Steuerbefreiung | Lukinski https://lukinski.de Mon, 29 Jun 2026 16:21:45 +0000 de hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.10 GmbH & Co OHG – Gründung, Geschäftsführung, Haftung & Co https://lukinski.de/gmbh-co-ohg-gruendung-geschaeftsfuehrung-haftung/ Tue, 16 Mar 2021 04:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=38316 Die GmbH & Co. OHG ist eine Personengesellschaft, bei der eine GmbH als vollhaftender Gesellschafter fungiert — ähnlich wie die bekanntere GmbH & Co. KG, aber mit unbeschränkter Haftung aller Gesellschafter. Diese Konstruktion ist selten, da die GmbH & Co. KG in den meisten Fällen flexibler und steuerlich attraktiver ist.

GmbH & Co OHG – Die GmbH & Co OHG ist eine deutsche Rechtsform, welche die Offene Handelsgesellschaft (OHG) mit einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) kombiniert. Dadurch greifen die größten Vorteile beider Rechtsformen ineinander: die unkomplizierte Gründung und Gleichstellung aller Gesellschafter aus der OHG plus die Haftungsbeschränkung der GmbH. Für Immobilien-Investoren ist sie ein Nischenmodell – in der Praxis dominiert die Firma gründen-Variante GmbH & Co KG, weil sie hierarchisch flexibler ist. Wer dennoch eine gleichberechtigte Partnerstruktur mit Haftungsschutz will, findet hier alle Details. Eine Übersicht aller Rechtsformen in Deutschland gibt es ebenfalls.

GmbH & Co OHG – Gründung, Finanzierung, Haftung & Co

Die Offene Handelsgesellschaft – kurz: OHG – zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt als Personengesellschaft dem Handelsgesetzbuch (HGB). Der Gründungsprozess verläuft unkompliziert, da sie formlos gegründet werden kann und ein Minimum von zwei Gründungsmitgliedern erforderlich ist. Sie kann sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen gegründet werden. Eine Maximalzahl zulässiger Gesellschafter ist gesetzlich nicht festgelegt.

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Tritt der persönlich haftende Hauptgesellschafter einer OHG als GmbH auf – oder haften in der Gesellschaft ausschließlich juristische Personen – wird eine sogenannte Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Offene Handelsgesellschaft (GmbH & Co OHG) gebildet. Wichtig: Während die GmbH selbst eine juristische Person ist, besitzt die GmbH & Co OHG keine eigene Rechtspersönlichkeit und gilt steuerlich und rechtlich immer als Personengesellschaft.

Weitere typische Personengesellschaften:

GmbH & Co OHG vs. GmbH & Co KG vs. GmbH – Vergleich auf einen Blick

Wer Immobilien strukturieren oder ein Handelsgewerbe gründen will, steht meist vor genau drei Alternativen. Hier der direkte Vergleich:

Kriterium GmbH & Co OHG GmbH & Co KG GmbH
Rechtsnatur Personengesellschaft Personengesellschaft Juristische Person
Mindestkapital 25.000 € (für GmbH) 25.000 € (für GmbH) 25.000 €
Haftung natürliche Personen Nicht vorgesehen – alle Gesellschafter sind GmbHs Komplementär: GmbH / Kommanditist: nur Einlage Auf Stammeinlage
Hierarchie Gleichberechtigt Klare Trennung Komplementär/Kommanditist Gesellschafter nach Anteil
Geschäftsführung Alle Gesellschafter Komplementär (GmbH) Geschäftsführer
Besteuerung Transparenzprinzip (ESt/KSt + GewSt) Transparenzprinzip (ESt/KSt + GewSt) KSt + GewSt + ggf. KapESt
Verbreitung in der Praxis Selten Sehr häufig (Immobilien!) Standard
Eignung Immobilien-Holding Bedingt Sehr gut Sehr gut

Gründung & Firmierung

Für die Gründung einer GmbH & Co OHG bedarf es mindestens zwei Personen, wobei zumindest einer in Gestalt einer GmbH auftritt. Ein häufiges Szenario: beide Gründungsmitglieder sind Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die sich für ein gemeinsames Projekt zusammenschließen. In jedem Fall treten alle juristischen Personen der Gesellschaft als persönlich haftende Gesellschafter auf.

Voraussetzungen für die Gründung im Überblick:

  • Mindestens zwei Gesellschafter (mind. eine GmbH)
  • Vorab: Gründung der GmbH(s) mit 25.000 € Stammkapital
  • Steueridentifikationsnummer (Steuer-ID)
  • Anmeldung beim Gewerbeamt
  • Gesellschaftsvertrag (Satzung) – notarielle Beurkundung empfohlen
  • Eintragung im Handelsregister (HRA)
  • Firmenzusatz „GmbH & Co OHG“

Realistische Gründungskosten (Größenordnung):

  • GmbH-Gründung pro Gesellschafter-GmbH: 800 – 2.000 € (Notar, HR-Eintrag)
  • Gesellschaftsvertrag GmbH & Co OHG: 500 – 1.500 € (Notar/Anwalt)
  • Handelsregister-Eintrag: ca. 200 – 400 €
  • Gewerbeanmeldung: 20 – 60 €
  • Steuerberater (laufend, jährlich): 2.000 – 6.000 € (Bilanz, ESt-Mitteilung)

Wie der Gründungsprozess einer GmbH im Einzelnen funktioniert, erfährst du hier:

Geschäftsführung & Vertretungsmacht

Sofern im Gesellschaftsvertrag nichts Abweichendes geregelt ist, besitzt jeder Gesellschafter einer GmbH & Co OHG die Vertretungsmacht im Außenverhältnis. Möglich ist:

  • Einzelvertretung (gesetzlicher Regelfall)
  • Gesamtvertretung – mehrere Gesellschafter zeichnen gemeinsam (Eintragung im HR nötig)
  • Vertretungsausschluss – einzelner Gesellschafter darf nicht vertreten (HR-Eintrag erforderlich)

Beschränkungen, die nicht im Handelsregister stehen, gelten nur im Innenverhältnis und sind Dritten gegenüber unwirksam. Selbiges gilt für die Geschäftsführungsbefugnis: Grundsätzlich dürfen und sollen alle Gesellschafter geschäftsführend tätig werden.

Gesetzesauszug – § 114 HGB:

(1) Zur Führung der Geschäfte der Gesellschaft sind alle Gesellschafter berechtigt und verpflichtet.
(2) Ist im Gesellschaftsvertrage die Geschäftsführung einem Gesellschafter oder mehreren Gesellschaftern übertragen, so sind die übrigen Gesellschafter von der Geschäftsführung ausgeschlossen.

Geschäftsbriefe – Pflichtangaben

Im Geschäftsverkehr ist die GmbH & Co OHG an strenge Angabepflichten gebunden. Auf jedem Geschäftsbrief (Angebot, Bestellschein, Rechnung, Mahnung) müssen folgende Angaben stehen:

  • Firma der GmbH & Co OHG mit Rechtsformzusatz
  • Sitz der Gesellschaft
  • Zuständiges Registergericht und HR-Nummer
  • Firmen aller Gesellschafter-GmbHs mit Rechtsformzusatz
  • HR-Nummer und Sitz jeder Gesellschafter-GmbH
  • Vollständige Namen aller Geschäftsführer
  • Ggf. Aufsichtsratsvorsitzender (Vor- und Zuname)

Werbeschriften und Postwurfsendungen sind keine Geschäftsbriefe und unterliegen diesen Pflichten nicht.

Gewinnausschüttung, Verlustbeteiligung & Haftung

Bei der Gewinnverteilung greifen entweder die HGB-Regelungen oder individuelle Satzungs-Klauseln. Gesetzlich gilt: 4 % des Kapitalanteils als Vorwegverzinsung, der Restgewinn wird „nach Köpfen“ verteilt. Auch Verluste werden „nach Köpfen“ geteilt.

Rechenbeispiel: Zwei Gesellschafter-GmbHs (A & B) bringen 100.000 € bzw. 50.000 € Kapital ein. Der Jahresgewinn beträgt 200.000 €:

  • Vorwegverzinsung A: 4 % von 100.000 € = 4.000 €
  • Vorwegverzinsung B: 4 % von 50.000 € = 2.000 €
  • Restgewinn: 200.000 – 6.000 = 194.000 €, geteilt durch Köpfe (2) = 97.000 € pro Gesellschafter
  • Gesamt A: 101.000 € | Gesamt B: 99.000 €

Haftung im Detail: Die GmbH & Co OHG haftet als Unternehmen mit ihrem Geschäftsvermögen. Zusätzlich haften die Gesellschafter unmittelbar, unbeschränkt und gesamtschuldnerisch – das heißt aber: Da alle Gesellschafter selbst GmbHs sind, ist deren Haftung wiederum auf die jeweilige Stammeinlage begrenzt. Im Ergebnis entsteht so eine effektive Haftungsbeschränkung trotz Personengesellschafts-Charakter.

Insider-Hinweis: Hier liegt der Kniff der Konstruktion – die OHG selbst kennt nur unbegrenzte Haftung, aber durch GmbHs als Gesellschafter wird diese mittelbar gekappt. Vorsicht: Bei Unterkapitalisierung oder Durchgriffshaftung (z. B. Vermögensvermischung) kann ein Gericht den Schutz aushebeln.

Steuerpflicht der GmbH & Co OHG – GewSt, USt & ESt / KSt

Wie alle Unternehmensrechtsformen ist die GmbH & Co OHG steuerpflichtig. Im Überblick:

  • Gewerbesteuer (GewSt): ab Jahresertrag > 24.500 € Freibetrag – Hebesätze 200 % bis über 500 % je nach Kommune
  • Umsatzsteuer (USt): 19 % Regelsatz, 7 % ermäßigt – außer bei rein steuerfreien Umsätzen (z. B. Vermietung von Wohnimmobilien)
  • Transparenzprinzip: Die OHG selbst zahlt keine Einkommen- oder Körperschaftsteuer – Gewinne werden bei den Gesellschaftern besteuert
  • Bei Gesellschafter-GmbHs: Körperschaftsteuer (15 %) + Solidaritätszuschlag + GewSt der GmbH selbst
  • Bei natürlichen Personen als Gesellschafter (theoretisch möglich): Einkommensteuer nach Progression

Vergleichendes Steuerszenario – 200.000 € Jahresgewinn aus Immobilien-Handel:

  • GmbH & Co OHG mit GmbH-Gesellschaftern: GewSt auf OHG-Ebene (z. B. 14 %) → 28.000 € | Restgewinn fließt in Gesellschafter-GmbHs → KSt 15 % + Soli ≈ 27.000 € → Gesamtbelastung ca. 27,5 % vor Ausschüttung
  • Reine GmbH: GewSt 14 % + KSt 15 % + Soli ≈ 30 % – ähnliche Gesamtbelastung
  • Bei Ausschüttung an natürliche Person: zusätzlich 25 % KapESt + Soli auf den Rest

Ein detaillierter Vergleich der Belastungen lohnt sich besonders, wenn du eine Immobilien Holding aufbaust und das Schachtelprivilege nutzen willst.

GmbH & Co OHG für Immobilien – lohnt sich das?

In der Praxis nutzen die meisten Immobilien-Investoren entweder eine reine Immobilien-GmbH oder eine GmbH & Co KG. Die GmbH & Co OHG ist im Immobilienbereich selten – aber nicht ohne Charme.

Wann macht die GmbH & Co OHG für Immobilien Sinn?

  • Mehrere gleichberechtigte Investoren-Familien: Wenn z. B. zwei Familienholdings ein Mehrfamilienhaus gemeinsam halten wollen ohne hierarchische Trennung Komplementär/Kommanditist
  • Joint-Venture-Projekt: Zwei bereits bestehende GmbHs schließen sich für ein Fix-Flip Strategie-Projekt zusammen
  • Vermögensverwalt

    Häufige Fragen zur GmbH & Co. OHG

    Was ist der Unterschied zwischen GmbH & Co. KG und GmbH & Co. OHG?

    Bei der GmbH & Co. KG sind die Kommanditisten (natürliche Personen) auf ihre Einlage beschränkt haftbar — nur die GmbH haftet unbegrenzt. Bei der GmbH & Co. OHG haften alle Gesellschafter unbeschränkt, auch die natürlichen Personen. Das macht die OHG-Variante risikoreicher und seltener.

    Wann ist eine GmbH & Co. OHG sinnvoll?

    Die GmbH & Co. OHG wird gelegentlich genutzt, wenn Banken oder Vertragspartner die unbeschränkte Mithaftung der natürlichen Gesellschafter verlangen — zum Beispiel bei Projektentwicklungen oder Immobilientransaktionen. Für die meisten Fälle ist die GmbH & Co. KG die bessere Alternative.

    Was kostet die Gründung?

    Die Gründungskosten für eine GmbH & Co. OHG setzen sich zusammen aus: Notar für den Gesellschaftsvertrag (500–2.000 Euro), Handelsregistereintragung (ca. 300 Euro) und Gründung der GmbH (Notar + Handelsregister ca. 1.500–3.000 Euro). Gesamtkosten: 2.500 bis 5.000 Euro plus laufende Buchhaltungskosten.

    ]]> GmbH & Co KG – Gründung, Geschäftsführung, Haftung & Co https://lukinski.de/gmbh-co-kg-gruendung-geschaeftsfuehrung-haftung/ Thu, 11 Mar 2021 05:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=34312 Die GmbH & Co KG ist eine deutsche Hybrid-Rechtsform, welche die Kommanditgesellschaft (KG) mit einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) als Komplementär kombiniert. Dadurch greifen die größten Vorteile beider Rechtsformen ineinander: die transparente Besteuerung und Flexibilität der Personengesellschaft plus die vollständige Haftungsbeschränkung der GmbH. Besonders für Immobilieninvestoren, Familienunternehmen und vermögensverwaltende Strukturen ist die GmbH & Co KG ein strategisches Werkzeug — etwa zur Optimierung der Erbschaftssteuer bei Immobilien, zur Bündelung von Bestandsobjekten oder als Alternative zur klassischen Immobilien Holding. Hier erfährst du alles Wichtige zu Gründung, Geschäftsführung, Haftung, Steuern und konkreten Anwendungsfällen — inklusive Kostenbeispielen, Vergleichstabelle und FAQ. Außerdem findest du hier alle deutschen Unternehmenstypen und Rechtsformen, sowie Tipps zum Firma gründen.

    GmbH & Co KG — Definition, Aufbau & Funktionsweise

    Die Kommanditgesellschaft — kurz: KG — zählt zu den vollständigen Personengesellschaften und unterliegt dem Handelsgesetzbuch (HGB). Sie wird formlos gegründet und benötigt mindestens zwei Gründungsmitglieder. Bei der klassischen KG haftet der Komplementär (Vollhafter) unbeschränkt mit seinem Privatvermögen — ein erhebliches Risiko.

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    Der Trick der GmbH & Co KG: Anstelle einer natürlichen Person als Vollhafter tritt eine GmbH als Komplementär auf — die sogenannte Komplementär-GmbH. Da die GmbH selbst nur mit ihrem Stammkapital haftet, ist die Haftung der gesamten Gesellschaft faktisch auf das Geschäftsvermögen plus 25.000 Euro Stammkapital begrenzt. Die Kommanditisten (Teilhafter) haften ohnehin nur in Höhe ihrer Einlage.

    Wichtig zur Einordnung:

    • Die GmbH & Co KG ist kraft Rechtsform eine Personengesellschaft — nicht zu verwechseln mit der Komplementär-GmbH, die eine Kapitalgesellschaft ist.
    • Es entstehen also zwei separate Unternehmen: die Komplementär-GmbH und die GmbH & Co KG selbst.
    • Steuerlich werden Gewinne transparent bei den Gesellschaftern besteuert (Mitunternehmerprinzip).

    Weitere typische Personengesellschaften:

    Gründung Schritt für Schritt — Ablauf & Kosten

    Die Gründung einer GmbH & Co KG erfolgt in zwei Stufen, da zuerst die Komplementär-GmbH und anschließend die KG gegründet werden muss. Der gesamte Prozess dauert in der Praxis 4 bis 8 Wochen.

    Stufe 1: Komplementär-GmbH gründen

    1. Gesellschafterstruktur festlegen: mindestens eine natürliche oder juristische Person
    2. Gesellschaftsvertrag (Satzung) erstellen — entweder Musterprotokoll oder individuell
    3. Notarielle Beurkundung der Satzung — Pflicht
    4. Stammkapital von 25.000 Euro einzahlen (mindestens 12.500 Euro vor Eintragung)
    5. Eintragung im Handelsregister (Abteilung B)
    6. Anmeldung beim Gewerbeamt und Finanzamt

    Stufe 2: GmbH & Co KG gründen

    1. KG-Gesellschaftsvertrag aufsetzen mit GmbH als Komplementär
    2. Kommanditisten festlegen und Hafteinlage bestimmen
    3. Firmenname wählen mit Pflichtzusatz „GmbH & Co KG“
    4. Eintragung im Handelsregister (Abteilung A)
    5. Gewerbeanmeldung und steuerliche Erfassung beim Finanzamt

    Konkrete Gründungskosten in der Praxis

    Position Kosten (ca.)
    Stammkapital GmbH (mindestens hälftig einzuzahlen) 25.000 EUR
    Notarkosten GmbH-Gründung 500 – 1.000 EUR
    Handelsregistereintrag GmbH ca. 150 EUR
    Notarkosten KG-Gründung & HR-Anmeldung 300 – 600 EUR
    Handelsregistereintrag KG ca. 100 EUR
    IHK-Gebühren, Gewerbeanmeldung 50 – 200 EUR
    Beratung Steuerberater / Anwalt (optional, empfohlen) 1.000 – 3.000 EUR
    Gesamtkosten ohne Stammkapital ca. 2.000 – 5.000 EUR

    Hinzu kommen die laufenden jährlichen Kosten: zwei Jahresabschlüsse, doppelte Buchhaltung, IHK-Beiträge, Steuerberater. Realistisch sind 3.000 – 8.000 EUR pro Jahr Mehraufwand gegenüber einem Einzelunternehmen.

    Wie der Gründungsprozess einer GmbH im Detail funktioniert, erfährst du hier:

    Geschäftsführung & Vertretungsmacht

    Wer führt die Geschäfte?

    Als Komplementär besitzt die GmbH grundsätzlich die Vertretungsmacht im Außenverhältnis. Da die GmbH aber eine juristische Person ist, wird die operative Geschäftsführung an eine natürliche Person delegiert. Es gibt drei Modelle:

    • Gesellschafter-Geschäftsführer: Ein Gesellschafter der Komplementär-GmbH übernimmt die Geschäftsführung — der Klassiker.
    • Fremdgeschäftsführer (Drittorganschaft): Eine externe Person wird angestellt — oft bei Familienunternehmen, wenn keine Erben operativ tätig sind.
    • Kommanditist als Geschäftsführer: Möglich, wenn er ausdrücklich bestellt wird. Sonst sind Kommanditisten von der Geschäftsführung ausgeschlossen und besitzen lediglich ein Widerspruchsrecht bei außerordentlichen Geschäften (§ 164 HGB).

    Insider-Tipp: Einheits-GmbH & Co KG

    Bei der sogenannten Einheits-GmbH & Co KG hält die KG selbst alle Anteile an der Komplementär-GmbH. Vorteil: Anteilsübertragungen werden vereinfacht, da nur die KG-Anteile bewegt werden müssen. Beliebt bei Familienunternehmen mit komplexen Beteiligungsstrukturen — etwa zur sauberen Übertragung an die nächste Generation.

    Gewinnverteilung, Vergütung & Sonderbetriebsvermögen

    Gewinnverteilung in der Praxis

    Ohne abweichende Regelung im Gesellschaftsvertrag gilt § 168 HGB: 4 Prozent des Kapitalanteils plus Mehrgewinn „im angemessenen Verhältnis“. In der Praxis wird das fast immer individuell im Gesellschaftsvertrag geregelt — gerade um die Komplementär-GmbH (die meist kein Kapital eingebracht hat) von der Gewinnausschüttung auszuschließen.

    Geschäftsführervergütung & Haftungsvergütung

    Ein Knackpunkt, der oft falsch dargestellt wird: Die Komplementär-GmbH erhält in der Regel eine Haftungsvergütung (für die unbeschränkte Außenhaftung) sowie ggf. eine Geschäftsführervergütung. Steuerlich bedeutsam:

    • Auf KG-Ebene sind diese Vergütungen Betriebsausgaben — sie mindern den Gewinn.
    • Beim Empfänger (also der Komplementär-GmbH bzw. dem geschäftsführenden Kommanditisten) sind sie Sonderbetriebseinnahmen — sie werden dem Gewinnanteil hinzugerechnet (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG).
    • Im Ergebnis: steuerneutral auf Gesamtebene — aber nützlich zur Steuerung der Gewerbesteuerbelastung und zur Optimierung der Sozialversicherung.

    Sonderbetriebsvermögen — der unterschätzte Hebel

    Vermietet ein Kommanditist eine Immobilie an die GmbH & Co KG, wird diese Immobilie zwingend zu seinem Sonderbetriebsvermögen. Konsequenz: Mieten erhöhen seinen Gewinnanteil, und ein späterer Verkauf der Immobilie ist nicht mehr nach 10 Jahren steuerfrei — die Spekulationsfrist greift hier nicht. Wichtig zu wissen für jeden, der private Immobilien mit gewerblichen Strukturen mischt.

    Haftung — Wer haftet wirklich womit?

    Beteiligter Haftung Praktische Begrenzung
    Komplementär-GmbH Unbeschränkt nach außen Faktisch nur Stammkapital + GmbH-Vermögen (25.000 EUR+)
    Gesellschafter der GmbH Beschränkt Auf eingezahltes Stammkapital
    Kommanditisten der KG Beschränkt nach § 171 HGB Auf eingetragene Hafteinlage
    Geschäftsführer der GmbH Persönlich bei Pflichtverletzung Z.B. Insolvenzverschleppung, Steuerhinterziehung

    Achtung Haftungsdurchgriff: Die Haftungsbeschränkung kann wegfallen bei Vermischung von Privat- und Geschäftsvermögen, Unterkapitalisierung oder Pflichtverletzungen des Geschäftsführers (insbesondere Insolvenzverschleppung). Saubere Buchführung und ausreichende Kapitalisierung sind Pflicht.

    Besteuerung der GmbH & Co KG im Detail

    Die GmbH & Co KG ist eine Personengesellschaft und damit steuerlich transparent — sie zahlt selbst weder Einkommen- noch Körperschaftsteuer. Stattdessen werden die Gewinne anteilig den Gesellschaftern zugerechnet (Mitunternehmerschaft).

    Welche Steuern fallen wo an?

    • Gewerbesteuer: Die GmbH & Co KG zahlt selbst Gewerbesteuer (es sei denn, sie ist rein vermögensverwaltend ausgestaltet — siehe unten).
    • Umsatzsteuer: Bei steuerpflichtigen Umsätzen normal anzuwenden.
    • Einkommensteuer: Kommanditisten als natürliche Personen versteuern ihren Gewinnanteil mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis 45 % + Soli).
    • Körperschaftsteuer: Die Komplementär-GmbH versteuert ihren Gewinnanteil (meist nur die Haftungsvergütung) mit 15 % KSt + Soli + Gewerbesteuer.

    Gewerbliche Prägung — Falle oder Vorteil?

    Eine GmbH & Co KG, bei der ausschließlich die GmbH zur Geschäftsführung berechtigt ist, gilt als gewerblich geprägt (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG) — auch wenn sie nur Vermögen verwaltet. Folge: alle Einkünfte werden gewerbliche Einkünfte, der Verkauf von Immobilien ist nie steuerfrei. Wer das vermeiden will, muss mindestens einen Kommanditisten ebenfalls zur Geschäftsführung berufen — dann liegt eine vermögensverwaltende GmbH & Co KG vor.

    Tipp! Alle Steuern für Unternehmen in einer Liste:

    • <a href="https://lukinski.de/steuern-deutschland-einkommensteuer-koerperschaftsteuer-kapitalert
      ]]> Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG) – Immobilienbewirtschaftung & Börsennotierung https://lukinski.de/immobilienaktiengesellschaft-reit-ag-immobilienbewirtschaftung-boersennotierung/ Tue, 09 Mar 2021 05:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=38082 Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobilienaktiengesellschaft ist ein Unternehmen in der Rechtsform einer AG, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung oder Vermarktung von Immobilien dient – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Bestand im drei- oder vierstelligen Bereich. Besonders attraktiv: Die Sonderform REIT-AG (Real Estate Investment Trust) ist auf Unternehmensebene komplett von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit und schüttet mindestens 90 % des Gewinns als Dividende aus. Hier findest du alle Rechtsformen im Vergleich und hier geht es zurück zur Übersicht AG. Wer eher operativ über eine Kapitalgesellschaft halten möchte, sollte parallel die Immobilien Holding als Alternative prüfen.

      Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

      Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

      Merkmal Immobilien-AG (regulär) REIT-AG (G-REIT)
      Börsennotierung optional Pflicht (regulierter Markt)
      Mindestkapital 50.000 € 15 Mio. €
      Körperschaftsteuer 15 % + Soli 0 % (steuerbefreit)
      Gewerbesteuer ~14 % (Hebesatzabhängig) 0 % (steuerbefreit)
      Ausschüttungsquote frei wählbar min. 90 % des Gewinns
      Eigenkapitalquote frei min. 45 %
      Streubesitz frei min. 15 % (25 % bei Zulassung)
      Wohnimmobilien Bestand uneingeschränkt nur Neubau ab Inkrafttreten REITG
      Beispiele Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, TAG Alstria Office, Hamborner, Deutsche Konsum, Fair Value

      Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

      Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

      • Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
      • LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
      • TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
      • Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
      • Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

      Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

      • Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
      • Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
      • Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
      • Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

      Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

      Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

      Mögliche Tätigkeiten im Überblick

      • Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
      • Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
      • Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
      • Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
      • Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

      REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

      Herkunft des REIT-Konzepts

      Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

      Gesetzliche Auflagen nach REITG

      Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

      Auflage Anforderung Sanktion bei Verstoß
      Sitz & Geschäftsleitung in Deutschland Verlust REIT-Status
      Börsennotierung regulierter Markt EU/EWR Verlust REIT-Status
      Grundkapital min. 15 Mio. € Versagung Anerkennung
      Streubesitz Zulassung min. 25 % keine Anerkennung
      Streubesitz laufend min. 15 % Strafzahlung 1-3 % Wert
      Eigenkapitalquote min. 45 % des Immobilienvermögens Strafzahlung 1-3 %
      Immobilienquote (Vermögen) min. 75 % unbewegliches Vermögen Strafzahlung
      Immobilienertragsquote min. 75 % Erträge aus Immobilien Strafzahlung
      Höchstbeteiligung pro Aktionär max. 10 % direkt Stimmrechtsverlust überschreitender Anteil
      Ausschüttungsquote min. 90 % handelsrechtlicher Jahresüberschuss Verlust REIT-Status
      Bestandsmietwohnungen nur Neubau ab Inkrafttreten REITG Versagung

      Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

      • Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
      • Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
      • 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

      Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

      Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

      Position Reguläre Immobilien-AG REIT-AG
      Mieteinnahmen p.a. 10.000.000 € 10.000.000 €
      Bewirtschaftungskosten – 2.500.000 € – 2.500.000 €
      Abschreibung & Zinsen – 3.000.000 € – 3.000.000 €
      Gewinn vor Steuern 4.500.000 € 4.500.000 €
      Gewerbesteuer (~14 %) – 630.000 € 0 €
      Körperschaftsteuer + Soli (~15,8 %) – 711.000 € 0 €
      Gewinn nach Steuern (Unternehmen) 3.159.000 € 4.500.000 €
      Pflicht-Ausschüttung 90 % frei wählbar 4.050.000 €
      Mehrertrag REIT-Struktur – + 1.341.000 € (~30 %)

      Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

      Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

      • Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
      • Dividendenrendite: 5 %
      • Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
      • Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
      • Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
      • Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

      Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

      Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

      Vorteile auf Unternehmensebene

      • Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
      • Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
      • Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
      • Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
      • Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
      • Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
      • Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

      Vorte

      ]]> Gewerbesteuer (GewSt) einfach erklärt: Berechnen, Freibetrag und Hebesatz https://lukinski.de/gewerbesteuer-gewst-einfach-erklaert-berechnen-freibetrag-und-hebesatz/ Mon, 08 Mar 2021 14:09:26 +0000 https://lukinski.de/?p=37908 Gewerbesteuer – Die meisten Unternehmensrechtsformen unterliegen der Steuerpflicht. Alle relevanten Informationen zu Steuer-Ratgeber Immobilien haben wir im Detail aufbereitet. Je nach Rechtsform werden Kraft Gesetz die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer, die Umsatzsteuer, die Gewerbesteuer und/oder die Kapitalertragsteuer fällig. Unter bestimmten Umständen ist es für einige Unternehmen möglich, sich von einer oder mehreren dieser Steuerarten befreien zu lassen. Wann ist Gewerbesteuer zu zahlen? Wie hoch sind die Gewerbesteuern? Wer unterliegt der Gewerbesteuer? Wann muss man keine Gewerbesteuer zahlen? Ein Überblick! Zurück zu: Steuern.

      Gewerbesteuer (GewSt) – Steuer für Gewerbebetriebe

      Die Gewerbesteuer – kurz: GewSt – wird in der Regel auf den Ertrag eines jeden deutschen Gewerbebetriebs erhoben und richtet sich demnach nach der objektiven Ertragskraft des jeweiligen Unternehmens. Da Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften und Co. kraft Rechtsform immer als Gewerbebetrieb angesehen werden, gilt die Gewerbesteuer für Kapitalgesellschaften obligatorisch – unabhängig davon, wie sich das Gründungsteam zusammensetzt.

      Andere Steuern für Unternehmen:

      Möchtest du konkret mehr über Steuern für Immobiliengesellschaften erfahren, kannst du hier mehr erfahren:

      • Steuern sparen Immobilien

      Gewerbesteuer im Detail – Erhebung, Abgabe & Freibeträge

      Als Objekt- bzw. Sachsteuer zählt die Gewerbesteuer von der Art her zu den Realsteuern. Effektiv zählt sie zu den Gemeindesteuern und trägt maßgeblich zu deren Finanzsystem bei. Die Gemeinden sind hebeberechtigt und legen den jeweils für ein Jahr gültigen Steuersatz per Beschluss fest. Die Gewerbesteuer ist vierteljährlich jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu gleichen Teilen als Vorauszahlung zu leisten. Diese Abgaben sind ab Steuerperiode 2008 nicht länger als Betriebsausgabe abzugsfähig, können jedoch pauschal auf die zu zahlende Einkommensteuer angerechnet werden.

      Termine zur Vorauszahlung der Gewerbesteuer:

      • 15. Februar
      • 15. Mai
      • 15. August
      • 15. November

      Für natürliche Personen und Personengesellschaften darf gemäß Gewerbesteuergesetz (GewStG) ein Freibetrag – aktuell in Höhe von 24.500 Euro – der Steuerlast gegengerechnet werden; juristische Personen dürfen ihre Steuerlast um einen verringerten Freibetrag – aktuell 3.900 Euro – kürzen.

      Welche Gesellschaften unterliegen der GewSt?

      Die meisten Gewerbebetriebe werden mit der Gewerbesteuer belastet. Da alle Kapitalgesellschaften prinzipiell als Gewerbebetriebe angesehen werden, ist diese Steuerart für die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) und die Aktiengesellschaft (AG) besonders relevant.

      Darüber hinaus unterliegen üblicherweise die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) der Gewerbesteuer – zumindest insofern ihr Jahresertrag über 24.500 Euro liegt. Eine GbR unter Freiberuflern bleibt allerdings dennoch von der Gewerbesteuerpflicht befreit. Gleiches gilt für die Freiberufler selbst: Eine Einzelunternehmung muss nur dann Abgaben zur Gewerbesteuer zahlen, wenn es sich bei dem Unternehmensgründer um einen Kleingewerbetreibenden oder einen eingetragenen Kaufmann (e. Kfm.) handelt.

      Unternehmensrechtsformen im Überblick

      Mehr Informationen zu den unterschiedlichen Rechtsformen erhältst du unter den nachfolgenden Links. Angefangen bei der Einzelunternehmung und den eingetragenen Kaufleuten… über die unterschiedlichen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften… bis zu sonstigen Gesellschaften wie der Familienstiftung – alle wesentlichen Aspekte zu Gründung, Haftung, Steuerbelastung und mehr einfach und verständlich erklärt! Zuerst einmal die einzelnen Unternehmensrechtsformen im Überblick:

      Steuern in Deutschland: Liste

      Körperschaftsteuer (KSt), Einkommensteuer (ESt), Kapitalertragsteuer (KapESt), Umsatzsteuer (USt), Gewerbesteuer (GewSt) – wer zahlt was? In diesem Überblick zu den verschiedenen Steuerarten / Steuerformen in Deutschland, findest du relevante Steuern für dich als Privatperson und für dein Unternehmen, je nachdem, welche Rechtsform du gewählt hast. Außerdem nach der Steuer-Liste: Wie funktioniert der Steuer Zyklus um Monatsabschluss, Jahresabschluss und Bilanz? Ein kleiner Einblick für die, die ihre erste Firma gründen. Welche Steuern gibt es? Einfache Erklärungen, Definitionen, Steueroptimierung, ein Einblick in Steuern.

      ]]>             Umsatzsteuer (USt) einfach erklärt: Höhe, Lieferung & Leistung – „Mehrwertsteuer“ für Unternehmen https://lukinski.de/umsatzsteuer-ust-einfach-erklaert-hoehe-lieferung-leistung-mehrwertsteuer-unternehmen/ Mon, 08 Mar 2021 05:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=37909 Umsatzsteuer – Die meisten Unternehmensrechtsformen unterliegen der Steuerpflicht. Mehr zu Steuern sparen bei Immobilien erfahren Sie in unserer umfassenden Steuer-Übersicht. Je nach Rechtsform werden Kraft Gesetz die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer, die Umsatzsteuer, die Gewerbesteuer und/oder die Kapitalertragsteuer fällig. Unter bestimmten Umständen ist es für einige Unternehmen möglich, sich von einer oder mehreren dieser Steuerarten befreien zu lassen. Wie hoch ist die Umsatzsteuer? Was ist der Unterschied zwischen Mehrwertsteuer und Umsatzsteuer? Was heißt Umsatzsteuer, einfach erklärt? Ein Überblick! Zurück zu: Steuern.

      Umsatzsteuer (USt) – Steuer für Lieferung & Leistung

      Die Umsatzsteuer – kurz: USt – wird für gewöhnlich auf alle Umsätze erhoben, die ein Unternehmen im umsatzsteuerlichen Inland erwirtschaftet. Darunter fallen alle Lieferungen und Leistungen – sowie gelegentliche Hilfsgeschäfte -, die das Unternehmen im Rahmen seiner Unternehmenstätigkeiten gegen Entgelt erbringt. Umsatzsteuerbeträge, die ein Unternehmen für bezogene Lieferungen und Leistungen erbracht hat und die belegbar sind, können als Vorsteuerabzug geltend gemacht werden und so die Umsatzsteuerlast des Unternehmers schmälern.

      Die eigene Umsatzsteuer stellt somit wirtschaftlich gesehen eine allgemeine Verbrauchsteuer dar, fungiert letztendlich in Deutschland aber als Verkehrsteuer und wird in letzter Instanz dem Endverbraucher zur Last gelegt. Aufgrund der Überwälzung zählt die Umsatzsteuer typischerweise zu den indirekten Steuern. Aktuell beträgt der deutsche Regelsteuersatz der Umsatzsteuer 19 Prozent – 7 Prozent auf ermäßigte Waren – und bildet eine der Haupteinnahmequellen zur Finanzierung des Bundeshaushalts.

      Andere Steuern für Unternehmen:

      Möchtest du konkret mehr über Steuern für Immobiliengesellschaften erfahren, kannst du hier mehr erfahren:

      • Steuern sparen Immobilien

      Welche Gesellschaften unterliegen der USt?

      Die meisten Gesellschaften führen nicht nur steuerfreie Umsätze aus und werden daher naturgemäß mit der Umsatzsteuer belastet. Deshalb ist diese Steuerart im Grunde genommen für alle gängigen Unternehmensrechtsformen relevant, angefangen bei den Einzelunternehmen (EU) und BGB-Gesellschaften (GbR)… über die Offenen Handelsgesellschaften (OHG) und Kommanditgesellschaften (KG)… bis hin zu den Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) sowie den Aktiengesellschaften (AG).

      Im Volksmund fällt häufig der Begriff Mehrwertsteuer – kurz: MwSt – und wird bisweilen auch auf Rechnungen oder Belegen angegeben. Der Name stammt aus dem Verständnis, dass eine Steuer im Handel und in der Produktion auf mehreren Wertschöpfungsstufen erhoben wird, wohingegen die Umsatzsteuer als Bemessungsgrundlage den aus einem Verkauf oder auf ähnliche Weise erzielten Umsatz verwendet. Rein steuerlich wird der Begriff Mehrwertsteuer in Deutschland allerdings nicht mehr verwendet, sondern es ist vielmehr von einer Umsatzsteuer mit Vorsteuerabzug die Rede.

      Unternehmensrechtsformen im Überblick

      Mehr Informationen zu den unterschiedlichen Rechtsformen erhältst du unter den nachfolgenden Links. Angefangen bei der Einzelunternehmung und den eingetragenen Kaufleuten… über die unterschiedlichen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften… bis zu sonstigen Gesellschaften wie der Familienstiftung – alle wesentlichen Aspekte zu Gründung, Haftung, Steuerbelastung und mehr einfach und verständlich erklärt! Zuerst einmal die einzelnen Unternehmensrechtsformen im Überblick:

      Steuern in Deutschland: Liste

      Körperschaftsteuer (KSt), Einkommensteuer (ESt), Kapitalertragsteuer (KapESt), Umsatzsteuer (USt), Gewerbesteuer (GewSt) – wer zahlt was? In diesem Überblick zu den verschiedenen Steuerarten / Steuerformen in Deutschland, findest du relevante Steuern für dich als Privatperson und für dein Unternehmen, je nachdem, welche Rechtsform du gewählt hast. Außerdem nach der Steuer-Liste: Wie funktioniert der Steuer Zyklus um Monatsabschluss, Jahresabschluss und Bilanz? Ein kleiner Einblick für die, die ihre erste Firma gründen. Welche Steuern gibt es? Einfache Erklärungen, Definitionen, Steueroptimierung, ein Einblick in Steuern.

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