REIT: Gründung, Vorteile und Nachteile

Für eine größere Art der Investition. Es ist möglich, einen Trust zu gründen, der Immobilienanlagen verwaltet, in die viele Aktionäre viel Kapital investieren. Diese sind die Wall-Street-Version einer Immobilienholding und sind mit massiven Kapitalsummen verbunden.

Definition und Grundlagen: Real Estate Trust Fund

Ein REIT ist in erster Linie ein Real-Estate-Investment-Trust. Auf den ersten Blick ähnelt ein REIT einer Immobilien-AG. Es handelt sich um eine Gesellschaft, die Immobilien betreibt oder besitzt. Diese sind typischerweise ertragsbringend, wie Hotels, Infrastruktur oder Lagerhäuser. Das bedeutet, dass der Großteil seiner Wirtschaft aus den Erträgen kommt, im Gegensatz zu Verkäufen oder Wertsteigerungen. REITs sind in der Regel auch nicht diversifiziert. Ein REIT, der sich auf Holz spezialisiert hat, wird viel Land besitzen, aber sehr wenig z.B. Büroflächen. Mehr zum Thema: Gewerbeimmobilie kaufen.

• Real Estate Investment Trust – börsennotierte Unternehmen

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Einen REIT gründen: Große Immobiliengesellschaft

Wenn Sie einen REIT gründen wollen, müssen Sie zunächst einen Gesellschaftsvertrag aufsetzen. Typischerweise handelt es sich bei REITs ursprünglich um Verwaltungsgesellschaften, da 100 Investoren erforderlich sind. Als Nächstes entscheiden Sie, in welchem Bundesstaat Sie Ihren REIT gründen wollen, und setzen sich mit dem Sekretär dieses Staates in Verbindung. Als nächstes enthält das Private Placement Memorandum (auch Offering Memorandum genannt) wichtige Informationen über den REIT, z. B. über die Immobilien, in die investiert werden soll, und Informationen über die Vorstandsmitglieder. Nun beginnen Sie mit der Suche nach Investoren, indem Sie Ihren Prospekt anbieten, der sie über Ihre Strategien, Struktur etc. informiert. Sobald die magische Zahl von 100 erreicht ist, können Sie die Gründungsurkunde beantragen. Zum Schluss reichen Sie das Formular 1120 bei der IRS ein, und Sie sind fertig!

Prozess zusammengefasst:

1. Gesellschaftsvertrag aufsetzen
2. Entscheiden Sie sich für einen Standort
3. Kontakt mit dem Staatssekretär
4. Memorandum für Privatplatzierung schreiben
5. Investorensuche mithilfe des Prospekts
6. Gründungsurkunde und Formular 1120 einreichen

Dokumente:

• Private Placement Memorandum (auch bekannt als Offering Memorandum)
• Prospekt
• Form 1120

Vorteile: Geringes Risiko, Diversifikation und Flexibilität

Investoren können von Investitionen profitieren, die sie normalerweise nicht tätigen würden. Das können massive Infrastrukturprojekte sein, für die ein normaler Mensch in der Regel nicht das Geld hat, um zu investieren, aber in Zusammenarbeit mit vielen anderen dazu beitragen kann. Zusätzlich sind sie in der Lage, ihre Investitionen innerhalb des Immobilienmarktes zu diversifizieren, da sie mit minimalen Dollarbeträgen an mehreren Objekten beteiligt sind. Es gibt auch ein geringeres Risiko, das mit REIT-Investitionen verbunden ist. Ein weiterer sicherer Vorteil ist die Tatsache, dass Investoren ihre Anteile schnell verkaufen können. Ein weiterer Vorteil ist, dass man als ausländischer Staatsbürger in den USA zwar nicht in traditionelle Immobilien investieren kann, wohl aber über einen REIT.

• Gewinn aus Investitionen, die sonst unmöglich wären
• Diversifizierte Investitionen
• Geringes Risiko
• Schneller Verkauf von Aktien
• Nicht gesperrt, wenn ausländisch

Nachteile: Langsam, Besteuerung und Verlust der Kontrolle

Einige Nachteile wurden bereits erwähnt. Der Hauptnachteil ist, dass REITs typischerweise kein großes Wachstum haben, weil sie ihre Erträge nicht reinvestieren können. Sie sind gezwungen, 90% des Gewinns an die Investoren zurückzugeben, was bedeutet, dass nur 10% des Gewinns in das Unternehmen reinvestiert werden können. Während die meisten Dividenden nur mit 15% besteuert werden, werden REIT-Dividenden als reguläres Einkommen besteuert. Dies ist ein viel höherer Satz. Es gibt auch den Nachteil, dass REIT-Investoren keine Kontrolle über betriebliche Entscheidungen haben, was bedeutet, dass sie gegen unwirksame Änderungen hilflos sein können. Und schließlich fallen bei einigen REITs (aber nicht bei allen, recherchieren Sie!) exorbitante Management- und Transaktionsgebühren an. Dies führt logischerweise zu geringeren Ausschüttungen an die Aktionäre und damit zu geringeren Erträgen für die Investoren.

• Schwaches Wachstum
• Dividenden werden hoch besteuert
• Keine Kontrolle über operative Entscheidungen
• Hohe Management & Transaktionsgebühren

Immobilien-REIT: Anforderungen, Gewinn

Wenn Sie in das REIT-Geschäft einsteigen wollen, gibt es ein paar Dinge zu beachten. Wenn Sie Immobilien besitzen oder Immobilien kaufen und verkaufen wollen, ist ein REIT nichts für Sie. Er ist eher die richtige Wahl, wenn Sie überschüssiges Kapital haben, das Sie in einen langsam wachsenden und sicheren Trust investieren wollen.

Sind REITs börsennotiert?

Ja! Das ist der grundlegende Unterschied zu anderen LLCs oder z.B. Limited Partnerships. Sie werden öffentlich gehandelt, und deshalb können Sie in REITs investieren wie in andere Trusts oder Aktien. In gewissem Sinne sind sie Aktien, bei denen Sie in Immobilienmanager investieren.

• Ja, REITs werden öffentlich gehandelt

Kann ich meinen eigenen REIT gründen? Voraussetzungen

Ja! Auch wenn es nicht einfach ist. Es gibt ein paar wichtige Dinge zu beachten. Erstens sind die meisten Unternehmen, bevor sie ein REIT werden, LLCs, die, sobald sie genügend Investoren gefunden haben, einen Antrag stellen, um ein REIT zu werden. Diese Anforderungen werden nicht im ersten Jahr eines REITs gestellt, sondern meist schon im zweiten.

• REITs haben mehrere Anforderungen
• Die meisten REITs beginnen als LLCs

Wie viele Investoren in einem REIT?

Die erste wichtige Voraussetzung ist, dass Sie mindestens 100 Investoren haben müssen. Für die meisten Menschen ist es schwierig, diese zu finden. Besonders wenn man wenig Erfahrung mit Immobilien hat, ist es schwer, so viele Investoren zu finden, die bereit sind, das Risiko zu tragen.

• Mindestens 100

Ausschüttung für REITs – über 90% des Gewinns

REITs müssen per Gesetz so strukturiert sein, dass mindestens 90% des Gewinns an die Investoren als Dividende ausgeschüttet werden müssen, und zwar jedes Jahr. Dies ist ein Gesetz, und deshalb verliert ein REIT, sobald er dies nicht tut, seinen Status als solcher und qualifiziert sich nicht mehr für die zusätzlichen Vorteile eines REITs.

• REITs müssen mindestens 90% der Gewinne an die Investoren ausschütten

Worin investiert ein REIT?

Ein weiteres Gesetz des IRS: Auch ein REIT muss mindestens 75 Prozent des Wertes/Vermögens in eine Form von Immobilien investieren. Dies ist in der Regel kein Problem, da die meisten REITs über 90% ihres Vermögens in Immobilien investieren. Ein REIT muss außerdem mindestens 95 Prozent seines Bruttoeinkommens aus Immobilieninvestitionen beziehen.

• REITs müssen mindestens 75 % ihres Vermögens in Immobilien investieren

Kann man mit REITs reich werden? – Gewinn, Investment-Dividenden

Die meisten Menschen werden mit REITs nicht reich werden. Sie werfen nur langsam Dividenden ab, sind dafür aber meist sehr sicher. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie z.B. Ihre Investition verdoppeln. Dennoch haben die meisten REITs auf lange Sicht eine bessere Performance als die meisten Aktien, was bedeutet, dass sie eine sicherere Anlage sind. Obwohl es einige Mega-REITs gibt, die massive Wertsteigerungen und große Gewinne für ihre Investoren aufweisen, handelt es sich dabei nicht um „get-rich-quick“-Aktien.

• REITs sind eine sichere, aber langsam wachsende Investition

Investieren in Immobilien oder REITs? Wie man sich entscheidet

Wenn Sie sich nicht entscheiden können, ob Sie in einen REIT oder in eine echte Immobilie investieren sollen? Schauen Sie sich dieses Video an, das Ihnen alles erklärt, was Sie über REITs und Immobilien wissen müssen:

Kann eine LLC ein REIT sein? Unterschiede und Gemeinsamkeiten

In erster Linie werden REITs wie Kapitalgesellschaften besteuert. In der Praxis bedeutet dies, dass die meisten Verwaltungsgesellschaften, die beabsichtigen, ein REIT zu werden, ihr Leben als GmbH/ LLC beginnen. Sobald diese LLC groß genug ist, wird sie den Antrag auf Umwandlung in einen REIT stellen.

Steuern: Wenige Vorteile

Wenn Sie Steuerabzüge wünschen, sind REITs wahrscheinlich nicht das Richtige für Sie. Im Vergleich zu traditionellen Immobilieninvestitionen, bei denen die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nahezu unbegrenzt sind, einschließlich Abschreibungen, Hypotheken, Zinsen usw., sind REITs nicht so privilegiert.

1. REIT-Dividenden Besteuerung
2. Abschreibungsaufwand

Normales Einkommen – REIT-Dividenden

Mindestens 90% der Erträge, die der REIT erwirtschaftet, müssen an die Anleger weitergegeben werden. Diese werden nach dem individuellen Grenzsteuersatz des Anlegers besteuert. Mit anderen Worten: Das Einkommen, das ein Anleger aus REITs erzielt, wird wie jedes andere Einkommen besteuert.

• Dividenden werden vom Anleger als normales Einkommen besteuert

Abschreibungsaufwendungen – REIT-Steuervorteil

Abschreibungsaufwendungen können die Höhe der Einkünfte mindern. Alle Steuertipps: AfA Immobilien. REIT-Anleger können ihre Steuern minimieren, indem sie diese Abschreibungen auf die erhaltenen Dividenden abschreiben.

• Bei REITs können Sie die Abschreibungen abschreiben

REIT-Fazit: Große Zeit, kleine Zeit

REITs haben sicherlich eine gute Daseinsberechtigung. Sie bieten eine einzigartige Möglichkeit, in den massiven und scheinbar unschlagbaren Immobilienmarkt zu investieren, ohne Millionenbeträge auszugeben oder eine Hypothek aufnehmen zu müssen. Mit weniger Risiko kommt allerdings auch weniger Belohnung, und diese Art von Investition wird sich wahrscheinlich nicht schnell oder stark auszahlen. Es ist eine kleine und konstante Auszahlung. Das kann attraktiv sein oder nicht, je nachdem, was Sie bevorzugen!

Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

• Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
• LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
• TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
• Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
• Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

• Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
• Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
• Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
• Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

Mögliche Tätigkeiten im Überblick

• Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
• Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
• Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
• Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
• Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

Herkunft des REIT-Konzepts

Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

Gesetzliche Auflagen nach REITG

Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

• Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
• Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
• 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

• Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
• Dividendenrendite: 5 %
• Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
• Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
• Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
• Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

Vorteile auf Unternehmensebene

• Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
• Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
• Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
• Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
• Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
• Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
• Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

Vorte

]]> https://lukinski.de/gesellschaft-mit-beschraenkter-haftung-gmbh-gruenden-haftung-rechtsform-geschaeftsfuehrung-steuern/ Thu, 04 Mar 2021 06:30:36 +0000 https://lukinski.de/?p=34310 Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ist die wohl bekannteste deutsche Kapitalgesellschaft – und für Immobilieninvestoren oft die smarteste Rechtsform-Wahl. Mit einem Stammkapital von 25.000 Euro, beschränkter Haftung und der Möglichkeit zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung können Vermieter ihre Steuerlast von rund 42 % (Einkommensteuer) auf effektiv unter 16 % senken. Wer als Investor langfristig denkt, baut hier den Grundstein für Vermögensschutz, Nachfolgeplanung und steueroptimierte Skalierung. Zurück zu allen: Rechtsformen. Steuerliche Aspekte im Detail: Immobilien Steuertipps.

GmbH: Gründung, Vorteile und Nachteile

Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung einer GmbH – von Stammkapital, Geschäftsführung und Haftung bis hin zur Frage, wann sich die Rechtsform für Immobilieninvestoren wirklich lohnt. Wer kann gründen? Wie läuft der Notartermin ab? Welche Steuern fallen an? Warum ist die GmbH die Lieblings-Rechtsform für vermögensverwaltende Strukturen? Konkrete Zahlen, Praxisbeispiele und ein direkter Vergleich zu UG, AG und GbR helfen dir bei der Entscheidung. Mehr zur Steuerstruktur: Steuern in Deutschland.

Setze auf Erfolg! Mit unserem Steuer-Coaching entdeckst du die besten Strategien, um deine Immobilie als Kapitalanlage steueroptimiert zu verwalten und langfristigen Vermögensaufbau zu sichern. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching.

Lerne hier alles Wichtige darüber. Außerdem findest du hier alle deutschen Unternehmenstypen und Rechtsformen, sowie Tipps zum Firma gründen, auch im Spezial-Fall Immobilien GmbH, Familienstiftung & Co.

Wenn du die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung in Betracht ziehst, musst du zuerst den Gründungsprozess verstehen: Wer kann was gründen, welche Unterschiede gibt es zu anderen Rechtsformen, und welche Vor- und Nachteile bringt die GmbH mit sich? Die sieben wichtigsten Gründungskriterien im Überblick:

1. Anzahl der Gesellschafter
2. Geschäftsführung
3. Gründung & notarielle Beurkundung
4. Firmierung
5. Finanzierung & Stammkapital
6. Haftung
7. Gewinnverteilung & Besteuerung

Kapitalgesellschaft GmbH: Geschäftsführung nach HGB

In der Unternehmerwelt gibt es viele Rechtsformen. Sie werden grob in zwei Kategorien eingeteilt: Einzelunternehmungen und Gesellschaften – letztere wiederum in unvollständige Gesellschaften (stille Gesellschaften, BGB-Gesellschaften) und vollständige Gesellschaften (Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften).

Die GmbH zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt dem Handelsgesetzbuch (HGB) sowie dem GmbH-Gesetz (GmbHG). Als Kapitalgesellschaft ist sie komplexer strukturiert als etwa eine Offene Handelsgesellschaft (OHG): Sie kann nicht formlos gegründet werden, sondern erfordert eine notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags.

Weitere typische Kapitalgesellschaften:

• Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
• Aktiengesellschaft (AG)
• Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, SE)
• Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)

Vergleichstabelle: GmbH vs. UG vs. AG vs. GbR

Damit du die GmbH klar einordnen kannst, hier die wichtigsten Rechtsformen im direkten Vergleich:

Kriterium	GmbH	UG	AG	GbR
Mindeststammkapital	25.000 €	1 €	50.000 €	0 €
Haftung	beschränkt	beschränkt	beschränkt	unbeschränkt
Notarielle Gründung	Pflicht	Pflicht	Pflicht	nicht nötig
Gründungskosten gesamt	700-2.500 €	240-800 €	2.500-7.000 €	0-200 €
Besteuerung Gewinn	KSt + GewSt (~30 %)	KSt + GewSt (~30 %)	KSt + GewSt (~30 %)	ESt (bis 45 %)
Mind. Personen	1	1	1	2
Image / Bonität	hoch	mittel	sehr hoch	niedrig
Geeignet für Immobilien	sehr gut	bedingt	nur Großbestand	nein

Rechtsformvariante GmbH & Co KGaA – KGaA mit Komplementär-GmbH

Bisweilen tritt die GmbH auch in Kombination mit einer Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) auf. Familienunternehmen organisieren sich gelegentlich als GmbH & Co KGaA. Im rechtlichen Sinne handelt es sich um eine Aktiengesellschaft – allerdings stellt der Komplementär als persönlich haftender Gesellschafter nicht eine natürliche Person dar, sondern eine GmbH. Wird der Komplementär durch eine AG verkörpert, spricht man von einer AG & Co KGaA, im Falle einer Societas Europaea von einer SE & Co KGaA.

Mehr zu den einzelnen Mischformen:

• AG & Co KGaA – siehe Aktiengesellschaft (AG)
• SE & Co KGaA – siehe Societas Europaea (SE)

Beispiele für GmbH & Co KGaA Unternehmen:

• Asklepios Kliniken GmbH & Co. KGaA
• Borussia Dortmund GmbH & Co. KGaA
• Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
• H&R GmbH & Co. KGaA
• Jack Wolfskin GmbH & Co. KGaA
• Merz Pharma GmbH & Co. KGaA
• Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
• Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

Eine Besonderheit ist die CEWE Stiftung & Co. KGaA: Hier wird der Komplementär von einer Stiftung verkörpert. Mehr zum Thema Familienstiftung gründen.

Gründung & Verwaltung: Allein, als Partner oder im Team

Du möchtest eine GmbH gründen und deinen Traum von der Selbstständigkeit leben? Für die Gründung ist eine natürliche oder juristische Person ausreichend. Du kannst alleiniger Gründer sein und die Geschäftsführung allein übernehmen. Gründer-Duos teilen sich die Geschäftsführung in der Regel, bei Mehr-Personen-GmbHs nehmen alle Gesellschafter ihr Mitverwaltungsrecht wahr. Optional kann die Geschäftsführung auch extern besetzt werden – dann spricht man von einem Fremdgeschäftsführer.

Wer auch immer die Geschäftsführung übernimmt: Es besteht eine Verpflichtung gegenüber den anderen Gesellschaftern, Auskunft zu geben und auf Wunsch Bücher und Schriften zur Einsicht vorzulegen.

Tipp: Eine GmbH eignet sich hervorragend für ein Familienunternehmen. Durch die flexible Verteilung von Stammkapital und Geschäftsanteilen sowie die generationsübergreifende Geschäftsführung können Eltern, Kinder und Enkel gemeinsam an der Kapitalgesellschaft mitwirken – ideal in Kombination mit der Erbschaftssteuer-Strategie für Immobilien und schenkungsteuerlichen Freibeträgen alle 10 Jahre.

Eintragung ins Handelsregister: Schritt-für-Schritt-Checkliste

Das Innenverhältnis startet mit dem im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Datum. Im Außenverhältnis entsteht die GmbH spätestens mit Eintragung ins Handelsregister. Damit du nichts vergisst, hier die komplette Checkliste:

1. Gesellschaftsvertrag erstellen – individuell oder per Musterprotokoll (max. 3 Gesellschafter)
2. Notartermin – Beurkundung des Gesellschaftsvertrags (Pflicht)
3. Geschäftskonto eröffnen – bei Bargründung Pflicht
4. Stammkapital einzahlen – mind. 12.500 € (Hälfte) bei Bargründung
5. Handelsregister-Anmeldung – durch Notar, Kosten 200-400 €
6. Gewerbeamt anmelden – 10-65 € Bearbeitungsgebühr
7. Finanzamt: Steuernummer beantragen – Fragebogen zur steuerlichen Erfassung (ELSTER)
8. IHK-Mitgliedschaft – automatisch, jährlicher Beitrag je nach Umsatz
9. Berufsgenossenschaft – Anmeldung als Arbeitgeber
10. Optional: Markenanmeldung, AGB, Datenschutz

Gesamtkosten Gründung: realistisch 700-1.500 € bei Musterprotokoll, 1.500-2.500 € bei individuellem Gesellschaftsvertrag (inkl. Notar, Handelsregister, Gewerbeamt, ggf. Steuerberater).

Da du als GmbH-Gesellschafter im Handelsregister eingetragen bist, kannst du – wie ein OHG-Gesellschafter – offiziell firmieren. Egal, ob Personenfirma, Sachfirma, Phantasiefirma oder gemischte Firma: Solange der Name nicht irreführend ist und das Suffix „GmbH“ trägt, ist fast alles erlaubt.

Steuer-ID, Gewerbeamt, Satzung & Notar

Beim Finanzamt erhältst du eine Steuernummer, welche Grundvoraussetzung für alle weiteren Anträge ist. Die Anmeldung der GmbH als Handelsgewerbe erfolgt gegen 10-65 € Bearbeitungsgebühr beim Gewerbeamt. Weitere Kosten fallen für die notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags an, die zwingend vorgeschrieben ist.

Im Gesellschaftsvertrag kann auch eine Nachschusspflicht vereinbart werden – eine wahlweise beschränkte oder unbeschränkte Pflicht der Gesellschafter, weitere Einzahlungen zu leisten. Häufiger Anlass: die anstehende Sanierung einer Immobilie oder akuter Liquiditätsbedarf. Laut GmbHG müssen Nachschüsse im Verhältnis zu den Geschäftsanteilen stehen. Mittels Abandon (Aufgabe der Geschäftsanteile) ist es möglich, sich von der Nachschusspflicht zu befreien.

Gesetzesauszug – § 26 GmbHG:

(1) Im Gesellschaftsvertrag kann bestimmt werden, daß die Gesellschafter über die Nennbeträge der Geschäftsanteile hinaus die Einforderung von weiteren Einzahlungen (Nachschüssen) beschließen können.

(2) Die Einzahlung der Nachschüsse hat nach Verhältnis der Geschäftsanteile zu erfolgen.

(3) Die Nachschußpflicht kann im Gesellschaftsvertrag auf einen bestimmten, nach Verhältnis der Geschäftsanteile festzusetzenden Betrag beschränkt werden.

25.000 Euro Stammkapital, hälftig bei Bargründung

Voraussetzung für die Eintragung ins Handelsregister ist die Einzahlung des Stammkapitals von mindestens 25.000 Euro. Bei Bargründung muss mindestens die Hälfte (12.500 €) auf dem Geschäftskonto eingezahlt sein. Für den Restwert sind sowohl Bareinlagen als auch Sacheinlagen (Immobilien, Maschinen, Grundpfandrechte) zulässig – solange die Stammeinlage ihrer Art nach im Gesellschaftsvertrag erkennbar vermerkt ist.

Mögliche Sacheinlagen:

• Immobilien (Achtung: Grunderwerbsteuer kann anfallen)
• Maschinen & Pkw
• Büro- & Geschäftsausstattung
• Urheberrechte & Markenrechte
• Grundpfandrechte
• Patente
• Einbringliche Forderungen

https://lukinski.de/?p=31073 Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In diesem Artikel lernst du die Grundlagen zur Thematik Immobiliengesellschaft. Wer kommt als Beginner und Anfänger beim Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung schon auf die Idee, extra eine GmbH zu gründen? Zugegeben, bei Eigennutz macht das keinen Sinn, aber bei Vermietung. Ebenso für spezielle Investments, wie Pflegeimmobilien, Mikroapartments für Studenten. So unterliegst du zwar den Steuern in Deutschland, kannst aber auch Steuern vermeiden, zum Beispiel in einer Holding mit Schachtelprivileg. Fragen dazu beantworten Steuerberater für Unternehmen. Zurück zu allen: Rechtsformen.

Was ist eine Immobiliengesellschaft?

Definition Immobiliengesellschaft – Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, welches den Zweck der Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung oder Vermarktung verfolgt. Dabei ist es unabhängig, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Ebenso gehört die Immobilienverwaltung, für eigene Immobilien und die von Dritten.

Setze auf Erfolg! Mit unserem Steuer-Coaching entdeckst du die besten Strategien, um deine Immobilien steueroptimiert zu verwalten und langfristigen Erfolg zu sichern. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching.

Steuervorteil Vermietung: GmbH statt Privat

Lange Rede, kurzer Sinn, wo liegt der Vorteil? Privat zahlst du bei einem Steuersatz von 42 Prozent schnell 4-stellige Summen im Jahr.

Beispiel: Berechnung private Mieteinnahmen

Hier eine sehr vereinfachte Berechnung, für einen schnellen Vergleich der Versteuerung privater Mieteinnahmen im Vergleich zu gewerblichen Einnahmen einer GmbH. Berücksichtigt werden hier auch keine Freibeträge und kein Solidaritätszuschlag.

Vereinfachte Beispielrechnung (privat):

• Monatliche Mieteinnahmen: 1.000 Euro
• Mieteinnahmen / Jahr: 12.000 Euro
• Steuerlast (Einkommenssteuer 42%): 5.040 Euro
• Gewinn nach Steuern: 6.960 Euro

Beispiel: Berechnung gewerbliche Mieteinnahmen

Hier eine sehr vereinfachte Berechnung, für einen schnellen Vergleich der Versteuerung privater Mieteinnahmen im Vergleich zu gewerblichen Einnahmen einer GmbH. Berücksichtigt werden hier auch keine Freibeträge.

Vereinfachte Beispielrechnung (GmbH):

• Monatliche Mieteinnahmen: 1.000 Euro
• Mieteinnahmen / Jahr: 12.000 Euro
• Steuerlast (Körperschaftssteuer 15%): 1.800 Euro
• Gewinn nach Steuern: 10.200 Euro

Der Unterschied liegt hier, in unserer vereinfachten Rechnung, bei:

+ 3.240 Euro / Jahr

Steuern sparen mit Holding-Modell

Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert:

Noch besser wird es mit Holding-Modell

Mit Schachtelprivileg nur 1,54% Steuern beim Verkauf, das geht mit Holding aus 2 GmbHs. Einfach gesagt: Nur 1,54% Steuern beim Immobilienverkauf! Wenn du jetzt große Augen machst, lies dir diesen kurzen Artikel zur Immobilien Holding durch.

• Immobilien Holding

Immobiliengesellschaft oder Familienstiftung?

Das Gründen einer Stiftung, spezieller einer Familienstiftung hat viele Vorteile für dich. Vom steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Spekulationssteuer Rechner bis geringem, 15-prozentigen Versteuerung der Mieteinnahmen.

Der große und zentrale Unterschied zur Immobilien GmbH, nach Ablauf der Spekulationsfrist, kannst du deine Immobilien steuerfrei verkaufen. Wie das funktioniert, wie du eine Stiftung gründen kannst und wie noch deine Enkel davon profitieren werden, das lernst du in diesem Artikel.

• Familienstiftung

Steuern legal auf 15% senken: Kostenfreies Beratungsgespräch

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Kontakt

GmbH, AG…? Welche Rechtsform

Du willst deine eigene (Immobilien) Firma gründen? GbR, KG, OHG, GmbH, AG & Co. oder auch Familienstiftung – Welche Rechtsformen gibt es und welche Alternativen gibt es zur Immobilien GmbH?

1. Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
2. Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
3. Rechtsformen: Liste
4. Firma gründen: Ablauf, Kosten und Übersicht

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) – Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von mindestens einem Gesellschafter geführt wird. Wie der Name bereits aufzeigt, zeichnet sich diese Unternehmensrechtsform durch eine Haftungsbeschränkung für ihre(n) Gesellschafter aus.

• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung, oder Vermarktung von Immobilien dienlich ist – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Immobilienbestand im drei- oder mehrstelligen Bereich. Auch die Verwaltung von Immobilieneigentum oder Fremdimmobilien im Auftrag von Dritten kann über eine Immobilien AG abgewickelt werden.

• Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Neben der Immobilien AG, Immobilien GmbH und der Familienstiftung, gibt es noch ein paar andere, alternative Typen von Unternehmen, die für dich als Gründer*in interessant sein könnten! Du willst noch mehr über die Unternehmensgründung lernen? Lerne mehr über Stammkapital, Steuern und die einzelnen Vorteile und Nachteile der unterschiedlichen Arten von Unternehmen.

Hier findest du die alle Rechtsformen, die als Gründer*in in Deutschland wählen kannst und eine Anleitung mit Checkliste:

Alternativen zur Immobilien GmbH: Rechtsformen in Deutschland

Rechtsformen – Welchen Arten einer Firma gibt es? Wenn du deine erste Firma gründen willst, dann ist die Wahl der idealen Rechtsform einer der ersten Schritte im Ablauf der Firmengründung. Ob spezielle Immobilienfirma oder Gründung eines Startups, hier habe ich alle Unternehmenstypen in Deutschland für dich zusammengefasst.

• Rechtsformen: Liste

Unternehmenstypen im Detail:

• Einzelunternehmen
• Eingetragener Kaufmann / Eingetragene Kauffrau (e. K.)
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
• Offene Handelsgesellschaft (OHG)
• Kommanditgesellschaft (KG)
• Unternehmergesellschaft (UG)
• GmbH: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
• Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH
• Aktiengesellschaft (AG)
• Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Stiftung / Familienstiftung

Firma gründen: Ablauf, Kosten und Checkliste

Firma gründen (Immobilien) – Du willst deine erste Firma gründen? Voraussetzungen für dich als Gründer*in, Stammkapital, Gesellschafterverträge, Kosten für die Gründung, Rechtsformen und Checklisten. Das hört sich für Anfänger kompliziert an, ist aber eigentlich ganz einfach. Der Ablauf einer Firmengründung ist in der Regel relativ gleich. Die Gründung habe ich hier einmal im einfachen Schritten, für dich zusammengefasst. Lerne, wie du ein eigenes Unternehmen gründest. Nach dem großen Ratgeber zu allen Rechtsformen bzw. Unternehmenstypen, heute ein ausführlicher Blick auf die Gründung einer (Immobilien) Firma für Beginner.

• Firma gründen

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