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	<title>Großstadt Archives - ℄ Immobilien</title>
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		<title>Lukinski Rating Deutschland: Kapitalanlage Immobilie &#8211; Städte-Liste</title>
		<link>https://lukinski.de/lukinski-rating-deutschland-bewertungen-staedte-liste/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[L_kinski]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 22 Mar 2024 12:49:06 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Bewertung]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Das Lukinski Rating Deutschland ordnet fast 700 Städte nach ihrem Investment-Potenzial — von A+ Hidden Champions bis D Risk Champions. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht, steht vor der Grundfrage: Setze ich auf Nettorendite oder auf langfristige Wertsteigerung? Die Antwort hängt direkt vom Standort ab — und genau dafür existiert dieses Rating. In diesem Ratgeber [&#8230;]</p>
<p>Der Beitrag <a href="https://lukinski.de/lukinski-rating-deutschland-bewertungen-staedte-liste/">Lukinski Rating Deutschland: Kapitalanlage Immobilie &#8211; Städte-Liste</a> erschien zuerst auf <a href="https://lukinski.de">℄ Immobilien</a>.</p>
]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<p>Das Lukinski Rating Deutschland ordnet fast 700 Städte nach ihrem Investment-Potenzial — von A+ Hidden Champions bis D Risk Champions. Wer eine <a href="https://lukinski.de/immobilie-als-kapitalanlage-worauf-muss-ich-achten-interview-experten/">Immobilie als Kapitalanlage</a> sucht, steht vor der Grundfrage: Setze ich auf <a href="https://lukinski.de/nettorendite/">Nettorendite</a> oder auf langfristige Wertsteigerung? Die Antwort hängt direkt vom Standort ab — und genau dafür existiert dieses Rating. In diesem Ratgeber zeigen wir, wie Sie die Bewertungen lesen, welche Städte typischerweise in welche Klasse fallen, mit welchen Kennzahlen Sie jede Stadt einordnen und wie Sie typische Anfängerfehler bei der Standortwahl Ihrer <a href="https://lukinski.de/erste-immobilie-kaufen-haus-wohnung-kapitalanlage-eigennutzer/">ersten Immobilie</a> vermeiden.</p>
<h2>Was das Lukinski Rating bewertet — und was nicht</h2>
<p>Das Rating bündelt strukturelle Standortfaktoren in einer Note: Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftskraft, Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Mietpreisdynamik. Betrachtet werden zwei Zeiträume parallel — die letzten zehn Jahre als Kurzzeit-Trend und die letzten 30 Jahre als Langzeit-Fundament. Daraus entsteht eine Note, die kurzfristige Hypes herausfiltert und echte strukturelle Stärke sichtbar macht.</p>
<h3>Die fünf Kernfaktoren im Detail</h3>
<ul>
<li><strong>Bevölkerungsentwicklung:</strong> Wachstum oder Schrumpfung der Einwohnerzahl, inkl. Altersstruktur und Wanderungssaldo</li>
<li><strong>Wirtschaftskraft:</strong> BIP pro Kopf, Arbeitslosenquote, Steueraufkommen, Großarbeitgeber-Anker</li>
<li><strong>Infrastruktur:</strong> Verkehrsanbindung, Bildung, Gesundheit, Digitalisierung</li>
<li><strong>Mietpreisdynamik:</strong> Entwicklung der Kaltmiete pro m² über zehn und 30 Jahre, vergleichbar zum <a href="https://lukinski.de/mietspiegel/">Mietspiegel</a></li>
<li><strong>Kaufpreisniveau:</strong> Verhältnis €/m² zum Bundesdurchschnitt, abgeglichen mit dem <a href="https://lukinski.de/bodenrichtwert/">Bodenrichtwert</a></li>
</ul>
<h3>Was das Rating bewusst ausblendet</h3>
<p>Mikrolagen innerhalb einer Stadt, einzelne Objektqualität oder die individuelle <a href="https://lukinski.de/immobilienfinanzierung-kredit-arten-zinsen-vergleich-kostenlose-rechner/">Immobilienfinanzierung</a> sind nicht Teil der Bewertung. Eine A+ Stadt schützt nicht vor einem schlechten Objekt in einer schlechten Straße — und in einer C-Stadt kann das richtige Mehrfamilienhaus deutlich besser performen als der Stadtdurchschnitt. Das Rating ist also eine Vorauswahl, kein Freibrief.</p>
<h3>Stadt-Rating vs. Stadtteil-Rating: Der entscheidende Zusatz-Filter</h3>
<p>Berlin ist im Rating ein A-Standort — doch Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg sind faktisch A+, während Marzahn-Hellersdorf, Hellersdorf und Teile von Spandau eher als C einzustufen sind. Dasselbe gilt für Hamburg (Eppendorf vs. Billstedt), Frankfurt (Westend vs. Griesheim) oder Leipzig (Südvorstadt vs. Grünau). Wer nur das Stadt-Rating nutzt, kauft im schlimmsten Fall ein D-Objekt zu A+ Preisen.</p>
<ul>
<li><strong>Faustregel:</strong> Innerhalb einer A-Stadt unterscheiden sich Stadtteile um bis zu zwei Rating-Klassen</li>
<li><strong>Indikatoren Stadtteil-Qualität:</strong> Kaufkraftindex, Sozialhilfequote, Schulnoten-Durchschnitt, Leerstandsquote</li>
<li><strong>Praxis:</strong> Stadt-Rating für Vorauswahl, Stadtteil-Recherche für Objektentscheidung</li>
</ul>
<figure class="wp-block-image size-large"><img decoding="async" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2026/04/lukinski-real-estates-black.png" alt="Lukinski Real Estates" loading="lazy"/></figure>
<h2>Die Rating-Skala im Direktvergleich: Rendite vs. Wertsteigerung</h2>
<p>Jede Rating-Klasse folgt einer eigenen Investment-Logik. A-Standorte sind Wertsteigerungs-Investments mit niedriger laufender Rendite, C- und D-Standorte sind Cashflow-Investments mit höherem Risiko. Die folgende Tabelle zeigt typische Kennzahlen pro Klasse — Bruttorenditen, <a href="https://lukinski.de/kaufpreisfaktor/">Kaufpreisfaktoren</a> und realistische €/m²-Spannen.</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Rating</th>
<th>Bruttorendite</th>
<th>Kaufpreisfaktor</th>
<th>€/m² (Bestand)</th>
<th>Strategie</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>A+ / A</td>
<td>2,5 – 3,5 %</td>
<td>28 – 40</td>
<td>5.500 – 12.000 €</td>
<td>Wertsteigerung, Inflationsschutz</td>
</tr>
<tr>
<td>A-</td>
<td>3,5 – 4,5 %</td>
<td>22 – 28</td>
<td>3.800 – 6.500 €</td>
<td>Mischstrategie</td>
</tr>
<tr>
<td>B+ / B</td>
<td>4,0 – 5,5 %</td>
<td>18 – 25</td>
<td>2.500 – 4.500 €</td>
<td>Cashflow + moderate Wertsteigerung</td>
</tr>
<tr>
<td>B-</td>
<td>5,0 – 6,5 %</td>
<td>15 – 20</td>
<td>1.800 – 3.200 €</td>
<td>Reiner Cashflow</td>
</tr>
<tr>
<td>C+ / C / C-</td>
<td>6,0 – 8,5 %</td>
<td>12 – 17</td>
<td>900 – 2.000 €</td>
<td>Hochrendite, Leerstandsrisiko</td>
</tr>
<tr>
<td>D / D-</td>
<td>8,0 – 12 %+</td>
<td>8 – 13</td>
<td>400 – 1.200 €</td>
<td>Spekulativ, nur mit Erfahrung</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<blockquote><p>Die einfachste Regel im Standort-Investment: Je höher die Bruttorendite, desto niedriger die Wertsteigerung — und umgekehrt. Wer beides gleichzeitig sucht, kauft im B+ Segment.</p></blockquote>
<h2>Städte-Liste: Beispielzuordnung nach Rating-Klasse</h2>
<p>Die folgende Übersicht zeigt typische Beispielstädte pro Klasse. Wichtig: Die exakte Klassifizierung kann sich durch demografische und wirtschaftliche Entwicklungen verschieben — die Liste dient der Orientierung, nicht als verbindliche Empfehlung. Eine vollständige Datenbank aller fast 700 Städte finden Sie im Hauptverzeichnis des Ratings.</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Klasse</th>
<th>Typische Beispielstädte</th>
<th>Charakteristik</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>A+</td>
<td>München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf</td>
<td>Top-7-Metropolen, hohe Liquidität, hohes Preisniveau</td>
</tr>
<tr>
<td>A</td>
<td>Berlin, Köln, Heidelberg, Freiburg, Wiesbaden</td>
<td>Großstädte mit starker Nachfrage, moderater Renditedruck</td>
</tr>
<tr>
<td>A-</td>
<td>Münster, Bonn, Mainz, Karlsruhe, Regensburg, Ingolstadt</td>
<td>Universitäts- oder Konzernstädte, stabiler Sweet Spot</td>
</tr>
<tr>
<td>B+</td>
<td>Leipzig, Dresden, Nürnberg, Augsburg, Mannheim, Erlangen</td>
<td>Aufstrebende Großstädte, bestes Risiko-Rendite-Verhältnis</td>
</tr>
<tr>
<td>B / B-</td>
<td>Hannover, Bremen, Bielefeld, Erfurt, Kiel, Aachen</td>
<td>Solide Mittelstädte, gute Cashflow-Profile</td>
</tr>
<tr>
<td>C</td>
<td>Wuppertal, Gelsenkirchen, Magdeburg, Halle, Chemnitz</td>
<td>Strukturwandelregionen, hohe Brutto-Rendite, demografisches Risiko</td>
</tr>
<tr>
<td>D</td>
<td>Salzgitter, Pirmasens, Görlitz, Suhl, Hoyerswerda</td>
<td>Schrumpfende Städte, spekulatives Profil, Nischenstrategie</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p><em>Hinweis: Die Zuordnungen sind illustrativ. Innerhalb jeder Klasse gibt es Spannweiten, und einige Städte sind im Übergang — siehe Abschnitt &#8222;Klassenwechsel&#8220; weiter unten.</em></p>
<h2>A+ Hidden Champions: Wertsteigerung statt Cashflow</h2>
<p>München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf — die A+ Standorte gelten als sicherste Anlagen, sind aber für Einsteiger oft eine Falle. Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet: Die Bruttorendite liegt bei nur etwa 2,9 %. Nach Tilgung, Zinsen und <a href="https://lukinski.de/instandhaltungsrucklage/">Instandhaltungsrücklage</a> ist der laufende <a href="https://lukinski.de/cashflow/">Cashflow</a> oft negativ — Sie zahlen jeden Monat zu.</p>
<h3>Wann A+ trotzdem Sinn ergibt</h3>
<ul>
<li><strong>Hohe Eigenkapitalquote:</strong> Mindestens 40 % <a href="https://lukinski.de/eigenkapital/">Eigenkapital</a>, damit der Cashflow nicht ins Negative dreht</li>
<li><strong>Inflationsschutz:</strong> Wer Vermögen vor Inflation schützen will, nicht aktiv aufbauen</li>
<li><strong>Erbschaftsplanung:</strong> Lange Haltedauer, später <a href="https://lukinski.de/erbschaftssteuer-immobilien-freibetraege-steuersaetze-strategien/">Erbschaftssteuer-Strategien</a> nutzen</li>
<li><strong>Liquidität:</strong> Wiederverkauf in A+ Lagen ist auch in Krisen möglich</li>
<li><strong>Mietersicherheit:</strong> Hohe Bonität der Mieter, niedrige Mietausfallquote</li>
</ul>
<h3>Typische Falle — präzise durchgerechnet</h3>
<p>Ein Käufer finanziert eine 65 m²-Wohnung in München zu 6.150 €/m² (Kaufpreis 400.000 €) mit 80.000 € Eigenkapital. Bei 18 €/m² Kaltmiete (1.170 € Monatsmiete, 14.040 € jährlich) und einer Annuität von etwa 18.500 € jährlich (3,8 % Zins, 2 % Tilgung auf 320.000 €) entsteht ein laufender Verlust von rund 4.500 € pro Jahr — bevor Hausgeld, nicht-umlagefähige Anteile und Mietausfallpuffer einkalkuliert sind. Realistisch bleibt nach allen Nebenkosten ein Negativ-Cashflow von 6.000 bis 8.000 € jährlich. Die Wertsteigerung muss diesen Verlust über die gesamte Haltedauer mehr als ausgleichen — das funktioniert in München historisch, ist aber kein Naturgesetz.</p>
<h3>Stille Risiken in A+ Lagen</h3>
<ul>
<li><strong>Mietpreisbremse + Mietendeckel-Diskussion:</strong> politische Risiken stärker als in B/C</li>
<li><strong>Hohe Hausgelder:</strong> oft 4 – 5 €/m² in Premiumlagen, davon nicht umlagefähig 1,50 – 2 €/m²</li>
<li><strong>Sanierungsdruck:</strong> Altbau-Bestand mit hoher Energie-Ineffizienz</li>
<li><strong>Wertkorrektur-Risiko:</strong> nach Zinswende stärkste Preisrückgänge in Top-Lagen</li>
</ul>
<h2>Die B+ Lücke: Das beste Risiko-Rendite-Verhältnis</h2>
<p>Der Insider-Bereich des Ratings sind die B+ und A- Standorte: Leipzig, Dresden, Nürnberg, Münster, Karlsruhe, Mannheim, Bonn, Augsburg, Erlangen. Hier finden Sie Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 25 bei stabiler Mietnachfrage und realistischer Wertsteigerung von 2 – 4 % pro Jahr. Das Verhältnis aus laufender Rendite und Substanzaufbau ist in dieser Klasse strukturell am besten.</p>
<h3>Warum B+ für viele Investoren der Sweet Spot ist</h3>
<ul>
<li><strong>Mietpreisbremse oft moderater</strong> als in Top-7 Metropolen</li>
<li><strong>Geringere Konkurrenz</strong> durch institutionelle Investoren</li>
<li><strong>Kaufnebenkosten:</strong> 9 – 12 % je nach Bundesland — vorab mit dem <a href="https://lukinski.de/kaufnebenkosten/">Kaufnebenkosten-Rechner</a> kalkulieren</li>
<li><strong>Studentenstädte</strong> mit stabiler Vermietung über Konjunkturzyklen hinweg</li>
<li><strong>Wertsteigerungs-Reserve</strong> durch Aufholeffekt gegenüber A-Städten</li>
<li><strong>Großarbeitgeber-Anker:</strong> Siemens (Erlangen), BMW (Regensburg), SAP (Walldorf-Mannheim) stabilisieren Mietnachfrage strukturell</li>
</ul>
<h3>Beispielrechnung B+ Standort Leipzig</h3>
<p>Eine 75 m²-Wohnung in Leipzig zu 220.000 € (≈ 2.930 €/m²) mit 9 €/m² Kaltmiete (8.100 € jährlich) ergibt eine Bruttorendite von rund 3,7 % bei einem Faktor von etwa 27. Bei einer hochwertigen Lage mit 11 €/m² steigt die Rendite auf 4,5 %. Mit 25 % Eigenkapital (55.000 €) und 3,8 % Zins liegt der Cashflow je nach Tilgungssatz neutral bis leicht positiv. Wichtig: Das Mietniveau in Leipzig hat sich in 15 Jahren mehr als verdoppelt — der eigentliche Hebel liegt in der Mietsteigerung über die Haltedauer. Vergleichen Sie Ihre Werte mit der lokalen <a href="https://lukinski.de/mietrendite/">Mietrendite</a>, bevor Sie investieren.</p>
<h3>Anker-Faktor: Was eine B+ Stadt strukturell stabilisiert</h3>
<ul>
<li><strong>Universität mit 20.000+ Studierenden:</strong> dau<br />
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			</item>
		<item>
		<title>Wie viel ist ein Mehrfamilienhaus Wert? 5 Wert-Faktoren für Mietshäuser</title>
		<link>https://lukinski.de/wie-viel-ist-ein-mehrfamilienhaus-wert-5-wert-faktoren-fuer-mietshaeuser/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[L_kinski]]></dc:creator>
		<pubDate>Sun, 11 Feb 2024 16:37:08 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Bewertung]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Die Frage, wie viel ein Mehrfamilienhaus wert ist, lässt sich nicht über den Daumen peilen — und schon gar nicht über den Quadratmeterpreis wie bei einer Eigentumswohnung. Ein Mietshaus ist primär ein Cashflow-Asset: Sein Wert ergibt sich aus Mieteinnahmen, Lage, Zustand und Potenzial. Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen will, sollte deshalb das Ertragswertverfahren verstehen [&#8230;]</p>
<p>Der Beitrag <a href="https://lukinski.de/wie-viel-ist-ein-mehrfamilienhaus-wert-5-wert-faktoren-fuer-mietshaeuser/">Wie viel ist ein Mehrfamilienhaus Wert? 5 Wert-Faktoren für Mietshäuser</a> erschien zuerst auf <a href="https://lukinski.de">℄ Immobilien</a>.</p>
]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<p>Die Frage, <strong>wie viel ein Mehrfamilienhaus wert ist</strong>, lässt sich nicht über den Daumen peilen — und schon gar nicht über den Quadratmeterpreis wie bei einer Eigentumswohnung. Ein Mietshaus ist primär ein Cashflow-Asset: Sein Wert ergibt sich aus Mieteinnahmen, Lage, Zustand und Potenzial. Wer ein <a href="https://lukinski.de/mehrfamilienhaus-kaufen-immobilie-bewerten-ablauf-kosten-steuern-mieter/">Mehrfamilienhaus kaufen</a> oder verkaufen will, sollte deshalb das <a href="https://lukinski.de/ertragswertverfahren-wohnung-haus-mehrfamilienhaus-immobilienbewertung/">Ertragswertverfahren</a> verstehen und den <a href="https://lukinski.de/kaufpreisfaktor/">Kaufpreisfaktor berechnen</a> können. Dieser Ratgeber zeigt die fünf Werttreiber, konkrete Multiplikator-Spannen, drei durchgerechnete Investoren-Szenarien und die typischen Bewertungsfehler — kurz: alles, was Sie brauchen, um einen realistischen Marktwert einzuschätzen.</p>
<h2>Die fünf Wert-Faktoren im Überblick</h2>
<p>Bei einem Mehrfamilienhaus wirken fünf Faktoren multiplikativ — nicht additiv. Das heißt: Eine schwache Lage lässt sich durch einen Top-Zustand kaum kompensieren, und umgekehrt. Wer den Wert seriös einschätzen will, prüft alle fünf Punkte parallel.</p>
<ul>
<li><strong>Lage</strong> — Makro- und Mikrolage, Standortqualität, demografische Entwicklung</li>
<li><strong>Zustand</strong> — Baujahr, Bausubstanz, Modernisierungsgrad, energetische Effizienz</li>
<li><strong>Nutzungsarten</strong> — reine Wohnnutzung, Mischnutzung mit Gewerbe, Ausbaupotenzial</li>
<li><strong>Mieter und Mietverträge</strong> — Bonität, Fluktuation, Vertragslaufzeiten, Mieten vs. Marktniveau</li>
<li><strong>Potenzial</strong> — Mietsteigerung, Dachausbau, Aufteilung in WEG, Quartiersentwicklung</li>
</ul>
<blockquote><p>Ein Mehrfamilienhaus ist kein Wohn-Asset, sondern ein Cashflow-Asset. Bewertet wird nicht der Quadratmeter, sondern die Jahresnettokaltmiete — multipliziert mit dem lagetypischen Faktor und korrigiert um Bewirtschaftungskosten und Bodenwert.</p></blockquote>
<figure class="wp-block-image size-large"><img decoding="async" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2023/08/zinshaus-mietshaus-wiesbaden-kapitalanlage-nah-frankfurt-mainz-off-market.jpg" alt="Mehrfamilienhaus Wiesbaden 380m² mit Apartments 40-70 m² - aufgeteilt! - Off Market" loading="lazy"/></figure>
<h2>Faktor 1: Lage — der Hebel mit dem größten Effekt</h2>
<p>Die Lage entscheidet über das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, das ein Käufer zu zahlen bereit ist. Zwischen einer A-Lage in München und einer C-Lage in Ostbrandenburg liegen leicht Faktor 3 bis 4 — bei identischer Mieteinnahme. Drei Ebenen sind dabei zu trennen.</p>
<h3>Makrolage</h3>
<p>Die Makrolage umfasst Stadt, Region und Wirtschaftsraum. Entscheidend sind Bevölkerungswachstum, Arbeitsmarkt, Hochschulen und Infrastrukturprojekte. Schrumpfende Regionen haben strukturell niedrigere Multiplikatoren — auch bei guten Mietern. Faustregel: Wo die Bevölkerung schrumpft, schrumpft langfristig auch der Faktor.</p>
<h3>Mikrolage</h3>
<p>Die Mikrolage betrifft den konkreten Straßenzug: Lärm, Nachbarschaft, ÖPNV-Anbindung, Einkauf, Schulen. Zwei Häuser im selben Stadtteil können sich im Wert um 15–20 % unterscheiden — allein wegen der Mikrolage.</p>
<h3>Bodenwert und Bodenrichtwert</h3>
<p>Der Bodenwert wird über den Bodenrichtwert (BRW) des Gutachterausschusses ermittelt: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert in €/m². In A-Lagen wie München-Schwabing erreicht der BRW 4.000–8.000 €/m², in C-Lagen oft unter 100 €/m². Bei einem 600-m²-Grundstück sind das 60.000 € versus 3.000.000 € reiner Bodenwert — bevor das Haus überhaupt mitbewertet wird.</p>
<h3>Multiplikator-Spannen nach Lage</h3>
<p>Die folgende Übersicht zeigt typische Bandbreiten in Deutschland — vom Top-Standort bis zum strukturschwachen Raum:</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Lage</th>
<th>Beispielstadt</th>
<th>Kaufpreisfaktor (Jahresnettokaltmieten)</th>
<th>Bruttorendite</th>
<th>Liegenschaftszinssatz</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>A-Lage Top</td>
<td>München, Hamburg, Berlin-Mitte</td>
<td>28–35</td>
<td>2,9–3,6 %</td>
<td>2,5–3,5 %</td>
</tr>
<tr>
<td>A-Lage</td>
<td>Köln, Düsseldorf, Frankfurt</td>
<td>22–28</td>
<td>3,6–4,5 %</td>
<td>3,0–4,0 %</td>
</tr>
<tr>
<td>B-Lage</td>
<td>Leipzig, Hannover, Wuppertal</td>
<td>16–22</td>
<td>4,5–6,3 %</td>
<td>4,0–5,0 %</td>
</tr>
<tr>
<td>C-Lage</td>
<td>Kleinstadt, Brandenburg, Sauerland</td>
<td>10–15</td>
<td>6,7–10,0 %</td>
<td>5,0–6,5 %</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p>Mehr zur Standortlogik im Ratgeber <a href="https://lukinski.de/immobilien-lage-a-b-c-lage-haus-wohnung-definition-beispiel-vergleich/">Immobilienlage</a> sowie zur aktuellen <a href="https://lukinski.de/immobilien-kaufen-2026-marktanalyse-preise-prognose/">Marktanalyse für Immobilienkäufer</a>.</p>
<h2>Faktor 2: Zustand — wo das Geld liegt (und wo die Risiken)</h2>
<p>Der Zustand wird oft unterschätzt. Käufer rechnen Modernisierungsstau in der Regel mit dem 1,5- bis 2-fachen Wert vom Verkaufspreis ab — weil Handwerkerkosten, Bauleitung und Mietausfall während der Sanierung dazukommen.</p>
<h3>Die typischen Kostentreiber</h3>
<ul>
<li><strong>Dach</strong> — Sanierung kostet 200–400 €/m² Dachfläche</li>
<li><strong>Fassade und Dämmung</strong> — 150–280 €/m² je nach WDVS-Standard</li>
<li><strong>Heizung</strong> — moderne Wärmepumpe oder Hybrid: 25.000–60.000 € pro Haus</li>
<li><strong>Elektrik</strong> — Komplettsanierung 80–150 €/m² Wohnfläche</li>
<li><strong>Bäder und Küchen</strong> — pro Wohnung 8.000–20.000 €</li>
<li><strong>Steigleitungen / Sanitär</strong> — 60–120 €/m² Wohnfläche</li>
</ul>
<h3>Energetischer Standard und KfW-Klassen</h3>
<p>Seit Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist der energetische Standard ein eigenständiger Werttreiber. Häuser unterhalb Effizienzklasse E werden zunehmend schwerer finanzierbar — Banken kalkulieren Sanierungskosten in den Beleihungswert ein. Faustformel: Pro Klassenstufe schlechter (E → F → G → H) sinkt der erzielbare Faktor um 1–2 Punkte.</p>
<h3>Instandhaltungsrücklage</h3>
<p>Vergessen Sie die <a href="https://lukinski.de/instandhaltungsrucklage/">Instandhaltungsrücklage</a> nicht: Bei MFH werden 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr als realistische Rücklage angesetzt. Details zu Bausubstanz und versteckten Mängeln finden Sie im Ratgeber <a href="https://lukinski.de/maengel-immobilie-baujahr-bausubstanz-mauerwerk-daemmung-bewertung/">Immobilie und Mängel</a>.</p>
<h3>Bewirtschaftungskosten — der unterschlagene Block</h3>
<p>Was Anfänger oft übersehen: Der Reinertrag liegt deutlich unter der Bruttomiete. Nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten reduzieren den Ertrag um 20–25 %:</p>
<ul>
<li><strong>Verwaltung</strong> — 250–350 € pro Wohneinheit und Jahr</li>
<li><strong>Instandhaltung</strong> — 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr (nicht umlagefähig)</li>
<li><strong>Mietausfallwagnis</strong> — 2–4 % der Jahresnettokaltmiete</li>
<li><strong>Versicherungen / Verwalter-Pauschalen</strong> — meist umlagefähig, aber prüfen</li>
</ul>
<h2>Faktor 3: Nutzungsarten — Wohnen, Gewerbe, Mix</h2>
<p>Reine Wohnimmobilien sind derzeit am gefragtesten — und werden mit den höchsten Faktoren gehandelt. Mischobjekte mit Gewerbeanteil im Erdgeschoss können werthaltig sein, wenn der Gewerbemieter solide ist; bei Leerstand oder Branchenrisiko (Einzelhandel, Gastronomie) drücken sie den Wert.</p>
<h3>Nutzungsarten im Vergleich</h3>
<ul>
<li><strong>Reine Wohnnutzung</strong> — höchste Liquidität am Markt, beste Finanzierung</li>
<li><strong>Wohnen + solides Gewerbe</strong> — Arzt, Apotheke, Bank: wertstabilisierend</li>
<li><strong>Wohnen + Risikogewerbe</strong> — Gastro, Einzelhandel: Faktor-Abschlag 2–4 Punkte</li>
<li><strong>Ausbaupotenzial</strong> — Dachgeschoss, Anbau, Aufteilung: Wertreserve</li>
<li><strong>Sondernutzung</strong> — Boardinghouse, Studentenwohnheim, Mikroapartments: Spezialmarkt</li>
</ul>
<h3>Warum Mischobjekte schwerer zu bewerten sind</h3>
<p>Der Gewerbeteil hat eigene Marktmieten, eigene Laufzeiten und eigene Risiken — und wird vom Gutachter separat kapitalisiert. Daraus resultiert ein zweigeteilter Ertragswert: Wohnteil mit hohem Faktor, Gewerbeteil mit Abschlag. Wer ein Mischobjekt verkauft, sollte beide Teile transparent dokumentieren.</p>
<h3>Finanzierungs-Auswirkung</h3>
<p>Banken differenzieren scharf: Bei mehr als 20 % Gewerbeanteil rutscht das Objekt aus dem klassischen Wohnimmobilien-Kredit in den Gewerbekredit — höhere Margen, kürzere Zinsbindung, niedrigerer Beleihungsauslauf. Das drückt den realisierbaren Verkaufspreis um 5–10 %.</p>
<h2>Faktor 4: Mieter und Mietverträge — der unterschätzte Hebel</h2>
<p>Hier liegt der häufigste Bewertungs-Fehler. Viele Eigentümer rechnen mit der Bestandsmiete — übersehen aber, dass diese oft 15–30 % unter Marktmiete liegt (Mietpreisbremse, Bestandsmieter, alte Verträge). Für den Käufer ist das Wertsteigerungspotenzial; für den Verkäufer eine Hausaufgabe vor dem Verkauf.</p>
<h3>Was Käufer prüfen</h3>
<p>Ein professioneller Käufer arbeitet die Mieterstruktur Vertrag für Vertrag durch. Diese Punkte stehen ganz oben auf seiner Liste:</p>
<ul>
<li><strong>Mietausfallquote</strong> — durchschnittlich 2–4 %, bei schlechter Mieterstruktur 8 %+</li>
<li><strong>Restlaufzeiten</strong> — befristete Verträge, Staffel- und Indexmieten</li>
<li><strong>Bestandsmiete vs. Marktmiete</strong> — Differenz = stilles Potenzial</li>
<li><strong>Mieterbonität</strong> — SCHUFA, Beruf, Mietzahlungshistorie</li>
<li><strong>Modernisierungsumlage</strong> — bereits ausgeschöpft oder noch möglich (§ 559 BGB, 8 % p.a.)</li>
</ul>
<h3>Kündigungssperrfristen je Bundesland</h3>
<p>Bei Aufteilung in Wohnungseigentum und Verkauf an Selbstnutzer greift § 577a BGB — die Kündigungssperrfrist variiert stark je Bundesland und Gemeinde:</p>
<ul>
<li><strong>Berlin, München, Hamburg</strong> — bis zu 10 Jahre Sperrfrist</li>
<li><strong>Köln, Frankfurt, Stuttgart</strong> — meist 5–8 Jahre</li>
<li><strong>B- und C-Städte</strong> — Standard 3 Jahre</li>
</ul>
<h3>Mietanpassung vor Verkauf</h3>
<p>Wie im Ratgeber <a href="https://lukinski.de/mehrfamilienhaus-bewerten-verkehrswert-wertermittlung-kaufpreis-immobilie/">Mehrfamilienhaus bewerten</a> beschrieben, lohnt sich vor dem Verkauf eine Markt- und <a href="https://lukinski.de/kaltmiete/">Kaltmiete</a>-Analyse — Mietanpassungen können den Verkaufspreis um 5–15 % heben. Auch <a href="https://lukinski.de/mietrendite/">Mietrendite</a> und Marktvergleich gehören in jede seriöse Vorbereitung.</p>
<figure class="wp-block-image size-large"><img decoding="async" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2022/11/crowdinvestment-kapitalanlage-geld-anlage-vergleich-vorteile-crowd-zuhause-handeln-wie-profis-rechner.jpg" alt="Crowdinvestment Kapitalanlage Vergleich Rechner" loading="lazy"/></figure>
<h2>Faktor 5: Potenzial — was der Käufer zusätzlich sieht</h2>
<p>Ein erfahrener Investor zahlt nicht nur für den Status quo, sondern für das, was er aus dem Objekt machen kann. Dieses Potenzial wird zum Teil schon im Kaufpreis eingepreist — wer es vor dem Verkauf transparent macht, holt einen Aufschlag heraus.</p>
<h3>Die fünf größten Potenzial-Hebel</h3>
<ul>
<li><strong>Mietanpassung</strong> — Anhebung auf Marktmiete bei Mieterwechsel oder Modernisierung</li>
<li><strong>Dachausbau</strong> — zusätzliche Wohnfläche, oft genehmigungsfähig</li>
<li><strong>WEG-Aufteilung</strong> — Verkauf Wohnung für Wohnung, oft 15–25 % höherer Gesamterlös</li>
<li><strong>Energetische Sanierung</strong> — Mietzuschlag plus KfW-Förderung</li>
<li><strong>Quartiersentwicklung</strong> — geplante Infrastruktur, neue ÖPNV-Anbindung, B-Plan-Änderungen</li>
</ul>
<h3>WEG-Aufteilung als Königsweg</h3>
<p>Die nachträgliche Aufteilung in Eigentumswohnungen ist der größte Einzel-Hebel — sie verwandelt einen institutionellen Markt in einen Endkundenmarkt mit deutlich höheren Quadratmeterpreisen. In Großstädten kann der Erlös durch Einzelverkauf 15–25 % über dem Blockverkauf liegen, vorausgesetzt die rechtlichen Hürden (Mieterschutz, Kündigungssperrfristen nach § 577a BGB) werden eingehalten.</p>
<h3>Off-Market — der Premium-Aufschlag</h3>
<p>Hochwertige MFH in A-Lagen werden selten öffentlich gehandelt. Off-Market-Transaktionen oder strukturierte Bieterverfahren erzielen regelmäßig 5–12 % Aufschlag gegenüber dem Maklerexposé — weil zahlungsstarke Family Offices und institutionelle Käufer bewusst gegen die Konkurrenz bieten. Wer ein A-Objekt besitzt, sollte den Off-Market-Vertrieb prüfen.</p>
<h2>Schnell-Bewert</p>
<p>Der Beitrag <a href="https://lukinski.de/wie-viel-ist-ein-mehrfamilienhaus-wert-5-wert-faktoren-fuer-mietshaeuser/">Wie viel ist ein Mehrfamilienhaus Wert? 5 Wert-Faktoren für Mietshäuser</a> erschien zuerst auf <a href="https://lukinski.de">℄ Immobilien</a>.</p>
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		<item>
		<title>Was kostet ein Mietshaus in Berlin? Preisvergleich! Metropole, Großstadt, Stadt</title>
		<link>https://lukinski.de/was-kostet-ein-mietshaus-berlin-preisvergleich-metropole-grossstadt-stadt/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[L_kinski]]></dc:creator>
		<pubDate>Sun, 24 Dec 2023 09:49:57 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Immobilie]]></category>
		<category><![CDATA[Kaufen]]></category>
		<category><![CDATA[Mehrfamilienhaus]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Mietshaus in Berlin &#8211; Zahlen sagen mehr als tausend Wort! Vergleichen wir Berlin in A-Lage mit Städten in B-Lage, wie Wuppertal und Städten bzw. Gemeinden in C-Lage, beispielhaft eine Gemeinde in Brandenburg, nicht weit entfernt von Berlins A-Lage. Was denken Sie, wie groß wird der Preisunterschied, wenn Sie ein Mietshaus kaufen? Preisvergleich! Mehrfamilienhaus in Berlin, [&#8230;]</p>
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]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<p>Mietshaus in Berlin &#8211; Zahlen sagen mehr als tausend Wort! Vergleichen wir Berlin in A-Lage mit Städten in B-Lage, wie Wuppertal und Städten bzw. Gemeinden in C-Lage, beispielhaft eine Gemeinde in Brandenburg, nicht weit entfernt von Berlins A-Lage. Was denken Sie, wie groß wird der Preisunterschied, wenn Sie ein <a href="https://lukinski.de/mehrfamilienhaus-kaufen-immobilie-bewerten-ablauf-kosten-steuern-mieter/">Mietshaus kaufen</a>?</p>
<h2>Preisvergleich! Mehrfamilienhaus in Berlin, Wuppertal oder auf dem Land?</h2>
<p>Die Lage ist bekanntlich ein entscheidender Faktor bei der Immobilienbewertung. Hierbei wird sowohl die Makrolage (regionale und stadtweite Faktoren wie Wirtschaftslage, Infrastruktur und Entwicklungsperspektiven) als auch die Mikrolage (direkte Umgebung der Immobilie, Nachbarschaft, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel) berücksichtigt.</p>
<p>Hier ein schneller Angebots-Check auf ImmoScout24:</p>
<ul>
<li>Rudow, Berlin &#8211; <span style="text-decoration: underline;">1.149.000 € / für 355 m²</span> Wohnfläche &#8211; <a href="https://lukinski.de/a-lage-immobilien-vorteile-nachteile-gewinn-im-verkauf-neues-video/">A-Lage</a></li>
<li>Oberbarmen, Wuppertal &#8211; <span style="text-decoration: underline;">629.000 € / für 456 m²</span> Wohnfläche &#8211; <a href="https://lukinski.de/b-lage-immobilien-vorteile-nachteile-direkter-cashflow-neues-video/">B-Lage</a></li>
<li>Wusterhausen/Dosse (Brandenburg) &#8211; <span style="text-decoration: underline;">128.000 € für 305 m²</span> Wohnfläche &#8211; <a href="https://lukinski.de/c-lage-immobilien-vorteile-nachteile-risikos-neues-video/">C-Lage</a></li>
</ul>
<p>Das Ergebnis:</p>
<p>Berlin und Wusterhausen liegen etwa 100 km voneinander entfernt, dennoch <span style="text-decoration: underline;">unterscheidet sich der Kaufpreis um den Faktor ~ 10</span>. Diese drastischen Preisunterschiede verdeutlichen die enorme Auswirkung, die die Lage auf den Immobilienwert hat.</p>
<p>Betrachten wir die Städte genauer:</p>
<h2>Mehrfamilienhaus in Berlin: 1.15 Mio. €</h2>
<p><strong>Berlin</strong>, als Hauptstadt und Wirtschaftszentrum, bietet eine lebendige kulturelle Szene, eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und eine starke Wirtschaft. Diese Faktoren machen Immobilien in Berlin sehr attraktiv für Investoren, was sich in den höheren Preisen widerspiegelt. So viel kostet ein Mietshaus in Berlin &#8211; die kleine Variante.</p>
<h2>Mehrfamilienhaus in Wuppertal: 629.000 €</h2>
<p><strong>Wuppertal</strong>, eine Stadt im Ruhrgebiet, zeichnet sich durch eine solide Infrastruktur und vergleichsweise niedrigere Lebenshaltungskosten aus. Obwohl Wuppertal nicht das gleiche wirtschaftliche Gewicht wie Berlin hat, bietet es dennoch attraktive Immobilienmöglichkeiten zu erschwinglicheren Preisen.</p>
<h2>Mehrfamilienhaus in Wusterhausen: 128.000 €</h2>
<p><strong>Wusterhausen/Dosse</strong> hingegen ist ein Beispiel für eine ländlichere Region. Hier sind die Lebenshaltungskosten niedriger und die Immobilienpreise entsprechend erschwinglicher. Allerdings muss man hier Abstriche bei Infrastruktur und Arbeitsmöglichkeiten in Kauf nehmen.</p>
<h2>Effekt der Immobilienlage</h2>
<p>Es zeigt sich, dass der Standort einer Immobilie nicht nur über den Preis, sondern auch über die potenzielle Wertsteigerung entscheidet. Eine sorgfältige Analyse der Lage ist daher unerlässlich, egal ob es um den Kauf, Verkauf oder die Investition in Mehrfamilienhäuser geht.</p>
<h2>Mietshaus kaufen in Berlin</h2>
<p>Sie wollen investieren und ein Mietshaus kaufen in Berlin? Hier finden Sie alle Schritte in einer Anleitung, insbesondere für Erstkäufer wertvolles wissen:</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/mehrfamilienhaus-kaufen-immobilie-bewerten-ablauf-kosten-steuern-mieter/">Mietshaus kaufen: Schritte</a></li>
</ul>
<p>Kennen Sie schon mein Off Market Portfolio in Berlin? Eines sehen Sie hier sogar im Bild.</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/off-market/mehrfamilienhaus/">Mietshaus kaufen in Berlin</a></li>
</ul>
<p><a href="https://lukinski.de/off-market/mehrfamilienhaus/"><img fetchpriority="high" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-180348" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2023/11/lukinski-off-market-berlin-townhouse-stadthaus-stadtvilla-mitte-lage-location-river.jpg" alt="" width="1200" height="800" /></a></p>
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		<item>
		<title>Immobilien Lage: A-, B-, C-Lage für Haus und Wohnung &#8211; Definition, Beispiel &#038; Vergleich</title>
		<link>https://lukinski.de/immobilien-lage-a-b-c-lage-haus-wohnung-definition-beispiel-vergleich/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Laura]]></dc:creator>
		<pubDate>Mon, 04 Oct 2021 10:34:22 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Immobilie]]></category>
		<category><![CDATA[Kapitalanlage]]></category>
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		<category><![CDATA[Erfahrungen]]></category>
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		<category><![CDATA[Immobilien]]></category>
		<category><![CDATA[Investment Immobilie]]></category>
		<category><![CDATA[Karte]]></category>
		<category><![CDATA[Lage]]></category>
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		<category><![CDATA[land]]></category>
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		<category><![CDATA[Stadt]]></category>
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		<category><![CDATA[Vermieten]]></category>
		<category><![CDATA[Vorteile]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Unterschiedliche Lage-Arten erklärt — ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: jeder Käufer verfolgt bei seiner Immobiliensuche individuelle Ziele. Und genau davon hängt der Standort der Immobilie ab. Während sich A-Lagen vor allem für Investment-Immobilien mit Wertsteigerungs-Strategie eignen, empfehlen wir B- und C-Lagen für klassische Rendite-Immobilien mit sofortigem Cashflow. Doch was genau bedeutet A-, B-, C- und [&#8230;]</p>
<p>Der Beitrag <a href="https://lukinski.de/immobilien-lage-a-b-c-lage-haus-wohnung-definition-beispiel-vergleich/">Immobilien Lage: A-, B-, C-Lage für Haus und Wohnung &#8211; Definition, Beispiel &amp; Vergleich</a> erschien zuerst auf <a href="https://lukinski.de">℄ Immobilien</a>.</p>
]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<p>Unterschiedliche Lage-Arten erklärt — ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: jeder Käufer verfolgt bei seiner Immobiliensuche individuelle Ziele. Und genau davon hängt der <a href="https://lukinski.de/standort-haus-wohnung-strategien-tipps-eigennutzer-kapitalanleger/" data-type="post" data-id="47712">Standort der Immobilie</a> ab. Während sich A-Lagen vor allem für <a href="https://lukinski.de/immobilien-arten-wohnung-haus-rendite-investment/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="46380">Investment-Immobilien</a> mit Wertsteigerungs-Strategie eignen, empfehlen wir B- und C-Lagen für klassische Rendite-Immobilien mit sofortigem Cashflow. Doch was genau bedeutet A-, B-, C- und D-Lage nach offizieller bulwiengesa-Klassifikation? Welche Bruttomietrenditen sind realistisch, welche Risiken lauern und welcher Lagetyp passt zu welchem Investor? Hier die vollständige Übersicht mit konkreten Zahlen, Beispielen und Insider-Tipps.</p>
<h2>Lage-Klassifikation: Die 4 offiziellen Lage-Arten in Deutschland</h2>
<p>In der deutschen Immobilienbranche hat sich die Klassifikation des Marktforschungsinstituts <strong>bulwiengesa</strong> als Standard durchgesetzt. Sie unterscheidet vier Lage-Arten:</p>
<ul>
<li><strong>A-Lage</strong> — die sieben wichtigsten deutschen Metropolen (Top 7)</li>
<li><strong>B-Lage</strong> — Großstädte mit nationaler oder regionaler Bedeutung und positiver Entwicklung</li>
<li><strong>C-Lage</strong> — Mittelstädte mit regionaler Ausstrahlung und stabiler Entwicklung</li>
<li><strong>D-Lage</strong> — Kleinstädte mit überwiegend lokaler Bedeutung und stagnierender Entwicklung</li>
</ul>
<p>Im Privatinvestoren-Umfeld wird oft vereinfacht in drei Stufen gedacht (A, B, C), wobei C dann häufig auch das umfasst, was bulwiengesa als D klassifiziert. In diesem Artikel folgen wir der branchenüblichen 3-Stufen-Logik aus Investorensicht — die D-Lage wird im C-Abschnitt als Sonderfall mit erhöhtem Risiko behandelt.</p>
<h3>Vergleichstabelle: A-, B- &amp; C-Lage auf einen Blick</h3>
<table border="1" cellpadding="6">
<thead>
<tr>
<th>Kriterium</th>
<th>A-Lage</th>
<th>B-Lage</th>
<th>C-Lage</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Kaufpreis pro m²</td>
<td>sehr hoch (3.500–12.000 €)</td>
<td>moderat (1.500–3.500 €)</td>
<td>niedrig (400–1.500 €)</td>
</tr>
<tr>
<td>Bruttomietrendite</td>
<td>2,5–3,5 %</td>
<td>3,5–5,0 %</td>
<td>5,0–8,0 %+</td>
</tr>
<tr>
<td>Wertsteigerungspotenzial</td>
<td>hoch &amp; stetig</td>
<td>mittel bis hoch</td>
<td>gering bis volatil</td>
</tr>
<tr>
<td>Leerstandsrisiko</td>
<td>sehr gering (&lt; 2 %)</td>
<td>gering (2–4 %)</td>
<td>erhöht (5–12 %)</td>
</tr>
<tr>
<td>Strategie</td>
<td>Vermögenssicherung &amp; Wiederverkauf</td>
<td>Cashflow + Wertsteigerung</td>
<td>maximaler Cashflow</td>
</tr>
<tr>
<td>Investorentyp</td>
<td>Family Office, Vermögenssicherer</td>
<td>Privatinvestor, Profi-Vermieter</td>
<td>Cashflow-Jäger, erfahrene Profis</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>Praxisvergleich: Berlin, Wuppertal &amp; Brandenburg</h3>
<blockquote><p>Welchen Effekt hat die Lage auf den Kaufpreis pro Quadratmeter?</p></blockquote>
<p>Drei reale Inserate aus identischem Zeitraum auf ImmoScout24 — und der Quadratmeterpreis-Unterschied wird brutal sichtbar:</p>
<ul>
<li><strong>Rudow, Berlin (A-Lage)</strong> — 1.149.000 € für 355 m² → <strong>3.237 €/m²</strong></li>
<li><strong>Oberbarmen, Wuppertal (B-Lage)</strong> — 629.000 € für 456 m² → <strong>1.380 €/m²</strong></li>
<li><strong>Wusterhausen/Dosse, Brandenburg (C-/D-Lage)</strong> — 128.000 € für 305 m² → <strong>420 €/m²</strong></li>
</ul>
<p>Berlin und Wusterhausen liegen rund 100 km auseinander — der Quadratmeterpreis unterscheidet sich um den <strong>Faktor 7,7</strong>. Dieser massive Spread ist die direkte Konsequenz aus Nachfrage, Wirtschaftsstärke und Bevölkerungsentwicklung.</p>
<h3>Erklärvideo: Immobilienlage im Überblick</h3>
<div class="avia-iframe-wrap"></div>
<h2>A-Lage: Die sieben deutschen Top-Metropolen</h2>
<p>Als A-Lage gelten in Deutschland ausschließlich die sogenannten <a href="https://lukinski.de/vergleich-metropolen-deutschland-berlin-hamburg-muenchen-lukinski-rating/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="46544">Top-7-Metropolen</a>: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Diese Städte zeichnen sich durch international agierende Konzerne, exzellente Universitäten, dichte Verkehrsnetze (Flughafen, ICE, U-Bahn) und kontinuierliches Bevölkerungswachstum aus.</p>
<blockquote><p>Typisch für A-Lage: hoher Kaufpreis, geringe Rendite, maximale Sicherheit</p></blockquote>
<h3>Investment-Immobilie kaufen: Vermögenssicherung statt Cashflow</h3>
<p>Durch den hohen <a href="https://lukinski.de/kaufpreis-berechnen-nebenkosten-steuern-notar-grundbuch-checkliste-beispiel/" data-type="post" data-id="47843">Kaufpreis</a> und die niedrige Bruttomietrendite (oft unter 3 %) sind A-Lagen kaum geeignet für Investoren, die kurzfristig schwarze Zahlen schreiben wollen. Die Mieteinnahmen decken in München, Frankfurt oder Hamburg häufig nicht einmal Zins, Tilgung und Instandhaltungsrücklage — der Kapitaldienst wird also bewusst aus Eigenmitteln zugeschossen.</p>
<p>Warum trotzdem A-Lage? Drei Gründe:</p>
<ul>
<li><strong>Wertsteigerung statt Cashflow:</strong> Historisch +4 bis +7 % pro Jahr in den Top 7</li>
<li><strong>Geringes Risiko:</strong> Leerstandsquoten unter 2 %, krisenresistente Nachfrage</li>
<li><strong>Inflationsschutz:</strong> Sachwerte in begehrten Lagen schlagen den Geldwertverlust zuverlässig</li>
</ul>
<h3>Welcher Investor passt zur A-Lage?</h3>
<ul>
<li>Family Offices und vermögende Privatpersonen mit Fokus auf Vermögenssicherung</li>
<li>Investoren mit hoher Eigenkapitalquote (40 %+)</li>
<li>Käufer mit langem Anlagehorizont (15+ Jahre)</li>
<li>Selbstnutzer in Toplage, die Lebensqualität priorisieren</li>
</ul>
<h3>Zusammenfassung A-Lage</h3>
<ul>
<li>Kaufpreis: sehr hoch</li>
<li>Rendite: gering (2,5–3,5 %)</li>
<li>Vorteil: minimales Risiko, stetige Wertsteigerung</li>
<li>Nachteil: kein bzw. negativer Cashflow ohne hohen Eigenkapitaleinsatz</li>
<li>Immobilientyp: Investment-Immobilie / Vermögenssicherung</li>
<li>Ziel: gewinnbringender Wiederverkauf nach 10+ Jahren</li>
</ul>
<h3>A-Standorte in Deutschland: Die Top 7</h3>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/deutschland/berlin/" target="_blank" rel="noopener" data-type="page" data-id="34826">Berlin</a> — Hauptstadt, höchstes Bevölkerungswachstum</li>
<li><a href="https://lukinski.de/deutschland/hamburg/" target="_blank" rel="noopener" data-type="page" data-id="34828">Hamburg</a> — Hafen, Medien, Handel</li>
<li><a href="https://lukinski.de/deutschland/muenchen/" target="_blank" rel="noopener" data-type="page" data-id="34827">München</a> — teuerster Markt Deutschlands</li>
<li><a href="https://lukinski.de/deutschland/koeln/" target="_blank" rel="noopener" data-type="page" data-id="34829">Köln</a> — Medien, Versicherungen, Universitäten</li>
<li><a href="https://lukinski.de/deutschland/frankfurt/" target="_blank" rel="noopener" data-type="page" data-id="34831">Frankfurt am Main</a> — Finanzplatz, EZB</li>
<li>Stuttgart — Automotive, Maschinenbau, hohe Kaufkraft</li>
<li><a href="https://lukinski.de/deutschland/duesseldorf/" target="_blank" rel="noopener" data-type="page" data-id="34830">Düsseldorf</a> — Mode, Beratung, Japan-Hub</li>
</ul>
<p><img decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-33362" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/04/hafencity-hamburg-wohnen-leben-immobilien-quadratmeterpreise-haus-wohnung-grundstueck-mehrfamilienhaus-orange-himmel-elbphilharmonie-schiff.jpg" alt="HafenCity Hamburg — typische A-Lage mit Premium-Immobilien" width="1200" height="800" /></p>
<h2>B-Lage: Wirtschaftsstarke Großstädte mit Aufwärtspotenzial</h2>
<p>B-Lagen sind Großstädte mit nationaler oder starker regionaler Bedeutung — typischerweise zwischen 250.000 und 600.000 Einwohnern. Sie liegen oft im Einzugsgebiet einer A-Metropole oder bilden selbst regionale Zentren mit eigener Wirtschaftskraft.</p>
<blockquote><p>Typisch für B-Lage: moderater Kaufpreis, attraktive Rendite, Wertsteigerungs-Potenzial</p></blockquote>
<h3>Rendite-Immobilie kaufen: Cashflow ab dem ersten Tag</h3>
<p>Während die hohen Quadratmeterpreise in A-Lagen dazu führen, dass Mieteinnahmen den Kapitaldienst nicht decken, sieht das in der B-Lage anders aus: Bruttomietrenditen von 3,5–5,0 % machen positive monatliche Cashflows realistisch — selbst bei marktüblichen Beleihungsausläufen von 80–90 %.</p>
<h3>Insider-Tipp: B-Lagen mit A-Potenzial</h3>
<p>Die spannendsten Investments sind B-Städte, die mittelfristig in Richtung A-Niveau driften. Indikatoren:</p>
<ul>
<li>Bevölkerungswachstum &gt; 0,5 % pro Jahr</li>
<li>Ansiedlung mehrerer großer Arbeitgeber oder Universitäten</li>
<li>Anbindung an ICE-Trassen oder Großflughäfen</li>
<li>Mietpreissteigerung über dem Bundesdurchschnitt in den letzten fünf Jahren</li>
</ul>
<p>Leipzig war vor 15 Jahren noch C-Lage, gilt heute als Top-B-Lage. Halle, Magdeburg, Erfurt oder Augsburg könnten ähnliche Pfade gehen.</p>
<h3>Welcher Investor passt zur B-Lage?</h3>
<ul>
<li>Privatinvestoren mit moderatem Eigenkapital (20–30 %)</li>
<li>Anleger, die sowohl Cashflow als auch Wertzuwachs wollen</li>
<li>Profi-Vermieter mit Portfolio-Strategie</li>
</ul>
<h3>Zusammenfassung B-Lage</h3>
<ul>
<li>Kaufpreis: moderat</li>
<li>Rendite: 3,5–5,0 %</li>
<li>Vorteil: kostendeckende Miete, ausgewogenes Risiko-Rendite-Profil</li>
<li>Immobilientyp: Rendite-Immobilie</li>
<li>Ziel: sofortiger Cashflow plus moderate Wertsteigerung</li>
</ul>
<h3>B-Standorte in Deutschland: Beispiele</h3>
<ul>
<li>Leipzig — bevölkerungsstärkste B-Stadt, hohe Dynamik</li>
<li>Dortmund &amp; Essen — Ruhrgebiet, moderate Preise</li>
<li>Hannover — Messestandort, stabile Nachfrage</li>
<li>Nürnberg — wirtschaftsstark, Metropolregion</li>
<li>Bremen — Hafen, Luft- und Raumfahrt</li>
<li>Wuppertal — günstige Einstiegspreise im Speckgürtel</li>
<li>Dresden — Forschung, Halbleiterindustrie</li>
</ul>
<p><img decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-33362" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/01/china-immobilien-makler-wohnung-haus-geldanlage-social-media-nutzung-facebook-tiktok-instagram-statistik-vergleich-usa-deutschland.jpg" alt="B-Lage Beispiel — wirtschaftsstarke Großstadt" width="1200" height="800" /></p>
<h2>C-Lage: Günstige Immobilien mit hohem Cashflow — und höherem Risiko</h2>
<p>C-Lagen sind Klein- und Mittelstädte mit überwiegend regionaler oder lokaler Bedeutung. Hier sind die Einstiegspreise niedrig, die Mietrenditen oft zweistellig — aber das Risiko-Profil verändert sich fundamental.</p>
<h3>Konkrete Risiken in C-Lagen</h3>
<ul>
<li><strong>Leerstand:</strong> Quoten von 5–12 % sind möglich, in strukturschwachen Regionen auch &gt; 15 %</li>
<li><strong>Mietausfall:</strong> geringere Bonität der Mieter, höhere Fluktuation</li>
<li><strong>Demografie:</strong> sinkende Bevölkerungszahlen führen zu strukturellem Nachfragerückgang</li>
<li><strong>Wertverlust statt Wertsteigerung:</strong> in einigen Regionen sinken Immobilienwerte real</li>
<li><strong>Eingeschränkte Wiederverkäuflichkeit:</strong> dünnere Käufermärkte, längere Vermarktungszeiten</li>
<li><strong>Höherer Sanierungsbedarf:</strong> oft ältere Bausubstanz, energetische Nachrüstung notwendig</li>
</ul>
<h3>Wann lohnt sich eine C-Lage?</h3>
<p>C-Lagen sind keine Anfänger-Investments. Sie funktionieren, wenn:</p>
<ul>
<li>der Investor bereits ein A-/B-Portfolio hält und gezielt Cashflow ergänzen will</li>
<li>die Stadt vom Pendlerstrom einer Metropole profitiert (z. B. Speckgürtel-Effekt)</li>
<li>ein konkreter Wirtschaftsimpuls absehbar ist (Werksansiedlung, Infrastrukturprojekt)</li>
<li>der Investor lokal verwurzelt ist und den Markt persönlich kennt</li>
</ul>
<h3>Zusammenfassung C-Lage</h3>
<ul>
<li>Kaufpreis: niedrig</li>
<li>Rendite: 5,0–8,0 %+ brutto</li>
<li>Vorteil: hoher laufender Cashflow, niedriger Kapitaleinsatz</li>
<li>Nachteil: Leerstandsrisiko, Wertentwicklung volatil bis negativ</li>
<li>Immobilientyp: Rendite-Immobilie mit erhöhtem Risiko</li>
<li>Ziel: maximaler sofortiger Cashflow</li>
</ul>
<h2>Nach der Lage-Klassifikation: Makro-, Meso- und Mikrolage</h2>
<p>Haben Sie sich für eine A-, B-</p>
<p>Der Beitrag <a href="https://lukinski.de/immobilien-lage-a-b-c-lage-haus-wohnung-definition-beispiel-vergleich/">Immobilien Lage: A-, B-, C-Lage für Haus und Wohnung &#8211; Definition, Beispiel &amp; Vergleich</a> erschien zuerst auf <a href="https://lukinski.de">℄ Immobilien</a>.</p>
]]></content:encoded>
					
		
		
			</item>
		<item>
		<title>Immobilien Lage: Investieren in&#8230; &#8211; Lukinski Rating / Kapitalanlage Atlas Deutschland</title>
		<link>https://lukinski.de/immobilien-lage-investieren-lukinski-rating-kapitalanlage-atlas-deutschland/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[L_kinski]]></dc:creator>
		<pubDate>Tue, 31 Aug 2021 13:48:29 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Immobilie]]></category>
		<category><![CDATA[Kapitalanlage]]></category>
		<category><![CDATA[Kaufen]]></category>
		<category><![CDATA[Ratgeber]]></category>
		<category><![CDATA[Bewohner]]></category>
		<category><![CDATA[Demografie]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Der Beitrag <a href="https://lukinski.de/immobilien-lage-investieren-lukinski-rating-kapitalanlage-atlas-deutschland/">Immobilien Lage: Investieren in&#8230; &#8211; Lukinski Rating / Kapitalanlage Atlas Deutschland</a> erschien zuerst auf <a href="https://lukinski.de">℄ Immobilien</a>.</p>
]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<div id='av_section_1'  class='avia-section av-1x0ekze-76fdd89c3e98769c70df0c429768097e main_color avia-section-default avia-no-border-styling  avia-builder-el-0  el_before_av_layout_row  avia-builder-el-first  avia-bg-style-scroll container_wrap sidebar_right'  ><div class='container av-section-cont-open' ><main  role="main" itemprop="mainContentOfPage" itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/Blog"  class='template-page content  av-content-small alpha units'><div class='post-entry post-entry-type-page post-entry-46522'><div class='entry-content-wrapper clearfix'>
<section  class='av_textblock_section av-lenx9d8l-3e13ef533c9062d9e516ba0df2cb4b90 '   itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/BlogPosting" itemprop="blogPost" ><div class='avia_textblock'  itemprop="text" ><p>Immobilien Lage &#8211; Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment Immobilie (&#8222;Spekulation&#8220; auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top <a href="https://lukinski.de/top-a-ratings-hidden-champions-kapitalanlagen-deutschland-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46548">Lukinski A+ Rating</a> und <a href="https://lukinski.de/risk-champions-schlechteste-d-ratings-deutschland-d-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46549">D- Rating</a> und höherem Risiko. Sie suchen eine günstige Finanzierung in Deutschland? Checken Sie Konditionen und Anbieter in meinem <a href="https://lukinski.de/vergleichsportal-immobilie-kredit-konto-kreditkarte-finanztip/" data-type="post" data-id="168589">Vergleich</a>.</p>
<h2>Lukinski Rating: Lage &amp; Attraktivität</h2>
<p>Wer seine <a href="https://lukinski.de/erste-immobilie-kaufen-haus-wohnung-kapitalanlage-eigennutzer/" data-type="post" data-id="46254">erste Immobilie kaufen</a> will, der wird schnell von den verschiedenen Lagearten hören. Doch wie können Sie die Attraktivität von Städten einschätzen? Insbesondere dann, wenn es nicht um die allseits bekannten Städte in A-Lagen geht, sowie München, <a href="https://lukinski.de/deutschland/hamburg/" data-type="page" data-id="34828">Hamburg</a>, <a href="https://lukinski.de/deutschland/berlin/" data-type="page" data-id="34826">Berlin</a>, <a href="https://lukinski.de/deutschland/koeln/" data-type="page" data-id="34829">Köln</a>, <a href="https://lukinski.de/deutschland/frankfurt/" data-type="page" data-id="34831">Frankfurt</a> oder <a href="https://lukinski.de/deutschland/duesseldorf/" data-type="page" data-id="34830">Düsseldorf</a>.</p>
<blockquote>
<p>Der <span style="text-decoration: underline">Kapitalanlage Atlas Deutschland</span> wirft einen Blick auch fast <span style="text-decoration: underline">500 Städte in Deutschland</span> und vergleicht Ihre Attraktivität und Entwicklung.</p>
</blockquote>
<p>Hierbei handelt es sich nicht um eine Kaufempfehlung. Das Rating dient der allgemeinen Information.</p>
</div></section>
</div></div></main><!-- close content main element --></div></div><div id='av-layout-grid-1'  class='av-layout-grid-container av-lenxalm9-db27feea2f64aba37d7fa5c28e1454db entry-content-wrapper main_color av-flex-cells  avia-builder-el-2  el_after_av_section  el_before_av_layout_row  av-cell-min-height av-cell-min-height-75 grid-row-not-first  container_wrap sidebar_right'   data-av_minimum_height_pc='75'>

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<div class='flex_cell av-z21ivu-6da5992f5de0148fb42ff0f0aa0d72e4 av-gridrow-cell av_one_half no_margin  avia-builder-el-4  el_after_av_cell_one_half  avia-builder-el-last '  ><div class='flex_cell_inner'><p><div  class='flex_column av-156khcq-20c4f7cfb6f6ae35f4d3bf5e6fda2f06 av_one_fifth  avia-builder-el-5  el_before_av_three_fourth  avia-builder-el-first  first flex_column_div  '     ></div><div  class='flex_column av-1pjtxzu-eec15ff0ec238f7cb172acc90851855d av_three_fourth  avia-builder-el-6  el_after_av_one_fifth  avia-builder-el-last  flex_column_div  '     ><section  class='av_textblock_section av-lenxagnx-455abf0270c3a3d629d0ff4bbf0db3c5 '   itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/BlogPosting" itemprop="blogPost" ><div class='avia_textblock'  itemprop="text" ><h3>Immobilien Atlas: Sortiert nach Rating</h3>
<p>Städte sortiert nach Rating:</p>
</div></section><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxik2d-8f472cb7149b1aa3ee1f5e25051022d0-wrap avia-button-left  avia-builder-el-8  el_after_av_textblock  el_before_av_button '><a href='https://lukinski.de/top-a-ratings-hidden-champions-kapitalanlagen-deutschland-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxik2d-8f472cb7149b1aa3ee1f5e25051022d0 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="A Rating"><span class='avia_iconbox_title' >A Rating</span></a></div><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxlf6x-c906a0675bd9861ad8c63a600397dde8-wrap avia-button-left  avia-builder-el-9  el_after_av_button  el_before_av_button '><a href='https://lukinski.de/b-ratings-immobilien-standorte-deutschland-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxlf6x-c906a0675bd9861ad8c63a600397dde8 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="B Rating"><span class='avia_iconbox_title' >B Rating</span></a></div><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxlmdk-09035641a31c14fc0fc995a5cb895096-wrap avia-button-left  avia-builder-el-10  el_after_av_button  el_before_av_button '><a href='https://lukinski.de/c-ratings-immobilien-standorte-risiko-deutschland-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxlmdk-09035641a31c14fc0fc995a5cb895096 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="C Rating"><span class='avia_iconbox_title' >C Rating</span></a></div><br />
<div  class='avia-button-wrap av-48stq2-4afc625095276f9c3cf1ce28cd7a4bb0-wrap avia-button-left  avia-builder-el-11  el_after_av_button  avia-builder-el-last '><a href='https://lukinski.de/risk-champions-schlechteste-d-ratings-deutschland-d-lukinski-rating/'  class='avia-button av-48stq2-4afc625095276f9c3cf1ce28cd7a4bb0 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="D Rating"><span class='avia_iconbox_title' >D Rating</span></a></div></p></div></p>
</div></div>
</div></p>
<div id='av-layout-grid-2'  class='av-layout-grid-container av-lenxfkog-f7585322dcd5cf6c50255822ccbc2093 entry-content-wrapper main_color av-flex-cells  avia-builder-el-12  el_after_av_layout_row  el_before_av_section  av-grid-order-reverse av-cell-min-height av-cell-min-height-75 grid-row-not-first  container_wrap sidebar_right'   data-av_minimum_height_pc='75'>

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<div class='flex_cell av-lenxeavk-ef4687e5675b1ad683347cf58d861166 av-gridrow-cell av_one_half no_margin  avia-builder-el-13  el_before_av_cell_one_half  avia-builder-el-first  avia-full-stretch'  ><div class='flex_cell_inner'><p><div  class='flex_column av-2orxp6-354447da90a4d26df14417b42f858550 av_one_fourth  avia-builder-el-14  el_before_av_three_fourth  avia-builder-el-first  first flex_column_div  '     ></div><div  class='flex_column av-pu8nga-762d9bde68b2b81c131037a5688ae73b av_three_fourth  avia-builder-el-15  el_after_av_one_fourth  avia-builder-el-last  flex_column_div  '     ><p><section  class='av_textblock_section av-lenxf9ll-ea0ea3d86fa17f58e3473f20bba2cdc4 '   itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/BlogPosting" itemprop="blogPost" ><div class='avia_textblock'  itemprop="text" ><p><span style="font-size: 20px;font-weight: 600">Immobilien Atlas: Sortiert nach Einwohner</span></p>
<p>Städte sortiert nach Einwohnerzahl:</p>
</div></section><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxludr-6852d67bc600a10ab079fb2fc746eefc-wrap avia-button-left  avia-builder-el-17  el_after_av_textblock  el_before_av_button '><a href='https://lukinski.de/vergleich-metropolen-deutschland-berlin-hamburg-muenchen-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxludr-6852d67bc600a10ab079fb2fc746eefc av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="Metropolen 500K +"><span class='avia_iconbox_title' >Metropolen 500K +</span></a></div><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxmqvd-2f4516f0bbaa6009bfaa0d3e0c3338ba-wrap avia-button-left  avia-builder-el-18  el_after_av_button  avia-builder-el-last '><a href='https://lukinski.de/grossstadt-deutschland-einwohner-wo-investieren-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxmqvd-2f4516f0bbaa6009bfaa0d3e0c3338ba av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="Städte bis 500 K"><span class='avia_iconbox_title' >Städte bis 500 K</span></a></div></p></div></p>
</div></div>
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<div class='flex_cell av-lenxf3ol-192e88863c31b83872672a52959be9c0 av-gridrow-cell av_one_half no_margin  avia-builder-el-19  el_after_av_cell_one_half  avia-builder-el-last '  ><div class='flex_cell_inner'></div></div>
</div>
<div id='av_section_2'  class='avia-section av-p3buwq-37e8f623d1554911ddafc0b2c1baea8e main_color avia-section-default avia-no-border-styling  avia-builder-el-20  el_after_av_layout_row  avia-builder-el-last  avia-bg-style-scroll container_wrap sidebar_right'  ><div class='container av-section-cont-open' ><div class='template-page content  av-content-small alpha units'><div class='post-entry post-entry-type-page post-entry-46522'><div class='entry-content-wrapper clearfix'>
<section  class='av_textblock_section av-lenx983w-2baefeb0aefc3c8a503cebbc23b63e50 '   itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/BlogPosting" itemprop="blogPost" ><div class='avia_textblock'  itemprop="text" ><h3>So funktioniert das Rating</h3>
<p>Für die Bewertung einer spezifischen Lage (Makroperspektive) gibt es viele Parameter, zum Beispiel die Wirtschaft, deren Verteilung auf Gewerbe, Industrie und Produktion, die Infrastruktur, Bildungsstätten, ebenso wie Ärzte, Freizeitaktivitäten, aber auch das Umfeld, Stadtteile und Nachbarstädte. Ein weiterer Faktor ist natürlich der Kaufpreis (oder auch Mietpreis), je höher die Quadratmeterpreise, desto mehr zieht es die Menschen in den Speckgürtel der Großstädte. All das sorgt dafür, dass einzelne lagen an Attraktivität verlieren oder an Attraktivität für Menschen gewinnen. Unser Rating vergleich die Attraktivität und Entwicklung miteinander.</p>
<ul>
<li>Stand:</li>
<li>Auswertung: Städte in Deutschland</li>
<li>Kriterium: Mindestens 40.000 Einwohnern</li>
<li>Kategorisierung: A (+) bis D (-)</li>
</ul>
<p>Für Immobilieninvestoren, teilt der Kapitalanlage Atlas, die Attraktivität der einzelnen Städte in 4 Kategorien. Vom Lukinski A+ Rating, für besonders attraktive Regionen, die einen hohen Zuzug erfahren, bis zum D- Rating, Städte die schon seit Jahren und Jahrzehnten stagnieren, wenig attraktiv Menschen und Wirtschaft. Inflationsschutz steht bei uns im Vordergrund. Je höher das Rating, desto attraktiver ist die Lage für den Einstieg von Immobilieninvestoren.</p>
<h2>Städte im Vergleich: Wo investieren?</h2>
<p>Im Folgenden finden Sie zunächst die wichtigsten deutschen Städte, im Vergleich. Metropolen mit über 500.000 Einwohnern, dazu Großstädte von 250 000 bis 500.000 Einwohnern und noch einmal alle Großstädte von 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko mit der Frage:</p>
<blockquote>
<p>Wo investieren in Deutschland?</p>
</blockquote>
<h3>Metropole ( &lt; 500.000 ) &#8211; Hoher Kaufpreis, langfristiger Gewinn</h3>
<p>Metropolen / Großstädte im Überblick &#8211; Tendenziell eher A-Lagen, mit Investment Immobilien. Das heißt, wenig Überschuss aus Mieteinnahmen, dafür hohe Wertsteigerung des Grundbesitzes, egal ob beim Wohnungsverkauf oder <a href="https://lukinski.de/haus-verkaufen-ohne-makler-unterlagen-steuern-kosten-was-beachten/" data-type="post" data-id="3373">Hausverkauf</a>.</p>
<p>Zuerst ein Blick auf die größten Städte, die jeder hier kennt, mit über 500.000 Einwohnern.</p>
<table>
<tbody>
<tr>
<td width="86">Stadt</td>
<td width="86">BL</td>
<td width="86">Rating</td>
<td width="86"></td>
<td width="86"></td>
<td width="86"></td>
</tr>
<tr>
<td></td>
<td></td>
<td>Note</td>
<td>Wert</td>
<td>Kurzzeit</td>
<td>Langzeit</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Berlin</strong></td>
<td>BE</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>5,8</td>
<td>A-</td>
<td>B+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Hamburg</strong></td>
<td>HA</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>6</td>
<td>A+</td>
<td>B-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>München</strong></td>
<td>BA</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>11,9</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Köln</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>A</strong></td>
<td>8,7</td>
<td>A+</td>
<td>A</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Frankfurt am Main</strong></td>
<td>HE</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>12,6</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Stuttgart</strong></td>
<td>BW</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>5,2</td>
<td>A</td>
<td>B-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Düsseldorf</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>5,8</td>
<td>A</td>
<td>B+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Leipzig</strong></td>
<td>SA</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>13,1</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Dortmund</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>C-</strong></td>
<td>0,2</td>
<td>D-</td>
<td>C</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Essen</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>D-</strong></td>
<td>-1,7</td>
<td>D-</td>
<td>C</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p>Hier kommen Sie zur vollständigen Liste mit allen Metropolen:</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/vergleich-metropolen-deutschland-berlin-hamburg-muenchen-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46544">Rating: Metropolen ab 500.000 Einwohnern</a></li>
</ul>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-46166" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/08/makler-mehrfamilienhaus-kauf-anbau-balkon-1970-plattenbau-aufwertung-hamburg-kiel-8-stockwerke-voll-vermietung.jpg" alt="" width="1200" height="675" /></p>
<h3>Großstadt (100.000 &#8211; 500.000) &#8211; Moderater Kaufpreis, sofortige Rendite</h3>
<p>Ein Blick auf die 2. Liga der Städte, Großstädte bis 500.000 Einwohner im Überblick &#8211; Tendenziell gute B-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen.</p>
<p>Großstädte bis 250.000 Einwohner im Überblick &#8211; Tendenziell ein Mix aus B-Lagen und oft guten C-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, wie schon bei den Großstädten, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen. Allerdings Vorsicht bei Immobilien in C-Lage, denn das Risiko, dass Wohnungen oder Häuser auch einmal leer stehen, ist größer als in B- und wesentlich größer, als in A-Lagen.</p>
<table>
<tbody>
<tr>
<td width="86">Stadt</td>
<td width="86">BL</td>
<td width="86">Rating</td>
<td width="86"></td>
<td width="86"></td>
<td width="86"></td>
</tr>
<tr>
<td></td>
<td></td>
<td>Note</td>
<td>Wert</td>
<td>Kurzzeit</td>
<td>Langzeit</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Duisburg</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>D-</strong></td>
<td>-1,8</td>
<td>D-</td>
<td>C</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Bochum</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>D-</strong></td>
<td>-4,8</td>
<td>D-</td>
<td>D-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Wuppertal</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>D-</strong></td>
<td>-1,7</td>
<td>D-</td>
<td>C</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Bielefeld</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>B-</strong></td>
<td>3,5</td>
<td>B</td>
<td>B-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Bonn</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>5</td>
<td>A+</td>
<td>C</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Münster</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>13,7</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Mannheim</strong></td>
<td>BW</td>
<td><strong>D</strong></td>
<td>-0,8</td>
<td>D</td>
<td>D-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Karlsruhe</strong></td>
<td>BW</td>
<td><strong>A-</strong></td>
<td>6,6</td>
<td>A+</td>
<td>B</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Augsburg</strong></td>
<td>BA</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>11,4</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Wiesbaden</strong></td>
<td>HE</td>
<td><strong>C+</strong></td>
<td>2,8</td>
<td>A-</td>
<td>C-</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p>Hier finden Sie die Liste mit allen 67 Großstädten in Deutschland, von 100.000 bis 500.000 Einwohnern:</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/grossstadt-deutschland-einwohner-wo-investieren-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46545">Rating: Großstädte bis 500.000 Einwohner</a></li>
</ul>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-46154" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/08/makler-makler-investment-tipp-geldanlage-immobilie-mehrfamilienhaus-bochum-gelsenkirchen-bonn-nordrhein-westfalen-guenstig-kaufen-wertsteigerung-mietsteigerung-beispiel-haus.jpg" alt="" width="1200" height="731" /></p>
<h3>Städte ( &lt; 100.000 ) &#8211; Mehr Rendite, mehr Risiko</h3>
<p>Ihr Vorteile in Städten zwischen 40.000 bis 100.000 Einwohnern? Sie haben weniger nationale und internationale Konkurrenz. Insbesondere, wenn Sie vor Ort wohnen, ein guter, strategischer Vorteil, auch für Immobilien Einsteiger. Welches Rating hat Ihre Stadt? Finden Sie es hier heraus:</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/staedte-einwohnern-immobilien-standorte-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46576">Rating: Städte bis 100.000 Einwohner</a></li>
</ul>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-46176" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/08/verkaufen-mehrfamilienhaus-vermieten-tipps-historisches-haus-denkmalschutz-veranderungen-erweiterungen-was-ist-erlaubt-geldbe-wand-dachziegel.jpg" alt="" width="1200" height="800" /></p>
<h2>Hidden Champions für Ihre Kapitalanlage</h2>
<p>Jetzt wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating!</p>
<p>Danach finden Sie noch eine Liste, mit Städten, die eine sehr negative Entwicklung auf Reisen und mit D- Rating höheres Risiko bergen.</p>
<h3>Top 10 A+ Ratings</h3>
<p>Hier sehen Sie die top 10 A+ Ratings:</p>
<ol>
<li>Bernau bei Berlin (Brandenburg), Rating: 25,2</li>
<li>Falkensee (Brandenburg), Rating: 22,3</li>
<li>Oranienburg (Brandenburg), Rating: 17,7</li>
<li>Potsdam (Brandenburg), Rating: 17,0</li>
<li>Bad Kreuznach (Rheinland-Pfalz), Rating: 16,6</li>
<li>Dachau (Bayern), Rating: 15,8</li>
<li>Landshut (Bayern), Rating: 15,3</li>
<li>Gießen (Hessen), Rating: 15,2</li>
<li>Goslar (Niedersachsen), Rating: 14,8</li>
<li>Ostfildern (Baden-Württemberg), Rating: 14,6</li>
</ol>
<h3>Alle A+ / A Ratings in Deutschland</h3>
<p>Sie wollen noch mehr Hidden Champions in Deutschland kennen lernen? Dann sehen Sie sich hier alle A-Rating in Deutschland an! Diese Städte sind extrem beliebt, lesen Sie hier mehr, Lukinski A+ / A Ratings für Immobilieninvestoren:</p>
<ul>
<li>A+ / A Ratings in Deutschland</li>
</ul>
<p>Hidden Champions mit A+ Rating im Überblick &#8211; Starke allgemeine Entwicklung, Zuzug von Menschen, hier können Sie gute Renditen erzielen, insbesondere mit Eigentumswohnungen, die Sie kaufen und vermieten.</p>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-39104" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2019/02/immobilie-verkaufen-frankfurt-nordend-wohnung-haus-grundstuek-ablauf-immobilienbewertung-immobilienmakler-villa-mehrfamilienhaus.jpg" alt="" width="1200" height="800" /></p>
<h3>Alle B- / B / B+ Ratings</h3>
<p>Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau.</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/b-ratings-immobilien-standorte-deutschland-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46563">B- / B / B+ Ratings in Deutschland</a></li>
</ul>
<h3>Alle C- / C / C+ Ratings</h3>
<p>Alle C-Ratings zeigen Städte mit geringeren Wachstumsraten. Hier sind Immobilien als Kapitalanlagen schon eher mit Vorsicht zu genießen, denn das Leerstand Risiko ist größer. Heißt: Jeden Monat, in dem Ihre Rendite Immobilie nicht vermietet ist, bezahlen Sie drauf. Außerdem ist die Wertsteigerung der Immobilie sehr gering, bis kaum vorhanden.</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/c-ratings-immobilien-standorte-risiko-deutschland-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46564">C- / C / C+ Ratings in Deutschland</a></li>
</ul>
<h2>Risk Champions: Nichts für Einsteiger</h2>
<p>Immobilien Einsteiger sollten diese Städte eher meiden. Im Rating liegen diese Städte am unteren Ende, tragen damit das größte Risiko für Leerstand und negative Wertentwicklung der Immobilie.</p>
<h3>Top 10 D- Ratings</h3>
<p>Hier sehen Sie die am wenigsten, attraktiven D- Ratings:</p>
<ol>
<li>Frankfurt Oder (Brandenburg), Rating -20,9</li>
<li>Gera (Thüringen), Rating -18,5</li>
<li>Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -15,6</li>
<li>Zwickau (Sachsen), Rating -15,1</li>
<li>Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Rating -13,7</li>
<li>Wilhelmshaven (Niedersachsen), Rating -12,3</li>
<li>Wismar (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -12,3</li>
<li>Cottbus (Brandenburg), Rating -11,5</li>
<li>Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -10,8</li>
<li>Unna (Nordrhein-Westfalen), Rating -10,3</li>
</ol>
<h3>Alle D- / D Ratings in Deutschland</h3>
<p>Risikolagen für Immobilieninvestoren:</p>
<ul>
<li>D- / D Ratings in Deutschland</li>
</ul>
<p>Risk Champions mit D- Rating im Überblick &#8211; Objekte in schlechter C-Lage sollten Sie nur kaufen, wenn Sie bereits Erfahrungen haben. Nicht nur mit Kauf und Vermietung, auch mit Renovierung und Sanierung.</p>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-46168" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/08/makler-mehrfamilienhaus-kauf-braunscheig-hannover-9-parteien-haus-mehrparteien-rot-weis-fassade-erneuert-maler-handwerker-umwalzung-kosten-mieter.jpg" alt="" width="1200" height="800" /></p>
</div></section>
</div></div></div><!-- close content main div --></div></div><div id='after_section_2'  class='main_color av_default_container_wrap container_wrap sidebar_right'  ><div class='container av-section-cont-open' ><div class='template-page content  av-content-small alpha units'><div class='post-entry post-entry-type-page post-entry-46522'><div class='entry-content-wrapper clearfix'>
<p>Der Beitrag <a href="https://lukinski.de/immobilien-lage-investieren-lukinski-rating-kapitalanlage-atlas-deutschland/">Immobilien Lage: Investieren in&#8230; &#8211; Lukinski Rating / Kapitalanlage Atlas Deutschland</a> erschien zuerst auf <a href="https://lukinski.de">℄ Immobilien</a>.</p>
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