DSGVO-KI für Vermietung
Lade deine Mietliste per Drag&Drop hoch und lass Lukinski AI in Sekunden Mietrendite, Durchschnittsmiete und Kaufpreisfaktor berechnen - DSGVO-konform auf einem deutschen Server, ohne dass deine Mieterdaten jemals bei ChatGPT oder Google landen.
Herausforderungen im Bereich Vermietung
Nebenkostenabrechnung: Fristen, die bares Geld kosten
Du musst die Nebenkostenabrechnung binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§556 Abs. 3 BGB). Reißt diese Frist, verfällt dein Nachforderungsanspruch komplett - selbst wenn die Abrechnung inhaltlich korrekt war. Bei 180€ Nachzahlung pro Partei in einem Haus mit 6 Einheiten sind das schnell über 1.000€, die einfach verloren gehen.
Mieterhöhung und Kappungsgrenze richtig ausrechnen
Die Kappungsgrenze liegt bei 20% (in angespannten Wohnungsmärkten 15%) innerhalb von 3 Jahren, bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Rechnest du dich hier vertan oder begründest die Erhöhung formal falsch, ist sie unwirksam - und du fängst bei der Frist wieder bei null an.
Mietrendite über mehrere Einheiten - Excel-Chaos statt Überblick
Wer mehrere Wohnungen vermietet, pflegt die Mieten oft in einer losen Excel-Liste ohne konsistente Formeln. Leerstand, Nebenkosten beim Kauf oder unterschiedliche Mietbeginn-Daten werden dabei leicht vergessen - am Ende weißt du nicht, ob dein Kaufpreisfaktor von 18 oder 22 eigentlich gut oder schlecht ist.
Rechtssicherheit bei Eigenbedarf, Modernisierung und Mietminderung
Die BGH-Rechtsprechung zu Eigenbedarfskündigung, Schönheitsreparaturen und Modernisierungsumlage ändert sich laufend. Eine formal fehlerhafte Eigenbedarfskündigung führt dazu, dass eine Räumungsklage nach Monaten vor Gericht scheitert - mit Anwalts- und Gerichtskosten, die schnell vierstellig werden.
Lukinski AI im Vergleich
| Kriterium | Lukinski AI | ChatGPT & Co. | Ohne KI / manuell |
|---|---|---|---|
| Datenschutz bei Mieterdaten | Server in Deutschland, keine dauerhafte Speicherung, keine Weitergabe an Dritte außer Stripe bei Bezahl-Upgrades | US-Anbieter, Drittlandtransfer nach Schrems-II-Urteil rechtlich heikel, Daten können zu Trainingszwecken genutzt werden | Daten bleiben lokal in deiner Excel-Datei, aber keine Automatisierung und weiterhin manuelle Fehlerquellen |
| Upload von Mietlisten und Dokumenten | Drag&Drop für CSV, Excel, PDF, TXT bis 6 MB, automatische Summenbildung deterministisch berechnet | Upload technisch möglich, Zahlen werden vom Sprachmodell geschätzt statt exakt berechnet | Manuelle Eingabe und Formelpflege in Excel, zeitaufwendig und fehleranfällig bei vielen Einheiten |
| Aktualität der Bodenrichtwerte | Amtliche Datenbank, 12 von 16 Bundesländern verifiziert importiert | Kein Zugriff auf amtliche Bodenrichtwerte, nur allgemeines Trainingswissen mit veraltetem Stand | Eigene Recherche beim Gutachterausschuss nötig, oft kostenpflichtig und langwierig |
| Rechtssicherheit bei Berechnungen (Rendite, AfA, Spekulationsfrist) | Feste Regel-Engine statt KI-Raten: Bruttomietrendite, Kaufpreisfaktor, §23 EStG-Prüfung, AfA linear/degressiv exakt | Reines Sprachmodell kann bei komplexen Formeln rechnerisch halluzinieren | Rechnerisch korrekt, aber nur mit Steuerberater oder Fachliteratur und entsprechendem Zeitaufwand |
| Kosten | Kostenlos testen, danach 99€/Monat im Vermietung-Paket | ChatGPT Plus ca. 20$/Monat, aber ohne Immobilien-Regel-Engine und ohne Bodenrichtwert-Datenbank | Steuerberater oder Anwalt für dieselben Fragen schnell 150-300€ pro Stunde |
| Rechtsprechung im Mietrecht (BGH) | Kennt Grundsatzurteile zu Eigenbedarf, Schönheitsreparaturen, Modernisierung, Mietminderung | Allgemeinwissen, bei deutschem Mietrecht oft ungenau oder veraltet | Nur mit aktueller Fachliteratur oder anwaltlicher Beratung verlässlich |
Beispiel aus der Praxis
Mietrendite für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten in 3 Minuten berechnen
Du hast ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen für 950.000€ gekauft und pflegst die Kaltmieten bisher in einer losen Excel-Liste - die Einheiten liegen zwischen 650€ und 750€ im Monat.
Mietliste hochladen
Du ziehst deine Mietliste als CSV per Drag&Drop in den Chat auf lukinski.de/ai/ - mit den Spalten Einheit, Kaltmiete und Wohnfläche für alle 6 Wohnungen (650€, 720€, 680€, 750€, 700€, 690€).
Automatische Summenbildung
Das Backend berechnet deterministisch: Gesamtkaltmiete 4.190€ pro Monat, Durchschnittsmiete 698,33€ pro Einheit - ganz ohne dass die KI selbst schätzen muss.
Bruttomietrendite über die Regel-Engine
Aus der Jahreskaltmiete (4.190€ x 12 = 50.280€) und deinem Kaufpreis von 950.000€ errechnet die Regel-Engine eine Bruttomietrendite von 5,29% sowie einen Kaufpreisfaktor von 18,89 - also fast 19 Jahresmieten, bis sich der Kaufpreis amortisiert hat.
Einordnung über den amtlichen Bodenrichtwert
Die KI gleicht Lage und Kaufpreis mit dem amtlichen Bodenrichtwert aus der Datenbank ab und ordnet ein, ob die 950.000€ für diese Lage marktüblich waren.
Konkrete Handlungsempfehlung
Da die Einheit für 650€ rund 7% unter der Durchschnittsmiete von 698,33€ liegt, weist dich die KI darauf hin, hier eine Mieterhöhung innerhalb der Kappungsgrenze von 20% zu prüfen.
Diese Unterlagen kannst du direkt hochladen
Warum DSGVO hier kein Kleingedrucktes ist
Häufige Fragen
Wie berechnet die KI meine Mietrendite?
Über die Regel-Engine nach der Formel Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 - deterministisch, nicht geschätzt. Lade dazu einfach deine Mietliste hoch oder nenne Kaufpreis und Kaltmiete direkt im Chat.
Kann ich meine ganze Mietliste auf einmal hochladen?
Ja, per Drag&Drop als CSV oder Excel bis 6 MB. Summen und Durchschnittsmieten über alle Einheiten werden automatisch und exakt berechnet, nicht vom Sprachmodell geschätzt.
Sind meine Mieterdaten bei der KI sicher?
Ja - die KI läuft auf einem eigenen Server in Deutschland, hochgeladene Dateien werden nur im Arbeitsspeicher verarbeitet und danach verworfen, keine Weitergabe an Dritte außer Stripe bei Bezahl-Upgrades.
Kennt die KI die aktuelle Kappungsgrenze für Mieterhöhungen?
Ja, 20% innerhalb von 3 Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten 15%, bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Frag die DSGVO-KI zu Vermietung
Stell deine Frage direkt der KI - amtliche Bodenrichtwerte, aktuelle BGH-Urteile und Berechnungen in Sekunden, komplett lokal und ohne Datenweitergabe.
Jetzt fragenVorteile für deinen Bereich
- Mietlisten per Drag&Drop hochladen, Summen und Durchschnittsmieten werden automatisch und exakt berechnet
- Bruttomietrendite, Kaufpreisfaktor und Spekulationsfrist nach §23 EStG per Regel-Engine statt KI-Raten
- Amtliche Bodenrichtwerte und aktuelle BGH-Rechtsprechung zu Eigenbedarf, Mietminderung und Modernisierung direkt im Chat
- 100% DSGVO-konform auf deutschem Server - keine Mieterdaten bei OpenAI, Google oder anderen US-Anbietern
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