Bestandsimmobilie kaufen: Von Altbau bis kaum gebraucht

Bei einer Bestandsimmobilie handelt es sich um ein bereits fertig gebautes Projekt – sei es ein Haus, eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus. Hierbei kann sich das Baujahr der Immobilie immens unterscheiden. Im Vergleich zum Neubau ist hier das Hauptcharakteristikum, dass die Immobilie bewohnt ist oder in der Vergangenheit bereits bewohnt wurde. Hier die Vorteile und Nachteile gegenüber gestellt.

Vorteile: Geringer Kaufpreis, hohe Mietrendite

Im Vergleich zu Neubau sind Bestandsimmobilien im Erwerb weitaus günstiger. Mehr zum Ertragswert berechnen und wann es zur Anwendung kommt.Der geringe Kaufpreis kommt auch mit geringeren Kaufnebenkosten einher. Das wirkt sich vor allem bei der Finanzierung des Objektes positiv aus. So ist hier weitaus weniger Eigenkapital nötig, als beim Erwerb eines Neubaus.

Alle Vorteile im Überblick:

• Geringer Kaufpreis
• Weniger Kaufnebenkosten
• Wenig Eigenkapital nötig
• Hohe Mietrendite
• Einzugsbereit

Nachteile: Hohe Kosten für Instandhaltung & Reparaturen

Bei vielen Bestandsimmobilien handelt es sich um Altbau – also um Immobilien mit Baujahr bis 1953. Das hohe Alter dieser Häuser und Wohnungen führt häufig zu hohen Instandhaltungskosten. Auch Reparaturen fallen nach dem Kauf häufig und regelmäßig an. Das machen sich einige Immobilieninvestoren zu Nutzen. Sie kaufen also eine Bestandsimmobilie, sanieren und renovieren diese und vermieten sie schließlich mit hoher Mietrendite.

Hier die Nachteile:

• Hohe Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Technische Prüfung vor dem Kauf

Neubauimmobilie kaufen: Frisch gebaut & unbewohnt

Natürlich steht Ihnen auch die Option offen in Neubau zu investieren. Hierbei handelt es sich um Gebäude, die entweder komplett neu errichtet und noch nicht bewohnt wurden, oder um Immobilien, die sich noch in der Bauphase befinden.

Vorteile von neuen Immobilien: Moderne Technik, keine Reparaturkosten

Da es sich bei den Neubauimmobilien um komplett neu gebaute Objekte handelt, fallen hier kaum Reparaturkosten nach dem Kauf an. Die Technik ist auf dem neusten Stand und Gebrauchsspuren sind nicht vorhanden. Je nach Bauphase können Sie zudem bei der Gestaltung des Innenausbaus mitbestimmen.

Über folgende Vorteile können Sie sich beim Kauf einer neuen und noch unbewohnten Immobilie freuen:

• Hoher Technikstandard
• Geringes Risiko für Reparaturen
• Geringe Instandhaltungskosten
• Mitbestimmung in der Bauphase

Nachteile von neuen Immobilien: Hoher Kaufpreis mit hohem Wertverlust

Gleichzeitig sind die Investitionskosten bei Neubau deutlich höher. Der Kaufpreis liegt weit über dem von Bestandsimmobilien. Das führt auch zu höheren Kaufnebenkosten und einem erhöhten Eigenkapitaleinsatz. Dabei ist die Mietrendite sehr gering und der Wert der Immobilie sinkt nach dem Ersteinzug rapide ab.

Hier also die Nachteile:

• Hoher Kaufpreis und hohe Kaufnebenkosten
• Hoher Wertverlust nach Ersteinzug
• Geringe Mietrendite
• Nicht direkt bewohnbar, wenn noch in Bauphase

Fazit: Bestand oder Neubau kaufen?

Die Antwort auf diese Frage hängt von Ihren persönlichen Zielen ab. Möchten Sie eine Renditeimmobilie kaufen, dann sollten Sie sich Bestandsimmobilien in B- und C-Lagen anschauen. Vor allem wenn es sich um Ihre erste Immobilieninvestition handelt, empfiehlt es sich in Bestandsimmobilien zu investieren. Ist Ihnen vor allem ein hoher technischer Standard wichtig und ein Mitspracherecht im Innenausbau, dann sind Neubauten das Richtige für Sie.

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Immobilie als Kapitalanlage vs. Eigennutz

Am Anfang stellt sich ganz klar die Frage: Möchten Sie selber in Ihrer Immobilie wohnen? Oder möchten Sie Ihre Wohnung nach dem Kauf als Renditeimmobilie vermieten? Darüber gilt es am Anfang nachzudenken. Schließlich wirkt sich das nicht nur auf die Finanzierung aus. Als Eigennutzer sind Sie auch nach dem Erwerb der Immobilie weiterhin für die Betriebskosten selbst verantwortlich. Handelt es sich jedoch um eine Immobilie als Kapitalanlage, werden diese Kosten hauptsächlich von Mieter und Finanzamt gedeckt.

• Eigennutz oder Kapitalanlage? Vergleich

Höhe des Kaufpreises: Faktoren

Genauso wichtig ist auch, dass Sie für sich einen maximalen Kaufpreis festlegen. Hier sollten Sie mehrere Faktoren mit einbeziehen. Dazu gehören Ihre Bonität, das verfügbare Eigenkapital, als auch Ihr Beleihungswert.

Erfahren Sie hier mehr zu den wichtigen Faktoren inklusive Tipps und Tricks:

• Maximaler Kaufpreis

Maximale Bruttomietrendite: Formel

Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, damit sich die Kapitalanlage sowohl rentiert, als auch vom Mieter abbezahlt wird? Hierfür empfehlen wir folgende Formel:

Formel: Jahresmiete / Kaufpreis * 100

Kapitalanleger verfolgen ein vorrangiges Ziel, effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch, muss die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein. Erfahren Sie hier mehr:

• Minimale Bruttomietrendite

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Natürlich können Sie ein bereits vermietetes Objekt genauso kaufen, wie ein unvermietetes. Erwerben Sie die Immobilie jedoch für den Eigennutz, wäre ein unvermietetes Objekt auf jeden Fall vorteilhafter. Befinden sich bereits in der Wohnung, können Sie diese nach dem Immobilienkauf auf Eigenbedarf kündigen. Ähnliches auch für Kapitalanleger. Auf der einen Seite sparen Sie Zeit durch die Mieter Zeit und müssen keine Neuen suchen, sind jedoch zeitgleich an die Mieten gebunden. Sollten Sie also vermietet oder unvemietet kaufen? Erfahren Sie hier alle Vorteile und Nachteile:

• Vermietet vs unvermietet

Lage, Lage, Lage!

Nicht nur die Stadt ist wichtig, sondern auch die Nachbarschaft. Wo ist das nächste Krankenhaus? Wie ist die Anbindung? Gibt es sehr viel Leerstand in der Umgebung? Und wie sicher ist die Wohngegend? All das wirkt sich nicht nur auf Ihr Wohnerlebnis vor Ort aus, sondern auch auf den Wert der Immobilie und den Kaufpreis. Was genau bedeutet also A-, B- und C-Lage? Wie ist sie zu ermitteln und wie wirkt sie sich auf den Kaufpreis aus? Erfahren Sie hier mehr!

• A-, B-, C-Lage

Der perfekte Standort

Je nachdem ob Sie nach einer Immobilie als Kapitalanlage suchen oder für Eigennutz, unterscheiden sich auch die Ansprüche an den Standort. Was sind also gute Standorte für Ihre persönlichen Ziele der Anlage?

• Standort finden

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Sowohl Neubau, als auch Bestand haben ihre jeweiligen Vorteile und Nachteile. Hier ist vor allem die Frage wichtig: Nutzen Sie Ihre Immobilie für den Eigennutz? Oder als Kapitalanlage? Schließlich beeinflusst auch die Nutzung Ihrer Immobilie Ihre Entscheidung. Die Unterschiede zwischen Bestand und Neubau, so wie die jeweiligen Vorteile und Nachteile finden Sie hier:

• Bestand oder Neubau?

Alter der Immobilie: Vorteile & Nachteile

Über 2.650.000 Immobilien, die sich aktuell in Deutschland befinden, wurden vor dem Jahr 1919 erbaut. Allein 5.000.000 davon vor 1949. Bei manchen dieser Objekte handelt es sich um wahre Schnäppchen auf dem Markt deren späteren Verkaufspreis durch wertsteigernde Maßnahmen deutlich erhöhen können. Doch welche Vorteile und Nachteile bringt der Kauf eines älteren Objektes mit sich? Hier ein direkter Vergleich:

• Mängel nach Baujahren

Größe von Haus und Wohnung

Wie groß soll die Immobilie sein? Neben der Lage und dem Alter einer Immobilie spielt schließlich auch ihre Größe eine wichtige Rolle. Einzimmer-Apartment oder Villa mit mehreren Schlafzimmern? Bungalow mit Keller oder doch eher Maisonettewohnung? Hier werden sowohl Wohnfläche für Eigennutz, als auch für Kapitalanlage verglichen. Vor allem für Kapitalanleger, die planen Ihr erworbenes Objekt zu vermieten, kommt es auf die Zimmeraufteilung und Quadratmeteranzahl an.

• Optimale Größe einer Immobilie

Erbpacht? Ja oder nein

Bei manchen Immobilien liegt eine Erbpacht vor. Doch was ist eine Erbpacht? Lassen sich die Kosten steuerlich absetzen oder gar auf den Mieter umlegen? Lernen Sie hier alle zur Erbpacht, wie sie funktioniert und ihre Vorteile und Nachteile:

• Erbpacht

Sozialbindung? Ja oder nein

Neben der Erbpacht, kann es sein, dass Sie auch über das Thema Sozialbindung stolpern werden. Alles über Ihre Verpflichtungen über zinsgünstige Darlehen bis zur Nachbindungsfrist – Lohnt es sich für Sie eine Immobilie mit Sozial- und Nachbindung zu kaufen?

• Ja oder nein? Sozialbindung

Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

• Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
• LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
• TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
• Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
• Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

• Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
• Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
• Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
• Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

Mögliche Tätigkeiten im Überblick

• Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
• Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
• Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
• Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
• Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

Herkunft des REIT-Konzepts

Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

Gesetzliche Auflagen nach REITG

Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

• Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
• Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
• 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

• Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
• Dividendenrendite: 5 %
• Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
• Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
• Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
• Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

Vorteile auf Unternehmensebene

• Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
• Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
• Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
• Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
• Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
• Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
• Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

Vorte

]]> https://lukinski.de/bestandsverzeichnis-eines-grundstuecks/ Tue, 28 May 2019 07:00:48 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=4419 Das Bestandsverzeichnis eines Grundstücks ist die erste und wichtigste Seite jedes Grundbuchblatts — und für Investoren weit mehr als eine Formalie. Hier steht schwarz auf weiß, was Sie tatsächlich kaufen: die exakte Flurstücksnummer, die Größe in Quadratmetern, die Wirtschaftsart und vor allem die herrschenden Grunddienstbarkeiten, also Rechte, die zugunsten des Grundstücks an fremden Flächen bestehen (z. B. Wegerechte). Wer das Bestandsverzeichnis nicht versteht, übersieht regelmäßig Werttreiber von 5–15 % des Kaufpreises — oder Risiken in derselben Größenordnung. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie das Verzeichnis lesen, welche Eintragungen renditerelevant sind und wie Sie typische Fehler bei Investments zwischen 300.000 € und 5 Mio. € vermeiden.

Was steht im Bestandsverzeichnis — und warum ist es für Investoren entscheidend?

Das Bestandsverzeichnis bildet den realen, vermessungstechnisch dokumentierten Bestand des Grundstücks ab. Die Daten stammen direkt aus dem amtlichen Liegenschaftskataster (§ 2 Abs. 2 GBO) und sind die Grundlage jeder seriösen Bewertung — egal ob Sie ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Areal erwerben. Stimmen Flurstück, Lage oder Größe nicht mit dem Exposé überein, kann sich der Verkehrswert um zehntausende Euro verschieben.

• Laufende Nummer (Sp. 1) — eindeutige Kennung jedes Bestandteils
• Flur und Flurstück (Sp. 3) — geodätische Identifikation
• Wirtschaftsart und Lage (Sp. 4) — Bauland, Ackerland, Gebäude- und Freifläche
• Größe in m² (Sp. 5) — Basis für €/m²-Berechnung
• Bestand und Zuschreibung (Sp. 6) — Vereinigung mehrerer Flurstücke
• Abschreibung (Sp. 7/8) — Abtrennung, Teilverkauf, Umlegung
• Herrschende Rechte — Grunddienstbarkeiten zugunsten des Grundstücks

Renditerelevanz: Wie Eintragungen den Kaufpreis verschieben

Klingt trocken — ist aber bares Geld. Ein eingetragenes Geh- und Fahrtrecht über das Nachbargrundstück kann ein Hinterlieger-Grundstück erst überhaupt bebaubar machen. Umgekehrt mindert eine im belasteten Bestandsverzeichnis (Abteilung II) eingetragene Dienstbarkeit den Wert oft spürbar.

Szenario	Grundstück 600 m²	Bodenrichtwert	Werteffekt	Effektiver €/m²
Standard, lastenfrei	600 m²	1.200 €/m²	0 %	1.200 €
Herrschendes Wegerecht (Hinterlieger)	600 m²	1.200 €/m²	+8 bis +12 %	ca. 1.320 €
Belastet mit Leitungsrecht	600 m²	1.200 €/m²	−5 bis −10 %	ca. 1.080 €
Belastet mit Wohnungsrecht (lebenslang)	600 m²	1.200 €/m²	−15 bis −30 %	ca. 900 €
Zuschreibung Nachbarflurstück (+150 m²)	750 m²	1.200 €/m²	arrondiert	+180.000 € absolut

Diese Zahlen sind Erfahrungswerte aus der Praxis — abhängig von Lage, Bauleitplanung und konkretem Recht. Für die exakte Bewertung empfiehlt sich das Vergleichswertverfahren bei unbebauten Flächen oder das Sachwertverfahren bei Eigennutzer-Objekten.

Die kritischen Spalten: Bestand, Zuschreibung, Abschreibung

Drei Spalten entscheiden darüber, ob das Grundstück überhaupt in der heutigen Form existiert. Anfänger überspringen sie — Profis lesen sie zuerst.

• Bestand — ursprüngliche Eintragung mit Flur/Flurstück/Größe
• Zuschreibung — Hinzufügen weiterer Flurstücke (§ 890 BGB)
• Abschreibung — Abtrennung an andere Grundbuchblätter
• Vereinigung — mehrere Flurstücke werden ein Grundstück
• Bestandteilszuschreibung — rechtlich unselbständig, wertmäßig relevant

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf (Kaufpreis 2,4 Mio. €, 1.180 m² Grund) hatte laut Bestandsverzeichnis eine Zuschreibung von 220 m² aus 2009. Diese Zuschreibung war verkehrswerterhöhend und ermöglichte später eine Hofbebauung mit zusätzlichen 4 WE — Wertsteigerung im Anschluss rund 680.000 €. Wer nur das Exposé liest, sieht so etwas nicht. Wie im Ratgeber Mehrfamilienhaus kaufen beschrieben, lohnt sich der Blick ins Bestandsverzeichnis besonders bei Bestandsobjekten mit Nachverdichtungspotenzial.

Steuerliche Konsequenzen: Wann das Bestandsverzeichnis steuerlich teuer wird

Das Bestandsverzeichnis ist auch steuerlich nicht neutral. Jede Zuschreibung, jede Vereinigung und jede Abschreibung kann die Spekulationsfrist nach § 23 EStG beeinflussen — und damit Ihre Steuerlast bei einem späteren Verkauf.

Vorgang	§ / Rechtsgrundlage	Steuerlicher Effekt	Beispielrechnung
Zukauf Nachbarflurstück	§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG	Neue 10-Jahres-Frist für zugekauften Teil	Verkauf nach 6 J. → Gewinn voll steuerpflichtig
Vereinigung mehrerer Flurstücke	§ 890 BGB	keine eigene Steuerwirkung	nur grundbuchrechtlich
Teilverkauf (Abschreibung)	§ 23 EStG	anteiliger Spekulationsgewinn	bei 42 % ESt: hohe Belastung
Grunderwerbsteuer beim Zukauf	§ 1 GrEStG	3,5–6,5 % je Bundesland	150.000 € × 6,5 % = 9.750 €

Rechenbeispiel: Sie kaufen 2020 ein Grundstück (800 m², 480.000 €), erwerben 2022 noch 200 m² Nachbarfläche für 150.000 € hinzu (Zuschreibung). 2028 verkaufen Sie das Gesamtgrundstück für 920.000 €. Für die 800 m² ist die Spekulationsfrist abgelaufen — steuerfrei. Für die 200 m² Zuschreibung läuft die Frist erst 2032 ab — der anteilige Gewinn (~70.000 €) ist mit Ihrem persönlichen Steuersatz (z. B. 42 %) zu versteuern: rund 29.400 € Spekulationssteuer. Diese Falle übersehen ca. 7 von 10 Privatinvestoren.

So prüfen Sie das Bestandsverzeichnis vor dem Kauf — Praxis-Checkliste

Vor jeder Unterschrift beim Notar (Beurkundung nach § 311b BGB) sollten Sie das Bestandsverzeichnis selbst gelesen haben — nicht nur den Maklerauszug. Ein aktueller Grundbuchauszug kostet beim zuständigen Amtsgericht 10–20 €, beim Notar oft inklusive.

• Aktualität — Auszug nicht älter als 4 Wochen
• Flurstück-Abgleich — Nummer mit Liegenschaftskarte vergleichen
• Größenangabe — m²-Zahl mit Exposé matchen
• Wirtschaftsart — Bauland vs. Ackerland prüfen
• Herrschende Rechte — Wegerecht vorhanden?
• Zu-/Abschreibungen — Historie nachvollziehen
• Bezug zu Abt. II/III — Belastungen separat prüfen

Für die finanzielle Gesamtkalkulation kombinieren Sie das Bestandsverzeichnis mit Ihrer Investmentplanung: Kaufnebenkosten, Eigenkapitalbedarf und Nettorendite ergeben erst zusammen ein belastbares Bild. Bei Erwerb über GmbH oder Erbengemeinschaft prüfen Sie zusätzlich die Grunderwerbsteuer — sie wird auf den vollen Kaufpreis fällig, auch auf zugeschriebene Flurstücke.

Entscheidungsbaum: Kaufen, nachverhandeln oder ablehnen?

Nicht jede Auffälligkeit im Bestandsverzeichnis ist ein Dealbreaker — aber jede sollte eine bewusste Entscheidung auslösen.

Befund im Bestandsverzeichnis	Empfehlung	Preis-Hebel
Lastenfrei, Flurstück & Größe stimmig	Kaufen	0 %
Herrschendes Wegerecht (Hinterlieger)	Kaufen — Wertplus	+5 bis +10 %
Zuschreibung < 10 Jahre alt	Kaufen mit Steuerstrategie	0 %, aber Haltefrist beachten
Abschreibung ohne Dokumentation	Nachverhandeln, Klärung fordern	−3 bis −5 %
Wirtschaftsart unklar (Bauland?)	Bauvoranfrage abwarten	−10 bis −20 %
Wohnungsrecht / Nießbrauch eingetragen	Genau kalkulieren	−15 bis −30 %
Flurstück stimmt nicht mit Exposé	Nicht unterschreiben	Stop

Für Investmententscheidungen lohnt zusätzlich der Blick auf den Kaufpreisfaktor und den Cashflow. Bei Grundstücksverkäufen helfen Ihnen die Ratgeber Grundstück verkaufen und Immobilie als Kapitalanlage bei der strategischen Einordnung.

Wo erhalte ich das Bestandsverzeichnis eines Grundstücks?

Das Bestandsverzeichnis ist Teil des Grundbuchblatts und wird beim zuständigen Grundbuchamt (Abteilung des Amtsgerichts) geführt. Als Käufer mit berechtigtem Interesse erhalten Sie auf Antrag einen amtlichen Grundbuchauszug — die Gebühr beträgt aktuell 10 € für einen einfachen, 20 € für einen beglaubigten Auszug (§ 132 GNotKG). In der Praxis fordert der Notar den aktuellen Auszug routinemäßig im Rahmen der Kaufabwicklung an, oft im Service inkludiert.

Welche Unterschiede bestehen zwischen Bestandsverzeichnis und Liegenschaftskataster?

Das Liegenschaftskataster ist die geodätische Quelle: Es vermisst, beschreibt und nummeriert jedes Flurstück in Deutschland und wird von den Vermessungs- bzw. Katasterämtern geführt. Das Bestandsverzeichnis übernimmt diese Daten ins Grundbuch und verknüpft sie mit den Eigentumsverhältnissen. Bei Abweichungen — etwa nach einer Umlegung oder Grenzberichtigung — gilt das Kataster als technische Grundlage, das Grundbuch als rechtliche. Ein professioneller Käufer prüft beide Quellen, denn Differenzen kommen in der Praxis bei rund 5 % der Bestandsobjekte vor.

Mindert ein eingetragenes Wegerecht den Wert meines Grundstücks?

Das hängt davon ab, ob das Recht zugunsten oder zulasten Ihres Grundstücks eingetragen ist. Ein im Bestandsverzeichnis vermerktes herrschendes Recht (Sie dürfen über fremden Grund) erhöht den Wert in der Regel um 5 bis 12 %, weil Ihr Grundstück erst dadurch erschlossen oder voll nutzbar wird. Eine Belastung in Abteilung II (Dritte dürfen über Ihr Grundstück) mindert den Verkehrswert dagegen typischerweise um 5 bis 15 %, je nach Intensität (Geh-, Fahrt-, Leitungs- oder Wohnungsrecht). Entscheidend ist die exakte Formulierung im Grundbuch und im zugrundeliegenden Bewilligungstext.

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]]> https://lukinski.de/katasteramt/ Sat, 12 Jan 2019 08:00:35 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=2617 Katasteramt (Definition, Bedeutung) – Das Katasteramt ist eine staatliche Behörde, bei der das Bestandsverzeichnis der Grundstücke in Deutschland geführt wird. In diesem Bestandsverzeichnis sind die Grundstücke nach Flur, Flurstücksnummer und Germarkung gelistet. Jedes Bundesland führt sein eigenes Bestandsverzeichnis für die auf seinem Gebiet liegenden Grundstücke.

Katasteramt im Überblick: Anzeige von Grundstücksgröße und deren Eigenschaften

• Staatliche Behörde, bei der Bestandsverzeichnis der Grundstücke in Deutschland geführt wird
• Grundstücke sind nach Flur, Flurstücksnummer und Gemarkung gelistet
• Jedes Bundesland führt eigenes Bestandsverzeichnis

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