1) Verkauf unter Zeitdruck, schlechte Vorbereitung

Aufwand und Umfang des Immobilienverkaufs werden häufig unterschätzt. Eine häufige Folge ist der entstehende Zeitdruck, der sich auf den Verkaufspreis negativ auswirkt. Fehler in der Vorbereitung des Verkaufs können weitreichende Folgen haben – nicht nur finanzielle. Schließlich muss auch der Käufer mit den gemachten Angaben und präsentierten Unterlagen eine Finanzierung bei seiner Bank erhalten. Bei unzureichender Vorbereitung kann das Verkaufsprojekt in jeder Phase scheitern.

Tipp: Überlassen Sie nichts dem Zufall. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs.

Legen Sie die Ziele fest und planen Sie die Schritte des Verkaufs mit Weitsicht. Lassen Sie sich von unserem professionellen Service beim zielgerichteten und bestmöglichen Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen.

2) Falsche Einschätzung des Kaufpreises

Die Ermittlung des Angebotspreises basiert stets auf dem Wert der Immobilie. Doch die persönliche Einschätzung der Eigentümer weicht häufig weit davon ab: Zu hoch oder zu niedrig wird der Verkaufspreis eingeschätzt. In beiden Fällen entsteht ein finanzieller Verlust und eventuell kann das Wohneigentum vom Käufer nicht finanziert werden. Unsere marktgerechte Bewertung setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen. Wir berücksichtigen bei der Bewertung ausschließlich Objekte, die mit Ihrem vergleichbar sind. Dies betrifft sowohl den Haustyp oder Wohnungstyp, als auch die Immobilien Lage und Ausstattung. Die Kaufpreisfindung ist ein ganz entscheidender Aspekt beim erfolgreichen Immobilienverkauf.

Tipp: Unser Verfahren wertet die verkauften Objekte Ihrer Region aus und ermittelt somit einen realistischen und marktgerechten Verkaufspreis. Verschenken Sie kein Geld.

Alles, was Sie über die Wertermittlung wissen müssen, finden Sie hier:

• Immobilie bewerten

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

3) Unvollständige oder fehlende Unterlagen

Das Beschaffen und Vorlegen von Unterlagen zum Verkauf der Immobilie ist in jeder Phase erforderlich. Kaufinteressenten, Behörden, Ämter und Banken verlangen Dokumente oder stellen sie aus. Stellen Sie so frühzeitig wie möglich alle erforderlichen Unterlagen und Dokumente zusammen. Aktuelle Grundbuchauszüge stellt das Amtsgericht aus, wichtig sind auch die Teilungserklärungen zur Wohnanlage. Die vollständigen Eckdaten zum Objekt, die sich aus Bauplänen, Grundbuchauszügen und Lageplänen ergeben, werden spätestens beim Besichtigungstermin vom ernsthaften Interessenten angefragt. Liegen Energieausweis oder wichtige Dokumente nicht frühzeitig vor, können potenzielle Käufer da Interesse verlieren oder der Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt scheitern – wenn etwa die Bank fehlende Unterlagen oder einen zu hohen Kaufpreis beanstandet.

Tipp: Wenn Sie wünschen, können wir viele der geforderten Unterlagen für Sie einholen.

Hier eine Liste der wichtigsten Dokumente für Hausverkauf und Wohnungsverkauf:

1. Grundrisspläne
2. Lageplan
3. Grundbuchauszug
4. Brandversicherungsurkunde
5. Eine Übersicht über die Nebenkosten
6. Auflistung aller Renovierungsarbeiten
7. Fotos
8. Der aktuelle Energieausweis
9. Die Angabe der Wohnfläche
10. Eventuell vorhandene Mietverträge
11. Bei mehreren Eigentümern die Angabe der Eigentumsverhältnisse
12. Eine detaillierte Objektbeschreibung

Mehr zu den wichtigsten Unterlagen hier:

• Dokumente Verkauf

4) Schlecht repräsentierte Immobilie

Immobilien werden heute Online verkauft – egal ob Scheidung, Trennung oder Erbschaft. Die Interessenten suchen in den Social Media und den Online-Datenbanken des Internets nach geeigneten Immobilien. Präsentieren Sie Ihre Immobilie optimal und der Zielgruppe entsprechend.

Tipp: Vor dem Besichtigungstermin und bereits vor dem ersten Fototermin muss das Verkaufsobjekt gepflegt und wohnlich erscheinen.

Versäumen Sie nicht, Ihre Immobilie von innen und außen in einen Top-Zustand zu versetzen.

• Schieben Sie Reparaturarbeiten und Instandsetzungen nicht länger auf.
• Entrümpeln Sie und schaffen Sie einen übersichtlichen Eindruck.
• Sorgen Sie für Sauberkeit und eine wohnliche und ansprechende Atmosphäre.

Das sogenannte „Home Staging“ zahlt sich aus. Dazu wird die Immobilie so vorbereitet, dass potenzielle Interessenten sich gleich zu Hause fühlen und sich in die Immobilie verlieben. Wir stehen Ihnen gerne mit Ratschlägen zur Verfügung. Einige Tipps zum Home Staging:

• Entfernen Sie vor dem Besichtigungstermin persönliche Gegenstände
• Werten Sie die Immobilie optisch und emotional auf

5) Fotos: Tageslicht, Freiraum und Vielfalt

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder – vor allem für die Immobilien Vermarktung und das Exposé. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.

Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen: Die Räume sollten natürlich zuallererst aufgeräumt und sauber sein. Außerdem sollten Sie die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt.

Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das Beste an der Immobilie repräsentieren. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen.

Foto-Tipps im Überblick:

• Räume sauber und aufgeräumt
• Tageslicht (spricht für helle Räume)
• Erstes Bild sollte das beste Foto sein
• Alle Räume und Flächen abdecken
• Grundriss

Worauf es beim Exposé ankommt, das erfahren Sie hier:

• Exposé erstellen

6) Schlecht vorbereitet in den Besichtigungstermin

Kaufinteressenten haben bei Besichtigungsterminen wichtige Fragen. Sie brauchen Zeit, um sich in das Objekt und seine Umgebung einzufühlen. Bei baulichen Fragen werden kompetente und fachlich fundierte Angaben erwartet. Beim Verkauf von Immobilien werden detaillierte Fragen zum Gemeinschaftseigentum gestellt, denn auch diese Anteile werden zusammen mit der Immobilie erworben.

Tipp: Wir geben mit Ihnen die möglichen Fragen beim Besichtigungstermin Hilfestellung. Bereits bei der Auswahl der Kaufinteressenten treffen wir eine Vorauswahl, damit weder Zeit noch Aufwand vergeudet wird.

Wir übernehmen für Sie die Verkaufsgespräche. Die Verhandlungen zum Immobilienverkauf können wir mit jahrelanger Erfahrung sehr erfolgreich durchführen. Als Makler bleiben wir sachlich und lassen uns nicht zu Entscheidungen drängen.

• Besichtigungstermin Tipps

Fazit: Wie Fehler & Risiken vermeiden?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und diese Fallstricke von Anfang an ausschließen möchten, wenden Sie sich direkt an eine Immobilienagentur. Immobilienmakler sind Ansprechpartner mit Expertise, die nicht nur jahrelange Erfahrung, sondern auch das nötige Know-How und Wissen mitbringen.

Mit einer Maklerleistung schließen Sie lange Verhandlungen und ablehnende Käufer aus, sodass Sie für die Immobilie zeitnah einen Kaufvertrag erstellen lassen und die Übergabe in die Wege leiten können.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Marktrecherche und Preisfestlegung

Eine realistische Preisfestlegung ist entscheidend. Überprüfe vergleichbare Immobilien in der Umgebung, um einen angemessenen Verkaufspreis zu bestimmen. Ein überhöhter Preis kann potenzielle Käufer abschrecken, während ein zu niedriger Preis deinen Gewinn schmälern kann.

So erstellen Sie einen marktgerechten Angebotspreis:

• Angebotspreis ermitteln

Keine Zeit? Keine Nerven?

Statt hunderter E-Mails, Fragen, Antworten und Bonitätsprüfungen bis es überhaupt zur ersten Besichtigung kommt, engagieren 67% lieber einen Makler, in Großstädten sogar fast 80%. Wir machen das für Sie! Wohnungsbewertung, Wohnungsverkauf, Übergabe und Abschluss.

• Kontakt

Zustand der Wohnung

Stelle sicher, dass die Wohnung in einem guten Zustand ist. Reparaturen oder Renovierungen können den Verkaufspreis beeinflussen. Ein potenzieller Käufer kann von versteckten Mängeln oder notwendigen Renovierungsarbeiten abgeschreckt werden.

• Wohnung für Verkauf vorbereiten

Dokumentation und Dokumente

Sorge dafür, dass du alle relevanten Dokumente wie den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung, den Energieausweis, den Wohnungsgrundriss, Protokolle von Eigentümerversammlungen und mögliche Baugenehmigungen griffbereit hast. Diese Dokumente müssen dem potenziellen Käufer zur Verfügung gestellt werden.

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung (Wohnung aus Eigentümergemeinschaft)
• Energieausweis
• Wohnungsgrundriss
• Protokolle von Eigentümerversammlungen
• mögliche Baugenehmigungen
• …

Schau dir hier alle Dokumente für den Wohnungsverkauf an.

Makler oder Eigenverkauf

Du kannst einen Makler beauftragen, der dir bei der Vermarktung der Wohnung und der Abwicklung des Verkaufsprozesses hilft. Bedenke jedoch, dass Maklerprovision berechnenen anfallen. Alternativ kannst du die Wohnung auch privat verkaufen, was Kosten sparen kann, aber mehr Zeit und Mühe erfordert.

Die große Frage:

• Mit oder ohne Makler verkaufen?

Werbung und Präsentation

Erstelle ansprechende Fotos und eine detaillierte Beschreibung der Wohnung für die Vermarktung. Online-Immobilienportale sind beliebte Plattformen zur Anzeige von Immobilien. Eine professionelle Präsentation kann die Chancen auf einen schnellen Verkauf erhöhen.

• Exposé erstellen

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag muss sorgfältig erstellt werden, um die Rechte und Pflichten beider Parteien zu schützen. Ein Anwalt kann bei der Erstellung und Prüfung des Vertrags behilflich sein.

Lesen Sie hier mehr:

• Kaufvertrag Eigentumswohnung

Finanzierung des Käufers

Kläre ab, ob der potenzielle Käufer über eine gesicherte Finanzierung verfügt, um sicherzustellen, dass der Verkaufsprozess reibungslos verläuft.

• Bonität prüfen (Verkauf)

Notartermin und Übergabe

Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Der Notar überprüft die Identität der Parteien, klärt offene Fragen und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung.

• Notartermin
• Übergabe einer Immobilie

Übergabe der Wohnung: Vereinbare einen Übergabetermin, an dem du die Wohnung dem Käufer übergeben kannst. Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei der Übergabe, um mögliche spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Spekulationssteuer

Wenn du die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst, könnte die Spekulationssteuer anfallen. Prüfe, ob du von dieser Regelung betroffen bist.

• Spekulationssteuer
• Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen

Der Verkauf der Wohnung kann steuerliche Konsequenzen haben. Es ist ratsam, sich mit einem Steuerberater über die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs beraten zu lassen.

Sich gründlich vorzubereiten und gegebenenfalls professionelle Hilfe von einem Immobilienmakler, einem Anwalt und einem Steuerberater in Anspruch zu nehmen, um potenzielle Fehler und Risiken zu minimieren, ist sinnvoll. Jeder Verkaufsfall kann individuelle Aspekte aufweisen, die berücksichtigt werden müssen.

• Zielgruppe: Erstverkäufer, Erben, Wassergenossenschaften, Kommunen, Forstbetriebe
• Ankauf: Trinkwasser ab 1 Mrd. Liter/Jahr (erschlossen), 5 Mrd. Liter/Jahr (unerschlossen), Heil- und Mineralquellen separat
• Verkaufsweg: 99 % Off Market — diskret, anonym, direkt
• Regionen: Europa & USA, Warteliste vorhanden

Quellen-Klassifizierung: Was genau verkaufen Sie?

Bevor über Bewertung und Käufer gesprochen werden kann, muss die Quelle rechtlich und qualitativ eingeordnet werden. Der Verkaufspreis pro Liter Förderleistung unterscheidet sich zwischen den Klassen um Faktor 5 bis 20.

Die vier Quellen-Klassen im Überblick

Die rechtliche Einordnung der Quelle ist der größte einzelne Werthebel. Eine staatliche Heilquellen-Anerkennung kann den Quellenwert verzehnfachen — die Anerkennung selbst ist nicht handelbar, aber an die Quelle gebunden und damit Teil des Asset Deals.

Wasserrechtliche Erlaubnis und Bewilligung — der eigentliche Vermögenswert

Der Verkaufsgegenstand ist juristisch dreigeteilt: Grundstück, Quelle (als Bestandteil des Grundstücks) und das wasserrechtliche Nutzungsrecht nach §§ 8 ff. WHG. Letzteres entscheidet über den Wert. Eine „Bewilligung“ (§ 10 WHG) ist die starke, langfristige Form — meist auf 20 bis 30 Jahre befristet, dinglich gesichert, übertragbar. Eine „Erlaubnis“ (§ 8 WHG) ist schwächer, jederzeit widerruflich.

• Förderhöchstmenge: ist die genehmigte Menge ausgeschöpft oder besteht Aufstockungspotenzial?
• Restlaufzeit: 5 Jahre Restlaufzeit drücken den Preis erheblich, 25 Jahre sind Premium
• Übertragbarkeit: nicht jede Bewilligung ist personenungebunden — Prüfung essenziell
• Schutzgebietsausweisung: Wasserschutzgebiet Zone I/II/III erhöht Sicherheit, schränkt aber Umgebungsnutzung ein

Bewertung: Wie der Wert einer Wasserquelle wirklich berechnet wird

Der weit verbreitete Irrtum: „Jahresumsatz = Kaufpreis“. Falsch. Investoren bewerten Quellen über Discounted-Cash-Flow oder EBITDA-Multiples — denn Förderung, Aufbereitung, Abfüllung und Logistik kosten Geld. Was zählt, ist der nachhaltig erzielbare Cashflow.

Der realistische Bewertungsansatz: EBITDA-Multiple

Rechenbeispiel für eine erschlossene Quellwasser-Quelle mit eigener Abfüllung, 1,2 Mrd. Liter/Jahr genehmigte Förderung:

Bei reinen Quellrechten ohne Abfüllung wird auf Royalty-Basis bewertet: 0,8 bis 2,0 Cent pro abgefülltem Liter über die Restlaufzeit der Bewilligung, abgezinst mit 6–9 %. Eine unerschlossene Quelle mit 5 Mrd. Liter/Jahr Potenzial und 25 Jahren Restbewilligung erreicht so schnell zweistellige Millionenwerte.

Bewertungsfaktoren in der Gewichtung

• Wasserrechtliche Bewilligung (35 %): Restlaufzeit, Menge, Übertragbarkeit
• Wasserqualität & Mineralisierung (20 %): Analytik, Stabilität über Jahrzehnte, Heilquellen-Status
• Schüttung & Klimaresistenz (15 %): historische Daten 30+ Jahre, Trockenphasen-Verhalten
• Infrastruktur (15 %): Verkehrsanbindung, Hafen, Schiene, Stromversorgung, Abfüllanlage
• Lage & Absatzmarkt (10 %): Distanz zu Ballungsräumen, Exportoptionen
• Grundstück & Bebauung (5 %): Werk, Lager, Erweiterungsflächen

Die berühmte Lage spielt auch hier eine Rolle, allerdings anders gewichtet als bei Wohnimmobilien — entscheidend ist die Distanz zu Logistikknoten und der Abstand zu konkurrierenden Quellen.

Hydrogeologisches Gutachten: das zentrale Dokument

Anders als beim klassischen Grundstücksverkauf reicht ein Verkehrswertgutachten nicht. Käufer fordern:

• Hydrogeologisches Gutachten eines anerkannten Sachverständigenbüros (Einzugsgebiet, Erneuerungsrate, Klimaprojektion)
• Schüttungs-Historie über mindestens 10, idealerweise 30+ Jahre
• Vollanalyse nach TrinkwV bzw. Min/TafelWV inklusive Spurenstoffe und PFAS
• Bodengutachten und Altlastenrecherche im Einzugsgebiet
• Bestätigung der wasserrechtlichen Bewilligung durch die zuständige Behörde

Käufer von Wasserquellen: Wer kauft, mit welchem Motiv, in welcher Größenordnung?

Der Käuferkreis ist klein, kapitalstark und international. Wer hier ohne Makler-Netzwerk verkauft, erreicht maximal 5 % des realistischen Käuferkreises.

Die fünf Käufertypen im Überblick

Off Market: Der einzige seriöse Vertriebsweg

Wasserquellen werden nicht annonciert. Der Verkauf läuft strukturiert über spezialisierte Off-Market-Makler in einem mehrstufigen Prozess:

1. Anonymer Teaser (1–2 Seiten, ohne Identifikation der Quelle, nur Eckdaten)
2. NDA-Unterzeichnung durch interessierte Investoren
3. Information Memorandum (40–80 Seiten, Vollprofil mit Gutachten)
4. Indikative Angebote (non-binding offers, Range)
5. Management-Präsentation & Site Visit mit Top 3–5 Bietern
6. Due Diligence über Datenraum (rechtlich, technisch, hydrogeologisch, steuerlich)
7. Bindende Angebote mit Vertragsentwurf
8. Exklusivitätsvereinbarung mit dem Bestbieter
9. Signing & Closing beim Notar

Vorteile Off Market: vorab geprüfte Finanzierungsbestätigung, persönliches Netzwerk, Diskretion und Anonymität, kein Reputationsschaden bei Nicht-Verkauf, schneller Ablauf bis Kaufvertrag und Notar.

Verhandlungshebel, die Verkäufer kennen müssen

• Earn-out: Anteil des Kaufpreises wird an erzielte Fördermengen oder Umsätze in den Folgejahren gekoppelt
• Mengen-Garantien: Verkäufer haftet für eine Mindestschüttung — kann sinnvoll sein, kann teuer werden
• Rückbeteiligung: Verkäufer behält 10–25 %, profitiert von Wertsteigerung
• Locked Box vs. Closing Accounts: Stichtags- oder Vollzugsbilanz — Millionenfrage bei großen Tickets
• Genehmigungs-Conditions: Kaufpreisanpassung bei Verlängerung der wasserrechtlichen Bewilligung

Im hohen Preissegment sind 5 % Schwankung schon ein hohes Wagnis. Ohne Expertise verlieren Verkäufer in den Verhandlungen oft 10 bis 20 % des realisierbaren Preises — bei einem 200-Mio.-Asset sind das 20 bis 40 Millionen Euro.

Ablauf: Die drei Phasen im Detail

Phase 1 — Vorbereitung (3 bis 9 Monate)

• Bestandsaufnahme aller Rechte: Bewilligung, Erlaubnis, Grundbuch, Dienstbarkeiten
• Aktualisierung Hydrogeologie und Schüttungsdaten
• Vollanalyse der Wasserqualität nach geltender Verordnung
• Aufbereitung Finanzkennzahlen, EBITDA-Bridge, Normalisierung
• Strukturentscheidung: Asset Deal oder Share Deal
• Steueroptimierung — Holding-Struktur, Sperrfristen prüfen
• Datenraum aufsetzen, Information Memorandum erstellen

Phase 2 — Vermarktung (3 bis 6 Monate)

• Long List 30–80 potenzieller Käufer aus dem Off-Market-Netzwerk
• Anonyme Ansprache, NDA, Versand IM
• Indikative Angebote sammeln, Short List bilden
• Management-Präsentationen und Site Visits
• Due Diligence im virtuellen Datenraum

Phase 3 — Abwicklung (2 bis 4 Monate)

]]> https://lukinski.de/angebotspreis-ermitteln-haus-wohnung-bewerten-tipps/ Wed, 26 Jan 2022 10:50:20 +0000 https://lukinski.de/?p=52805 Angebotspreis ermitteln – Wie schon zuvor gelernt: ein Angebotspreis ist kein Verkaufspreis! Deshalb ist es wichtig, einen guten Angebotspreis zu definieren. Doch wie berechnet man den Angebotspreis einer Immobilie? Wie wird eine Immobilie bewertet und welche Faktoren sind für die Wertermittlung ausschlaggebend? Das erfahren Sie hier. Außerdem: Die unterschiedlichen Verfahren zur Immobilienbewertung erklärt! Zurück zu: Immobilie verkaufen.
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Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z. B. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.



Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

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Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen



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Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern
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