Kapitalanlagen: Beliebte Geldanlagen

Das Interview mit unserem Anlage-Experten.

Die erste Frage: Du hast viel Erfahrung mit unterschiedlichen Kapitalanlagen gesammelt! Gib uns doch bitte für die populärsten Kapitalanlagen je ein Pro und Kontra in Bezug auf Werthaltigkeit und Erfolg.

Dann lass uns zunächst darüber sprechen: Was sind denn die populärsten Kapitalanlagen zurzeit? Aktien, Bitcoins, Staatsanleihen, dies alles auch als Fonds (ETF), dann auch Edelmetalle und sogar Rohstoffe. Doch was ist mit „Beton-Gold“, also Häuser und Wohnungen, als Geldanlage?

Aktien als Anlageform

Fangen wir mal mit Aktien als Kapitalanlage an. Dafür sprechen sicher die großen Chancen auf große Kapitalerträge. Vor allem dann, wenn man auf das angelegte Geld nicht dringend angewiesen ist in seinem Alltag und unter Umständen etwas mehr Zeit hat, sein Geld „wegzugeben“.

Und da leuchtet auch schon das CONTRA auf: Wer sein Geld in Aktien anlegt, muss entweder sehr viel Wissen und Zeit haben, um auf die mitunter starken Kursschwankungen bei Aktien zu reagieren.

Je höher die Gewinnchancen bei Aktienkursen sind, desto größer ist auch das Risiko, sein Geld zu verlieren.

Auf keinen Fall sollte man sein gesamtes Kapital in Aktien anlegen, schon gar nicht nur auf einen „Titel“, also Aktien von nur einem Unternehmen! Eine Verteilung auf mehrere Unternehmen oder besser Anlageformen ist in jeder Hinsicht das sicherste Mittel, um Ausfälle zu vermeiden.

Fonds bringen keine Anlagesicherheit: Nachteil

Da sind wir auch schon bei den Fonds: Hier ist der große Vorteil, dass der Kapitalanleger beim Kauf sogenannter Fondsanteile sofort auf eine größere Bandbreite von Unternehmensanleihen setzt. Vereinfacht gesagt heißt das: wenn es einer Aktie im „Pott“ (also dem Fond) schlecht geht, können die anderen Aktienwerte das herausreißen. Vorteil beim Fond: um die Stabilität und eine möglichst optimale Zusammensetzung der Wertpapiere kümmert sich ein Fondsmanager.

Nachteile: Der Fondsmanager will bezahlt werden. Darum sind die Kapitalerträge bei Fonds in der Regel nicht so hoch wie bei der Direktanlage. Auch bei Fonds gibt es keine Sicherheit, dass sich die Kapitalerträge und der Wert meiner Fondsanteile immer nur nach oben entwickeln. Notieren gleich mehrere Aktien im Fond schlecht, weil es den Unternehmen, die die Aktien ausgeben, nicht gut geht, dann zeigt auch der Wert eines Fonds nach unten.

Sind Rentenanleihen / Staatsanleihen sicher?

Frage: Aber da gibt es doch diese sogenannten „Rentenanleihen“. Die sind doch sehr sicher!

Das stimmt grundsätzlich schon, aber seit längerer Zeit sind die Kapitalerträge bei dieser Anlageform miserabel. Warum? Nun, weil Rentenpapiere oder auch Staatsanleihen genannt, nichts weiter sind als eine Art Sparbuch. Man leiht einem Staat sein Geld und der gibt dafür Zinsen.

Da das Zinsniveau aber sehr niedrig ist, gibt auch ein Staat auf seine ihm geliehenen Gelder wenig oder sogar gar kein Zinsen. Auch hier gibt es übrigens Fonds, die die Anleihen verschiedener Staaten mischen. Hier heißt es: Genau hinsehen, welche Papiere dort gemischt sind. Wer eine gesunde Mischung aus Risiko und Sicherheit haben will, sollte sich mit sogenannten Mischfonds befassen. Dort sind Aktien und „Renten“ in unterschiedlichen Verhältnissen gemischt.

Nachteile von Staatsanleihen

Nachteil hier – wie überall im Wertpapiergeschäft: Gebühren für den Kauf der Anteile und ein meist sehr langer „Anlagehorizont“. Also der Zeitraum, in dem ich über mein Geld nicht verfügen müssen, sollte. Sonst wird’s mit dem Kapitalertrag oft ziemlich „mau“. Und noch etwas: Die Wertsteigerung von Aktien und deren Fonds erhalte ich oft nur, wenn ich die Papiere wieder verkaufe und dann eine hoffentlich eingetragene Wertsteigerung in meiner Kasse spüre. Wenn ich Glück habe, zahlt das Unternehmen auf meine Aktien sog. Dividenden. Da muss man aber schon sehr viele Aktien des Unternehmens haben, um damit reich zu werden.

Und schließlich: immer daran denken, dass ich auf die Kapitalerträge Steuern zahlen muss!

Und dann kommt auch noch die Inflation. Tipp, Immobilien = Inflationsschutz.

Mehr Zahlen und Fakten?

Interessante Daten und Fakten finden Sie auch hier:

• Geld anlegen / Kapitalanlage – Statistiken
• Immobilienmarkt – Statistiken
• Erbe und Erbschaft – Statistiken

Gold oder Immobilie: Wo ist mein Geld sicher?

Kurz noch zu Anlagen in Edelmetallen und Rohstoffen:

Gold und Edelmetalle: Risikofaktoren

Edelmetalle, vor allem Gold, gelten einigermaßen zu Recht als sichere Anlage. Aber: die Wertsteigerung ist nur in ausgeprägten Krisenzeit sehr hoch. Ansonsten steigt man zurzeit auf einem hohen Preisniveau ein und hat eine nur geringe, allerdings sichere, Wertentwicklung. Rohstoffe (z.B. Lithium) sind eine ganz komplizierte Geschichte. Hier gilt noch viel mehr als bei Aktien: Das ist ausschließlich etwas für Experten mit einem großen Marktüberblick und Sachkenntnis. Das Risiko für Verluste seines Geldes ist hier besonders hoch.

„Wirklich sichere Kapitalanlage“ – Kapitalanlage Immobilie

Frage: Gibt es so etwas wie eine „wirklich sichere Kapitalanlage“? Wie verhält es sich im Hinblick auf Sicherheit, zum Beispiel beim Vergleich von Aktien und Immobilien?

Grundsätzlich gilt die Regel: je höher die Sicherheit bei der Kapitalanlage, desto geringer ist die Möglichkeit, „das große Geld“ zu machen. Sicherheit reduziert die Ertragschance. Tatsächlich sind Immobilien als Kapitalanlage schon eine sehr sichere Sache, wenn man einige grundlegende Dinge beachtet. Dazu gehört etwa die Überlegung, ob die Immobilie, in die man sein Kapital anlegen will, in einer Region mit großem Wertzuwachs liegt. Außerdem muss der Kaufpreis passen und der Zustand der Immobilie sollte so sein, dass man nicht noch „ohne Ende“ Geld in die Modernisierung stecken muss.

Wie bei der Aktie sollte man auch bei der Immobilie davon ausgehen, dass man für das Erzielen von Kapitalerträgen eine lange Anlagezeit im Blick haben sollte. Aber immerhin sind Gewinne, die man beim Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren erzielt, steuerfrei! Bei einer Immobilie – wenn ich sie vermiete – bekomme ich meine Mieteinnahmen. Die muss ich zwar auch versteuern, aber ich kann die Steuerlast senken, wenn ich unter anderem Ausgaben für Modernisierung usw. dagegen rechne. Ganz grob gesagt heißt das: Der Staat unterstützt mich bei der Werterhaltung und Werterhöhung meiner Kapitalanlage.

Wert einer Immobilie richtig messen

Frage: Sicher braucht man einiges Grundwissen, um mit Kapitalanlage – egal welchen – Gewinne zu erwirtschaften. Wie entsteht eigentlich der Wert einer Immobilie und wie wird er gemessen?

Da gibt es mehrere Möglichkeiten. Ich mache es hier mal kurz und einfach: Eine Rolle spielt der Wert des Grundstücks (meist in € pro Quadratmeter). Dazu kommt die Größe des Hauses, wie alt es ist und in welchem Zustand sich das Haus befindet. Auch das Alter der technischen Anlagen (Heizung, Wasser- und Stromleitungen) spielt eine Rolle. Essenziell: die Lage! Es macht einen großen Unterschied, ob das Haus in der Nähe begehrter Städte oder ganz weit davon entfernt liegt. B

Wenn man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen will, gilt so ziemlich das Gleiche. Etwas anders ist es bei Immobilien, die der Kapitalanleger nicht selbst bewohnt. Bei einer vermieteten Wohnung oder gar einem Mietshaus kommt als Bewertungsgrundlage noch der sogenannte Ertragswert hinzu. Diesen zu berechnen, ist in jedem Fall Sache von Immobilien-Experten.

Profitables Immobilieninvestment: 3 Faktoren

Frage: Was macht ein profitables Immobilieninvestment aus? Auf welche drei Faktoren sollte man achten?

Ganz gleich, ob man in der Immobilie selbst wohnen möchte oder sie vermietet: Wer in eine Immobilie investiert, sollte zusehen, dass sie eine für ihren Zweck optimale Lage hat. Dazu gehört meist die Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs und zu öffentlichen Einrichtungen wie Schulen usw.

Zweitens sollte die Lage so sein, dass sie über viele Jahre hinweg gleichbleibend oder sogar stärker werdend begehrt ist. Wenn auch in – sagen wir – 25 Jahren immer noch Zuzug in die Region meiner Immobilie zu erwarten ist, dann sichert das eine ordentliche Wertsteigerung und leichte Verkaufsmöglichkeit.

Schließlich müssen Kaufpreis und Zustand der Immobilie zusammenpassen. Ich sage also bewusst nicht, dass eine Immobilie immer besonders billig oder teuer sein muss, um etwas für sein Geld zu bekommen. So kann ich etwa Nachteile in der Lage oder im Zustand der Immobilie durch einen geringeren Kaufpreis ausgleichen. Eine besonders teure Immobilie hingegen muss schon eine Menge an Vorzügen haben, damit ich in ihr eine lukrative Kapitalanlage bekomme.

Für nicht selbst genutzte Immobilien – und das meint man in der Regel, wenn man von Immobilien als Kapitalanlage spricht – gilt das alles ebenfalls. Hier sollte man vor allem auf das sogenannte „Mietausfall-Risiko“ schauen. Der Kapitalanleger sollte sich zeigen lassen, wie häufig Mieter in dem Haus/der Wohnung wechseln und ob es Leerstände gibt. Denn nur ein vermietetes Objekt taugt als Kapitalanlage.

Krisenzeiten und Gold: Deine Erfahrungen?

Frage: In Krisenzeiten wird immer Gold als sichere Kapitalanlage empfohlen. Was sind da Deine Erfahrungen? Wie bewertest Du das Risiko und die Chancen, mit Gold-Anlagen Gewinne zu erwirtschaften?

Angedeutet habe ich das ja schon weiter oben: Ich halte von Gold als Anlage sehr wenig bis nichts. Es gibt sehr aussagefähige Statistiken, die zeigen, dass die Wertentwicklung von Gold im Vergleich zu Immobilien bei gleicher Anlagedauer deutlich schwächer ist. Vielleicht ist aber der größte Unterschied, dass ich den Gewinn aus einer Anlage in Gold erst dann erziele, wenn ich das Gold wieder verkaufe. Ansonsten liegt das Gold im Tresor und wirft in dieser Zeit kein Geld ab.

Das „Beton-Gold“ hingegen, also eine (Vermiet-)Immobilie, bringt mir auch Geld, wenn ich es nicht verkaufe. Monat für Monat bekomme ich Miete. Das ist, wenn man so will, der Zinssatz für mein angelegtes Kapital. Habe ich die Immobilie richtig gewählt, dann bekomme ich bei Verkauf noch einen ordentlichen Gewinn obendrauf – oft sogar steuerfrei.

Wie funktioniert so ein Fond?

Frage: Bei vielen Deutschen sind mittlerweile Fondsanlagen sehr beliebt. Wie funktioniert so ein Fond? Wie arbeitet ein Immobilienfonds?

Ein Fond ist zu verstehen wie ein Topf, in dem viele Anteile an Unternehmen oder auch Immobilien versammelt sind. Diese Anteile bleiben solange in diesem Topf, wie sie eine positive Wertentwicklung haben bzw. eine entsprechend sichere Aussicht darauf. Ist unter diesen Anteilen irgendwann ein „faules Ei“, wird es heraus genommen und durch ein neues, besseres ersetzt. Da macht ein Fondmanager, der jeden Tag prüft, wie sich die einzelnen Werte im Fond entwickeln.

Jetzt gibt es – sowohl bei Aktien als auch bei Immobilienfonds – offene und geschlossene Systeme. Der Unterschied liegt darin, dass bei einem „geschlossenen Fond“ die Anzahl der ausgegebenen Anteilsscheine bzw. die eingeworbene Kapitalsumme begrenzt ist. Wenn die gewünschte Zahl erreicht ist, wird der Fond geschlossen. Das wird dann problematisch, wenn die Unternehmen oder Immobilien, deren Werte den Fond ausmachen, in wirtschaftliche Schieflage geraten. Wenn also die Unternehmen keine Gewinne mehr erzielen oder die Immobilien keine Mieteinnahmen mehr haben. Da kein neues Kapital mehr in den Fond hineinkommen kann, werden die ursprünglich eingelagerten Gelder – also das Kapital der Anleger – genutzt, um die Kosten der Unternehmen/Immobilien zu begleichen. Schlimmstenfalls ist das Geld dann schlicht verloren.

Gewinne aus Kapitalanlagen: Abgaben und Rendite

Frage: Was passiert mit dem Gewinn, den meine Kapitalanlage bringt? Welche steuerlichen und rechtlichen Dinge muss ich beachten? Wie errechnet sich die Rendite und was bleibt von meinem Gewinn übrig?

Mietrendite, Gewinn und „Ihr Mieter bezahlt“ die Kosten

Auch hier wieder eine einfache Antwort: Gewinne aus Kapitalanlagen müssen in Deutschland versteuert werden. Wie und in welcher Höhe weiß ein Steuerberater am besten. Grundsätzlich gibt es Freibeträge, also Teile des Gewinns aus Kapitalanlagen, den ich nicht versteuern muss. Wenn man aber größere Beträge anlegt und daraus auch spürbare Gewinne erhält, kommt man um die Versteuerung nicht herum.

Bei Immobilien, die ich kaufe um sie zu vermieten, gibt es immerhin die Möglichkeit, die erzielten Mieteinnahmen mit Investitionen in die Immobilie zu verrechnen. Das hat den Vorteil, dass ich den Wert der Immobilie erhalte, vielleicht sogar steigere. Der eigentliche Gewinn ergibt sich, wenn ich die Immobilie nach Ablauf einer Frist von mindestens zehn Jahre wieder verkaufe und die Immobilie eine Wertsteigerung erfahren hat. Die Differenz zu Kauf- und Verkaufspreis fließt steuerfrei in meine Tasche. Bei einer selbst bewohnten Immobilie unabhängig vom Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf, bei der vermieteten Immobilie nach zehn Jahren.

Formel: Rendite einer Immobilie (Kapitalanlage / Vermietung)

Die Rendite schließlich ist der Ertrag, den mein Kapital in einem bestimmten Zeitraum einbringt. Zur Berechnung werden alle Einnahmen und Kosten herangezogen, die ich für meine Kapitalanlage aufbringen muss. Eine sehr einfache Rechnung bei Immobilien ist die Bruttomietrendite. Hier mal die Formel:

100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %

Nettomietrenditen und Eigenkapitalrenditen sind ebenfalls gängige Größen zur Bestimmung der Werthaltigkeit einer Immobilie als Kapitalanlage. Ich empfehle immer, sich von seinem Makler die entsprechenden Werte ausrechnen zu lassen und damit auch verschiedene Immobilien in ihrer Qualität als Kapitalanlage zu vergleichen. Das ist sehr spannend!

Steuern sparen mit Holding-Modell

Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert:

Ja oder nein? Immobilie als Kapitalanlage

Frage: Wenn ich mich dann für eine Immobilie als Kapitalanlage entschieden habe – und das wird ja immer beliebter in Deutschland – wo soll ich mich nach einem passenden Objekt umschauen? Die großen Städte in Deutschland sind ja durch die große Nachfrage schon sehr teuer geworden, oder?

Das ist leider – aus Sicht der Käufer – wahr. Natürlich gibt es immer wieder auch im direkten Ballungsraum „Schnäppchen“. Dazu muss man aber entweder selbst den „richtigen Riecher“ haben, oder einen Immobilienmakler, der sehr dicht im Markt vernetzt ist.

Wer sich für ein Haus oder eine Wohnung etwas abseits der Zentren interessiert, sollte aber immer darauf achten, dass die Verkehrsanbindung gut ist und im Ort selbst eine gute Infrastruktur an Schulen, Geschäften usw. vorhanden ist. Dann nämlich werden auch auf längere Sicht weiter Menschen dort wohnen und Immobilien kaufen wollen. Das wiederum bedeutet steigende Preise und damit eine gute Wertsteigerung der Immobilie als Kapitalanlage.

Lesen Sie hier Teil 1: „Kapitalanlage Immobilie“

Tipp! Lesen Sie hier den 1 von 2 Teilen: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?

• Klassisch oder exotisch investieren

Video – So entsteht Beton, bevor es zu „Gold“ wird

Wo investieren? Lukinski Rating

Immobilien Lage – Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment Immobilie („Spekulation“ auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating 09/21 zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko.

• Wo investieren? – Städte, Lage und Ratings

Schnelle Antwort: Was beachten für steuerfreien Verkauf?

Vorab eine Anmerkung: Maßgeblich beim Mehrfamilienhaus ist überwiegend die Spekulationsfrist von 10 Jahren, da sich Mehrfamilienhäuser zu 99,9 % in Vermietung befinden. „Selbst bewohnt“ ist im Kontext von Mehrfamilienhaus möglich, wenn Sie keinerlei Vermietung vornehmen. Sagen wir, Sie kaufen heute ein leer stehendes oder Mehrfamilienhaus in Berlin, warten 3 Jahre und nehmen dann die Gewinne aus der Grundstückspreissteigerung mit.

Egal, ob Mietshaus oder Immobilien allgemein, so können Sie steuerfrei verkaufen:

1. Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen
2. 3 Objekte Regel in Berlin
3. Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen

Die Spekulationsfrist schneller erklärt:

• Selbst bewohnt = 3 Jahre
• Vermietet = 10 Jahre

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei. Wenn Sie kurz nachrechnen wollen, nutzen Sie meinen kostenlosen Spekulationsfrist Rechner.

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Alleinstehend hieße das typischerweise 42 % Spitzensteuersatz.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als Privatperson

Betrachten wir den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Privatperson:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Bei 42 % (alleinstehend) = 840.000 Euro

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als Unternehmen

Ein Blick auf den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Unternehmen:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
• Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf nach der Spekulationsfrist

Verkauf nach der Spekulationsfrist (> 10 Jahre / bzw. > 3 Jahre bei Selbstnutzung):

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2034 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Steuerfrei

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Sie können jetzt aber nicht 10 Immobilien kaufen, 3 Jahre warten und die Gewinne aus Grundstückswertsteigerung mitnehmen, denn:

3 Objekte Regel: Gewerblicher Handel

Dazu kommt die 3-Objekte-Regel. Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren, ist es gewerblicher Immobilienhandel.

Beim Verkauf von Immobilien bezieht sich die „3-Objekte-Regel“ darauf, dass Privatpersonen in Deutschland bis zu drei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren steuerfrei verkaufen können. Wenn eine Person mehr als drei Immobilien innerhalb dieses Zeitraums verkauft, gilt dies als gewerblicher Immobilienhandel und unterliegt der Einkommensteuerpflicht – auch wenn diese nicht vermietet, sondern selbst bewohnt werden.

Nach 10 Jahren des Haltens, ist der Verkauf aber immer steuerfrei.

Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Beim Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie, die der Umsatzsteuer unterliegt und vermietet ist, muss der Verkäufer den Vorsteuerabzug korrigieren. Falls der neue Eigentümer die Vermietung fortsetzt, wird keine Rückerstattung der Vorsteuer gewährt.

1. Umsatzsteuerpflichtige Gewerbeimmobilien erfordern eine Vorsteuerkorrektur beim Verkauf
2. Die Fortführung der Vermietung beeinflusst nicht die Vorsteuererstattung für den Verkäufer

Mehrfamilienhaus verkaufen & Steuer

Sie wollen Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen und sich weiter über mögliche Steuern informieren? Dann empfehle ich Ihnen meine beiden Ratgeber:

• Mehrfamilienhaus verkaufen
• Mehrfamilienhaus verkaufen: Steuern

Wenig Zeit, lesen Sie hier, wie Sie ihr:

• Mehrfamilienhaus schnell verkaufen

Deutschlands AAA-Lage: Berlin

Wer seine erste Immobilie kauft, sucht nach sofortiger Rendite. Wer Zeit hat, der kann in Berlin beeindruckende Gewinne mitnehmen. Steuerfrei für Eigennutzer schon nach 3 Jahren. Für Eigennutzer, für Investoren, Berlin ist der Place to be in Deutschland und daran wird sich nichts ändern.

Berliner Immobilienmarkt: Ein Markt mit außergewöhnlichem Wertzuwachs.

Das macht Berlin nicht nur zum Place to be, sondern auch zum Hotspot. Die teuersten Straßen in Berlin liegen vor allem in Mitte und im Südwesten, bis Wannsee und Potsdam. In keiner anderen deutschen Stadt wird mehr investiert. Doch wie haben sich die Käuferpreise (für Häuser) entwickelt?

Ein Blick auf die Kaufpreisentwicklung der letzten 10 Jahre und was Sie für Ihre Kapitalanlage in Berlin daraus lernen können.

Sie suchen eine oder mehrere Kapitalanlagen in Berlin? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an: Kontakt.

Warum lieben viele inländische und ausländische Investoren Berlin?

Der beeindruckende Anstieg der Immobilienwerte in Berlin

Die Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren ist bemerkenswert: Von einem Durchschnittswert von 2.070 Euro pro Quadratmeter sind die Preise auf 5.114 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer Steigerung von beeindruckenden 147% entspricht (offizielle Daten: Statistisches Bundesamt). Selbst in kürzeren Zeiträumen wie 5 Jahren (Steigerung um 51% auf 3.378 Euro/m²) und 3 Jahren (Steigerung um 20% auf 4.249 Euro/m²) zeigt sich das enorme Wachstumspotenzial des Berliner Immobilienmarktes.

Berlin: +147 % Preissteigerung in 10 Jahren

Die Zahlen verdeutlichen die langfristige Wertschöpfung von Berliner Immobilien:

• 10 Jahre: Anstieg von 2.070 €/m² auf 5.114 €/m², was einem Wertzuwachs von 147% entspricht.
• 5 Jahre: Wertsteigerung von 3.378 €/m² auf 5.114 €/m², eine Zunahme von 51%.
• 3 Jahre: Verbesserung von 4.249 €/m² auf 5.114 €/m², eine Erhöhung um 20%.

Steuerfrei verkaufen: Beispiel Eigennutz

Steuern sparen in Deutschland ist gar nicht so schwer. Zum Beispiel durch Eigennutz. Berechnen Sie die Wertsteigerung, ein großartiges Investment mit viel Sicherheit.

• Investitionssumme: 13 Mio. Euro
• Steuerfreier Verkauf nach 3 Jahren bei privater Nutzung möglich.
• Bei nicht vermieteten Immobilien kann ein Anstieg von 13,0 Mio. Euro auf 15,6 Mio. Euro realisiert werden, was einem
• Wertzuwachs von 20,3% oder +2,639 Mio. Euro in 3 Jahren entspricht.

PS:

• Langfristige Vermietung: Kombination aus Mieteinnahmen und Wertzuwachs kann nach 10 Jahren (Spekulationssteuer berechnen) zu erheblichen Vermögenssteigerungen führen.

Mietrendite im Vergleich zur Wertsteigerung

Trotz einer aktuellen Mietrendite von lediglich 1,2% bei einer durchschnittlichen Kaltmiete von 13.500 Euro pro Monat, verdeutlicht die langfristige Wertentwicklung das wahre Gewinnpotenzial. Über einen Zeitraum von 5 Jahren summiert sich die Miete auf 810.000 Euro und über 10 Jahre auf 1.620.000 Euro, was die Immobilie nicht nur zu einem laufenden Einkommensstrom, sondern auch zu einem wertvollen Vermögensaufbau macht.

Investieren können Sie in Berliner Mietshäuser oder auch in private Immobilien zum Eigennutz, wie Villen in Berlin.

Stadthäuser, Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin.

Exklusive Villen im Südwesten von Berlin.

Steuerliche Vorteile für private Nutzung und Vermietung

Eine der größten Attraktionen des Berliner Immobilienmarkts sind die steuerlichen Anreize. Für den privaten Gebrauch ermöglicht das deutsche Steuersystem einen steuerfreien Verkauf nach nur drei Jahren. Geregelt durch die Spekulationssteuer. Dies bedeutet, dass eine nicht vermietete Immobilie, die für 13 Millionen Euro erworben wurde, nach einem Wertzuwachs von 20,3% für 15,6 Millionen Euro verkauft werden kann – ein steuerfreier Gewinn von 2,639 Millionen Euro.

Strategische Investmentansätze für Vermieter

Für Vermieter offenbart die zehnjährige Haltefrist für einen steuerfreien Verkauf eine langfristige Investitionschance. Durch die Kombination aus Mieteinnahmen und Wertzuwachs kann ein Vermieter nach 10 Jahren ein signifikantes Vermögenswachstum realisieren. Dies unterstreicht die Wichtigkeit, den richtigen Zeitpunkt für Kauf und Verkauf zu wählen, um die Marktchancen optimal zu nutzen.

Schlussfolgerung: Langfristige Perspektiven im Berliner Immobilienmarkt

Die Datenlage spricht eine deutliche Sprache: Der Berliner Immobilienmarkt bietet enormes Potenzial für Investoren, die eine langfristige Perspektive einnehmen. Obwohl die Mietrenditen momentan moderat sein mögen, sorgen die kontinuierliche Wertsteigerung und die steuerlichen Vorteile dafür, dass sich Geduld und strategisches Vorgehen auszahlen. Berlin bleibt somit eine Top-Adresse für Immobilieninvestoren mit Weitblick.

Mehr über Investments in Berlin

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Welche Steuern beim Wohnungsverkauf wirklich anfallen

Beim Verkauf einer Wohnung im Privatvermögen ist die Spekulationssteuer nach § 23 EStG die mit Abstand wichtigste Steuerart. Daneben können — bei häufigem Verkauf — Gewerbesteuer und volle Einkommensteuer auf den Gewinn drohen. Die Grunderwerbsteuer trägt übrigens immer der Käufer, nicht der Verkäufer.

Die fünf relevanten Steuerarten im Überblick

• Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Trifft Veräußerungsgewinne innerhalb der 10-Jahres-Frist mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45 % plus Soli, ggf. Kirchensteuer)
• Gewerbesteuer: Bei Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze — durchschnittlich 14–17 % zusätzlich auf den Gewinn
• Umsatzsteuer: Nur bei gewerblicher Vermietung relevant, beim normalen Privatverkauf grundsätzlich umsatzsteuerfrei
• Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer: Bei vorgelagertem Eigentumsübergang — Freibeträge zwischen 20.000 € und 500.000 €
• Vorfälligkeitsentschädigung: Keine Steuer, aber renditefressender Bankkostenposten — kalkulierbar mit dem Vorfälligkeitsentschädigung berechnen Tool

Warum der Spitzensteuersatz so brutal zuschlägt

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart — der Veräußerungsgewinn wird einfach Ihrem Jahreseinkommen hinzugerechnet. Wer ohnehin im Spitzensteuersatz liegt, zahlt auf den Gewinn 47,475 % (45 % + 5,5 % Soli darauf), mit Kirchensteuer sogar bis zu 51,5 %.

Besonders perfide: Ein hoher Veräußerungsgewinn katapultiert auch durchschnittliche Einkommensbezieher in den Spitzensteuersatz. Wer also normalerweise 30 % Grenzsteuersatz zahlt, kann durch den Verkauf in einem einzigen Jahr auf 42 % oder mehr rutschen — nur für diesen Gewinnanteil.

Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer nicht vergessen

Auf die Einkommensteuer fallen weitere 5,5 % Solidaritätszuschlag an (oberhalb der Freigrenze, bei hohen Verkaufsgewinnen praktisch immer fällig) sowie 8–9 % Kirchensteuer auf die Einkommensteuer — beides wird in der Praxis häufig in der Bauchrechnung vergessen und führt zu bösen Nachzahlungen im Folgejahr.

Spekulationsfrist: Die 10-Jahres-Regel im Detail

Die Frist beginnt nicht am Tag der Schlüsselübergabe oder der Eintragung im Grundbuch, sondern am Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Maßgeblich ist also taggenau das Datum des Notartermins beim Erwerb — und dasselbe Datum auf der Verkaufsseite. Genauere Berechnung mit dem Spekulationsfrist berechnen Rechner.

Der häufigste teure Fehler

Wird der Notartermin auch nur einen Tag zu früh angesetzt, wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei einem Gewinn von 100.000 € und 42 % Grenzsteuersatz sind das 42.000 € — wegen eines einzigen Tages. In der Praxis empfehlen erfahrene Berater einen Sicherheitspuffer von 14–30 Tagen über die Frist hinaus, um Beurkundungsverzögerungen abzufedern.

Ausnahme Eigennutzung — Verkauf jederzeit steuerfrei

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erlaubt einen steuerfreien Verkauf, wenn die Wohnung „im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ wurde. Der BFH hat in mehreren Urteilen (zuletzt IX R 27/19) bestätigt, dass im ersten und dritten Kalenderjahr ein zusammenhängender Eigennutzungs-Zeitraum genügt — das mittlere Jahr muss aber komplett selbst bewohnt sein.

• Voll-Eigennutz: Wer durchgehend selbst bewohnt hat — Verkauf ab Tag 1 steuerfrei
• Teil-Eigennutz: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 vollen Vorjahren reicht — im ersten und dritten Jahr genügen wenige Tage, das mittlere Jahr muss komplett sein
• Kinder zählen mit: Wenn das eigene Kind dort wohnt und Sie noch Kindergeld erhalten, gilt das als Eigennutzung (BFH IX R 28/21)
• Häusliches Arbeitszimmer: Anteil, der steuerlich abgesetzt wurde, ist nach jüngster BFH-Rechtsprechung (IX R 27/19) NICHT mehr schädlich — gute Nachricht für Selbstständige
• Vermietung an Eltern/Geschwister: Gilt NICHT als Eigennutzung, auch wenn unentgeltlich
• Ferienwohnung: Reine Eigennutzung als Zweitwohnsitz reicht aus, Vermietung an Feriengäste hingegen nicht

Veräußerungsgewinn richtig berechnen — die AfA-Falle

Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Bei vermieteten Wohnungen kommt ein bösartiger Posten hinzu: Die in den Vermietungsjahren geltend gemachte Abschreibung (AfA, in der Regel 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil) wird dem Gewinn wieder aufgeschlagen. Das übersehen die meisten privaten Vermieter und werden im Steuerbescheid kalt erwischt.

Wie sich der Gebäudeanteil zusammensetzt

Die AfA bemisst sich nicht am gesamten Kaufpreis, sondern nur am Gebäudeanteil. Der Bodenanteil ist nicht abschreibbar. In Großstadtlagen liegt der Bodenanteil oft bei 25–35 %, in Premium-Lagen wie München, Hamburg oder Düsseldorf sogar bei 40–50 %. Bei einer Wohnung für 350.000 € (inkl. 28.000 € Nebenkosten = 378.000 € Anschaffungskosten) und 20 % Bodenanteil ergibt sich ein abschreibbarer Gebäudewert von rund 302.000 € — die jährliche AfA beträgt dann 6.040 €.

Beispielrechnung: Wohnung 8 Jahre vermietet, dann verkauft

Wer hier ohne AfA-Wiederaufholung kalkuliert, unterschätzt die Steuer um über 15.000 €. Für die exakte Gewinnermittlung empfiehlt sich der Spekulationssteuer Rechner zusammen mit dem Maklerprovision berechnen Tool.

Vorsicht bei Sonder-AfA und Denkmal-AfA

Wer in den Vorjahren Sonderabschreibungen nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau) oder Denkmal-AfA nach §§ 7h, 7i EStG genutzt hat, muss diese ebenfalls voll wieder versteuern. Bei einer Denkmalimmobilie mit 9 % AfA über 8 Jahre sprechen wir schnell von 70–100 % des Gebäudeanteils — die Wiederaufholung kann den Verkaufsgewinn rechnerisch verdoppeln.

Was vom Gewinn abziehbar ist — typische Beträge

• Maklerprovision: 3,57–7,14 % brutto vom Verkaufspreis (regional unterschiedlich)
• Energieausweis: Bedarfsausweis 300–500 €, Verbrauchsausweis 100–200 €
• Wertgutachten: Verkehrswertgutachten 1.500–3.000 €, Kurzgutachten 500–800 €
• Vorfälligkeitsentschädigung: Je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz 5.000–25.000 €
• Anschaffungsnebenkosten beim Kauf: Notar (1,5 %), Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), ggf. damaliger Makler — sofern damals nicht bereits abgesetzt
• Nicht abziehbar: Eigene Arbeitsstunden für Renovierung — selbst geleistete Arbeit ist steuerlich wertlos
• Nicht abziehbar: Bereits als Werbungskosten abgesetzte Beträge (sonst doppelter Vorteil)

Drei-Objekt-Grenze: Wann der Privatverkauf gewerblich wird

Die ungeschriebene, aber vom BFH gefestigte Drei-Objekt-Grenze besagt: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Das hat dramatische Folgen — die 10-Jahres-Frist ist dann irrelevant, jeder Gewinn ist sofort und voll steuerpflichtig.

Was als „Objekt“ zählt

• Eine Eigentumswohnung = 1 Objekt — unabhängig von der Größe
• Ein Einfamilienhaus = 1 Objekt
• Ein Mehrfamilienhaus = 1 Objekt, sofern als Ganzes verkauft (nicht in WEG aufgeteilt)
• Aufgeteiltes MFH = mehrere Objekte — Aufteilung in Eigentumswohnungen vor Verkauf macht jede Einheit zu einem eigenen „Objekt“
• Bauherrenmodell-Anteile zählen ebenfalls als eigenständige Objekte

Wichtige Ausnahmen

• Geerbte Immobilien: Werden in der Regel nicht mitgezählt, sofern ohne Verkaufsabsicht angetreten
• Mehr als 10 Jahre selbst genutzt: Eigenheim-Verkäufe zählen nicht zur Drei-Objekt-Grenze
• Zwangsverkauf: Bei Scheidung, Krankheit, beruflichem Umzug — Beweislast liegt aber beim Verkäufer

Folgen der Einstufung als Gewerblicher

• Volle Einkommensteuer auf jeden Gewinn — ohne 10-Jahres-Schutz
• Gewerbesteuer (Hebesatz je nach Gemeinde 200–550 %)
• IHK-Pflichtmitgliedschaft und Buchführungspflicht ab bestimmten Schwellen
• Rückwirkende Einstufung — auch frühere Verkäufe der letzten 5 Jahre werden nachversteuert
• Keine AfA-Vorteile mehr als Privatperson nutzbar

Faustregel: Verkaufen Sie das vierte Objekt erst nach Ablauf der 5-Jahres-Frist seit dem ersten Verkauf. Wer regelmäßig handelt, sollte ohnehin über eine vermögensverwaltende GmbH oder Familienstiftung nachdenken — siehe Strategien-Abschnitt.

Steuerfrei verkaufen bei Erbe und Schenkung

Wie im Erbschaftssteuer Immobilien-Ratgeber beschrieben, übernimmt der Erbe nicht nur die Wohnung, sondern auch deren Anschaffungsdatum. Die Spekulationsfrist läuft also weiter, sie startet nicht neu. Das ist häufig ein riesiger Vorteil — kann aber bei kurzen Restfristen auch zur Falle werden.

Praxis-Szenario Erbe

Eltern haben eine Wohnung vor 12 Jahren gekauft und vermietet. Nach dem Erbfall verkauft der Erbe sofort: Die 10-Jahres-Frist ist längst abgelaufen — kompletter Verkauf steuerfrei. Anders bei Erwerb der Eltern vor 6 Jahren: Erbe muss noch 4 Jahre warten oder selbst einziehen.

Vergleich: Verkaufsoptionen im Überblick