Reinickendorf: Mikrolage und Marktcharakter

Reinickendorf im Berliner Nordwesten ist einer der flächengrößten und gleichzeitig heterogensten Bezirke der Hauptstadt. Wer Reinickendorf nur als „Tegel-Bezirk“ denkt, unterschätzt das Investmentpotenzial. Die Lagen reichen von gründerzeitlich geprägten Altbau-Quartieren rund um den Schäfersee über Siedlungsbau der 1920er-Jahre (UNESCO-Welterbe Weiße Stadt, Hufeisensiedlung-Ausläufer) bis zu Villenlagen in Hermsdorf, Frohnau und Konradshöhe.

Was Reinickendorf besonders macht

• Hoher Eigentümeranteil: Anders als in Innenstadtbezirken liegt der Eigentümeranteil teilweise über 25 % — das stabilisiert Mieterstrukturen und reduziert Fluktuation.
• Tegel-Effekt: Die Konversion des ehemaligen Flughafens TXL zur „Urban Tech Republic“ wirkt als langfristiger Werttreiber für angrenzende Wohnlagen.
• Verkehrsanbindung: U6, U8, S25, mehrere S-Bahn-Ringe, A111 nach Hamburg — eine der besten Anbindungen im Norden Berlins.
• Grünanteil: Tegeler See, Tegeler Forst, Hermsdorfer Fließtal — zusammen einer der grünsten Bezirke Berlins.
• Käuferprofil: Familien, mittelständische Selbstnutzer, regionale Bestandshalter — weniger spekulatives Investorengeld als in Mitte oder Friedrichshain.

Preisniveau im Bezirksvergleich

Das Mietpreisniveau in Reinickendorf liegt unterhalb der Innenstadtbezirke, aber deutlich über den Außenbezirken Spandau-Süd oder Marzahn. Die folgende Übersicht zeigt typische Spannen — die genaue Lage innerhalb des Bezirks (Frohnau vs. Auguste-Viktoria-Allee) macht massive Unterschiede.

Faustregel für Berlin: Ein Faktor unter 25 bei einem MFH ist nur in B- und C-Lagen realistisch. Reinickendorf bietet diese Faktoren — Investoren akzeptieren dafür langsamere Mietsteigerungspfade.

Mikro-Lagen mit Aufwärtspotenzial

Innerhalb Reinickendorfs sollten Investoren die Quartiere differenziert betrachten. Nicht jede Straße profitiert gleichermaßen vom Tegel-Effekt — und nicht jede Premium-Adresse hat noch Mietsteigerungsspielraum.

• Borsigwalde: historisches Industriequartier mit Aufwertungsdynamik und denkmalgeschützten Beständen
• Tegel-Süd: profitiert direkt vom Wegfall der Flugzeugemissionen — Lärmkartenbewertung neu
• Hermsdorf-Mitte: bürgerliche Stabillage mit kontinuierlich steigender Nachfrage
• Wittenau Nord: klassische Wohnsiedlung, profitiert von U8-Verlängerungsdebatte

Das Objekt im Zahlencheck: 3,4 Mio. € bei 4,09 %

Bei einem Kaufpreis von 3.400.000 € und einer Bruttorendite von 4,09 % ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von ca. 24,4 — also eine Bruttojahresmiete von rund 139.060 €. Das entspricht einer monatlichen Solleinnahme von ca. 11.590 €. Wer den Kaufpreisfaktor in Berlin gegen den Bundesschnitt hält, sieht: Reinickendorf liegt unter dem Berliner Mittel — was für die Lage spricht.

Brutto vs. Netto — der entscheidende Unterschied

Die genannten 4,09 % sind eine Bruttorendite. Die Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten, nicht-umlagefähigen Anteilen, Verwaltung und Rücklagen liegt typischerweise 25–35 % darunter. Realistische Größenordnung für dieses Objekt:

Kaufnebenkosten in Berlin nicht unterschätzen

Berlin erhebt 6,0 % Grunderwerbsteuer — einer der höchsten Sätze in Deutschland. Zusammen mit Notar, Grundbuch und ggf. Maklercourtage liegen die Kaufnebenkosten bei rund 9–11 % des Kaufpreises.

• Grunderwerbsteuer Berlin: 6,0 % = 204.000 €
• Notar & Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % = 51.000–68.000 € (siehe Notarkosten)
• Maklercourtage: bei MFH frei verhandelbar, oft 3,57 % brutto = ca. 121.380 € (Maklerprovision)
• Gesamt: ca. 376.000–393.000 € — Gesamtinvest somit ≈ 3,79 Mio. €

Wer den realen Faktor auf Basis der Gesamtinvestition rechnet, landet bei rund 27,3 — die Bruttorendite auf Gesamtinvest sinkt damit auf etwa 3,67 %. Das ist die Zahl, die in der Bankenbewertung zählt.

Finanzierung und Cashflow-Realität

Bei einem MFH dieser Größenordnung erwartet die finanzierende Bank typischerweise 20–30 % Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten. Wie im Ratgeber zur Immobilienfinanzierung beschrieben, ist die Tilgungshöhe bei Anlageobjekten der zentrale Cashflow-Hebel — nicht der Zinssatz allein.

Beispielrechnung Cashflow

• Eigenkapital (25 % + KNK): 850.000 € + 393.000 € = ca. 1.243.000 €
• Darlehen: 2.550.000 €
• Annuität (4,0 % Zins, 2,0 % Tilgung): ca. 153.000 € p.a.
• Nettomietertrag: ca. 113.780 € p.a.
• Cashflow vor Steuer: −39.220 € p.a. (Tilgung schlägt durch)
• Cashflow nach AfA & Steuervorteil: näher an der Null oder leicht positiv

Bei diesem Objekt verdient man nicht über den laufenden Cashflow, sondern über Tilgung (Vermögensaufbau via Mieter) und Wertsteigerung. Klassisches „Berlin-Renditeobjekt“ — passt zu Investoren mit 10+ Jahre Horizont.

Steuerlicher Hebel über AfA

Die lineare Gebäude-AfA von 2 % bzw. 3 % bei Neubauten reduziert die Steuerbemessungsgrundlage erheblich. Bei einem Gebäudewertanteil von ca. 75 % an 3,4 Mio. € ergibt sich eine jährliche AfA von rund 51.000 €. Diese senkt den steuerpflichtigen Mietüberschuss spürbar.

• Gebäudewertanteil: typischerweise 70–80 % bei MFH in Berlin
• Lineare AfA: 2 % p.a. für Bestand, 3 % p.a. für Neubau (§ 7 Abs. 4 EStG)
• Sonder-AfA: bei energetischer Sanierung zusätzlich nach § 7b EStG möglich
• Effekt: reale Steuerlast sinkt auf rund 30–40 % des Nettomietertrags

Insider-Perspektive: Der Tegel-Effekt

Der unterschätzte Werttreiber für Reinickendorf ist die Konversion des ehemaligen Flughafens Tegel zur „Urban Tech Republic“ und „Schumacher Quartier“. Über 5.000 Wohnungen, ein Hochschulcampus der Berliner Hochschule für Technik und ein Forschungs- und Industriepark für urbane Technologien werden hier in den kommenden Jahren entstehen.

Direkte Folgen für angrenzende Quartiere

• Auguste-Viktoria-Allee & Cité Pasteur: historisch B-Lagen, profitieren am stärksten vom neuen Arbeitsplatzcluster
• Wittenau & Borsigwalde: Mietpreissteigerungen über dem Berliner Schnitt erwartet
• Tegel-Süd: Lärmreduktion durch Flughafenschließung wertet die Bestände auf
• Frohnau & Hermsdorf: bleiben preisstabile Premium-Lagen, geringere Dynamik

Was das für die Haltedauer bedeutet

Großprojekte dieser Dimension entfalten ihre volle Marktwirkung erst nach 7–12 Jahren. Wer heute kauft, sollte mindestens diesen Horizont mitbringen — andernfalls realisiert man die Wertsteigerung nicht. Das deckt sich strategisch mit der zehnjährigen Spekulationsfrist und macht Reinickendorf zur Buy-and-Hold-Lage par excellence.

Checkliste: Due Diligence vor dem Gebot

Bevor Sie ein Gebot auf ein Berliner MFH abgeben — egal ob Reinickendorf oder Mitte — sollten diese Punkte abgehakt sein:

• ✓ Mieterliste mit Mietbeginn, Vertragsart (befristet/unbefristet) und Modernisierungsumlagen
• ✓ Mietspiegel-Abgleich: Wie weit liegt die Ist-Miete unter dem zulässigen Maximum?
• ✓ Milieuschutzgebiet ja/nein (in Reinickendorf nur in Teilbereichen relevant)
• ✓ Energieausweis und Sanierungsstau — GEG-Pflichten in den nächsten Jahren?
• ✓ Dach, Fassade, Heizung — jüngste Sanierungen dokumentiert?
• ✓ Realistische Instandhaltungsrücklage (mind. 8–12 €/m²/Jahr)
• ✓ Grundbuch: Wegerechte, Altlasten, Nießbrauch?
• ✓ Bewertung mit dem Ertragswertverfahren
• ✓ Spekulationsfrist-Strategie für späteren Exit
• ✓ Banken-Term-Sheet vor Notartermin

Exit-Strategie und Steuern

Ein professioneller Investor denkt den Verkauf bereits beim Kauf. Bei vermieteten MFH gilt die zehnjährige Spekulationssteuer-Frist nach § 23 EStG — nach Ablauf ist der Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei. Bei Verkauf innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Steuerszenarien im Vergleich

• Privatvermögen, Haltedauer > 10 Jahre: Veräußerungsgewinn steuerfrei
• Privatvermögen, < 10 Jahre: persönlicher Steuersatz auf Gewinn
• Gewerblicher Grundstückshandel: bei mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren — Vorsicht!
• GmbH-Struktur: 15 % Körperschaftsteuer + Solidaritätszuschlag, aber keine 10-Jahres-Frist

Alternative: Strukturierter Asset-Deal vs. Share-Deal

Wer das Objekt in eine Immobilien-GmbH einbringt und später Geschäftsanteile verkauft, kann unter Umständen Grunderwerbsteuer beim Käufer vermeiden — die Schwelle für den schädlichen Anteilserwerb liegt bei 90 %. Diese Strukturen lohnen sich erst ab Portfoliogrößen von ca. 5–10 Mio. € und erfordern frühzeitige Steuerberatung.

Fakten zum Objekt

Die wichtigsten Eckdaten dieses Off-Market-Mehrfamilienhauses in Berlin-Reinickendorf im Überblick:

• Stadt: Berlin
• Stadtteil: Reinickendorf
• Immobilienart: Mehrfamilienhaus, vollständig vermietet
• Ca. Kaufpreis: 3.400.000 €
• Ca. Bruttorendite: 4,09 %
• Ca. Kaufpreisfaktor: 24,4
• Vermarktung: off-market, anonymisiert

FAQ: Investment Reinickendorf

Lohnt sich Reinickendorf im Vergleich zu Berlin Mitte?

Reinickendorf bietet Faktoren von 22–28, während Mitte bei 30–36 liegt. Wer auf laufende Cashflow-Performance setzt, fährt im Norden besser; wer auf maximale Wertsteigerung in A-Lage spekuliert, zahlt in Mitte den Aufpreis. Für Bestandshalter mit 10+ Jahre Horizont ist Reinickendorf rechnerisch oft attraktiver.

• Die wichtigsten Punkte:
• Cashflow-Vorteil: 4–6 Jahre kürzere Amortisation in Reinickendorf
• Wertsteigerung historisch geringer, aber durch Tegel-Effekt im Aufholmodus
• Mieterstabilität höher als in Innenstadtbezirken
• Kein Tourismus-Hebel, dafür stabiler Familienbedarf

Wie hoch sind Eigenkapitalbedarf und Kaufnebenkosten konkret?

Bei 3,4 Mio. € Kaufpreis fallen rund 376.000–393.000 € Kaufnebenkosten an (6 % Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Banken erwarten zusätzlich 20–30 % Eigenkapital auf den reinen Kaufpreis. Das macht in Summe etwa 1,05–1,40 Mio. € Eigenmittel.

• Die wichtigsten Punkte:
• Grunderwer
  ]]> https://lukinski.de/berlin-reinickendorf-mehrfamilienhaus-4-650-000-e-mit-ca-45-rendite/ Sun, 27 Oct 2024 10:23:40 +0000 https://lukinski.de/?p=342194 Ein Mehrfamilienhaus in Berlin-Reinickendorf für 4.650.000 € mit ca. 4,5 % Bruttorendite — auf den ersten Blick ein solides Renditeobjekt, doch die Wahrheit liegt im Kaufpreisfaktor, im lokalen Mietspiegel und in der Mikrolage. Wer als Investor diesen Bezirk bewertet, sollte die Zahlen sauber auseinanderhalten: Bruttorendite ist nicht Nettorendite, und der Kaufpreis allein sagt wenig über das tatsächliche Wertsteigerungspotenzial. In diesem Ratgeber zerlegen wir das Investment systematisch — vom Kaufpreisfaktor berechnen über die Nettorendite berechnen bis zur Frage, wie sich die Tegel-Konversion auf den Reinickendorfer Bestand auswirkt. Wer tiefer in die Methodik einsteigen will, findet im Beitrag Immobilie als Kapitalanlage die strategische Grundlage.

  Reinickendorf: Mikrolage und Investorenprofil

  Reinickendorf ist kein Szene-Bezirk — und genau das ist sein Vorteil. Während Mitte, Kreuzberg und Prenzlauer Berg längst durchpreist sind, bietet der Nordwesten Berlins eine seltene Kombination: stabile Mieterstruktur, niedrige Leerstandsquote und ein Preisniveau, das deutlich unter dem Berliner Durchschnitt liegt. Für institutionelle Käufer und Family Offices ist das ein Lehrbuch-Setup: defensives Investment mit eingebautem Lage-Hebel durch die Tegel-Konversion.

  

  Was Reinickendorf für Kapitalanleger besonders macht

  • Preisniveau: Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser liegen typischerweise bei 3.800–5.200 €/m² — der Berliner Durchschnitt für vergleichbare Objekte bewegt sich bei 5.500–6.500 €/m².
  • Mieterstruktur: Hoher Anteil langjähriger Bestandsmieter, Familien und Berufspendler — geringe Fluktuation, planbare Cashflows.
  • Leerstand: Marktüblich unter 2 %, in den Wohnvierteln rund um Frohnau, Hermsdorf und Tegel-See teils unter 1 %.
  • Infrastruktur: U6, S25, S26, A111 — Anbindung an City West (20 Min.) und Mitte (25 Min.) ist exzellent.
  • Tegel-Konversion: Das ehemalige Flughafenareal wird zum Forschungs- und Industriequartier „Berlin TXL“ entwickelt — mittelfristiger Preistreiber für den gesamten Bezirk.
  • Käuferprofil: Überwiegend Bestandshalter, Family Offices und Investoren mit 10+ Jahren Anlagehorizont — kein Spekulanten-Markt.

  Mikrolagen-Insider: Wo die Musik wirklich spielt

  Reinickendorf ist nicht gleich Reinickendorf. Wer den Bezirk nur aus Statistiken kennt, übersieht die feinen Unterschiede zwischen Quartieren, die preislich um Faktor 1,5 auseinanderliegen können. Die folgenden Mikrolagen sollte jeder Investor namentlich kennen:

  • Frohnau (Villenkolonie): Berlins nördlichste Gartenstadt nach englischem Vorbild — Zeltinger Platz, Edelhofdamm. Höchstes Preisniveau im Bezirk, kaum MFH-Bestand, dafür exklusive Lage.
  • Hermsdorf: Bürgerlich-ruhig, Olafstraße und Bismarckstraße als Top-Adressen. Solider MFH-Bestand der 1920er und 1950er Jahre.
  • Konradshöhe / Tegelort: Halbinsel am Tegeler See — Geheimtipp mit Wasserlage. Knappes Angebot, hohe Wertstabilität.
  • Lübars: Letztes Berliner Bauerndorf mit Dorfkern-Schutz — emotional aufgeladene Lage, MFH selten.
  • Tegel-Süd / Borsigwalde: Direktes Profitqartier der TXL-Konversion. Hier liegt der größte Hebel der nächsten Dekade.
  • Wittenau / Waidmannslust: Solider Mittelschicht-Bestand, gut für Cashflow-Strategien.
  • Märkisches Viertel: Großsiedlung mit über 17.000 WE — ausschließlich für institutionelle Bestandshalter mit Skaleneffekten interessant.
  • Reinickendorf-Ost (Wedding-Grenze): Gründerzeit-Altbau, höchstes Aufwertungspotenzial, aber auch höchstes Milieuschutz-Risiko.

  Typische Immobilientypen im Bezirk

  Reinickendorf ist baulich heterogen. Im Süden (Wedding-Grenze, Borsigwalde) dominieren Gründerzeit-Altbauten und Mietskasernen der Jahrhundertwende. Im Norden (Frohnau, Hermsdorf, Heiligensee) finden sich klassische Stadtvillen, Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser im Reformstil. Klassische Bestandsobjekte aus den 1950er und 1960er Jahren bilden das Rückgrat des Mehrfamilienhausmarktes — meist 6–18 Wohneinheiten, oft mit Modernisierungspotenzial.

  Käuferprofil und Anlagehorizont

  Wer in Reinickendorf kauft, denkt selten in Jahren — er denkt in Jahrzehnten. Das verändert die Verhandlungsdynamik: Bestandshalter akzeptieren keine ambitionierten Kaufpreisfaktoren ohne nachvollziehbares Wertsteigerungs-Szenario, sondern bewerten nüchtern nach Cashflow und Substanz.

  • Family Offices: Suchen Bestandsobjekte mit 8–20 Einheiten als Generationenanlage.
  • Bestandshalter (Privat): Erweitern Portfolios mit Fokus auf steuerliche Optimierung über AfA und Spekulationsfrist.
  • Projektentwickler: Aktiv vor allem rund um Tegel-Süd, mit Aufteilungs- und Sanierungsstrategien.
  • Genossenschaften: Klassische Bestandskäufer im Märkischen Viertel und in Wittenau.

  Das Investment im Detail: 4.650.000 € bei 4,5 % Rendite

  Eine Bruttorendite von 4,5 % bedeutet konkret: Die Jahresnettokaltmiete liegt bei rund 209.250 €. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von ca. 22,2 — ein für Berlin-Verhältnisse fairer Wert, in zentralen Lagen sind eher Faktoren von 25–30 üblich.

  Faustregel: Ein Kaufpreisfaktor unter 20 ist günstig, 20–25 ist marktüblich, über 28 wird ohne klares Wertsteigerungs-Szenario riskant. In Reinickendorf liegt der faire Korridor derzeit bei 20–24.

  Hypothetisches Objektprofil

  Damit die Zahlen greifbar werden, hier ein typisches Investment-Profil für diese Preisklasse:

  • Lage: Reinickendorf-Ost, gut angebunden an U6 / S25
  • Baujahr: 1958, Teilsanierung in den 2000er Jahren
  • Wohneinheiten: 14 WE plus 2 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss
  • Wohnfläche: ca. 1.180 m² Wohnen + 140 m² Gewerbe
  • Grundstück: 820 m² mit 8 Stellplätzen im Hof
  • Mietniveau: Durchschnittlich 13,20 €/m² netto kalt — also leicht über Mietspiegel, was auf Indexmieten und Neuvermietungen hindeutet
  • Instandhaltungsstau: moderat, Heizung 2018 erneuert, Dach in den nächsten 10 Jahren fällig

  Renditerechnung Schritt für Schritt

  Die folgende Aufstellung zeigt, wie sich aus einer scheinbar attraktiven Bruttorendite von 4,5 % eine deutlich nüchternere Nettorendite ergibt — sobald Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung sauber eingerechnet sind.

  Position	Betrag / Wert
  Kaufpreis	4.650.000 €
  Jahresnettokaltmiete (4,5 % brutto)	209.250 €
  Kaufpreisfaktor	22,2
  Grunderwerbsteuer Berlin (6,0 %)	279.000 €
  Notar & Grundbuch (ca. 1,5 %)	69.750 €
  Maklerprovision (ggf. 3,57 %)	bis 165.905 €
  Gesamtinvestition inkl. Kaufnebenkosten	ca. 5.165.000 €
  Bewirtschaftungskosten (ca. 20 % der Miete)	−41.850 €
  Jahresreinertrag	167.400 €
  Nettorendite auf Gesamtinvestition	ca. 3,24 %

  Die häufigste Fehlrechnung von Einsteigern: 4,5 % Bruttorendite werden als tatsächlicher Ertrag angenommen. Realistisch bleibt nach Kaufnebenkosten berechnen, Bewirtschaftung und Instandhaltungsrücklage eine Nettorendite zwischen 2,8 % und 3,4 %. Wer mit Fremdkapital arbeitet, sollte zusätzlich den Cashflow Rechner bemühen — die Eigenkapitalrendite kann bei sauberer Strukturierung deutlich über 6 % liegen.

  Eigenkapitalrendite mit und ohne Steuerhebel

  Der wahre Renditeunterschied zwischen Anfänger und Profi entsteht erst nach Steuern. Die folgende Tabelle zeigt drei Eigenkapitalquoten und den jeweiligen Hebel — jeweils auf Basis von 4,0 % Fremdkapitalzins und 2,0 % linearer AfA:

  Szenario	EK 25 %	EK 35 %	EK 50 %
  Eigenkapital inkl. Nebenkosten	ca. 1,67 Mio. €	ca. 1,82 Mio. €	ca. 2,84 Mio. €
  Fremdkapital	3,49 Mio. €	3,02 Mio. €	2,33 Mio. €
  Zinsdienst p. a. (4,0 %)	139.600 €	120.800 €	93.200 €
  Cashflow vor Steuern	27.800 €	46.600 €	74.200 €
  EK-Rendite vor Steuern	1,7 %	2,6 %	2,6 %
  Steuerersparnis (AfA + Zinsen)	ca. 55.000 €	ca. 48.000 €	ca. 38.000 €
  EK-Rendite nach Steuern	4,9 %	5,2 %	3,9 %

  Die Tabelle macht deutlich: Der Sweet Spot liegt bei 30–40 % Eigenkapital. Wer zu hoch eigenfinanziert, verschenkt den Steuerhebel; wer zu niedrig finanziert, gerät bei Zinssprüngen unter Druck.

  Stresstest: Was passiert im Worst Case?

  Bei 4,65 Mio. € Volumen ist eine reine Best-Case-Betrachtung fahrlässig. Drei Szenarien sollten jeder Investitionsentscheidung vorausgehen:

  Szenario	Annahme	Auswirkung Cashflow	Bewertung
  Mietausfall 5 %	0,7 WE durchschnittlich leer	−10.500 € p. a.	verkraftbar
  Mietausfall 10 %	strukturelles Problem	−21.000 € p. a.	kritisch bei hoher Fremdfinanzierung
  Zinsanstieg auf 5,5 %	nach Zinsbindung	+45.000 € Zinslast p. a.	Cashflow kippt ohne Mietsteigerung
  Großschaden (Dach)	einmalig 180.000 €	Substanz aus Rücklage	nur mit Reserve handhabbar
  Mietendeckel-Reform	Kappung bei Indexierung	−15.000 bis −30.000 € p. a.	politisches Risiko

  Die Konsequenz: Bei diesem Investment sollte eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 250.000 € parallel aufgebaut werden — etwa 7,50 €/m² Wohnfläche jährlich.

  Mietniveau und Wertsteigerungspotenzial

  Der Mietspiegel in Reinickendorf zeigt eine breite Spanne — entscheidend ist, in welchem Quartier das Objekt steht. Schon zwischen Frohnau und dem Märkischen Viertel liegen mehr als 4 € pro Quadratmeter Differenz.

  Typische Nettokaltmieten je Quartier

  Quartier	Nettokaltmiete €/m²	Charakter
  Frohnau / Hermsdorf	10,50–13,00	Villenkolonien, ruhig, gehoben
  Tegel / Heiligensee	9,00–11,50	Wassernähe, Mittelschicht
  Wittenau / Waidmannslust	8,50–10,50	Bestand, solide Wohnlage
  Reinickendorf-Ost / Borsigwalde	7,80–9,80	Altbau, Aufwertungspotenzial
  Märkisches Viertel	7,20–9,00	Großsiedlung, hohe Nachfrage

  Der Tegel-Effekt: Schumacher-Quartier im Detail

  Der Insider-Punkt, den viele Bewertungen übersehen: Auf dem ehemaligen Flughafen Tegel entstehen zwei Megaprojekte parallel. Das Schumacher-Quartier bringt über 5.000 Wohneinheiten für rund 10.000 Menschen — überwiegend in Holzbauweise und mit hohem Anteil mietpreisgebundener Wohnungen. Parallel entwickelt sich der Forschungs- und Industriepark Berlin TXL „The Urban Tech Republic“ mit F

  ]]> https://lukinski.de/berlin-reinickendorf-mehrfamilienhaus-3-600-000-e-mit-ca-46-rendite/ Sun, 27 Oct 2024 10:23:40 +0000 https://lukinski.de/?p=342197 Ein Mehrfamilienhaus in Berlin-Reinickendorf für 3.600.000 € mit ca. 4,6 % Bruttorendite — das ist ein Angebot, das im aktuellen Berliner Marktumfeld genaue Prüfung verdient. Die Frage ist nicht, ob Reinickendorf eine sichere Lage ist (das ist sie), sondern ob Kaufpreis, Kaufpreisfaktor und Mietniveau zu einem belastbaren Cashflow führen. Wir zeigen die Kennzahlen, vergleichen den Standort mit anderen Berliner Bezirken und ordnen das Objekt in den Kontext einer professionellen Immobilie als Kapitalanlage ein — inklusive der typischen Fallstricke beim Mehrfamilienhaus kaufen in der Hauptstadt.

  Reinickendorf: Mikrolage und Käuferprofil

  Reinickendorf im Nordwesten Berlins ist demografisch und städtebaulich anders aufgestellt als die innerstädtischen Trendbezirke. Der Bezirk gehört zu den grünsten Berlins — Tegeler See, Tegeler Forst und zahlreiche Parkflächen prägen das Bild. Käufer sind hier seltener spekulativ orientiert, sondern langfristig denkende Bestandshalter und Family Offices.

  

  Was Reinickendorf für MFH-Investoren besonders macht

  • Wohnstruktur: hoher Anteil an Ein- und Reihenhäusern, dadurch knappes MFH-Angebot — strukturell mietstabilisierend
  • Mieterprofil: Familien, Pendler, Mittelstand mit langen Mietdauern (oft 8+ Jahre) — geringe Fluktuation
  • Verkehr: S-Bahn-Anbindung Ring + S25, U6 bis Alt-Tegel, A111 nach Hamburg — relevant nach BER-Anschluss
  • Stadtentwicklung: ehemaliges Flughafengelände TXL („Berlin TXL — The Urban Tech Republic“) als langfristiger Wertimpuls
  • Käuferschicht: private Vermögensverwalter, kein dominanter Fondsdruck wie in Mitte oder Friedrichshain

  Typische Immobilientypen im Bezirk

  Der Bezirk besteht aus sehr heterogenen Ortsteilen — Alt-Reinickendorf, Hermsdorf, Frohnau, Tegel, Wittenau, Märkisches Viertel. Die Bauqualität reicht von gründerzeitlichen Mehrfamilienhäusern in Tegel über 1950er-Jahre-Zeilenbau bis zur Großwohnsiedlung Märkisches Viertel.

  • Alt-Tegel/Hermsdorf: Altbau- und Stadtvillen-MFH, hohe Quadratmeterpreise
  • Wittenau/Reinickendorf-Ost: 1950er–1970er Bestand, klassisches Renditeobjekt
  • Frohnau: Villenkolonie, kaum MFH, hohe Grundstückswerte
  • Märkisches Viertel: Großwohnsiedlung, institutionelle Bestände
  • Borsigwalde/Tegel-Süd: gemischter Bestand, gute Renditechancen für mittlere Zeitachsen

  Preisniveau: Reinickendorf im Berliner Vergleich

  Reinickendorf liegt preislich unter dem Berliner Durchschnitt — das ist kein Schwächezeichen, sondern öffnet die Schere zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete. Genau deshalb sind Faktoren von 20–22 hier realistisch, während in Prenzlauer Berg oder Mitte 28–34 verlangt werden.

  Bezirk	Ø MFH-Faktor	Ø Kaufpreis €/m²	Ø Bruttorendite
  Mitte	28–34	5.500–7.500	2,9–3,6 %
  Prenzlauer Berg	27–32	5.800–7.800	3,1–3,7 %
  Charlottenburg	24–28	4.800–6.500	3,5–4,2 %
  Reinickendorf	18–22	3.200–4.500	4,5–5,5 %
  Spandau	17–21	2.900–4.000	4,8–5,8 %
  Marzahn-Hellersdorf	16–20	2.600–3.600	5,0–6,0 %

  Bezogen auf das vorliegende Objekt mit 3.600.000 € und 4,6 % Bruttorendite ergibt sich ein Faktor von ca. 21,7 — solide im oberen Reinickendorfer Marktsegment, aber nicht überteuert.

  Faustregel für Berlin: Bruttorendite × Kaufpreisfaktor ≈ 100. Bei 4,6 % Rendite × 21,7 Faktor = 99,8 — der Markt rechnet konsistent.

  Die Kennzahlen im Detail

  Eine Bruttorendite von 4,6 % klingt attraktiv, sagt aber nichts über den tatsächlichen Cashflow aus. Entscheidend ist, was nach Bewirtschaftung, Instandhaltungsrücklage und Finanzierung übrig bleibt.

  Bruttorendite vs. Nettorendite

  Die Bruttorendite berechnen ist nur der Ausgangspunkt. Wer realistisch plant, muss auf die Nettorendite berechnen abstellen — und die liegt bei MFH in Berlin typischerweise 1,0–1,4 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

  • Bruttorendite: 4,6 % (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis)
  • Nicht umlagefähige Kosten: ca. 15–20 % der Kaltmiete (Verwaltung, Hausmeister, Versicherung)
  • Instandhaltungsrücklage: 8–12 €/m² jährlich bei Bestandsbauten
  • Realistische Nettorendite: 3,3–3,6 % vor Steuer
  • Mietausfallwagnis: 2 % der Sollmiete als Reserve

  Kaufnebenkosten korrekt einrechnen

  Berlin erhebt 6,0 % Grunderwerbsteuer — bundesweit zusammen mit Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen am oberen Ende. Wer die Kaufnebenkosten berechnen will, sollte mit ~7,5–8,0 % auf den Kaufpreis kalkulieren.

  Position	Satz	Betrag bei 3,6 Mio. €
  Grunderwerbsteuer Berlin	6,0 %	216.000 €
  Notarkosten	~1,2 %	~43.200 €
  Grundbucheintragung	~0,5 %	~18.000 €
  Maklerprovision (sofern zutreffend)	3,57 % brutto	~128.500 €
  Summe	~11,3 %	~405.700 €

  Realer Kapitaleinsatz für den Erwerb liegt bei rund 4,0 Mio. € — diese Zahl ist die Basis für jede seriöse Renditeberechnung, nicht der nackte Kaufpreis.

  

  Finanzierung: Eigenkapital und Cashflow-Logik

  Bei einem MFH dieser Größenordnung erwartet die Bank typischerweise 25–35 % Eigenkapital plus Nebenkosten — unter aktuellen Zinsbedingungen lassen sich höhere Beleihungen nur über schlechtere Konditionen darstellen. Der Eigenkapitalbedarf berechnen-Schritt steht vor jeder Verhandlung.

  Beispielrechnung Finanzierung

  • Kaufpreis: 3.600.000 €
  • Kaufnebenkosten: ~290.000 € (ohne Makler) bis ~405.000 € (mit Makler)
  • Eigenkapital ~30 %: ca. 1.080.000 € auf Kaufpreis + Nebenkosten
  • Darlehen: ca. 2.520.000 €
  • Annuität bei 3,8 % Zins / 2 % Tilgung Immobilienkredit: ~146.200 €/Jahr
  • Jahresnettokaltmiete bei 4,6 %: ~165.600 €
  • Cashflow vor Steuer (vereinfacht): +19.400 €/Jahr

  Der Cashflow-Puffer ist eng — eine zweimonatige Mietausfallphase kann das Jahr ins Negative drehen. Wie im Ratgeber erste Immobilie kaufen beschrieben, sollte die Liquiditätsreserve mindestens 6 Monatsmieten betragen.

  Stresstest für die Bankvorlage

  Banken finanzieren keine Best-Case-Rechnungen. Wer in der Verhandlung ernst genommen werden will, legt drei Szenarien vor — und kommuniziert offen, ab welchem Punkt das Objekt nicht mehr trägt.

  Szenario	Mietausfall	Zinssatz	Cashflow p.a.
  Best Case	0 %	3,5 %	+28.500 €
  Base Case	2 %	3,8 %	+19.400 €
  Stress Case	5 %	4,3 %	−6.800 €

  Der Stresstest zeigt die echte Belastungsgrenze: Steigen Zinsen und Leerstand gleichzeitig, kippt der Cashflow ins Minus. Genau dafür existieren AfA-Vorteile und stille Reserven der Mietreserve — beides muss man aber aktiv heben können.

  Checkliste: Due Diligence vor dem Kauf

  Bevor ein Angebot abgegeben wird, muss jedes der folgenden Themen geprüft sein. Erst dann ist die 4,6-Prozent-Zahl belastbar.

  • Mieterliste: mit Vertragsbeginn, Kaltmiete, m², Indexierung — pro Einheit
  • Energieausweis: energetischer Zustand (Heizungstyp, Dämmung, Fenster)
  • Instandhaltungsstau: quantifiziert (Dach, Fassade, Steigleitungen, Elektrik)
  • Mietspiegel-Abgleich: Reinickendorf — Mietreserve oder Kappungsgrenze ausgereizt?
  • Grundbuchauszug: aktuell (Abt. II + III, Wegerechte, Lasten)
  • Baulastenverzeichnis: und Altlastenkataster Berlin
  • Teilungserklärung: falls WEG, oder Bestandsbauakte beim Bezirksamt
  • Nebenkostenabrechnungen: Nachweis nicht umlagefähiger Kosten der letzten 3 Jahre
  • Bewertung: nach Ertragswertverfahren als Plausibilitätsanker
  • Cashflow-Modell: Cashflow Rechner mit drei Szenarien (Best/Base/Stress)

  Steuerliche Aspekte beim MFH-Erwerb

  Bei einer Haltedauer unter 10 Jahren greift bei späterem Verkauf die Spekulationssteuer Immobilien nach § 23 EStG. Erst nach Ablauf der Spekulationsfrist berechnen-Frist von 10 Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Für ein Renditeobjekt dieser Größe ist die langfristige Halteperspektive ohnehin der Standardcase.

  Abschreibung als Renditehebel

  • Lineare AfA Bestand: 2,0 % p.a. auf Gebäudewert (Baujahr nach 1924) bzw. 2,5 % (vor 1924)
  • Kaufpreisaufteilung: Boden vs. Gebäude — bei Reinickendorfer Lage typisch 25–35 % Bodenanteil
  • Erhaltungsaufwand: sofort absetzbar (≠ anschaffungsnaher Aufwand in den ersten 3 Jahren!)
  • Zinsen: in voller Höhe als Werbungskosten
  • Steuerlicher Verlustvortrag: bei knappem Cashflow oft real negative Einkünfte aus V+V

  Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand — der teure Klassiker

  § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist der Steuerfallstrick beim Bestandskauf: Übersteigen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto), werden sie zwingend zu Herstellungskosten umqualifiziert — und damit nur über die AfA-Laufzeit von 50 Jahren absetzbar statt sofort als Werbungskosten.

  Konsequenz: Wer ein sanierungsbedürftiges MFH kauft, sollte entweder kleine Maßnahmen über die Drei-Jahres-Grenze strecken oder bewusst eine Vollsanierung als Herstellungskosten kalkulieren — die Mischvariante ist steuerlich am teuersten.

  Berlin als Investitionsstandort — strategische Einordnung

  Der Berliner Wohnungsmarkt zeigt strukturelle Knappheit: Nettozuwanderung, geringe Bautätigkeit im freien Segment, regulatorischer Druck auf Mietsteigerungen. Reinickendorf profitiert davon, ohne den Preisdruck der innerstädtischen Bezirke zu tragen — das ergibt ein Risiko-Rendite-Profil, das vor allem für Bestandshalter mit 15+ Jahren Horizont attraktiv ist.

  Wer den Markt breiter verstehen will, findet im Ratgeber Immobilien kaufen Marktlage die aktuelle Einordnung. Für eine vergleichende Renditeperspektive über Anlageklassen hinweg ist der Rendite Vergleich hilfreich.

  Nicht-offensichtlicher Insider-Hebel: das TXL-Areal

  Das ehemalige Flughafengelände Tegel wird zur „Urban Tech Republic“ und einem Wohnquartier („Schumacher Quartier“) mit mehreren Tausend Wohneinheiten entwickelt. Für Bestandshalter im näheren Umkreis (Borsigwalde, Tegel-Süd, Wittenau) bedeutet das: ein zweistufiger Effekt aus Arbeitsplatzzuzug und Quartiersaufwertung — bei MFH-Käufen, die heute noch zu Reinickendorfer Standardfaktoren liegen.

  • Arbeitsplätze: mehrere Tausend hochqualifizierte Forschungs- und Tech-Jobs in Planung
  • Wohnungsbau: Schumacher Quartier mit ca. 5.000 Wohneinheiten — entlastet, schafft aber auch Sogwirkung
  • ÖPNV: geplante U-Bahn-Verlängerungen und neue Buslinien an das Areal
  • Umlandeffekt: Bestandsmieten in 2 km Radius mit überdurchschnittlichem Indexierungspotenzial
  • Zeithorizont: Vollwirkung erst ab Quartiersfertigstellung — Frühkäufer profitieren am stärksten

  Fakten zum Objekt

  Die folgende Übersicht fasst die Eckdaten des Investments kompakt zusammen — als Schnellreferenz für die Investorenentscheidung und Bankvorlage.

  • Stadt: Berlin
  • Stadtteil: Reinickendorf
  • Immobilienart: Mehrfamilienhaus
  • Ca. Kaufpreis: 3.600.000 €
  • Ca. Bruttorendite: 4,6 %
  • Kaufpreisfaktor: ~21
    ]]> https://lukinski.de/immobilie-verkaufen-berlin-wohnung-grundstueck-oder-mehrfamilienhaus-kosten-ablauf/ Fri, 16 Oct 2020 04:00:00 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=2783 Immobilie verkaufen Berlin – Als internationaler Standort ist Berlin ein attraktiver Wohnort für Menschen aus aller Welt. Mehr dazu: Immobilienbewertung in Berlin Sie wollen in der Weltmetropole Berlin Ihre Wohnung verkaufen, Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihr Grundstück in Berlin verkaufen? Ganz gleich, ob Sie privat verkaufen möchten oder mit Makler, mit unseren kostenlosen Ratgebern und Tipps rund um die Themen Immobilienverkauf und Immobilienbewertung sind Sie bestens vorbereitet vom Kaufvertrag bis zu den Steuern – Willkommen in Berlin! Zurück zu: Immobilie verkaufen.

    Wohnung und Haus verkaufen in Berlin

    Berlin ist individuell, kreativ und steckt voller Chancen. Mehr als 3,5 Millionen Menschen haben ihren Lebensmittelpunkt hierhin verlagert. Seit 2001 ist Berlin nunmehr in zwölf verschiedene Bezirke unterteilt. Durch die neue Bezirksstruktur wurde eine Angleichung der Einwohnerzahlen erreicht. Auch wenn sich alle Bezirke in ihrem Flair und ihrer Beliebtheit unterscheiden, lassen sich innerhalb von jedem Stadtbezirk populäre Wohngegenden.

    Keine Zeit verschwenden, direkt loslegen, lernen Sie hier alle Schritte.

    • Immobilie
    • Eigentumswohnung
    • Mehrfamilienhaus
    • Grundstück
    • Portfolio

    Ein Blick auf Berlin:

    Berlin: Karte und Lage

    Berlin bietet alles von Mode, Kunst, Finanzen, Start-ups, und die Liste geht weiter. Es gibt kaum eine Person, die ihre Leidenschaft in dieser 3,75 Millionen Stadt nicht finden würde. Dies zeigt sich auch in der Ausdehnung der Stadt und den verschiedenen Stadtteilen. Aus diesem Grund wird sie oft als‚ viele Städte in einer‘ beschrieben.

    Beliebteste Stadtteile in Berlin: Übersicht

    Hier erhalten Sie einen Überblick über die beliebtesten und gefragtesten Stadtteile in Berlin. Dazu zählen unter anderem Pankow und Reinickendorf. Neben einer kurzen Zusammenfassung des jeweiligen Immobilienmarktes finden Sie hier auch Fläche, Einwohnerzahl, Einwohnerdichte und die zugehörigen Ortsteile des jeweiligen Stadtteils.

    • Treptow-Köpenick ist flächenmäßig der größte Bezirk
    • Berlin Pankow ist der bevölkerungsstärkste Bezirk

    Pankow: Angesehene und beliebte Gegend mit moderaten Preisen

    Die bevölkerungsreichste und eine der angesehensten Gegenden Berlins, in der die Immobilienpreise manchmal niedriger sind als in Mitte. Dazu gehören auch der berühmte Prenzlauer Berg und der Weißensee.

    • Fläche: 103,01 km²
    • Einwohner: 377.996
    • Einwohnerdichte: 3.669,5 Einwohner pro km²
    • Ortsteile: Blankenburg, Blankenfelde, Buch, Französisch Buchholz, Heinersdorf, Karow, Pankow, Niederschönhausen, Prenzlauer Berg, Rosenthal, Stadtrandsiedlung Malchow, Weißensee, Wilhelmsruh

    Verkaufen in:

    • Immobilien verkaufen in Pankow

    Prenzlauer Berg: Gemütliche Vorortatmosphäre für junge Familien

    Das ruhige Stadtviertel Prenzlauer Berg befindet sich zwischen Weißensee und Friedrichshain im Berliner Bezirk Pankow und war einst ein eigenständigerr und autonomer Bezirk.

    • Bundesland: Berlin
    • Verwaltungsbezirk: Pankow
    • Höhe: 91 m ü. NHN
    • Fläche: 10,955 km²
    • Einwohner: 165.003 (31. Dez. 2019)
    • Bevölkerungsdichte: 15.062 Einwohner/km²
    • Postleitzahl: 10119, 10247, 10249, 10369, 10405, 10407, 10409, 10435, 10437, 10439, 13187, 13189
    • Vorwahl: 0301
    • Kfz-Kennzeichen: B

    

    • Immobilien verkaufen in Prenzlauer Berg

    Charlottenburg: Altbauwohnungen mit Großstadtflair

    Die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Berliner Stadtteil wächst stetig. Denn Charlottenburg erfindet sich immer wieder neu und umfasst die Gebiete rund um den Kurfürstendamm und den Savignyplatz.

    • Fläche: 64,72 km²
    • Einwohner: 325.233
    • Einwohnerdichte: 5.025,2 Einwohner pro km²
    • Ortsteile: Charlottenburg, Charlottenburg-Nord, Grunewald, Halensee, Schmargendorf, Westend, Wilmersdorf
    • Immobilien verkaufen in Charlottenburg

    Wilmersdorf: Grünes Stadtviertel in Nähe des Zentrums

    Wilmersdorf ist wohl einer der grünsten Stadtteile Berlins – der Forst Grunewald bedeckt fast die Hälfte der Gesamtfläche des Stadtteils. Ein weiteres Superlativ sind die hohen Immobilienpreise. Wilmersdorf ist mit einigen Ausnahmen eine erstklassige, gepflegte Wohngegend.

    • Immobilien verkaufen in Wilmersdorf

    

    Treptow-Köpenick: Altstadt, Seen & beliebtes Viertel an der Spree

    Der südöstliche Teil der Stadt wächst rasant: Das Spreeufer ist mit Neubauten bewachsen und die schöne Altstadt wächst weiter. Es gibt auch viele „grüne“ Zonen – Parks, Seen und Haine: zum Beispiel den Treptower Park, den Köpenicker Wald, den Mügelsee, die Spree selbst oder den Adlershofer Park.

    • Fläche: 168,42 km²
    • Einwohner: 245.299
    • Einwohnerdichte: 1.456,5 Einwohner pro km²
    • Ortsteile: Adlershof, Altglienicke, Alt-Treptow, Baumschulenweg, Bohnsdorf, Friedrichshagen, Grünau, Johannisthal, Köpenick, Müggelheim, Niederschöneweide, Oberschöneweide, Plänterwald, Rahnsdorf, Schmöckwitz

    Reinickendorf: Eigentumswohnungen mit Nähe zu Wald & Wiesen

    In diesem Bereich dominieren Eigentumswohnungen, sodass das Verhältnis von Eigentümern und Gebäuden hier sehr hoch ist. Eigentumswohnungen gewinnen aufgrund der künftigen Schließung des Flughafens Tegel zunehmend an Bedeutung.

    • Fläche: 89,46 km²
    • Einwohner: 245.083
    • Einwohnerdichte: 2.739,6 Einwohner pro km²
    • Ortsteile: Borsigwalde, Frohnau, Heiligensee, Hermsdorf, Konradshöhe, Lübars, Märkisches Viertel, Reinickendorf, Tegel, Waidmannslust, Wittenau

    Berlin Mitte: Zentrumsnah, laut und belebt

    Stadtzentrum. Mitte gilt als Zentrum von Kunst und Kultur, Medien und Politik sowie Wissenschaft und Forschung. Neben vielen berühmten Gebäuden und Sehenswürdigkeiten wie dem Brandenburger Tor, der Humboldt-Universität und der Museumsinsel ist die Gegend auch für ihre Kultur, Wirtschaft und Immobilien bekannt.

    • Fläche: 39,47 km²
    • Einwohner: 342.247
    • Einwohnerdichte: 8671,1 Einwohner pro km²
    • Ortsteile: Gesundbrunnen, Hansaviertel, Mitte, Moabit, Tiergarten, Wedding

    Immobilienverkauf: Bewertung, Kaufpreis & Co.

    Die Stadt zeichnet sich durch zahlreiche Sehenswürdigkeiten und Naherholungsgebiete, aber auch durch die gute Infrastruktur aus. Als Wohnort erfreut sich Berlin bei Menschen aller Altersgruppen sehr großer Beliebtheit. Wenn Sie sich entscheiden, in Berlin eine Immobilie zum Kauf anzubieten, können Sie meist Kaufpreise erzielen, die im Vergleich zu anderen deutschen Städten dieser Größe überdurchschnittlich sind.

    Städte in Deutschland mit höchsten Kaufpreisen: Vergleich

    Neben München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg gehört Berlin zu den Top 10 der Städte mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in Deutschland. Nicht nur das: Auch die Quadratmeterpreise haben sich deutschlandweit kontinuierlich erhöht. Der Immobilienmarkt boomt und auch in naher Zukunft ist kein Ende in Sicht.

    Der Kaufpreis pro Quadratmeter hat sich innerhalb der letzten 4 Jahre um rund 65% erhöht.

    Sehen Sie hier die Städte in Deutschland mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2015 und 2020. Außerdem: Die Quadratmeterpreise Berlins im Vergleich:

    • 2015: Kaufpreis pro Quadratmeter 3.303 Euro
    • 2019: Kaufpreis pro Quadratmeter auf 5.578 Euro

    

    Immobilienwert bestimmen: Kaufpreis bestimmen

    Der Kaufpreis für Ihr Objekt wird von verschiedenen Faktoren bestimmt. Dazu gehören die Lage, die Infrastruktur in der näheren und weiteren Umgebung, aber auch Größe, Inneneinrichtung und Zustand Ihrer Immobilie. Haben Sie in der letzten Zeit Sanierungen an Ihrem Objekt vorgenommen, kann sich dies positiv auf den Kaufpreis auswirken, sei es durch eine neue Heizungsanlage oder mit der Hilfe eines Architekten oder Handwerkers. Da Immobilien in Berlin jedoch sehr gefragt sind, lassen sich auch Objekte mit mehr oder weniger hohem Sanierungsbedarf gut verkaufen. Der Kaufpreis liegt dann in der Regel natürlich unter denen für Immobilien im Top-Zustand. Erstes Fazit: Sie können Ihre Immobilie in Berlin oft auch in schlechterem Zustand verkaufen.

    Hier einige der wichtigsten Kriterien, die den Wert und somit den Verkaufspreis Ihrer Immobilie beeinflussen:

    • Lage
    • Infrastruktur / Umgebung
    • Größe
    • Ausstattung
    • Ausbauzustand
    • Sanierungen / Sanierungsbedarf

    Tipp! Finden Sie hier noch mehr Infos & Tipps rund um das Thema Haus bewerten.

    Einwohnerzahlen in Berlin: Demografische Entwicklung

    Was macht Berlin als Stadt so attraktiv? Als Stadt zum Leben und Arbeiten erfreut sich Berlin großer Beliebtheit. Dies kann an den Einwohnerzahlen abgelesen werden. Seit der Mitte der 1980er Jahre steigen die Einwohnerzahlen kontinuierlich an.

    Je mehr Zuzug, um so schneller der Verkaufserfolg

    Der Zuzug nach Berlin hält unvermindert an! Für Sie als Verkäufer einer Immobilie bedeutet diese Entwicklung einen meist raschen Verkaufserfolg für Ihr Objekt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sich Ihre Immobilie in der Kernstadt oder in einem der begehrten Stadtteile befindet. Aber auch Immobilien in Randlagen außerhalb des eigentlichen Stadtgebiets – etwa in Ingelheim – lassen sich nach unserer Erfahrung kurzfristig zu einem guten Preis verkaufen.

    Hier die Einwohnerzahlen Berlins von 1960 bis 2019 im Vergleich:

    • 1960: 2.202.241
    • 1995: 3.471.418
    • 2010: 3.460.725
    • 2015: 3.520.031
    • 2019: 3.669.491

    

    Immobilienmakler: Aufgaben & Tipps

    Immobilienmakler unterstützen Sie nicht nur objektiv und unabhängig bei der Bewertung Ihrer Immobilie, sondern organisieren für Sie im Idealfall den perfekten und individuell auf Ihr Objekt abgestimmten Verkaufsprozess. Dieser beginnt bei der Erstellung eines professionellen Exposés, wird umgesetzt über die Wahl der für die Zielgruppe passenden Vertriebskanäle und wird abgerundet mit der Organisation und Durchführung aller Besichtigungstermine und Verkaufsverhandlungen mit den Interessenten. Man sollte bei der Wahl des Makler allerdings auf gewisse Kriterien und vor allem auf Seriosität und die jeweilige Reputation achten.

    • Maklervertrag: Die entscheidenden Faktoren & Fakten

    Vorteile: Expertise & Erfahrung

    Auch und gerade in begehrten Lagen entscheidet die Wahl des richtigen Verkaufsweges für Ihr Objekt über den Erfolg. Bei Preisverhandlungen etwa gilt es ganz besonders „die Nerven zu behalten“ und keine voreiligen Zugeständnisse zu machen. Auch Notarverträge können es buchstäblich „in sich haben“, sodass die Begleitung des Verkaufsprozesses durch einen erfahrenen Immobilienexperten vor bösen Überraschungen schützt. Sprechen Sie daher mit Ihrem Makler auch über dessen Leistungen NACH der Einwertung Ihrer Immobilie. Außerdem berät ein guter Immobilienmakler auch zu den Themen steuerfrei verkaufen, Finanzen & Co.!

    Häufige Fragen für Verkäufer*innen

    9 Fragen, die Sie sich als Eigentümer vor dem Verkauf stellen müssen:

    1. Haben Sie eine Anschlussimmobilie in Aussicht?
    2. Gibt es Renovierungs- / Sanierungsbedarf an der Wohnung?
    3. Sind alle Unterlagen und Dokumente vorhanden?
    4. Sind Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen?
    5. Sind Teilungserklärung, Gebäudeversicherung, Protokolle Eigentümerversammlungsprotokolle, Hausgeldabrechnungen, Aufstellung der Mieten, usw. vorhanden?
    6. Gibt es Aufstellungen über die Instandhaltung der Eigentumswohnung (Instandhaltungskosten)?
    7. Soll Inventar verkauft werden?
    8. Gibt es ein Vorkaufsrecht?
    9. Wert der Wohnung?

    Tipp! Jetzt weiterlesen: Wohnung verkaufen.

    

    Berlin: Immobilien in der Hauptstadt

    Immobilien kaufen, vermieten und verkaufen in Berlin – Berlin ist nicht nur in Deutschland der „Place to be“, wenn es um Immobilien geht, in ganz Europa und weltweit ist Berlin bekannt. Neben London und Paris, ist Berlin der Hotspot in Europa für Europäer selbst, Touristen und Immobilien Investoren. Hier finden Sie den großen Überblick, zum Thema Immobilie kaufen, verkaufen, vermieten, Kapitalanlage und alles weitere, was über die Berliner Immobilienmarkt wissen müssen.

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    • Portfolio

    

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