Über uns: Lukinski & Partner in NRW, Berlin, München

Mein Name ist Stephan M. Czaja, Gründer von Lukinski. Gemeinsam mit meinen Investoren-Partnern verfügen wir über mehr als 30 Jahre Erfahrung in Investment, Immobilienankauf und Bestandshaltung. Diese Erfahrung erlaubt uns, innerhalb weniger Tage eine fundierte Bewertung abzugeben und Verkäufe ohne Umwege abzuwickeln — vom Erstkontakt bis zum Notar.

Unser Erfolg basiert auf drei Grundprinzipien: Zuverlässigkeit, Diskretion und Flexibilität. Wer einmal an uns verkauft hat, weiß: keine Kette aus Anfragenden, keine Besichtigungstourismus, kein Rückzieher wegen geplatzter Bankenfinanzierung.

Direktankauf statt Maklerverkauf — der Unterschied

Beim klassischen Maklerverkauf läuft deine Immobilie 3–9 Monate über den freien Markt. Beim Direktankauf an einen Bestandsinvestor wie uns sprichst du mit dem Endkäufer — kein Zwischenhändler, kein Bonitätsrisiko, kein offenes Exposé.

• Geschwindigkeit: Erstangebot in 14 Tagen, Notartermin in 4–8 Wochen
• Sicherheit: Eigenkapital geprüft, kein Finanzierungsvorbehalt nötig
• Diskretion: Kein öffentliches Inserat, keine Nachbarn-Besichtigung
• Kosten: Keine Maklerprovision (Ersparnis 3,57 % brutto vom Kaufpreis)
• Klarheit: Ein Verhandlungspartner statt 20 Interessenten

Unser Fokus: Wohnungen bis 50 m² & Mehrfamilienhäuser ab 200 m²

Unser Ankaufsprofil ist bewusst eng gesteckt. Wir kaufen nicht alles — wir kaufen das, was wir kennen, bewerten und langfristig im Bestand halten können. Konkret:

• Eigentumswohnungen 1–2 Zimmer, bis 50 m² Wohnfläche
• Mehrfamilienhäuser ab 200 m² Gesamtwohnfläche, idealerweise 4–20 Einheiten
• Baujahr ab 1950 (jünger bevorzugt, Gründerzeit auf Anfrage)
• Vermietet oder unvermietet — beides willkommen
• Lage: A- und B-Lagen in NRW, Berlin, München sowie umliegende Speckgürtel
• Mietrendite-Erwartung: ab 3,0 % brutto in München, ab 4,5 % in NRW

Kontaktiere uns — diskret und unverbindlich

Besitzt du eine Immobilie, die diesen Kriterien entspricht? Dann melde dich. Wir behandeln jede Anfrage vertraulich und geben innerhalb von 14 Tagen eine erste indikative Preisspanne ab.

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Ankaufskriterien im Detail — Wohnung vs. Mehrfamilienhaus

Damit du sofort einschätzen kannst, ob deine Immobilie passt, hier die Kriterien beider Asset-Klassen im direkten Vergleich:

Was wir NICHT kaufen

Genauso wichtig wie das Ankaufsprofil ist das Ausschlussprofil. Spar dir und uns Zeit — folgende Objekte passen nicht zu unserer Strategie:

• Einfamilienhäuser zur Eigennutzung
• Ferienimmobilien, Mikroapartments unter 18 m²
• Erbpacht-Objekte ohne Restlaufzeit über 50 Jahre
• Gewerbeobjekte ohne Wohnanteil
• Standorte unter 50.000 Einwohnern abseits der Metropolregionen
• Objekte mit ungeklärter Eigentumslage (außer Erbengemeinschaft, dazu unten mehr)

Standortprofile: Köln, Düsseldorf, Berlin, München & mehr

Jede Stadt hat ihr eigenes Investmentprofil. Mietniveau, Kaufpreisfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) und typische Mikrolagen unterscheiden sich erheblich. Hier ein Überblick zu unseren Kernstandorten:

Warum genau diese Standorte?

Diese Städte haben gemeinsam: hohe Zuwanderung, niedrige Leerstandsquoten (unter 2 %), starker Mietwohnungsmarkt, demografisch wachsende Zielgruppen. Für Bestandsinvestoren bedeutet das: kalkulierbare Mietausfallrisiken und stabile Wertentwicklung. Mehr zur Immobilie als Kapitalanlage.

Warum kleine Wohnungen — die Investoren-Logik

Kompakte 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen sind aus Vermietersicht das defensivste Asset im Wohnsegment:

• Höchste Mietnachfrage: Singles, Studierende, junge Berufstätige, Pendler
• Niedrigster Leerstand: Schnellere Nachvermietung, kürzere Vakanzphasen
• Höchste Quadratmeter-Miete: Kleine Wohnungen erzielen pro m² mehr als Familienwohnungen
• Hohe Fungibilität: Im Verkaufsfall jederzeit liquidierbar
• Geringere Investitionssumme pro Einheit: Bessere Streuung im Portfolio

Zustand deiner Immobilie — wir kaufen jeden

Wir kaufen Immobilien in jedem Zustand. Renovierungsbedarf, Sanierungsstau, leerstehende Einheiten oder schwierige Mieterstruktur sind kein Ausschlusskriterium — sie sind Teil unserer Wertschöpfungslogik.

Bezugsfertig & modernisiert

Sofort vermietbare Objekte zum Vergleichswert. Hier zahlen wir markttypische Faktoren ohne Renovierungsabschlag.

Renovierungsbedürftig

Sanierungsstau wird im Kaufpreis berücksichtigt — wir kalkulieren mit unseren Handwerkerstrukturen, nicht mit Listenpreisen. Das gibt uns Spielraum, dir trotzdem ein faires Angebot zu machen.

Problem-Objekte

Mietnomaden, Bauschäden, ungeklärte Heizungssituation, Schimmel, fehlende Energieausweise — alles diskutabel. Sprich uns offen darauf an, je transparenter du bist, desto schneller die Bewertung.

So bewerten wir deine Immobilie

Faire Preise heißt nicht „irgendein Preis“. Wir arbeiten mit zwei standardisierten Verfahren:

Ertragswertverfahren (bei Mehrfamilienhäusern)

Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor. Der Faktor ergibt sich aus Lage, Zustand, Mietspiegelposition und Modernisierungspotenzial. Beispiel Köln-Ehrenfeld, Bestand vermietet, mittlere Ausstattung: Jahresnettomiete 60.000 € × Faktor 24 = Kaufpreis 1.440.000 €.

Vergleichswertverfahren (bei Eigentumswohnungen)

Hier ziehen wir tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Wohnungen aus dem Gutachterausschuss heran und justieren über Faktor und Zustand. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Immobilienbewertung.

Was den Preis konkret hebt oder senkt

• +: Energieeffizienzklasse A–C, Balkon/Terrasse, Aufzug, Stellplatz, ruhige Lage trotz Zentrumsnähe
• +: Aktuelle Miete unter Mietspiegel (Aufholpotenzial)
• −: Energieklasse F–H, Sanierungsstau, Erbpacht, ungünstiger Schnitt, Erdgeschoss zur Straße
• −: Aktuelle Miete deutlich über Mietspiegel (Risiko Mieterhöhungssperre)

Ablauf des Verkaufs — in 5 Schritten zum Notar

1. Anfrage (Tag 1): Du sendest uns Eckdaten der Immobilie über das Kontaktformular oder per E-Mail.
2. Unterlagenprüfung (Tag 2–7): Wir bitten um Grundbuchauszug, Mietverträge, Energieausweis, Wohnflächenberechnung. Bei MFH zusätzlich Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre.
3. Indikatives Angebot (Tag 7–14): Du erhältst eine schriftliche Preisspanne mit Bewertungslogik.
4. Besichtigung & finales Angebot (Woche 3–4): Eine einzige diskrete Besichtigung, danach finales bindendes Kaufangebot.
5. Notartermin (Woche 5–8): Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto oder Direktzahlung gegen Lastenfreistellung.

Unterlagen-Checkliste — das brauchst du

Je vollständiger deine Unterlagen, desto schneller die Bewertung. Folgende Dokumente solltest du bereithalten:

Pflicht (immer nötig)

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Flurkarte / Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Grundriss

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Letzte 3 Eigentümerversammlungs-Protokolle
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung der WEG
• Höhe der Instandhaltungsrücklage

Bei vermieteten Objekten zusätzlich

• Aktuelle Mietverträge
• Mietaufstellung mit Kalt-/Warmmiete je Einheit
• Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre
• Mieterhöhungshistorie

Sonderfälle: Erbe, Scheidung, Zwangslage

Erbengemeinschaft

Wir kaufen regelmäßig aus

Wir kaufen Ihr Mehrfamilienhaus sofort – diskret und kapitalstark

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten? Nicht immer hat man eine Wahl. Erbengemeinschaften, Scheidungen, plötzlicher Liquiditätsbedarf, Sanierungsstau ohne Eigenkapital, gewerblicher Grundstückshandel oder schlicht der Wunsch nach Portfolio-Bereinigung – die Gründe für einen schnellen Verkauf sind so vielfältig wie die Eigentümer selbst.

Wir kaufen Ihr Mietshaus in NRW und Berlin diskret, mit schneller Abwicklung. Mehr zu uns finden Sie hier: Direkt Ankauf Immobilien

Wir bieten Ihnen mehr als nur Geschwindigkeit – wir bieten Planungssicherheit:

Keine Maklergebühren, keine Provision
Verbindliches Kaufpreisangebot binnen 48 bis 72 Stunden
Notartermin innerhalb von 14 Tagen möglich
Auszahlung in der Regel binnen 4 bis 8 Wochen nach Notartermin
Diskretion: kein Schild, kein Inserat, keine öffentliche Vermarktung
Wir kaufen auch mit Sanierungsstau, Leerstand oder schwierigen Mietern

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung – und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserem Investoren-Netzwerk. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Drei Wege zum schnellen Verkauf – welcher passt zu Ihnen?

Je nach Dringlichkeit, Diskretionsbedarf und gewünschtem Verkaufspreis gibt es drei realistische Wege. Die folgende Tabelle zeigt, welcher Weg für welche Situation geeignet ist:

Faustregel: Je schneller, desto höher der Abschlag. Aber: Ein schneller Verkauf zu 88 Prozent kann unterm Strich besser sein als ein langer Verkauf zu 100 Prozent – wenn Zinsen, Leerstand oder Erbschaftssteuer gegen Sie laufen.

Der Faktor – die wichtigste Zahl beim Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser werden nicht über Quadratmeterpreise verkauft, sondern über den Faktor (auch Vervielfältiger oder Multiplikator genannt). Der Faktor multipliziert die Jahresnettokaltmiete (JNKM) und ergibt den Kaufpreis. Für jeden Investor – ob Family Office, Bestandshalter oder Kapitalanleger – ist das die zentrale Kennzahl.

Faktor nach Lage – realistische Spannen

Rechenbeispiel: MFH in B-Lage

• Objekt: 6 Wohneinheiten, 480 m² Wohnfläche
• Monatsnettokaltmiete: 4.800 EUR
• Jahresnettokaltmiete: 57.600 EUR
• Faktor B-Stadt: 20
• Marktpreis: 1.152.000 EUR
• Schnellverkauf-Preis (–10 %): ca. 1.037.000 EUR
• Sofort-Ankauf-Preis (–15 %): ca. 979.000 EUR

Mehr zur Renditeberechnung erfahren Sie hier. Der richtige Angebotspreis ist der wichtigste Hebel für die Verkaufsgeschwindigkeit.

Je attraktiver der Faktor, desto schneller der Deal. Es geht nicht um ein Traumhaus, sondern um Cashflow.

Mietsituation – der heimliche Preistreiber

Bei einem MFH ist die Mietsituation oft wichtiger als der bauliche Zustand. Investoren prüfen zuerst die Mieten – nicht die Tapeten.

So bewerten Investoren die Mietsituation

• Voll vermietet, marktnahe Mieten: Maximaler Faktor, schneller Verkauf
• Voll vermietet, deutlich unter Marktmiete: Käufer kalkuliert Mietsteigerungspotenzial – Faktor steigt
• Indexmieten oder Staffelmieten: Pluspunkt, planbarer Cashflow
• Teilvermietet (z. B. 4 von 6 WE): Faktor sinkt, längere Verhandlung
• Komplettleerstand: Bewertung über Sachwert + Marktmietenpotenzial, häufig Sanierer-Investoren
• Schwierige Mieter / Mietnomaden: Deutlicher Abschlag, aber spezialisierte Käufer existieren

Insider-Tipp: Eine WE leerziehen lassen vor dem Verkauf? Selten sinnvoll. Ein vermieteter Bestand mit 95 % Vermietungsquote verkauft sich schneller als ein „aufgeräumtes“ Haus mit drei Leerständen.

Dokumente für den Verkauf – die Investoren-Checkliste

Profikäufer fordern innerhalb der ersten Woche eine Datenraum-Übersicht. Wer hier liefern kann, beschleunigt den Verkauf um Wochen. Die folgenden Dokumente und Unterlagen sollten Sie vorbereitet haben:

Pflicht-Dokumente (ohne diese kein Notartermin)

1. Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
2. Flurkarte / Liegenschaftskarte
3. Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
4. Alle Mietverträge inkl. Nachträge
5. Mietaufstellung (Mieterliste mit Mietbeginn, Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution)
6. Letzte drei Betriebskostenabrechnungen
7. Letzte drei Heizkostenabrechnungen

Wertsteigernde Dokumente (steigern Faktor und Tempo)

1. Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte, Lageplan
2. Baugenehmigung und Abnahmebescheinigung
3. Wohn- und Nutzflächenberechnung nach WoFlV
4. Instandhaltungs- und Modernisierungsnachweise (Dach, Heizung, Fenster, Stränge)
5. Versicherungsnachweise (Wohngebäude, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
6. Grundsteuerbescheid und letzter Einheitswertbescheid
7. Mietspiegel der Kommune (zur Marktmietenargumentation)
8. Protokolle zu Eigentümerversammlungen (falls Teileigentum)
9. Schornsteinfegerprotokolle, Trinkwasseranalyse, Legionellenprüfung

Off-Market-Verkauf – diskret zum Investoren-Netzwerk

Beim Off-Market-Verkauf wird Ihr MFH nicht öffentlich inseriert, sondern gezielt an einen vorqualifizierten Kreis von Kapitalanlegern angeboten. Für viele Eigentümer der Königsweg zwischen Sofort-Ankauf (schneller, aber mit Abschlag) und öffentlicher Vermarktung (höchster Preis, aber langsam und sichtbar).

Wann Off-Market sinnvoll ist

• Mieter sollen nichts vom Verkauf erfahren
• Sie wollen kein Schild, kein Inserat, keine Nachbarn-Gespräche
• Der Verkauf ist Teil einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung
• Sie sind selbst Investor und wollen Marktsignale vermeiden
• Sie wollen nur „echten“ Käufern Zugang gewähren – keine Besichtigungs-Touristen

Wer kauft Off-Market?

• Family Offices: Suchen Bestand 1–10 Mio. EUR, langfristig, Faktor 20+
• Bestandshalter / Hausverwaltungen: Suchen Cashflow, A-/B-Lagen
• Sanierer-Investoren: Suchen Sanierungsstau, kaufen unter Marktwert
• Projektentwickler: Suchen Aufstockungs- oder Nachverdichtungspotenzial
• Privatinvestoren mit Eigenkapital: Suchen kleinere MFH bis 1,5 Mio. EUR

• Sofort Ankauf

Steuern beim schnellen Verkauf – die teuren Fallstricke

Wer ein MFH schnell verkauft, sollte vorher zwingend mit dem Steuerberater sprechen. Drei Themen sind kritisch:

1. Spekulationssteuer (10-Jahres-Frist)

Wurde das MFH innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft, ist der Veräußerungsgewinn voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis 45 % + Soli) zu versteuern. Beispiel: 200.000 EUR Gewinn × 42 % = 84.000 EUR Steuer. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer beim MFH.

2. Drei-Objekt-Grenze (gewerblicher Grundstückshandel)

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuer plus Einkommensteuer auf den Gewinn, keine 10-Jahres-Befreiung. Achtung: Auch ein einzelnes MFH kann wie mehrere Objekte zählen, wenn Wohnungen separat aufgeteilt werden.

3. AfA-Rückrechnung

Die in den Vorjahren geltend gemachte Abschreibung (AfA) reduziert die Anschaffungskosten. Konsequenz: Der steuerlich relevante Gewinn ist höher als der reine Cash-Gewinn.

Faustregel: Wer kurz vor der 10-Jahres-Grenze steht, sollte rechnen, ob das Warten lohnt. Bei 200.000 EUR Steuerersparnis und 6 Monaten Restwartezeit ist das ein Stundenlohn, den selten ein Job bietet.

Zeitachse: So läuft ein 30-Tage-Verkauf ab

Wenn alles vorbereitet ist, ist ein Verkauf binnen 30 bis 45 Tagen realistisch. Die typische Timeline:

• Tag 1–3: Erstkontakt, Zusendung Mietaufstellung + Gr
  ]]> https://lukinski.de/sofort-ankauf-wir-kaufen-jede-wohnung-mehrfamilienhaus/ Mon, 28 Aug 2023 15:22:20 +0000 https://lukinski.de/?p=177110 Wir kaufen jede Wohnung – In einer Welt, in der Zeit oftmals den entscheidenden Unterschied macht, kommt es auf Lösungen an, die nicht nur prompt, sondern auch fair und unkompliziert sind. Der Verkauf Ihrer Wohnung könnte ein wichtiger Schritt für Ihre Zukunft sein, und wir verstehen die Dringlichkeit, die damit einhergeht. Genau aus diesem Grund stellen wir Ihnen unseren Sofort-Ankauf-Service vor – eine Möglichkeit, den Verkaufsprozess zu beschleunigen und Ihnen die Freiheit zu geben, sich auf das Wesentliche zu konzentrieren. Beim Wohnungsverkauf und Mehrfamilienhausverkauf sind wir sofort für Sie da, wenn Sie es wünschen.

  Wir kaufen Ihre Wohnung sofort!

  Ein Zuhause ist nicht nur ein Ort, sondern eine kostbare Erinnerung an Momente, die das Leben geprägt haben. In der Hektik des Lebens, wenn Zeit den entscheidenden Unterschied macht, reicht nicht nur Schnelligkeit aus – sondern sofortiges Handeln.

  Wir kaufen Immobilien in NRW und Berlin disrket, mit schneller Abwicklung. Mehr zu uns finden Sie hier: Direkt Ankauf Immobilien

  Wir verstehen den Wert Ihrer Zeit und bieten Ihnen mehr als nur einen schnellen Ablauf. Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihre Wohnung ohne Verzögerungen zu verkaufen – sofort und unkompliziert. Ihre Vorteile dabei sind vielfältig:

   Keine Maklergebühren
   Schnell in Abwicklung und Auszahlung
  Garantiert zum fairen Preis

  Sofort Ankauf: Unser Ansprechpartner

  Sofort Ankauf: Wir kaufen jede Wohnung! Wir freuen uns auf Ihren Anruf oder E-Mail:

  • Kontakt

  Alternativ eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Wohnungsverkauf über Immobilienportale, mit und ohne Makler.

  

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  Der Verkauf einer Wohnung kann eine komplexe Angelegenheit sein, begleitet von einer Vielzahl an Überlegungen und möglicherweise versteckten Kosten. Bei unserem Sofort-Ankauf-Service legen wir großen Wert auf Transparenz und bieten Ihnen klare Vorteile, die Ihren Verkaufsprozess angenehm und ertragreich gestalten.

  Keine Maklergebühren: Ihr Gewinn bleibt unberührt

  Im herkömmlichen Verkaufsprozess können Maklergebühren erheblich sein und einen beträchtlichen Teil des erzielten Verkaufspreises ausmachen. Wir setzen hier an, indem wir Ihnen eine Lösung bieten, bei der keinerlei Maklergebühren anfallen. Ihr Gewinn wird dadurch nicht durch versteckte Kosten geschmälert, und Sie behalten den vollen Verkaufserlös.

  Schnelle Abwicklung und rasche Auszahlung

  In der Immobilienbranche ist Zeit ein knappes Gut. Wir verstehen, dass jeder Tag zählt und dass eine rasche Abwicklung von großer Bedeutung ist. Mit unserem Angebot gewährleisten wir nicht nur einen zügigen Verkaufsprozess, sondern auch eine schnelle Auszahlung des Verkaufserlöses. Anstatt Wochen oder sogar Monate auf den Abschluss des Verkaufs zu warten, können Sie mit unserem Sofort-Ankauf-Service innerhalb kürzester Zeit Ihr Kapital freisetzen.

  Fairer Preis: Marktkenntnis trifft auf Ihre Interessen

  Die Bestimmung eines angemessenen Verkaufspreises ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf. Unsere Experten verfügen über tiefgreifende Marktkenntnisse und analysieren sorgfältig die aktuellen Gegebenheiten. Die Bewertung Ihrer Immobilie erfolgt objektiv und unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren. Wir garantieren Ihnen einen fairen Preis, der nicht nur Ihre Interessen, sondern auch unsere Verpflichtungen berücksichtigt. Ihre Wohnung wird angemessen bewertet, sodass Sie mit Zuversicht in den Verkaufsprozess einsteigen können.

  Unsere Mission

  Unsere Mission ist es, den Verkauf Ihrer Wohnung so reibungslos und transparent wie möglich zu gestalten. Wir wissen, dass Vertrauen und Zufriedenheit der Schlüssel zu einer erfolgreichen Zusammenarbeit sind. Mit unserem Sofort-Ankauf-Service bieten wir Ihnen die Gelegenheit, Ihre Wohnung ohne unnötige Hürden und Verzögerungen zu verkaufen, während Sie von den klaren Vorteilen eines fairen Preises und einer schnellen Abwicklung profitieren. Ihr Verkaufserfolg ist unser Ziel, und wir stehen Ihnen gerne zur Seite, um diesen gemeinsam zu erreichen.

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  Wir sind stolz darauf, uns als Ihr zuverlässiger Partner im Immobilienverkauf zu präsentieren. Unser Ziel ist es, den Verkaufsprozess so reibungslos wie möglich zu gestalten und Ihnen den Freiraum zu geben, sich auf das Wesentliche zu konzentrieren – Ihre Zukunft. Wir kaufen jede Art von Wohnung! Wir freuen uns darauf, von Ihnen zu hören. Kontaktieren Sie uns entweder telefonisch oder per E-Mail, um mehr über unser Angebot zu erfahren und den ersten Schritt zu einem sofortigen Verkauf zu machen.

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  ]]> https://lukinski.de/immobilien-direktankauf-erfahrungen-sofort-ankauf-wohnung-haus-mehrfamilienhaus/ Sat, 13 May 2023 08:17:13 +0000 https://lukinski.de/?p=173468 Immobilien Sofort Ankauf – Hier bekommen Sie einen ehrlichen Einblick ins Thema Immobilien Direktankauf: Wie der Prozess wirklich abläuft, welcher Abschlag realistisch ist (Spoiler: 8–20% unter Marktwert), wann sich der schnelle Verkauf lohnt – und wann Sie besser zwei, drei Monate länger investieren sollten. Sie lernen alle Zeitfresser im Immobilienverkauf kennen, sehen reale Erfahrungen unserer Kunden mit Wohnung, Haus und Mehrfamilienhaus, und bekommen die Insider-Tipps, mit denen Sie typische Fehler beim Schnellverkauf vermeiden. Sie haben Fragen oder eine konkrete Immobilie? Ich bin für Sie da: Kontakt.

  Direktankauf: Was ist das wirklich?

  Ein Direktankauf bedeutet: Ein professioneller Käufer – meist Investor, Bauträger oder spezialisiertes Ankaufsunternehmen – kauft Ihre Immobilie direkt aus eigener Bilanz. Ohne Vermarktung, ohne Inseratsphase, ohne 20 Besichtigungen. Verbindliches Angebot in der Regel innerhalb von 7–14 Tagen, Notartermin in 2–4 Wochen, Kaufpreiszahlung danach.

  Wir kaufen Immobilien in NRW und Berlin direkt, mit schneller Abwicklung. Mehr zu uns: Direkt Ankauf Immobilien

  Direktankauf vs. klassischer Verkauf – der ehrliche Vergleich

  Der zentrale Trade-off, den Ihnen kein seriöser Schnellankäufer verschweigen sollte:

  Kriterium	Direktankauf	Klassischer Verkauf (mit Makler)
  Dauer bis Notar	2–6 Wochen	4–9 Monate
  Erzielter Preis	ca. 80–92% Marktwert	95–105% Marktwert
  Aufwand Verkäufer	Sehr gering (Unterlagen)	Hoch (Termine, Kommunikation)
  Diskretion	Maximal (kein Inserat)	Gering (öffentliche Vermarktung)
  Finanzierungsrisiko Käufer	Praktisch null (Profi-Käufer)	Erhöht (Privatkäufer-Bank)
  Maklerprovision	Keine	3,57% inkl. MwSt. (geteilt)
  Verhandlungen	Eine Partei, klar	Mehrere Parteien parallel

  Wann lohnt sich der Direktankauf konkret?

  Direktankauf ist nicht für jeden die richtige Wahl. Klare Entscheidungshilfe:

  • Lohnt sich: Erbschaft mit Erbengemeinschaft, Scheidungsfall, Auslandsumzug, Anschlussfinanzierung droht zu platzen, sanierungsbedürftiges Objekt, Diskretion essenziell, Eigentümer ohne Zeit/Nerven für Vermarktung
  • Lohnt sich nicht: Top-Lage A-Stadt, Objekt im Bestzustand, kein Zeitdruck, Eigentümer hat Marktkenntnis und Verhandlungsroutine – hier maximieren Sie über klassische Vermarktung

  Vorteile Sofortankauf – die ehrliche Kurzliste

  Statt 16 austauschbarer Bullets die acht echten Mehrwerte:

  	Vorteil	Praktischer Effekt
  	Tempo	Notartermin in 2–6 Wochen statt 6–9 Monaten
  	Planungssicherheit	Kein Käuferausfall durch geplatzte Bankfinanzierung
  	Diskretion	Keine Inserate, keine Nachbarn-Besichtigungen
  	Zustands-Egal-Prinzip	Auch sanierungsbedürftige Objekte werden gekauft
  	Keine Maklerprovision	3,57% Ersparnis auf Verkäuferseite
  	Vermietet kein Problem	Profi-Käufer übernimmt Mietverhältnisse problemlos
  	Geringer Aufwand	1 Besichtigung, 1 Verhandlungspartner
  	Cash-Käufer	Kaufpreiszahlung gesichert, keine Finanzierungsklausel

  Ablauf Direktankauf: Die Timeline Schritt für Schritt

  Phase	Was passiert	Zeitrahmen
  1. Erstkontakt	Anfrage mit Eckdaten (Adresse, Größe, Zustand, Vermietung)	Tag 1
  2. Unterlagen	Sie liefern Grundbuch, Energieausweis, Mietverträge etc.	Tag 1–5
  3. Besichtigung	1 kompakter Vor-Ort-Termin, 30–60 Minuten	Tag 3–10
  4. Indikatives Angebot	Schriftliches Kaufpreisangebot mit Konditionen	Tag 5–14
  5. Verhandlung	Preis, Übergabe, Mobiliar, Termine	Tag 7–18
  6. Notarentwurf	Käufer beauftragt Notar, Sie prüfen Entwurf	Tag 14–24
  7. Beurkundung	Notartermin – Vertrag wird geschlossen	Tag 21–35
  8. Kaufpreiszahlung	Nach Eintragung Auflassungsvormerkung	Tag 40–60

  Welche Unterlagen Sie bereithalten sollten

  Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto schneller das Angebot und desto besser der Preis. Keine Unterlagen = Risikoaufschlag beim Käufer. Pflichtmappe:

  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Flurkarte / Lageplan
  • Energieausweis (Pflicht)
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte
  • Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, letzte 3 Hausgeld-Abrechnungen, Protokolle Eigentümerversammlung
  • Bei vermieteten Objekten: alle Mietverträge, Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen
  • Bei Mehrfamilienhaus: Mieterliste mit Soll-Mieten, Leerstand, Modernisierungshistorie
  • Nachweise über Sanierungen (Dach, Heizung, Fenster, Elektrik)

  Wer kauft direkt? Käufertypen im Vergleich

  Nicht jeder „Schnellankäufer“ zahlt gleich. Wer was sucht und was zahlt:

  Käufertyp	Sucht	Typischer Preis	Tempo
  Bestandshalter / Investor	Vermietete MFH, ETW mit Mietrendite ab 4%	90–95% Marktwert	3–6 Wochen
  Bauträger / Projektentwickler	Grundstücke, Abrissobjekte, Aufstockungspotenzial	80–90% (je nach Baurecht)	4–8 Wochen
  Sanierungsträger	Renovierungsbedürftige Objekte	70–85% Marktwert (vor Sanierung)	3–5 Wochen
  Family Office	Premium-Lagen A-Städte, Trophy-Assets	92–100% Marktwert	4–10 Wochen
  iBuyer / Plattform-Ankauf	Standardisierte ETW, EFH	75–88% Marktwert	2–4 Wochen
  Familie / Bekannte	Persönlicher Bezug	Sehr variabel, oft unter Markt	Schnell, aber Konfliktrisiko

  Für Profi-Käufer wie Investoren und Bauträger: prüfen Sie unser Ankaufsprofil – dort steht exakt, welche Objekte gesucht werden.

  Mit oder ohne Makler – die einfache Rechnung

  • Direktankauf: 0% Provision, aber 8–20% Preisabschlag → Netto: 80–92% Marktwert in der Tasche
  • Makler-Vermarktung: 1,785% Verkäuferanteil Provision, dafür 95–105% Marktwert → Netto: 93–103%
  • Faustregel: Bei Zeitfenster über 4 Monaten gewinnt der Makler. Bei Zeitfenster unter 8 Wochen oder hohem Diskretionsbedarf gewinnt der Direktankauf

  Steuern beim Direktankauf – Achtung Spekulationsfrist

  Ein schneller Verkauf ändert nichts an der Steuerpflicht. Drei Fallstricke, die Sie kennen müssen:

  • Spekulationssteuer: Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab Erwerb → Gewinn voll mit persönlichem Steuersatz versteuern (Ausnahme: durchgehend selbstgenutzt)
  • Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler – mit Gewerbesteuer und Wegfall der 10-Jahres-Frist
  • Vermietetes Mehrfamilienhaus: Hier zählt die Spekulationsfrist objektbezogen – auch der Direktankauf ändert daran nichts

  Tipp: Vor jedem schnellen Verkauf 30 Minuten zum Steuerberater. Kann die Differenz zwischen „guter Deal“ und „teurer Fehler“ sein.

  Zeitfresser beim Wohnungs- und Hausverkauf

  Verkäufer, die auf mich zukommen, haben in unter 20% der Fälle echte Verkaufserfahrung. Die meisten Privatpersonen verkaufen ein- oder zweimal im Leben. Das sind die Aufgaben, die beim klassischen Verkauf real Zeit fressen:

  1. Immobilienbewertung
     • Zu teuer angesetzt: Inserat verbrennt, Suchende ziehen weiter
     • Zu billig: Sie verschenken oft 5-stellige Beträge
  2. Unterlagen-Beschaffung: Grundbuch, Energieausweis, Teilungserklärung – durchschnittlich 3–6 Wochen
  3. Inserate „oben halten“: Refresh-Logik bei ImmoScout, Bilder, Texte
  4. Kommunikation Kaufinteressenten: 50–150 Anfragen sind bei guten Lagen normal
  5. Besichtigungen: 15–25 Termine, je 60–90 Minuten plus Vor-/Nachbereitung
  6. Bonitätsprüfung: 30–50% der Interessenten haben keine valide Finanzierungsbestätigung
  7. Kaufpreisverhandlung: Mehrere Runden, oft mit Nachverhandlung kurz vor Notar
  8. Notarvorbereitung: Vertragsentwurf prüfen, Auflassungsvormerkung, Gläubigerlöschung

  Positive Erfahrung: Berlin – Jugendstilvilla mit 6 Wohneinheiten

  Frau K. aus Berlin bewohnte eine Wohnung selbst und vermietete fünf weitere. Nach Jahrzehnten in Berlin wollte sie nach Mallorca. Da eine Auslandsfinanzierung deutlich mehr Eigenkapital fordert (50%+), musste das Mehrfamilienhaus schneller verkaufen als geplant.

  Als ich mich entscheiden hab, meine Jugendstilvilla in Berlin zu verkaufen, war es mir besonders wichtig, dass der ganze anstehende Prozess wirklich diskret, anonym und schnell abläuft. Ich bin so glücklich, dass alles so gut funktioniert hat. Ich hab meine Stärken, aber ganz ehrlich: Immobilien verkaufe ich nicht. War deshalb so glücklich, dass sich so gut um mich gekümmert wurde und es nicht nur um Geld ging. Ganz vielen Dank!

  Negative Erfahrungen vermeiden: Die typischen Fallstricke

  Wer schnell verkaufen will oder muss, hat ein strukturelles Problem:

  Die Zeit läuft gegen Sie – und unseriöse „Schnellankäufer“ wissen das genau. Sie kalkulieren mit Ihrer Drucksituation.

  Fallstrick 1: Lockangebot mit Nachverhandlung

  Ein hohes erstes Angebot, das Sie überzeugt, andere Anfragen abzusagen. Eine Woche vor Notar plötzlich: „Bei der Detailprüfung sind Mängel aufgefallen, wir müssen 12% nach unten.“ Jetzt sind Sie in der Falle.

  Schutz: Verbindliches schriftliches Angebot mit Bindefrist verlangen. Parallel zwei Vergleichsangebote im Hintergrund halten – nicht absagen, bevor Notarentwurf vorliegt.

  Fallstrick 2: Notarklauseln zu Lasten Verkäufer

  Käufer-Notar setzt Vertrag mit ungewöhnlich langen Zahlungsfristen, weichen Rücktrittsrechten oder fehlender Vertragsstrafe auf.

  Schutz: Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor Beurkundung anfordern (gesetzliche Mindestfr

  ]]> https://lukinski.de/immobilienaktiengesellschaft-reit-ag-immobilienbewirtschaftung-boersennotierung/ Tue, 09 Mar 2021 05:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=38082 Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobilienaktiengesellschaft ist ein Unternehmen in der Rechtsform einer AG, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung oder Vermarktung von Immobilien dient – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Bestand im drei- oder vierstelligen Bereich. Besonders attraktiv: Die Sonderform REIT-AG (Real Estate Investment Trust) ist auf Unternehmensebene komplett von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit und schüttet mindestens 90 % des Gewinns als Dividende aus. Hier findest du alle Rechtsformen im Vergleich und hier geht es zurück zur Übersicht AG. Wer eher operativ über eine Kapitalgesellschaft halten möchte, sollte parallel die Immobilien Holding als Alternative prüfen.

  Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

  Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

  Merkmal	Immobilien-AG (regulär)	REIT-AG (G-REIT)
  Börsennotierung	optional	Pflicht (regulierter Markt)
  Mindestkapital	50.000 €	15 Mio. €
  Körperschaftsteuer	15 % + Soli	0 % (steuerbefreit)
  Gewerbesteuer	~14 % (Hebesatzabhängig)	0 % (steuerbefreit)
  Ausschüttungsquote	frei wählbar	min. 90 % des Gewinns
  Eigenkapitalquote	frei	min. 45 %
  Streubesitz	frei	min. 15 % (25 % bei Zulassung)
  Wohnimmobilien Bestand	uneingeschränkt	nur Neubau ab Inkrafttreten REITG
  Beispiele	Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, TAG	Alstria Office, Hamborner, Deutsche Konsum, Fair Value

  Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

  Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

  • Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
  • LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
  • TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
  • Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
  • Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

  Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

  • Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
  • Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
  • Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
  • Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

  Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

  Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

  Mögliche Tätigkeiten im Überblick

  • Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
  • Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
  • Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
  • Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
  • Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

  

  REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

  Herkunft des REIT-Konzepts

  Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

  Gesetzliche Auflagen nach REITG

  Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

  Auflage	Anforderung	Sanktion bei Verstoß
  Sitz & Geschäftsleitung	in Deutschland	Verlust REIT-Status
  Börsennotierung	regulierter Markt EU/EWR	Verlust REIT-Status
  Grundkapital	min. 15 Mio. €	Versagung Anerkennung
  Streubesitz Zulassung	min. 25 %	keine Anerkennung
  Streubesitz laufend	min. 15 %	Strafzahlung 1-3 % Wert
  Eigenkapitalquote	min. 45 % des Immobilienvermögens	Strafzahlung 1-3 %
  Immobilienquote (Vermögen)	min. 75 % unbewegliches Vermögen	Strafzahlung
  Immobilienertragsquote	min. 75 % Erträge aus Immobilien	Strafzahlung
  Höchstbeteiligung pro Aktionär	max. 10 % direkt	Stimmrechtsverlust überschreitender Anteil
  Ausschüttungsquote	min. 90 % handelsrechtlicher Jahresüberschuss	Verlust REIT-Status
  Bestandsmietwohnungen	nur Neubau ab Inkrafttreten REITG	Versagung

  Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

  • Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
  • Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
  • 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

  Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

  Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

  Position	Reguläre Immobilien-AG	REIT-AG
  Mieteinnahmen p.a.	10.000.000 €	10.000.000 €
  Bewirtschaftungskosten	– 2.500.000 €	– 2.500.000 €
  Abschreibung & Zinsen	– 3.000.000 €	– 3.000.000 €
  Gewinn vor Steuern	4.500.000 €	4.500.000 €
  Gewerbesteuer (~14 %)	– 630.000 €	0 €
  Körperschaftsteuer + Soli (~15,8 %)	– 711.000 €	0 €
  Gewinn nach Steuern (Unternehmen)	3.159.000 €	4.500.000 €
  Pflicht-Ausschüttung 90 %	frei wählbar	4.050.000 €
  Mehrertrag REIT-Struktur	–	+ 1.341.000 € (~30 %)

  Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

  Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

  • Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
  • Dividendenrendite: 5 %
  • Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
  • Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
  • Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
  • Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

  Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

  Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

  Vorteile auf Unternehmensebene

  • Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
  • Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
  • Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
  • Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
  • Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
  • Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
  • Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

  Vorte

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