Warum vollständige Unterlagen über den Verkaufspreis entscheiden

Eine Immobilie verkauft sich nicht nur über Lage und Quadratmeter, sondern über Vertrauen und Transparenz. Erfahrene Käufer – insbesondere Investoren – durchleuchten das Objekt anhand der Dokumente. Fehlt etwas, entstehen drei Effekte:

• Preisabschlag: Käufer kalkulieren Risikopuffer ein, oft 3–8 % vom Kaufpreis
• Verzögerung: Banken finanzieren nicht ohne Energieausweis, Grundbuchauszug oder Teilungserklärung – der Notartermin verschiebt sich
• Verhandlungsschwäche: Wer Unterlagen „nachreicht“, signalisiert Unsicherheit – der Käufer übernimmt das Tempo

Im Verkaufsprozess gilt deshalb die Faustregel: Erst die Unterlagen, dann das Exposé, dann der Markt.

Pflicht-Dokumente nach Objekttyp – die Übersicht

Nicht jedes Dokument wird für jedes Objekt benötigt. Die folgende Tabelle zeigt, was Sie für Haus, Wohnung und Grundstück jeweils zwingend brauchen:

Dokument	Haus	Wohnung	Grundstück	Pflicht / Optional
Aktueller Grundbuchauszug				Pflicht (Notar)
Flurkarte / Liegenschaftskarte				Pflicht
Energieausweis			—	Gesetzliche Pflicht (GEG)
Bauakte / Baubeschreibung		()	—	Empfohlen
Wohnflächenberechnung			—	Empfohlen (Bank)
Grundriss			—	Empfohlen (Exposé)
Teilungserklärung	—		—	Pflicht (WEG)
Hausgeldabrechnung (3 Jahre)	—		—	Pflicht
Wirtschaftsplan	—		—	Pflicht
Protokolle Eigentümerversammlung	—		—	Pflicht (3 Jahre)
Bebauungsplan	()	—		Pflicht (Grundstück)
Flächennutzungsplan	—	—		Empfohlen
Erschließungsnachweis	()	—		Pflicht (Grundstück)
Altlastenauskunft	()	—		Empfohlen
Baulastenverzeichnis		—		Empfohlen
Grundsteuerbescheid				Empfohlen
Mietverträge (bei Vermietung)			—	Pflicht (vermietet)
Versicherungsnachweise		()	—	Empfohlen
Sanierungs-/Modernisierungsnachweise			—	Wertsteigernd

Tipp aus der Praxis: Banken finanzierender Käufer fordern bei Wohnungen fast immer Teilungserklärung, drei Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle. Wer nur eines davon nicht parat hat, verzögert den Notartermin um 2–4 Wochen.

Kosten- und Zeit-Übersicht der Dokumentenbeschaffung

Gesamt-Faustregel: Für ein klassisches Einfamilienhaus liegen die Beschaffungskosten zwischen 400 und 800 €, für eine Eigentumswohnung zwischen 100 und 300 € (da der Energieausweis oft schon vorliegt).

Flächennutzungsplan

• Was es ist: Städtebauliches Planungsinstrument, das die beabsichtigte Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde darstellt – Wohngebiete, Gewerbeflächen, Grünflächen, Verkehrswege.
• Wofür beim Verkauf: Käufer eines Grundstücks erkennen sofort, ob z.B. eine Umwidmung zu Bauland möglich oder eine Straße geplant ist.
• Woher: Stadt- oder Gemeindeverwaltung, Bauamt; viele Kommunen bieten Online-Einsicht im Geoportal.
• Kosten / Dauer: oft kostenlos einsehbar, Auszug 0–50 €, 1–14 Tage.
• Insider-Tipp: Im Gegensatz zum Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan nicht direkt rechtsverbindlich für den Bürger – er ist Behörden-bindend und wirkt mittelbar.

Bebauungsplan

• Was es ist: Rechtsverbindlicher Plan mit Festsetzungen zur Bebauung – maximale Höhe, Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ), Dachform, Abstandsflächen, Nutzung.
• Wofür beim Verkauf: Bei Grundstücken essenziell – er bestimmt, was der Käufer überhaupt bauen darf, und damit den Wert.
• Woher: Stadt- oder Gemeindeverwaltung, häufig auch online im Bauleitplan-Portal.
• Kosten / Dauer: 0–50 €, 1–14 Tage.
• Insider-Tipp: Liegt kein Bebauungsplan vor, gilt § 34 BauGB („Einfügen in die Umgebung“) oder § 35 (Außenbereich). Das ist für Käufer schwerer zu beurteilen – ein klarer B-Plan steigert die Verkaufsfähigkeit. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Grundstücksverkauf.

Liegenschaftskarte / Flurkarte

• Was es ist: Amtliche, maßstabsgetreue Karte mit Grundstücksgrenzen, Flurstücksnummern, Gebäudeumrissen und Nachbargrenzen.
• Wofür beim Verkauf: Pflicht beim Notartermin, Bank-Pflicht für Beleihung. Klärt eindeutig, was genau verkauft wird.
• Woher: Katasteramt / Vermessungsamt der Kreisverwaltung.
• Kosten / Dauer: 15–60 €, 1–14 Tage; in vielen Bundesländern online (z.B. NRW: TIM-online, Bayern: BayernAtlas).
• Insider-Tipp: Eine amtliche Flurkarte (mit Stempel, max. 3 Monate alt) wird vom Notar verlangt. Screenshots aus Geoportalen reichen nicht.

Aktueller Grundbuchauszug

• Was es ist: Amtliche Urkunde mit drei Abteilungen – Eigentümer (Abt. I), Lasten/Beschränkungen wie Wegerechte oder Nießbrauch (Abt. II), Grundpfandrechte wie Hypotheken/Grundschulden (Abt. III).
• Wofür beim Verkauf: Beweis des Eigentums; Käufer und Bank prüfen, was lastenfrei übertragen werden kann.
• Woher: Grundbuchamt (Amtsgericht) oder über den beauftragten Notar.
• Kosten / Dauer: 10–20 € (einfach), 18 € (beglaubigt), 1–7 Tage.
• Insider-Tipp: Der Auszug darf zum Notartermin nicht älter als 3 Monate sein. Beauftragen Sie ihn deshalb erst, wenn ein konkreter Käufer in Sicht ist – sonst zahlen Sie doppelt.

Energieausweis – gesetzliche Pflicht

• Was es ist: Dokument zur energetischen Qualität des Gebäudes, mit Energieeffizienzklasse A+ bis H. Zwei Arten: Verbrauchsausweis (basiert auf Heizkostenabrechnung) und Bedarfsausweis (Ingenieurberechnung).
• Wofür beim Verkauf: Pflicht nach § 80 GEG. Muss bereits bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und im Exposé veröffentlicht werden.
• Woher: Energieberater (dena-Liste), Schornsteinfeger, Online-Anbieter (nur Verbrauchsausweis).
• Kosten / Dauer: Verbrauchsausweis 50–100 € (1–2 Wochen), Bedarfsausweis 300–500 € (2–4 Wochen).
• Insider-Tipp: Bedarfsausweis ist Pflicht für Häuser mit Bauantrag vor 1977, die nicht auf Wärmeschutzverordnung-Niveau saniert wurden. Bei Verstoß drohen Bußgelder bis 10.000 € – Käufer können den Vertrag zudem anfechten. Gültigkeit: 10 Jahre.

Teilungserklärung (nur bei Eigentumswohnung)

• Was es ist: Notariell beurkundetes Dokument nach § 8 WEG, das das Gebäude in Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade) aufteilt. Enthält außerdem Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteil, Stellplatz).
• Wofür beim Verkauf: Absolutes Pflichtdokument. Käufer und Bank müssen wissen, was genau erworben wird.
• Woher: Grundbuchamt oder Hausverwaltung; Original meist beim ersten Eigentümer.
• Kosten / Dauer: 15–30 €, 1–7 Tage.
• Insider-Tipp: Prüfen Sie, ob der Aufteilungsplan mit der Realität übereinstimmt. Bei nachträglichen Umbauten (Dachausbau, Anbau) braucht es oft eine Änderung der Teilungserklärung – das kostet schnell 2.000–5.000 € beim Notar.

Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan & Protokolle

• Was es ist: Die Trias der WEG-Dokumente: vergangene Abrechnungen (Soll/Ist), aktueller Wirtschaftsplan (laufendes Jahr), Protokolle der Eigentümerversammlungen.
• Wofür beim Verkauf: Käufer erkennen Höhe und Entwicklung des Hausgeldes, geplante Sonderumlagen (z.B. Dachsanierung 80.000 €) und den Stand der Instandhaltungsrücklage.
• Woher: Hausverwaltung (Verwaltervertrag verpflichtet zur Auskunft).
• Kosten / Dauer: meist kostenlos, einige Verwaltungen nehmen 50–150 € „Aufwandspauschale“, 1–7 Tage.
• Insider-Tipp: Niemals ohne Protokolle der letzten 3 Jahre verkaufen. Käufer können sonst nach Vertragsabschluss Mängel oder beschlossene Sonderumlagen entdecken und Schadensersatz fordern. Eine knappe Rücklage (<200 €/m² Wohnfläche) führt regelmäßig zu Preisabschlägen.

Altlasten / Altlastenverzeichnis

• Was es
  

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  ]]> https://lukinski.de/unterlagen-verkauf-dokumente-haus-wohnung/ Tue, 06 Jun 2023 14:41:13 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?page_id=531 Unterlagen – Was müssen Sie dem Käufer vorlegen, welche Dokumente benötigen Sie beim Verkauf einer Immobilie? Die meisten Eigentümer beantworten diese Frage mit einem durchaus wichtigen Dokument – dem Grundbuchauszug. Doch ist dieser nur ein geringer Teil der Unterlagen, die Sie vor der Veräußerung eines Hauses beschaffen und dem Käufer nach Vertragsabschluss aushändigen müssen. Die […]

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  ]]> Unterlagen – Was müssen Sie dem Käufer vorlegen, welche Dokumente benötigen Sie beim Verkauf einer Immobilie? Die meisten Eigentümer beantworten diese Frage mit einem durchaus wichtigen Dokument – dem Grundbuchauszug. Doch ist dieser nur ein geringer Teil der Unterlagen, die Sie vor der Veräußerung eines Hauses beschaffen und dem Käufer nach Vertragsabschluss aushändigen müssen. Die Beschaffung aller Unterlagen kostet viel Zeit und weiter müssen Sie davon ausgehen, dass Sie mit jeder Unterlagenanforderung eine Gebühr entrichten müssen. Fehlen Dokumente, wirkt sich dieser Umstand auf die Qualität des Hausverkaufs und auf Ihre Seriosität als Verkäufer aus.

  Checkliste: Dokumente und Unterlagen für den Verkauf

  Unterlagen und Dokumente beim Immobilienverkauf – Jeder Immobilienverkauf ist so individuell wie die Immobilie selbst! Deshalb ist auch kein Hausverkauf oder Wohnungsverkauf, wie der andere. Die Liste der Dokumente ist aber für (fast) alle Verkäufer gleich. Grundbuchauszug, Lageplan, eine genaue Wohnflächenberechnung, Grundsteuerbescheid und Energieausweis, sind nur ein paar der Dokumente und Unterlagen, die Sie für den Verkauf benötigen.

  Sie benötigen ein Teil der Dokumente schon zu Beginn, unter anderem die genaue Wohnflächenberechnung für die erste Bewertung Ihrer Immobilie. Alle Dokumente müssen später auch beim Notar vorgezeigt werden.

  Wer besorgt die Dokumente?

  Wenige verkaufen privat, ein Großteil verkauft mit Makler. Natürlich nehmen Immobilienmakler den Großteil Ihrer Arbeit ab. Ein paar Dokumente müssen Sie allerdings als Eigentümer zur Verfügung stellen.

  Dokumente für den Verkauf ()

  Kostenlos und online, meine Checkliste für Ihren Immobilienverkauf. Diese Unterlagen brauchen Sie! Nur eines unserer Immobilien Tools.

  Hausverkauf: Checkliste

   Wohnungsverkauf: Checkliste

  Grundstücksverkauf: Checkliste

  

  Unterlagenbeschaffung ist kosten- und zeitintensiv!

  Die Unterlagenbeschaffung unterteilt sich in Dokumente, die Sie vor dem Kauf besorgen müssen und in Unterlagen, die nach dem Vertragsabschluss an den Käufer auszuhändigen sind. Schon vor dem Verkauf benötigen Sie die vollständig bemaßten Grundrisse und Raumaufteilungen, den Lage- und Bebauungsplan, das Gutachten, Grundbuchauszüge und den Energieausweis.

  Umfangreiche Unterlagen bedeuten einfacher Verkauf

  Je umfangreicher Ihre Unterlagensammlung ist, umso einfacher gestaltet sich am Ende die Verkaufsabwicklung Ihrer Immobilie. Doch wie Sie dem großen Umfang an wichtigen Unterlagen entnehmen können, müssen Sie für deren Beschaffung mit hohen Kosten und einem noch höheren Zeitaufwand rechnen.

  Zusätzliche Unterlagen nach dem Vertragsabschluss

  Selbst wenn Sie diese Hürde überwunden haben und den Immobilienverkauf notariell abschließen, fallen weitere Unterlagen an und sollten zu diesem Zeitpunkt bestenfalls bereits vorliegen. Gebrauchsanweisungen für elektrische Anlagen, Garantie- und Wartungsbescheinigungen, Prüfberichte von Schornsteinen und Heizungen sowie die Rechnungen für alle wichtigen Reparaturen und Versicherungsbescheinigungen gehen beim Verkauf in den Besitz des neuen Eigentümers über und sind von Ihnen zu erbringen.

  Diese Unterlagen sollten ebenfalls vorliegen:

  • Gebrauchsanweisungen für elektrische Anlagen
  • Garantie- und Wartungsbescheinigungen
  • Prüfberichte von Schornsteinen und Heizungen
  • Rechnungen für alle wichtigen Reparaturen
  • Versicherungsbescheinigungen

  Dokumente: Woher bekommt man was?

  Was ist das und woher bekommt man was? Hier die Antworten für alle Dokumente.

  Flächennutzungsplan

  Was ist das? Der Flächennutzungsplan ist ein städtebauliches Planungsinstrument, das die beabsichtigte Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde darstellt.

  Woher bekommt man es? Man kann ihn bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung erhalten.

  Bebauungsplan

  Was ist das? Der Bebauungsplan ist ein rechtlicher Plan, der Festsetzungen über die Art und Weise der Bebauung von Grundstücken enthält.

  Woher bekommt man es? Er wird von der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung bereitgestellt.

  Liegenschaftskarte / Flurkarte

  Was ist das? Die Liegenschaftskarte oder Flurkarte ist eine topografische Karte, auf der die Grenzen von Grundstücken, ihre Flächen und gegebenenfalls weitere Informationen verzeichnet sind.

  Woher bekommt man es? Sie kann bei den Katasterämtern oder Vermessungsämtern erhältlich sein.

  Aktueller Grundbuchauszug

  Was ist das? Der aktuelle Grundbuchauszug ist eine Urkunde, die Informationen über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an einem Grundstück enthält.

  Woher bekommt man es? Man kann ihn beim örtlichen Grundbuchamt oder Notariat beantragen.

  Altlasten / Altlastenverzeichnis

  Was ist das? Altlasten sind Boden- oder Gewässerverunreinigungen, die durch frühere Nutzung entstanden sind. Das Altlastenverzeichnis wird von den Umweltbehörden geführt und kann dort angefragt werden.

  Woher bekommt man es? Informationen darüber sind bei den Umweltbehörden erhältlich.

  Baulasten

  Was ist das? Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf einem Grundstück ruhen und bestimmte Baumaßnahmen oder Nutzungseinschränkungen vorschreiben.

  Woher bekommt man es? Die zuständige Baubehörde oder Gemeindeverwaltung kann Auskunft über bestehende Baulasten geben.

  Erschließungsnachweis

  Was ist das? Der Erschließungsnachweis dokumentiert, dass ein Grundstück ordnungsgemäß an das öffentliche Versorgungsnetz (z.B. Wasser, Strom, Straßen) angeschlossen ist.

  Woher bekommt man es? Er wird in der Regel von der Erschließungsträgerin oder dem Bauträger bereitgestellt.

  Abzuleistende Grundpfandrechte

  Was ist das? Abzuleistende Grundpfandrechte sind Belastungen eines Grundstücks, beispielsweise in Form von Hypotheken oder Grundschulden.

  Woher bekommt man es? Informationen darüber sind im Grundbuch oder beim zuständigen Grundbuchamt zu finden.

  Grundsteuerbescheid

  Was ist das? Der Grundsteuerbescheid ist ein amtlicher Bescheid, der die jährlich zu zahlende Grundsteuer für ein Grundstück festlegt.

  Woher bekommt man es? Er wird von der örtlichen Finanzbehörde oder dem zuständigen Steueramt ausgestellt.

  Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks

  Was ist das? Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks sind visuelle Darstellungen, die einen Überblick über die Lage, die Umgebung und das äußere Erscheinungsbild eines Grundstücks bieten.

  Woher bekommt man es? Sie können von Vermessungsämtern oder spezialisierten Dienstleistern bezogen werden.

  Grundriss

  Was ist das? Ein Grundriss ist eine zeichnerische Darstellung der Raumaufteilung und Abmessungen eines Gebäudes oder einer Wohnung.

  Woher bekommt man es? Er kann bei Eigentümern, Architekten oder Bauplanungsämtern erhältlich sein.

  Sie wollen verkaufen? So geht’s

  Immobilie verkaufen – Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen?

  Für den erfolgreichen und rentablen Verkauf einer Immobilie kommt es zunächst immer auf eine fundierte und realistische Wertermittlung an. Diese bestimmt letztendlich den anzusetzenden Verkaufspreis. Im nächsten Schritt bringen Immobilienmakler Ihre Immobilie an solvente Interessenten, hier geht es nicht nur um Immobilienportale und Vermarktung, auch die Immobilienbewertung, Bonitätsprüfung der potenziellen Käufer, Besichtigungstermine und Verhandlungen sind Aufgabe des Maklers, bis hin zum Kaufvertrag, dem Notartermin und Steuerfragen.

  Lernen Sie hier im Ratgeber die Materie Immobilienverkauf kennen. Einfach erklärt, Schritt für Schritt!

  • Immobilie verkaufen
  • Haus verkaufen
  • Wohnung verkaufen

  Lage, Lage, Lage! Hier noch ein spezieller Blick auf eine Auswahl großer Städte:

  • Berlin
  • Düsseldorf
  • Frankfurt
  • Hamburg
  • Köln
  • München
  • Stuttgart

  

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  ]]> https://lukinski.de/wohnung-verkaufen-kosten-notar-makler-energieausweis-verkaeufer-kaeufer/ Tue, 07 Mar 2023 06:16:02 +0000 https://lukinski.de/?p=172213 Wohnung verkaufen Kosten – Der Verkauf einer Wohnung ist mit verschiedenen Kosten verbunden, die je nach Art und Umfang der Transaktion unterschiedlich ausfallen können. Die wichtigsten Kostenpunkte sind in der Regel die Makler- und Notargebühren, sowie jegliche Kosten, die für die Beschaffung der Unterlagen anfallen. Mit welchen zusätzlichen Nebenkosten Sie zu rechnen haben und wer […]

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  ]]> Wohnung verkaufen Kosten – Der Verkauf einer Wohnung ist mit verschiedenen Kosten verbunden, die je nach Art und Umfang der Transaktion unterschiedlich ausfallen können. Die wichtigsten Kostenpunkte sind in der Regel die Makler- und Notargebühren, sowie jegliche Kosten, die für die Beschaffung der Unterlagen anfallen. Mit welchen zusätzlichen Nebenkosten Sie zu rechnen haben und wer diese zu zahlen hat, das erfahren Sie hier – inklusive Checkliste.

  Nebenkosten beim Wohnungsverkauf: Checkliste

  Der Verkauf einer Wohnung ist mit verschiedenen Kosten verbunden, die je nach Land und Region unterschiedlich ausfallen können.

  Bevor wir uns die einzelnen Gebühren genauer anschauen, hier die wichtigsten Kostenpunkte im Überblick:

  1. Maklergebühren
  2. Notarkosten
  3. Grunderwerbsteuer
  4. Kosten für das Wertgutachten
  5. Kosten für die wichtigsten Unterlagen

  In den meisten Fällen entscheiden sich Eigentümer dagegen ihre Wohnung privat zu verkaufen und beauftragen stattdessen einen Makler mit der Wohnungsveräußerung. Daher machen die Maklergebühren in der Regel auch einen Großteil der Nebenkosten aus. Wann ein Immobilien Wertgutachten sinnvoll ist und was es kostet, erfahren Sie in unserem Ratgeber.r machen die Maklergebühren in der Regel auch einen Großteil der Nebenkosten aus. Schauen wir sie uns genauer an.

  Maklergebühren für Vermarktung & Verkauf

  Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, um Ihre Wohnung zu verkaufen, müssen Sie in der Regel eine Maklerprovision zahlen. Im Rechner für Maklerprovision sehen Sie alle Kosten für Käufer und Verkäufer auf einen Blick. Diese Provision variiert je nach Makler und kann zwischen 3% und 7% des Verkaufspreises betragen. Die Maklergebühren umfassen in der Regel die Kosten für die Vermarktung der Immobilie, die Durchführung von Besichtigungen, die Unterstützung bei der Verhandlung des Kaufpreises und die Erstellung des Kaufvertrags.

  Zwischen 3% und 7% des Kaufpreises

  Notarkosten bei der Abwicklung

  Beim Wohnungsverkauf ist die Abwicklung über einen Notar gesetzlich vorgeschrieben. Daher kommen Sie auch hier nicht über die Notarkosten herum. Die Notarkosten setzen sich aus verschiedenen Gebühren zusammen, die sich nach dem Kaufpreis der Immobilie richten und gesetzlich festgelegt sind. Sie belaufen sich auf 1,5 – 2 % des Kaufpreises. Dazu gehören beispielsweise die Grundgebühr, die sich am Wert der Immobilie orientiert, sowie die Gebühren für die Erstellung von Urkunden und Bescheinigungen.

  Zwischen 1,5 und 2% des Kaufpreises

  In den meisten Fällen übernimmt der Käufer die Notarkosten.

  

  Grunderwerbsteuer: Zu zahlen vom Käufer

  Beim Verkauf einer Wohnung fällt auch die Grunderwerbsteuer an. Auch diese wird vom Käufer gezahlt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und muss innerhalb von einigen Wochen nach dem Kauf an das Finanzamt gezahlt werden.

  Zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises

  Alles Weitere rund um das Thema Steuern erfahren Sie hier:

  • Wohnungsverkauf Steuern

  Kosten für die Immobilienbewertung

  Ob Maisonettewohnung oder Mikroapartment – Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen, müssen Sie erst wissen, wie viel das Objekt wert ist. Hierfür wird die Wohnung von einem ein zertifizierten Gutachter auf den Zustand und mögliche Mängel überprüft und ein Wertgutachten erstellt. Das bildet die Grundlage für den späteren Kaufpreis. Die Kosten für ein Wertgutachten können je nach Umfang und Art des Gutachtens zwischen einigen Hundert und mehreren Tausend Euro betragen.

  Gebühren für die wichtigsten Unterlagen

  Für den Wohnungsverkauf brauchen Sie außerdem mehrere Unterlagen, die Sie nicht nur dem neuen Eigentümer übergeben müssen, sondern zum Beispiel auch für den Kaufvertrag und die Verkaufsabwicklung benötigen. Dazu gehören zum Beispiel der Energieausweis, ein Grundbuchauszug, sowie der Bebauungsplan. Den verbrauchsorientierten Energieausweis können Sie bereits für weniger als 100 Euro bekommen, beim bedarfsorientierten Ausweis sollten Sie mit mehreren Hundert Euro rechnen. Auch den Grundbuchauszug sollten Sie nicht vergessen. Dieser kostet unbeglaubigt 10 Euro und beglaubigt 20 Euro.

  Einige Kosten für die Beschaffung der Verkaufsunterlagen im Überblick:

  • Verbrauchsorientierter Energieausweis: unter 100 Euro
  • Bedarfsorientierten Energieausweis: über 100 Euro
  • Unbeglaubigter Grundbuchauszug: 10 Euro
  • Beglaubigter Grundbuchauszug: 20 Euro

  Optional: Renovierungs- & Modernisierungskosten

  Um den Immobilienwert zu steigern und den Kaufpreis zu erhöhen, entscheiden sich manche Eigentümer dazu ihre Wohnung kurz vor Verkauf zu renovieren und zu modernisieren. Welche Kosten hierfür anfallen hängt sowohl von dem Umfang der Renovierungsarbeiten ab, als auch von den verwendeten Materialien und der Größe der Wohnung.

  Fazit: Kosten vorab kalkulieren

  Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf einer Wohnung mit verschiedenen Kosten verbunden ist, die im Vorfeld genau kalkuliert werden sollten. Eine genaue Planung und Vorbereitung kann helfen, unangenehme Überraschungen und unnötige Kosten zu vermeiden. Es empfiehlt sich daher, sich im Vorfeld umfassend zu informieren und eine genaue Kostenübersicht zu erstellen.

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  ]]> https://lukinski.de/wohnung-verkaufen-ohne-makler-checkliste-tipps-ablauf-kosten/ Mon, 20 Feb 2023 10:20:19 +0000 https://lukinski.de/?p=171487 Wohnung verkaufen ohne Makler — wer den Verkauf seiner Eigentumswohnung selbst in die Hand nimmt, kann mehrere tausend bis zehntausend Euro Maklerprovision sparen. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro sind das schnell 7.140 Euro Ersparnis (hälftiger Anteil) bzw. 14.280 Euro (voller Satz, alte Regelung). Doch: Privatverkauf bedeutet auch volle Verantwortung für Bewertung, Vermarktung, Bonitätsprüfung, Vertragsgestaltung […]

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  ]]> Wohnung verkaufen ohne Makler — wer den Verkauf seiner Eigentumswohnung selbst in die Hand nimmt, kann mehrere tausend bis zehntausend Euro Maklerprovision sparen. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro sind das schnell 7.140 Euro Ersparnis (hälftiger Anteil) bzw. 14.280 Euro (voller Satz, alte Regelung). Doch: Privatverkauf bedeutet auch volle Verantwortung für Bewertung, Vermarktung, Bonitätsprüfung, Vertragsgestaltung und steuerliche Aspekte. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles über Ablauf, Kosten, Unterlagen und typische Fallstricke — inklusive konkreter Zahlen, Profi-Checklisten und FAQ. Mehr Grundlagen finden Sie auch im Hauptratgeber Wohnung verkaufen sowie zu den Maklerkosten.

  Wohnungsverkauf ohne Makler: Vor- und Nachteile

  Der Privatverkauf einer Eigentumswohnung ist juristisch ohne Weiteres möglich — die Frage ist, ob er sich für Ihre individuelle Situation rechnet. Bei einer Standardwohnung in einer mittleren Lage kann er sehr lohnenswert sein. Bei einer hochpreisigen Premium-Immobilie über einer Million Euro raten erfahrene Makler meist davon ab — Diskretion, internationales Netzwerk und qualifizierte Käuferansprache sind hier entscheidende Faktoren.

  Vorteile des Privatverkaufs

  Der mit Abstand wichtigste Vorteil ist die ersparte Maklerprovision. Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips beim Wohnungsverkauf (Dezember 2020) muss die Provision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Wer als Verkäufer einen Makler beauftragt, zahlt üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

  • Ersparnis Maklerprovision — typisch 3,57 % inkl. MwSt. (regional bis 3,57 % je Seite)
  • Volle Kontrolle über Preis, Käuferauswahl und Verhandlung
  • Direkter Käuferkontakt ohne Telefon-Stille-Post
  • Persönliche Insider-Infos zur Wohnung wirken authentischer
  • Flexible Terminplanung bei Besichtigungen

  Nachteile und Risiken

  Der Privatverkauf erfordert Zeit, Marktkenntnis und juristisches Grundverständnis. Eine zu hohe Preisfindung führt zu monatelangen Standzeiten, eine zu niedrige zu spürbarem finanziellen Verlust. Hinzu kommen Haftungsrisiken nach § 444 BGB bei verschwiegenen Mängeln — ein professioneller Makler hätte hier eine Filterfunktion.

  • Hoher Zeitaufwand (durchschnittlich 60–120 Stunden pro Verkauf)
  • Keine professionelle Wertermittlung — Risiko Fehlpreis
  • Fehlendes Käufer-Netzwerk, längere Vermarktungsdauer
  • Eigene Bonitätsprüfung der Interessenten nötig
  • Haftungsrisiko bei Mängeln und Beschreibungsfehlern
  • Verhandlungsdruck ohne neutralen Vermittler

  Makler vs. Privatverkauf: Direktvergleich

  Kriterium	Mit Makler	Ohne Makler (Privat)
  Provisionskosten Verkäufer	ca. 3,57 % inkl. MwSt.	0 €
  Zeitaufwand Verkäufer	ca. 10–20 Stunden	ca. 60–120 Stunden
  Vermarktungsdauer Ø	2–4 Monate	4–8 Monate
  Wertermittlung	Professionell, marktnah	Eigenrecherche oder Gutachter
  Bonitätsprüfung Käufer	Standard	Eigenverantwortlich
  Haftungsrisiko bei Mängeln	Reduziert	Hoch
  Geeignet für	Premium & komplexe Objekte	Standardwohnungen, marktbekannte Lagen

  Ablauf: Von der Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe

  Wer ohne Makler verkauft, durchläuft im Kern dieselben Schritte wie ein Profi — nur eben in Eigenregie. Die Reihenfolge entscheidet über Erfolg oder Frust.

  1. Wohnung professionell bewerten
  2. Unterlagen vollständig zusammenstellen
  3. Exposé und Verkaufsanzeige erstellen
  4. Besichtigungen organisieren
  5. Bonität der Interessenten prüfen
  6. Kaufpreis verhandeln
  7. Notartermin und Kaufvertrag
  8. Übergabe und Eigentumsumschreibung

  Schritt 1: Wohnung bewerten lassen

  Eine realistische Wertermittlung ist die wichtigste Stellschraube. Drei Wege stehen zur Verfügung: Online-Bewertung (kostenlos, +/- 15 % Genauigkeit), Vor-Ort-Bewertung durch einen Makler (oft kostenlos, präziser) oder ein zertifiziertes Gutachten (500–2.000 €, gerichtsfest). Ergänzen Sie das mit einer Eigenrecherche zu vergleichbaren Angeboten in Ihrer Lage. Mehr dazu im Ratgeber Wohnung bewerten.

  Schritt 2: Verkaufsanzeige und Exposé erstellen

  Ein professionelles Exposé ist Ihre digitale Visitenkarte. Studien zeigen: Anzeigen mit mindestens 15 hochwertigen Fotos werden bis zu dreimal häufiger geklickt als solche mit unter fünf Bildern. Nutzen Sie Tageslicht (Vormittag oder späten Nachmittag), entfernen Sie persönliche Gegenstände, fotografieren Sie aus der Raumecke.

  • Mindestens 15 Fotos: jeder Raum, Außenansicht, Aufzug, Keller, Stellplatz
  • Aussagekräftige Headline: z. B. „Helle 3-Zi.-ETW mit Südbalkon, ruhige Lage, bezugsfrei“
  • Pflichtangaben: Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Energieausweis-Daten (sonst Bußgeld bis 15.000 €)
  • Plattformen: ImmoScout24 (Premium-Reichweite), Immowelt, eBay Kleinanzeigen (kostenlos, mehr Streuverluste)
  • Grundriss: nicht optional — Anzeigen mit Grundriss konvertieren deutlich besser

  Schritt 3: Besichtigungen organisieren

  Profi-Tipp: Sammeltermine mit drei bis fünf Interessenten innerhalb eines Zeitfensters erzeugen subtilen Wettbewerbsdruck und sparen Zeit. Bei Premium-Objekten dagegen sind Einzeltermine Pflicht — Diskretion zählt. Mehr im Ratgeber Besichtigungstermine.

  • Vor der Besichtigung lüften, neutral riechen lassen (kein Duftspray)
  • Alle Lichter an, Rollläden hoch — Helligkeit verkauft
  • Reihenfolge: starker Raum zuerst (meist Wohnzimmer), schwacher Raum zuletzt
  • Persönliche Gegenstände entfernen (Fotos, Religiöses, Politisches)
  • Energieausweis bereits beim ersten Termin vorzeigen (Pflicht)
  • Fragen offen beantworten — Schweigen über Mängel ist Haftungsfalle

  Schritt 4: Bonität des Käufers prüfen

  Hier scheitern viele Privatverkäufe — und genau hier verdient ein Makler sein Honorar. Verlangen Sie vor Vertragsunterzeichnung zwingend eine Finanzierungsbestätigung der Bank (kein bloßes „Schreiben des Beraters“). Bei Eigenkapital-Käufern: Kontoauszug oder Steuerberater-Bestätigung. Akzeptieren Sie niemals Reservierungsgebühren bar — und Vorsicht bei Käufern, die ohne Besichtigung Vollangebote machen (klassisches Betrugsmuster).

  Schritt 5: Kaufpreis verhandeln

  Üblich ist ein Verhandlungsspielraum von 5–10 % auf den Angebotspreis — kalkulieren Sie diesen Puffer ein. Reagieren Sie nicht sofort auf das erste Gegenangebot, lassen Sie 24–48 Stunden verstreichen. Wer mehrere Interessenten hat, kann eine Bieterfrist setzen („Wir nehmen bis Sonntag Angebote entgegen“) — funktioniert besonders in Großstadtlagen.

  Schritt 6: Kaufvertrag und Notartermin

  Der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Den Notar wählt üblicherweise der Käufer (er trägt die Notarkosten). Lassen Sie sich den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin zukommen — diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben (Verbraucherschutz). Lesen Sie ihn sorgfältig oder lassen Sie ihn anwaltlich prüfen (300–600 € gut investiert). Mehr dazu im Ratgeber Kaufvertrag erstellen und Notartermin.

  Schritt 7: Übergabe und Eigentumsumschreibung

  Nach Zahlungseingang (üblich 4–8 Wochen nach Beurkundung) erfolgt die Schlüsselübergabe. Ein lückenloses Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Fotos jedes Raums und Schlüsselanzahl schützt vor späteren Streitigkeiten. Erst danach geht das Eigentum endgültig über (Grundbucheintrag).

  

  Kosten beim Privatverkauf im Detail

  Auch ohne Makler entstehen Nebenkosten. Die meisten trägt zwar der Käufer, einige aber definitiv der Verkäufer. Hier die typischen Posten für eine Eigentumswohnung im Wert von 350.000 Euro als Beispielrechnung.

  Kosten des Verkäufers

  Posten	Beispiel 350.000 € Wohnung
  Energieausweis (Verbrauchs-/Bedarfsausweis)	50–500 €
  Grundbuchauszug	10–20 €
  Aktuelle Flurkarte	15–60 €
  Wohnflächenberechnung (falls nötig)	200–500 €
  Anzeigen-Inserate (Premium)	50–250 € / Monat
  Professionelle Fotos / Grundriss-Plan	200–500 €
  Anwaltliche Vertragsprüfung (optional)	300–600 €
  Vorfälligkeitsentschädigung (bei Restdarlehen)	variabel, 1–10 % Restschuld
  Summe ohne Vorfälligkeit	ca. 800–2.500 €

  Kosten des Käufers (zur Information)

  • Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je Bundesland
  • Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
  • Maklerprovision (falls beauftragt): hälftig 3,57 % inkl. MwSt.

  Spekulationssteuer — der vergessene Posten

  Achtung Steuerfalle: Wenn Sie die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach Kauf wieder verkaufen und sie nicht selbst bewohnt haben (Mindestens das Verkaufsjahr und die zwei vorangegangenen Kalenderjahre Eigennutzung), fällt Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an — versteuert mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 %). Beispiel: 50.000 € Gewinn bei 42 % Steuersatz = 21.000 € Steuern. Vor dem Verkauf unbedingt prüfen oder Steuerberater fragen. Eine grobe Kalkulation Ihres Reingewinns ermöglicht der Netto-Erlös-Rechner.

  Wichtige Unterlagen im Überblick

  Vollständige Unterlagen sind die Grundlage für schnelle Verhandlungen und Notartermine. Stellen Sie diese vor dem ersten Inserat zusammen — Käufer mit Finanzierung benötigen sie zwingend für die Bank.

  Pflichtunterlagen

  • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Energieausweis (gesetzliche Vorlagepflicht!)
  • Flurkarte / Lageplan
  • Grundriss mit Wohnflächenberechnung
  • Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen Pflicht)
  • Letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen (3 Jahre)
  • Aufstellung der Instandhaltungsrücklage

  Empfohlene Zusatzunterlagen

  • Ba
    

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    ]]> https://lukinski.de/unterlagen-energieausweis-grundbuchauszug-checkliste/ Wed, 26 Jan 2022 10:50:07 +0000 https://lukinski.de/?p=52801 Unterlagen und Dokumente – Bevor wir zur Immobilienvermarktung kommen, müssen Sie zuerst all wichtige Unterlagen und Dokumente, die für den Verkauf gebraucht werden, organisieren. Das kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen. Erfahren Sie hier, welche Unterlagen Sie für den Verkauf von Haus und Wohnung benötigen und warum Grundbuchauszug, Lageplan und Energieausweis so wichtig sind. […]

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    ]]> Unterlagen und Dokumente – Bevor wir zur Immobilienvermarktung kommen, müssen Sie zuerst all wichtige Unterlagen und Dokumente, die für den Verkauf gebraucht werden, organisieren. Das kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen. Erfahren Sie hier, welche Unterlagen Sie für den Verkauf von Haus und Wohnung benötigen und warum Grundbuchauszug, Lageplan und Energieausweis so wichtig sind. Zurück zu: Immobilie verkaufen.
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    Unterlagen für den Verkauf vorbereiten – Checkliste

    Wir empfehlen: Sammeln Sie vorab alle wichtigen Dokumente. Grundbuchauszug zu beantragen und die Rechnungen der letzten Modernisierungsmaßnahmen zusammenzutragen, kann einige Zeit dauern. Deshalb lohnt es sich, schon frühzeitig damit anzufangen. Im schlimmsten Fall, kann sich der Verkauf verzögern und so werden potenzielle Käufer abgeschreckt.

    Planen Sie genug Zeit für die Beschaffung der Dokumente ein!

    Welche Unterlagen braucht man für die Verkaufsvorbereitung? Statt einem langen Text, lieber eine kurze Checkliste, mit den wichtigsten Unterlagen, die sie in erster Linie für den Verkauf der Immobilie brauchen und die, idealerweise direkt zu Beginn des Verkaufs, zur Verfügung stehen.

    Wichtige Unterlagen:

    1. Unterlagen zur Immobilie (Baupläne, Lageplan, usw.)
    2. Aktueller Grundbuchauszug
    3. Fläche Grundstück / Wohnen
    4. Nebenkostenübersicht
    5. Liste der letzten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
    6. Versicherungsunterlagen (Brandversicherung)
    7. Energieausweis
    8. Immobilienbewertung
    9. Exposé inkl. guten Fotos

    Schauen wir uns einige dieser Dokumente kurz genauer an.

    Grundbuchauszug: Beantragung & Kosten

    Eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienverkauf ist der Grundbuchauszug. Im Grundbuch der Gemeinde besitzt jede Liegenschaft eine eigene Seite mit allen Details zu den Eigentumsverhältnissen, der Lage und Größe des Hauses oder der Wohnung, sowie den Grundschulden und Rechten. Beantragen können Sie den Grundbuchauszug im Gemeindebüro und kostet ca. 10 Euro.

    Das wichtigste zum Grundbuchauszug:

    • Beinhaltet die wichtigsten Details
    • Beantragung beim zuständigen Amt
    • Kosten: 10 Euro

    Lageplan: Größe, Höhenlage & Nutzungsart

    Auch der Lageplan Ihres Objekts ist wichtig. Der genaue Inhalt ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

    Hier die wichtigsten Punkte:

    • Detaillierte Beschreibung der Lage
    • Größe & Höhenlage
    • Bebauungsplan
    • Nutzungsart
    • Benachbarte Grundstücke
    • Grundstücks- & Flurstücksgrenzen

    Energieausweis: Wichtiges Kriterium

    Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, gibt Auskunft darüber, wie viel Energie für die Immobilie gebraucht wird. Vom Dach über die Fenster bis zur Heizung – die Angaben sind pro Quadratmeter der Nutzfläche und pro Jahr aufgezeichnet. Das erlaubt dem Kaufinteressenten nicht nur Einsicht in die Energieeffizienz des Objekts, er kann es außerdem mit anderen Immobilien vergleichen. Sind Energieverbrauch und damit verbundenen Kosten sehr hoch, senkt das den Wert der Immobilie erheblich.

    Hier können Sie den Energieausweis beantragen:

    • Handwerker
    • Architekten
    • Energieberater
    • Online

    Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

    Der Boden der Immobilie wurde erneuert? Das komplette Bad saniert und dabei alte Rohre ausgetauscht? Sie haben eine neue Garage anbauen lassen oder die Wohnfläche ausgebaut? Sammeln Sie alle Rechnungen zusammen und listen Sie die unterschiedlichen Sanierungen und Renovierungsmaßnahmen säuberlich auf. Das dient Ihnen später als sehr gute Argumentationsgrundlage wenn es um den Kaufpreis des Objekts geht, vor allem, wenn Sie sehr viel Zeit und Geld in Modernisierung gesteckt haben.

    Heben Sie alle Rechnungen auf!

    Der Makler ist beauftragt und die wichtigsten Dokumente haben Sie beisammen? Sehr gut! Bald können wir mit der Vermarktung starten. Vorab empfehlen wir immer, die Immobilie für den Verkauf vorzubereiten. Zum Beispiel anhand einer Wertsteigerung. Wir zeigen Ihnen hier, wie’s geht:

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    Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

    • Immobilienwert steigern

    

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    Ein Immobilienmakler begleitet Sie nicht nur durch den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie. Er steht Ihnen mit jeder Menge Expertise, Erfahrung und Verhandlungsgeschick zur Seite und berät Sie auch zu den Themen Steuern und Finanzierung.

    • Immobilienmakler beauftragen

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