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Aktiengesellschaft (AG) – Gründen, Haftung, Rechtsform, Geschäftsführung, Steuern

Laura — Tue, 09 Mar 2021 07:21:24 +0000

Aktiengesellschaft (AG) – Die Aktiengesellschaft ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von mehreren gesetzlich vorgeschriebenen Organen geführt wird. Anstelle eines klassischen Geschäftsführers leitet ein Vorstand das Unternehmen, kontrolliert wird er vom Aufsichtsrat. Die Hauptversammlung der Aktionäre fungiert als oberstes Beschlussorgan. Mit einem Mindestgrundkapital von 50.000 Euro, strenger Formalitätenpflicht und der Möglichkeit zum Börsengang ist die AG die „Königsklasse“ der Kapitalgesellschaften — und im Immobilienbereich als REIT-AG sogar steuerlich privilegiert. Hier erfährst du alles zu Gründung, Haftung, Kosten, Steuern und der Sonderform Immobilien-AG. Außerdem findest du hier alle deutschen Unternehmenstypen und Rechtsformen, sowie Tipps zum Firma gründen, auch im Spezial-Fall Immobilien Holding, Familienstiftung & Co.

Aktiengesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

Die AG ist nicht nur eine Rechtsform — sie ist ein strukturiertes Steuer-, Haftungs- und Kapitalbeschaffungs-Vehikel. Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung: Wer kann eine AG gründen? Was ist der Unterschied zwischen Innenverhältnis und Außenverhältnis? Welche Kosten entstehen tatsächlich — nicht nur das Grundkapital, sondern auch Notar, Gründungsprüfer und laufende Verwaltung? Und vor allem: Wann lohnt sich eine AG aus Investorensicht — und wann ist eine Immobilien Holding in GmbH-Struktur die bessere Wahl?

Die 7 Gründungskriterien einer AG im Überblick

Anzahl der Gesellschafter — mindestens 1 Aktionär, plus 3 Aufsichtsräte = 4 Personen Minimum
Geschäftsführung — Vorstand (nicht Geschäftsführer!), kontrolliert durch Aufsichtsrat
Gründung — formgebunden, notariell beurkundet, mehrstufiger Prozess
Firmierung — frei wählbar, Suffix „AG“ zwingend
Finanzierung — mind. 50.000 Euro Grundkapital, Aktienemission möglich
Haftung — beschränkt auf Aktienkapital im Außenverhältnis
Gewinnverteilung — Dividenden, beschlossen durch Hauptversammlung

Kapitalgesellschaft AG: Geschäftsführung nach HGB

In der Unternehmerwelt gibt es viele verschiedene Unternehmensformen. Sie werden grob in zwei Kategorien eingeteilt: die Einzelunternehmung und die Gesellschaften, welche wiederum in unvollständige Gesellschaften — hierzu zählen stille Gesellschaften und BGB-Gesellschaften — und vollständige Gesellschaften (Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften und einige mehr) gegliedert werden.

Die Aktiengesellschaft — kurz: AG — zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt im Gegensatz zu den unvollständigen Gesellschaften nicht dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), sondern dem Handelsgesetzbuch (HGB) sowie dem Aktiengesetz (AktG). Als Kapitalgesellschaft ist die AG komplexer strukturiert als andere Unternehmensrechtsformen. Sie kann nicht formlos gegründet werden, sondern erfordert die notarielle Beurkundung des Gesellschaftervertrags und die Einhaltung zahlreicher gesetzlicher Vorgaben.

Weitere typische Kapitalgesellschaften:

Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, kurz: SE)
Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Die Aktiengesellschaft ist zusammen mit der GmbH die bekannteste Form der Kapitalgesellschaften. In Deutschland wird sie vor allem als Rechtsform für börsennotierte Gesellschaften ausgewählt und gilt — nicht zuletzt wegen des höheren Gründungskapitals — als „große Schwester“ der Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

AG vs. GmbH vs. KGaA: Vergleichstabelle

Bevor du dich für eine Rechtsform entscheidest, lohnt sich der direkte Vergleich der drei Kapitalgesellschafts-Schwergewichte:

Kriterium	GmbH	AG	KGaA
Mindestkapital	25.000 €	50.000 €	50.000 €
Mindestgesellschafter	1	1 (+ 3 Aufsichtsräte)	1 Komplementär + 1 Kommanditaktionär
Leitungsorgan	Geschäftsführer	Vorstand	Komplementär
Aufsichtsrat	Optional (Pflicht ab 500 MA)	Pflicht (mind. 3)	Pflicht
Jahresabschlussprüfung	Erst ab Größenklasse mittel	Pflicht (immer!)	Pflicht
Anonymität Eigentümer	Niedrig (Gesellschafterliste öffentlich)	Hoch (kein öffentliches Aktionärsregister bei Inhaberaktien)	Sehr hoch
Börsengang möglich	Nein	Ja	Ja
Übernahmeschutz	Mittel	Niedrig (feindliche Übernahme möglich)	Sehr hoch (Komplementär kontrolliert)
Laufende Verwaltungskosten p.a.	2.000–8.000 €	30.000–100.000 €+	40.000–120.000 €+

Insider-Tipp: Für reine Immobilien-Holding-Strukturen ist die GmbH meist die effizientere Wahl — die AG lohnt nur ab Vermögen von 5–10 Mio. Euro oder bei geplantem Börsengang/REIT-Status.

Rechtsformvariante AG & Co KGaA — KGaA mit Komplementär-AG

Bisweilen tritt die AG auch in Kombination mit einer Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) auf. Beispielsweise Familienunternehmen organisieren sich gelegentlich als Aktiengesellschaft & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien — kurz: AG & Co KGaA. In diesem Fall bilden sie im rechtlichen Sinne eine Aktiengesellschaft — allerdings stellt der Komplementär als persönlich haftender Gesellschafter nicht irgendeine natürliche Person dar, sondern ebenfalls eine Aktiengesellschaft. Wird der Komplementär stattdessen durch eine GmbH verkörpert, spricht man von einer GmbH & Co KGaA, im Falle einer Societas Europaea von einer SE & Co KGaA.

Warum diese Konstruktion? Sie kombiniert die Kapitalmarktfähigkeit einer AG mit dem Übernahmeschutz einer KG. Familien wie Henkel, Merck oder Hornbach behalten so über den Komplementär die volle Kontrolle, auch wenn 90 % der Aktien an der Börse notiert sind.

Mehr zu den einzelnen Mischformen:

GmbH & Co KGaA — siehe Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
SE & Co KGaA — siehe Societas Europaea (SE)

Beispiele für AG & Co KGaA Unternehmen:

CTS EVENTIM AG & Co. KGaA
Drägerwerk AG & Co. KGaA
Fresenius Medical Care AG & Co. KGaA
Henkel AG & Co. KGaA
HORNBACH HOLDING AG & Co. KGaA
ProCredit Holding AG & Co. KGaA

Eine Besonderheit stellt die CEWE Stiftung & Co. KGaA dar: Hier wird der Komplementär von einer Stiftung verkörpert. Grundsätzlich ist die Kommanditgesellschaft auf Aktien in allen erdenklichen Kombinationen möglich.

Lies hier weiter zum Thema „Familienstiftung gründen“:

Familienstiftung gründen

Errichtung & Gründung einer AG — Von Satzung bis Registrierung

Du möchtest eine AG gründen? Dann musst du wissen: Eine natürliche oder juristische Person reicht als Gründer aus, du kannst also als alleiniger Aktionär auftreten und automatisch alleiniges geschäftsführendes Vorstandsmitglied sein. Eine solche Ein-Personen-AG wird häufig „kleine Aktiengesellschaft“ genannt. Ganz allein geht es allerdings nicht: Eine AG muss zumindest drei Aufsichtsratsmitglieder bestellen — die kleinste mögliche AG besteht also aus vier Personen.

Der Ablauf der Gründung einer AG kann in zwei Phasen unterteilt werden: die AG-Gründung im Innenverhältnis und die AG-Gründung im Außenverhältnis.

Phase 1 — Vorbereitung & Grundgerüst (Innenverhältnis)

Deine Aktiengesellschaft errichtest du im Innenverhältnis. Zu den wichtigsten Schritten gehört allen voran die Feststellung der Satzung, welche von einem Notar urkundlich beglaubigt werden muss. Für die Formulierung der Satzung müssen alle Gründungsmitglieder anwesend sein, ebenso der zukünftige Vorstand und Aufsichtsrat.

Inhalt der Satzung (zwingend nach § 23 AktG):

Firma (Name) und Sitz der Gesellschaft
Gegenstand des Unternehmens
Höhe des Grundkapitals (mind. 50.000 €)
Nennbetrag und Anzahl der Aktien
Aktienart (Inhaber- oder Namensaktien)
Anzahl der Vorstandsmitglieder
Form der Bekanntmachungen

Von Inhaberaktie bis Nennwertaktie — erfahre hier mehr über die einzelnen Aktienarten:

Aktienarten — Übertragbarkeit, Rechtsumfang & Grundkapital Zerlegung

Im zweiten Schritt folgt die Übernahme der Aktien und die Bestellung der Organe einer Aktiengesellschaft, welche notariell beglaubigt werden muss. Optional kann hier bereits der Abschlussprüfer für den Jahresabschluss bestellt werden. Der Aufsichtsrat bestellt im Anschluss als erste Amtshandlung den Vorstand. Spätestens jetzt müssen die Einlagen auf das Geschäftskonto eingezahlt werden, bis zumindest ein Viertel des Grundkapitals (also mind. 12.500 €) verzeichnet ist.

Phase 2 — Eintragung ins Handelsregister (Außenverhältnis)

Zum Abschluss des Gründungsprozesses muss dein Unternehmen ins Handelsregister eingetragen werden. Dieser Schritt rüstet die Aktiengesellschaft mit einer eigenen Rechtspersönlichkeit aus. Die Gründungsmitglieder, Aufsichtsrat und Vorstand führen die Anmeldung gemeinsam aus. Es bedarf einer Übersicht zu allen Aufsichtsräten und Vorständen, diverser Urkunden und notarieller Beglaubigungen, sowie eines Gründungsberichts und ggf. einer Gründungsprüfung durch einen externen Wirtschaftsprüfer (bei Sachgründung oder qualifizierter Bargründung).

Das Registergericht beurteilt nach Vorlage aller Dokumente, ob die Errichtung der Aktiengesellschaft ordnungsgemäß erfolgt ist. In einem letzten Schritt wird die Eintragung ins Handelsregister vorgenommen — deine Aktiengesellschaft gilt damit offiziell als gegründet.

Der Gründungsablauf im Überblick

Phase 1 — Errichtung im Innenverhältnis
- Feststellung der Satzung (notariell beglaubigt)
- Aktienübernahme
- Bestellung der AG-Organe (notariell beglaubigt)
- Ggf. Bestellung des Abschlussprüfers
- Einzahlung der Einlagen (mind. 1/4 Grundkapital = 12.500 €)
  
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Zwei-Personen-GmbH – Entstehung, Gleichstellung & Absicherung

Laura — Mon, 08 Mar 2021 15:39:34 +0000

Zwei-Personen-GmbH – Das GmbH Modell für Gründer-Duos, Ehepaare, Geschwister und Investoren-Partnerschaften! Zwei Gesellschafter, je 50 Prozent Anteile, gleiche Stimmrechte – klingt fair, kann aber bei Streit zur Blockade führen. Gerade bei Immobilien-GmbHs mit hohen Vermögenswerten ist die richtige vertragliche Absicherung entscheidend. Hier erfährst du, wie eine Zwei-Personen-GmbH entsteht, welche rechtlichen Besonderheiten gelten, wie du Pattsituationen vermeidest, was steuerlich passiert und wie das Modell für deinen Vermögensaufbau mit Immobilien funktioniert. Hier findest du alle Rechtsformen und hier geht es zurück zur Übersicht GmbH.

Zwei-Personen-GmbH – Kapitalgesellschaft für 2 Personen

Gründen zwei Gesellschafter gemeinsam mit einer 50:50 Beteiligung eine GmbH, bilden sie eine gleichberechtigte unternehmerische Partnerschaft – die sogenannte Zwei-Personen-GmbH (seltener auch Zwei-Mann-GmbH oder Zweimann-GmbH). In diesem Modell kann kein Gesellschafter gegen den Willen des anderen handeln, da beide Stimmen zu jeweils 50 Prozent gewichtet werden. Daraus ergeben sich juristische Besonderheiten – aber auch Risiken, die viele Gründer-Duos unterschätzen.

In der Praxis funktioniert eine partnerschaftliche Gleichstellung oft nur so lange, wie beide Gesellschafter ähnlicher Meinung sind. Sobald es beim Geld, bei der Strategie oder bei einer Immobilien-Verkaufsentscheidung zur Uneinigkeit kommt, droht der gefürchtete „Deadlock“ – Stillstand der Gesellschaft.

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Weitere GmbH Modelle mit Besonderheiten:

Ein-Personen-GmbH – Solo-Gründer mit voller Kontrolle
Kein-Personen-GmbH – Sonderfall ohne Gesellschafter

Eckdaten der Zwei-Personen-GmbH auf einen Blick

Mindeststammkapital: 25.000 € (Hälfte = 12.500 € muss bei Gründung eingezahlt sein)
Anteilsverteilung typisch: 50/50, alternativ 51/49 oder 60/40
Stimmrechte: proportional zur Beteiligung (sofern Satzung nichts anderes regelt)
Gewinnverteilung: proportional zur Beteiligung (anders regelbar in der Satzung)
Gründungskosten: ca. 800–2.500 € (Notar, Handelsregister, Beratung)
Steuerlast: ca. 30 % auf Gewinne (Körperschaftssteuer + Soli + Gewerbesteuer)
Haftung: auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt

Entstehung von Gründer-Duos – Kompetenzen, Qualifikationen, Nachfolge

Bei einer klassischen Zwei-Personen-GmbH halten beide Gesellschafter je 50 Prozent der GmbH-Anteile, besitzen je 50 Prozent der Stimmrechte und dürfen je 50 Prozent der ausgeschütteten Gewinne ihrer Gesellschaft beanspruchen.

Diese Konstellation ist besonders geeignet, wenn:

Kompetenzen sich ergänzen – z. B. kaufmännische und technische Person (IT-Spezialist, Ingenieur, Architekt, Bauleiter)
Ehepaare gemeinsam investieren – häufig für Immobilien-Holding-Strukturen oder vermögensverwaltende GmbHs
Geschwister oder Erbengemeinschaften ein Familienvermögen bündeln (siehe Erbengemeinschaft)
Nachfolge eingeleitet wird – Alleingesellschafter holt Kind oder externen Käufer als 50%-Partner an Bord
Investoren-Duos gemeinsam Mehrfamilienhäuser kaufen oder Fix-and-Flip-Projekte umsetzen

Praxis-Beispiel: Ehepaar-GmbH für Mehrfamilienhaus

Ein Ehepaar gründet eine vermögensverwaltende Zwei-Personen-GmbH mit 25.000 € Stammkapital (50/50). Die GmbH erwirbt ein Mehrfamilienhaus zum Verkehrswert von 1,2 Mio. €. Mietüberschuss vor Steuern: 60.000 € p.a.

Steuerlast in der GmbH (vermögensverwaltend): ca. 15,8 % Körperschaftssteuer + Soli (erweiterte Gewerbesteuerkürzung greift)
Steuer-Ersparnis ggü. privatem Halten: bei 42 % Spitzensteuersatz schnell 15.000 € pro Jahr
Beim späteren Verkauf: Share Deal statt Asset Deal kann Grunderwerbsteuer sparen

Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Immobilie als Kapitalanlage und zum Vergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage.

Gleichstellung & Absicherung – die rechtlichen Besonderheiten

Eine Gleichstellung der beiden Gesellschafter einer Zwei-Mann-GmbH bedeutet: Sie stehen miteinander auf rechtlicher, steuerrechtlicher und sozialversicherungsrechtlicher Ebene gleichrangig. Doch genau hier lauern die Stolperfallen.

Selbstkontraktion & § 181 BGB – Insichgeschäfte richtig regeln

Ohne ausdrückliche Befreiung ist es jedem Gesellschafter-Geschäftsführer nach § 181 BGB untersagt, Verträge zwischen sich selbst (als Privatperson) und der GmbH abzuschließen.

§ 181 BGB: Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

Praxisrelevant bei Immobilien:

Vermietung einer privaten Immobilie an die GmbH (Bürofläche, Lagerhalle)
Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen in die GmbH
Darlehen vom Gesellschafter an die GmbH (typische Gesellschafterfremdfinanzierung)
Geschäftsführer-Anstellungsvertrag

In allen Fällen muss die Befreiung von § 181 BGB im Gesellschaftsvertrag UND im Handelsregister eingetragen sein – sonst sind die Verträge schwebend unwirksam. Achtung: Das Finanzamt prüft solche Verträge auf „Fremdvergleich“ (drohende verdeckte Gewinnausschüttung).

Vertretungsbefugnis – Einzelvertretung oder Gesamtvertretung?

Einzelvertretung: Jeder Gesellschafter-Geschäftsführer kann die GmbH allein nach außen vertreten – schnell, aber riskant bei Misstrauen
Gesamtvertretung: Verträge müssen von beiden unterschrieben werden – sicher, aber langsam
Mischmodell: Einzelvertretung bis zu einem Schwellenwert (z. B. 25.000 €), darüber Gesamtvertretung – häufige Praxislösung

Einzelhaftung im Innenverhältnis

Um zu vermeiden, dass dein Mitgesellschafter Solo-Entscheidungen fällt, mit denen du nicht einverstanden bist, solltest du eine Einzelhaftung im Innenverhältnis im Gesellschaftsvertrag festlegen. Wer ohne Absprache agiert, trägt das Risiko allein – auch wenn er die GmbH nach außen wirksam verpflichtet hat.

Sozialversicherung – die unterschätzte Falle der 50/50-GmbH

Ein Punkt, der bei vielen Gründer-Duos übersehen wird: Sozialversicherungspflicht des Gesellschafter-Geschäftsführers.

Wann ist der Gesellschafter-Geschäftsführer SV-pflichtig?

Anteil ≥ 50 % oder Sperrminorität: in der Regel sozialversicherungsfrei (kein abhängig Beschäftigter)
Anteil unter 50 % ohne Sperrminorität: meist sozialversicherungspflichtig (~ 20 % Arbeitnehmer- + 20 % Arbeitgeberanteil)
50/50-Konstellation: typischerweise SV-frei – die Deutsche Rentenversicherung sieht beide als selbständig

Wichtig: Lass den Status durch ein Statusfeststellungsverfahren bei der DRV Bund klären. Eine Falscheinschätzung kann zu Nachforderungen über mehrere Jahre führen – schnell sechsstellige Summen.

Pattsituation lösen – Deadlock-Klauseln im Gesellschaftsvertrag

Was passiert, wenn beide 50%-Gesellschafter sich nicht einigen können? Ohne vertragliche Vorsorge: Stillstand. Mit Vorsorge: klare Lösungswege. Folgende Klauseln solltest du kennen:

Klassische Deadlock-Lösungen

Klausel	Funktion	Geeignet für
Mediation/Schiedsverfahren	Externer Vermittler oder Schiedsgericht entscheidet	Erste Eskalationsstufe
Drittstimme/Beirat	Externe Vertrauensperson hat im Streitfall Stichentscheid	Familien-GmbHs
Buy-or-Sell (Russian Roulette)	A bietet Preis – B kauft zu diesem Preis oder verkauft zu diesem Preis	Erfolgreiche GmbH, klare Trennung
Texas Shoot-Out	Beide bieten verdeckt – höchstes Gebot kauft	Gleich starke Partner
Dutch Auction	Niedrigster Anteilspreis startet, Preis steigt bis einer kauft	Komplexe Beteiligungen
Auflösungsklausel	Liquidation der GmbH bei Patt	Letzte Notlösung

Steuerliche Behandlung der Zwei-Personen-GmbH

Beispielrechnung: 100.000 € Gewinn vor Steuern

Körperschaftssteuer 15 % + Soli 5,5 %: ca. 15.825 €
Gewerbesteuer (Hebesatz 400 %): ca. 14.000 €
Gewinn nach Steuern auf GmbH-Ebene: ca. 70.175 €
Bei Vollausschüttung 50/50 (je 35.087,50 €):
Kapitalertragsteuer 25 % + Soli pro Gesellschafter: ca. 9.252 €
Netto pro Gesellschafter: ca. 25.835 €
Gesamtsteuerlast: ca. 48,3 %

Sonderfall vermögensverwaltende Immobilien-GmbH

Bei reiner Vermietung greift die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG): Die Gewerbesteuer entfällt komplett. Steuerlast auf GmbH-Ebene sinkt auf ca. 15,8 %. Mehr dazu unter Immobilien Holding.

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Eine Zwei-Personen-GmbH lebt vom Vertrauen. Doch

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Organe einer GmbH – Geschäftsführer, Aufsichtsrat & Gesellschaftsversammlung

Laura — Mon, 08 Mar 2021 14:48:20 +0000

Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung handelt nicht selbst, sondern durch ihre Organe: Geschäftsführer (Leitung), Gesellschafterversammlung (Beschlussfassung) und – ab bestimmten Schwellenwerten – Aufsichtsrat (Kontrolle). Für Immobilien-Investoren ist die Organstruktur entscheidend: Sie regelt, wer Kaufverträge unterschreiben darf, wer über Verkäufe entscheidet, wer haftet und wie steuerlich gestaltet werden kann. Hier findest du alle Rechtsformen im Vergleich und eine Übersicht zur GmbH-Gründung. Speziell für Investoren empfiehlt sich ein Blick auf die Immobilien Holding, die mit dem Schachtelprivileg massive Steuervorteile bringt.

Organe einer GmbH – Leitung, Kontrolle & Beschluss im Überblick

Die drei klassischen Organe einer GmbH erfüllen jeweils eine eigene Funktion. In der Praxis – besonders bei einer Immobilien-GmbH mit wenigen Gesellschaftern – fallen mehrere Rollen oft auf eine Person zusammen (Gesellschafter-Geschäftsführer). Trotzdem müssen die Funktionen sauber getrennt dokumentiert werden, sonst drohen steuerliche Probleme (verdeckte Gewinnausschüttung) und Haftungsrisiken.

Vergleich der drei GmbH-Organe

Organ	Funktion	Pflicht?	Typische Aufgaben
Geschäftsführer	Leitung & Vertretung	Ja, mindestens 1	Tagesgeschäft, Kaufverträge, Buchführung, Steuern
Gesellschafterversammlung	Beschlussorgan	Ja	Jahresabschluss, GF bestellen, Gewinnverwendung, Satzung ändern
Aufsichtsrat	Kontrollorgan	Nein (außer ab 500 AN)	Geschäftsführung überwachen, GF bestellen/abberufen, Beratung
Beirat (freiwillig)	Beratung/Mediation	Nein	Familien-/Nachfolge-Themen, strategische Beratung

Geschäftsführer – Das Leitungsorgan

Eine GmbH hat mindestens einen Geschäftsführer (§ 6 GmbHG). Er hat eine Geschäftsführungsbefugnis im Innenverhältnis (er entscheidet) und eine Vertretungsmacht im Außenverhältnis (er handelt für die GmbH). Geschäftsführer kann ein Gesellschafter sein (Gesellschafter-Geschäftsführer) oder ein externer Fremdgeschäftsführer. Die Bestellung erfolgt grundsätzlich unbefristet, kann aber durch die Satzung zeitlich begrenzt werden – und ist nach § 38 GmbHG jederzeit durch die Gesellschafterversammlung widerrufbar.

Pflichten des GmbH-Geschäftsführers

Sorgfaltspflicht (§ 43 GmbHG): Er muss die Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmanns anwenden. Verletzung führt zu persönlicher Haftung mit Privatvermögen.
Buchführungspflicht (§ 41 GmbHG): Er ist verantwortlich für ordnungsgemäße Bücher und den Jahresabschluss.
Steuer- und Sozialabgabenpflicht: Lohnsteuer und Sozialabgaben sind persönlich haftungsbewehrt. Wer hier Fristen versäumt, haftet privat.
Insolvenzantragspflicht (§ 15a InsO): Bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung muss spätestens nach drei Wochen Insolvenzantrag gestellt werden – sonst drohen Strafverfahren und Haftung.
Treuepflicht: Kein Wettbewerb, keine Geschäfte zulasten der GmbH.

Befreiung von § 181 BGB – essenziell bei Ein-Personen-GmbH

Bei einer Ein-Personen-Immobilien-GmbH (z. B. Holding-Struktur eines einzelnen Investors) ist die Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot nach § 181 BGB entscheidend. Ohne diese Befreiung darf der Geschäftsführer keine Geschäfte zwischen sich und seiner GmbH tätigen – also weder einen Mietvertrag mit der eigenen GmbH abschließen noch ein Darlehen geben. Die Befreiung muss in der Satzung verankert und im Handelsregister eingetragen sein. Wird sie vergessen, sind alle In-Sich-Geschäfte schwebend unwirksam – ein Albtraum bei Notarterminen für den Kaufvertrag beim Notar.

Geschäftsführer-Gehalt & verdeckte Gewinnausschüttung

Beim Gesellschafter-Geschäftsführer prüft das Finanzamt die Angemessenheit des Gehalts kritisch. Ist es zu hoch, wertet das Finanzamt den überhöhten Teil als verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) – mit doppelter Besteuerung (Körperschaftsteuer auf GmbH-Ebene + Kapitalertragsteuer beim Gesellschafter). Praxistipp: Anstellungsvertrag schriftlich, marktüblich, Tantieme klar geregelt. Bei reinen Immobilien-Holdings wird oft auf ein Gehalt verzichtet – Liquiditätszuflüsse erfolgen dann über Gewinnausschüttungen, was zusammen mit dem Schachtelprivileg steuerlich oft günstiger ist (siehe Immobilien Holding).

D&O-Versicherung & Haftungsbegrenzung

Da der Geschäftsführer mit seinem Privatvermögen haftet, ist eine D&O-Versicherung (Directors & Officers) bei größeren Immobilien-GmbHs Standard. Sie schützt vor Vermögensschäden bei Pflichtverletzungen. Kosten: typisch 500–3.000 € jährlich, abhängig von Bilanzsumme und Risikoprofil.

Gesellschafterversammlung – Das Beschlussorgan

Die Gesellschafterversammlung ist das oberste Willensbildungsorgan der GmbH. Sie wird vom Geschäftsführer einberufen – grundsätzlich per eingeschriebenem Brief mit mindestens einer Woche Ladungsfrist (§ 51 GmbHG). Die Satzung kann andere Formen zulassen (E-Mail, Fax), was in modernen Immobilien-GmbHs Standard ist.

Aufgaben der Gesellschafterversammlung

Feststellung des Jahresabschlusses und Ergebnisverwendung
Bestellung und Abberufung der Geschäftsführer
Entlastung der Geschäftsführung
Bestellung von Prüfern
Satzungsänderungen, Kapitalerhöhung/-herabsetzung
Auflösung der GmbH
Zustimmung zu Großgeschäften (z. B. Verkauf einer Immobilie über Schwellenwert) – sofern die Satzung dies vorschreibt

Stimmrecht – pro 1 Euro eine Stimme

Nach § 47 Abs. 2 GmbHG gewährt jeder Euro eines Geschäftsanteils eine Stimme. Hält ein Gesellschafter also 12.500 € der 25.000 € Stammkapital, hat er 12.500 Stimmen. Die Satzung kann hiervon abweichen (z. B. Kopfstimmen oder gewichtete Stimmen). Die alte Mark-Regel „pro 50 DM eine Stimme“ ist seit der Euroumstellung obsolet.

Mehrheitserfordernisse – wichtig bei Investorenkonstellationen

Beschlussart	Erforderliche Mehrheit	Beispiel
Einfache Beschlüsse	Einfache Mehrheit (>50 %)	Jahresabschluss, GF-Bestellung
Satzungsänderung	3/4-Mehrheit (§ 53 GmbHG)	Sitz verlegen, Stammkapital ändern
Auflösung	3/4-Mehrheit (§ 60 GmbHG)	GmbH liquidieren
Nachschusspflicht	Einstimmigkeit	Kapital nachschießen

Insider-Tipp: Wer eine Familien-Immobilien-GmbH mit Geschwistern oder Kindern aufbaut, sollte die Mehrheitsverhältnisse strategisch planen. 50:50-Konstellationen führen bei Streit zur Pattsituation und faktischen Handlungsunfähigkeit – ein häufiger Grund für gescheiterte Familien-Investments. Sinnvoll ist eine 51:49- oder 60:40-Verteilung mit klaren Regelungen für Streitfälle.

Form der Beschlussfassung

Präsenzversammlung: Klassische Versammlung, in der Regel am Sitz der GmbH
Umlaufverfahren (§ 48 Abs. 2 GmbHG): Schriftliche Stimmabgabe ohne Versammlung – nur bei Einverständnis aller Gesellschafter
Virtuelle Versammlung: Seit MoPeG-Reform zulässig, wenn Satzung dies erlaubt

Aufsichtsrat – Das Überwachungsorgan

Bei der typischen Immobilien-GmbH mit wenigen Mitarbeitern ist kein Aufsichtsrat erforderlich. Erst ab 500 Arbeitnehmern wird die Bildung gesetzlich vorgeschrieben. Die Satzung kann jedoch einen freiwilligen Aufsichtsrat oder einen Beirat einrichten – Letzteres ist bei Familien-Immobilien-GmbHs eine clevere Alternative für Beratung, Kontrolle und Konfliktlösung, ohne die Mitbestimmungs-Schwelle auszulösen.

Wann ein Aufsichtsrat Pflicht wird – Schwellenwerte

Mitarbeiterzahl	Gesetz	Zusammensetzung	Aufsichtsratsgröße
Bis 500	Keine Pflicht	Frei wählbar (oft Beirat)	Frei
501–2.000	Drittelbeteiligungsgesetz (DrittelbG)	1/3 Arbeitnehmer, 2/3 Anteilseigner	3–21 Mitglieder
Ab 1.000 (Montan)	Montan-MitbestG	Parität + neutraler Mann	11, 15 oder 21
Ab 2.000	MitbestG	Parität, AR-Vorsitz mit Doppelstimme	12, 16 oder 20

Drittelbeteiligungsgesetz (über 500 Arbeitnehmer)

Bei mehr als 500 Beschäftigten greift das Drittelbeteiligungsgesetz: Der Aufsichtsrat besteht aus 3 bis 21 Mitgliedern, ein Drittel davon Arbeitnehmervertreter (durch Urabstimmung der Belegschaft gewählt). Für klassische Immobilien-Investoren irrelevant – relevant nur für große Bestandshalter mit eigenem Verwaltungsapparat.

Mitbestimmungsgesetz (über 2.000 Arbeitnehmer)

Hier wird der Aufsichtsrat paritätisch besetzt. Der Aufsichtsratsvorsitz wird von der Anteilseignerseite gestellt und hat bei Pattlösungen eine Doppelstimme. Zusätzlich muss ein Arbeitsdirektor in den Vorstand bestellt werden. Größe: 12 bis 20 Mitglieder – abhängig von der Unternehmensgröße.

Montan-Mitbestimmungsgesetz

Speziell für Bergbau und Eisen-/Stahlindustrie. Aufsichtsrat paritätisch, plus „neutraler Mann“. Für Immobilien-Investments faktisch keine Relevanz.

Freiwilliger Beirat – die clevere Alternative

Bei Familien-Immobilien-GmbHs und Holdings unter 500 Mitarbeitern empfehlen Berater oft einen freiwilligen Beirat statt Aufsichtsrat. Vorteile:

Keine gesetzlich erzwungene Arbeitnehmerbeteiligung
Frei gestaltbare Aufgaben (Beratung, Kontrolle, Schlichtung)
Wertvoll bei Vererbung von Immobilien und Nachfolgeregelungen
Externe Expertise (Steuerberater, Rechtsanwalt, Banker) ohne Geschäftsführerverantwortung
Mediation bei Gesellschafterstreit

Praxisbeispiel: 3-Personen-Immobilien-GmbH

Drei Investoren gründen eine Immobilien-GmbH zur Bewirtschaftung von 5 Mehrfamilienhäusern mit Gesamtwert 12 Mio. Euro. Konstellation:

Stammkapital: 25.000 € – Verteilung 50 % / 30 % / 20 %
Geschäftsführer: Mehrheitsgesellschafter als alleiniger Geschäftsführer, befreit von § 181 BGB, kein Gehalt (nur Tantieme bei Gewinn)
Gesellschafterversammlung: Jährlich für Jahresabschluss und Gewinnverwendung; Großgeschäfte (Immobilienverkauf > 2 Mio. €) bedürfen 75-%-Mehrheit laut Satzung
Aufsichtsrat: Nicht erforderlich (keine Mitarbeiter)
Beirat: Freiwillig –

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Hauptversammlung – Beschlussorgan einer Aktiengesellschaft (AG)

Laura — Mon, 08 Mar 2021 12:28:24 +0000

Hauptversammlung – Eine Aktiengesellschaft besteht aus mehreren Organen. Der Vorstand befasst sich mit dem Alltagsgeschäft und weiteren Angelegenheiten der Gesellschaft und vertritt die Aktiengesellschaft nach außen. Der Aufsichtsrat ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Selbstkontrollorgan, das die einzelnen Vorstandsmitglieder bestellt, überwacht und im Zweifelsfall auch wieder abberuft. Weiterhin ist er für die schriftliche Berichterstattung des Jahresabschlusses wie für Geschäftsberichte verantwortlich. Die Hauptversammlung fungiert als Beschluss fassendes Organ der Aktiengesellschaft. Hier gibt es alle Rechtsformen und hier geht es zurück zur Übersicht AG.

Hauptversammlung – Das beschlussfassende Organ

Die Hauptversammlung fungiert als Beschlussorgan einer Aktiengesellschaft. Sie stellt die Legislative der Gesellschaft dar und soll die Mitglieder des Aufsichtsrats und des Vorstandes in ihren Aufgaben entlasten. Die Hauptversammlung besteht aus den Aktionären einer AG und wird üblicherweise einmal pro Jahr einberufen.

Mehr zu den anderen Organen einer Aktiengesellschaft:

Aufgaben der Hauptversammlung – Abschlussprüfer, Gewinnverwendung & Co

Sie entscheidet darüber, welche Anteilseigner in den Aufsichtsrat bestellt werden, und wählt weiterhin den bzw. die Abschlussprüfer für den Jahresabschluss. Die Hauptversammlung darf als einziges Organ einer AG über die Verwendung des Bilanzgewinnes entscheiden und kann hierbei durch Vorschläge von Seiten der Vorstandsmitglieder und Aufsichtsratsmitglieder beeinflusst werden. Eine weitere wichtige Aufgabe der Hauptversammlung: Sie fasst Beschlüsse über essenzielle Fragen – beispielsweise hinsichtlich von Kapitalerhöhungen oder Kapitalherabsetzungen, möglichen Fusionen oder Auflösungen, Verkäufen, Übernahmen oder Aufkäufen… -, insofern diese eine Satzungsänderung bewirken.

Aufgaben der Hauptversammlung im Überblick:

Entlastung des Vorstands & des Aufsichtsrats
Wahl der Aufsichtsratsmitglieder der Anteilseigner
Wahl des Abschlussprüfers
Entscheidung über die Gewinnverwendung
Entscheidung über satzungsverändernde Fragen

Die Mitglieder der Hauptversammlung werden mit Teilhabe am Gründungsprozess der Aktiengesellschaft automatisch bestellt. Sie sind im Gegensatz zu Vorstand und Aufsichtsrat nicht an feste Amtszeiten gebunden, sondern dürfen bis zu ihrem Ausscheiden aus der Gesellschaft beschlussfassend amtieren. Jeder Aktionär erhält Stimmen in Abhängigkeit zu seinen Gewinnanteilen. Dabei wird dem Anteilseigner pro Aktie eine Stimme gewährt.

AG: Gründung, Rechtsform, Spezialfall Immobilie

Aktiengesellschaft (AG)
Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
Immobilien GmbH

Aktiengesellschaft (AG): Gründen, Haftung, Rechtsform & Co.

Aktiengesellschaft (AG) – Die Aktiengesellschaft ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von unterschiedlichen Organen organisiert wird. Anstelle eines Geschäftsführers wird das Unternehmen von einem Vorstand geleitet, der aus mindestens einer Person besteht. Wie der Name bereits aufzeigt, steht diese Unternehmensrechtsform vorrangig für den Aktienhandel. Du möchtest allein oder mit anderen Menschen zusammen ein Unternehmen gründen und dafür vorab mehr über Unternehmensrechtsformen lernen? Dann bist du hier genau richtig!

Aktiengesellschaft (AG)

Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung, oder Vermarktung von Immobilien dienlich ist – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Immobilienbestand im drei- oder mehrstelligen Bereich. Auch die Verwaltung von Immobilieneigentum oder Fremdimmobilien im Auftrag von Dritten kann über eine Immobilien AG abgewickelt werden.

Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternative – In diesem Artikel lernst du die Grundlagen zur Thematik der Immobiliengesellschaften. Kurz erklärt: Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, welches den Zweck der Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung und/oder Vermarktung verfolgt. Dabei ist es egal, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Auch die Verwaltung von Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien – im Eigeninteresse oder als angebotene Dienstleistung gegenüber Dritten – ist ein beliebter Schwerpunkt bei Immobiliengesellschaften und vermögensverwaltender GmbH. Erfahre mehr über die wichtigsten Vorteile und Nachteile beim Immobilienkauf sowie die zu erwartenden Kosten.

Immobilien GmbH

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Eigentümergemeinschaft: Zwei Parteien, Zustimmung Vermietung, Stimmrecht & Steuererklärung

Laura — Fri, 24 Apr 2020 18:32:35 +0000

Eine Eigentümergemeinschaft — juristisch korrekt: Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) — entsteht automatisch in dem Moment, in dem ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und an mindestens zwei verschiedene Eigentümer verkauft wird. Was viele Investoren unterschätzen: Die WEG ist seit der Reform 2020 eine eigene rechtsfähige Gemeinschaft mit eigenem Vermögen, eigenen Pflichten und einem oft erheblichen Einfluss auf Ihre Rendite. Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, kauft immer auch eine Mitgliedschaft in dieser Gemeinschaft — mit allen finanziellen und rechtlichen Konsequenzen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Stimmrechte verteilt sind, wann Vermietung zustimmungspflichtig wird, welche Kosten auf Eigentümer zukommen und wie die Steuererklärung bei WEG-Eigentum sauber läuft.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft rechtlich genau?

Die WEG bildet sich kraft Gesetzes nach § 9a Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und besteht aus allen Sondereigentümern eines Gebäudes. Jeder Eigentümer besitzt zwei Eigentumsformen gleichzeitig: Sondereigentum an seiner Wohnung und Miteigentum am Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Fassade, tragende Wände, Heizungsanlage, Grundstück). Die Aufteilung regelt die Teilungserklärung — das wichtigste Dokument, das Sie vor jedem Wohnungskauf prüfen müssen. Die vier zentralen Eigentumsebenen innerhalb einer WEG sind dabei klar voneinander abzugrenzen:

Sondereigentum — Ihre Wohnung, Innenwände, Bodenbelag
Gemeinschaftseigentum — Dach, Fassade, Heizung, Treppenhaus
Miteigentumsanteile (MEA) — meist nach Wohnfläche berechnet
Sondernutzungsrecht — z. B. Gartenanteil, Stellplatz
Teilungserklärung — regelt alle Rechte und Pflichten

Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft: Drei Modelle

Das Stimmrecht ist die Machtfrage in jeder WEG — und entscheidet darüber, ob Sie als Investor Beschlüsse mittragen oder blockieren können. Die Teilungserklärung legt fest, welches der drei gesetzlichen Stimmprinzipien gilt. Gerade bei kleinen Gemeinschaften mit zwei Parteien führt das immer wieder zu Patt-Situationen.

Stimmprinzip	Berechnung	Vorteil für …
Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG)	1 Eigentümer = 1 Stimme	Kleine Eigentümer
Wertprinzip	Stimme = Höhe MEA	Investoren mit großer Wohnfläche
Objektprinzip	1 Wohnung = 1 Stimme	Eigentümer mehrerer Einheiten

Praxisbeispiel: In einem Zweiparteienhaus mit Kopfprinzip kann jede Partei jeden Beschluss blockieren — eine dringende Dachsanierung von 45.000 € scheitert dann an einer Stimme. Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen oder darin eine Wohnung erwerben möchte, sollte vor Vertragsabschluss die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern und die Stimmverteilung prüfen.

Vermietung: Brauche ich Zustimmung der WEG?

Die gute Nachricht für Kapitalanleger: Grundsätzlich ist die Vermietung Ihres Sondereigentums zustimmungsfrei. Sie können Ihre Wohnung jederzeit vermieten, ohne die anderen Eigentümer zu fragen — das Eigentum bleibt frei verfügbar. Allerdings gibt es Ausnahmen, die in der Praxis erhebliche Renditeauswirkungen haben können. Je nach Nutzungsart gelten folgende Regelungen:

Standardvermietung — keine Zustimmung nötig
Kurzzeitvermietung (Airbnb) — oft per Beschluss verboten
Gewerbliche Nutzung — meist zustimmungspflichtig
Möblierte Vermietung an Touristen — kritisch, BGH-Urteile streng
Untervermietung — § 553 BGB, Vermieter entscheidet

Der BGH hat 2019 entschieden (V ZR 112/18): Eine Beschränkung der Kurzzeitvermietung in der Teilungserklärung ist wirksam und bindet auch spätere Käufer. Wer mit einem Mietvertrag eine klassische Dauervermietung plant, ist auf der sicheren Seite. Bei einer geplanten Ferienvermietung müssen Sie zwingend die Teilungserklärung und alle WEG-Beschlüsse der letzten 10 Jahre prüfen — sonst droht Untersagung samt Schadensersatz.

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage: Die laufenden Kosten

Jeder Eigentümer zahlt monatliches Hausgeld an die WEG — und das ist deutlich mehr als nur „Nebenkosten“. Das Hausgeld setzt sich aus umlagefähigen Betriebskosten (auf den Mieter umlegbar) und nicht umlagefähigen Anteilen (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) zusammen. Realistische Werte liegen bei 3,50 € bis 5,50 € pro m² monatlich, in Premiumlagen mit Concierge auch bei 8 € bis 12 €.

Position	€/m²/Monat	Umlagefähig auf Mieter?
Heizung & Warmwasser	1,20 – 1,80	Ja
Hausmeister, Reinigung	0,40 – 0,80	Ja
Versicherung Gebäude	0,15 – 0,30	Ja
Verwaltervergütung	0,30 – 0,50	Nein
Instandhaltungsrücklage	0,80 – 1,50	Nein

Beispielrechnung: Eine 80 m²-Wohnung in München, Kaufpreis 720.000 €, Kaltmiete 2.000 €/Monat. Hausgeld gesamt: 4,80 €/m² = 384 €. Davon nicht umlagefähig: 1,80 €/m² = 144 €. Diese 144 € reduzieren Ihren Cashflow direkt. Wie im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage beschrieben, übersehen Einsteiger diese Position regelmäßig — und wundern sich später über die negative Nettorendite.

Steuererklärung als WEG-Eigentümer: Was abziehbar ist

Vermieter erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und geben diese in Anlage V der Steuererklärung an. Bei WEG-Eigentum gilt eine Besonderheit: Sie setzen nicht das gezahlte Hausgeld 1:1 ab, sondern die einzelnen Posten daraus — getrennt nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Die Hausverwaltung liefert hierfür die Jahresabrechnung mit detaillierter Aufstellung.

Schuldzinsen Finanzierung — voll absetzbar als Werbungskosten
AfA Gebäude — 2 % linear, Neubau ab 2023: 3 %
Hausgeld nicht umlagefähig — voll abziehbar
Reparaturen Sondereigentum — sofort als Werbungskosten
Zuführung Instandhaltungsrücklage — erst bei Verwendung absetzbar (BFH IX R 2/13)
Verwaltervergütung anteilig — voll abziehbar

Wichtig: Die Zahlung in die Rücklage ist steuerlich noch keine Werbungskosten — abziehbar wird der Betrag erst, wenn die WEG die Mittel tatsächlich für Instandhaltung verwendet. Das ist eine häufige Fehlerquelle, die das Finanzamt regelmäßig korrigiert. Bei Verkauf sollten Sie zudem die Spekulationssteuer Immobilien nach § 23 EStG beachten — innerhalb der 10-Jahres-Frist wird der gesamte Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.

Renditerechnung: Drei Szenarien für eine WEG-Wohnung

Eigentumswohnungen liefern andere Rendite-Profile als Mehrfamilienhäuser, weil die nicht umlagefähigen Hausgeldanteile fix anfallen. Drei realistische Szenarien für eine 70 m²-Wohnung, Kaufpreis 350.000 €, Kaltmiete 1.250 €/Monat (15.000 €/Jahr):

Szenario	Eigenkapital	Zins (4,1 %)	Cashflow/Jahr	Eigenkapitalrendite
A: 20 % EK	70.000 € + 35.000 € NK	11.480 €	−2.100 €	negativ (Steuervorteil)
B: 35 % EK	122.500 € + 35.000 € NK	9.327 €	+50 €	~3,8 % nach Steuer
C: 50 % EK	175.000 € + 35.000 € NK	7.175 €	+2.200 €	~4,2 % nach Steuer

Für die saubere Vorab-Kalkulation nutzen Sie den Cashflow Rechner, die Nettorendite berechnen-Funktion sowie die Kaufnebenkosten berechnen-Tools — die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) liegen je nach Bundesland bei 9 % bis 15 % des Kaufpreises und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.

Entscheidungsbaum: WEG-Wohnung kaufen — ja oder nein?

Ob sich eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft als Kapitalanlage lohnt, hängt nicht vom Preis allein ab, sondern vom Zustand der Gemeinschaft. Diese fünf Prüfschritte trennen rentable Investments von Renditefallen:

Teilungserklärung lesen — Stimmprinzip, Vermietungsklauseln, Sondernutzung?
Letzte 3 Protokolle prüfen — Streit, anstehende Sanierungen, Beschlussfähigkeit?
Rücklage prüfen — mind. 15 €/m² Wohnfläche, besser 25 €/m²
Hausgeldhöhe analysieren — passt zu Baujahr und Ausstattung?
Cashflow rechnen — mit nicht umlagefähigem Anteil!

Faustregel: Sind alle fünf Punkte grün und liegt der Kaufpreisfaktor bei maximal 25 (in B-Lagen) bzw. 30 (in A-Lagen wie München, Hamburg), ist die Wohnung kaufenswert. Wer zum ersten Mal investiert, findet im Ratgeber erste Immobilie kaufen die komplette Schritt-für-Schritt-Anleitung.

Was passiert, wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt?

Bei Zahlungsverzug haftet zunächst der säumige Eigentümer persönlich. Die WEG kann Mahnbescheid und Klage einreichen und im Extremfall nach § 18 WEG die Entziehung des Wohnungseigentums betreiben — dafür braucht es allerdings eine qualifizierte Mehrheit und schwere Pflichtverletzungen. In der Praxis bleibt das Risiko bei der Gemeinschaft, weil Zwangsversteigerungserlöse oft nicht reichen. Deshalb ist die Bonitätsprüfung neuer Miteigentümer indirekt auch Ihr Interesse.

Kann ich als Eigentümer einer Wohnung auch über das Gemeinschaftseigentum mitbestimmen?

Ja, ausschließlich über die Eigentümerversammlung und nur durch Beschlüsse. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Markise, Klimaanlage außen, Satellitenschüssel) brauchen seit der WEG-Reform 2020 nur noch eine einfache Mehrheit nach § 20 WEG — die Kosten trägt aber meist nur der profitierende Eigentümer. Maßnahmen zur Erhaltung kann jeder Eigentümer notfalls allein durchsetzen, wenn die WEG untätig bleibt und Schaden droht.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage in einer gesunden WEG sein?

Die Petersche Formel ist der gängige Maßstab: Rücklage pro m² Wohnfläche jährlich = (Herstellungskosten × 1,5) ÷ 80 Jahre. Für ein typisches Mehrfamilienhaus ergeben sich daraus 7 € bis 12 € pro m² Wohnfläche und Jahr. Eine WEG mit 1.000 m² Gesamtfläche sollte also mindestens 7.000 € bis 12.000 € jährlich zurücklegen und langfristig einen Bestand von 25 € bis 50 € pro m² aufbauen. Liegt die Rücklage deutlich darunter, drohen Sonderumlagen — im schlimmsten Fall fünfstellige Beträge pro Eigentümer für eine Dachsanierung oder neue Heizung.

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