Societas Europaea (SE) – Gründungsformen, Rechtsgrundlagen & Co

Die Societas Europaea – kurz: SE – ist im deutschen Sprachraum auch unter den Bezeichnungen Europäische Gesellschaft, Europäische Aktiengesellschaft oder salopp: Europa AG anzutreffen und beschreibt im rechtlichen Sinne eine Kapitalgesellschaft und damit eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit. Wie der Name vermuten lässt, ist das Kapital in Aktien zerlegt. Die rechtliche Einführung erfolgte im Rahmen des Gesetzes zur Einführung der Europäischen Gesellschaft (SEEG).

Hintergrund der Einführung ist zum einen die Möglichkeit der Fusion von Gesellschaften aus verschiedenen EU-Mitgliedsstaaten oder der Errichtung einer Holding. Zum anderen wurde über die SE angestrebt, durch Zeichnung der Aktien gemeinsame Tochtergesellschaften zwischen wirtschaftlich aktiven Gesellschaften unterschiedlicher Herkunftsländer der EU zu begründen. Die SE ist heute die Lieblingsrechtsform vieler DAX- und MDAX-Konzerne – und zunehmend auch grenzüberschreitend agierender Immobilien-Holding-Strukturen.

Prominente SE in Deutschland:

• Allianz SE, BASF SE, SAP SE, E.ON SE, Porsche SE (Familien-Holding)
• Vonovia SE, LEG Immobilien SE, TAG Immobilien SE (börsennotierte Bestandshalter)
• Aroundtown SA (Luxemburg) als europäisches Pendant für Gewerbeimmobilien
• Fresenius SE & Co. KGaA (Mischform mit KGaA)

Weitere typische Kapitalgesellschaften in Deutschland:

• Aktiengesellschaft (AG)
• Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
• Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

SE im Schnellüberblick – die wichtigsten Eckdaten

Primärgründung einer SE – Fusion, Umwandlung, Holding, Tochter

Eine Europäische Gesellschaft gründet man nicht „einfach so“ aus dem Nichts. Der Gründungsprozess ist an bestimmte Vorgaben gebunden. Laut dem in der Societas Europaea-Verordnung (SE-VO) genannten numerus clausus der Gründungsformen kann die Entstehung einer SE primär auf vier unterschiedliche Arten erfolgen:

• Fusion zur Aufnahme oder Neugründung
• Umwandlungsgründung
• Europäische Holding (Holding-SE)
• Europäische Tochter (Tochter-SE)

Sekundär besteht die Möglichkeit, eine Europäische Tochtergesellschaft durch eine Mutter-SE zu gründen. Eine Gründung durch natürliche Personen oder eine Spaltungsgründung aus bestehenden Gesellschaften des nationalen Rechts ist laut SE-VO nicht vorgesehen.

Variante 1 – Fusion zur Aufnahme oder zur Neugründung: 2+ Aktiengesellschaften

Eine Europäische Gesellschaft kannst du klassisch durch die Fusion – also die Verschmelzung – mehrerer bestehender Unternehmen bilden. Für die Gründung sind mindestens zwei nationale Aktiengesellschaften vonnöten, die über ein grenzüberschreitendes europäisches Element verfügen. Sie müssen entweder aus unterschiedlichen Mitgliedsstaaten der EU stammen oder, falls ihr jeweiliger Unternehmenssitz im selben Land liegt, seit mindestens zwei Jahren Töchter in anderen EU-Ländern unterhalten (Mehrstaatenbezug).

Die Verschmelzungsgründung kann zur Aufnahme erfolgen (übernehmende Gesellschaft wird zur SE, übertragende geht auf) oder zur Neugründung (beide Gesellschaften erlöschen, ein neuer SE-Rechtsträger entsteht – ggf. sogar in einem dritten EU-Land, „Drittlandverschmelzung“).

Wie funktioniert die Fusion zweier Aktiengesellschaften zu einer Societas Europaea genau?

Bei einer Fusion schließen sich zwei rechtlich unabhängige Unternehmen zusammen und bilden im wirtschaftlichen wie rechtlichen Sinne eine Einheit. Mindestens eine Gesellschaft tritt ihre rechtliche Unabhängigkeit ab, weshalb die Fusion eine typische Form der Unternehmensübernahme darstellt. Der Kaufpreis lässt sich elegant in Geschäftsanteilen des übernehmenden Unternehmens entrichten – ein zentraler Hebel für steueroptimierte Strukturen, vergleichbar mit einem Share Deal bei Immobilien.

Die Fusion zwischen Unternehmen unterliegt rechtlich der Fusionsrichtlinie 90/434/EWG sowie der europäischen Verschmelzungsrichtlinie 2005/56/EG. Innerhalb Deutschlands greift zudem das Umwandlungsgesetz (UmwG); das Kartellrecht wird im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung (GWB) gewahrt.

Variante 2 – Umwandlungsgründung: AG mit ausländischer Tochter

Eine national bestehende Aktiengesellschaft kann in eine SE umgewandelt werden – also AG zu SE –, vorausgesetzt, sie unterhält seit zumindest zwei Jahren eine Tochtergesellschaft oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land. Eine Umwandlung zur Societas Europaea ist von der Art her vergleichbar mit einem Formwechsel nach Umwandlungsgesetz (UmwG).

Die SE-VO sieht im Gegensatz zum Formwechsel die Aufstellung eines Umwandlungsplans vor. Eine Verlegung des bisherigen Sitzes der nationalen Aktiengesellschaft ist anlässlich der Umwandlung in eine Europa AG prinzipiell unzulässig.

Umwandlung umkehren: Europa AG zurück in herkömmliche AG

Tatsächlich ist es möglich, eine bestehende SE in eine klassische AG zurückzuwandeln. Vorausgesetzt, die Europa AG besteht seit mindestens zwei Jahren in ihrer europäischen Rechtsform, kann ein Umwandlungsplan erstellt werden. Die Zustimmung der Hauptversammlung ist zwingend.

Variante 3 – Europäische Holding/Holding-SE: 2+ Aktiengesellschaften/GmbHs

Alternativ können zwei oder mehr Unternehmen aus unterschiedlichen EU-Mitgliedsstaaten zusammen eine Holding-SE bilden. Dies gilt für eine beliebige Kombination aus AGs und GmbHs, wobei zumindest zwei der Gesellschaften aus unterschiedlichen EU-Ländern stammen müssen. Genau diese Konstruktion nutzen viele grenzüberschreitende Konzerne – und zunehmend auch Immobilien-Holdings, die das Schachtelprivileg ausspielen wollen.

Konkret bedeutet die Beteiligung an einer Holding-SE einen Anteilstausch: Die Unternehmen kaufen Aktien der Europäischen Holding und bringen ihre bestehenden Gesellschaftsanteile ein. Die Anteile der Dachgesellschaft müssen dabei jeweils über 50 Prozent aller Stimmrechte der jeweiligen Gründungsgesellschaft vermitteln.

Wie funktioniert die Bildung einer Europäischen Holding genau?

Eine Holding entsteht, wenn mehrere Unternehmen hierarchisch gegliedert werden – sie ist keine eigene Rechtsform, sondern eine Strukturierungsform. Die Unternehmen halten untereinander Beteiligungen, wodurch eine wirtschaftliche Abhängigkeit entsteht. Zentrale Aufgaben werden vom Mutterunternehmen ausgeübt, das an der hierarchischen Spitze der Holding-Struktur steht.

Wie bei der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) werden Holdinggesellschaften zu einem konkreten betrieblichen Zweck gegründet, in diesem Fall der Haltung von Kapitalbeteiligungen an anderen Gesellschaften. Als Holding organisierst du Erwerb und Verwaltung von Beteiligungen und bildest somit den Kapitalgeber.

Variante 4 – Europäische Tochter/Tochter-SE: 2+ Rechtspersonen

Juristische Personen können auch gemeinsam eine Tochter-SE bilden. Möglich, sofern mindestens zwei Rechtspersonen dem Recht unterschiedlicher EU-Länder unterliegen oder zumindest zwei der beteiligten Rechtspersonen über mindestens zwei Jahre eine Tochter oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land unterhalten haben.

Diese Flexibilität ermöglicht es sowohl Gesellschaften des bürgerlichen Rechts als auch des Handelsrechts – inklusive Genossenschaften – eine gemeinsame Tochter-SE zu gründen. Auch juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts können eine SE-Tochtergesellschaft gründen.

Der entscheidende Unterschied zur Holding-SE: Die einzelnen Gesellschaften bilden nicht eine gemeinsame Dachgesellschaft, sondern eine gemeinsame Tochter in der Rechtsform einer SE.

Sekundärgründung SE-Tochtergesellschaft: SE durch SE

Eine SE kann auch durch eine bestehende SE allein – als Einmanngründung – entstehen. Das ist gerade für Anbieter von Vorratsgesellschaften interessant, bei denen die Mehrstaatlichkeit nicht oder nur unzureichend gegeben ist. Aktien einer Vorrats-SE können auch von natürlichen Personen erworben werden – ein gängiger Weg für Investoren, die schnell eine handlungsfähige SE übernehmen wollen, ohne den vollen Gründungsprozess zu durchlaufen.

Kernpunkte Sekundärgründung:

• SE-Tochter wird durch eine bereits bestehende SE gegründet (Mutter-SE)
• Mehrstaatlichkeitserfordernis entfällt – wird „vererbt“
• Keine weiteren Gesellschaften notwendig
• Nationales Recht des Sitzstaates anwendbar (in Deutschland: Aktienrecht)

Rechtliche Grundlagen: Richtlinien, Verordnungen & Gesetze

Da es sich um eine Rechtsform des europäischen Rechts handelt, müssen verschiedene EU-rechtliche und nationalrechtliche Grundlagen berücksichtigt werden. Primär gilt die Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 (SE-VO), welche einen gemeinsamen rechtlichen Rahmen zwischen EU-Mitgliedsstaaten und EWR-Ländern schafft. Hinsichtlich der Arbeitnehmerbeteiligung ergänzt die Richtlinie 2001/86/EG den Rahmen.

• Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 über das Statut der Europäischen Gesellschaft (SE)
• Richtlinie 2001/86/EG
  ]]> https://lukinski.de/aktienarten-uebertragbarkeit-rechtsumfang-grundkapital-zerlegung/ Mon, 08 Mar 2021 05:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=37885 Aktienarten – Eine Aktiengesellschaft beschäftigt sich, wie der Name schon sagt, mit dem Aktienhandel. Sicherlich hast du auch schon einmal davon gehört, dass Aktien steigen und fallen können. Vielleicht kennst du auch jemanden, der sein Vermögen in Aktien angelegt hat. Doch was genau ist eigentlich eine Aktie? Kurz und knapp: Bei einer Aktie handelt es sich um eine Urkunde, die deinen Anspruch am Grundkapital einer Aktiengesellschaft bestimmt und dir einen festgelegten Gewinnanteil zusichert. In diesem Zusammenhang ist oft auch die Rede von „einen Anspruch verbriefen“. Hier gibt es alle Rechtsformen und hier geht es zurück zur Übersicht AG.

  Aktienarten: Übertragung, Rechte & Kapitalzerlegung

  Es gibt viele verschiedene Arten von Aktien, die wiederum unterschiedlichen Kategorien zugehörig sind. So wird beispielsweise zwischen Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit differenziert oder nach Rechtsumfang oder auch nach der Methode der Zerlegung des Grundkapitals. Unter Umständen wird auch der Begriff „Orderpapier“ verwendet. Hiermit werden schlicht Wertpapiere bezeichnet, die auf einen bestimmten Namen lauten und via Einigung, Übergabe oder Indossament ihren Eigentümer wechseln können. Mit Indossament ist übrigens der Begebungsvermerk auf einem solchen Wertpapier gemeint, der eine anteilige oder umfängliche Übertragung der Rechte ermöglicht. Der Wortteil „Order“ rührt also von „Auftrag“ her, da die Übertragung der Aktie in Auftrag gegeben wird.

  Generell kann der Wert einer Aktie – oder einer Anleihe oder einem Investmentzertifikat – in zwei Wertangaben ausgedrückt werden: Zum einen gibt es den Nennwert – auch Nominalwert genannt -, also den wirtschaftlich in Geld ausgedrückten Zahlwert, wie er auf Banknoten, Münzen oder Wertpapieren zu finden ist. Zum anderen gibt es den Börsenkurs, den an der Börse ermittelten Kurs von Wertpapieren – sprich: den aktuellen Marktwert.

  Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit

  Bei der Unterscheidung von Aktienarten nach dem Grad der Übertragbarkeit werden Inhaberaktien und Namensaktien sowie vinkulierte Namensaktien zusammengefasst.

  • Inhaberaktien (inh.)
  • Namensaktien (NA)
  • Vinkulierte Namensaktien (vink. NA)

  Inhaberaktie – Übertragung durch Einigung & Übergabe

  Inhaberaktien – kurz: Inh. – lauten entsprechend ihrer Bezeichnung üblicherweise auf den Inhaber und bilden den Normaltyp unter den Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit. Sie können durch Einigung und Übergabe an einen neuen Eigentümer übermittelt werden, was die Handelbarkeit dieser Aktienart enorm vereinfacht. Einzige Einschränkung: Die Emission – das heißt: die Ausgabe – der Aktien darf nur bei Volleinzahlung erfolgen.

  Namensaktien – Mindesteinzahlung 25 % Nennwert & Agio

  Namensaktien – abgekürzt: NA – sind der Form nach „geborene“ Orderpapiere. Geborene Orderpapiere sind Kraft Gesetz als Wertpapiere anzusehen. Hierzu gehören neben der Namensaktie unter anderem der Scheck und der Wechsel. Namensaktien lauten auf denjenigen Aktionär, der im Aktienbuch bzw. Aktienregister aufgeführt ist. Dadurch wird er dazu ermächtigt, an der Hauptversammlung teilzunehmen und von seinem Stimmrecht Gebrauch zu machen. Weiterhin hat er als einziger Dividendenzahlungsanspruch für diese Aktien. Der Mindesteinzahlungsbetrag entspricht 25 Prozent von Nennwert und Agio. Die Eigentumsübertragung von Namensaktien erfolgt durch Indossament, Übergabe plus Umschreibung im Aktienbuch der Gesellschaft, was die Handelbarkeit entsprechend belastet.

  Vinkulierte Namensaktien – Übertragung mit Zustimmung der Gesellschaft

  Vinkulierte Namensaktien werden mit vink. NA abgekürzt und stellen eine Sonderform der herkömmlichen Namensaktien dar. Von der Ausstattung her gibt es keine Unterschiede, allerdings ist eine vinkulierte Namensaktie nur dann übertragbar, wenn die Gesellschaft ihre Zustimmung bestätigt. Dies ist besonders vorteilhaft, um die Besitzverhältnisse der Aktien exakt zu steuern und die Absichten anderer Unternehmen, diese Aktien zu übernehmen, früh erkennen zu können. Werden viele Kleinanleger allerdings durch Großaktionäre – beispielsweise Banken – vertreten, lassen sich auch vinkulierte Namensaktien leicht übertragen. Scheidet ein Aktionär aus der AG aus, kann er seine Ansprüche mittels Blankozession und Unterzeichnung einer speziellen Urkunde sogar an ihm unbekannte Gesellschafter übertragen.

  Aktienarten nach Rechtsumfang

  Gemäß der Unterscheidung von Aktienarten nach Umfang der Rechte wird zwischen Stammaktien und Vorzugsaktien differenziert.

  • Stammaktien (SA)
  • Vorzugsaktien (VA)

  Stammaktien – Ur-Form der Aktie mit vierfachem Rechtsanspruch

  Stammaktien – Abkürzung: SA) – sind der Normaltyp unter den Aktienarten nach Rechtsumfang und stellen die wohl ursprünglichste Form aller Aktien dar. Stammaktien beinhalten vier wesentliche Rechte: Zuerst einmal gilt der Dividendenauszahlungsanspruch, das heißt also, es besteht Rechtsanspruch auf einen bestimmten Anteil am Bilanzgewinn. Weiterhin ermöglichen Stammaktien die Teilnahme an den Hauptversammlungen der Aktiengesellschaft inklusive Ausübung des eigenen Stimmrechts. Ein dritter Aspekt betrifft das Recht auf einen Anteil am Liquidationserlös, wonach ein Teil des Geldes aus der Verflüssigung dem Inhaber einer Stammaktie Kraft Gesetz zusteht. Nicht zuletzt ermächtigt eine Stammaktie auch zu der Anfechtung von in der Hauptversammlung gefassten Beschlüssen.

  Vorzugsaktien – Vorrechte bei Gewinnverteilung & Gesellschaftsvermögen

  Vorzugsaktien – kurz: VA -, heißen Vorzugsaktien, weil ihre Ausstattung im Vergleich zu den Stammaktien bestimmte Vorrechte umfasst. Dabei handelt es sich in der Regel entweder um Bevorrechtigungen bei der Gewinnverteilung oder um besondere Ansprüche hinsichtlich des Gesellschaftsvermögens. Vorzugsaktien mit mehrfachem Stimmrecht – sogenannte Mehrstimmrechtsaktien – sind in Deutschland laut Aktiengesetz (AktG) nicht zulässig.

  Vorzugsaktien ohne Stimmrecht – auch stimmrechtslose Vorzugsaktien genannt – gelten als Sonderform der Vorzugsaktie. Sie werden oft zur Finanzierung des Eigenkapitals eingesetzt, wenn eine Kapitalerhöhung aufgrund schlechter Aktienkurse nicht möglich ist. Dem Aktieninhaber wird im Ausgleich für seinen Stimmrechtsverlust zum Beispiel eine höhere Dividende oder ein Nachzugsrecht angeboten, gleichzeitig kann so der Eigenkapitalbedarf gestillt werden.

  Gesetzesauszug – § 12 AktG:

  (1) Jede Aktie gewährt das Stimmrecht. Vorzugsaktien können nach den Vorschriften dieses Gesetzes als Aktien ohne Stimmrecht ausgegeben werden.

  (2) Mehrstimmrechte sind unzulässig.

  

  Aktienarten nach Methode der Zerlegung des Grundkapitals

  Wird die Methode der Zerlegung des Grundkapitals betrachtet, erfolgt eine Unterscheidung zwischen Nennwertaktien und nennwertlosen Aktien. Die Form und eventuell geltende Mindestbeträge der Aktien werden im Aktiengesetz (AktG) festgelegt.

  • Nennwertaktien
  • Quotenaktien
  • Stückaktien

  Gesetzesauszug – § 8 AktG:

  (1) Die Aktien können entweder als Nennbetragsaktien oder als Stückaktien begründet werden.
  (2) Nennbetragsaktien müssen auf mindestens einen Euro lauten. Aktien über einen geringeren Nennbetrag sind nichtig. Für den Schaden aus der Ausgabe sind die Ausgeber den Inhabern als Gesamtschuldner verantwortlich. Höhere Aktiennennbeträge müssen auf volle Euro lauten.
  (3) Stückaktien lauten auf keinen Nennbetrag. Die Stückaktien einer Gesellschaft sind am Grundkapital in gleichem Umfang beteiligt. Der auf die einzelne Aktie entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals darf einen Euro nicht unterschreiten. Absatz 2 Satz 2 und 3 findet entsprechende Anwendung.
  (4) Der Anteil am Grundkapital bestimmt sich bei Nennbetragsaktien nach dem Verhältnis ihres Nennbetrags zum Grundkapital, bei Stückaktien nach der Zahl der Aktien.
  (5) Die Aktien sind unteilbar.
  (6) Diese Vorschriften gelten auch für Anteilscheine, die den Aktionären vor der Ausgabe der Aktien erteilt werden (Zwischenscheine).

  Nennwertaktien – Geldwerte Aktien ab 1 Euro & pari

  Nennwertaktien – mitunter auch Nennbetragsaktien oder Summenaktien genannt – lauten, wie der Name herleiten lässt, auf einen festgelegten Nennbetrag bzw. Nominalbetrag, der in Geldwerten ausgedrückt wird. Sie dürfen nicht unter pari ausgegeben werden, was bedeutet, dass der Nennwert nicht unterhalb des Marktwerts liegen darf. Ist dies der Fall, wird die Differenz als Disagio bezeichnet. Liegt der Nennwert einer Aktie über pari – ist der Nennwert also größer als der Börsenkurs -, wird die Abweichung als Agio bezeichnet. Nennwertaktien sind auf einen Mindestwert von einem Euro angesetzt. Die Summe der Nennwerte ergibt das Grundkapital einer Gesellschaft.

  • über pari: Nennwert > Börsenkurs (Differenz Agio)
  • Pari: Nennwert = Börsenkurs
  • Unter pari: Nennwert < Börsenkurs (Differenz = Disagio)

  Nennwertlose Aktien – Quotenaktien & Stückaktien

  Nennwertlose Aktien sind ein Sammelbegriff für Aktien, die keinen ausgewiesenen Nennwert besitzen. Es wird zwischen Quotenaktien – als „echte nennwertlose Aktien“ – und Stückaktien – als „unechte nennwertlose Aktien“ – unterschieden. Bisweilen werden auch beide Aktienarten als echte bzw. unechte Quotenaktien bezeichnet.

  • Quotenaktie: echte nennwertlose (Quoten-)Aktie
  • Stückaktie: unechte nennwertlose (Quoten-)Aktie

  Quotenaktien – Anteilsaktien am Grundkapital

  Echte nennwertlose Aktien sind Quotenaktien, deren Anteil am Grundkapital einer AG urkundlich angegeben ist, beispielsweise 1/1.000 oder 1/50.000. Sie verkörpern also einen auf einen dem Anteilsrecht entsprechenden Bruchteil des Gesellschaftsvermögens und lauten nicht, wie der Namensteil „Quote“ vermuten lassen könnte, auf einen bestimmten Mindestbetrag am Grundkapital des Unternehmens. Es lässt sich demnach auch kein Nennwert für diese Aktien berechnen. Ist der Prozentsatz der Anteilsaktie auf der Urkunde angegeben, wird die Quotenaktie als „sprechend“ bezeichnet. Bei einer „stumme“ Quotenaktie hingegen fehlt dieser Vermerk.

  Achtung: Echte nennwertlose Quotenaktien sind zwar unter anderem in den USA, Kanada, Belgien und Italien gebräuchlich, in Deutschland jedoch sind sie in der Regel nicht zulässig, da diese Aktien börsenbeweglich sind und dadurch eine extreme Bilanzverschleierung bedeuten können.

  Stückaktien – Häufigste Aktienart seit Euro-Einführung

  Stückaktien – abgekürzt mit o. N. für „ohne Nennwert“ – gelten als „unecht“, da sie weder auf einen bestimmten Nennwert noch auf eine gewisse Quote lauten. Sie werden mengenmäßig als Ergebnis einer Division vom Grundkapital durch die Anzahl der Aktien in Stück angegeben, wobei ihr Nennwert fiktiv berechnet wird. Stückaktien verkörpern also im Gegensatz zu Quotenaktien einen Anteil am Grundkapital einer AG und dürfen einen vorgegebenen Mindestbetrag von einem Euro pro Aktie nicht unterschreiten. Sie sind die in Deutschland am häufigsten anzutreffende Aktienart und wurden ursprünglich eingeführt, um die Umstellung von Aktien auf den Euro für Aktiengesellschaften einfacher zu gestalten.

  AG: Gründung, Rechtsform, Immobilienaktien

  1. Immobilienaktien: Liste von Unternehmen
  2. Aktiengesellschaft (AG)
  3. Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
  4. Immobilien GmbH

  Immobilienaktien: Liste von Unternehmen

  Immobilien Aktie – Immobilien als Kapitalanlage kann sich nicht jeder leisten. Durch Immobilien Aktien kann aber jeder am Immobilienmarkt teilnehmen und Geld investieren. Die Aktienkurse der großen Player steigen Jahr für Jahr. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE und Patrizia sind ein paar, der bekanntesten, aktiven Firmen in Deutschland. Dazu kommen noch über 25 weitere Unternehmen. Wir haben hier einen Überblick der beliebtesten Immobilien Aktien für dich als Anleger. Vorab aber ein Blick auf die Risiken einer Aktien, der Börse, für Beginner und Anfänger. Jetzt zur Liste und mehr zum Immobilienmarkt, deinen Anlageoptionen und allen Kursen im Überblick, hier im Artikel zu Immobilien Aktien.

  • Immobilienaktien

  

  Aktiengesellschaft (AG): Gründen, Haftung, Rechtsform & Co.

  Aktiengesellschaft (AG) – Die Aktiengesellschaft ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von unterschiedlichen Organen organisiert wird. Anstelle eines Geschäftsführers wird das Unternehmen von einem Vorstand geleitet, der aus mindestens einer Person besteht. Wie der Name bereits aufzeigt, steht diese Unternehmensrechtsform vorrangig für den Aktienhandel. Du möchtest allein oder mit anderen Menschen zusammen ein Unternehmen gründen und dafür vorab mehr über Unternehmensrechtsformen lernen? Dann bist du hier genau richtig!

  • Aktiengesellschaft (AG)

  

  Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

  Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung, oder Vermarktung von Immobilien dienlich ist – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Immobilienbestand im drei- oder mehrstelligen Bereich. Auch die Verwaltung von Immobilieneigentum oder Fremdimmobilien im Auftrag von Dritten kann über eine Immobilien AG abgewickelt werden.

  • Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

  

  Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

  Alternative – In diesem Artikel lernst du die Grundlagen zur Thematik der Immobiliengesellschaften. Kurz erklärt: Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, welches den Zweck der Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung und/oder Vermarktung verfolgt. Dabei ist es egal, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Auch die Verwaltung von Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien – im Eigeninteresse oder als angebotene Dienstleistung gegenüber Dritten – ist ein beliebter Schwerpunkt bei Immobiliengesellschaften und vermögensverwaltender GmbH. Erfahre mehr über die wichtigsten Vorteile und Nachteile beim Immobilienkauf sowie die zu erwartenden Kosten.

  • Immobilien GmbH

  

  ]]> https://lukinski.de/zwei-personen-gmbh-entstehung-gleichstellung-absicherung/ Mon, 08 Mar 2021 05:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=38026 Zwei-Personen-GmbH – Das GmbH Modell für Gründer-Duos, Ehepaare, Geschwister und Investoren-Partnerschaften! Zwei Gesellschafter, je 50 Prozent Anteile, gleiche Stimmrechte – klingt fair, kann aber bei Streit zur Blockade führen. Gerade bei Immobilien-GmbHs mit hohen Vermögenswerten ist die richtige vertragliche Absicherung entscheidend. Hier erfährst du, wie eine Zwei-Personen-GmbH entsteht, welche rechtlichen Besonderheiten gelten, wie du Pattsituationen vermeidest, was steuerlich passiert und wie das Modell für deinen Vermögensaufbau mit Immobilien funktioniert. Hier findest du alle Rechtsformen und hier geht es zurück zur Übersicht GmbH.

  Zwei-Personen-GmbH – Kapitalgesellschaft für 2 Personen

  Gründen zwei Gesellschafter gemeinsam mit einer 50:50 Beteiligung eine GmbH, bilden sie eine gleichberechtigte unternehmerische Partnerschaft – die sogenannte Zwei-Personen-GmbH (seltener auch Zwei-Mann-GmbH oder Zweimann-GmbH). In diesem Modell kann kein Gesellschafter gegen den Willen des anderen handeln, da beide Stimmen zu jeweils 50 Prozent gewichtet werden. Daraus ergeben sich juristische Besonderheiten – aber auch Risiken, die viele Gründer-Duos unterschätzen.

  In der Praxis funktioniert eine partnerschaftliche Gleichstellung oft nur so lange, wie beide Gesellschafter ähnlicher Meinung sind. Sobald es beim Geld, bei der Strategie oder bei einer Immobilien-Verkaufsentscheidung zur Uneinigkeit kommt, droht der gefürchtete „Deadlock“ – Stillstand der Gesellschaft.

  Maximiere deine Rendite! Lerne, wie du Steuerfallen umgehst und das Beste aus deinen Immobilien herausholst – dank unserem maßgeschneiderten Steuer-Coaching. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching.

  Weitere GmbH Modelle mit Besonderheiten:

  • Ein-Personen-GmbH – Solo-Gründer mit voller Kontrolle
  • Kein-Personen-GmbH – Sonderfall ohne Gesellschafter

  Eckdaten der Zwei-Personen-GmbH auf einen Blick

  • Mindeststammkapital: 25.000 € (Hälfte = 12.500 € muss bei Gründung eingezahlt sein)
  • Anteilsverteilung typisch: 50/50, alternativ 51/49 oder 60/40
  • Stimmrechte: proportional zur Beteiligung (sofern Satzung nichts anderes regelt)
  • Gewinnverteilung: proportional zur Beteiligung (anders regelbar in der Satzung)
  • Gründungskosten: ca. 800–2.500 € (Notar, Handelsregister, Beratung)
  • Steuerlast: ca. 30 % auf Gewinne (Körperschaftssteuer + Soli + Gewerbesteuer)
  • Haftung: auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt

  Entstehung von Gründer-Duos – Kompetenzen, Qualifikationen, Nachfolge

  Bei einer klassischen Zwei-Personen-GmbH halten beide Gesellschafter je 50 Prozent der GmbH-Anteile, besitzen je 50 Prozent der Stimmrechte und dürfen je 50 Prozent der ausgeschütteten Gewinne ihrer Gesellschaft beanspruchen.

  Diese Konstellation ist besonders geeignet, wenn:

  • Kompetenzen sich ergänzen – z. B. kaufmännische und technische Person (IT-Spezialist, Ingenieur, Architekt, Bauleiter)
  • Ehepaare gemeinsam investieren – häufig für Immobilien-Holding-Strukturen oder vermögensverwaltende GmbHs
  • Geschwister oder Erbengemeinschaften ein Familienvermögen bündeln (siehe Erbengemeinschaft)
  • Nachfolge eingeleitet wird – Alleingesellschafter holt Kind oder externen Käufer als 50%-Partner an Bord
  • Investoren-Duos gemeinsam Mehrfamilienhäuser kaufen oder Fix-and-Flip-Projekte umsetzen

  Praxis-Beispiel: Ehepaar-GmbH für Mehrfamilienhaus

  Ein Ehepaar gründet eine vermögensverwaltende Zwei-Personen-GmbH mit 25.000 € Stammkapital (50/50). Die GmbH erwirbt ein Mehrfamilienhaus zum Verkehrswert von 1,2 Mio. €. Mietüberschuss vor Steuern: 60.000 € p.a.

  • Steuerlast in der GmbH (vermögensverwaltend): ca. 15,8 % Körperschaftssteuer + Soli (erweiterte Gewerbesteuerkürzung greift)
  • Steuer-Ersparnis ggü. privatem Halten: bei 42 % Spitzensteuersatz schnell 15.000 € pro Jahr
  • Beim späteren Verkauf: Share Deal statt Asset Deal kann Grunderwerbsteuer sparen

  Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Immobilie als Kapitalanlage und zum Vergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage.

  Gleichstellung & Absicherung – die rechtlichen Besonderheiten

  Eine Gleichstellung der beiden Gesellschafter einer Zwei-Mann-GmbH bedeutet: Sie stehen miteinander auf rechtlicher, steuerrechtlicher und sozialversicherungsrechtlicher Ebene gleichrangig. Doch genau hier lauern die Stolperfallen.

  Selbstkontraktion & § 181 BGB – Insichgeschäfte richtig regeln

  Ohne ausdrückliche Befreiung ist es jedem Gesellschafter-Geschäftsführer nach § 181 BGB untersagt, Verträge zwischen sich selbst (als Privatperson) und der GmbH abzuschließen.

  § 181 BGB: Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

  Praxisrelevant bei Immobilien:

  • Vermietung einer privaten Immobilie an die GmbH (Bürofläche, Lagerhalle)
  • Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen in die GmbH
  • Darlehen vom Gesellschafter an die GmbH (typische Gesellschafterfremdfinanzierung)
  • Geschäftsführer-Anstellungsvertrag

  In allen Fällen muss die Befreiung von § 181 BGB im Gesellschaftsvertrag UND im Handelsregister eingetragen sein – sonst sind die Verträge schwebend unwirksam. Achtung: Das Finanzamt prüft solche Verträge auf „Fremdvergleich“ (drohende verdeckte Gewinnausschüttung).

  Vertretungsbefugnis – Einzelvertretung oder Gesamtvertretung?

  • Einzelvertretung: Jeder Gesellschafter-Geschäftsführer kann die GmbH allein nach außen vertreten – schnell, aber riskant bei Misstrauen
  • Gesamtvertretung: Verträge müssen von beiden unterschrieben werden – sicher, aber langsam
  • Mischmodell: Einzelvertretung bis zu einem Schwellenwert (z. B. 25.000 €), darüber Gesamtvertretung – häufige Praxislösung

  Einzelhaftung im Innenverhältnis

  Um zu vermeiden, dass dein Mitgesellschafter Solo-Entscheidungen fällt, mit denen du nicht einverstanden bist, solltest du eine Einzelhaftung im Innenverhältnis im Gesellschaftsvertrag festlegen. Wer ohne Absprache agiert, trägt das Risiko allein – auch wenn er die GmbH nach außen wirksam verpflichtet hat.

  Sozialversicherung – die unterschätzte Falle der 50/50-GmbH

  Ein Punkt, der bei vielen Gründer-Duos übersehen wird: Sozialversicherungspflicht des Gesellschafter-Geschäftsführers.

  Wann ist der Gesellschafter-Geschäftsführer SV-pflichtig?

  • Anteil ≥ 50 % oder Sperrminorität: in der Regel sozialversicherungsfrei (kein abhängig Beschäftigter)
  • Anteil unter 50 % ohne Sperrminorität: meist sozialversicherungspflichtig (~ 20 % Arbeitnehmer- + 20 % Arbeitgeberanteil)
  • 50/50-Konstellation: typischerweise SV-frei – die Deutsche Rentenversicherung sieht beide als selbständig

  Wichtig: Lass den Status durch ein Statusfeststellungsverfahren bei der DRV Bund klären. Eine Falscheinschätzung kann zu Nachforderungen über mehrere Jahre führen – schnell sechsstellige Summen.

  Pattsituation lösen – Deadlock-Klauseln im Gesellschaftsvertrag

  Was passiert, wenn beide 50%-Gesellschafter sich nicht einigen können? Ohne vertragliche Vorsorge: Stillstand. Mit Vorsorge: klare Lösungswege. Folgende Klauseln solltest du kennen:

  Klassische Deadlock-Lösungen

  Klausel	Funktion	Geeignet für
  Mediation/Schiedsverfahren	Externer Vermittler oder Schiedsgericht entscheidet	Erste Eskalationsstufe
  Drittstimme/Beirat	Externe Vertrauensperson hat im Streitfall Stichentscheid	Familien-GmbHs
  Buy-or-Sell (Russian Roulette)	A bietet Preis – B kauft zu diesem Preis oder verkauft zu diesem Preis	Erfolgreiche GmbH, klare Trennung
  Texas Shoot-Out	Beide bieten verdeckt – höchstes Gebot kauft	Gleich starke Partner
  Dutch Auction	Niedrigster Anteilspreis startet, Preis steigt bis einer kauft	Komplexe Beteiligungen
  Auflösungsklausel	Liquidation der GmbH bei Patt	Letzte Notlösung

  Steuerliche Behandlung der Zwei-Personen-GmbH

  Beispielrechnung: 100.000 € Gewinn vor Steuern

  • Körperschaftssteuer 15 % + Soli 5,5 %: ca. 15.825 €
  • Gewerbesteuer (Hebesatz 400 %): ca. 14.000 €
  • Gewinn nach Steuern auf GmbH-Ebene: ca. 70.175 €
  • Bei Vollausschüttung 50/50 (je 35.087,50 €):
  • Kapitalertragsteuer 25 % + Soli pro Gesellschafter: ca. 9.252 €
  • Netto pro Gesellschafter: ca. 25.835 €
  • Gesamtsteuerlast: ca. 48,3 %

  Sonderfall vermögensverwaltende Immobilien-GmbH

  Bei reiner Vermietung greift die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG): Die Gewerbesteuer entfällt komplett. Steuerlast auf GmbH-Ebene sinkt auf ca. 15,8 %. Mehr dazu unter Immobilien Holding.

  Verwandte Themen für deine Steuerstrategie:

  • Spekulationssteuer Immobilien – Fristen und Strategie
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  • Grunderwerbsteuer im Bundesländer-Vergleich
  • Erbschaftssteuer Immobilien – Freibeträge nutzen

  Exit-Szenarien – wenn ein Gesellschafter aussteigen will

  Eine Zwei-Personen-GmbH lebt vom Vertrauen. Doch

  ]]> https://lukinski.de/trennung-haus-moeglichkeiten-beratung/ Thu, 15 Aug 2019 21:35:59 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?page_id=261 Eine Trennung verändert nicht nur das Privatleben, sondern stellt sofort die Frage: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus? Genau hier entscheidet sich oft, ob aus einer schwierigen Situation eine wirtschaftliche Katastrophe wird oder eine geordnete Lösung. Wer die Optionen kennt, kann Vermögen retten — wer zögert, riskiert Zwangsversteigerung, Spekulationssteuer auf Immobilien und langfristige Kreditbindung an den Ex-Partner. Dieser Ratgeber zeigt die vier realistischen Wege, deren Kosten und steuerliche Fallen — und wann ein Hausverkauf sinnvoller ist als das Festhalten am Eigentum. Wer eine Scheidung mit Hausverkauf plant, sollte die Reihenfolge der Schritte besonders genau einhalten.

  Die vier Optionen bei Trennung mit gemeinsamem Haus

  Grundsätzlich existieren vier Wege, mit der Immobilie nach einer Trennung umzugehen. Welcher passt, hängt von Liquidität, Bonität, Kindern im Haushalt und der Laufzeit des Kredits ab. Die folgende Übersicht zeigt typische Kostenrahmen und das passende Szenario:

  Option	Voraussetzung	Typische Kosten	Geeignet wenn
  Verkauf an Dritte	Beide Eigentümer stimmen zu	Maklerprovision, ggf. Vorfälligkeit 0,5–1,5 % p.a. Restlaufzeit	Keine Einigung über Nutzung, beide wollen Cashflow
  Auszahlung des Partners	Bonität für Alleinfinanzierung	Hälftiger Verkehrswert minus Restschuld + Notar (1,5 %)	Kinder sollen bleiben, ein Partner ist liquide
  Vermietung gemeinsam	Funktionierende Kommunikation	Verwaltungsaufwand, Steuererklärung gemeinsam	Markt schwach, langfristige Wertsteigerung erwartet
  Realteilung	Objekt teilbar (MFH, Doppelhaus, ELW)	Notar, Grundbuch, ca. 2.000–5.000 €	Mehrfamilienhaus oder zwei Wohneinheiten vorhanden

  Welche Option ist am häufigsten?

  In der Praxis dominiert der freihändige Verkauf — etwa zwei Drittel aller Trennungsfälle landen dort, weil Bonität oder Bereitschaft zur Alleinübernahme fehlen. Die Auszahlung des Partners ist die zweithäufigste Lösung, scheitert aber oft an der Bankprüfung.

  Was die Wahl wirklich entscheidet

  • Liquidität des übernehmenden Partners
  • Bonität für die Alleinfinanzierung
  • Kinder im Haushalt und Schulwechsel-Risiko
  • Marktphase — Verkäufer- oder Käufermarkt
  • Konfliktniveau zwischen den Partnern

  Schuldhaftung: Auszug heißt nicht Schuldenfrei

  Der wichtigste Irrtum bei einer Trennung: Wer auszieht, denkt, er sei aus dem Kredit heraus. Falsch. Solange beide Partner im Darlehensvertrag stehen, haften beide gesamtschuldnerisch nach §421 BGB — die Bank kann jeden in voller Höhe in Anspruch nehmen, unabhängig davon, wer noch im Haus wohnt.

  Eine Schuldnerentlassung muss die Bank ausdrücklich genehmigen. Sie ist nicht verpflichtet dazu — und prüft die verbleibende Bonität so streng wie bei einem Neukredit. Ohne diese Entlassung bleibt der ausgezogene Partner mit im Risiko, jahrelang.

  Folgen für die eigene Anschlussfinanzierung

  Das hat praktische Konsequenzen für alle, die selbst eine neue Immobilie finanzieren wollen: Der alte Kredit zählt bei der Bonitätsprüfung weiter mit — selbst wenn der Ex-Partner die Raten zahlt. Das blockiert oft den Neuanfang und führt dazu, dass eine geplante Eigentumswohnung als Kapitalanlage erst nach formaler Schuldnerentlassung möglich wird.

  Was passiert ohne Einigung?

  • Teilungsversteigerung — jeder Miteigentümer kann sie nach §180 ZVG beantragen. Erlös meist 20–30 % unter Marktwert.
  • Weiterlaufende Doppelbelastung — Kreditraten plus neue Miete für den ausgezogenen Partner.
  • Steuerliche Fallstricke — die Spekulationsfrist läuft weiter, Eigennutzungsschutz kann entfallen.
  • Eskalation der Anwaltskosten — strittige Verfahren um Immobilien kosten schnell 10.000–30.000 € pro Seite.
  • Wertverlust durch Vernachlässigung — Instandhaltung wird in Konfliktphasen meist gestoppt.

  

  Auszahlung des Partners: So läuft die Berechnung

  Der häufigste Wunsch — vor allem bei Familien mit Kindern — ist, dass ein Partner das Haus übernimmt. Die Auszahlungssumme folgt einer einfachen Formel, hat aber drei kritische Variablen, die in der Praxis fast immer zu Verhandlungen führen.

  Die Formel

  (Verkehrswert minus Restschuld) geteilt durch zwei = Auszahlungsbetrag an den weichenden Partner. Bei einem Haus mit 600.000 € Wert und 250.000 € Restschuld ergibt das 175.000 €, die der übernehmende Partner aufbringen muss — meist über eine Aufstockung der Finanzierung.

  Die drei Knackpunkte

  • Verkehrswert — strittig in 80 % der Fälle. Empfehlung: zertifizierter Gutachter, nicht Online-Tool.
  • Bonität — die Bank muss die Alleinfinanzierung genehmigen, oft inkl. neuer Beleihungsprüfung.
  • Vorfälligkeitsentschädigung — bei Umschuldung fällt sie an, der Rechner für Vorfälligkeitsentschädigung liefert eine erste Schätzung.

  Wenn die Bonität nicht reicht

  Reicht das Einkommen für die Alleinfinanzierung nicht, bleiben Alternativen: Eltern als Mitkreditnehmer, Verkauf an einen Familienangehörigen mit Wohnrecht-Vereinbarung oder vorübergehende Vermietung mit späterer Übernahme. Wie im Ratgeber zur Immobilienfinanzierung beschrieben, prüfen Banken bei Trennungssituationen besonders streng — mit höheren Zinsaufschlägen rechnen.

  Die Steuerfalle: Spekulationsfrist bei Trennung

  Wer das Haus innerhalb der 10-Jahres-Frist nach §23 EStG verkauft oder den Anteil überträgt, riskiert Spekulationssteuer auf den Gewinn. Bei Eigennutzung gilt eine Ausnahme — aber nur, wenn das Objekt im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren ununterbrochen selbst bewohnt wurde.

  Warum Trennung den Steuerschutz killt

  Genau hier wird es bei Trennungen heikel: Zieht ein Partner aus und verkauft seinen Anteil zwei Jahre später an den Ex, gilt die Eigennutzungsausnahme für ihn nicht mehr. Die Berechnung der Spekulationsfrist sollte daher vor jeder Übertragung gemacht werden — mit konkreten Zahlen.

  Faustregel: Bei einem Wertzuwachs von 100.000 € auf den hälftigen Anteil und einem Grenzsteuersatz von 42 % drohen rund 21.000 € Steuerlast — vermeidbar durch Timing oder Eigennutzung bis zum Übertrag.

  Timing-Optionen für die Übertragung

  • Abwarten bis 10-Jahres-Frist abgelaufen ist
  • Eigennutzung bis zum Tag der Übertragung sicherstellen
  • Scheidungsfolgenvergleich mit Steuerberater abstimmen
  • Schenkung als Alternative bei Ehegatten prüfen

  

  Realteilung — die übersehene Option

  Bei Mehrfamilienhäusern, Doppelhaushälften mit eigenem Eingang oder Häusern mit abgeschlossener Einliegerwohnung gibt es eine Lösung, die selten besprochen wird: die Realteilung. Das Objekt wird notariell in zwei oder mehr selbständige Einheiten aufgeteilt, jeder Partner erhält eine. Keine Auszahlung, keine Vorfälligkeit, keine Spekulationssteuer.

  Voraussetzungen prüfen

  Das funktioniert nicht bei jedem Objekt, lohnt aber die Prüfung. Voraussetzungen: bauliche Trennbarkeit, separate Versorgungsanschlüsse möglich, Zustimmung der Bauaufsicht. Besonders bei Mehrfamilienhäusern ist das oft die wirtschaftlich beste Lösung — beide behalten Vermögenssubstanz, beide bleiben Eigentümer.

  Wann Realteilung scheitert

  • Einfamilienhaus ohne abgeschlossene Einheit
  • Gemeinsame Heizung ohne separate Zähler
  • Bauordnung erlaubt keine Teilung (Mindestgrundstücksgröße)
  • Grundbuchstruktur mit nur einem Flurstück und schwieriger Aufteilung

  Checkliste: Die ersten 30 Tage nach der Trennung

  Diese Reihenfolge hat sich in der Praxis bewährt — Abweichen kostet meist Geld oder Verhandlungsposition:

  • ✓ Grundbuchauszug beschaffen — wer ist tatsächlich eingetragen?
  • ✓ Darlehensvertrag prüfen — Restschuld, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte
  • ✓ Verkehrswert ermitteln lassen — am besten neutraler Gutachter
  • ✓ Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank anfragen (schriftlich)
  • ✓ Spekulationsfrist berechnen — Kaufdatum + 10 Jahre
  • ✓ Daueraufträge für Hausgeld und Raten klären, schriftlich vereinbaren
  • ✓ Hausratversicherung und Wohngebäudeversicherung auf Stand prüfen
  • ✓ Anwalt für Familienrecht + Steuerberater konsultieren — vor jeder Unterschrift

  Wann verkaufen, wann halten?

  Die Entscheidung ist selten emotional sauber zu treffen — aber wirtschaftlich gibt es klare Indikatoren. Verkauf ist meist die rationalere Wahl, wenn keine Bonität für die Alleinübernahme besteht, der Zinssatz des Altkredits unattraktiv ist oder die Kommunikation zwischen den Partnern eine Vermietung unmöglich macht. Halten lohnt vor allem, wenn der Altzinssatz deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegt und Kinder im Haushalt sind.

  Pro Verkauf

  Ein Verkauf ist die wirtschaftlich oft sauberste Lösung, weil er beide Partner finanziell entkoppelt. Die wichtigsten Argumente:

  • Saubere Trennung — kein gemeinsames Risiko mehr
  • Liquidität für beide Partner zur Neuorientierung
  • Vermeidung von jahrelangem Konfliktpotenzial
  • Steuerfreiheit bei Eigennutzung möglich

  Pro Halten

  Halten kann sich rechnen, wenn die Bonität reicht und der Altkredit attraktiv ist. Die zentralen Vorteile:

  • Stabilität für Kinder im gewohnten Umfeld
  • Kein Wertverlust durch Verkaufsdruck oder Marktschwäche
  • Günstiger Altzinssatz bleibt erhalten
  • Vermögensaufbau durch weitere Tilgung und Wertsteigerung

  FAQ: Trennung und Haus

  Muss ich verkaufen, wenn mein Partner es verlangt?

  Nicht direkt — aber faktisch oft ja. Jeder Miteigentümer kann eine Teilungsversteigerung nach §180 ZVG beantragen, die meist 20–30 % unter Marktwert endet. Ein freihändiger Verkauf ist deshalb fast immer wirtschaftlich besser als der Weg über das Gericht.

  • Teilungsversteigerung jederzeit erzwingbar durch einen Partner
  • Erlös bei Versteigerung deutlich unter Verkehrswert
  • Freihändiger Verkauf erfordert Einigung beider Partner
  • Mediation oft günstiger als gerichtlicher Streit

  Wer zahlt nach dem Auszug die Kreditraten?

  Gegenüber der Bank haften beide weiter gesamtschuldnerisch. Im Innenverhältnis kann eine Vereinbarung getroffen werden — etwa dass der im Haus verbleibende Partner die Raten zahlt und im Gegenzug eine geringere Auszahlung leistet. Schriftlich fixieren ist Pflicht.

  • Bank kann jederzeit von beiden die volle Rate fordern
  • Innenverhältnis schriftlich regeln, am besten notariell
  • Mietähnliche Nutzungsentschädigung kann verrechnet werden
  • Sondertilgungen anteilig zuordnen, sonst Streit beim späteren Verkauf

  Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich meinen Anteil an den Ex übertrage?

  Ja, wenn die 10-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist und keine durchgehende Eigennutzung im Verkaufsjahr plus den beiden Vorjahren vorlag. Das ist die häufigste Steuerfalle bei Trennungen, weil der ausgezogene Partner die Eigennutzungsausnahme schnell verliert.

  • 10-Jahres-Frist ab Kaufdatum laut §23 EStG
  • Eigennutzungsausnahme erfordert lückenlose Selbstbewohnung
  • Übertragung im Scheidungsfolgenvergleich kann Sonderregeln unterliegen
  • Steuerberater vor jeder Unterschrift einbinden

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  ]]> https://lukinski.de/wohnrecht-als-berechtigung-zum-wohnen/ Sat, 18 May 2019 07:00:59 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=4753 Wohnrecht (Definition, Bedeutung) – Das Wohnrecht ist die Berechtigung des Wohnrechtsinhabers ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes persönlich zu nutzen. Der Wohnrechtsinhaber ist allerdings nur zum wohnen berechtigt, jedoch nicht zur Ausübung gewerblicher Tätigkeiten. Beim Wohnrecht handelt es sich um das Recht an einem Grundstück, weshalb es eine notariell beurkundete Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und Erwerber und eine Eintragung im Grundbuch bedarf.

  Wohnrecht im Überblick: Die persönliche Nutzung eines Gebäudes

  • Berechtigung des Wohnrechtsinhabers ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes persönlich zu nutzen
  • Berechtigt nur zum wohnen, und nicht zur Ausübung gewerblicher Tätigkeiten
  • Benötigt: notariell beurkundete Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Erwerber und eine Eintragung im Grundbuch

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