Ohne Energieausweis kein Immobilienverkauf

Die Erstellung eines Energieausweises (gemäß §16 der EnEV) darf nur von qualifizierten Fachleuten durchgeführt werden. Das bedeutet, dass Sie nach einem Experten mit entsprechender Zulassung suchen müssen. Gemäß §16 EnEV muss jeder potenzielle Käufer einer Immobilie einen Energieausweis erhalten. Als Eigentümer und Verkäufer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, den Ausweis erstellen zu lassen und in die Verkaufsdokumentation einzubinden. Die Weigerung, den Energieausweis vorzulegen, stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Warum ist der Energieausweis so wichtig?

Er liefert alle relevanten Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie für den Käufer. Darüber hinaus gibt er Auskunft über den bisherigen Energieverbrauch und die zu erwartenden Energiekosten für den zukünftigen Eigentümer. Eine negative Energiebilanz weist potenzielle Käufer auf die Notwendigkeit einer Sanierung hin, was hohe Kosten für die Erneuerung beispielsweise von Elektrik und Heizungsanlage bedeuten kann.

Energieausweis schnell erklärt

Die wichtigsten 5 Fakten zum Energieausweis

1. Gesetzliche Pflicht: Beim Verkauf einer Immobilie ist ein Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben.
2. Entscheidungskriterium: Der energetische Zustand der Immobilie ist ein wesentliches Kriterium für potenzielle Käufer.
3. Information über Energieeffizienz: Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Hauses und den prognostizierten Energieverbrauch.
4. Skala von A+ bis H: Die Energieeffizienz wird auf einer Skala von A+ bis H bewertet, wobei H dringenden Sanierungsbedarf signalisiert.
5. Ordnungswidrigkeit bei Nichtvorlage: Eigentümer müssen den Energieausweis erstellen lassen und vorlegen; die Weigerung kann mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Auch in der Immobilienbewertung und Bewertung von Mehrfamilienhäusern spielt der Energieausweis, bzw. der energetische Zustand des Objekts, mit ein.

Aufbau: Inhalt und Struktur erklärt

An dieser Stelle ein kleines Video, hier bekommen Sie die einzelnen Elemente vom Energieausweis Schritt für Schritt erklärt.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? Kosten und Nutzen

Beide Formen gehen, hier aber der Unterschied zwischen:

1. Verbrauchsausweis
2. Bedarfsausweis

Verbrauchsausweis schnell erklärt

Ein Verbrauchsausweis kostet in der Regel 100 Euro, während ein Bedarfsausweis zwischen 300 und 500 Euro liegt. Die Kosten für den Energieausweis trägt der Eigentümer, der dazu verpflichtet ist, diese Daten beim Hausverkauf bereitzustellen. Ein aussagekräftiger Bedarfsausweis liefert detailliertere Informationen für den Käufer und ist daher empfehlenswert, auch wenn er mehr kostet.

Der Verbrauchsausweis basiert auf den letzten 3 Jahresabrechnungen des Energiebetreibers. Er gibt Informationen über den vergangenen Energieverbrauch des Gebäudes und bietet im Vergleich zum Bedarfsausweis weniger präzise Daten über den energetischen Zustand und den zukünftigen Verbrauch.

• Kosten: Ein Verbrauchsausweis ist kostengünstiger im Vergleich zum Bedarfsausweis, der teurer ist.
• Vergangenheitsbezug: Basierend auf den letzten 3 Jahresabrechnungen des Energiebetreibers.
• Begrenzte Aussagekraft: Bietet weniger präzise Daten über den energetischen Zustand und den zukünftigen Verbrauch im Vergleich zum Bedarfsausweis.

Bedarfsausweis schnell erklärt

Der Bedarfsausweis kostet zwischen 300 und 500 Euro und beinhaltet spezifische Fakten, die von einem Energieberater vor Ort geprüft werden. Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis betrachtet der Bedarfsausweis den Energieverbrauch perspektivisch. Ein Fachmann bewertet den Gebäudezustand, die Dämmung und die Heizungsanlage vor Ort, um eine Prognose für die Energiebilanz zu erstellen.

Die Erstellung erfordert eine detaillierte Prüfung durch einen Spezialisten vor Ort und liefert präzisere Daten über den energetischen Zustand und den zukünftigen Verbrauch als der Verbrauchsausweis. Aufgrund seiner Genauigkeit und Aussagekraft ist der Bedarfsausweis für potenzielle Käufer oft aussagekräftiger.

• Kosten: Ein Bedarfsausweis ist teurer als ein Verbrauchsausweis.
• Zukunftsorientiert: Berücksichtigt den zukünftigen Energieverbrauch und die energetischen Bedürfnisse des Gebäudes.
• Spezialistische Prüfung: Erfordert eine detaillierte Bewertung durch einen Fachmann vor Ort, um eine umfassende Prognose für die Energiebilanz zu erstellen.

Immobilie bewerten

Hausbewertung, Wohnungsbewertung, worauf müssen Sie achten, für einen guten Verkaufspreis? Hier finden Sie meine Tipps:

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Geerbtes Haus verkaufen: Die ersten Schritte im Überblick

Erbe & Nachlass

Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen können, müssen Sie das Erbe formal annehmen — und das hat Konsequenzen, die viele Erben unterschätzen. Ein Erbe wird in Deutschland nur als Ganzes angenommen („Universalsukzession“, § 1922 BGB). Sie übernehmen damit nicht nur Grundstück und Haus, sondern auch laufende Hypotheken, rückständige Grundsteuern, Sanierungsstaus und sämtliche Schulden des Erblassers — und haften dafür mit Ihrem Privatvermögen, wenn Sie keine Haftungsbeschränkung beantragen.

Sie haben sechs Wochen Zeit, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen — diese Frist beginnt mit Kenntnis vom Erbfall. Lebt ein Miterbe im Ausland, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Quick-Check vor der Annahme:

• Grundbuchauszug einsehen — Grundschulden, Reallasten, Wegerechte
• Verkehrswert ermitteln lassen (idealerweise durch Makler oder Gutachter)
• Bankkonten und Kreditverbindlichkeiten des Erblassers prüfen
• Mögliche Pflegeheim-Regressforderungen vom Sozialamt
• Steuerschulden beim Finanzamt erfragen

Faustregel: Liegen die Schulden über dem Verkehrswert der Aktiva, ist Ausschlagung oder Nachlassinsolvenz die bessere Wahl.

Welche Art von Immobilie Sie nach der Erbschaft veräußern: Lage, Substanz und Ausstattung sind die drei zentralen Bewertungsfaktoren — egal ob Eigentumswohnung verkaufen, Haus verkaufen, Grundstück verkaufen oder Mehrfamilienhaus verkaufen. Eine Immobilie privat zu verkaufen heißt, Risiken in Kauf zu nehmen — von der Immobilienbewertung über Verträge bis zu Steuern und Kosten.

Amtsgericht, Erbschein und Grundbuch: Der formale Weg

Erbschein beantragen — Termin beim Nachlassgericht

Nach Annahme des Erbes ist der erste formale Schritt der Gang zum Nachlassgericht — das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Der Erbschein weist Sie als rechtmäßigen Eigentümer aus und ist Voraussetzung für den Grundbucheintrag und den Verkauf.

Diese Dokumente brauchen Sie zwingend:

• Personalausweis oder Reisepass
• Sterbeurkunde im Original
• Testament oder Erbvertrag (falls vorhanden) — eröffnet durch das Nachlassgericht
• Nachweis Verwandtschaftsverhältnis (Geburtsurkunde, Heiratsurkunde, Familienstammbuch)
• Eidesstattliche Versicherung über die Richtigkeit der Angaben (vor dem Rechtspfleger oder Notar)
• Aufstellung der bekannten weiteren Erben

Allein-Erbschein, Gemeinschaftserbschein & Teilerbschein

Erbengemeinschaft

Je nach Konstellation stellt das Nachlassgericht eine andere Form aus:

• Allein-Erbschein — bei nur einem Erben; ermöglicht alleinige Verfügung über den Nachlass
• Gemeinschaftserbschein — bei mehreren Miterben; weist alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit ihren Quoten aus
• Teilerbschein — bescheinigt nur den eigenen Anteil eines Miterben (sinnvoll, wenn die anderen nicht mitwirken)

Erst mit dem Erbschein erhalten Sie Einblick ins Grundbuch und können prüfen, ob das geerbte Haus mit Grundschulden, Nießbrauchrechten oder Wohnrechten belastet ist.

Kosten des Erbscheins — die echten Zahlen

Die Kosten richten sich nach dem reinen Nachlasswert (Aktiva minus Verbindlichkeiten) gemäß GNotKG, Tabelle B. Achtung: Es fallen IMMER zwei Gebühren an — eine für die Erteilung des Erbscheins und eine für die eidesstattliche Versicherung. Beide haben dieselbe Höhe.

Spar-Tipp: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, ersetzt dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts häufig den Erbschein — Sie sparen die komplette Gebühr.

Eintragung ins Grundbuch — die Zwei-Jahres-Regel

Anschließend wird das Grundbuch berichtigt. Anders als beim klassischen Immobilienkauf ist die Grundbuchberichtigung beim Erbe gebührenfrei — Voraussetzung: Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall. Wer länger wartet, zahlt die volle 1,0-Gebühr nach GNotKG. Mehr zum Ablauf: Grundbucheintrag.

Erbengemeinschaft: Haus verkaufen mit mehreren Erben

Bei mehreren Erben — etwa Geschwistern — entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das geerbte Haus gehört dann ALLEN gemeinschaftlich (Gesamthandseigentum). Niemand kann allein über das Objekt entscheiden — jede Verfügung erfordert Einstimmigkeit.

Vier Wege zur Auseinandersetzung:

1. Gemeinsamer Verkauf — alle stimmen zu, der Erlös wird nach Quoten geteilt. Steuerlich und finanziell die sauberste Lösung.
2. Erbteilskauf — ein Miterbe kauft die Anteile der anderen ab. Vorteil: keine Spekulationssteuer-Auslösung beim Verkäufer-Miterben (Erbteilsverkauf ist kein „privates Veräußerungsgeschäft“ i. S. d. § 23 EStG, BFH-Rechtsprechung).
3. Abschichtung — ein Miterbe scheidet gegen Abfindung aus, die übrigen führen die Gemeinschaft fort. Notariell, aber günstiger als Teilversteigerung.
4. Teilungsversteigerung — der letzte Ausweg, wenn keine Einigung möglich ist. Realer Verkaufserlös meist 20–35 % unter Marktwert. Mehr dazu: Teilungsversteigerung.

Praxis-Tipp: Schon vor dem Verkauf einen Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar aufsetzen. Er regelt verbindlich, wer welchen Anteil erhält, wer Zwischenkosten trägt und wie ein eventueller Gewinn aus Spekulationssteuer aufgeteilt wird.

Erbschaftssteuer: Freibeträge, Steuersätze und der Familienheim-Hebel

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Steuersätze nach Steuerklasse

Den genauen Betrag berechnen Sie hier: Erbschaftssteuer Rechner. Vertiefend: Erbschaftssteuer Immobilien.

Familienheim-Befreiung (§ 13 ErbStG) — der wichtigste Steuer-Hebel

Was die meisten Erben nicht wissen: Das selbstgenutzte Familienheim kann komplett steuerfrei vererbt werden — unabhängig vom Wert.

• Ehegatten / Lebenspartner — komplett steuerfrei, KEINE Wertobergrenze, wenn der Erbe das Haus mindestens 10 Jahre selbst bewohnt
• Kinder / Stiefkinder — steuerfrei bis maximal 200 m² Wohnfläche, ebenfalls bei 10-jähriger Selbstnutzung; übersteigender Anteil wird anteilig besteuert
• Bedingung: Einzug „unverzüglich“ (BFH: in der Regel innerhalb von 6 Monaten)
• Schädliche Verwendung: Verkauf oder Vermietung innerhalb der 10 Jahre löst rückwirkend die volle Erbschaftssteuer aus

Strategie-Tipp: Wer das Familienheim erbt und kurzfristig verkaufen will, verliert die Befreiung komplett. Bei großem Steuerpotenzial lohnt es sich, mindestens 10 Jahre selbst zu wohnen — oder gleich an einen Miterben zu übertragen, der einzieht.

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]]> https://lukinski.de/maklerprovision-privatkauf-neues-gesetz-verkaeufer-zahlt-courtage/ Sat, 12 Mar 2022 16:16:55 +0000 https://lukinski.de/?p=32887 Die Reform der Maklerprovision berechnen hat den deutschen Immobilienmarkt strukturell verändert: Wer privat ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt seit Inkrafttreten der §§ 656a ff. BGB nicht mehr automatisch die volle Courtage. Trotzdem ist die Praxis komplexer, als die meisten Ratgeber suggerieren — gerade wenn man die Wechselwirkung mit Kaufnebenkosten berechnen, der Grunderwerbsteuer und dem Bestellerprinzip betrachtet. Dieser Ratgeber zeigt, was im Gesetz wirklich steht, wann die 50/50-Regel zwingend greift, wo sie nicht gilt — und mit welchen Tricks Verkäufer und Makler die Ersparnis still wieder aufheben.

Was das Gesetz konkret regelt — §§ 656a bis 656d BGB

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde erstmals bundesweit festgelegt, wer die Courtage in welcher Höhe trägt. Die zentrale Logik: Der Makler darf die Provision nicht mehr einseitig auf den Verbraucher-Käufer abwälzen. Maßgeblich sind vier Paragraphen — und jeder enthält eine eigene Falle.

• § 656a BGB — Textform: Der Maklervertrag muss schriftlich oder per E-Mail dokumentiert sein. Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam — auch dann, wenn beide Parteien sie bestätigen.
• § 656b BGB — Anwendungsbereich: gilt ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist (natürliche Person, kein gewerblicher Zweck).
• § 656c BGB — Doppeltätigkeit: Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er nur von beiden Parteien gleich viel verlangen — zwingend 50/50, keine Abweichung möglich.
• § 656d BGB — einseitige Beauftragung: Wälzt der Verkäufer Kosten auf den Käufer ab, darf das maximal 50 % betragen — und erst, nachdem er seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.
• § 656c Abs. 2 BGB — Schutzregel: Verzichtet eine Seite auf ihre Zahlung, entfällt automatisch auch der Anspruch gegen die andere Seite.
• Wichtige Ausnahme: Ist der Makler selbst Eigentümer des Objekts, gilt § 656c nicht — die Doppelprovisions-Schutzregel greift hier nicht (BGH-Rechtsprechung).

Das Gesetz schreibt keine Höchstprovision vor — nur die Verteilung. Ob 5,95 % oder 7,14 % aufgerufen werden, bleibt Verhandlungssache.

Regional unterschiedliche Courtage-Sätze

Vor der Reform variierten die marktüblichen Courtage-Sätze stark nach Bundesland. Auch wenn die Verteilung jetzt einheitlich geregelt ist — die Höhe bleibt regional verschieden und ist Verhandlungsmasse:

Region	Marktüblich gesamt (brutto)	Davon Käuferanteil neu	Verhandlungsspielraum
Bayern, Berlin, Brandenburg, NRW, Sachsen	7,14 %	3,57 %	gering — Standard
Hamburg, Bremen, Niedersachsen	5,95 %–7,14 %	2,98 %–3,57 %	mittel
Hessen, Schleswig-Holstein	5,95 %	2,98 %	mittel
Mecklenburg-Vorpommern	4,76 %–5,95 %	2,38 %–2,98 %	hoch
B-/C-Lagen bundesweit	3,57 %–5,95 %	oft 0 % (Innenprovision)	sehr hoch

Was NICHT unter die Reform fällt

Genau hier sitzen die meisten Missverständnisse. Die 50/50-Pflicht greift in mehreren typischen Konstellationen nicht — und das eröffnet sowohl Risiken als auch Verhandlungsspielräume:

• Mehrfamilienhäuser — beim Mehrfamilienhaus kaufen bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar.
• Unbebaute Grundstücke — wer ein Baugrundstück erwirbt oder Grundstück verkaufen möchte, fällt nicht unter §§ 656a ff.
• Gewerbliche Käufer — kauft eine GmbH, ein Investor oder ein Bauträger über eine Immobilien Holding, ist 100 % Käuferprovision zulässig.
• Gemischt genutzte Objekte — sobald gewerbliche Flächen überwiegen, greift die Verbraucherschutzregel nicht.
• Bestandsverträge — Maklerverträge, die vor Inkrafttreten der Reform geschlossen wurden, gelten nach altem Recht weiter (Stichtagsregelung).
• Off-Market-Deals ohne Vermittlung — wenn keine Maklerleistung erbracht wird, entsteht auch kein Provisionsanspruch.
• Makler ist Eigentümer — verkauft der Makler aus eigenem Bestand, ist § 656c nicht anwendbar.

Die drei Provisionsmodelle im direkten Vergleich

In der Praxis treten heute fünf Konstellationen auf — und nur drei davon sind durch die Reform reguliert. Die folgende Tabelle zeigt, was Käufer und Verkäufer jeweils tragen, bezogen auf eine Gesamtcourtage von 7,14 % brutto (3 % netto je Seite plus MwSt., der typische Standard in Bayern, Berlin, NRW und Hamburg).

Modell	Verkäufer zahlt	Käufer zahlt	Wann zulässig?
Doppeltätigkeit (§ 656c)	3,57 %	3,57 %	Makler vertritt beide Seiten — zwingend hälftig
Einseitige Beauftragung Verkäufer (§ 656d)	min. 3,57 %	max. 3,57 %	Verkäufer beauftragt, wälzt max. 50 % ab
Einseitige Beauftragung Käufer	0 %	bis 7,14 %	Käufer beauftragt selbst (Suchauftrag)
Innenprovision Verkäufer	7,14 %	0 %	Verkäufer trägt alles — verhandelbar
Gewerblich / MFH / Grundstück	frei	frei	Reform gilt nicht

Die kritische Nachweispflicht

Bei einseitiger Beauftragung (§ 656d) entsteht der Zahlungsanspruch des Maklers gegen den Käufer erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil bereits beglichen hat und dies nachweisen kann — typischerweise durch Quittung oder Kontoauszug. Vorher darf kein Cent vom Käufer eingefordert werden. Wurde dennoch ohne Nachweis gezahlt, besteht ein Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung).

• Vor Zahlung: Quittung des Verkäufers oder Maklerbestätigung anfordern
• Bei Verweigerung: Provisionszahlung zurückhalten — ist gesetzlich gedeckt
• Nach falscher Zahlung: Rückforderung schriftlich mit Frist, im Streitfall Klage
• Verjährung: 3 Jahre ab Kenntnis (§ 195 BGB)

Beispielrechnung: Was Sie als Käufer wirklich sparen

Die nominale Ersparnis klingt eindrucksvoll, doch sie verhält sich proportional zum Kaufpreis und ist eng mit den übrigen Erwerbskosten verknüpft. Vier realistische Szenarien für eine erste Immobilie kaufen-Situation, inklusive Gesamt-Nebenkostenquote:

Kaufpreis	Provision alt (7,14 %)	Provision neu (3,57 %)	Ersparnis Käufer	Nebenkosten gesamt neu (NRW, 6,5 % GrESt)
250.000 €	17.850 €	8.925 €	8.925 €	ca. 11,6 % (29.000 €)
500.000 €	35.700 €	17.850 €	17.850 €	ca. 11,5 % (57.500 €)
800.000 €	57.120 €	28.560 €	28.560 €	ca. 11,5 % (92.000 €)
1.200.000 €	85.680 €	42.840 €	42.840 €	ca. 11,4 % (137.000 €)

Wer den Kapitalbedarf vor Vertragsabschluss präzise plant, sollte die Reform direkt in den Eigenkapitalbedarf berechnen-Schritt einkalkulieren — die Bank fordert für die Nebenkosten in der Regel reines Eigenkapital, weil sie nicht beleihbar sind. Auch der Kaufvertrag Notar rechnet mit dem im Vertrag stehenden Preis — nicht mit dem reduzierten Provisionsanteil.

Auswirkung auf Rendite und Cashflow

Für Kapitalanleger im Verbraucher-Segment (Eigentumswohnung als Immobilie als Kapitalanlage) verbessert sich die Anfangsrendite messbar. Bei einer 300.000-€-Wohnung mit 12.000 € Jahreskaltmiete:

• Vor Reform: Gesamtinvestition ca. 348.000 € → Bruttorendite rund 3,45 %
• Nach Reform: Gesamtinvestition ca. 337.500 € → Bruttorendite rund 3,56 %
• Effekt auf Kaufpreisfaktor: sinkt um etwa 0,9 Faktorpunkte
• Effekt auf Cashflow: geringere Tilgungslast bei gleicher Annuität
• Steuerlich: die volle gezahlte Provision bleibt als Anschaffungsnebenkosten über die Nettorendite-relevante Gebäude-AfA absetzbar

Der versteckte Trick I: Preisaufschlag statt Ersparnis

In angespannten Märkten reagieren Verkäufer regelmäßig damit, ihren Angebotspreis um 2–4 % anzuheben — exakt um den Betrag, den sie nun selbst an Provision tragen müssen. Das Resultat ist tückisch: Der Käufer zahlt nominal weniger Courtage, aber einen höheren Kaufpreis — und damit auch mehr Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland) und höhere Notarkosten.

Position	Ohne Aufschlag	Mit 3 % Preisaufschlag	Differenz Käufer
Kaufpreis	300.000 €	309.000 €	+9.000 €
Provisions-Ersparnis	−9.000 €	−9.000 €	0 €
Grunderwerbsteuer (6,5 %)	19.500 €	20.085 €	+585 €
Notar + Grundbuch (1,5 %)	4.500 €	4.635 €	+135 €
Netto-Ersparnis Käufer	9.000 €	−720 €	Verlust!

Eine Provisionsersparnis von 9.000 € kann durch einen Preisaufschlag von 3 % nicht nur vollständig neutralisiert werden — der Käufer zahlt zusätzlich 720 € drauf, weil Grunderwerbsteuer und Notarkosten am Bruttokaufpreis hängen.

Der versteckte Trick II: Reservierungsgebühr und Servicepauschale

Ein zweiter, weniger bekannter Hebel: Makler oder Verkäufer fordern vom Interessenten eine „Reservierungsgebühr“, „Aufwandsentschädigung“ oder „Servicepauschale“ — typischerweise 1–2 % des Kaufpreises. Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung (BGH, Urteil VIII ZR 234/21) klargestellt: Solche Klauseln in AGB sind unwirksam, wenn sie ohne Gegenleistung verein

]]> https://lukinski.de/koalitionsvertrag-2021-hausbesitzer-wohnung-neubau-heizung-solaranlage/ Thu, 25 Nov 2021 05:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=48006 Was bedeutet der Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung für Immobilieneigentümer, Vermieter und Kapitalanleger? Nach 16 Jahren Bundeskanzlerin Angela Merkel hat die Koalition aus SPD, Grünen und FDP einen 177-seitigen Vertrag vorgelegt, der die Immobilienbranche in den kommenden Jahren grundlegend umbaut. Wir analysieren die wichtigsten Punkte aus Investoren-Sicht: Was kostet die neue 65-Prozent-Regel bei Heizungen? Wie wirkt sich die verschärfte Mietpreisbremse auf die Rendite aus? Welche Förderprogramme gibt es konkret für Neubau, Umbau und energetische Sanierung? Denn eines gilt unverändert: Je höher die Investitionskosten, desto geringer die Mietrendite — wer die neuen Spielregeln früh versteht, sichert sich entscheidende Wettbewerbsvorteile.

Koalitionsvertrag im Überblick: Die zehn wichtigsten Punkte für Eigentümer

Den Koalitionsvertrag prägt ein Thema wie kein zweites: Klima. Auf 177 Seiten taucht der Begriff „Klima“ rund 198-mal auf, mehr als 40 Seiten widmen sich konkret dem Klimaschutz. Das übergeordnete Ziel: Klimaneutralität. Für Immobilieneigentümer bedeutet das eine Welle neuer Pflichten — und Chancen.

Schnellüberblick: Vorher vs. Nachher

Bereich	Bisher	Neu (Koalitionsvertrag)	Relevanz für Eigentümer
Wohnungsbau	ca. 295.000 Einheiten/Jahr	Ziel: 400.000/Jahr (davon 100.000 öffentlich)	Mehr Förderung, mehr Konkurrenz
Heizung Neuanlage	Keine EE-Quote	65 % erneuerbare Energien (ab 2024/2025)	Höhere Investitionskosten
Solarpflicht	Nur Landesregelungen	Pflicht bei Gewerbe-Neubau, Regel bei Privat-Neubau	Mehrkosten 8.000–20.000 € pro Einfamilienhaus
Mietpreisbremse	+15 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze)	+11 % in 3 Jahren (in angespannten Märkten)	Geringerer Mieterhöhungsspielraum
Linearer AfA-Satz Neubau	2 % pro Jahr	3 % pro Jahr	Höhere steuerliche Abschreibung
Bauministerium	Teil des BMI	Eigenständiges Ministerium	Mehr politisches Gewicht
Spitzensteuersatz	42 % / 45 %	Unverändert	Planungssicherheit
Ladeinfrastruktur	ca. 50.000 öffentliche Ladepunkte	1 Mio. Ladepunkte	Wallbox-Pflicht in Quartieren

Reality-Check: Was wurde tatsächlich umgesetzt?

Zwischen Ankündigung und Realität klafft eine erhebliche Lücke. Statt der versprochenen 400.000 Wohnungen pro Jahr wurden zuletzt lediglich rund 250.000 fertiggestellt — Tendenz fallend wegen Zinswende, Baukosten und Materialmangel. Die 65-Prozent-Regel im Heizungsgesetz wurde mehrfach abgeschwächt. Die Solarpflicht ist Ländersache geblieben. Investoren sollten daher zwischen politischer Absicht und Gesetzeslage klar trennen — und ihre Kalkulation auf das stützen, was rechtlich verbindlich gilt.

Bauboom: 400.000 Wohnungen pro Jahr — was steckt hinter dem Ziel?

Der politische Auftrag ist klar: Pro Jahr sollen 400.000 neue Wohnungen entstehen, 100.000 davon öffentlich gefördert. Das wären 30,5 Prozent mehr als der bisherige Schnitt von rund 306.000 Einheiten.

Eigenes Bauministerium: Mehr als ein Symbol?

Erstmals seit 1998 erhält Deutschland wieder ein eigenständiges Bauministerium. Dadurch bündeln sich Zuständigkeiten, die vorher zwischen Innen-, Wirtschafts- und Umweltministerium aufgeteilt waren. Für Bauherren bedeutet das mittelfristig eine zentrale Anlaufstelle — kurzfristig aber zusätzliche Bürokratie durch Neuorganisation.

Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als Hebel

Die BImA verwaltet rund 4 Millionen Quadratmeter Bundesgrundstücke. Diese sollen verstärkt für sozialen Wohnungsbau bereitgestellt werden — teilweise unter Verkehrswert. Für private Bauträger bedeutet das: Konkurrenz um Grundstücke in B- und C-Lagen wird kleiner, in A-Lagen bleibt der Markt eng.

Beschleunigte Baugenehmigung

• Digitalisierung der Bauanträge (Ziel: vollständig digital)
• Genehmigungsfiktion: Wenn Behörde nicht fristgerecht entscheidet, gilt Antrag als bewilligt
• Typengenehmigungen für serielles Bauen
• Vereinfachte Verfahren bei Aufstockung und Dachausbau

Insider-Tipp: Die größten Beschleunigungspotenziale liegen bei Aufstockungen und Dachgeschossausbauten in Bestandsgebäuden — hier entstehen schnell Wohnungen ohne Grundstückskauf. Wer eine Mehrfamilien-Bestandsimmobilie besitzt, sollte das Aufstockungspotenzial prüfen lassen.

Mietpreisbremse: Was die Verschärfung für Vermieter bedeutet

Steigende Mieten in Berlin, München, Hamburg und Frankfurt dominieren die politische Debatte. Der Koalitionsvertrag verschärft daher die Mietpreisbremse — allerdings regional differenziert.

Drei Mieterhöhungs-Instrumente — sauber unterschieden

Instrument	Was ist begrenzt?	Höhe	Gilt wo?
Mietpreisbremse	Anfangsmiete bei Neuvermietung	Max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete	Angespannte Wohnungsmärkte
Kappungsgrenze (neu)	Mieterhöhung im laufenden Vertrag	+11 % in 3 Jahren (statt 15 %)	Angespannte Märkte, Ländersache
Modernisierungsumlage	Umlage von Sanierungskosten	8 % p.a. der Modernisierungskosten	Bundesweit

Konkretes Rechenbeispiel: Auswirkung auf den Cashflow

Ein Vermieter besitzt eine 80-qm-Wohnung in München, Bestandsmiete 12 €/qm = 960 € monatlich.

• Bisher (15 %): Maximale Erhöhung in 3 Jahren auf 13,80 €/qm = 1.104 € → +144 € pro Monat
• Neu (11 %): Maximale Erhöhung auf 13,32 €/qm = 1.066 € → +106 € pro Monat
• Differenz: 38 € pro Monat = 456 € pro Jahr = bei 25 Jahren Halten ca. 11.400 € weniger Cashflow

Bei einem Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten summiert sich der Effekt auf rund 137.000 € Cashflow-Verlust über 25 Jahre. Wer dies in der Investitionsrechnung nicht berücksichtigt, kalkuliert die Mietrendite systematisch zu hoch.

Befristungen und Ausnahmen

• Mietpreisbremse: Verlängerung bis 2029 (in angespannten Märkten)
• Indexmieten: Können von Begrenzung ausgenommen sein — Trend zur Indexmiete wird sich verstärken
• Möblierte Vermietung: Aufschläge weiterhin möglich, aber transparent auszuweisen
• Neubau: Erstvermietung weiterhin frei (Ausnahme: bei Förderung)

Förderung von Eigentum: Konkrete Programme nutzen

Die Eigentumsquote in Deutschland liegt bei rund 46,5 % — Schlusslicht in Westeuropa (Spanien: 76 %, Italien: 72 %, Frankreich: 64 %). Der Koalitionsvertrag will Abhilfe schaffen.

Eigentümerquote in Deutschland im Zeitverlauf

• aktueller Stand: ca. 46,5 %
• vor zehn Jahren: 45,5 %
• vor 15 Jahren: 41,6 %
• vor 25 Jahren: 40,9 %

Quelle: Statistisches Bundesamt

Förderprogramme für Selbstnutzer im Überblick

Programm	Wer?	Höhe	Voraussetzung
KfW Wohneigentum für Familien (300)	Familien mit Kindern	Bis 270.000 € zinsverbilligt	Einkommensgrenze, KfW-40
KfW 261 (Effizienzhaus)	Bauherren / Käufer	Bis 150.000 € + Tilgungszuschuss	Energieeffizienz
BAFA-Heizungsförderung	Eigentümer	Bis 70 % der Investitionskosten	EE-Heizung
Wohnungsbauprämie	Bausparer	10 % auf Sparbeiträge	Einkommensgrenze
Wohn-Riester	Riester-Sparer	Zulagen + Steuerersparnis	Selbstnutzung
Länderprogramme	Variiert	Variiert	z. B. Bayern-Familienbaugeld, NRW.Bank

Im Koalitionsvertrag heißt es:

„Wir wollen mehr Menschen in Deutschland ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen.“

Konkrete Hebel: Erhöhung des Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer (Ländersache, Bundeszuschuss möglich), KfW-Förderung für junge Familien, Bürgschaftsmodelle für Eigenkapitalersatz.

Solarpflicht: Was kostet die Pflicht-Photovoltaik?

Solaranlagen werden zur Regel — bei Gewerbe-Neubau verpflichtend, bei Privat-Neubau „die Regel“. Im Koalitionsvertrag heißt es:

„Alle geeigneten Dachflächen sollen künftig für die Solarenergie genutzt werden.“

Kosten und Amortisation: Beispiel Einfamilienhaus

Anlagengröße	Investition	Jahresertrag	Eigenverbrauch	Amortisation
5 kWp (klein)	ca. 9.000 €	ca. 4.750 kWh	30–40 %	11–13 Jahre
10 kWp (mittel)	ca. 16.000 €	ca. 9.500 kWh	25–35 %	10–12 Jahre
10 kWp + Speicher	ca. 24.000 €	ca. 9.500 kWh	60–80 %	12–15 Jahre
30 kWp (MFH)	ca. 42.000 €	ca. 28.500 kWh	variabel	9–11 Jahre

Steuerliche Behandlung — wichtig für Vermieter

• Anlagen bis 30 kWp: Einkommensteuer- und umsatzsteuerfrei
• Lieferung und Installation: 0 % Umsatzsteuer (Nullsteuersatz)
• Bei Vermietung: Mieterstrom-Modelle möglich, Mieterstromzuschlag
• Direktvermarktung statt EEG-Vergütung bei größeren Anlagen prüfen

Die ambitionierte Zielsetzung: Bis 2030 soll der Anteil erneuerbarer Energien am Stromverbrauch auf 80 Prozent steigen, die installierte Solar-Leistung auf 200 Gigawatt (peak). Aktuell liegt sie bei rund 80 Gigawat

]]> https://lukinski.de/immobilie-verkaufen-steuern-wohnung-haus-grundstueck-spekulationssteuer-checkliste/ Sat, 22 May 2021 04:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=40547 Steuern beim Immobilienverkauf – Beim Verkauf einer Immobilie, egal ob Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder Grundstück, lernen Sie hier alles Wichtige zur Besteuerung beim Immobilienverkauf: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer? Wie hoch ist die Spekulationssteuer und wann verkaufen Sie steuerfrei? Wie berechnet sich der Veräußerungsgewinn überhaupt? Wann greift die 3-Objekte-Regel? Und wie sparen Profi-Investoren mit Holding-Struktur und Share Deal über 99% der Steuern? Alle relevanten Informationen zu Steuern beim Immobilienverkauf haben wir im Detail aufbereitet – inklusive Rechenbeispielen, Checkliste und FAQ. Nutzen Sie den Spekulationssteuer-Rechner, um Ihre individuelle Steuerlast vorab zu kalkulieren. PS: Mein Tipp, die richtigen Experten und ein Immobilien Steuer Coaching (nicht vom Steuerberater, sondern von Investoren aus der Praxis). Ich stelle gern den Kontakt zu meinen Experten für Sie her, schreiben Sie mir: Kontakt.

Grunderwerbsteuer: Käufer oder Verkäufer?

Die erste wichtige Frage für die, die zum ersten Mal verkaufen: Müssen Sie als Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen? Gute Nachrichten – diese Steuer fällt grundsätzlich auf der Käuferseite an.

Käufer zahlen Grunderwerbsteuer, nicht Sie als Verkäufer.

Achtung Praxis-Tipp: Im Kaufvertrag haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch (§ 13 GrEStG). Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt theoretisch auf Sie zurückgreifen – in der Praxis selten, aber im Vertrag entsprechend regeln.

In der Regel bewegt sich die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent, je nachdem, in welchem Bundesland sich die Immobilie bzw. das Grundstück befindet. Für eine schnelle Orientierung haben wir hier die Grunderwerbsteuersätze für alle 16 Bundesländer zusammengefasst, mit Beispiel-Kaufpreisen von 1 bis 5 Millionen Euro:

• Grunderwerbsteuer – Tabelle und Rechenbeispiel

Die für Sie als Verkäufer wirklich entscheidende Steuer ist eine andere:

Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen, wann?

Die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) ist die zentrale Steuer für jeden Privatverkäufer. Sie entscheidet, ob Sie den kompletten Gewinn behalten oder bis zu 45% an das Finanzamt abgeben. Die Spekulationsfrist im Überblick:

Spekulationsfrist: Eigennutzung vs. Vermietung

• Selbst bewohnt: steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG)
• Vermietet oder leerstehend: steuerfrei nach 10 Jahren ab notariellem Kaufdatum (taggenau)
• Unbebautes Grundstück: immer 10 Jahre – es gibt keine Eigennutzungs-Ausnahme

Wichtig: Bei Eigennutzung reicht im Einzelfall ein knappes Jahr plus zwei Anschluss-Jahre – praktisch oft schon nach 14 Monaten möglich.

So berechnen Sie den Veräußerungsgewinn

Der zu versteuernde Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Die saubere Formel:

• + Verkaufspreis
• − Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis)
• − Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision beim Kauf)
• − Veräußerungskosten (Makler beim Verkauf, Notar, Energieausweis, Inserate, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung)
• + in Anspruch genommene AfA (Abschreibungen erhöhen den Gewinn!)
• = zu versteuernder Veräußerungsgewinn

Der AfA-Punkt ist kritisch und wird oft übersehen: Haben Sie über 8 Jahre jeweils 2% AfA von 1,5 Mio. Euro Gebäudewert geltend gemacht, sind das 240.000 Euro, die den Verkaufsgewinn nachträglich erhöhen.

Spitzensteuersatz: Was bleibt netto?

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Bei höheren Gewinnen sind Sie automatisch im Spitzensteuersatz:

• Bis ca. 66.000 Euro: progressiv (14% bis 42%)
• Ab ca. 66.000 Euro: 42% Spitzensteuersatz
• Ab ca. 278.000 Euro: 45% Reichensteuer
• + Solidaritätszuschlag (5,5% auf die Steuer, nur bei Reichensteuer)
• + ggf. Kirchensteuer (8-9%)

Steuer-Berechnung: 4 Szenarien im Vergleich

Szenario A – Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (Privatperson):

• Kauf Jahr 1 = 2.100.000 Euro
• Verkauf Jahr 9 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Bei 45% Reichensteuer (alleinstehend) = 900.000 Euro Steuer

Szenario B – Verkauf innerhalb der Frist (vermögensverwaltende GmbH, Berlin):

• Kauf Jahr 1 = 2.100.000 Euro
• Verkauf Jahr 9 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Bei ca. 15,825% (KSt + Soli, erweiterte Kürzung Gewerbesteuer) = 316.500 Euro Steuer

Szenario C – Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist (Privatperson):

• Kauf Jahr 1 = 2.100.000 Euro
• Verkauf Jahr 11 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Steuer = 0 Euro

Szenario D – Share Deal aus Holding-Struktur (siehe unten):

• Effektive Steuerlast nur ca. 1,54% des Gewinns
• Bei 2 Mio. Gewinn = nur ca. 30.800 Euro Steuer

Sie können jetzt aber nicht 10 Immobilien kaufen, 3 Jahre warten und die Gewinne aus Grundstückswertsteigerung mitnehmen, denn:

3-Objekte-Regel: Wann wird privat zu gewerblich?

Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren, ist es gewerblicher Immobilienhandel – mit drastischen Konsequenzen.

Was zählt als „Objekt“?

• Jede selbstständig nutzbare Einheit zählt einzeln (eine ETW = 1 Objekt)
• Ein Mehrfamilienhaus zählt grundsätzlich als 1 Objekt – außer es wird nach WEG aufgeteilt verkauft
• Auch unbebaute Grundstücke zählen mit
• Schenkungen und Erbschaften zählen nicht als Anschaffung

Konsequenzen bei Überschreitung

• Rückwirkende Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel
• Gewerbesteuerpflicht auf alle Verkäufe (auch die ersten drei!)
• Einkommensteuer trotz Ablauf der 10-Jahres-Frist
• IHK-Pflichtmitgliedschaft
• Buchführungspflicht, ggf. Bilanzierung
• Rückwirkend keine 10-Jahres-Steuerfreiheit mehr

Wichtige Ausnahme: Nach mehr als 10 Jahren Haltedauer wird das Objekt nicht mehr in die 3-Objekte-Zählung einbezogen.

Warum gibt es diese Regel?

Genauso wie die Spekulationssteuer, soll die Regel Spekulationen auf dem Immobilienmarkt eindämmen und den Verkauf von Immobilien zu Wohnzwecken begünstigen. Wer wie ein Händler agiert, soll wie ein Händler besteuert werden.

Wie sparen die „Großen“ dann legal Steuern?

Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer und Vorsteuerkorrektur

Beim Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie wird es komplex – hier sind drei Punkte entscheidend:

Option zur Umsatzsteuer (§ 9 UStG)

Vermieten Sie an umsatzsteuerpflichtige Unternehmer und haben zur Umsatzsteuer optiert, ist beim Verkauf zwingend zu klären, ob der Käufer die Option fortführt. Andernfalls droht massive Vorsteuerkorrektur.

Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG

• Korrekturzeitraum: 10 Jahre ab erstmaliger Verwendung
• Fällt die umsatzsteuerpflichtige Nutzung innerhalb der 10 Jahre weg, muss anteilig Vorsteuer zurückgezahlt werden
• Bei 1 Mio. Euro ursprünglicher Vorsteuer und Verkauf nach 6 Jahren: bis zu 400.000 Euro Rückzahlung

Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG)

Verkaufen Sie die vermietete Gewerbeimmobilie an einen Käufer, der die Vermietung 1:1 fortführt, liegt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor – keine Umsatzsteuer, keine Vorsteuerkorrektur. Das ist die Königslösung und gehört zwingend in den Kaufvertrag.

Share Deal: Firma verkaufen, „statt“ Immobilie

Eine Option steueroptimiert zu verkaufen ist der Share Deal. Hier muss die Immobilie aber bereits von einer Firma (wie Immobilien GmbH) gekauft worden sein – nicht als Privatperson.

Asset Deal vs. Share Deal: Der Unterschied

Bei einem Asset Deal werden spezifische Vermögenswerte wie Grundstücke und Gebäude einzeln verkauft, beim Share Deal die Anteile am Unternehmen, das die Immobilien besitzt.

Vergleichstabelle: Asset Deal vs. Share Deal

Kriterium	Asset Deal	Share Deal
Verkaufsgegenstand	Immobilie selbst	GmbH-Anteile
Grunderwerbsteuer	Ja, 3,5-6,5%	Nein (bei < 90% Anteilskauf)
Steuerlast Verkäufer (Holding)	ca. 15,8% (KSt + Soli)	ca. 1,54% (§ 8b KStG)
Übernahme Mietverträge	Per Gesetz (§ 566 BGB)	Automatisch (GmbH bleib ]]>