Eigennutz: Vermietet oder unvermietet kaufen?

Gehen wir also davon aus, Sie möchten die Immobilie für den Eigennutz erwerben. Das bedeutet, Sie möchten Ihre Immobilie kaufen, dort direkt einziehen und vielleicht sogar je nachdem neu gestalten. Dann eignet sich in diesem Fall eine unvermietete Immobilie am Besten. Sie sparen Zeit, da Sie keinem Mieter kündigen müssen, so wie Kosten und Aufwand.

Vorteile bei nicht vermieteter Immobilie: Weniger Kosten, Zeit und Aufwand

Doch was tun, wenn Sie das Objekt Ihrer Träume gefunden haben und es vermietet ist? Dann bedarf es einer Eigenbedarfskündigung.

Eigenbedarfskündigung: Gesetzliche Frist, Ausnahmen & Co.

Mietern darf also durchaus gekündigt werden, wenn Sie die Immobilie für den Eigennutz benötigen. Hierfür ist lediglich die gesetzliche Frist für die Eigenbedarfskündigung von 3 bis 9 Monaten einzuhalten.

Außerdem müssen Sie nachvollziehbare Gründe angeben, warum Sie das Haus oder die Wohnung für den Eigennutz benötigen. Auch wenn eine begünstigte Person aus dringenden Gründen einziehen muss, ist das möglich. Der reine Wunsch nach einem persönlichen Einzug reicht also nicht. Ausnahmen treffen auch im Fall von Krankheit, Alter oder bei Alleinerziehenden zu.

Lese-Tipp: Eigenbedarfskündigung

Vermietet vs unvermietet bei Kapitalanlagen

Erwerben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, bringen sowohl vermietete Immobilien, als auch nicht vermietete Immobilie ihre Vorteile und Nachteile.

Vermietet kaufen: Keine Neuvermietung oder Leerstand

Wenn Sie ein bereits vermietetes Objekt kaufen möchten, bietet das durchaus einige Vorteile. Sie müssen nicht nach Neumietern suchen und vermeiden so das Risiko eines Leerstands. Auch kann Ihnen der Verkäufer einige Informationen zur Zahlungsmoral der Mieter geben. Gleichzeitig bedeutet eine Vermietung aber auch, dass Sie alle Mietverträge übernehmen müssen. Dazu zählen auch solche, die fehlerhaft formuliert sind.

Hier nochmal die Vorteile auf einen Blick:

• Keine Neuvermietung nötig
• Mieter sind bereits bekannt
• Geringes Risiko für Leerstand

Unvermietet kaufen: Aktueller Mietvertrag und marktüblicher Preis

Kaufen Sie ein nicht vermietetes Objekt, müssen Sie zwar zuerst mit Leerstand rechnen, können das Objekt bei Bedarf jedoch auch direkt wieder neu renovieren und sanieren. Auch können Sie hier eigene Mietverträge formulieren und können die Immobilie für einen aktuellen, marktüblichen Mietpreis vermieten. Apropos: Renovierungsarbeiten, die zur Wertsteigerung der Immobilie dienen, sind steuerlich absetzbar – ein weiterer Pluspunkt!

Über diese Vorteile können Sie sich also beim Kauf eines Nicht-vermieteten Objekts freuen:

• Marktüblicher Preis bei Neuvermietung
• Eigenständiges Aufsetzen eines Mietvertrags
• Genug Zeit für Renovierungsarbeiten

Fazit: Sollten Sie vermietet oder unvermietet kaufen?

Bei der Beantwortung dieser Frage kommt es nicht nur auf den Zweck und das Ziel der Immobilie an, sondern auch darum mit welchen Vorzügen sich diese am besten verbinden lassen. Sie möchten am liebsten schnell in das neue Objekt einziehen? Dann ist eine nicht vermietete Immobilie mit deutlich weniger Zeit, Kosten und Aufwand verbunden. Handelt es sich bei dem Haus oder der Wohnung um eine Kapitalanlage, müssen Sie für sich selber entscheiden, welche nächsten Schritte Ihnen am ehesten zusagen.

Tipp! Weitere Vorteile und Nachteile von vermieteten und nicht-vermieteten Immobilien finden Sie auf meinem neuen Projekt für Immobilienkäufer (Immobilien-Erfahrung.de):

• Vermietet vs unvermietet kaufen? – extern

Gewerbesteuer (GewSt) – Steuer für Gewerbebetriebe

Die Gewerbesteuer – kurz: GewSt – wird in der Regel auf den Ertrag eines jeden deutschen Gewerbebetriebs erhoben und richtet sich demnach nach der objektiven Ertragskraft des jeweiligen Unternehmens. Da Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften und Co. kraft Rechtsform immer als Gewerbebetrieb angesehen werden, gilt die Gewerbesteuer für Kapitalgesellschaften obligatorisch – unabhängig davon, wie sich das Gründungsteam zusammensetzt.

Andere Steuern für Unternehmen:

• Körperschaftsteuer (KSt)
• Einkommensteuer (ESt)
• Kapitalertragsteuer (KapESt)
• Umsatzsteuer (USt)

Möchtest du konkret mehr über Steuern für Immobiliengesellschaften erfahren, kannst du hier mehr erfahren:

• Steuern sparen Immobilien

Gewerbesteuer im Detail – Erhebung, Abgabe & Freibeträge

Als Objekt- bzw. Sachsteuer zählt die Gewerbesteuer von der Art her zu den Realsteuern. Effektiv zählt sie zu den Gemeindesteuern und trägt maßgeblich zu deren Finanzsystem bei. Die Gemeinden sind hebeberechtigt und legen den jeweils für ein Jahr gültigen Steuersatz per Beschluss fest. Die Gewerbesteuer ist vierteljährlich jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu gleichen Teilen als Vorauszahlung zu leisten. Diese Abgaben sind ab Steuerperiode 2008 nicht länger als Betriebsausgabe abzugsfähig, können jedoch pauschal auf die zu zahlende Einkommensteuer angerechnet werden.

Termine zur Vorauszahlung der Gewerbesteuer:

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November

Für natürliche Personen und Personengesellschaften darf gemäß Gewerbesteuergesetz (GewStG) ein Freibetrag – aktuell in Höhe von 24.500 Euro – der Steuerlast gegengerechnet werden; juristische Personen dürfen ihre Steuerlast um einen verringerten Freibetrag – aktuell 3.900 Euro – kürzen.

Welche Gesellschaften unterliegen der GewSt?

Die meisten Gewerbebetriebe werden mit der Gewerbesteuer belastet. Da alle Kapitalgesellschaften prinzipiell als Gewerbebetriebe angesehen werden, ist diese Steuerart für die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) und die Aktiengesellschaft (AG) besonders relevant.

Darüber hinaus unterliegen üblicherweise die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) der Gewerbesteuer – zumindest insofern ihr Jahresertrag über 24.500 Euro liegt. Eine GbR unter Freiberuflern bleibt allerdings dennoch von der Gewerbesteuerpflicht befreit. Gleiches gilt für die Freiberufler selbst: Eine Einzelunternehmung muss nur dann Abgaben zur Gewerbesteuer zahlen, wenn es sich bei dem Unternehmensgründer um einen Kleingewerbetreibenden oder einen eingetragenen Kaufmann (e. Kfm.) handelt.

Unternehmensrechtsformen im Überblick

Mehr Informationen zu den unterschiedlichen Rechtsformen erhältst du unter den nachfolgenden Links. Angefangen bei der Einzelunternehmung und den eingetragenen Kaufleuten… über die unterschiedlichen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften… bis zu sonstigen Gesellschaften wie der Familienstiftung – alle wesentlichen Aspekte zu Gründung, Haftung, Steuerbelastung und mehr einfach und verständlich erklärt! Zuerst einmal die einzelnen Unternehmensrechtsformen im Überblick:

• Einzelunternehmen (EU)
  • Freiberufler
  • Kleingewerbetreibende
  • Eingetragene Kaufleute (e. K.)
• Stille Gesellschaften
• BGB-Gesellschaften / Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
• Personengesellschaften
  • Kommanditgesellschaft (KG)
  • Offenen Handelsgesellschaft (OHG)
  • Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Kommanditgesellschaft (GmbH & Co KG)
  • Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Offene Handelsgesellschaft (GmbH & Co OHG)
• Kapitalgesellschaften
  • Aktiengesellschaft (AG)
    • AG & Co KGaA
  • Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
  • Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
    • GmbH & Co KGaA
  • Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
  • Europäische Aktiengesellschaft / Societas Europaea (SE)
    • SE & Co KGaA
• Sonstige Gesellschaften
  • Stiftungen / Familienstiftungen
  • Versicherungen
  • Partnerschaften
  • Eingetragene Vereine (e. V.)
  • Eingetragene Genossenschaften (e. G.)

Steuern in Deutschland: Liste

Körperschaftsteuer (KSt), Einkommensteuer (ESt), Kapitalertragsteuer (KapESt), Umsatzsteuer (USt), Gewerbesteuer (GewSt) – wer zahlt was? In diesem Überblick zu den verschiedenen Steuerarten / Steuerformen in Deutschland, findest du relevante Steuern für dich als Privatperson und für dein Unternehmen, je nachdem, welche Rechtsform du gewählt hast. Außerdem nach der Steuer-Liste: Wie funktioniert der Steuer Zyklus um Monatsabschluss, Jahresabschluss und Bilanz? Ein kleiner Einblick für die, die ihre erste Firma gründen. Welche Steuern gibt es? Einfache Erklärungen, Definitionen, Steueroptimierung, ein Einblick in Steuern.

• Steuern: Liste

Körperschaftsteuer (KSt) – Steuer für juristische Personen

Die Körperschaftsteuer – kurz: KSt – wird auf das zu versteuernde Einkommen juristischer Personen mit Sitz oder Geschäftsleitung in Deutschland erhoben. Sie ist das Pendant zur Einkommensteuer (ESt), die natürliche Personen trifft. Geregelt im Körperschaftsteuergesetz (KStG), beträgt der Satz pauschal 15% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag – macht eine Gesamtbelastung von 15,825%.

Wer fällt unter die Körperschaftsteuerpflicht?

• Kapitalgesellschaften – GmbH, UG (haftungsbeschränkt), AG, KGaA, SE
• Genossenschaften – Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften
• Versicherungsvereine auf Gegenseitigkeit, Pensionsfondsvereine
• Stiftungen, Anstalten, Vereine – inklusive Familienstiftungen
• Betriebe gewerblicher Art öffentlich-rechtlicher Körperschaften (Stadtwerke, Verkehrsbetriebe)

Nicht der KSt unterliegen:

• Personengesellschaften (GbR, OHG, KG) – Gewinne werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet (Transparenzprinzip)
• Einzelunternehmen / Freiberufler – hier greift die ESt
• Politische Parteien, Berufsverbände, gemeinnützige Körperschaften (befreit nach §5 KStG)
• Unternehmen des Bundes, Staatsbanken, soziale Kassen

Andere Steuern für Unternehmen:

• Einkommensteuer (ESt)
• Kapitalertragsteuer (KapESt)
• Umsatzsteuer (USt)
• Gewerbesteuer (GewSt)

Höhe, Bemessungsgrundlage und Soli im Detail

Bemessungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen – vereinfacht: Gewinn laut Steuerbilanz, korrigiert um nicht abziehbare Aufwendungen (z.B. 50% der Aufsichtsratsvergütungen, verdeckte Gewinnausschüttungen, Geldstrafen) und steuerfreie Einnahmen (z.B. Beteiligungserträge nach §8b KStG).

Beispielrechnung: GmbH mit 100.000 EUR Gewinn

Wichtig zum Soli: Während der Solidaritätszuschlag für die meisten Privatpersonen bei der Einkommensteuer abgeschafft wurde, zahlen Kapitalgesellschaften ihn weiterhin in voller Höhe auf die Körperschaftsteuer. Eine Abschaffung ist hier politisch nicht in Sicht.

GmbH vs. Privatvermögen: Der Steuer-Vergleich für Immobilien-Investoren

Die zentrale Frage für jeden, der eine Immobilie als Kapitalanlage hält: Privatvermögen oder GmbH? Der Unterschied ist massiv.

Die GmbH lohnt sich vor allem dann, wenn Gewinne thesauriert (also in der Gesellschaft belassen) und reinvestiert werden – klassischer Fall: Aufbau eines Immobilienportfolios. Wer Cashflow privat braucht, fährt im Privatvermögen oft besser. Mehr dazu: Eigennutzung vs. Kapitalanlage.

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: Der Joker für vermögensverwaltende GmbHs

Eine GmbH ist gewerbesteuerpflichtig kraft Rechtsform – egal was sie tut. ABER: Hält sie ausschließlich eigenen Grundbesitz und verwaltet diesen, kann sie die erweiterte Kürzung nach §9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beantragen. Ergebnis: 0% Gewerbesteuer auf Mieterträge.

Voraussetzungen (vereinfacht):

• ausschließlich Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
• kein gewerblicher Grundstückshandel – Stichwort 3-Objekte-Grenze
• keine schädlichen Nebentätigkeiten (Vorsicht bei Photovoltaik, möbliertem Vermieten, Betriebsvorrichtungen)
• keine Mitvermietung wesentlicher Betriebsvorrichtungen

Effekt: Statt ~30% nur 15,825% Gesamtsteuerlast. Bei einem Mietüberschuss von 100.000 EUR sind das 14.000 EUR weniger Steuern – jährlich.

Achtung Fix-Flip: erweiterte Kürzung futsch

Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Die erweiterte Kürzung entfällt – rückwirkend für alle betroffenen Jahre. Die GmbH zahlt dann den vollen Mix aus KSt + GewSt (~30%). Strategien zur Umgehung: Share Deal statt Asset Deal.

Thesaurierung vs. Ausschüttung: Was passiert wenn der Gewinn ans Privatkonto soll?

Der GmbH-Gewinn wird zweimal besteuert – einmal in der Gesellschaft (KSt + Soli + ggf. GewSt), einmal beim Gesellschafter bei Ausschüttung (Kapitalertragsteuer 25% + Soli, abgeltend).

Beispielrechnung: 100.000 EUR Gewinn, vermögensverwaltende GmbH mit erweiterter Kürzung

• Gewinn vor Steuern: 100.000 EUR
• ./. KSt + Soli (15,825%): -15.825 EUR
• = Bilanzgewinn nach KSt: 84.175 EUR
• ./. Kapitalertragsteuer + Soli bei Ausschüttung (~26,375%): -22.201 EUR
• = Netto beim Gesellschafter: 61.974 EUR
• Gesamtsteuerbelastung: 38,03%

Vergleich mit voller Spitzensteuersatz im Privatvermögen (45% + Soli ≈ 47,5%): die GmbH spart auch bei Ausschüttung noch ~10 Prozentpunkte. Bei Thesaurierung sind es satte ~30 Prozentpunkte.

Holding-Struktur: das 95%-Schachtelprivileg

Hier wird es richtig spannend: Schüttet eine Tochter-GmbH an eine Mutter-Kapitalgesellschaft (Holding) aus, sind 95% der Dividende nach §8b Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 KStG steuerfrei. Nur 5% gelten als nicht abziehbare Betriebsausgabe.

Beispielrechnung: Ausschüttung von 100.000 EUR Tochter-GmbH an Holding-GmbH

• Dividende: 100.000 EUR
• Steuerpflichtig (5%): 5.000 EUR
• KSt + Soli darauf (15,825%): 791 EUR
• Gewerbesteuer (15%, Hebesatz 400%): 700 EUR
• Gesamtsteuerlast: ~1.491 EUR = 1,49%

Heißt: Gewinne können innerhalb der Holding-Struktur nahezu steuerfrei umgeschichtet werden – perfekt für Reinvestition, Objektkäufe, Diversifikation. Tiefer einsteigen: Immobilien Holding mit Schachtelprivileg.

Verdeckte Gewinnausschüttung (vGA): Die häufigste KSt-Falle

Eine vGA liegt vor, wenn die GmbH ihrem Gesellschafter Vorteile zuwendet, die ein fremder Dritter nicht bekäme. Klassiker bei Immobilien-Investoren:

• überhöhtes Geschäftsführergehalt
• verbilligte Wohnungsmiete an den Gesellschafter
• Darlehen ohne marktübliche Zinsen
• Privatnutzung des Firmenwagens ohne saubere Erfassung
• Verkauf von Immobilien an Gesellschafter unter Verkehrswert

Folge: Die Aufwendung wird steuerlich nicht anerkannt → Gewinn der GmbH erhöht sich → KSt + GewSt + zusätzlich Kapitalertragsteuer beim Gesellschafter. Doppelbesteuerung mit Strafcharakter. Lösung: alle Verträge zwischen GmbH und Gesellschafter zwingend zu fremdüblichen Konditionen, schriftlich, im Vorhinein.

Verlustverrechnung, Verlustvortrag und Mindestbesteuerung

Macht die GmbH Verluste – typisch in den ersten Jahren bei Denkmalimmobilien oder bei Fix-Flip-Projekten mit hohen Anlaufkosten – können diese:

• Verlustrücktrag: ein Jahr zurückgetragen werden, bis 10 Mio. EUR (zeitweise erhöht, prüfen)
• Verlustvortrag: zeitlich unbegrenzt in die Zukunft vorgetragen werden
• Mindestbesteuerung §10d EStG: bis 1 Mio. EUR voll verrechenbar, darüber nur 60% des übersteigenden Gewinns

Achtung Mantelkauf §8c KStG: Wechselt der Gesellschafter zu mehr als 50%, gehen Verlustvorträge unter – außer Stille-Reserven-Klausel oder Konzernklausel greifen. Bei https://ihrhausverkauf.de/?p=6500 Schulden vererben – Ein Erbe bedeutet nicht in erster Linie Reichtum und neue Besitztümer. Wie Sie eine geerbte Immobilie verkaufen und was dabei steuerlich zu beachten ist. Eine Erbschaft ist häufig mit Schulden belastet und bedeutet für die Erben eine hohe Verantwortung. Die Erben übernehmen nach dem Tod nicht nur das Vermögen, sondern auch die Rechte und Pflichten des Verstorbenen. Gehören hierzu Schulden, haften die Erben auch mit ihrem privaten Vermögen dafür. Kommt es zu einem Erbschaftsfall, sollte das Erbe genauestens geprüft und auf Schulden untersucht werden. Zurück zur Übersicht: Erbe & Nachlass.

Das Erbe ausschlagen – wenn Schulden zum Nachlass gehören

Die Erbschaft kann von jedem Erben ausgeschlagen werden. Dies wird besonders dann sinnvoll, wenn Schulden oder sanierungsbedürftige Immobilien zum Nachlass gehören. Welche Pflichten dabei eingehalten werden müssen, wie viel das Ausschlagen kostet und wie die Erbenhaftung beschränkt werden kann, erfahren Sie hier.

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick:

• Die richtige Form ist entscheidend, um das Ausschlagen des Erbes rechtskräftig zu machen
• Der Inhalt der Erklärung muss genaue Gründe für das Ausschlagen des Erbes beinhalten
• Erben werden vom Nachlassgericht nicht über ihre Rolle als Erben informiert, es sei denn es gibt einen Nachlass, oder sie rücken als Erbe nach
• Ein überschuldetes Erbe kann zum finanziellen Ruin des Erben führen
• Renovierfähige Immobilien können Teil des Erbes sein und den Wert von diesem senken
• Die Kosten für das Ausschlagen eines Erbes bei Überschuldung sind sehr gering
• Ein Erbe kann immer nur vollständig angetreten oder ausgeschlagen werden
• Je nach Fall ist eine nachträgliche Ausschlagung des Erbes möglich
• Die Ausschlagung des Erbes kann aber ebenfalls im Nachhinein angefochten werden

Die Form – darauf müssen Sie achten

Das Erbe auszuschlagen bedarf einiger Vorschriften. Eine einfache Mitteilung an die Familie oder einfach keine Reaktion auf das Erbe zu zeigen, reicht nicht aus. Die Form ist sehr entscheidend. Der Erbe muss eine Ausschlagungserklärung gegenüber dem Nachlassgericht entweder in Form einer Niederschrift oder in einer öffentlich beglaubigten Form abgeben. Ein einfacher Brief reicht jedoch nicht aus. Ein persönliches Erscheinen vor dem Nachlassgericht ist ebenfalls möglich. Dort erklärt der Erbe sein Anliegen und ein Rechtspfleger hält dieses schriftlich fest. Zuständig ist jeweils das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte.

Jedoch nicht nur die Form ist sehr entscheidend für den Erfolg der Ausschlagung, sondern auch der Inhalt und die Frist der Erklärung. Diese muss deutlich aufgeführt haben, wieso das Erbe nicht angetreten werden möchte. Die Gründe sollten deutlich aufgelistet sein. Hierzu kann beispielsweise zählen, dass der Nachlass überwiegend aus Schulden besteht.

Erbschaft: Annehmen oder Ausschlagen? – Tipps eine [incomplete text]r Rechtsanwältin

Die Sechs-Wochen-Frist – die Zeit nicht aus dem Auge verlieren

Die Erklärung unterliegt einer sogenannten Sechs-Wochen-Frist. Wenn das Erbe nicht angetreten werden will, muss die entsprechende Erklärung innerhalb von sechs Wochen beim zuständigen Nachlassgericht vorliegen, denn sonst gilt das Erbe als angenommen.

Allgemein gilt, dass das Nachlassgericht keine Bringschuld hat. Die Erben werden nur dann über das Erbe benachrichtigt, wenn es ein Testament gibt oder sie als Erbe nachrücken, weil beispielsweise jemand anderes das Erbe bereits ausgeschlagen hat. In allen anderen Fällen wird davon ausgegangen, dass die Erben wissen, ob sie etwas von einem verstorbenen Familienmitglied erben oder nicht.

Erbenhaftung beschränken – Privatvermögen schützen

Neben dem Erbverzicht ist es ebenfalls möglich, die Erbenhaftung zu beschränken und somit das private Vermögen davor zu bewahren, von den Nachlassschulden verschlungen zu werden. Dies kann durch eine Beschränkung der Erbenhaftung im Rahmen einer Nachlassinsolvenz durchgesetzt werden. Die Erben haften dann nur noch mit dem geerbten Vermögen für die Schulden des Erblassers. Das Privatvermögen bleibt somit unangetastet, falls der Nachlass für die Tilgung der Schulden nicht ausreicht.

Die Kosten – Erbe ausschlagen bei Überschuldung

Ist das Erbe überschuldet fallen die Kosten sehr geringen aus. Die Gebühren für das Ausschlagen liegen beim Nachlassgericht bei pauschal 30 Euro. Falls ein nicht überschuldetes Erbe abgelehnt wird, fallen dafür die Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Das Verfahren wird hier umso teurer, je höher der Nachlasswert ist.

Ein Erbe kann immer nur vollständig ausgeschlagen werden. Die Vermögensgegenstände annehmen und die Schulden ausschlagen geht demnach nicht. Wird ein Erbe ausgeschlagen, steht der Pflichtteil, der normalerweise laut Gesetzt jedem Erben zusteht, diesem Erben nicht mehr zu. Wird der Nachlass von allen möglichen Erben ausgeschlagen, geht dieser in das Eigentum des Staates über. Dieser verwendet das Vermögen (sofern vorhanden) um einen Teil der Schulden zu tilgen. Die Gläubiger der überbleibenden Schulden gehen in einem solchen Fall leer aus.

Anfechtung der Ausschlagung – nur in bestimmen Fällen möglich

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass Wertpapiere oder Immobilien zum Nachlass gehören, von denen Sie bei der Ausschlagung keine Kenntnis hatten, ist eine Anfechtung sehr wohl möglich. Die Anfechtung muss innerhalb von sechs Wochen, nachdem der Irrtum erkannt worden ist, schriftlich und begründet dem Nachlassgericht gegenüber erklärt werden. Sollte die Erbschaft jedoch aufgrund von Überschuldung ausgeschlagen worden sein und im Nachhinein stellt sich heraus, dass der Nachlass doch nicht so viele Schulden enthält, wie zu Beginn angenommen, kann die Ausschlagung nicht angefochten werden.

Erbe im Nachhinein ausschlagen – die Annahme der Erbschaft anfechten

Ist ein Erbe angenommen oder die Ausschlagungsfrist überschritten, gibt es meist kein Zurück mehr. Jedoch bestätigen hier mal wieder Ausnahmen die Regel. In bestimmten Fällen ist es möglich, im Nachhinein vom Erbe zurückzutreten. Kommt nach Annahme der Erbschaft beispielsweise ans Licht, dass der Nachlass einen hohen Kredit des Verstorbenen enthält, von dem Sie bis dahin nichts wussten, kann die Annahme der Erbschaft angefochten werden. Als Voraussetzung gilt jedoch, dass Sie eine umfassende Kenntnis über die Vermögensgegenstände und Schulden des Nachlasses hatten. Will der Erbe die Annahmen jedoch anfechten, weil die Sechs-Wochen-Frist nicht bekannt war oder nicht klar war, wann diese beginnt, ist dieses mit einem guten Anwalt ebenfalls möglich.

Lesen Sie mehr zum Thema Erbe ausschlagen!

Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Schulden vererben

Schulden im Nachlass sind für die Erben häufig ein Schock und eine neue Situation. Viele Fragen kommen auf und bleiben ungeklärt. Die Experten von Lukinski beantworten daher alle Fragen zum Thema Schulden vererben und das Erbe ausschlagen, damit Sie genauestens informiert sind.

Was passiert mit Schulden nach dem Tod?

Beim Tod des Erblassers geht der gesamte Besitz auf die Erben über. Hierzu zählen Vermögensgegenstände genauso wie Schulden. Die Schulden sind also ein Teil des Erbes.

Kann man ein Erbe ausschlagen wenn man Schulden hat?

Gehören Schulden zum Nachlass muss der Erbe ebenfalls mit seinem Privatvermögen für diese haften. Ist der Erbe selbst verschuldet, kann er das verschuldete Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen und muss somit nicht für den Nachlass haften.

Wie lange dauert es ein Erbe auszuschlagen?

Die Frist um das Erbe auszuschlagen beträgt sechs Wochen nachdem der Erbe Kenntnis über den Erbfall erlangt hat. Die Bearbeitung der Ausschlagung dauert beim Gericht nicht lange.

Was kostet es ein Erbe auszuschlagen?

Ist ein Erbe überschuldet, kostet die Erbausschlagung pauschal 30 Euro. Wird das Erbe ausgeschlagen, obwohl keine Schulden zum Erbe gehören, variiert der Betrag, je nach Nachlasshöhe.

Werde ich benachrichtigt wenn ich erbe?

Wenn kein Testament aufgesetzt ist und nach der gesetzlichen Erbfolge geerbt wird, werden Sie nur benachrichtigt, wenn Sie als Erbe nachrücken. Sind Sie allerdings Erbe erster Ordnung, also das Kind oder Ehepartner des Verstorbenen, werden Sie nicht über den Erbfall informiert.

Erbe, Erbschaft & Nachlass

Richtig vererben, richtig erben, im Fall des Falles kommt es auf diskrete, schnelle Hilfe an. Hier finden Sie meine Ratgeber für Erbe und Nachlass, kostenlos, online und jederzeit anonym für Sie erreichbar. Nutzen Sie meine Checklisten und strategische Anlagetipps, um Ihr Vermögen zu schützen und zu vermehren.

• Erbe, Erbschaft & Nachlass

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Mietvertrag kündigen – Fristen, Zustellung und Sonderkündigungsrechte

Sie wollen sich vergrößern, eine neue Stadt beziehen oder müssen beruflich ihren Standort wechseln. Alles Gründe um die Mietwohnung zu kündigen und etwas Neues zu beginnen. Aber das ist gar nicht so einfach wie gedacht, denn es gibt vieles zu beachten. Von Kündigungsfristen und Sonderkündigungsrechten bist hin zu Nachmieterklauseln und Kündigungsformen.

Der Mietvertrag – wie Sie ihn kündigen und was er beinhalten darf

Der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument zwischen Mieter und Vermieter. Was der Mietvertrag enthält, ist allerdings kaum gesetzlich geregelt und unterliegt in erster Linie den Vertragspartnern. Die Punkte, die nicht in einem Mietvertrag zu finden sind, werden durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ist jedoch Vorsicht gefragt, denn häufig verstecken sich Klauseln, die so gar nicht zulässig sind. Besonders beim Thema Kündigung gibt es genaue Vorgaben. Das Beispiel das wohl am häufigsten zu Streitfällen führt, ist der Kündigungsverzicht, denn der darf nicht für einen längeren Zeitraum als vier Jahre festgesetzt werden. Wird er das trotzdem, so ist es rechtens ungültig. Auch weitere Regelungen des BGB besagen besondere Regeln beim Mietvertrag. Die Kaution darf laut dessen nicht höher als drei Monatskaltmieten sein. Bevor ein Mietvertrag also unterschrieben wird, informieren Sie sich genauestens darüber, was erlaubt ist und was nicht.

Ist es nun so weit und die Wohnung soll gekündigt werden gibt es einige Formaliens zu beachten. Fehler dabei können die Kündigung unwirksam machen und am Ende dazu führen, dass Sie doppelt Miete zahlen müssen. Die wichtigsten Punkte, die in einer Kündigung enthalten sein sollten sind:

• Das Datum, zu dem gekündigt wird
• Name und Anschrift sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter
• Ausdrücklicher Hinweis auf den Kündigungswunsch
• Unterschrift aller Mietparteien
• Genaue Anschrift und konkrete Benennung des Mietobjekts
• Rückzug der Einzugsermächtigung (falls vorhanden)
• Hinweis zur Rückzahlung der Kaution (falls hinterlegt)
• Vereinbarung zur Wohnungsübergabe + Abnahme (inkl. Protokoll)
• Bitte um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung
• Separat gemietete Stellplätze müssen einzeln gekündigt werden

Kündigungsfristen: Welche gibt es?

Die Kündigungsfristen sind im Normalfall relativ einfach. Für Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen drei Monate Kündigungsfrist, egal wie lang die Wohndauer war. Des Weiteren muss das Kündigungsschreiben den Vermieter bis zum dritten Werktag eines Monats erreicht haben. Mieter brauchen für die Kündigung in diesem Falle nicht einmal einen bestimmten Grund angeben. Ein späterer Eingang hat lediglich die Verzögerung um einen Monat zur Folge. Mieter in einem solchen Mietverhältnis können nur in besonderen Ausnahmefällen Gebrauch der fristlosen Kündigung machen. Dazu zählen beispielsweise Notfälle, wie starker Schimmelbefall in der Wohnung oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Vermieter haben es im Vergleich sehr viel schwieriger, dem Mieter zu kündigen. Diese benötigen für eine Kündigung nämlich einen gesetzlich anerkannten Grund. Solche Gründe können ganz unterschiedlich sein und reichen von vertragswidriger Nutzung der Räume seitens des Mieters (Bsp.: unerlaubte Vermietung an Dritte) bis hin zu Missachtung der Hausordnung oder ausbleibende Zahlung der Miete. Diese Gründe sind rechtlich als Gründe für eine fristlose Kündigung anerkannt. Kann der Vermieter dem Mieter kein vertragsuntreues Verhalten nachweisen, kann der Mieter nur im Sonderfall gekündigt werden, beispielsweise bei Eigenbedarf. Die Kündigungsfristen, bei einer Kündigung vonseiten des Vermieters, orientieren sich an der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren gelten die normalen drei Monate als Kündigungsfrist. Liegt die Dauer des Mietverhältnisses über fünf Jahren, beläuft sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Mehr als acht Jahre Mietverhältnis führen zu einer Kündigungsfrist von neun Monaten.

Kündigung des Mietvertrages – richtig zustellen

Das Bürgerliche Gesetzbuch besagt, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form bedarf (§ 568 BGB). Jedoch ist dies nicht so einfach wie es vielleicht klingt. E-Mails, Telegramme und Telefaxe sind unzulässig und werden nicht anerkannt. Der sicherste Weg ist es eine Kündigung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, da Sie so die Kündigung im Streitfall beweisen können. Generell gilt aber, dass sie bei einer Kündigung lieber auf Nummer sicher gehen sollten. Versenden Sie diese nicht auf den letzten Drücker, sondern lieber etwas im Voraus um alle Fristen auch gerecht einzuhalten. Besonders bei der Übermittlung des Schreibens per Post, kann es immer sein, dass der Empfänger nicht da ist und er somit nur einen Abholzettel erhält. Die Kündigung gilt aber erst als zugestellt, wenn das Schreiben abgeholt worden ist. Eine weitere wichtige Formalie ist die Unterschrift unter der Kündigung. Ist dies nicht von allen Mietparteien vorhanden, gilt die Kündigung nicht als rechtskräftig uns Sie können nicht belangt werden.

Sonderkündigungsrechte

Sonderkündigungsrechte können, wie der Name schon sagt, nur in besonderen Fällen herangezogen werden. Diese sind immer abhängig vom jeweiligen Mietvertrag und der genauen Situation. Die häufigsten sind dabei:

Ankündigung einer Modernisierung

bei der Ankündigung einer Modernisierung hat der Mieter besondere Kündigungsrechte gegen über dem Vermieter. Weiterführend dazu: Sanierung planen. Ein Beispiel: Wird eine Modernisierung im August angekündigt, kann der Mieter bis zum 30. September Kündigen. Der Vertrag würde dann zum 30. Oktober enden.

Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete

bei einer bevorstehenden Mieterhöhung hat der Mieter ebenfalls besondere Rechte. Die Kündigungsfrist verkürzt sich hier für ihn auf zwei Monate.

Anhebung der Miete bei Sozialwohnungen

wenn die Miete bei Sozialwohnungen erhöht wird, hat der Mieter das Recht auf eine verkürzte Kündigungsfrist. Diese Beträgt in diesem Falle einen Monat

Tod des Mieters

sollte ein Mieter sterben, so endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Was Erben beachten müssen, erklärt unser Ratgeber Erbe Immobilie Ratgeber. Lebens-, Ehepartner oder Erben haben einen Monat Zeit zu entscheiden, ob das Mietverhältnis fortgeführt werden soll oder nicht. Sollten Sie sich dagegen entscheiden, gilt die dreimonatige Kündigungsfrist.

Nachmieter stellen – Vorteilhaft für den Mieter

Je nach Situation kann es von Vorteil für den Mieter sein einen Nachmieter zu stellen. Sollte das Mietverhältnis für der Mieter so nicht mehr tragbar sein aufgrund von einem beruflichen Ortswechsel oder einer Veränderung der Lebenssituation wie einem Kind und zu kleinem Wohnraum, kann der Mieter einen Nachmieter stellen. Fakt ist aber, dass der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren muss. Der Vermieter muss dem vorgeschlagenen Nachmieter zustimmen. Ein weiterer Vorteil ergibt sich, wenn Gegenstände wie die Einbauküche oder Ähnliches übernommen werden sollen, denn dies kann der Mieter direkt mit dem Nachmieter klären und somit Geld und Zeit sparen.