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Crowdinvestment Immobilien: Erfahrungen, Vorteile, Nachteile im Vergleich + Tipps

L_kinski — Wed, 29 Dec 2021 18:08:18 +0000

Crowdinvestment Immobilien – Nicht jeder hat das nötige Eigenkapital oder den nötigen Cashflow (regelmäßiges Einkommen) um ein eigenes Haus zu kaufen oder eine Eigentumswohnung. Alle Kaufnebenkosten Immobilien im Detail – Notar, Grunderwerbsteuer, Makler und mehr. Crowdinvesting hat viele Vorteile: wenig Eigenkapital ab 500 Euro, breite Auswahl an Anlageobjekten, Risikominimierung durch Kapitalstreuung und attraktive Renditen zwischen 4 und 7 Prozent pro Jahr. Immobilien sind außerdem als Altersvorsorge extrem sinnvoll, denn der Sachwert schützt vor Inflation. Eine der besten Investmentalternativen ist deshalb Crowdinvesting bei spezialisierten Anbietern, wobei sich ein Crowdinvesting Vergleich der Plattformen lohnt. Einfach gesagt: Immobilieninvestment für jeden — mit allen Chancen, aber auch mit klar definierten Risiken, die Sie kennen müssen.

Crowdinvesting: Erklärung, Vorteile und Nachteile

Zu wenig Eigenkapital, zu wenig Zeit, kein Problem! Crowdinvesting in Immobilien erlaubt Ihnen mit kleinen Beträgen zu investieren. Meine Empfehlung für Investments ab 500 Euro sind Anbieter wie Exporo und InRento.

Starten wir mit den Grundlagen.

Was versteht man unter Crowdinvesting?

Zunächst die Frage: Was versteht man unter Crowdinvesting?

Ein einfacher Vergleich wäre eine Aktiengesellschaft. Die Firma verkauft Anteile an Personen und Institutionen. Damit beteiligen sich viele an einer Firma und geben ihr die nötige Finanzierung für Wachstum. Genauso funktioniert Crowdinvesting in Immobilien.

Statt eines großen Investors werden die Anteile an viele kleine Anleger gestreut. Dadurch können auch Personen in Immobilien investieren, die entweder nicht die nötige Bonität haben, nicht ausreichend Eigenkapital — oder beides. Anbieter wie Bergfürst, Engel & Völkers Digital Invest, Exporo oder InRento vermitteln diese Beteiligungen.

Crowdinvesting, Crowdfunding, Crowdlending: Unterschied

Die Begriffe werden oft synonym verwendet, sind aber rechtlich und wirtschaftlich unterschiedlich:

Crowdfunding – Spende oder Vorbestellung, keine Renditeerwartung (z.B. Kickstarter)
Crowdinvesting – Eigenkapitalähnliche Beteiligung am Unternehmenserfolg (Mezzanine-Kapital, partiarisches Nachrangdarlehen)
Crowdlending – Klassische Kreditvergabe gegen festen Zins, ohne Erfolgsbeteiligung

Bei Immobilien sprechen wir fast immer von Crowdinvesting in Form von Nachrangdarlehen. Das ist der entscheidende juristische Punkt, den Sie verstehen müssen — dazu gleich mehr im Risikoteil.

Vorteile von Immobilien Crowdinvesting

Sie haben als Anleger einige Vorteile: das geringe Eigenkapital, die verschiedenen Immobilien als Anlagemöglichkeiten, Risikominimierung durch Kapitalstreuung sowie eine umfangreiche Beteiligung mit festem Zinssatz, gewinnabhängiger Ausschüttung und Beteiligung beim Verkauf.

Wenig Eigenkapital — Start ab 100 bis 500 Euro
Einmal registriert, viele Anlagemöglichkeiten
Transparenz — Projekt-Exposés mit Standort, Bauträger, Sicherheiten
Risikominimierung — Kapitalstreuung auf mehrere Projekte
Kurze Laufzeiten möglich (12 bis 36 Monate)
Keine laufende Verwaltung wie bei eigener Immobilie

Vergütung und Auszahlungen:

Fester Zinssatz (typisch 4 bis 7 Prozent p.a.)
Gewinnabhängige Ausschüttung (bei Eigenkapital-Tranchen)
Beteiligung im Exit-Case (Verkauf oder Refinanzierung der Immobilie)

Nachteile und Risiken für Anleger

Wie immer gibt es Vorteile, aber auch klar zu benennende Nachteile. Hier auch ein weiterführender Artikel in Capital „Riskantes Spiel mit dem Crowdinvesting„.

Das größte Risiko: Nachrangdarlehen bedeutet Nachrangigkeit. Im Insolvenzfall werden zuerst die finanzierende Hausbank (Senior-Loan), dann andere Gläubiger und ganz zuletzt die Crowd-Investoren bedient. Bei Projekten mit hoher Beleihung (Loan-to-Value über 80 Prozent) bleibt im Worst Case nichts mehr übrig.

Kein Mitspracherecht (partiarisches Nachrangdarlehen)
Nachrangigkeit gegenüber Banken im Insolvenzfall
Kapitalbindung über die gesamte Laufzeit (idR. 12 bis 60 Monate)
Kein geregelter Zweitmarkt — frühzeitiger Ausstieg meist unmöglich
Totalverlust wenn Projekte scheitern
Zu viele Beteiligungen — Verlust der Übersicht
Keine Einlagensicherung (anders als beim Tagesgeld)

Faustregel der Profis: Maximal 10 Prozent des liquiden Anlagevermögens in Crowdinvesting, davon maximal 5 Prozent pro Einzelprojekt.

Wie funktioniert Crowdinvesting in Immobilien?

In den meisten Fällen soll eine Immobilie entwickelt werden — saniert, aufgeteilt oder komplett neu gebaut.

Beim klassischen Immobilieninvestment würde man jetzt einen Partner für die Finanzierung suchen. Beim Crowdinvestment sprechen Eigentümer mit den Crowdinvestment-Plattformen, die sich um die Verteilung der Anteile kümmern. Online-Plattformen vermitteln Immobilienanteile an Kapitalanleger.

Die vier Akteure im Überblick:

Projektträger / Bauträger — entwickelt die Immobilie, sucht Mezzanine-Kapital
Plattform (Exporo, Bergfürst, Engel & Völkers Digital Invest) — prüft Projekte, vermittelt Anleger
Anleger / Crowd — investiert ab 100 bis 500 Euro
Senior-Bank — finanziert den Hauptanteil (typisch 60 bis 80 Prozent), erstrangig besichert

Die Crowdinvestment-Plattform übernimmt die Präsentation gegenüber den Anlegern, während die Eigentümer sich um Bau und Entwicklung kümmern. Sie geben beim Crowdinvesting also keinen typischen Kredit an den jeweiligen Bauträger, Sie beteiligen sich an der Immobilie mit einem partiarischen Nachrangdarlehen. Sie haben kein Mitspracherecht.

Die Beteiligung heißt nicht, dass Sie morgen einziehen können und 0,5 Quadratmeter in Anspruch nehmen. Die Immobilien werden bewirtschaftet oder weiterverkauft, Sie sind ausschließlich Kapitalgeber. Daraus erzielen Sie Ihre Rendite. Wie Sie die Rendite einer Immobilie berechnen und welche Formel hilft, erklären wir ausführlich.

Beispielrechnung: 5.000 Euro in ein Projekt

So sieht ein konkretes Investment aus:

Investitionssumme: 5.000 Euro
Verzinsung: 5,5 Prozent p.a.
Laufzeit: 24 Monate
Bruttozinsen gesamt: 550 Euro
Abgeltungsteuer (25 Prozent + Soli 5,5 Prozent): rund 145 Euro
Nettoertrag: rund 405 Euro
Rückzahlung am Laufzeitende: 5.000 Euro Kapital + Zinsen

Wichtig: Bei vielen Plattformen erfolgt die Auszahlung endfällig — also Kapital und Zinsen erst am Ende der Laufzeit. Cashflow-Anleger sollten auf laufende Zinsausschüttungen achten.

Steuerliche Behandlung: Abgeltungsteuer auf Zinsen

Erträge aus Crowdinvesting gelten als Einkünfte aus Kapitalvermögen:

Abgeltungsteuer: 25 Prozent
Solidaritätszuschlag: 5,5 Prozent auf die Steuer
Kirchensteuer: 8 oder 9 Prozent (sofern kirchensteuerpflichtig)
Sparerpauschbetrag: 1.000 Euro pro Person, 2.000 Euro bei Zusammenveranlagung

Wichtig: Anders als bei direkter Vermietung greift hier keine AfA, keine Werbungskosten und keine progressive Besteuerung — was je nach persönlichem Steuersatz Vor- oder Nachteil sein kann.

Crowdinvestment Anbieter im Vergleich

Welche Crowdfunding Plattform ist die beste? Wo können Sie investieren? Es gibt verschiedene seriöse Anbieter für Crowdinvestings. Hier ein Marktüberblick. Die Mindestanlagen unterscheiden sich, je nach Projekt und Plattform.

In der Regel liegen die Mindesteinlagen zwischen 100 und 1.000 Euro.

Anbieter-Tabelle: Mindestanlage, Rendite, Spezialisierung

Anbieter	Mindestanlage	Rendite p.a. (typisch)	Laufzeit	Schwerpunkt
Bergfürst	10 Euro	4,5 – 7 %	12 – 36 Monate	Bestand & Entwicklung DE
Engel & Völkers Digital Invest	100 Euro	5 – 6 %	12 – 36 Monate	Premium-Projekte
Exporo	500 Euro	3 – 6 %	12 – 48 Monate	Marktführer DE, breit
InRento	500 Euro	7 – 12 %	12 – 36 Monate	Buy-to-let, Europa
Rendity	500 Euro	5 – 8 %	12 – 36 Monate	Österreich & DE
Zinsbaustein	500 Euro	4,5 – 6 %	12 – 36 Monate	Projektentwicklung
Dagobertinvest	250 Euro	6 – 9 %	12 – 36 Monate	Österreich-fokussiert
Linus	100.000 Euro	4 – 6 %	24 – 60 Monate	Semi-professionell

Weitere Anbieter im deutschsprachigen Raum

Crowdinvest Immobilie
Immofunding
Sparkasse (regional)

Was macht Immobilien als Kapitalanlage so attraktiv? Immobilien Investment gehört zu den beliebtesten Anlageformen — hier erfahren Sie warum.

Kapitalanlage Immobilie sinnvoll?

Aus dem Crowdinvesting ergibt sich ein zweiter Vorteil, ganz persönlich: Sie lernen mit jedem neuen Inserat den Immobilienmarkt kennen und entwickeln ein Gefühl für Bewertung. Wie das Ertragswertverfahren bei Immobilien funktioniert, erklären wir im Detail mit Beispielrechnung.

Immobilien sind als Kapitalanlage äußerst interessant — insbesondere für die Altersvorsorge. Der Sachwert einer Immobilie schützt vor Geldentwertung. Mit Blick auf die Inflationstabelle und die Entwicklung in den kommenden 25 bis 30 Jahren zeigt sich: Immobilien haben extreme Vorteile gegenüber klassischen Finanzanlagen wie Sparbuch oder Riester-Rente.

Inflation und Geldentwertung: Effekte

Beispiel: In 30 Jahren wird die Inflation soweit gestiegen sein, dass sich die Kaufkraft von 1.000 Euro auf nur noch 600 Euro reduziert. Wenn Sie in 30 Jahren 1.000 Euro ausgeben, bekommen Sie nur noch Waren im heutigen Gegenwert von 600 Euro — also rund 40 Prozent weniger nach Inflation.

1.000 Euro auf dem Sparbuch in 30 Jahren = 600 Euro Realwert

Jetzt der Vorteil einer Immobilie als Kapitalanlage: Diese wird vermietet. Der Mieter zahlt einen Gegenwert (Miete) für die monatliche Nutzung des Sachwerts. Wenn Geld 40 Prozent weniger wert ist, muss der Mieter rund 40 Prozent mehr Miete zahlen. Mieteinnahmen steigen von 1.000 Euro auf 1.400 Euro — kein Realwert-Verlust.

1.000 Euro Miete in 30 Jahren = Kein Verlust (1.

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Eingetragener Kaufmann / Eingetragene Kauffrau (e. K.) – Gründung, Finanzierung, Haftung & Co

Laura — Wed, 10 Mar 2021 16:19:31 +0000

Eingetragener Kaufmann (e. Kfm.) / Eingetragene Kauffrau (e. Kfr.) / Eingetragene Kaufleute (e. K.) – Die eingetragenen Kaufleute verkörpern eine deutsche Rechtsformvariante, die auf der Unternehmensrechtsform der Einzelunternehmung (EU) basiert. Es handelt sich um ein Unternehmen, das von einer einzelnen Person gegründet und geführt wird und zur Eintragung ins Handelsregister verpflichtet ist – daher der Name. Gerade im Immobilienbereich (Makler, Hausverwalter, Sanierer, Fix-Flipper, Vermieter mit Gewerbe) ist der e.K. eine der häufigsten Einstiegs-Rechtsformen. Lerne hier alles Wichtige – inklusive konkreter Steuerbeispiele, Haftungsfallen bei Immobilien und Vergleich zur GmbH. Außerdem findest du hier alle deutschen Unternehmenstypen und Rechtsformen sowie Tipps zum Firma gründen, auch im Spezialfall Immobilien Holding, Familienstiftung & Co.

Eingetragene Kaufleute (e. K.) – Gründung, Finanzierung, Haftung & Co

Bei der Rechtsform der Einzelunternehmen wird unterschieden zwischen Freiberuflern, Kleingewerbetreibenden und eingetragenen Kaufleuten, wobei letztgenannte als einzige Rechtsformvariante eine Eintragung ins Handelsregister vornehmen müssen. Die Verpflichtung zur Registrierung besteht für Kaufleute, die im gewerblichen Handel aktiv agieren – die sogenannten gewerbetreibenden Kaufleute. Sie werden auch als „Istkaufleute“ bezeichnet und nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) beurteilt.

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Besitzt du als Einzelkaufmann zwar einen Gewerbebetrieb, betreibst aber keinen Handel im klassischen Sinne, giltst du als „Kannkaufmann“ und hast die Wahl, ob du die Eintragung ins Handelsregister vornehmen lassen möchtest oder nicht. Entscheidest du dich gegen die Registrierung, unterliegst du dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Typische Kannkaufleute sind Kleingewerbetreibende und Freiberufler.

Ist- vs. Kann- vs. Kleingewerbe – die Abgrenzung

Istkaufmann (Pflicht zur Eintragung): Gewerbe in Art und Umfang nach kaufmännisch eingerichtetem Geschäftsbetrieb (§1 HGB). Faustregel Rechtsprechung: Umsatz dauerhaft > ca. 250.000 €/Jahr ODER mehrere Mitarbeiter ODER komplexer Geschäftsbetrieb.
Kannkaufmann (freiwillige Eintragung): Kleingewerbe, das unter den Schwellenwerten bleibt – darf sich aber freiwillig ins Handelsregister eintragen lassen.
Kleingewerbe (keine Eintragung): bleibt unter Schwelle, BGB-Recht, einfache Buchführung (EÜR), keine Bilanzpflicht.
Freiberufler: „Katalogberufe“ nach §18 EStG (Arzt, Anwalt, Architekt …) – kein Gewerbe, keine Gewerbesteuer, keine Eintragung.

Mehr zu den einzelnen Rechtsformvarianten erfährst du hier:

Einzelunternehmen (EU)

Gründung & Firmierung – Schritt-für-Schritt-Checkliste

Für gewerbetreibende Kaufleute gelten im Vergleich zu den anderen Rechtsformvarianten die strengsten Auflagen hinsichtlich der Gründung. So läuft die Gründung ab:

Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt (ca. 20–60 €, je nach Stadt)
Steuerliche Erfassung beim Finanzamt (Steuernummer, USt-ID – kostenlos, online via ELSTER)
Notarielle Beglaubigung der Handelsregister-Anmeldung (ca. 50–100 € Notarkosten)
Eintragung ins Handelsregister beim Amtsgericht (ca. 200–250 € Gerichtsgebühr)
IHK-Mitgliedschaft (Pflichtbeitrag, ca. 50–500 €/Jahr je nach Gewinn)
Berufsgenossenschaft anmelden (sofern Mitarbeiter)
Geschäftskonto eröffnen (zur sauberen Trennung Privat/Geschäft)

Gesamtkosten Gründung: ca. 300–500 €. Dauer: 2–4 Wochen.

Erst mit Abschluss der öffentlichen Registrierung verfügst du im rechtlichen Sinne über deine eigene Firma.

Firmierung – Personen-, Sach- oder Fantasiefirma?

Die Art der Firmierung steht dir frei, allerdings muss der Rechtsformzusatz immer enthalten sein. Beispiele:

Personenfirma: „Hans Müller e. K.“ oder „Müller Immobilien e. Kfm.“
Sachfirma: „Hamburger Bauträger e. K.“ oder „Premium Immobilien e. K.“
Fantasiefirma: „Skyline Properties e. K.“ oder „Lumos Estates e. Kfr.“

Verbindlich ist der Zusatz „e. K.“ (geschlechtsneutral) oder wahlweise „e. Kfr.“ für eingetragene Kauffrauen bzw. „e. Kfm.“ für eingetragene Kaufleute. Ferner kannst du deine Firma als Marke beim DPMA anmelden (ca. 290 € für 10 Jahre, 3 Klassen), um sie zu schützen.

Finanzierung & Gewinnausschüttung

Für die Gründung als eingetragener Kaufmann ist kein Mindestkapital erforderlich – im Gegensatz zur GmbH (25.000 €) oder UG (1 €, aber Thesaurierungspflicht). Dennoch ist es ratsam, über Rücklagen zu verfügen und einen Finanzierungsplan aufzustellen.

Gerade wenn du im Immobilienbereich tätig bist (Makler, Bauträger, Sanierer), brauchst du Liquidität für:

Eigenkapital für Erstinvestition – nutze unseren Eigenkapitalbedarf berechnen-Rechner
Bankfinanzierung – aktuelle Konditionen siehe Bauzinsen aktuell
Tilgungsplanung – durchrechnen mit Tilgungsplan berechnen
Liquiditätspuffer für Mietausfälle, Sanierungen, Steuerrückstände

Der positive Aspekt: Deine Gewinne gehören zu 100 Prozent dir – du musst sie mit niemandem teilen und keine Gewinnverteilungsbeschlüsse fassen wie bei GmbH oder GbR.

Haftung – warum gerade Immobilien-e.K. gefährlich ist

Als Einzelunternehmer haftest du unbeschränkt – sowohl mit dem Geschäftsvermögen als auch mit deinem gesamten persönlichen Vermögen. Im Immobilienbereich besonders kritisch:

Mieterforderungen: Mietminderung, Schadensersatz wegen Sanierungsmängeln – Privatvermögen haftet mit.
Verkehrssicherungspflicht: Stürzt jemand auf vereistem Gehweg deines Mietshauses, haftest du mit Privathaus, Auto, Sparkonten.
Bankkredite: Bei Zahlungsausfall greift die Bank auf dein Privatvermögen durch – Pfändung möglich.
Steuerschulden: Finanzamt vollstreckt direkt ins Privatvermögen.
Erbfall: Auch Erben haften (Ausnahme: Nachlassinsolvenz/-verwaltung).

Insider-Tipp: Sobald dein Immobilienportfolio mehr als 2–3 vermietete Objekte umfasst oder du in den gewerblichen Grundstückshandel rutschst, prüfe den Wechsel zur Immobilien Holding-Struktur. Stichwort 3-Objekte-Regel.

Buchführung & Bilanzpflicht

Durch die Eintragung ins Handelsregister verpflichtest du dich grundsätzlich zur doppelten Buchführung (Bilanz + GuV) sowie der regelmäßigen Erstellung von Inventuren.

Befreiung nach §241a HGB: Liegst du in zwei aufeinanderfolgenden Geschäftsjahren unter 800.000 € Umsatz UND 80.000 € Jahresüberschuss, darfst du die einfachere Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) anwenden – ein erheblicher Verwaltungsvorteil.

Von der Publizitätspflicht (Veröffentlichung im Bundesanzeiger) bist du als Einzelkaufmann grundsätzlich befreit – Geschäftszahlen bleiben vertraulich. Erst Großunternehmen (>65 Mio. € Bilanzsumme, >130 Mio. € Umsatz, >5.000 Mitarbeiter nach PublG) müssen veröffentlichen.

Steuern für eingetragene Kaufleute

Bei einem Einzelunternehmer handelt es sich immer um eine natürliche Person. Demzufolge unterliegen die eingetragenen Kaufleute zuallererst der Einkommensteuer (progressiv 14–45 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer). Zusätzlich:

Einkommensteuer (ESt) – progressiv auf den Gewinn
Umsatzsteuer (USt) – Regelsatz 19 %, bei Mieten meist umsatzsteuerfrei (§4 Nr.12 UStG)
Gewerbesteuer (GewSt) – Freibetrag 24.500 €, Hebesatz je Gemeinde

Steuerbeispiel: e.K. vs. GmbH bei verschiedenen Gewinnen

Gewinn vor Steuer	e.K. (ESt + GewSt, ledig)	GmbH (KSt + GewSt, thesauriert)	Steuerlast e.K.	Steuerlast GmbH
50.000 €	~ 13.500 €	~ 15.000 €	27 %	30 %
100.000 €	~ 36.000 €	~ 30.000 €	36 %	30 %
200.000 €	~ 84.000 €	~ 60.000 €	42 %	30 %
500.000 €	~ 230.000 €	~ 150.000 €	46 %	30 %

Faustformel: Bis ca. 70.000–80.000 € Gewinn ist der e.K. steuerlich günstiger. Ab ca. 100.000 € Gewinn (und wenn nicht ausgeschüttet wird) lohnt der Wechsel zur GmbH. Wer ausschüttet, zahlt zusätzlich 26,375 % Abgeltungsteuer – dann kippt der Vorteil zugunsten des e.K.

Eingetragener Kaufmann (e. K.) für Immobilien-Investoren – passt das?

Wann der e.K. im Immobilienbereich Sinn ergibt

Immobilienmakler / Maklerbüro: Klassischer Anwendungsfall – Provisionseinnahmen, niedrige Fixkosten, Haftungsrisiken über Berufshaftpflicht abgedeckt.
Hausverwalter: Kleinere WEG-Verwaltungen, überschaubares Portfolio.
Sanierer / Handwerker mit Bauträger-Tendenz: Solange überschaubares Volumen.
Bauträger im Kleinformat: 1–2 Projekte parallel, Eigenkapitalbasis.
Energieberater, Sachverständige: Ergänzungsfeld zum Immobiliengeschäft.

Wann du KEINEN e.K. wählen solltest

Buy & Hold Vermieter: Lieber privat halten (private Vermögensverwaltung) – nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf möglich, siehe Spekulationsfrist berechnen.
Fix-Flip mit hohem Volumen: Bei mehr als 3 Objekten in 5 Jahren droht gewerblicher Grundstückshandel – dann besser GmbH.
Großes Bestandsportfolio (>5 Objekte): Haftung & Steuerlast sprechen für Immobilien GmbH.
Investorenstruktur geplant: Familienstiftung oder Holding-Konstrukt vorziehen.

Renditen im Auge behalten – egal welche Rechtsform

Unabhängig von der Rechtsform musst du jede Immobilieninvestition sauber durchrechnen:

Bruttorendite berechnen – erste grobe Einordnung
Nettorendite berechnen – nach Bewirtschaftungskosten
Cashflow Rechner – monatlicher Überschuss nach Tilgung
Kaufpreisfaktor berechnen – Vielfaches der Jahres

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Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt) – Gründung, Finanzierung, Haftung & Co

Laura — Wed, 10 Mar 2021 15:17:06 +0000

Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt) – Die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) ist eine deutsche Rechtsformvariante, die auf der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) basiert. Sie gilt als kleine Schwester der GmbH und wird daher oftmals verniedlichend als „Mini-GmbH“ oder „1-Euro-GmbH“ bezeichnet. Aus rechtlicher Sicht gibt es nur geringfügige Unterschiede zwischen der UG (haftungsbeschränkt) und der GmbH – die Tücke steckt im Detail: Thesaurierungspflicht, Bareinlage-Zwang und Image-Nachteile bei Banken. Hier erfährst du alles, was du vor der Gründung wissen musst – inklusive konkreter Zahlenbeispiele, Vergleichstabellen und einer Checkliste. Für den Spezialfall Immobilien zeigen wir, wann eine UG funktioniert – und wann die Immobilien-GmbH oder eine Immobilien-Holding die bessere Wahl ist. Außerdem findest du hier alle Rechtsformen sowie Tipps zum Firma gründen.

UG (haftungsbeschränkt) – Gründung, Finanzierung, Haftung & Co

Die UG wurde im Zuge des Gesetzes zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen (MoMiG) geschaffen und zählt damit zu den jüngeren Formen der Kapitalgesellschaften. In Bezug auf das erforderliche Startkapital bildet sich der besondere Charakter ab: Die Gründung kann bereits ab einem einzigen Euro als Bareinlage erfolgen, weshalb diese Rechtsform mitunter auch simpel 1-Euro-GmbH genannt wird.

Setze auf Erfolg! Mit unserem Steuer-Coaching entdeckst du die besten Strategien, um deine Immobilien steueroptimiert zu verwalten und langfristigen Erfolg zu sichern. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching.

Durch die Senkung des erforderlichen Stammkapitals auf einen symbolischen Euro wurde der Gründungsprozess für viele Existenzgründer erheblich vereinfacht: Statt mühsam 25.000 Euro für eine herkömmliche GmbH zu sparen, kannst du dich quasi sofort als Kapitalgesellschaft selbstständig machen. Allerdings wird eine UG (haftungsbeschränkt) immer mit der Perspektive gegründet, später den Formwechsel zu einer GmbH zu vollziehen. Hierfür gibt es zwar keine zeitlichen Fristen, doch durch die gesetzliche Thesaurierungspflicht wird aus jeder wirtschaftlich erfolgreich geführten UG früher oder später automatisch eine vollwertige Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

Weitere typische Kapitalgesellschaften:

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
Aktiengesellschaft (AG)
Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, kurz: SE)
Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)

UG vs. GmbH vs. Einzelunternehmen – der Direktvergleich

Bevor du gründest, solltest du die wichtigsten Kennzahlen schwarz auf weiß sehen. Die folgende Tabelle zeigt dir, wo die UG punktet – und wo sie klare Schwächen hat:

Kriterium	Einzelunternehmen	UG (haftungsbeschränkt)	GmbH
Mindeststammkapital	0 €	1 €	25.000 € (12.500 € bei Gründung)
Haftung	Unbeschränkt, privat	Beschränkt auf Stammkapital	Beschränkt auf Stammkapital
Gründungskosten	ca. 30–80 €	ca. 300–800 €	ca. 800–2.000 €
Notar Pflicht	Nein	Ja	Ja
Sacheinlage erlaubt	Ja	Nein	Ja
Thesaurierungspflicht	Nein	Ja (25 % bis 25.000 € Rücklage)	Nein
Doppelte Buchführung	Erst ab 800.000 € Umsatz	Pflicht	Pflicht
Image bei Banken	Mittel	Schwach (typischerweise)	Stark
Jährliche Steuerberatungskosten	ca. 600–1.500 €	ca. 1.500–3.000 €	ca. 2.000–4.000 €

Gründung & Firmierung

Eine UG (haftungsbeschränkt) kannst du bereits ab einer einzigen Person gründen. Somit übernimmst du als Gründer gleichzeitig die geschäftsführende Position. Dafür brauchst du eine Steueridentifikationsnummer vom Finanzamt und musst dein Unternehmen beim Gewerbeamt anmelden. Zusätzlich musst du dich um die Feststellung des Gesellschaftervertrags (Satzung) kümmern und diesen notariell beurkunden lassen. Bei maximal drei Gründungsmitgliedern kannst du auch ein Musterprotokoll benutzen, wie es im GmbHG als Anlage vorliegt: So erledigst du Satzung, Geschäftsführerbestellung und Gesellschafterliste in einem Aufwasch – und sparst spürbare Notarkosten.

Im nächsten Schritt kannst du deine Gesellschaft im Handelsregister eintragen. Deine Firma kann aus Personennamen, Branchenbezeichnung, Fantasienamen oder einer Mischung bestehen. Wichtig: Im Namen muss entweder „Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)“ oder „UG (haftungsbeschränkt)“ vorkommen – exakt in dieser Schreibweise. Klammern sind Pflicht, Abkürzungen wie „UGmbH“ verboten! Wer dagegen verstößt, riskiert die persönliche Haftung als Rechtsscheinhaftung.

Gründungskosten der UG im Detail

Die „1-Euro-Gründung“ ist ein Marketing-Mythos. Realistisch zahlst du:

Notarkosten Musterprotokoll: ca. 200–400 €
Notarkosten individuelle Satzung: ca. 500–800 €
Handelsregistereintrag: 150 €
Gewerbeanmeldung: 20–60 € (kommunal verschieden)
IHK-Pflichtbeitrag: ab ca. 30–300 € jährlich (umsatzabhängig)
Stammkapital: realistisch 500–2.500 € (siehe Finanzierung)

In Summe solltest du also mit 800 bis 1.500 Euro Gründungskosten plus realistischem Startkapital rechnen.

10-Schritte-Checkliste UG-Gründung

Geschäftsidee + Businessplan (Bankgespräch!)
Gesellschafter & Geschäftsführer festlegen
Firmenname + Sitz + Branche definieren (IHK-Vorabprüfung)
Satzung erstellen (Musterprotokoll oder individuell)
Notartermin + Beurkundung
Geschäftskonto eröffnen + Stammkapital einzahlen
Anmeldung Handelsregister
Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt
Steuerliche Erfassung beim Finanzamt
IHK-Anmeldung + Berufsgenossenschaft + ggf. Sozialversicherung

Finanzierung & Gewinnausschüttung

Auch wenn die Einlage von nur einem Euro zu Anfang attraktiv klingt – bei der Festsetzung des Stammkapitals ist Vorsicht geboten: Fällt das Kapital zu gering aus und kann der konkrete Bedarf der Gesellschaft nicht gedeckt werden, rutschst du schnell in die Insolvenz. Viele UG-Gründer entscheiden sich daher für ein Startkapital zwischen 500 und 2.500 Euro. So gehen sie sicher, dass ihre Mini-GmbH nicht bereits nach den ersten Anschaffungen (Notar, Domain, Visitenkarten) bilanziell überschuldet ist.

Bei der Gründung einer UG (haftungsbeschränkt) darfst du ausschließlich Bareinlagen verwenden, Sacheinlagen sind untersagt – ein gravierender Unterschied zur GmbH, wo du z. B. einen Firmenwagen oder ein Warenlager einbringen kannst. Wird ein Stammkapital von 25.000 Euro oder mehr festgesetzt, kannst du dein Unternehmen nicht länger als UG gründen und wirst automatisch als GmbH behandelt.

Thesaurierungspflicht – das wichtigste UG-Detail mit Rechenbeispiel

Bis dein Stammkapital die 25.000-Euro-Grenze erreicht hat, unterliegst du der gesetzlichen Thesaurierungspflicht: 25 % des Jahresüberschusses müssen in die gesetzlichen Rücklagen abgeführt werden. Eine volle Gewinnausschüttung ist erst nach Erreichen der Schwelle möglich.

Beispielrechnung: Wie lange dauert die Umwandlung zur GmbH?

Jahresgewinn nach Steuern	Thesaurierung (25 %)	Dauer bis 25.000 € erreicht
20.000 €	5.000 €	5 Jahre
40.000 €	10.000 €	2,5 Jahre
100.000 €	25.000 €	1 Jahr

Wichtig: Die Umfirmierung zur GmbH ist kein Automatismus. Du kannst die UG auch mit Stammkapital von 25.000 € weiterführen – musst du aber nicht. Sobald die Schwelle erreicht ist, lohnt sich der Wechsel meist wegen besseren Bank-Images.

Haftung, Buchführung & Steuern für UG-Gesellschafter

Als Unternehmergesellschaft bist du haftungsbeschränkt und haftest – wie bei der GmbH – im Regelfall in Höhe deiner Stammeinlage. Aber: Die Haftungsbeschränkung ist nicht absolut.

Wann haftet der UG-Geschäftsführer doch persönlich?

Insolvenzverschleppung: Wer den Insolvenzantrag bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung nicht spätestens nach drei Wochen stellt, haftet persönlich und macht sich strafbar (§ 15a InsO).
Vermischung von Privat- und Gesellschaftsvermögen: Klassischer Haftungsdurchgriff bei „Sphärenvermischung“.
Verletzung der Kapitalerhaltungspflicht: Verdeckte Gewinnausschüttungen, Auszahlungen an Gesellschafter trotz Unterbilanz.
Steuerschulden: Lohnsteuer und Umsatzsteuer haften Geschäftsführer u. U. persönlich (§ 69 AO).
Fehlender Rechtsformzusatz: Wer im Geschäftsverkehr „(haftungsbeschränkt)“ weglässt, riskiert Rechtsscheinhaftung.
Sozialversicherungsbeiträge: Nicht abgeführte Arbeitnehmer-Anteile = persönliche Haftung.

Steuerbelastung der UG – konkret berechnet

Die UG unterliegt denselben Steuern in Deutschland wie ihre große Schwester GmbH:

Steuer	Satz	Beispiel auf 100.000 € Gewinn
Körperschaftsteuer	15 %	15.000 €
Solidaritätszuschlag	5,5 % auf KSt	825 €
Gewerbesteuer (Hebesatz 400 %)	ca. 14 %	14.000 €
Gesamtbelastung Gesellschaft	≈ 30 %	29.825 €
Kapitalertragsteuer bei Ausschüttung	25 % + Soli	auf Restgewinn 70.175 € → ca. 18.500 €

Bei Vollausschüttung verbleiben dem Gesellschafter netto rund 51.700 € von 100.000 € Gewinn – effektive Steuerquote rund 48 %. Bei Thesaurierung (Reinvestition im Unternehmen) liegt die Belastung deutlich niedriger bei ca. 30 %.

Buchführungspflichten der UG:

Körperschaftsteuer (KSt)
Gewerbesteuer (GewSt)
Umsatzsteuer (USt)
Einkommensteuer (ESt)
Kapitalertragsteuer (KapESt)
Doppelte Buchführung: Jahresbilanz + Gewinn- und Verlustrechnung (Pflicht)
Offenlegung im Bundesanzeiger (verkürzt bei Kleinstkapitalgesellschaften)
Steuerberaterkosten realistisch: 1.500–3.000 € pro Jahr

UG für Immobilien – funktioniert das überhaupt?

Bei einem Immobilien-Portal stellt sich die Frage: Kann ich mit einer UG (haftungsbeschränkt) eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen? Die ehrliche Antwort: Ja, aber meistens ist es nicht die optimale Lösung.

Wann eine UG für Immobilien funktioniert

Du startest mit kleinen Objekten (z. B. Eigentumswohnung ka

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Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) – Gründen, Haftung, Rechtsform, Geschäftsführung, Steuern

Laura — Thu, 04 Mar 2021 06:30:36 +0000

Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ist die wohl bekannteste deutsche Kapitalgesellschaft – und für Immobilieninvestoren oft die smarteste Rechtsform-Wahl. Mit einem Stammkapital von 25.000 Euro, beschränkter Haftung und der Möglichkeit zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung können Vermieter ihre Steuerlast von rund 42 % (Einkommensteuer) auf effektiv unter 16 % senken. Wer als Investor langfristig denkt, baut hier den Grundstein für Vermögensschutz, Nachfolgeplanung und steueroptimierte Skalierung. Zurück zu allen: Rechtsformen. Steuerliche Aspekte im Detail: Immobilien Steuertipps.

GmbH: Gründung, Vorteile und Nachteile

Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung einer GmbH – von Stammkapital, Geschäftsführung und Haftung bis hin zur Frage, wann sich die Rechtsform für Immobilieninvestoren wirklich lohnt. Wer kann gründen? Wie läuft der Notartermin ab? Welche Steuern fallen an? Warum ist die GmbH die Lieblings-Rechtsform für vermögensverwaltende Strukturen? Konkrete Zahlen, Praxisbeispiele und ein direkter Vergleich zu UG, AG und GbR helfen dir bei der Entscheidung. Mehr zur Steuerstruktur: Steuern in Deutschland.

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Lerne hier alles Wichtige darüber. Außerdem findest du hier alle deutschen Unternehmenstypen und Rechtsformen, sowie Tipps zum Firma gründen, auch im Spezial-Fall Immobilien GmbH, Familienstiftung & Co.

Wenn du die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung in Betracht ziehst, musst du zuerst den Gründungsprozess verstehen: Wer kann was gründen, welche Unterschiede gibt es zu anderen Rechtsformen, und welche Vor- und Nachteile bringt die GmbH mit sich? Die sieben wichtigsten Gründungskriterien im Überblick:

Anzahl der Gesellschafter
Geschäftsführung
Gründung & notarielle Beurkundung
Firmierung
Finanzierung & Stammkapital
Haftung
Gewinnverteilung & Besteuerung

Kapitalgesellschaft GmbH: Geschäftsführung nach HGB

In der Unternehmerwelt gibt es viele Rechtsformen. Sie werden grob in zwei Kategorien eingeteilt: Einzelunternehmungen und Gesellschaften – letztere wiederum in unvollständige Gesellschaften (stille Gesellschaften, BGB-Gesellschaften) und vollständige Gesellschaften (Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften).

Die GmbH zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt dem Handelsgesetzbuch (HGB) sowie dem GmbH-Gesetz (GmbHG). Als Kapitalgesellschaft ist sie komplexer strukturiert als etwa eine Offene Handelsgesellschaft (OHG): Sie kann nicht formlos gegründet werden, sondern erfordert eine notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags.

Weitere typische Kapitalgesellschaften:

Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
Aktiengesellschaft (AG)
Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, SE)
Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)

Vergleichstabelle: GmbH vs. UG vs. AG vs. GbR

Damit du die GmbH klar einordnen kannst, hier die wichtigsten Rechtsformen im direkten Vergleich:

Kriterium	GmbH	UG	AG	GbR
Mindeststammkapital	25.000 €	1 €	50.000 €	0 €
Haftung	beschränkt	beschränkt	beschränkt	unbeschränkt
Notarielle Gründung	Pflicht	Pflicht	Pflicht	nicht nötig
Gründungskosten gesamt	700-2.500 €	240-800 €	2.500-7.000 €	0-200 €
Besteuerung Gewinn	KSt + GewSt (~30 %)	KSt + GewSt (~30 %)	KSt + GewSt (~30 %)	ESt (bis 45 %)
Mind. Personen	1	1	1	2
Image / Bonität	hoch	mittel	sehr hoch	niedrig
Geeignet für Immobilien	sehr gut	bedingt	nur Großbestand	nein

Rechtsformvariante GmbH & Co KGaA – KGaA mit Komplementär-GmbH

Bisweilen tritt die GmbH auch in Kombination mit einer Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) auf. Familienunternehmen organisieren sich gelegentlich als GmbH & Co KGaA. Im rechtlichen Sinne handelt es sich um eine Aktiengesellschaft – allerdings stellt der Komplementär als persönlich haftender Gesellschafter nicht eine natürliche Person dar, sondern eine GmbH. Wird der Komplementär durch eine AG verkörpert, spricht man von einer AG & Co KGaA, im Falle einer Societas Europaea von einer SE & Co KGaA.

Mehr zu den einzelnen Mischformen:

AG & Co KGaA – siehe Aktiengesellschaft (AG)
SE & Co KGaA – siehe Societas Europaea (SE)

Beispiele für GmbH & Co KGaA Unternehmen:

Asklepios Kliniken GmbH & Co. KGaA
Borussia Dortmund GmbH & Co. KGaA
Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
H&R GmbH & Co. KGaA
Jack Wolfskin GmbH & Co. KGaA
Merz Pharma GmbH & Co. KGaA
Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

Eine Besonderheit ist die CEWE Stiftung & Co. KGaA: Hier wird der Komplementär von einer Stiftung verkörpert. Mehr zum Thema Familienstiftung gründen.

Gründung & Verwaltung: Allein, als Partner oder im Team

Du möchtest eine GmbH gründen und deinen Traum von der Selbstständigkeit leben? Für die Gründung ist eine natürliche oder juristische Person ausreichend. Du kannst alleiniger Gründer sein und die Geschäftsführung allein übernehmen. Gründer-Duos teilen sich die Geschäftsführung in der Regel, bei Mehr-Personen-GmbHs nehmen alle Gesellschafter ihr Mitverwaltungsrecht wahr. Optional kann die Geschäftsführung auch extern besetzt werden – dann spricht man von einem Fremdgeschäftsführer.

Wer auch immer die Geschäftsführung übernimmt: Es besteht eine Verpflichtung gegenüber den anderen Gesellschaftern, Auskunft zu geben und auf Wunsch Bücher und Schriften zur Einsicht vorzulegen.

Tipp: Eine GmbH eignet sich hervorragend für ein Familienunternehmen. Durch die flexible Verteilung von Stammkapital und Geschäftsanteilen sowie die generationsübergreifende Geschäftsführung können Eltern, Kinder und Enkel gemeinsam an der Kapitalgesellschaft mitwirken – ideal in Kombination mit der Erbschaftssteuer-Strategie für Immobilien und schenkungsteuerlichen Freibeträgen alle 10 Jahre.

Eintragung ins Handelsregister: Schritt-für-Schritt-Checkliste

Das Innenverhältnis startet mit dem im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Datum. Im Außenverhältnis entsteht die GmbH spätestens mit Eintragung ins Handelsregister. Damit du nichts vergisst, hier die komplette Checkliste:

Gesellschaftsvertrag erstellen – individuell oder per Musterprotokoll (max. 3 Gesellschafter)
Notartermin – Beurkundung des Gesellschaftsvertrags (Pflicht)
Geschäftskonto eröffnen – bei Bargründung Pflicht
Stammkapital einzahlen – mind. 12.500 € (Hälfte) bei Bargründung
Handelsregister-Anmeldung – durch Notar, Kosten 200-400 €
Gewerbeamt anmelden – 10-65 € Bearbeitungsgebühr
Finanzamt: Steuernummer beantragen – Fragebogen zur steuerlichen Erfassung (ELSTER)
IHK-Mitgliedschaft – automatisch, jährlicher Beitrag je nach Umsatz
Berufsgenossenschaft – Anmeldung als Arbeitgeber
Optional: Markenanmeldung, AGB, Datenschutz

Gesamtkosten Gründung: realistisch 700-1.500 € bei Musterprotokoll, 1.500-2.500 € bei individuellem Gesellschaftsvertrag (inkl. Notar, Handelsregister, Gewerbeamt, ggf. Steuerberater).

Da du als GmbH-Gesellschafter im Handelsregister eingetragen bist, kannst du – wie ein OHG-Gesellschafter – offiziell firmieren. Egal, ob Personenfirma, Sachfirma, Phantasiefirma oder gemischte Firma: Solange der Name nicht irreführend ist und das Suffix „GmbH“ trägt, ist fast alles erlaubt.

Steuer-ID, Gewerbeamt, Satzung & Notar

Beim Finanzamt erhältst du eine Steuernummer, welche Grundvoraussetzung für alle weiteren Anträge ist. Die Anmeldung der GmbH als Handelsgewerbe erfolgt gegen 10-65 € Bearbeitungsgebühr beim Gewerbeamt. Weitere Kosten fallen für die notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags an, die zwingend vorgeschrieben ist.

Im Gesellschaftsvertrag kann auch eine Nachschusspflicht vereinbart werden – eine wahlweise beschränkte oder unbeschränkte Pflicht der Gesellschafter, weitere Einzahlungen zu leisten. Häufiger Anlass: die anstehende Sanierung einer Immobilie oder akuter Liquiditätsbedarf. Laut GmbHG müssen Nachschüsse im Verhältnis zu den Geschäftsanteilen stehen. Mittels Abandon (Aufgabe der Geschäftsanteile) ist es möglich, sich von der Nachschusspflicht zu befreien.

Gesetzesauszug – § 26 GmbHG:

(1) Im Gesellschaftsvertrag kann bestimmt werden, daß die Gesellschafter über die Nennbeträge der Geschäftsanteile hinaus die Einforderung von weiteren Einzahlungen (Nachschüssen) beschließen können.

(2) Die Einzahlung der Nachschüsse hat nach Verhältnis der Geschäftsanteile zu erfolgen.

(3) Die Nachschußpflicht kann im Gesellschaftsvertrag auf einen bestimmten, nach Verhältnis der Geschäftsanteile festzusetzenden Betrag beschränkt werden.

25.000 Euro Stammkapital, hälftig bei Bargründung

Voraussetzung für die Eintragung ins Handelsregister ist die Einzahlung des Stammkapitals von mindestens 25.000 Euro. Bei Bargründung muss mindestens die Hälfte (12.500 €) auf dem Geschäftskonto eingezahlt sein. Für den Restwert sind sowohl Bareinlagen als auch Sacheinlagen (Immobilien, Maschinen, Grundpfandrechte) zulässig – solange die Stammeinlage ihrer Art nach im Gesellschaftsvertrag erkennbar vermerkt ist.

Mögliche Sacheinlagen:

Immobilien (Achtung: Grunderwerbsteuer kann anfallen)
Maschinen & Pkw
Büro- & Geschäftsausstattung
Urheberrechte & Markenrechte
Grundpfandrechte
Patente
Einbringliche Forderungen

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Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Gründen, Haftung, Rechtsform, Geschäftsführung, Steuern

Laura — Tue, 23 Feb 2021 12:21:24 +0000

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Personengesellschaft im deutschen Recht und für viele Immobilien-Investoren der Einstieg in die gemeinsame Vermögensverwaltung. Sie wird formlos gegründet, braucht kein Mindestkapital und entsteht oft sogar unbewusst — überall dort, wo zwei oder mehr Personen einen gemeinsamen Zweck verfolgen. Mit dem MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) wurde das GbR-Recht grundlegend reformiert: Die rechtsfähige GbR ist nun gesetzlich anerkannt, das neue Gesellschaftsregister (eGbR) wurde eingeführt, und für Immobilien-GbRs gilt seitdem ein strikter Voreintragungsgrundsatz. Bei der Gründung helfen Steuerberater, ebenso bei allen Steuern in Deutschland. Zurück zum Überblick: Rechtsformen.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts: Gründung, Vorteile und Nachteile

Die GbR ist die wichtigste Personengesellschaft des bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB). Sie eignet sich für Privatpersonen, Freiberufler, Kaufleute und insbesondere für Immobilien-Investoren, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus, ein Grundstück oder ein Bauträger-Projekt realisieren wollen. Im Folgenden findest du alle relevanten Informationen — von der Gründung über die Haftung bis zur steuerlichen Behandlung im Immobilienbereich.

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Die sieben zentralen Gründungskriterien im Überblick

Anzahl der Gesellschafter — Mindestens zwei (natürliche oder juristische Personen)
Geschäftsführung — Grundsätzlich gemeinschaftlich, abweichend regelbar
Gründung — Formfrei (mündlich, schriftlich, konkludent)
Firmierung — Keine echte Firma, nur Namensbezeichnung
Finanzierung — Kein Mindestkapital, Beiträge frei verhandelbar
Haftung — Persönlich, unbeschränkt, gesamtschuldnerisch (mit Privatvermögen)
Gewinnverteilung — Nach Köpfen, sofern nicht abweichend vereinbart (§ 709 BGB n.F.)

Tipps zum Firma gründen findest du im Detail-Ratgeber, auch im Spezialfall Immobilien GmbH, Familienstiftung & Co.

BGB-Gesellschaften im Überblick — die drei klassischen Erscheinungsformen

Das deutsche Gesellschaftsrecht unterscheidet zwischen Einzelunternehmen, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften. Die GbR zählt zu den Personengesellschaften und unterliegt — anders als OHG, KG oder GmbH — primär dem BGB statt dem HGB. Seit der MoPeG-Reform wird zudem zwischen der nicht rechtsfähigen Innen-GbR (reine Innengesellschaft, etwa Tippgemeinschaft) und der rechtsfähigen Außen-GbR (tritt am Rechtsverkehr teil) unterschieden.

GbR unter Privatleuten

Die meisten Menschen waren bereits unwissentlich Teil einer GbR: Eine Fahrgemeinschaft, eine gemeinsame Urlaubskasse oder eine Wohngemeinschaft mit gemeinsamen Anschaffungen begründen rechtlich eine Innen-GbR. Sobald zwei oder mehr Personen einen gemeinsamen Zweck verfolgen und Beiträge dafür leisten, entsteht eine GbR — auch ohne Vertrag, auch ohne Bewusstsein.

GbR unter Freiberuflern

Im Gesundheitssektor (Ärzte, Therapeuten), im juristischen Bereich (Anwälte) und unter Steuerberatern ist die GbR die Standard-Rechtsform für Sozietäten und Gemeinschaftspraxen. Vorteil: Keine Gewerbesteuerpflicht, keine Pflicht zum Gewerbeamt, keine doppelte Buchführung. Nachteil: Volle persönliche Haftung — bei Berufshaftpflichtfällen relevant.

GbR unter Kaufleuten & Bankenkonsortium

Handwerker, die für ein Bauvorhaben kooperieren (Arbeitsgemeinschaft, ARGE), oder Banken, die gemeinsam einen Börsengang organisieren (Bankenkonsortium), nutzen die GbR projektbezogen. Wichtig: Sobald der Geschäftsbetrieb einen kaufmännisch eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert (§ 1 HGB), wandelt sich die GbR rechtlich automatisch in eine OHG — unabhängig von der Umsatzhöhe.

GbR unter Privatleuten (Bagatell-Innen-GbR)
GbR unter Freiberuflern (Sozietät)
GbR unter Kaufleuten (ARGE, Bankenkonsortium)
Immobilien-GbR (vermögensverwaltend) — eigene Sonderform

MoPeG-Reform: Was sich für die GbR fundamental geändert hat

Die Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) hat das GbR-Recht in Deutschland von Grund auf neu strukturiert. Wer heute eine GbR gründen oder umstrukturieren will — insbesondere im Immobilienbereich — muss diese Änderungen kennen:

Rechtsfähigkeit kodifiziert: Die rechtsfähige Außen-GbR ist nun ausdrücklich im BGB verankert (§ 705 Abs. 2 BGB n.F.). Sie kann selbst Eigentümer, Vermieter, Kläger und Beklagte sein.
Gesellschaftsregister (eGbR): Neu eingeführtes öffentliches Register beim Amtsgericht. Eintragung ist freiwillig, aber faktisch Pflicht, sobald die GbR Immobilien, GmbH-Anteile oder Schiffe halten will.
Voreintragungsgrundsatz: Eine GbR kann nur dann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie zuvor als eGbR im Gesellschaftsregister steht. Ohne eGbR-Eintrag — kein Grundbucheintrag, kein Immobilien-Erwerb.
Sitzwahl: Vertragssitz und Verwaltungssitz können auseinanderfallen.
Beschlussfassung: Modernere Regeln zu Mehrheitsbeschlüssen und Beschlussmängelrecht.
Stimm- und Gewinnverteilung: Ohne abweichende Regelung erfolgt Gewinnverteilung nun nach Beteiligungsverhältnissen, nicht mehr strikt nach Köpfen — wichtige Änderung gegenüber dem alten Recht.

Für Immobilien-Investoren ist die eGbR de facto die einzige praxistaugliche GbR-Form. Mehr zum Grundbucheintrag und seinen Anforderungen findest du im separaten Ratgeber.

Gründungsprozess der GbR: Schritt für Schritt

Der Gründungsprozess unterscheidet sich je nach geplantem Geschäftszweck. Wer eine reine Freiberufler-Sozietät plant, hat deutlich weniger Aufwand als bei einer gewerblichen oder einer Immobilien-GbR.

Schritt 1: Gesellschaftsvertrag aufsetzen

Auch wenn eine GbR formfrei gegründet werden kann — ohne schriftlichen Gesellschaftsvertrag drohen Streit, Steuernachteile und Haftungsrisiken. Mindestinhalt eines belastbaren Vertrags:

Name und Sitz der Gesellschaft
Gesellschaftszweck (so präzise wie möglich)
Beiträge der Gesellschafter (Geld, Sacheinlagen, Arbeitsleistung)
Beteiligungsverhältnisse und Stimmrechte
Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnisse
Gewinn- und Verlustverteilung
Regelungen zur Aufnahme/Ausschluss von Gesellschaftern
Kündigung, Auflösung, Abfindungsregelung
Wettbewerbsverbot
Nachfolgeklauseln (für Erbfall — siehe Erbschaftssteuer Immobilien)

Schritt 2: Steuerliche Erfassung

Beim Finanzamt muss der „Fragebogen zur steuerlichen Erfassung einer Personengesellschaft“ eingereicht werden. Die GbR erhält eine eigene Steuernummer für die einheitliche und gesonderte Feststellung — die Einkommensteuer zahlen die Gesellschafter weiterhin individuell.

Schritt 3: Gewerbeanmeldung (nur bei gewerblicher GbR)

Bei einer gewerblichen GbR muss jeder Gesellschafter beim Gewerbeamt einzeln angemeldet werden. Kosten: 10 bis 65 Euro pro Person. Eine Freiberufler-GbR ist davon befreit.

Schritt 4: Eintragung ins Gesellschaftsregister (eGbR) — bei Immobilien-GbR Pflicht

Die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht (Registergericht) und muss notariell beglaubigt werden. Notarkosten je nach Gegenstandswert. Die Notarkosten kannst du vorab kalkulieren.

Schritt 5: Geschäftskonto eröffnen

Trotz formfreier Gründung verlangen Banken bei einer GbR fast immer einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag, eine Legitimation aller Gesellschafter und — bei Immobilien-GbR — den Auszug aus dem Gesellschaftsregister.

Unternehmenskennzeichnung: Voller Name + GbR

Eine nicht eingetragene GbR darf keine echte Firma führen. Die Bezeichnung muss alle Vor- und Zunamen der Gesellschafter sowie den Zusatz „GbR“ enthalten — etwa „Müller & Schmidt GbR“. Eine eingetragene eGbR hingegen darf einen Phantasienamen plus Rechtsformzusatz „eGbR“ führen — ein wesentlicher praktischer Vorteil für Immobiliengesellschaften.

Finanzierung, Haftung & Gewinn

Die Finanzierung liegt im Ermessen der Gesellschafter — kein Mindestkapital. Aber: Banken verlangen bei der Immobilienfinanzierung einer GbR die Bonitätsprüfung jedes einzelnen Gesellschafters und meist gesamtschuldnerische Haftung. Ein bonitätsschwacher Mitgesellschafter kann die Finanzierung komplett kippen. Plane deinen Eigenkapitalbedarf daher gemeinsam und realistisch.

Das Unternehmensrisiko tragen alle Gesellschafter persönlich, unbeschränkt und gesamtschuldnerisch: Ein Gläubiger kann sich aussuchen, von welchem Gesellschafter er die volle Schuld einfordert — auch aus dem Privatvermögen. Im Innenverhältnis besteht dann ein Ausgleichsanspruch.

Vorteile der GbR auf einen Blick

Schnelle, formfreie und kostengünstige Gründung
Kein Mindestkapital nötig
Keine doppelte Buchführung (bei Freiberuflern und Kleingewerbe — Einnahmen-Überschuss-Rechnung reicht)
Keine Veröffentlichungspflicht der Geschäftszahlen
Transparente Besteuerung — Verluste direkt mit anderen Einkünften verrechenbar
Bei Freiberufler-GbR: Keine Gewerbesteuerpflicht
Flexibilität bei Vertragsgestaltung
Geeignet für Family-Investments und Erbnachfolge

Nachteile der GbR — die kritischen Punkte

Volle persönliche Haftung — auch mit Privatvermögen, auch für Fehler der Mitgesellschafter
Keine alleinige Entscheidungsgewalt — Mehrheitsentscheidungen oder Einstimmigkeit nötig
Bonität der Mitgesellschafter beeinflusst die Finanzierung
Bei gewerblicher GbR: Automatische Umwandlung in OHG bei kaufmännischem Geschäftsbetrieb
Hohe Steuerbelastung bei thesaurierten Gewinnen (Spitzensteuersatz 42–45 % statt 15 % KSt + GewSt bei GmbH)
Eintragung ins eGbR-Register faktisch zwingend bei Immobilienkäufen
Auflösung bei Ausscheiden eines Gesellschafters möglich (ohne Fortsetzungsklausel)
Schwierige Übertragung von Gesellschaftsanteilen

Vergleich: GbR vs. OHG vs. KG vs. GmbH (Immobilien-Perspektive)

Kriterium	GbR / eGbR	OHG	KG	GmbH
Mindestkapital	0 €	0 €	0 €	25.000 €
Haftung	Voll, persönlich	Voll, persönlich	Komplementär voll, Kommanditist beschränkt	Beschrän Der Beitrag Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Gründen, Haftung, Rechtsform, Geschäftsführung, Steuern erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

Kriterium

GbR / eGbR

OHG

GmbH

Mindestkapital

0 €

25.000 €

Haftung

Voll, persönlich

Komplementär voll, Kommanditist beschränkt

Beschrän

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