1) Verkauf unter Zeitdruck, schlechte Vorbereitung

Aufwand und Umfang des Immobilienverkaufs werden häufig unterschätzt. Eine häufige Folge ist der entstehende Zeitdruck, der sich auf den Verkaufspreis negativ auswirkt. Fehler in der Vorbereitung des Verkaufs können weitreichende Folgen haben – nicht nur finanzielle. Schließlich muss auch der Käufer mit den gemachten Angaben und präsentierten Unterlagen eine Finanzierung bei seiner Bank erhalten. Bei unzureichender Vorbereitung kann das Verkaufsprojekt in jeder Phase scheitern.

Tipp: Überlassen Sie nichts dem Zufall. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs.

Legen Sie die Ziele fest und planen Sie die Schritte des Verkaufs mit Weitsicht. Lassen Sie sich von unserem professionellen Service beim zielgerichteten und bestmöglichen Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen.

2) Falsche Einschätzung des Kaufpreises

Die Ermittlung des Angebotspreises basiert stets auf dem Wert der Immobilie. Doch die persönliche Einschätzung der Eigentümer weicht häufig weit davon ab: Zu hoch oder zu niedrig wird der Verkaufspreis eingeschätzt. In beiden Fällen entsteht ein finanzieller Verlust und eventuell kann das Wohneigentum vom Käufer nicht finanziert werden. Unsere marktgerechte Bewertung setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen. Wir berücksichtigen bei der Bewertung ausschließlich Objekte, die mit Ihrem vergleichbar sind. Dies betrifft sowohl den Haustyp oder Wohnungstyp, als auch die Immobilien Lage und Ausstattung. Die Kaufpreisfindung ist ein ganz entscheidender Aspekt beim erfolgreichen Immobilienverkauf.

Tipp: Unser Verfahren wertet die verkauften Objekte Ihrer Region aus und ermittelt somit einen realistischen und marktgerechten Verkaufspreis. Verschenken Sie kein Geld.

Alles, was Sie über die Wertermittlung wissen müssen, finden Sie hier:

• Immobilie bewerten

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Stephan M. Czaja (Lukinski)

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3) Unvollständige oder fehlende Unterlagen

Das Beschaffen und Vorlegen von Unterlagen zum Verkauf der Immobilie ist in jeder Phase erforderlich. Kaufinteressenten, Behörden, Ämter und Banken verlangen Dokumente oder stellen sie aus. Stellen Sie so frühzeitig wie möglich alle erforderlichen Unterlagen und Dokumente zusammen. Aktuelle Grundbuchauszüge stellt das Amtsgericht aus, wichtig sind auch die Teilungserklärungen zur Wohnanlage. Die vollständigen Eckdaten zum Objekt, die sich aus Bauplänen, Grundbuchauszügen und Lageplänen ergeben, werden spätestens beim Besichtigungstermin vom ernsthaften Interessenten angefragt. Liegen Energieausweis oder wichtige Dokumente nicht frühzeitig vor, können potenzielle Käufer da Interesse verlieren oder der Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt scheitern – wenn etwa die Bank fehlende Unterlagen oder einen zu hohen Kaufpreis beanstandet.

Tipp: Wenn Sie wünschen, können wir viele der geforderten Unterlagen für Sie einholen.

Hier eine Liste der wichtigsten Dokumente für Hausverkauf und Wohnungsverkauf:

1. Grundrisspläne
2. Lageplan
3. Grundbuchauszug
4. Brandversicherungsurkunde
5. Eine Übersicht über die Nebenkosten
6. Auflistung aller Renovierungsarbeiten
7. Fotos
8. Der aktuelle Energieausweis
9. Die Angabe der Wohnfläche
10. Eventuell vorhandene Mietverträge
11. Bei mehreren Eigentümern die Angabe der Eigentumsverhältnisse
12. Eine detaillierte Objektbeschreibung

Mehr zu den wichtigsten Unterlagen hier:

• Dokumente Verkauf

4) Schlecht repräsentierte Immobilie

Immobilien werden heute Online verkauft – egal ob Scheidung, Trennung oder Erbschaft. Die Interessenten suchen in den Social Media und den Online-Datenbanken des Internets nach geeigneten Immobilien. Präsentieren Sie Ihre Immobilie optimal und der Zielgruppe entsprechend.

Tipp: Vor dem Besichtigungstermin und bereits vor dem ersten Fototermin muss das Verkaufsobjekt gepflegt und wohnlich erscheinen.

Versäumen Sie nicht, Ihre Immobilie von innen und außen in einen Top-Zustand zu versetzen.

• Schieben Sie Reparaturarbeiten und Instandsetzungen nicht länger auf.
• Entrümpeln Sie und schaffen Sie einen übersichtlichen Eindruck.
• Sorgen Sie für Sauberkeit und eine wohnliche und ansprechende Atmosphäre.

Das sogenannte „Home Staging“ zahlt sich aus. Dazu wird die Immobilie so vorbereitet, dass potenzielle Interessenten sich gleich zu Hause fühlen und sich in die Immobilie verlieben. Wir stehen Ihnen gerne mit Ratschlägen zur Verfügung. Einige Tipps zum Home Staging:

• Entfernen Sie vor dem Besichtigungstermin persönliche Gegenstände
• Werten Sie die Immobilie optisch und emotional auf

5) Fotos: Tageslicht, Freiraum und Vielfalt

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder – vor allem für die Immobilien Vermarktung und das Exposé. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.

Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen: Die Räume sollten natürlich zuallererst aufgeräumt und sauber sein. Außerdem sollten Sie die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt.

Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das Beste an der Immobilie repräsentieren. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen.

Foto-Tipps im Überblick:

• Räume sauber und aufgeräumt
• Tageslicht (spricht für helle Räume)
• Erstes Bild sollte das beste Foto sein
• Alle Räume und Flächen abdecken
• Grundriss

Worauf es beim Exposé ankommt, das erfahren Sie hier:

• Exposé erstellen

6) Schlecht vorbereitet in den Besichtigungstermin

Kaufinteressenten haben bei Besichtigungsterminen wichtige Fragen. Sie brauchen Zeit, um sich in das Objekt und seine Umgebung einzufühlen. Bei baulichen Fragen werden kompetente und fachlich fundierte Angaben erwartet. Beim Verkauf von Immobilien werden detaillierte Fragen zum Gemeinschaftseigentum gestellt, denn auch diese Anteile werden zusammen mit der Immobilie erworben.

Tipp: Wir geben mit Ihnen die möglichen Fragen beim Besichtigungstermin Hilfestellung. Bereits bei der Auswahl der Kaufinteressenten treffen wir eine Vorauswahl, damit weder Zeit noch Aufwand vergeudet wird.

Wir übernehmen für Sie die Verkaufsgespräche. Die Verhandlungen zum Immobilienverkauf können wir mit jahrelanger Erfahrung sehr erfolgreich durchführen. Als Makler bleiben wir sachlich und lassen uns nicht zu Entscheidungen drängen.

• Besichtigungstermin Tipps

Fazit: Wie Fehler & Risiken vermeiden?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und diese Fallstricke von Anfang an ausschließen möchten, wenden Sie sich direkt an eine Immobilienagentur. Immobilienmakler sind Ansprechpartner mit Expertise, die nicht nur jahrelange Erfahrung, sondern auch das nötige Know-How und Wissen mitbringen.

Mit einer Maklerleistung schließen Sie lange Verhandlungen und ablehnende Käufer aus, sodass Sie für die Immobilie zeitnah einen Kaufvertrag erstellen lassen und die Übergabe in die Wege leiten können.

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Wohnungsmarkt Frankfurt: Lage, Preise, Käuferschaft

Mit rund 770.000 Einwohnern auf knapp 250 Quadratkilometern Stadtgebiet zählt Frankfurt am Main neben Berlin, Hamburg und München zu den vier deutschen Top-Metropolen – und ist gemessen an Bürofläche, Bankendichte und internationaler Vernetzung die wirtschaftliche Drehscheibe der Republik. In A-Lagen wie Frankfurt brauchen Sie ein feines Preisgespür: Die Quadratmeterpreise variieren je nach Stadtteil um den Faktor drei.

Preisspannen nach Stadtteil (Bestandswohnung, Richtwerte)

Käuferzielgruppen in Frankfurt

Frankfurt hat eine atypische Käuferstruktur. Wer hier verkauft, sollte wissen, wen er ansprechen kann:

• Bankangestellte und Finanzdienstleister – hohe Bonität, Fokus auf Westend, Nordend, Sachsenhausen
• Expats mit befristeter Stationierung – oft Käufer für Kapitalanlagen, manchmal Selbstnutzer
• Internationale Investoren aus EU, USA, Asien – Off-Market-Geschäfte üblich
• Pendler aus Wiesbaden, Mainz, Darmstadt – Zweitwohnsitz oder Hauptkauf
• Kapitalanleger aus dem Rhein-Main-Gebiet – Ertragswert-orientiert, Mietrendite ab 3 % aufwärts
• Familien aus dem Umland – Selbstnutzer für 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen

Tipp aus der Praxis: In Frankfurt entscheidet die Bonitätsprüfung früher als in anderen Städten. Internationale Käufer ohne deutsche Schufa brauchen alternative Nachweise – planen Sie das ein.

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Stephan M. Czaja (Lukinski)

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Wohnung privat verkaufen oder mit Makler?

Die wichtigste strategische Frage zu Beginn: Übernehmen Sie den Verkauf selbst oder geben Sie ihn ab? Beides funktioniert – die Entscheidung hängt von Zeit, Erfahrung und Netzwerk ab.

Vergleich: Privatverkauf vs. Makler

Wohnung verkaufen ohne Makler – wann sinnvoll?

Der Privatverkauf lohnt sich, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Sie haben mehrere Monate Zeit für Vorbereitung, Besichtigungen und Verhandlung
• Sie kennen den Frankfurter Mikromarkt (Stadtteil, Straße, Vergleichsobjekte)
• Sie können WEG-Unterlagen, Energieausweis und Grundbuchauszug rechtssicher beschaffen
• Sie sind verhandlungsstark und emotional unabhängig vom Objekt
• Sie haben ein belastbares Käufernetzwerk (Familie, Bekannte, Kollegen aus Bankenumfeld)
• Sie wohnen in Frankfurt oder können kurzfristig zu Besichtigungen anreisen
• Es handelt sich um eine leicht vermarktbare Lage (kein Sanierungsstau, klare Zielgruppe)

Wohnung verkaufen mit Makler – wann lohnt es sich?

Ein erfahrener Immobilienmakler in Frankfurt ist die richtige Wahl, wenn:

• Sie Zeit und Nerven sparen wollen
• Das Objekt im Premiumsegment liegt (ab 750.000 € aufwärts)
• Off-Market-Vermarktung gewünscht ist (Diskretion, Mieter im Objekt)
• Internationale Käufer angesprochen werden sollen (englischsprachiges Exposé, Übersetzungen)
• Sie nicht in Frankfurt wohnen und Besichtigungen nicht selbst übernehmen können
• Die Wohnung vermietet ist und Mieterkommunikation erforderlich ist
• Das Objekt komplex ist (Sanierungsbedarf, Erbengemeinschaft, WEG-Streit)

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Immobilienbewertung: Kaufpreis ermitteln

Eine fundierte Wertermittlung ist die Basis jedes erfolgreichen Verkaufs. Verkäufe auf Bauchgefühl führen in Frankfurt regelmäßig zu zwei gegensätzlichen Problemen: Überpreisung lässt das Objekt monatelang im Portal „verbrennen“ – Unterpreisung kostet schnell 5- bis 6-stellige Beträge.

Faustregel Frankfurt: Eine Überpreisung von 10 % verlängert die Vermarktungsdauer im Schnitt um Faktor 2-3 und führt am Ende meist zu einem Abschluss UNTER Marktwert.

Drei Bewertungsverfahren – wann welches?

• Vergleichswertverfahren – Standard bei Eigentumswohnungen. Heranziehung verkaufter Vergleichsobjekte derselben Lage, Größe, Ausstattung. Datenbasis: Gutachterausschuss Frankfurt, Bodenrichtwertkarte.
• Ertragswertverfahren – bei vermieteten Wohnungen. Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor (in Frankfurt aktuell 25-35). Relevant für Kapitalanleger.
• Sachwertverfahren – bei Sonderimmobilien (Penthouse, Loft, denkmalgeschützt). Ermittlung über Bodenwert + Bauwert minus Alterswertminderung.

Wertbeeinflussende Faktoren in Frankfurt

• Lage – Stadtteil, Straße, Stockwerk, Ausblick (Skyline-Blick = Aufschlag bis 15 %)
• Energieeffizienz – Energieausweis-Klasse A-C bringt Aufschlag, F-H zunehmend Abschlag
• Baujahr und Zustand – Altbau saniert (Gründerzeit Westend) erzielt Höchstpreise
• Ausstattung – Balkon, Aufzug, Tiefgarage, Concierge – in Frankfurt jeweils preisrelevant
• Grundriss – 2- und 3-Zimmer am liquidesten, ab 5 Zimmer kleinerer Käuferkreis
• Vermietungsstatus – leer ca. 10-20 % Aufschlag gegenüber vermietet
• WEG-Faktoren – Höhe Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen
• Infrastruktur – S-Bahn-Anschluss, Schulen, Einkauf – in Frankfurt Anbindung Innenstadt entscheidend

Ein neutral ermittelter, faktenbasierter Angebotspreis ist die Grundlage für einen rentablen und sicheren Verkauf. Mehr zur Immobilienbewertung hier.

WEG-Spezifika: Was beim Wohnungsverkauf anders ist

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Anders als beim Hausverkauf sind Sie nicht alleiniger Eigentümer des Grundstücks, sondern Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das hat handfeste Konsequenzen.

WEG-Unterlagen, die Käufer verlangen werden

• Teilungserklärung samt Aufteilungsplan – definiert Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
• Gemeinschaftsordnung – Rechte und Pflichten innerhalb der WEG
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
• Stand der Instandhaltungsrücklage – oft kaufentscheidend
• Beschlusssammlung – alle gefassten Beschlüsse der WEG
• Energieausweis – für das Gesamtgebäude

Vorkaufsrecht und Verwalterzustimmung

Zwei juristische Fallstricke, die unerfahrene Verkäufer regelmäßig ausbremsen:

• Vorkaufsrecht des Mieters – bei vermieteten Wohnungen, die erstmals nach Umwandlung in Wohneigentum verkauft werden, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Frist: 2 Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags.
• Verwalterzustimmung – viele Teilungserklärungen verlangen, dass der WEG-Verwalter dem Verkauf zustimmt. Diese Zustimmung ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
• Gemeindliches Vorkaufsrecht – in einigen Frankfurter Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz) kann die Stadt vorkaufsberechtigt sein.

Praxisfall Frankfurt-Bornheim: Ein Verkäufer übersah das Mietervorkaufsrecht, der Käufer war bereits beim Notar. Der Mieter zog das Vorkaufsrecht – der Verkauf an den ursprünglichen Käufer platzte, hohe Notar- und Maklerkosten waren bereits angefallen.

Steuern beim Wohnungsverkauf in Frankfurt

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, sollte die steuerlichen Folgen vor dem Notartermin kennen – nicht danach. Drei Themen sind entscheidend:

Spekulationssteuer und 10-Jahres-Frist

Verkaufen Sie eine vermietete oder leerstehende Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, fällt auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer an – mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 % plus Soli und ggf. Kirchensteuer).

• Stichtag: Datum des notariellen Kaufvertrags (nicht Übergabe)
• Berechnung: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Veräußerungskosten (Notar, Makler, Sanierungsaufwand)
• Ausnahme: Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer komplett – auch innerhalb der 10 Jahre

Rechenbeispiel Frankfurt-Nordend

Faustregel: Je höher der Quadratmeterpreis, desto stärker dominiert der Selbstnutzer- bzw. internationale Markt – desto wichtiger wird Off-Market.

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Stephan M. Czaja (Lukinski)

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Berlin: Lage und Karte

Hier ein schneller Blick von oben auf Berlin – mit den Bezirken, die für Ihren Verkauf relevant sind.

Wohnung privat verkaufen oder mit Makler?

Starten wir mit der wichtigsten Frage für Verkäufer:innen:

Privat verkaufen oder mit Makler? Beides geht, es kommt auf Ihre Zeit, Ihre Nerven – und in Berlin vor allem auf Ihren Bezirk an.

Wohnung verkaufen ohne Makler

Wenn Sie die Möglichkeit haben, Zeit für die persönliche Einschätzung oder die Einholung einer Bewertung zu investieren – sei es für die Ermittlung eines Angebotspreises, die Zusammenstellung von Dokumenten und Unterlagen, die Erstellung eines Exposés, die Anfertigung von Fotos oder das Einstellen auf Onlineportalen bis hin zum Kaufvertragsabschluss und dem Termin beim Notar – dann ist es realisierbar, Ihre Wohnung auch ohne Makler zu veräußern.

Privatverkauf ist sinnvoll, wenn:

• Sie Zeit (und Nerven) für den gesamten Vorbereitungs- und Verkaufsprozess haben
• Sie sich rechtlich (WEG, Teilungserklärung, Beschlusssammlung) sicher fühlen
• Sie über Marktdaten Ihres Bezirks verfügen oder eine professionelle Bewertung einholen
• Sie Besichtigungen, Bonitätsprüfungen und Verhandlungen selbst übernehmen wollen
• Ihre Wohnung in einer Lage mit hoher Nachfrage liegt (z. B. Prenzlauer Berg, Friedrichshain)

Wohnung verkaufen mit Makler

Wenn Sie Zeit sparen, Nerven schonen und vor allem in einer hochpreisigen Lage den maximalen Marktpreis erzielen wollen, beauftragen Sie einen Makler. Insbesondere in Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg arbeitet ein Großteil der Premium-Käufer ausschließlich über Makler-Netzwerke und Off-Market-Kanäle.

Beauftragen Sie einen Immobilienmakler, wenn:

• Sie Ihre Zeit sparen und Nerven schonen wollen
• Sie diskret verkaufen möchten (Off-Market, ohne öffentliches Inserat)
• Ihre Wohnung im Premium-Segment liegt (Käufer erwarten professionelle Vermarktung)
• Sie Zugang zu vorgeprüften Käufern (Bonität, Eigenkapital) wünschen
• Sie rechtlich sauber durch die Berliner Spezifika (Milieuschutz, Vorkaufsrecht) geführt werden wollen

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Berlin-Spezifika: Milieuschutz, Vorkaufsrecht, Umwandlung

Was den Berliner Wohnungsverkauf von anderen Städten unterscheidet, sind drei juristische Eigenheiten, die den Kaufpreis erheblich beeinflussen können:

Milieuschutzgebiete (soziale Erhaltungsverordnung)

Ein Großteil der Berliner Innenstadtbezirke – darunter weite Teile von Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Mitte – liegt in Milieuschutzgebieten. Folgen für den Verkauf:

• Modernisierungen sind genehmigungspflichtig
• Der Bezirk hat ein Vorkaufsrecht bei Miethäusern – bei Eigentumswohnungen relevant, wenn die Wohnung Teil einer Umwandlung ist
• Kaufpreise vermieteter Wohnungen können um 15–30 % unter dem Niveau einer leeren Wohnung liegen

Umwandlungsverordnung

In angespannten Wohnungsmärkten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Wer eine bereits umgewandelte Wohnung verkauft, ist davon meist nicht betroffen – wer jedoch erst umwandeln will, sollte rechtlichen Rat einholen.

Vermietet vs. leerstehend – der Preisunterschied

Insider-Tipp: Wer die Möglichkeit hat, eine Wohnung leer zu verkaufen (z. B. nach Auszug), erzielt in Berlin oft 20 % mehr.

Steuern beim Wohnungsverkauf: Spekulationsfrist, 3-Objekt-Grenze

Der wichtigste – und am häufigsten unterschätzte – Punkt beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind die steuerlichen Konsequenzen. Wer hier falsch plant, verschenkt schnell fünfstellige Beträge.

Spekulationsfrist (10 Jahre)

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung, fällt auf den Veräußerungsgewinn die Spekulationssteuer an. Versteuert wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und (um Abschreibungen erhöhtem) Buchwert – mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, also bis zu 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag.

Eigennutzungs-Ausnahme

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung:

• im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• seit Anschaffung durchgängig selbst bewohnt wurde

Wichtig: Zwei Jahre + ein Tag im laufenden Jahr genügen formal – exakte Daten unbedingt mit dem Steuerberater abstimmen.

3-Objekt-Grenze (Gewerblicher Grundstückshandel)

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuerpflicht und keine Spekulationsfrist mehr. Für Lukinski-Investoren mit Portfolio ein zentrales Thema.

Beispielrechnung: Wohnung in Prenzlauer Berg

• Anschaffung vor 6 Jahren: 350.000 €
• Verkauf heute: 520.000 €
• AfA (kumuliert, 2 % p.a. auf Gebäudeanteil 70 %): rund 29.400 €
• Steuerlicher Gewinn: 520.000 € – (350.000 € – 29.400 €) = 199.400 €
• Bei 42 % Spitzensteuersatz + Soli: ca. 88.300 € Steuer

Wartet derselbe Verkäufer 4 weitere Jahre (10-Jahres-Frist), ist der Gewinn vollständig steuerfrei. Hier zeigt sich: Timing ist beim Wohnungsverkauf in Berlin oft die wichtigste Stellschraube.

Immobilienbewertung: Kaufpreis ermitteln

Für jeden Wohnungseigentümer in Berlin ist eine angemessene Bewertung der Immobilie unerlässlich. Denn: Ein Verkauf basierend auf Bauchgefühl oder einer subjektiven Einschätzung des ideellen Werts führt oft zu einer Überschätzung – und ohne professionelle Wertermittlung verlängert sich der Verkaufsprozess erheblich. Das andere Extrem: hohe Verluste durch einen zu günstig angesetzten Verkaufspreis.

Bei der Immobilienbewertung wird der realistische Kaufpreis ermittelt – objektiv, datenbasiert, marktnah.

Um den Verkehrswert zu ermitteln, fließen verschiedene Daten ein: Lage, Größe von Wohnung und ggf. Sondernutzungsflächen, Ausstattung, Zustand, Bauweise und Anbindung an die Infrastruktur. Bei Eigentumswohnungen kommen WEG-spezifische Faktoren hinzu: Höhe der Instandhaltungsrücklage, monatliches Hausgeld, anstehende Sonderumlagen, Zustand des Gemeinschaftseigentums (Dach, Fassade, Heizung).

Diese Faktoren beeinflussen den Wert der Wohnung:

• Mikrolage (Kiez, Straße, Lärm, Verkehr)
• Makrolage (Bezirk, Anbindung ÖPNV, Infrastruktur)
• Vergleichsobjekte (jüngste Verkäufe im selben Haus / Block)
• Wohnfläche, Zuschnitt, Geschoss, Balkon/Terrasse
• Ausstattung (Bäder, Küche, Bodenbeläge, Smart Home)
• Energetischer Zustand (Energieausweis, Effizienzklasse)
• Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
• Vermietungsstatus (leer / vermietet / Mietniveau)

Ein neutral ermittelter Angebotspreis, der auf objektiven Fakten beruht, ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf in Berlin – mit Rentabilität im Vordergrund.

Wohnung verkaufen Berlin: Grundlagen, Ablauf, Steuern – Ratgeber erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

Wohnung verkaufen Hamburg – das Wichtigste auf einen Blick

Hamburg beeindruckt nicht nur mit Wirtschaftskraft, internationalem Flair und einem wachsenden Arbeitsmarkt, sondern auch mit den höchsten Quadratmeterpreisen Norddeutschlands. Wer in einer A-Lage wie Hamburg verkauft, braucht ein sensibles Gespür für Preisgestaltung, eine professionelle Käuferansprache und eine wasserdichte Vorbereitung der Unterlagen.

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Wir geben Ihnen einen tiefen Einblick in alle Schritte – inklusive Preise, Steuern und WEG-Spezifika.

Tipp! In Hamburg kaufen wir auch direkt an, wenn Sie Ihre Wohnung schnell verkaufen wollen oder müssen.

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Hamburg: Lage und Karte

Hier ein schneller Blick aus der Vogelperspektive auf die Hansestadt – wirtschaftlicher Motor des Nordens, mit über 1,9 Millionen Einwohnern und einer der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands.



Quadratmeterpreise nach Stadtteil

Hamburg ist nicht gleich Hamburg. Zwischen Blankenese und Billstedt liegen mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter. Hier die typischen Verkaufspreise für Eigentumswohnungen (gepflegter Bestand, mittlere Ausstattung):

Faustregel: Wer in Eppendorf oder Winterhude eine 85-m²-Wohnung verkauft, bewegt sich realistisch zwischen 580.000 und 800.000 Euro – je nach Zustand und Etage.

Wohnung privat verkaufen oder mit Makler?

Eine der wichtigsten Grundsatzfragen am Anfang. Vermutlich fragen Sie sich:

Privat verkaufen oder mit Makler? Beides geht – es kommt auf Zeit, Erfahrung und gewünschten Verkaufspreis an.

Vergleich: Eigenverkauf vs. Makler

Wohnung verkaufen ohne Makler

Wenn Sie Zeit für Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé-Erstellung, Fotografie, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Notartermin investieren können, ist ein Eigenverkauf grundsätzlich machbar. Realistisch: rechnen Sie mit 3 bis 6 Monaten und 40 bis 80 Arbeitsstunden.

Arbeiten Sie ohne Makler, wenn:

• Sie Zeit (und Nerven) für den gesamten Prozess haben
• Sie Erfahrung mit Immobilienunterlagen und Verträgen besitzen
• Ihre Wohnung in einer stark nachgefragten Lage liegt (Selbstläufer)

Wohnung verkaufen mit Makler

Ein erfahrener Makler in Hamburg holt durch professionelle Vermarktung, Off-Market-Netzwerke und geschickte Verhandlung in der Regel 5 bis 15 % mehr heraus – das deckt die Provision meist mehrfach ab. Seit dem Bestellerprinzip teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision (üblich: 3,57 % brutto je Seite).

Beauftragen Sie einen Immobilienmakler, wenn:

• Sie Zeit sparen und Nerven schonen wollen
• Sie den maximalen Verkaufspreis erzielen möchten
• Sie diskret verkaufen wollen (Off-Market)
• Die Wohnung vermietet ist oder rechtlich komplex (z. B. Erbengemeinschaft)

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Immobilienbewertung: Kaufpreis ermitteln

Ein Verkauf nach Bauchgefühl oder ideellem Wert führt fast immer zu Verlusten – entweder durch zu hohen Preis (Wohnung bleibt liegen, „verbrennt“) oder zu niedrigen Preis (Sie verschenken Geld). Eine professionelle Bewertung ist deshalb unverzichtbar.

Bei der Immobilienbewertung wird der realistische, marktgerechte Verkehrswert ermittelt – die Basis jeder Verhandlung.

Die drei Bewertungsverfahren

Bei Eigentumswohnungen kommen je nach Situation unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren – Standard bei selbstgenutzten Wohnungen. Vergleich mit ähnlichen Objekten in gleicher Lage.
• Ertragswertverfahren – bei vermieteten Wohnungen. Basis: jährliche Nettokaltmiete und Liegenschaftszins.
• Sachwertverfahren – selten bei Wohnungen, eher Notlösung wenn Vergleichsdaten fehlen.

Wertbeeinflussende Faktoren

Diese Punkte fließen in die Bewertung ein:

• Mikrolage (Stadtteil, Straße, Lärm, Nachbarschaft)
• Makrolage (Infrastruktur, Schulen, ÖPNV)
• Vergleichsobjekte (verkaufte Wohnungen der letzten 12 Monate)
• Größe, Grundriss, Etage, Aufzug
• Ausstattung (Bodenbelag, Bad, Küche, Balkon, Aufzug)
• Zustand und Modernisierungsstand
• Baujahr und Bauweise
• Energieeffizienz (zunehmend kaufpreisrelevant)
• Höhe der Instandhaltungsrücklage der WEG
• Vermietet oder unvermietet (Abschlag bis 30 %)

Ein neutral ermittelter Angebotspreis auf Basis objektiver Fakten bildet die solide Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf in Hamburg.

Beispielrechnung: 3-Zimmer-Wohnung Eppendorf

• Wohnfläche: 85 m²
• Lage: Eppendorf, Altbau saniert, 2. OG mit Aufzug, Balkon
• Marktpreis: 7.800 €/m² × 85 m² = 663.000 €
• Maklerprovision Verkäuferseite (3,57 %): -23.669 €
• Notar/Grundbuch (i. d. R. Käuferseite): 0 €
• Energieausweis, Unterlagen: -300 €
• Netto-Erlös für Verkäufer: ca. 639.031 €

WEG-Unterlagen: Pflicht beim Wohnungsverkauf

Anders als beim Hausverkauf brauchen Sie bei einer Eigentumswohnung zusätzliche Dokumente aus der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Fehlen diese, springen Käufer ab oder die Bank verweigert die Finanzierung.

Diese WEG-Unterlagen sind Pflicht:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan – regelt Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
• Gemeinschaftsordnung – Rechte und Pflichten der Eigentümer
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen – zeigt Streitthemen und beschlossene Sanierungen
• Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Höhe der Instandhaltungsrücklage – wertbeeinflussend
• Beschluss-Sammlung der WEG
• Verwaltervertrag und Kontaktdaten der Hausverwaltung

Insider-Tipp: Eine niedrige Instandhaltungsrücklage drückt den Preis spürbar. Käufer kalkulieren Sonderumlagen ein – rechnen Sie mit Abschlägen von 5 bis 10 %.

Vermietete Wohnung verkaufen: Was ist anders?

Eine vermietete Eigentumswohnung verkauft sich anders – und meist günstiger – als eine leerstehende.

Preisabschlag bei Vermietung

• Selbstnutzer-Markt: fällt fast komplett weg
• Käuferkreis schrumpft auf Kapitalanleger
• Realistischer Abschlag: 15 – 30 % gegenüber unvermietet
• Ausnahme: hohe Marktmiete und gute Lage – dann nur 5 – 10 % Abschlag

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Wird die vermietete Wohnung erstmals nach Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das heißt: er darf zu denselben Konditionen wie ein Drittkäufer einsteigen. Den Mieter müssen Sie nach Abschluss des Kaufvertrags schriftlich informieren – er hat dann zwei Monate Bedenkzeit.

Eigenbedarf vor Verkauf?

Eigenbedarfskündigung nur durch den Verkäufer ist möglich, aber rechtlich riskant und zeitintensiv (Sperrfristen bis 10 Jahre nach Umwandlung in einigen Hamburger Stadtteilen). In den meisten Fällen wird vermietet verkauft.

Steuern beim Wohnungsverkauf in Hamburg

Der oft unterschätzte Punkt: Steuern können den Gewinn massiv schmälern – oder bei richtiger Planung komplett entfallen.

Spekulationssteuer und 10-Jahres-Frist

Verkaufen Sie eine vermietete oder leerstehende Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung mit Gewinn, fällt Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an – in Höhe Ihres persönlichen Einkommensteuersatzes (bis zu 45 % plus Soli).

Ausnahme: Eigennutzung. Wer im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst dort gewohnt hat, verkauft steuerfrei – egal wie hoch der Gewinn.

Beispielrechnung Spekulationssteuer

• Kaufpreis vor 7 Jahren: 380.000 €
• Verkaufspreis heute: 580.000 €
• Veräußerungsgewinn: 200.000 €
• Persönlicher Steuersatz: 42 %
• Spekulationssteuer: rund 84.000 €

Faustregel: Bei vermieteten Wohnungen lohnt es sich oft, die 10-Jahres-Frist abzuwarten – das kann sechsstellig sparen.

Drei-Objekt-Grenze

Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien, stuft das Finanzamt Sie als gewerblichen Grundstückshändler ein. Folge: Gewerbesteuer plus volle Einkommensteuer auf den Gewinn – auch bei

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Immobilienverkauf: Wann Sie Steuern zahlen müssen

Prinzipiell lautet hier die Antwort: Ja. Die Steuer, die Sie als privater Verkäufer nach erfolgreichem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf bezahlen müssen, nennt sich Spekulationssteuer. Doch die gute Nachricht ist: Es besteht auch die Möglichkeit, Ihre Immobilie steuerfrei zu verkaufen.

Spekulationssteuer: Ja oder Nein?

Wenn der Immobilienverkauf zehn Jahre nach dem Kauf passiert und wenn Sie in den letzten 5 Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft haben, unterliegen Sie keiner Steuer. Verkaufen Sie also innerhalb von zehn Jahren, müssen Sie nach dem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer an den Staat bezahlen. Informieren Sie sich hier bitte zur aktuellen, exakten Gesetzgebung.

Hier gilt:

Sollten Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, müssen sie mit Spekulationssteuer rechnen.

Unter diesen Bedingungen können Sie steuerfrei verkaufen:

• Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen mindestens 10 Jahre
• Sie haben die Immobilie selbst genutzt

Wichtig: Sie besitzen die Immobilie seit weniger als 10 Jahren? Dann greift auch hier der zweite Punkt: So lange das Haus oder die Wohnung komplett oder zeitweise selbst genutzt wurde, müssen Sie keine Steuern zahlen. Das gilt auch für kindergeldberichtigte Kinder, die in der Immobilie wohnen.

Gewerblicher Immobilienhandel: Definition & 3-Objekt-Grenze

Verkaufen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus nicht als Privatperson, sondern gewerblich, wird das als gewerblicher Immobilienhandel definiert. Und hier werden dann sehr wohl Steuern fällig.

Verkauf von mindestens 3 Immobilien in fünf Jahren – Jetzt unterliegen sie dem gewerblichen Immobilienhandel.

Weitere Informationen finden Sie hier:

• Gewerblicher Immobilienhandel (extern)

Ob Neubau oder Altbau – mit Steuern müssen Sie sich immer auseinander setzen:

Exkurs: Grunderwerbsteuer – Tabelle

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Grunderwerbsteuer, die der Käufer der Immobilie zahlen muss. Zur Grunderwerbsteuer Tabelle nach Bundesland – hier im Überblick.Sie fällt beim Kauf von Immobilien an, ob Teilgrundstück oder volles Grundstück, Eigentumwohnung oder Einfamilienhaus. Die Grunderwerbsteuer muss immer bezahlt werden.

Grunderwerbsteuer wird immer vom Käufer bezahlt!

Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:

• Baden-Württemberg – 5,0%
• Bayern – 3,5%
• Berlin – 6,0%
• Brandenburg – 6,5%
• Bremen – 5,0%
• Hamburg – 4,5%
• Hessen – 6,0%
• Mecklenburg-Vorpommern – 6,0%
• Niedersachsen – 5,0%
• Nordrhein-Westfalen – 6,5%
• Rheinland-Pfalz – 5,0%
• Saarland – 6,5%
• Sachsen – 3,5%
• Sachsen-Anhalt – 5,0%
• Schleswig-Holstein – 6,5%
• Thüringen – 6,5%

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Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

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Der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Immobilie übergeben? Dann geht es nur noch darum Notar und Makler zu bezahlen:

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