Immobilienfirma: Unternehmen gründen

Du willst deine erste Immobilie kaufen und vermieten? Du hast eine Immobilie geerbt und willst jetzt selbst im Immobilienmanagement, in der Hausverwaltung und anderen, nahen Bereichen tätig sein oder noch mehr, du willst selbst Immobilieninvestor werden? Dann ist die große Frage, welche Firma ist die richtige? Was ist der erste Schritt?

Grundsätzlich hast du viele, verschiedene Möglichkeiten und Optionen, wie du dein Geschäft für die Zukunft aufstellen kannst. Damit du einen ersten Überblick hast, haben wir diesen Ratgeber zu den verschiedenen Unternehmenstypen für dich geschrieben. Hier lernst du die verschiedenen Möglichkeiten kennen, die du in den USA als Gründer*in hast. Definitionen, Tipps zur Gründung, Vorteile, Nachteile, ebenso wie Steuern. Alles, was du brauchst, um eine gute Entscheidungsgrundlage zu haben.

Rechtsformen USA – Überblick

• LLC (vgl. GmbH)
• Limited Partnership (vgl. Kommanditgesellschaft)
• General Partnership (vgl. Offene Handelsgesellschaft)
• Real Estate Limited Partnership (vgl. Immobilien-KG)
• C Corporation (vgl. Aktiengesellschaft)
• S Corporation (vgl. kleine Aktiengesellschaft)
• Real Estate Holding (vgl. Immobilien-Holding)
• REIT/ Real Estate Investment Trusts (vgl. Immobilien-Investmentgesellschaft)

Rechtsformen kombinieren:

• Multiple Entities

Der Vollständigkeit zuliebe:

• Sole Proprietorship (vgl. Einzelunternehmen)
• Privat Immobilien besitzen in den USA (vgl. privater Immobilienbesitz in Deutschland)
• Tenancy in Common (TIC) (vgl. Bruchteilsgemeinschaft)

Limited Liability Company (LLC)

Eine LLC (Limited Liability Company) ist eine flexible und beliebte Rechtsform in den USA. Sie bietet ihren Inhabern den Vorteil der Haftungsbeschränkung, ähnlich wie eine Kapitalgesellschaft, kombiniert jedoch die steuerlichen Vorteile einer Personengesellschaft. Gewinne und Verluste werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet, was die Doppelbesteuerung vermeidet. Zudem bietet eine LLC eine einfache Struktur und Flexibilität in der Verwaltung, was sie insbesondere für kleine Unternehmen attraktiv macht.

• LLC

LLC: Meine Empfehlung für die ersten 10 Immobilien

Für die ersten zwei bis zehn Immobilien eignet sich eine LLC (vgl. GmbH in Deutschland) am besten, um Haftungsrisiken zu minimieren und gleichzeitig steuerliche Vorteile zu nutzen. Durch die LLC wird die persönliche Haftung der Eigentümer beschränkt, während Gewinne und Verluste direkt den Gesellschaftern zugerechnet werden, was eine Doppelbesteuerung vermeidet. Im Vergleich bietet eine Limited Partnership (vgl. KG) mehr Flexibilität bei der passiven Beteiligung, jedoch trägt der Komplementär die volle Haftung. Eine General Partnership (vgl. OHG) birgt höhere Risiken aufgrund unbegrenzter Haftung.

• Mehr zur LLC

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Limited Partnership

Eine Limited Partnership besteht aus mindestens einem Komplementär und einem Kommanditisten. Der Komplementär trägt die volle Haftung für die Schulden des Unternehmens, während der Kommanditist nur in Höhe seiner Einlage haftet. Diese Struktur wird häufig in Kapitalbeteiligungs- oder Immobilienprojekten genutzt, da sie eine klare Trennung zwischen aktiver und passiver Beteiligung ermöglicht. Steuerlich profitiert eine Limited Partnership davon, dass Gewinne nur auf Ebene der Partner besteuert werden.

• Limited Partnership

General Partnership

Eine General Partnership ist eine Personengesellschaft, bei der alle Partner unbegrenzt haften. Diese Rechtsform bietet Flexibilität und eine einfache Gründung ohne große Formalitäten. Die Gewinne und Verluste werden den Partnern zugerechnet und von ihnen persönlich versteuert. Allerdings birgt die volle Haftung der Partner für die Schulden der Gesellschaft ein höheres Risiko, weshalb diese Form für bestimmte Geschäftsmodelle weniger geeignet sein kann.

• General Partnership

Real Estate Limited Partnership (RELP)

Eine Real Estate Limited Partnership (RELP) ist eine spezielle Form der Limited Partnership, die für Immobilienprojekte genutzt wird. In dieser Struktur investieren passive Anleger als Kommanditisten, während der Komplementär das operative Geschäft übernimmt und uneingeschränkt haftet. RELPs bieten den Vorteil steuerlicher Transparenz und sind besonders für große Immobilieninvestitionen geeignet, bei denen die Beteiligten klare Haftungs- und Gewinnverhältnisse wünschen.

• Real Estate Limited Partnership

C Corporation

Eine C Corporation ist eine eigenständige juristische Person, die von ihren Eigentümern getrennt ist. Sie bietet eine umfassende Haftungsbeschränkung für ihre Aktionäre. Gewinne werden auf Unternehmensebene besteuert, und Ausschüttungen an Aktionäre unterliegen der persönlichen Einkommensteuer, was zur Doppelbesteuerung führen kann. Trotzdem bietet diese Rechtsform Vorteile, wie den Zugang zu Kapitalmärkten und die Möglichkeit, eine unbegrenzte Anzahl von Aktionären zu haben.

• C Corporation

S Corporation

Die S Corporation ist ähnlich wie die C Corporation, jedoch mit dem Unterschied, dass Gewinne und Verluste direkt an die Aktionäre weitergegeben werden, wodurch die Doppelbesteuerung vermieden wird. Allerdings gibt es Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl und Art der Aktionäre. Diese Rechtsform wird häufig von kleineren Unternehmen gewählt, die von der steuerlichen Transparenz profitieren möchten, aber gleichzeitig die Haftungsbeschränkung einer Kapitalgesellschaft benötigen.

• S Corporation

Real Estate Holding

Eine Real Estate Holding ist eine Gesellschaftsform, die speziell für den Besitz von Immobilien genutzt wird. Diese Struktur bietet eine rechtliche und steuerliche Trennung zwischen den Eigentümern und den Immobilienbesitzern. Sie ist ideal für Investoren, die mehrere Immobilien besitzen und verwalten, ohne diese direkt im eigenen Namen zu halten. Dadurch können Haftungsrisiken reduziert und steuerliche Vorteile genutzt werden.

• Real Estate Holding

REIT (Real Estate Investment Trust)

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine spezielle Gesellschaftsform, die in Immobilien investiert und an der Börse gehandelt wird. Anleger können Anteile erwerben und so indirekt in Immobilien investieren, ohne direkt Immobilien zu besitzen. REITs sind steuerlich begünstigt, müssen jedoch einen Großteil ihrer Gewinne als Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Sie sind eine beliebte Option für Investoren, die eine liquide und diversifizierte Anlagemöglichkeit im Immobiliensektor suchen.

• REIT

Multiple Entities

Die Kombination mehrerer Gesellschaftsformen bietet Unternehmern die Möglichkeit, Risiken zu streuen und steuerliche Vorteile zu maximieren. Beispielsweise kann eine LLC in Verbindung mit einer Corporation verwendet werden, um operative und verwaltende Funktionen zu trennen. Dies ist besonders in der Immobilienbranche oder bei komplexeren Geschäftsmodellen sinnvoll, bei denen unterschiedliche Geschäftsbereiche rechtlich und steuerlich voneinander getrennt werden sollen.

• Multiple Entities

Sole Proprietorship

Die Sole Proprietorship, auch Einzelunternehmen genannt, ist die einfachste Rechtsform in den USA. Der Inhaber trägt die alleinige Verantwortung für das Geschäft, haftet jedoch auch unbeschränkt für dessen Schulden. Diese Form eignet sich für kleinere Unternehmen oder Freiberufler, die keine aufwändige Struktur benötigen. Da es keine Trennung zwischen dem Unternehmen und dem Inhaber gibt, erfolgt die Besteuerung direkt auf die Einkünfte des Inhabers.

• Sole Proprietorship

Privat Immobilien besitzen in den USA

Der direkte Besitz von Immobilien in den USA als Privatperson bietet sowohl Chancen als auch Risiken. Eigentümer profitieren von der Wertsteigerung der Immobilie und den Mieteinnahmen, müssen jedoch auch die steuerlichen und rechtlichen Pflichten beachten. Zudem kann der persönliche Besitz von Immobilien zu Haftungsrisiken führen, die durch eine geeignete Rechtsform wie eine Real Estate Holding oder eine LLC minimiert werden können.

• Privat Immobilien besitzen in den USA

Familienstiftung: Definition, Zweck und Abgrenzung

Eine Familienstiftung ist eine rechtsfähige Stiftung des privaten Rechts, deren Zweck überwiegend dem Wohl einer oder mehrerer Familien dient. Sie ist kein Verein, keine GmbH, keine Personengesellschaft — sondern eine eigenständige juristische Person ohne Eigentümer im klassischen Sinn. Das Vermögen „gehört sich selbst“. Der Stifter überträgt sein Vermögen unwiderruflich auf die Stiftung — und genau hier liegt sowohl der größte steuerliche Vorteil als auch das größte psychologische Hindernis.

Familienstiftung vs. gemeinnützige Stiftung: Der Unterschied

• Gemeinnützige Stiftung: Verfolgt steuerbegünstigte Zwecke (Bildung, Kultur, Wissenschaft, Mildtätigkeit). Erträge sind weitgehend steuerfrei, fließen aber zwingend dem Stiftungszweck zu — nicht der Familie.
• Familienstiftung: Begünstigt sind ausschließlich Familienangehörige (Destinatäre). Sie zahlt regulär Körperschaftssteuer, profitiert aber von Sondertarifen und der Erbschaftsteuer-Privilegierung bei Gründung.
• Doppelnützige Stiftung: Mischform — teils gemeinnützig, teils familienbegünstigt. Steuerlich komplex, aber bei großen Vermögen interessant.

Wer kann eine Familienstiftung gründen?

Stifter kann jede natürliche Person ab 18 Jahren, jede juristische Person und jeder rechtsfähige Verein sein. Der Stifter muss kein Familienmitglied der Begünstigten sein — auch ein Großonkel kann eine Stiftung zugunsten seiner Nichten errichten. Voraussetzung ist ein ausreichendes Stiftungsvermögen, das den Stiftungszweck dauerhaft tragen kann.

Stiftungsvermögen: Wieviel braucht eine Familienstiftung?

Es gibt keine gesetzliche Mindestsumme. Die Stiftungsaufsicht der Bundesländer prüft jedoch, ob das Vermögen zur dauerhaften Erfüllung des Stiftungszwecks ausreicht. In der Praxis haben sich folgende Größenordnungen etabliert:

Faustregel aus der Praxis: Unter 1 Mio. € Stiftungsvermögen rechnet sich der laufende Verwaltungsaufwand (Vorstand, Steuerberater, Stiftungsaufsicht) selten. Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen und über die Stiftung halten will, sollte mindestens 2–3 Mio. € Gesamtvolumen einplanen.

Rechtsformen der Stiftung: Rechtsfähig oder treuhänderisch?

Variante 1: Die rechtsfähige Stiftung

Die „echte“ Stiftung mit eigener Rechtspersönlichkeit. Sie wird von der Stiftungsaufsicht des jeweiligen Bundeslandes anerkannt und unterliegt deren laufender Aufsicht. Sie braucht zwingend einen Stiftungsvorstand, eine Satzung und ein Stiftungsgeschäft.

• Eigene Rechtspersönlichkeit, kann Eigentümerin von Immobilien werden
• Vom Stifter unabhängig, überdauert dessen Tod
• Aufsicht durch Bundesland-Stiftungsbehörde (Anerkennungsdauer: 3–9 Monate)
• Höhere Gründungs- und laufende Kosten

Variante 2: Die treuhänderische (unselbständige) Stiftung

Hier wird das Vermögen einem Treuhänder (z. B. einer bestehenden Stiftung, einem Verein oder einer Anwaltskanzlei) vertraglich übertragen. Der Treuhänder verwaltet es getrennt nach den Vorgaben der Stiftungssatzung.

• Schnell errichtet (oft binnen 2–4 Wochen)
• Niedrigere Gründungskosten
• Keine Stiftungsaufsicht, dafür Abhängigkeit vom Treuhänder
• Steuerlich identisch zur rechtsfähigen Stiftung — aber Achtung: Manche Finanzämter behandeln sie strenger

Ablauf: Familienstiftung gründen in 9 Schritten

1. Stiftungszweck definieren — Versorgung der Familie, Vermögensbewahrung, ggf. Mischzweck
2. Stiftungsvermögen festlegen — Bargeld, Wertpapiere, Immobilien (Achtung: Grunderwerbsteuer bei Immobilien-Einbringung beachten)
3. Destinatäre (Begünstigte) bestimmen — Ehepartner, Kinder, Enkel, ggf. nachrückende Generationen
4. Rechtsform wählen — rechtsfähig oder treuhänderisch
5. Satzung verfassen — Herzstück der Stiftung, regelt Vorstand, Ausschüttungen, Auflösung
6. Stiftungsgeschäft — notarielle Beurkundung empfohlen, bei Immobilien zwingend
7. Anerkennung durch Stiftungsaufsicht — je Bundesland unterschiedlich (Düsseldorf, München zügig; manche Bundesländer langsamer)
8. Steuerliche Anerkennung beim Finanzamt — Steuernummer beantragen
9. Vermögen übertragen, Stiftung operativ starten

Gründungskosten in der Praxis

• Notarkosten: 1.500 – 5.000 € (abhängig vom Vermögenswert)
• Anwalt/Stiftungsberater für Satzung: 5.000 – 15.000 €
• Stiftungsaufsicht: meist gebührenfrei oder geringe Verwaltungsgebühr
• Grunderwerbsteuer bei Immobilien-Einbringung: 3,5–6,5 % (kann bei Ehegatten/Kindern teilweise vermieden werden)
• Laufende Kosten p. a.: 5.000 – 20.000 € (Buchhaltung, Steuerberater, Vorstand)

Steuerliche Vorteile: Der eigentliche Hebel

1. Mieteinnahmen: 15,825 % statt bis zu 47,475 %

Eine Familienstiftung unterliegt der Körperschaftssteuer. Auf laufende Mieteinnahmen fallen an:

• 15 % Körperschaftssteuer
• + 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die KSt → effektiv 15,825 %
• Keine Gewerbesteuer, sofern reine Vermögensverwaltung (kein gewerblicher Grundstückshandel)

Im Privatvermögen zahlt ein Spitzenverdiener auf Mieteinnahmen bis zu 45 % Einkommensteuer + Soli = 47,475 %. Die Differenz beträgt also über 30 Prozentpunkte. Bei 100.000 € Jahresmiete sind das 30.000 € mehr Liquidität pro Jahr — Geld, das für Tilgung und Re-Investment zur Verfügung steht.

2. Veräußerungsgewinne: Steuerfrei nach Spekulationsfrist

Hier liegt der zentrale Unterschied zur Immobilien-GmbH: Eine Familienstiftung gilt im Veräußerungsfall steuerlich wie eine Privatperson — nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Die Spekulationssteuer fällt nicht an.

Bei einer GmbH dagegen ist jeder Verkaufsgewinn voll steuerpflichtig — egal wie lange die Immobilie gehalten wurde. Genau dieser Punkt macht die Familienstiftung für Buy-and-Hold-Investoren so attraktiv.

3. Schenkungssteuer-Freibetrag bei Gründung

Die Vermögensübertragung in die Stiftung ist eine Schenkung und löst grundsätzlich Schenkungssteuer aus. Bei Gründung wendet das Finanzamt jedoch das sogenannte „Steuerklassen-Privileg“ nach § 15 Abs. 2 ErbStG an: Es wird auf das entfernteste Verwandtschaftsverhältnis zwischen Stifter und Destinatären abgestellt.

Wichtig: Wer auch Enkel als Destinatäre einsetzt, bekommt nur den Enkel-Freibetrag (200.000 €) — nicht den der Kinder. Bei Zustiftungen nach Gründung gilt nur noch der Freibetrag von 20.000 €. Mehr Details im Erbschaftssteuer Immobilien-Ratgeber.

4. Erbersatzsteuer: Der oft übersehene Knackpunkt

Alle 30 Jahre wird die Familienstiftung so behandelt, als würde sie das Vermögen an zwei Kinder vererben — und zahlt entsprechend Erbersatzsteuer.

Das ist der wichtigste Punkt, den viele Stiftungsberater zu beiläufig erwähnen. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG fällt alle 30 Jahre Erbersatzsteuer an. Steuersatz: bis zu 30 % auf den Vermögenswert über dem doppelten Kinderfreibetrag (2 × 400.000 € = 800.000 €).

Bei einer Stiftung mit 5 Mio. € Immobilienvermögen kann die Erbersatzsteuer also problemlos 1 Mio. € erreichen. Diese Steuer muss aus laufender Liquidität oder durch Verkauf bedient werden — und ist der Hauptgrund, warum manche Berater stattdessen die Immobilien Holding empfehlen.

5. Kapitalertragsteuer bei Ausschüttung

Werden Erträge an die Destinatäre ausgeschüttet, fallen 25 % Kapitalertragsteuer + Soli an (§ 32d EStG). In Kombination mit der KSt ergibt das eine Gesamtbelastung von rund 36–37 % — immer noch deutlich besser als der private Spitzensteuersatz, aber relevant für die Strategie.

Vergleich: Privatvermögen vs. Immobilien-GmbH vs. Familienstiftung

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus in der Familienstiftung

Ausgangslage: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis 2.500.000 €, Jahres-Kaltmiete 125.000 €, laufende Kosten und Abschreibung 50.000 €, zu versteuernder Gewinn: 75.000 €.

	Privat (45 % Spitze)	Familienstiftung
Steuerlast p. a.	~ 35.600 €	~ 11.870 €
Netto p. a.	39.400 €	63.130 €
]]> https://lukinski.de/immobilien-holding-schachtelprivileg-wenig-steuern-verkauf/ Sat, 03 Feb 2024 16:36:46 +0000 https://lukinski.de/?p=337460 Schachtelprivileg, mein neues Lieblingswort! Obwohl ich das Holding-Modell schon seit Ewigkeiten kenne, habe ich heute zum ersten Mal den Begriff „Schachtelprivileg“ gehört. Einfach gesagt: Nur 1,54% Steuern beim Immobilienverkauf! Wenn du jetzt große Augen machst, lies dir diesen kurzen Artikel zur Immobilien Holding durch. Tipp! Lern hier mehr über Rechtsformen und Alternativen in Deutschland: Rechtsformen in Deutschland. Schachtelprivileg: Steuern sparen beim Immobilienverkauf Schachtelprivileg: Ein Begriff, der sich lohnt zu kennen! Obwohl ich bereits seit Jahren das Holding-Modell in der Immobilienbranche nutze, bin ich erst kürzlich auf den Ausdruck „Schachtelprivileg“ gestoßen. Die Quintessenz? Lediglich 1,54% Steuern auf Immobilienverkäufe! Wenn auch du dich jetzt wunderst, dann lass mich dir in diesem kurzen Artikel die Welt der Immobilien Holding näherbringen. Maximieren deine Rendite! Lerne, wie du Steuerfallen umgehst um das Beste aus deinen Immobilien herausholen – dank unserem maßgeschneiderten Steuer-Coaching. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching. Die Besteuerung einer Immobilien-GmbH Eine GmbH unterliegt der Körperschaftssteuer, dem Solidaritätszuschlag und der Gewerbesteuer, was zu einem effektiven Steuersatz von ungefähr 30% führt. Gründest du jedoch deine GmbH im Kontext von Immobilienprojekten, kannst du von der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer profitieren. In diesem Fall zahlst du lediglich 15,83% Steuern auf Mieteinnahmen und Pachtgebühren. Derselbe geringe Steuersatz gilt auch für den Verkauf von Immobilien. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten, um nicht in die Kategorie des gewerblichen Grundstückshandels zu fallen. Du darfst höchstens drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen, ansonsten steigt der Steuersatz auf 30%. Eine noch steuergünstigere Option für Immobilienverkäufe bietet der Share-Deal. Immobilien-Holding: Senke die Steuerlast auf 1,54% Durch eine geschickte Strukturierung deiner GmbH kannst du die Steuerbelastung beim Verkauf von Immobilien auf lediglich 1,54% reduzieren. Noch mal etwas markanter: 1,54% Steuern beim Verkauf Dieses Konzept, bekannt als Share Deal, profitiert von einer Holdingstruktur und dem Schachtelprivileg. Hierbei besteht deine Geschäftskonstruktion aus zwei GmbHs. Eine der Gesellschaften erwirbt die Immobilien, während die zweite Kapitalgesellschaft als übergeordnete Holding fungiert. Willst du nun deine Immobilie verkaufen, überträgt die Holding die Anteile deiner Immobilien-GmbH an den Käufer. Das Schachtelprivileg kommt hier ins Spiel Wenn eine Kapitalgesellschaft Anteile an einer anderen Kapitalgesellschaft verkauft, bleiben 95% der Gewinne steuerfrei. Das bedeutet, dass dein effektiver Steuersatz auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf lediglich 1,54% beträgt. So funktioniert das Holding-Modell Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert: PS: Vorteil Steuerreduzierung Wichtig, versteuern musst du Gewinne am Ende des Tages, aber nicht sofort. Das ist der Vorteil vom Modell. Fassen wir nochmal zusammen: Das Schachtelprivileg gemäß § 8b des Körperschaftsteuergesetzes (KStG) ermöglicht eine 95-prozentige Steuerbefreiung der Gewinne, wenn eine GmbH Anteile an einer anderen GmbH hält. Dies bedeutet, dass die Gewinne, die die erste GmbH aus dem Verkauf der Anteile an der zweiten GmbH erzielt, zu 95 Prozent steuerfrei sind. Dies ist eine steuerliche Begünstigung, die dazu dient, Unternehmen zu ermutigen, in andere Unternehmen zu investieren und die wirtschaftliche Entwicklung zu fördern. Die Steuerbefreiung gilt jedoch nur für Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an anderen Unternehmen und nicht für den Verkauf von Immobilien selbst. Wenn die zweite GmbH Immobilien verkauft, müsste sie immer noch die entsprechenden Steuern auf den Verkaufserlös der Immobilien zahlen. Das Schachtelprivileg reduziert die Steuern auf die Gewinne aus dem Verkauf der Unternehmensanteile, nicht aber auf Immobilienverkäufe selbst. Mehr zu GmbH & vermögensverwaltenden GmbH Lern hier mehr über die GmbH GmbH: Einfach erklärt Vermögensverwaltende GmbH ]]> https://lukinski.de/gmbh-immobilien-gruendung-vorteile-nachteile-steuern/ Mon, 15 Jan 2024 10:06:02 +0000 https://lukinski.de/?p=41900 Die Gründung einer GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) ist eine beliebte Option für Unternehmer, die im Bereich Immobilien tätig sind oder in dieses Geschäftsfeld einsteigen möchten – auch Immobilien GmbH genannt. Heute werden wir die Gründung einer GmbH im Zusammenhang mit Immobilien genauer betrachten. Wir werden uns auch die Vorteile und Nachteile einer GmbH im Immobiliengeschäft (Immobilie als Kapitalanlage kaufen und vermieten) sowie die steuerlichen Aspekte dieser Unternehmensform ansehen. GmbH Gründung für Immobilien sinnvoll? Privat kaufen & vermieten oder als GmbH? Die Gründung einer GmbH ist eine rechtliche Unternehmensform, die in Deutschland sehr verbreitet ist. Sie bietet viele Vorteile, insbesondere für Unternehmen, die im Immobilienbereich tätig sind. Bei der Gründung einer GmbH müssen bestimmte Schritte beachtet werden, darunter: Gesellschaftsvertrag: Gründung der GmbH Die Gründung einer GmbH erfordert einen Gesellschaftsvertrag, der die Grundregeln und Struktur des Unternehmens festlegt. Im Immobiliengeschäft kann dieser Vertrag spezifische Klauseln zur Verwaltung und Veräußerung von Immobilien enthalten. Mindestkapital: 25.000 Euro In Deutschland ist ein Mindestkapital von 25.000 Euro erforderlich, um eine GmbH zu gründen. Dieses Kapital muss bei der Gründung in das Unternehmen eingebracht werden. Dabei muss die Mindesteinzahlung bei Gründung aber nur 12.5000 Euro sein. Notarielle Beurkundung und Eintragung ins Handelsregister Der Gesellschaftsvertrag und die Gründungsdokumente müssen notariell beurkundet werden. Die GmbH muss im Handelsregister eingetragen werden, bevor sie rechtlich existiert. Vorteile und Nachteile einer GmbH im Immobiliengeschäft Schnell und einfach erklärt, die Vorteile und Nachteile einer GmbH. 3 Vorteile im Überblick Beschränkte Haftung Seriosität Steuerliche Vorteile Die Hauptvorteile einer GmbH ist die beschränkte Haftung, die bedeutet, dass die persönlichen Vermögenswerte der Gesellschafter im Falle von Schulden oder Haftungsansprüchen geschützt sind. Eine GmbH vermittelt oft ein höheres Maß an Seriosität und Vertrauen, was im Immobilienmarkt von Vorteil sein kann. Außerdem können GmbHs von steuerlichen Vorteilen profitieren, z. B. bei der Abschreibung von Immobilien oder der Verrechnung von Verlusten. 3 „Nachteile“ im Überblick Kosten Komplexität Gewinnverteilung Die Gründung und Verwaltung einer GmbH kann kostenintensiv sein, einschließlich Notargebühren, Kapitaleinlage und jährlicher Buchführungskosten. Die GmbH-Struktur erfordert mehr Formalitäten und Bürokratie im Vergleich zu anderen Unternehmensformen. Die Gewinnverteilung in einer GmbH kann komplex sein und unterliegt bestimmten Regelungen. Eine Alternative zur GmbH ist die UG. Hier ist das Mindestkapital bei nur 1€ zur Gründung. Mit Notar, Handelsregister, etc. sollten aber 1.000€ eingezahlt werden, sonst ist die UG faktisch nach Zahlung der Gründungskosten pleite. Alternativen zur GmbH? Entdecken Sie hier weitere Rechtsformen, für die Sie sich entscheiden können: Rechtsformen in Deutschland Steuern für eine GmbH im Immobiliengeschäft GmbHs unterliegen der Körperschaftsteuer und müssen ihre Gewinne versteuern. Im Immobiliengeschäft gibt es jedoch bestimmte steuerliche Aspekte, die berücksichtigt werden sollten: Gewerbesteuer Spekulationssteuer Abschreibungen Verlustverrechnung Immobiliengesellschaften unterliegen oft der Gewerbesteuer, die auf die erzielten Gewinne erhoben wird. Bei Vermietung kann die Umsatzsteuer anfallen. Es gibt jedoch Optionen zur Umsatzsteuerbefreiung, die in Erwägung gezogen werden sollten. Die Spekulationssteuer fällt ebenfalls beim oder Verkauf von Immobilien innerhalb von 10 Jahren an. GmbHs können Abschreibungen auf ihre Immobilien geltend machen, um die steuerliche Belastung zu reduzieren. Verluste aus Immobilieninvestitionen können außerdem in späteren Jahren mit Gewinnen verrechnet werden, um die Steuerlast zu reduzieren. Steuern sparen mit der Gesellschaft? Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert: GmbH Gründung für Immobilien Die Gründung einer GmbH für Immobilien kann eine kluge Entscheidung sein, insbesondere wenn man die Vorteile der beschränkten Haftung und steuerlichen Möglichkeiten in Betracht zieht. GmbHs schützen Sie schon einmal im Vergleich zur privaten Vermietung durch die beschränkte Haftung. Als GmbH sind die Steuern auch deutlich niedriger als bei privater Vermietung. Viele Vorteile, sich für die Gründung einer solchen juristischen Firma zu beschäftigen. Ebenso wie die Immobilien Holding. Immobilien GmbH: Vermögensverwaltende GmbH Immobilien GmbH ist keine offizielle Rechtsform in Deutschland, so bezeichnet man aber GmbHs mit Fokus auf Kauf, Vermietung und Verkauf von Immobilien. Im Prinzip 1:1 zur GmbH. Lesen Sie hier mehr: Immobilien GmbH Familienstiftung im Vergleich Steuern in Deutschland und Steueroptimierung, das machen viele mit einer eigenen Familienstiftung. Das Gründen einer Stiftung, spezieller einer Familienstiftung, hat viele Vorteile, vom steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Spekulationssteuer bis geringem, 15-prozentigen Versteuerung der Mieteinnahmen. Mehr zum Modell: Familienstiftung gründen ]]> https://lukinski.de/stiftung-gruenden-steuern-sparen-steuervorteile-und-vermoegenssicherung/ Thu, 24 Aug 2023 14:05:03 +0000 https://lukinski.one/?p=174845 Eine Familienstiftung ist eines der mächtigsten Werkzeuge zur langfristigen Sicherung von Immobilienvermögen – aber auch eines der am häufigsten missverstandenen. Sie kombiniert eine Körperschaftsteuer von nur 15 %, Schutz vor Gläubigern und eine generationenübergreifende Vermögensbindung. Gleichzeitig zahlen Sie alle 30 Jahre Erbersatzsteuer und müssen die Schenkungsteuer bei Gründung kalkulieren. Dieser Ratgeber zeigt mit konkreten Zahlen, ab wann sich die Familienstiftung lohnt, wo die Steuerfallen lauern und wie sie im Vergleich zur Immobilien-GmbH abschneidet. Familienstiftung: Ab wann lohnt sie sich wirklich? Die Familienstiftung ist kein Massenprodukt. Gründungs- und laufende Kosten sowie die strukturelle Komplexität rechnen sich erst ab einer kritischen Vermögensgröße. Faustregel Eigenkapital: Ab ca. 1 Mio. € freiem Vermögen bzw. ab einem Immobilienportfolio mit nachhaltigem Cashflow von 60.000–100.000 € p.a. Gründungskosten: 15.000–40.000 € (Notar, Stiftungssatzung, steuerliche Gestaltung) – Details unter Familienstiftung Kosten Laufende Kosten: 5.000–15.000 € p.a. (Buchhaltung, Jahresabschluss, Stiftungsaufsicht, Vorstand) Unter dieser Schwelle: Immobilien-GmbH oder vermögensverwaltende GmbH sind meist effizienter – Überblick aller Rechtsformen in Deutschland Zeithorizont: Stiftung lohnt sich erst bei Bindung über zwei Generationen (50+ Jahre) Überblick: Das lernen Sie in diesem Ratgeber Die zentralen steuerlichen Effekte einer Familienstiftungs-Gründung auf einen Blick. Steuerthema Kernaussage Körperschaftsteuer auf Mieten Nur 15 % statt bis zu 45 % Einkommensteuer im Privatvermögen Gewerbesteuer Bei rein vermögensverwaltender Stiftung: 0 € (erweiterte Kürzung möglich) Schenkungsteuer bei Gründung Steuerklassenprivileg nach § 15 Abs. 2 ErbStG – meist Klasse I, Freibetrag bis 400.000 € Erbersatzsteuer Alle 30 Jahre, fingierter Erbfall mit Freibetrag 800.000 € (verdoppelbar) Veräußerungsgewinne Immobilien Nach 10-Jahres-Spekulationsfrist steuerfrei (§ 23 EStG analog) Ausschüttungen an Destinatäre 25 % Abgeltungsteuer + Soli Asset Protection Nach 4 Jahren (§ 3 AnfG) bzw. 10 Jahren bei Vorsatz vor Gläubigern geschützt Tipp! Familienstiftung von A–Z mit Insider-Steuertipps auf Steuern Sparen One. Rechenbeispiel: Familienstiftung vs. Privatvermögen vs. GmbH Ein Investor hält ein Mehrfamilienhaus mit folgenden Eckdaten: Verkehrswert: 2.000.000 € Jahresnettokaltmiete: 90.000 € Abschreibung & Werbungskosten: 30.000 € Steuerlicher Gewinn: 60.000 € p.a. Persönlicher Grenzsteuersatz Investor: 42 % Steuerlast pro Jahr im Vergleich Position Privatvermögen vermögensverw. GmbH Familienstiftung Steuerlicher Gewinn 60.000 € 60.000 € 60.000 € Steuersatz 42 % ESt + Soli 15,8 % KSt + ggf. GewSt 15,8 % KSt Gewerbesteuer — 0 € (erw. Kürzung) 0 € Steuer p.a. ca. 26.600 € ca. 9.450 € ca. 9.450 € Netto pro Jahr 33.400 € 50.550 € 50.550 € Steuerersparnis vs. Privat — +17.150 € +17.150 € Auf 30 Jahre kumuliert ergibt sich gegenüber dem Privatvermögen ein Liquiditätsvorteil von rund 515.000 €. Davon zieht die Familienstiftung allerdings die Erbersatzsteuer ab (siehe unten). Die fünf zentralen Steuervorteile der Familienstiftung 1. Nur 15 % Körperschaftsteuer auf Mieteinnahmen Sobald Immobilien in der Stiftung liegen, unterliegen die Mieteinnahmen nicht mehr der Einkommensteuer (bis 45 % + Soli + ggf. Kirchensteuer), sondern der Körperschaftsteuer von 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag – effektiv 15,825 %. Mieteinnahmen werden in der Familienstiftung mit nur 15,825 % besteuert – statt bis zu 47,475 % im Privatvermögen. 2. Gewerbesteuerbefreiung durch erweiterte Kürzung Solange die Stiftung ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet (kein Handel, keine gewerbliche Prägung), greift die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Effekt: 0 € Gewerbesteuer trotz formaler Gewerblichkeit der Stiftung. Achtung Insider: Photovoltaik, Ferienvermietung mit Hotelcharakter oder Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen können die erweiterte Kürzung kippen – dann drohen plötzlich 14–17 % Gewerbesteuer auf den gesamten Gewinn. 3. 10-Jahres-Spekulationsfrist auch in der Stiftung Veräußerungsgewinne aus Immobilien sind in der Familienstiftung – anders als in der GmbH – nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei. Die Stiftung kombiniert damit den Vorteil der niedrigen laufenden Besteuerung (KSt) mit dem Privileg des Privatvermögens beim Exit. Mehr dazu im Spekulationssteuer-Rechner. 4. Niedrige Besteuerung von Ausschüttungen an Destinatäre Zuwendungen an die Begünstigten (Destinatäre) unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli – also 26,375 %. Damit ist die Gesamtbelastung (KSt + Abgeltungsteuer) auch bei vollständiger Entnahme niedriger als der Spitzensteuersatz im Privatvermögen. 5. Schutz vor Wegzugsbesteuerung Plant der Stifter den Wegzug ins Ausland (Schweiz, Dubai, Portugal etc.), fällt im Privatvermögen oder bei GmbH-Anteilen die Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG an – fingierte Veräußerung mit voller Steuerlast auf stille Reserven. Die Familienstiftung als rechtsfähige Eigentümerin bleibt im Inland und löst diese Steuer nicht aus. Bei großen Vermögen ein Einsparpotenzial im siebenstelligen Bereich. Schenkungsteuer bei Gründung: Das Steuerklassenprivileg Anders als oft behauptet ist die Übertragung von Vermögen in eine Familienstiftung nicht schenkungsteuerfrei. Es gilt jedoch das Steuerklassenprivileg nach § 15 Abs. 2 Satz 1 ErbStG: Maßgeblich ist das Verwandtschaftsverhältnis zum entferntesten Berechtigten der Stiftung. Steuerklassen und Freibeträge Entferntester Destinatär Steuerklasse Freibetrag Steuersatz Ehegatte I 500.000 € 7–30 % Kinder I 400.000 € 7–30 % Enkel I 200.000 € 7–30 % Geschwister, Nichten, Neffen II 20.000 € 15–43 % Nicht verwandte Destinatäre III 20.000 € 30–50 % Gestaltungs-Tipp: Die Satzung der Stiftung sollte den Begünstigtenkreis bewusst auf nahe Familienmitglieder beschränken, um Steuerklasse I zu sichern. Wer „alle Nachkommen sowie deren Ehepartner“ aufnimmt, riskiert teure Fehler. Erbersatzsteuer: Der Preis der Ewigkeit Da eine Stiftung nicht stirbt, fingiert der Gesetzgeber alle 30 Jahre einen Erbfall – die Erbersatzsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG. Berechnung und Freibeträge Bemessungsgrundlage: Stiftungsvermögen abzgl. zwei Freibeträge à 400.000 € (insgesamt 800.000 €) Steuerklasse: Klasse I (fiktiv: zwei Kinder als Erben) Steuersatz: 7–30 % je nach Vermögenshöhe Stundung: Bei Immobilienvermögen kann die Steuer auf bis zu 30 Jahre verteilt werden (§ 24 ErbStG) Rechenbeispiel Erbersatzsteuer Stiftungsvermögen nach 30 Jahren: 5.000.000 € Abzgl. Freibetrag: 800.000 € Steuerpflichtiger Wert: 4.200.000 € Steuersatz Klasse I: 19 % Erbersatzsteuer: ca. 798.000 € Bei Stundung über 30 Jahre: ca. 26.600 € p.a. Liquiditätsfalle: Reine Immobilienstiftungen ohne Cashflow-Reserven geraten alle 30 Jahre in Bedrängnis. Wer langfristig plant, baut frühzeitig eine Liquiditätsrücklage oder nutzt das Stundungsrecht. Immobilien in die Stiftung übertragen: Was Sie wissen müssen Die Übertragung von Bestandsimmobilien in eine Familienstiftung ist juristisch und steuerlich anspruchsvoll. Achtung Spekulationsfrist bei der Einbringung Wird eine Immobilie aus dem Privatvermögen vor Ablauf der 10-Jahres-Frist in die Stiftung eingebracht, kann dies als Veräußerung i.S.d. § 23 EStG gewertet werden – mit voller Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs. Eine unentgeltliche Übertragung kann hier helfen, ist aber sorgfältig zu strukturieren. Grunderwerbsteuer bei Übertragung Die Übertragung in die Stiftung löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus (3,5–6,5 % je nach Bundesland). Bei Schenkung an die Stiftung kann die Befreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG greifen – Voraussetzung ist eine echte unentgeltliche Übertragung. Asset Protection: Wann greift der Schutz? 4 Jahre nach Übertragung (§ 3 AnfG): Schutz vor Anfechtung durch Gläubiger des Stifters 10 Jahre bei Vorsatz (§ 3 Abs. 1 AnfG): Bei Benachteiligungsabsicht verlängert sich die Frist Insolvenzanfechtung (§ 134 InsO): 4 Jahre für unentgeltliche Leistungen Insider: Wer die Stiftung erst gründet, wenn es eng wird, hat keinen Schutz. Asset Protection funktioniert nur „in guten Zeiten“. Familienstiftung vs. Immobilien-GmbH: Welche Struktur passt? Kriterium Familienstiftung Immobilien-GmbH Mindestvermögen sinnvoll ab 1 ]]>