1) Verkauf unter Zeitdruck, schlechte Vorbereitung

Aufwand und Umfang des Immobilienverkaufs werden häufig unterschätzt. Eine häufige Folge ist der entstehende Zeitdruck, der sich auf den Verkaufspreis negativ auswirkt. Fehler in der Vorbereitung des Verkaufs können weitreichende Folgen haben – nicht nur finanzielle. Schließlich muss auch der Käufer mit den gemachten Angaben und präsentierten Unterlagen eine Finanzierung bei seiner Bank erhalten. Bei unzureichender Vorbereitung kann das Verkaufsprojekt in jeder Phase scheitern.

Tipp: Überlassen Sie nichts dem Zufall. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs.

Legen Sie die Ziele fest und planen Sie die Schritte des Verkaufs mit Weitsicht. Lassen Sie sich von unserem professionellen Service beim zielgerichteten und bestmöglichen Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen.

2) Falsche Einschätzung des Kaufpreises

Die Ermittlung des Angebotspreises basiert stets auf dem Wert der Immobilie. Doch die persönliche Einschätzung der Eigentümer weicht häufig weit davon ab: Zu hoch oder zu niedrig wird der Verkaufspreis eingeschätzt. In beiden Fällen entsteht ein finanzieller Verlust und eventuell kann das Wohneigentum vom Käufer nicht finanziert werden. Unsere marktgerechte Bewertung setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen. Wir berücksichtigen bei der Bewertung ausschließlich Objekte, die mit Ihrem vergleichbar sind. Dies betrifft sowohl den Haustyp oder Wohnungstyp, als auch die Immobilien Lage und Ausstattung. Die Kaufpreisfindung ist ein ganz entscheidender Aspekt beim erfolgreichen Immobilienverkauf.

Tipp: Unser Verfahren wertet die verkauften Objekte Ihrer Region aus und ermittelt somit einen realistischen und marktgerechten Verkaufspreis. Verschenken Sie kein Geld.

Alles, was Sie über die Wertermittlung wissen müssen, finden Sie hier:

• Immobilie bewerten

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

3) Unvollständige oder fehlende Unterlagen

Das Beschaffen und Vorlegen von Unterlagen zum Verkauf der Immobilie ist in jeder Phase erforderlich. Kaufinteressenten, Behörden, Ämter und Banken verlangen Dokumente oder stellen sie aus. Stellen Sie so frühzeitig wie möglich alle erforderlichen Unterlagen und Dokumente zusammen. Aktuelle Grundbuchauszüge stellt das Amtsgericht aus, wichtig sind auch die Teilungserklärungen zur Wohnanlage. Die vollständigen Eckdaten zum Objekt, die sich aus Bauplänen, Grundbuchauszügen und Lageplänen ergeben, werden spätestens beim Besichtigungstermin vom ernsthaften Interessenten angefragt. Liegen Energieausweis oder wichtige Dokumente nicht frühzeitig vor, können potenzielle Käufer da Interesse verlieren oder der Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt scheitern – wenn etwa die Bank fehlende Unterlagen oder einen zu hohen Kaufpreis beanstandet.

Tipp: Wenn Sie wünschen, können wir viele der geforderten Unterlagen für Sie einholen.

Hier eine Liste der wichtigsten Dokumente für Hausverkauf und Wohnungsverkauf:

1. Grundrisspläne
2. Lageplan
3. Grundbuchauszug
4. Brandversicherungsurkunde
5. Eine Übersicht über die Nebenkosten
6. Auflistung aller Renovierungsarbeiten
7. Fotos
8. Der aktuelle Energieausweis
9. Die Angabe der Wohnfläche
10. Eventuell vorhandene Mietverträge
11. Bei mehreren Eigentümern die Angabe der Eigentumsverhältnisse
12. Eine detaillierte Objektbeschreibung

Mehr zu den wichtigsten Unterlagen hier:

• Dokumente Verkauf

4) Schlecht repräsentierte Immobilie

Immobilien werden heute Online verkauft – egal ob Scheidung, Trennung oder Erbschaft. Die Interessenten suchen in den Social Media und den Online-Datenbanken des Internets nach geeigneten Immobilien. Präsentieren Sie Ihre Immobilie optimal und der Zielgruppe entsprechend.

Tipp: Vor dem Besichtigungstermin und bereits vor dem ersten Fototermin muss das Verkaufsobjekt gepflegt und wohnlich erscheinen.

Versäumen Sie nicht, Ihre Immobilie von innen und außen in einen Top-Zustand zu versetzen.

• Schieben Sie Reparaturarbeiten und Instandsetzungen nicht länger auf.
• Entrümpeln Sie und schaffen Sie einen übersichtlichen Eindruck.
• Sorgen Sie für Sauberkeit und eine wohnliche und ansprechende Atmosphäre.

Das sogenannte „Home Staging“ zahlt sich aus. Dazu wird die Immobilie so vorbereitet, dass potenzielle Interessenten sich gleich zu Hause fühlen und sich in die Immobilie verlieben. Wir stehen Ihnen gerne mit Ratschlägen zur Verfügung. Einige Tipps zum Home Staging:

• Entfernen Sie vor dem Besichtigungstermin persönliche Gegenstände
• Werten Sie die Immobilie optisch und emotional auf

5) Fotos: Tageslicht, Freiraum und Vielfalt

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder – vor allem für die Immobilien Vermarktung und das Exposé. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.

Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen: Die Räume sollten natürlich zuallererst aufgeräumt und sauber sein. Außerdem sollten Sie die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt.

Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das Beste an der Immobilie repräsentieren. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen.

Foto-Tipps im Überblick:

• Räume sauber und aufgeräumt
• Tageslicht (spricht für helle Räume)
• Erstes Bild sollte das beste Foto sein
• Alle Räume und Flächen abdecken
• Grundriss

Worauf es beim Exposé ankommt, das erfahren Sie hier:

• Exposé erstellen

6) Schlecht vorbereitet in den Besichtigungstermin

Kaufinteressenten haben bei Besichtigungsterminen wichtige Fragen. Sie brauchen Zeit, um sich in das Objekt und seine Umgebung einzufühlen. Bei baulichen Fragen werden kompetente und fachlich fundierte Angaben erwartet. Beim Verkauf von Immobilien werden detaillierte Fragen zum Gemeinschaftseigentum gestellt, denn auch diese Anteile werden zusammen mit der Immobilie erworben.

Tipp: Wir geben mit Ihnen die möglichen Fragen beim Besichtigungstermin Hilfestellung. Bereits bei der Auswahl der Kaufinteressenten treffen wir eine Vorauswahl, damit weder Zeit noch Aufwand vergeudet wird.

Wir übernehmen für Sie die Verkaufsgespräche. Die Verhandlungen zum Immobilienverkauf können wir mit jahrelanger Erfahrung sehr erfolgreich durchführen. Als Makler bleiben wir sachlich und lassen uns nicht zu Entscheidungen drängen.

• Besichtigungstermin Tipps

Fazit: Wie Fehler & Risiken vermeiden?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und diese Fallstricke von Anfang an ausschließen möchten, wenden Sie sich direkt an eine Immobilienagentur. Immobilienmakler sind Ansprechpartner mit Expertise, die nicht nur jahrelange Erfahrung, sondern auch das nötige Know-How und Wissen mitbringen.

Mit einer Maklerleistung schließen Sie lange Verhandlungen und ablehnende Käufer aus, sodass Sie für die Immobilie zeitnah einen Kaufvertrag erstellen lassen und die Übergabe in die Wege leiten können.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Verkaufsgespräche führen: Ratgeber

Wie schon vorab erwähnt, kommt es auf Organisationstalent, Verhandlungsgeschick und die richtigen Argumente an, wenn eine Immobilie so gewinnbringend, wie möglich, veräußert werden soll. Hierfür ist eine Menge Psychologie gefragt. Ist der potenzielle Käufer interessant? Die junge Familie, mit den 2,3 Kindern oder der Single Unternehmer? Eine der wichtigen Fragen für die Vorbereitung auf den Besichtigungstermin und mögliche Verhandlungen lautet: Hat die Person, die vor mir steht, bereits Erfahrung im Immobilienkauf oder nicht?

Wichtig für die anstehenden Verkaufsgespräche sind:

• Organisationstalent
• Überzeugungskraft
• Verhandlungsgeschick
• Eine sehr gute Vorbereitung

Wir zeigen Ihnen hier, wie Sie beim Verkaufsgespräch punkten können – auch ohne jegliche Vorerfahrungen!

Gute Vorbereitung ist die halbe Miete!

Fakt ist: Jeder Käufer versucht den Preis zu drücken. Und das beste Argument sind Mängel an Fassade, Fenster, Boden, in Bad, Küche & Co. Seien Sie also vorbereitet auf herausfordernde Fragen und legen Sie sich die entsprechenden Antworten parat. Auch sollten Sie alle Dokumente zu diesem Zeitpunkt bereits zusammen haben, so dass Sie jede Aussage auch belegen können. Außerdem: Je besser vorbereitet Sie sind, desto souveräner und gelassener auch Ihr Aufritt! Und auch das ist enorm wichtig. Schließlich möchten Sie den Käufer überzeugen!

Zusammengefasst:

• Auf herausfordernde Fragen vorbereiten
• Gute Antworten parat haben
• Wichtige Unterlagen vorbereiten

Wichtig: Immobilienbewertung bestimmt Angebotspreis

Auch, wenn eine Preisverhandlung durchaus stressig werden kann, vergessen Sie nicht Ihr wichtigstes Argument: Die Immobilienbewertung. Schließlich haben Sie den Angebotspreis nicht emotional festgelegt, sondern haben eine professionelle Wertermittlung durchgeführt. Berufen Sie sich also immer auf das Ergebnis der Immobilienbewertung.

Preis verhandeln: Strategie & Tipps

Angebotspreis und Kaufpreis unterscheiden sich letztlich dann doch immer. Deshalb empfehlen wir Ihnen hier drei unterschiedliche Strategien, damit Sie den bestmöglichen Preis für sich herausholen können.

Hier die Übersicht:

1. Realistischer Immobilienpreis
2. Sehr hoher Angebotspreis
3. Sehr niedriger Angebotspreis

Schauen wir uns die einzelnen Strategien nun gemeinsam an:

Realistischer Kaufpreis mit Verhandlungsspielraum

Am sichersten fährt es sich mit dieser Methode: Setzen Sie den realistischen Kaufpreis an und schlagen Sie ca. 5% bis 10% oben drauf. Der Käufer wird am Ende sowieso den Preis drücken und Sie beide werden sich auf einen Kompromiss einigen müssen. Mit dieser Strategie landen Sie am Ende garantiert nicht weit entfernt von Ihrem eigentlich angestrebten Kaufpreis.

Kaufpreis + 10%

Stark überhöhter Verkaufspreis

Es kann sich auch lohnen mit einem sehr stark überhöhten Verkaufspreis einzusteigen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn ist dieser nicht ordentlich genug begründet, kann das auch viele Kaufinteressenten abschrecken. Diese Strategie lohnt sich also nur, wenn es bereits einen sehr großen Interessentenkreis gibt. Runterhandeln können Sie dann immer noch.

Kaufpreis + 30%

Sehr niedriger Verkaufspreis

Warum sollten Sie bei einem sehr niedrigen Verkaufspreis einsteigen? Lohnt sich das überhaupt? Unsere Erfahrung zeigt: Auf alle Fälle! Mit einem sehr niedrigen Verkaufspreis locken Sie zuerst viele Kaufinteressenten an. Denn: Jeder liebt Schnäppchen – auch Immobilienkäufer! Je mehr Kaufinteressenten Sie begeistern können, um so besser. Da der höchst bietende Ihr Haus oder Ihre Wohnung erstattet, liegt es also an den Kaufinteressenten sich gegenseitig zu überbieten und so den Kaufpreis zu erhöhen.

Kaufpreis – 10%

Die Preisverhandlung war erfolgreich und der Käufer möchte Ihr Haus oder Ihre Wohnung kaufen? Herzlichen Glückwunsch! Dann starten wir nun mit der letzten Phase im Immobilienverkauf: Die Abwicklung!

Weiter zu Schritt 13: Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Die Kaufverhandlungen waren erfolgreich und ein Käufer wurde gefunden. Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es nur noch darum den Kaufvertrag aufzusetzen und die Abwicklung kann beginnen. Anzahl der Schlüssel, Übergabe, Ausstattung & Co. – erfahren Sie hier, welche Punkte unbedingt im Kaufvertrag stehen müssen.

• Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Zurück zu Schritt 11: Besichtigungstermine organisieren und durchführen

Ein Besichtigungstermin muss gewissenhaft vorbereitet werden. Schließlich entscheidet sich hier oft, wer wirklich Interesse an Ihrem Objekt hat und wer als Käufer wegfällt. Je besser die Planung und Durchführung der Besichtigung, um so attraktiver auch Ihre Immobilie.

• Besichtigungstermine organisieren und durchführen

Besichtigungstermine vereinbaren: Ratgeber

Das zentrale Geschick bei einem Besichtigungstermin, ist das Verkaufstalent des Verkäufers bzw. Vertreters. Dabei stellt man sich, einfach gesagt, auf den potenziellen Käufer ein. Bevor wir uns den genauen Ablauf einer Besichtigung anschauen, beginnen wir mit der Vorbereitung.

Bevor Sie die Kaufinteressenten für die Besichtigung einladen, stellt sich die Frage, welche Art der Immobilienbesichtigung Sie bevorzugen. Drei Optionen stehen Ihnen hierfür zur Auswahl:

1. Einzelbesichtigung
2. Gruppenbesichtigung
3. Massenbesichtigung

Schauen wir uns die unterschiedlichen Arten der Besichtigung nun genauer an:

Einzelbesichtigung mit Vorauswahl

Die Einzelbesichtigung empfehlen wir, wenn Sie sich ausführlich Zeit genommen haben, jeden Kaufinteressenten genauer unter die Lupe zu nehmen. Haben Sie eine passende Vorauswahl getroffen, laden Sie dann die Bewerber einzeln ein. Ob Ehepaar, Kleinfamilie oder Single – bei einer Einzelbesichtigung haben Sie die Möglichkeit auf jeden Interessenten einzeln einzugehen und individuelle Fragen zu beantworten. Außerdem können Sie so eher eine emotionale Verbindung zum Kaufinteressenten aufbauen, was für jede Menge Sympathiepunkte sorgt und so die Möglichkeit Ihre Immobilie zu verkaufen, steigert.

Vorteile zusammengefasst:

• Zeit für individuelle Fragen
• Emotionale Bindung zu Kaufinteressent

Nachteile zusammengefasst:

• Sehr zeitintensiv
• Vorauswahl benötigt

Gruppenbesichtigung mit Vorauswahl

Ähnlich, wie bei der Einzelbesichtigung, treffen Sie nach der Inserierung der Immobilie eine Vorauswahl passender Kaufinteressenten. Einzelbesichtigungen bringen den Nachteil mit sich, sehr zeitintensiv zu sein. Möchten Sie also Zeit sparen und dennoch gezielte Bewerber einladen, empfehlen wir eine Gruppenbesichtigung.

Massenbesichtigung / Open House

Die Massenbesichtigung wird im englischsprachigen Raum auch gerne Open House genannt. Der Vorteil: Beim Open House müssen Sie keine Vorauswahl treffen. Sie laden alle Bewerber also gleichzeitig ein – am Besten am Wochenende, wenn die meisten Berufstätigen frei haben. Das Gute ist, Sie können sich hier ohne Vorurteile persönlich ein Bild der Kaufinteressenten machen und müssen keine Einzeltermine organisieren. Der Nachteil: Viele Interessenten auf einmal bedeutet auch viel Stress aufgrund vieler Fragen und zu wenig Zeit für individuelle Kaufinteressenten.

Vorteile auf einen Blick:

• Zeitersparnis
• Alle Interessenten vor Ort

Nachteile auf einen Blick:

• Viel Stress
• Wenig Zeit für Kaufinteressenten

Vor der Besichtigung: Vorbereitung von Haus & Wohnung

Bevor sich die Bewerber bei Ihnen für die jeweiligen Besichtigungen zusammenfinden, muss die Immobilie auch entsprechend vorbereitet werden. Auch Garten, Garage, Carpool, Keller & Co. sollten Sie hierfür aufräumen, ausmisten und dekorieren.

Immobilie vorbereiten: Innenräume

Am wichtigsten sind die Innenräumer Ihrer Immobilie. Wohnzimmer, Küche, Badezimmer, Schlafzimmer, Esszimmer – alle Räume stehen während des Termins für die Besichtigung offen. Daher gilt es vorab sicher zu stellen, dass persönliche Gegenstände bereits ausgeräumt worden sind. Die Möbel sind gut gepflegt und gesäubert. Jegliche Risse in den Wänden verputzt und auch die Sanitäranlagen gereinigt. Dekoration können Sie stehen lassen. Schließlich soll die Atmosphäre gemütlich sein. Vermeiden Sie jedoch Dekoration, die Saison oder Jahreszeitabhängig ist und setzen Sie stattdessen lieber auf farblich abgestimmte Akzente, Blumen und Pflanzen.

Tipp: Keine saisonale, jährliche oder persönliche Dekoration!

Das Wichtigste zusammengefasst:

• Saubere Sanitäranlagen
• Gepflegte Möbel
• Beendete Reparatur Arbeiten
• Dezente Dekoration
• Gemütliche Atmosphäre

Immobilie vorbereiten: Außenbereich

Ist der Balkon aufgeräumt? Sind die Hecken im Garten geschnitten? Ist die Garage aufgeräumt? Auch die Außenbereiche müssen für die Besichtigung vorbereitet werden. Ein ordentlich gepflegter Außenbereich ist ein Top Verkaufsargument! Schauen Sie sich auch das Gartenhaus an, die Fenster und die Fassade. Außerdem: Durch eine Sanierung und Renovierung können Sie vorab auch in kurzer Zeit den Wert der Immobilie steigern.

Hier unsere Tipps:

• Unkraut und Moos jäten
• Hecken und Büsche schneiden
• Gepflegte Fassade und Fenster
• Funktionierende Außenbeleuchtung
• Sperrmüll entsorgen

Während der Besichtigung: Verkaufsgespräche

Die Einladungen für die Besichtigung sind rausgeschickt, die Immobilie ist aufgeräumt und die ersten Kaufinteressenten finden sich ein. Nun geht es darum die Bewerber durch Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu führen, Fragen zu beantworten und die ersten Verkaufsgespräche zu führen.

Küche, Wohnzimmer & Co. vorstellen

Jeder Käufer hat andere Wünsche, Bedürfnisse und Anforderungen an die Immobilie. Unser Tipp: Setzen Sie während der Verkaufsgespräche auf jede Menge Emotionen. „So könnte das Wohnzimmer aussehen. So die Küche. Hier könnten Sie abends mit den Kindern Pizza backen.“ Hier braucht es die richtigen Argumente.

Damit die richtigen Argumente vorlegen, müssen spätestens jetzt auch alle Unterlagen da sein. Schließlich möchten die neuen meistens Käufer wissen, worauf sie sich hier beim Hauskauf oder Wohnungskauf einlassen.

Zusammengefasst:

• Gehen Sie auf jeden Interessenten ein
• Nutzen Sie Emotionen
• Halten Sie die Unterlagen bereit

Vorsicht vor nörgelnden Kaufinteressenten

Direkt ein Realitätscheck: Manche Immobilienkäufer decken bei einer Besichtigung Mangel nach Mangel auf! Hier lässt sich etwas am Preis streitig machen. Die Mängelliste wächst und wächst. Schon sinkt der Preis, den der Käufer bereit wäre zu zahlen. Im Umkehrschluss sind Sie hier wieder bei der Vermarktung der Immobilie: Es benötigt eine qualitative Menge an potenziellen Interessenten, damit sie nicht in eine solche Bredouille geraten.

Schlechtes Zeichen: Stetiges bemängeln und nörgeln

Tipp: Potenzielle Käufer erkennen

Wie in allen unternehmerischen Handlungen geht es auch hier darum, das Produkt vorteilhaft zu verkaufen, der Kunde muss ein Gespür für das Produkt kriegen. Im Idealfall, so sage ich immer, merkt man schon beim Besichtigungstermin, dass der Interessent plötzlich über konkrete Vorstellungen, z.b. zur Einrichtung eines bestimmten Zimmers redet. Denn das heißt, er hat das Produkt innerlich schon gekauft. Jetzt müssen wir uns nur noch über den Verkaufspreis einig werden!

Gutes Zeichen: Kaufinteressent schmiedet während Besichtigung Zukunftspläne

Unterlagen für die Besichtigung – Checkliste

Zunächst wichtig: Nicht alle Unterlagen müssen sofort da sein. Es ist aber im Optimalfall so, dass Sie auf Rückfrage alles Nötige liefern können. Schließlich möchten Sie nicht zwei, drei weitere Tage verlieren, nur weil Sie ein bestimmtes Dokument am Tag der Besichtigung nicht vorweisen können und nachliefern müssen. Deshalb hier eine kleine Auflistung der Dokumente, die Sie für eine Wohnungsbesichtigung mit potentiellen Käufern benötigen.

Unterlagen für die Besichtigung:

• Amtliche Flurkarte vom Katasteramt der Gemeinde
• Grundbuchauszug vom Amtsgericht
• Grundrisse / Bauplan
• Wohnflächenberechnung
• Liste über Modernisierungen / Sanierungen
• Energieausweis

Für Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung / Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Jahreswirtschaftspläne
• Abrechnungen des Hausgeldes
• Rücklagenübersicht
• Hausordnung
• Bestehende Mietverträge / Pachtverträge (wenn vorhanden)

Bei vermieteten Mehrfamilienhaus:

• Bestehende Mietverträge / Pachtverträge
• Verwaltervertrag
• Teilungserklärung
• Nachweis Wohn- / Nutzungsrechte
• Eigentümerversammlungsprotokolle
• Sanierungsvermerke
• Auszug Baulastenverzeichnis
• Denkmalschutznachweis
• Feuersicherungsnachweis

Die Besichtigungen waren erfolgreich. Nun geht es um individuelle Verkaufsgespräche und Kaufpreisverhandlungen mit den potenziellen Käufern.

Weiter zu Schritt 12: Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Beim Verkaufsgespräch ist Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft gefragt. Alle Ihre Argumente sollten klug bedacht sein. Anhand Ihrer vorbereiteten Unterlagen sollten Sie jedes Argument gekonnt stützen können. Damit Sie sich bei der Preisverhandlung nicht unterbieten lassen und welche Strategie Sie am besten anwenden, mehr dazu hier:

• Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Zurück zu Schritt 10: Bonitätsprüfung

Um sicher zu stellen, dass der potenzielle Käufer auch bezahlen kann, muss seine wirtschaftliche Kreditwürdigkeit erst geprüft werden. Was man unter dem Vorgang der Bonitätsprüfung versteht und wie diese abläuft – mehr dazu hier:

• Bonitätsprüfung

Wohnung oder Haus vermieten – Mietpreis, Mietvertrag, Mieter und Steuern

Wie lege ich den Mietpreis rechtssicher fest? Wie erscheint mein Inserat ansprechend? Wie setze ich einen geeigneten und fairen Mietvertrag auf? Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern – und was kann ich absetzen? All diese Fragen stellt sich jeder Vermieter. Denn um eine Immobilie erfolgreich zu vermieten, ist Fachwissen gefragt – sonst drohen Mietausfälle, juristische Streitigkeiten oder Steuernachzahlungen. Wer die folgenden Schritte beachtet, macht den Sprung zum erfolgreichen Vermieter und maximiert seine Nettorendite.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Vermieter haben zahlreiche Pflichten: Nebenkostenabrechnung, Anlage V in der Steuererklärung, Verkehrssicherungspflicht, Eigentümerversammlung
• Der Mietpreis orientiert sich am Mietspiegel; in Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
• Der Mietvertrag sollte fair für beide Parteien sein – unwirksame Klauseln (z. B. zu starre Schönheitsreparaturen) führen zu Komplettausfall der Regelung
• Bei der Mieterwahl zählen Bonität, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Selbstauskunft – nicht nur Sympathie
• Mieteinnahmen sind voll steuerpflichtig (§ 21 EStG); abziehbar sind u. a. AfA (2 %/Jahr), Zinsen, Hausgeld, Reparaturen, Fahrtkosten
• Die Mietkaution ist auf 3 Nettokaltmieten begrenzt und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzsicher angelegt werden
• Bei Wohnungsübergabe wird ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Mängeln erstellt – beidseitig unterschrieben

Der Vermietungsalltag – Aufgaben und Pflichten als Vermieter

Wer Vermieter sein will, muss wissen: Eine Immobilie unterhält sich nicht von alleine. Vermieter tragen rechtliche Pflichten, die weit über das reine Inkasso der Miete hinausgehen.

Diese Aufgaben kommen jährlich auf Sie zu:

• Nebenkostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums – sonst keine Nachforderung möglich
• Steuererklärung Anlage V: Mieteinnahmen, Werbungskosten, AfA, Zinsen
• Eigentümerversammlung bei Eigentumswohnungen – Beschlüsse zur Instandhaltungsrücklage
• Verkehrssicherungspflicht: Streupflicht im Winter, Baumkontrolle, Treppenhausbeleuchtung
• Reparaturen und Instandhaltung – Kleinreparaturklausel max. ca. 100 € pro Einzelfall, gedeckelt auf 6–8 % der Jahresmiete
• Mieterwechsel organisieren: Übergabeprotokoll, Kautionsabrechnung, neue Inserate

Selbstverwaltung oder Hausverwaltung – ab wann lohnt was?

Ein langfristiger, unbefristeter Mietvertrag minimiert den Aufwand – jeder Mieterwechsel kostet Zeit, Renovierung und meist 1–2 Monate Leerstand.

Der richtige Mietpreis – Mietspiegel, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze

Der Mietpreis entscheidet über den wirtschaftlichen Erfolg Ihrer Immobilie. Bei der Festlegung gibt es drei rechtliche Eckpfeiler, die Sie kennen müssen:

1. Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel)
Der lokale Mietspiegel kategorisiert nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Die Kaltmiete ergibt sich aus diesem Vergleichswert.

2. Mietpreisbremse (§ 556d BGB)
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Erstvermietung nach Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete war bereits höher.

3. Kappungsgrenze (§ 558 BGB)
Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöht werden – in Gebieten mit Wohnraummangel nur um 15 %.

4. Mietwucher (§ 5 WiStG / § 291 StGB)
Liegt die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Ausnutzung einer Notlage, droht Bußgeld. Ab 50 % Überschreitung greift Strafrecht.

Mietmodelle im Vergleich:

Tipp Investor: Die Indexmiete ist bei aktuell höherer Inflation für Vermieter besonders attraktiv. Berechnen Sie Ihre Bruttorendite und Ihren Cashflow, bevor Sie sich für ein Modell entscheiden.

Der Mietvertrag – fair, rechtssicher und ohne Fallstricke

Der Mietvertrag ist Ihr wichtigstes juristisches Werkzeug. Vorsicht: Unwirksame Klauseln (etwa starre Renovierungsfristen, Schönheitsreparaturen ohne Quotenabgeltung, pauschale Tierhaltungsverbote) führen nicht zu einer Anpassung, sondern zum Komplettausfall der gesamten Klausel – und damit oft zur Pflicht des Vermieters, die Leistung selbst zu erbringen.

Diese Punkte gehören in jeden professionellen Mietvertrag:

• Vertragsparteien, Mietsache (mit qm-Angabe), Mietbeginn
• Höhe der Kalt- und Warmmiete, Nebenkostenvorauszahlung
• Mietkaution (max. 3 Nettokaltmieten)
• Schönheitsreparaturen mit weichen Fristen („im Allgemeinen“)
• Kleinreparaturklausel (Einzelobergrenze + Jahresdeckel)
• Tierhaltung (kein pauschales Verbot – Einzelfallregelung)
• Untervermietung (mit Zustimmungsvorbehalt)
• Hausordnung als Anlage
• Bei Mehrfamilienhaus: Verteilerschlüssel der Nebenkosten

Vorgefertigte Verträge von Haus & Grund oder dem Mieterbund sind ein guter Startpunkt – sollten aber individuell geprüft werden. Bei höheren Mietsummen oder Gewerbevermietung empfiehlt sich ein Fachanwalt für Mietrecht (Pauschale ca. 150–400 €).

Den richtigen Mieter finden – Bonität, Selbstauskunft, DSGVO

Ein Mietausfall kostet schnell 5.000–20.000 € (Mietausfall + Räumungsklage + Renovierung + Anwalt). Die Mieterauswahl ist daher die wichtigste Entscheidung im Vermietungsprozess.

Ihre Pflicht-Checkliste vor Vertragsunterschrift:

• Mieterselbstauskunft – DSGVO-konform: Beruf, Familienstand, Anzahl Personen, Haustiere, frühere Mietverhältnisse
• Bonitätsauskunft – SCHUFA-BonitätsCheck oder Auskunft via ImmoScout24/CrediMaxx
• 3 letzte Gehaltsnachweise – Nettoeinkommen sollte mind. 3× der Warmmiete entsprechen
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
• Personalausweis-Kopie (zur Identitätsprüfung)

Was Sie NICHT fragen dürfen (DSGVO/AGG):

• Religion, politische Einstellung, sexuelle Orientierung
• Schwangerschaft, Familienplanung
• Vorstrafen (Ausnahme: einschlägige Mietdelikte)
• Mitgliedschaft in Mieterverein

Insider-Tipp: Mietausfallversicherung bzw. Mietnomaden-Versicherung kostet ca. 2,5–4 % der Jahres-Nettokaltmiete und deckt Mietausfall + Sachschäden + Anwaltskosten. Lohnt sich besonders bei Single-Vermietern mit nur einer Einheit.

Mieteinnahmen versteuern – AfA, Werbungskosten, Verlustverrechnung

Mieteinnahmen sind „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ nach § 21 EStG und voll steuerpflichtig. Die gute Nachricht: Sie können zahlreiche Kosten absetzen – bei kreditfinanzierten Immobilien entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet wird.

Diese Werbungskosten sind absetzbar:

• AfA (Absetzung für Abnutzung): 2 % p. a. auf den Gebäudewert (Altbau vor 1925: 2,5 %); für Denkmalimmobilien bis zu 9 % über 8 Jahre
• Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung (Tilgung NICHT)
• Hausgeld und Nebenkosten (soweit nicht umlagefähig)
• Reparaturen und Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar)
• Modernisierung (über AfA verteilt, wenn > 15 % Anschaffungskosten in 3 Jahren)
• Verwalterkosten, Maklerkosten (für Vermietung)
• Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km)
• Grundsteuer, Versicherungen
• Steuerberater (anteilig für Anlage V)

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Trotz positivem Cashflow entsteht ein steuerlicher Verlust – der mit Ihrem Gehalt verrechnet wird. Mehr dazu im Vergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage.