. Gerade in den großen Städten Frankfurt, Berlin, München usw. Was bedeutet diese Entwicklung für den Markt? Sollte man eher eine kleine oder besser eine große Wohnung kaufen? Taugt die Eigentumswohnung überhaupt als Kapitalanlage?

   Zur zweiten Frage sage ich ausdrücklich „ja“! Nicht jeder will oder kann in einem Einfamilienhaus wohnen. Darum stehen heute und auch in der fernen Zukunft Eigentumswohnungen hoch im Kurs. Wer dann noch auf die passenden Rahmenbedingungen bei Lage und Ausstattung achtet, macht alles richtig!

   Große oder kleine Wohnung hängt auch von der Überlegung ab, ob ich meine Wohnung irgendwann einmal selbst bewohnen will. Gesucht werden am Wohnungsmarkt derzeit kleine und ganz große Einheiten. Wer später selbst in seiner Kapitalanlage wohnen will und dafür keine „Tanzsäle“ haben möchte, sollte eher auf die mittlere Größe gehen, sagen wir 70 qm. Und keine Sorge! Die bekommt man auch gut vermietet.

   Bestandsimmobilie oder Neubau-Objekt?

   Frage: Der Neubau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentums- oder Mietwohnungen ist politisch gewollt. Welche Unterschiede gibt es bei der Nachfrage nach Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten in diesem Sektor?

   Eigentlich kein Unterschied! Es gibt genügend Bauträger und Investoren, die an Mehrfamilienhäusern und Hausanlagen interessiert sind. Ich spreche da auch mal für mich selbst. Unser Unternehmen kauft sowohl Bestandsimmobilien als auch Grundstücke zum Neubau von Wohnanlagen. Das Angebot ist für beide Formen begrenzt. Jedenfalls dann, wenn man sich für attraktive lagen interessiert. Wir suchen daher auch ständig Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke, die wir dann weiter entwickeln und wieder verkaufen.

   5 Fakten zum Wohnungskauf

   Nehmen Sie sich also mit:

   1. Beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist die Lage und Ausstattung entscheidend.
   2. Die Finanzierung kann mit Eigen- oder Fremdkapital erfolgen, Vorsicht vor überhöhten Preisen.
   3. Eigentumswohnungen sind in Metropolen weiterhin eine gute Kapitalanlage.
   4. Die Größe der Wohnung hängt von individuellen Präferenzen und Plänen ab.
   5. Es gibt keinen signifikanten Unterschied in der Nachfrage zwischen Bestandsimmobilien und Neubauobjekten in diesem Sektor.

   Bestandsimmobilie:

   

   Neubau (Visualisierung)

   

   Hebeleffekt Eigenkapital: Von 1 zu x Wohnungen

   Von der kleinen Etagenwohnung zum Immobilien-Imperium – mit dem Hebeleffekt geht es!

   Im großen Stil Wohnungen vermieten

   Frage: Wer sein Geld mit Immobilien verdienen will, kann mit Häusern handeln, neu bauen oder ganz einfach im großen Stil Wohnungen vermieten. Wo liegen hier die größten Unterschiede im Vergleich zur Verwaltung einer einfachen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses?

   Diese Frage ist schon ziemlich umfangreich, um sie hier zu beantworten. Als Immobilienhändler sein -meistens – großes Geld verdienen zu wollen, heißt: viel Wissen im Immobilienmarkt zu erwerben und noch mehr Arbeit zu investieren. Denn meistens laufen die nötigen Arbeiten gleichzeitig ab. Beispiel Neubau: wer den Bau einer Anlage beginnt, muss unmittelbar das nächste Projekt beginnen, um Kapitalflüsse zu sichern, Kreditlinien zu bedienen usw. Er muss neben den vielen Gesprächen bei Behörden und Banken zeitgleich die Käufer oder Mieter seiner Objekte finden und bedienen. Die Verwaltung der fertigen Objekte kommt meist mit dazu, wenn man selbst Eigentümer der Anlage bleibt.

   Dagegen ist die Verwaltung und Pflege seiner Wohnung oder des kleinen Eigenheims absolut überschaubar. Eigentümerversammlung, Nebenkostenabrechnungen, Prüfen von Investitionen bei Mehrfamilienhäusern und gelegentlich ein Mietergespräch führen: das war es.

   Hebeleffekt erklärt: Eigenkapital x 10

   Und dennoch kann die kleine vermietete Eigentumswohnung der Einstieg in ein größeres Immobilien-Imperium werden. Da hilft einem der sogenannte Hebeleffekt (auch bekannt von der Börse „Hebeleffekt“). Kurz gesagt ist das der Effekt, den ich erziele, wenn ich nach einigen Jahren meine seinerzeit erworbene Wohnung bei der Bank beleihe, um eine neue Wohnung zu kaufen. Der Wertzuwachs der Ursprungswohnung hilft mir, mein Eigenkapital rechnerisch zu vergrößern und damit einen höheren Kredit für eine größere und teurere Wohnung aufnehmen zu können. Dieses Spielchen kann man, wenn man es richtig macht, beliebig oft wiederholen.

   Digitalisierung der Wohnwelt

   Frage: Experten raten, die digitale Wohnwelt von morgen, müsse man schon heute planen. Welche Veränderungen hat die Digitalisierung für die Immobilienbranche mit sich gebracht? Wie wirkt sich das auf die Kapitalanleger aus?

   Da komme ich zunächst mit einem ganz einfachen Beispiel: Wer heute seine Immobilie verkaufen oder auch kaufen will, schaut nicht mehr in die Zeitung. Immobilienportale mit tollen Fotos oder Videos sind ohne Digitalisierung nicht denkbar. Das bedeutet für beide Seiten aber auch, dass es Kompetenzen in der Digitalisierung braucht, um bei den Angeboten als Käufer die Spreu vom Weizen zu trennen. Der Verkäufer sollte wissen, welches Portal für seine Käuferzielgruppe das passende ist.

   In der Verwaltung von Immobilien, dem sogenannten Facility-Management, steht die Digitalisierung erst ganz am Anfang. Das Sammeln von Verbrauchswerten zu erstellen von genauen Nebenkostenabrechnungen ist da ein ganz einfaches Beispiel. Spannend wird es, wenn es beispielsweise darum geht, den Zugang zu Immobilien elektronisch zu regeln. Da das Sicherheitsbedürfnis der Menschen steigt, lässt sich hier vieles aus der Entfernung über Digitalisierung regeln. Ein elektronischer Concierge sozusagen. Oder bei der Grundstückpflege: wie können dort Roboter eingesetzt werden, um Personalkosten zu sparen.

   Wer heute Wohnungen und Häuser plant, muss das Thema „Smarthome“ ganz deutlich auf seinem Schirm haben! Wenn es denn so sein wird, dass in Zukunft Wohnen, Arbeiten und Konsumieren zunehmend in der eigenen Wohnung stattfindet, dann müssen die Infrastrukturen für die Digitalisierung der Wohnung eingeplant werden. Und da rede ich nicht nur von der Verlegung irgendwelcher Kabel oder dem unsichtbaren Einbau von Unterhaltungselektronik. Vielmehr müssen Wohnungsgrundrisse flexibel änderbar sein, die Nutzung der Räume wandelbar und der Einsatz von Elektronik letztlich überall möglich sein. Auch da gibt es interessante Perspektiven für Planer und Anleger gleichermaßen.

   Und das heißt für den Kapitalanleger in der Immobilienwelt: prüfen, ob die Kapitalanlage auch zukunftsfest hinsichtlich dieser Entwicklungen ist. Wer auch in Zukunft zahlungskräftige Käufer und dauerhaft wohnende Mieter haben möchte, muss in die Digitalisierung seiner Immobilie investieren. Zumal wir uns die Möglichkeiten dieser Entwicklung heute in ihrer Ganzheit bisher nicht vorstellen können.

   Tausend Dank für das Interview!

   Fazit: 5 Learnings in diesem Interview

   Starten wir damit: Was lernen Sie in diesem Interview:

   1. Vielfältige Angebote im Immobilienmarkt für Kapitalanlage
   2. Pflegeheime als Management-Immobilien mit speziellem Risiko
   3. Erfolgsfaktoren für Bauträger: gute Vernetzung und Kenntnisse der Immobilienpreise
   4. Studentenwohnheime als exotische Investmentform
   5. Unterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten, Hebeleffekt Eigenkapital
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