Wie bekomme ich einen Kredit für die Hausfinanzierung?

Was ist wichtig? Was kommt auf Sie zu? Hier schnell und einfach erklärt, für den Kauf Ihrer ersten Immobilie.

Kreditwürdigkeit: Eigenkapital & Selbstauskunft

Die Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit spielt eine entscheidende Rolle bei der Genehmigung eines Hauskredits. Zusätzlich sollten Sie daran arbeiten, Ihr Eigenkapital zu erhöhen, da dies Ihre Chancen auf einen Hauskredit verbessert. Dies erreichen Sie, indem Sie Geld sparen und bestehende Schulden abbauen. Schließlich sollten Sie Kreditanträge bei verschiedenen Banken und Kreditgebern stellen und die Angebote vergleichen, um die besten Konditionen für Ihren Hauskredit zu finden.

Beantragen Sie einen Kredit bei verschiedenen Banken und Kreditgebern. Vergleichen Sie die Angebote, um die besten Konditionen zu finden.

• Selbstauskunft
• Baufinanzierung Vergleich

Kreditart wählen: Festverzinslich oder variabel

Entscheiden Sie, welchen Kredittyp Sie bevorzugen – festverzinslich oder variabel. Jeder hat seine Vor- und Nachteile, abhängig von Ihrer finanziellen Situation.

Die Wahl zwischen festverzinslichen und variablen Darlehen hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Ihren langfristigen Zielen ab. Festverzinsliche Darlehen bieten Stabilität, während variable Darlehen anfänglich günstiger sein können, aber mehr Unsicherheit mit sich bringen. Beraten Sie sich mit einem Finanzberater / Finanzierungsvermittler, um die beste Option für Ihre individuellen Bedürfnisse zu ermitteln. Dazu gleich mehr!

Schnell erklärt:

• Festverzinsliche Darlehen – Tipp
  • Vorteile: Stabile monatliche Raten, langfristige Planungssicherheit
  • Nachteile: Anfänglich höhere Zinsen, weniger Flexibilität bei fallenden Zinsen
• Variable Darlehen
  • Vorteile: Anfänglich niedrigere Zinsen, potenziell sinkende Raten
  • Nachteile: Unvorhersehbare monatliche Zahlungen, langfristige Unsicherheit bei steigenden Zinsen

Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Hausfinanzierung einbringen?

Das Eigenkapital ist ein wichtiger Faktor bei der Hausfinanzierung. Hier sind einige Überlegungen dazu:

Mindestens 20% Eigenkapital: Typischer Fall

Es wird oft empfohlen, mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital zu haben, um bessere Zinskonditionen zu erhalten und die Kosten für eine Kreditausfallversicherung zu vermeiden.

• Eigenkapital (20%) = 50.000 Euro
• Hauskredit der Bank (80%) = 20.000 Euro
• Maximaler Kaufpreis des Hauses: 250.000 Euro

Rücklagen behalten: Sicherheit für den Notfall

Stellen Sie sicher, dass Sie nach dem Kauf des Hauses immer noch über eine angemessene Rücklage verfügen, um unvorhergesehene Ausgaben abzudecken. Fehler im Hauskauf sind gar nicht so selten. Wenn etwa typische Baumängel zu spät entdeckt werden.

Weitere Kosten berücksichtigen: Was kommt nach dem Kauf?

Denken Sie daran, dass neben dem Kaufpreis auch zusätzliche Kosten wie Steuern, Versicherungen und mögliche Renovierungen berücksichtigt werden müssen. Was gehört typischerweise dazu?

Was muss ich bei der Hausfinanzierung beachten?

Bei der Hausfinanzierung gibt es viele Details zu beachten, die oft übersehen werden. Hier sind einige wichtige Aspekte:

Budgetplanung: Maximaler Kaufpreis

Erstellen Sie einen detaillierten Budgetplan, um sicherzustellen, dass Sie sich Ihr Traumhaus auch langfristig leisten können.

Zinsen vergleichen: Inklusive Check

Vergleichen Sie die Zinssätze verschiedener Kreditgeber sorgfältig, um die besten Konditionen zu erhalten und langfristig Geld zu sparen. Gute Anbieter, gute Konditionen, gute Kapitalanlage. Vergleichen Sie hier kostenlos und online verschiedene Anbieter und Ihre aktuellen Zinsen, Konditionen miteinander:

• Baufinanzierung Check

Verträge gründlich prüfen: Finanzierungsvermittler?

Lassen Sie sich Zeit, um Darlehensverträge und Bedingungen gründlich zu überprüfen, bevor Sie sie unterzeichnen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Wer kann hier helfen? Ich würde insbesondere beim ersten Kauf einen Finanzierungsvermittler empfehlen, der individuell auf Ihre Situation zugeschnittene Vergleiche anstellt. So haben Sie nicht 1 Angebot Ihrer Hausbank, sondern viele.

• Finanzierungsvermittler Empfehlung – extern auf immobilien-erfahrung.de

Insgesamt ist die Hausfinanzierung ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und Überlegung erfordert. Indem Sie diese Tipps befolgen und sich gründlich informieren, können Sie den Kauf Ihres Traumhauses erfolgreich und stressfrei gestalten.

Wohnung verkaufen gegen Leibrente

Viele Senioren stehen vor einem finanziellen Dilemma. In manchen Fällen reichen weder Ersparnisse noch Rente aus, um die laufenden Lebensunterhaltskosten zu decken. In anderen Fällen können gesundheitliche Probleme dazu führen, dass die Pflegekosten steigen. Der einzige Ausweg: Die eigene Wohnung verkaufen.

Doch für viele ältere Menschen ist ihre Wohnung mehr als nur ein Dach über dem Kopf. Es ist ihr Zuhause, in dem sie jahrzehntelang gelebt haben und das ihnen vertraut ist. Der Verkauf ihrer Wohnung kann bedeuten, dass sie aus ihrem vertrauten Umfeld gerissen werden und in eine unbekannte Umgebung ziehen müssen.

In solchen Fällen kann der Verkauf gegen Leibrente eine attraktive Option sein. Durch den Verkauf Ihrer Wohnung gegen Leibrente können Sie weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen bleiben und Ihre monatlichen Rentenzahlungen aufstocken.

So funktioniert die Immobilienrente

Die Leibrente ist eine Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, bei der der Verkäufer das Eigentum an seiner Immobilie an den Käufer überträgt und dafür eine lebenslange Rente erhält. Die Höhe der Rente wird bei Vertragsabschluss festgelegt und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Wert der Immobilie, dem Alter und der Lebenserwartung des Verkäufers, sowie der aktuellen Zinssätze.

Im Gegenzug für die Rente behält der Verkäufer das lebenslange Wohnrecht in der Immobilie. Das bedeutet, dass er weiterhin in der Immobilie wohnen und sie nutzen kann. Dadurch können Sie weiterhin in ihrer vertrauten Umgebung bleiben und sich dennoch eine finanzielle Absicherung verschaffen.

Die Leibrente zusammengefasst:

• Wohnung wird an Leibrente Anbieter verkauft
• Monatliche Rentenzahlung anstelle der Kaufpreisauszahlung
• Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts

Voraussetzungen: Alter & Immobilienwert

Um eine Leibrente zu erhalten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Um für Anbieter ein kalkulierbares finanzielles Risiko zu gewährleisten, wird von vielen ein Mindestalter für Verkäufer festgesetzt. Dieses liegt in der Regel zwischen 60 und 65 Jahren. Außerdem werden meistens lastenfreie Immobilien bevorzugt und auch der Mindestwert des Objekts ist meistens festgelegt, da er eine Mindest-Immobilienrente garantiert. Hierbei kann man sich am individuell gesetzten Wert des Anbieters orientieren. In der Regel verlangen Anbieter eine Mindestrente von 150 bis 250 Euro pro Monat.

Die Voraussetzungen auf einen Blick:

• Mindestalter des Verkäufers: ab 60 Jahren
• Mindestauszahlung: ab 150 Euro pro Monat
• Lastenfreie Immobilie

Steuern: Einkommenssteuer auf Ertragsanteil

Bei der Immobilienleibrente wird lediglich der Ertragsanteil besteuert, da Rentenzahlungen als „sonstige Einkünfte“ gemäß Einkommensteuergesetz eingestuft sind. Der Ertragsanteil wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, insbesondere vom Alter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, und kann als Sonderausgabe von der Steuer abgesetzt werden. Der Besteuerungsanteil sinkt kontinuierlich mit zunehmendem Alter bei Vertragsabschluss. Das bedeutet, dass ältere Personen im Allgemeinen weniger Steuern zahlen müssen als jüngere Personen.

Leibrente oder traditioneller Wohnungsverkauf?

Neben der Leibrente können Sie sich aber auch für einen traditionellen Verkauf Ihrer Wohnung entscheiden. Die Vorteile eines Komplettverkaufs: Sie erhalten den vereinbarten Kaufpreis auf einmal ausgezahlt. Dabei ist der Verkaufspreis in der Regel höher als bei einer Leibrente, jedoch verlieren Sie jegliches Eigentumsrecht an Ihrem zu Hause.

Wie bereits erwähnt erlaubt es Ihnen die Leibrente weiterhin zu Hause wohnen zu bleiben und gleichzeitig Ihr Immobilienvermögen freizusetzen. Außerdem sparen Sie sich die Kosten für einen Umzug und müssen sich weder eine neue Wohnung kaufen, noch Miete zahlen.

Hier die Vorteile auf einen Blick:

• Leibrente: kein Auszug notwendig & Freisetzen des Immobilienkapitals
• Traditioneller Verkauf: Auszahlung des kompletten Kaufpreises

Fazit: Abgesichert ins hohe Alter

Insgesamt bietet der Verkauf einer Wohnung gegen Leibrente älteren Menschen eine attraktive Alternative zum traditionellen Wohnungsverkauf. Die Leibrente ermöglicht es, den Verkaufserlös in eine monatliche Rente umzuwandeln, die bis zum Lebensende ausgezahlt wird und somit ein regelmäßiges Einkommen im Alter garantiert. Was am Ende übrig bleibt: Netto-Erlös Rechner. Gleichzeitig muss man sich bewusst sein, dass man mit dem Verkauf der Immobilie alle Eigentumsrechte an den Käufer abgibt. Aus diesem Grund ist es wichtig sich im Vorfeld genug Zeit zu nehmen, um die jeweiligen Vorteile und Nachteile abzuwägen und die für sich beste Entscheidung zu treffen.

Der anteilige Verkauf von Haus & Wohnung erklärt

Ein Teilverkauf einer Immobilie ist eine Möglichkeit, einen Teil Ihres Immobilienkapitals freizulegen und weiterhin das alleinige Wohn- und Nutzungsrecht zu behalten. Beim Teilverkauf wird bis zur Hälfte Ihrer Immobilie an einen Teilverkauf Anbieter verkauft. Sie erhalten den Kaufpreis sofort ausgezahlt. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch (Rang 1) abgesichert und im Gegenzug entrichten Sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer.

Funktionsprinzip in 4 Schritten

1. Bewertung: Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie.
2. Teilverkauf: Sie verkaufen bis zu 50 % an den Teilkauf-Anbieter und erhalten den Kaufpreis sofort ausgezahlt.
3. Nießbrauch: Im Grundbuch wird Ihr lebenslanges Nutzungsrecht eingetragen — Sie wohnen, vermieten oder gestalten wie zuvor.
4. Nutzungsentgelt: Sie zahlen monatlich eine Art „Miete“ auf den verkauften Anteil — typisch 3 % bis 7 % p. a. des Kaufpreises.

Das bringt eine Reihe an Vorteilen mit sich — aber eben auch Verpflichtungen. Schauen wir uns beide Seiten genauer an.

Vorteile des Teilverkaufs

Ob Teilverkauf privat oder über einen professionellen Teilverkauf Anbieter – Sie behalten Ihre finanzielle Unabhängigkeit, bleiben in Ihrer gewohnten Umgebung und können zusätzlichen Cash Flow generieren.

Die Vorteile des Teilverkaufs auf einen Blick:

• Sofortige Liquidität ohne Auszug
• Kein Bonitätscheck, keine Altersgrenze nach oben (anders als beim Bankkredit)
• Alleiniges Nießbrauchrecht am Objekt
• Möglichkeit, die Immobilie weiter zu nutzen oder zu vermieten
• Rückkauf durch Verkäufer oder Erben möglich
• Wertsteigerung wirkt anteilig zu Ihren Gunsten

Mehr finanzielle Freiheit durch Sofortauszahlung

Einer der größten Vorteile eines Immobilien Teilverkaufs ist, dass Sie sofort liquide Mittel zur Verfügung haben, ohne die Immobilie vollständig verkaufen zu müssen. Klassische Verwendungszwecke unserer Mandanten:

• Erben zu Lebzeiten beschenken (Schenkungsfreibeträge nutzen alle 10 Jahre)
• Modernisierung & altersgerechter Umbau (Bad, Treppenlift, Heizung)
• Lebenstraum erfüllen (Reise, Zweitwohnsitz, Wohnmobil)
• Pflegekosten absichern oder Angehörige finanziell entlasten
• Bestehende Hypothek ablösen, die im Alter zu drücken beginnt

Alleiniges Nießbrauchrecht am Objekt

Als Teilverkäufer behalten Sie das Recht, in Ihrem Zuhause zu wohnen und es nach Ihren Wünschen zu nutzen. Sie können das Objekt für den Eigennutz verwenden und Familienmitglieder oder Pflegepersonal einziehen lassen. Das Nießbrauchrecht erlaubt Ihnen außerdem, die Immobilie zu vermieten — die Mieteinnahmen stehen vollständig Ihnen zu.

Vermögensaufbau durch Vermietung & Wertsteigerung

Ein Immobilien Teilverkauf kann auch zum Vermögensaufbau beitragen. Durch eine Vermietung lassen sich regelmäßige Mieteinnahmen generieren, die als zusätzliches Einkommen dienen. Im Fall einer Wertsteigerung profitieren Sie ebenfalls — sowohl an Ihrem behaltenen Anteil (z. B. 50 %) als auch beim Gesamtverkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren.

Achtung Insider-Tipp: Die Wertsteigerung ist ein zweischneidiges Schwert. Steigt der Wert, profitieren Sie anteilig — beim Gesamtverkauf zieht der Anbieter aber häufig 5–7 % „Durchführungsentgelt“ auf den Gesamterlös ab. Das relativiert den Vorteil deutlich.

Verkäufer & Erben profitieren

Nicht nur Sie als Verkäufer profitieren von einem Teilverkauf, sondern auch Ihre Erben. Da Ihre Liquidität erhöht wird, wird die Familie finanziell entlastet. Nach Ihrem Ableben wird den Erben außerdem ein vorrangiges Rückkaufrecht des veräußerten Anteils eingeräumt. Entscheiden sich Ihre Erben dazu, die komplette Immobilie zu verkaufen, übernimmt der Teilkäufer die Abwicklung — Ihre Erben müssen sich um nichts kümmern.

So weit zur Sonnenseite. Doch was sind die Teilverkauf Nachteile, die Verbraucherschützer immer wieder bemängeln?

Nachteile des Teilverkaufs

Im Vergleich zur Leibrente bleiben Sie beim Teilverkauf zwar Eigentümer (wenn auch nur anteilig), das Modell ist jedoch deutlich teurer als oft suggeriert. Stiftung Warentest und Verbraucherzentralen warnen seit Jahren vor unkalkulierbaren Folgekosten — vor allem dem Nutzungsentgelt und Klauseln rund um den späteren Gesamtverkauf.

Nutzungsentgelt: Die größte Kostenposition

Als Nießbraucher zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer. Die Höhe hängt vom Anbieter, der Wirtschaftslage (Zinsniveau!) und dem Auszahlungsbetrag ab. Realistische Größenordnung: 3 % bis 7 % p. a. auf den ausgezahlten Kaufpreis.

Konkretes Beispiel: Verkaufen Sie 50 % einer 600.000 € Immobilie (= 300.000 € Auszahlung) bei 5 % Nutzungsentgelt, zahlen Sie:

• 1.250 € pro Monat
• 15.000 € pro Jahr
• 150.000 € in 10 Jahren — die Hälfte des ausgezahlten Betrags

Wichtig: Bei vielen Anbietern ist das Nutzungsentgelt nur 10 oder 15 Jahre fix — danach kann es an den Marktzins angepasst werden, also potenziell deutlich steigen.

Kosten: Gutachter, Notar & Durchführungsentgelt

Neben dem monatlichen Nutzungsentgelt fallen weitere Gebühren an. Welche Sie selbst tragen und welche der Teilkäufer übernimmt, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter — ein Vergleich lohnt sich.

Achtung: Auch nach dem Teilverkauf tragen Sie 100 % der Instandhaltungskosten — obwohl Sie nur noch 50 % besitzen. Eine neue Heizung für 25.000 € geht voll zu Ihren Lasten.

Versteckte Risiken, die selten erwähnt werden

• Insolvenz des Teilkäufers: Das Nießbrauchrecht im Grundbuch (Rang 1) sichert Sie ab — aber ein neuer Eigentümer kann unangenehm sein. Achten Sie auf bonitätsstarke Anbieter.
• Inflexibilität beim Gesamtverkauf: Sie können den Gesamtverkauf nicht allein einleiten — der Teilkäufer muss zustimmen oder hat ein Mindesterlös-Recht.
• Mindesterlös-Klausel: Manche Anbieter sichern sich eine garantierte jährliche Wertsteigerung von 17 % auf 10 Jahre zu — fällt der Markt, zahlen Sie die Differenz.
• Eingeschränkte Modernisierungsfreiheit: Größere bauliche Veränderungen erfordern oft die Zustimmung des Teilkäufers.

Spekulationssteuer beim Teilverkauf

Ein häufig unterschätzter Punkt: Wann müssen Sie auf den Teilverkaufserlös Steuern zahlen?

• Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren: Steuerfrei, unabhängig von der Haltedauer.
• Vermietete Immobilie, Haltedauer unter 10 Jahren: Spekulationssteuer fällt auf den Gewinn an — mit dem persönlichen Steuersatz (bis zu 45 %).
• Vermietete Immobilie, Haltedauer über 10 Jahre: Steuerfrei.

Bei selbstgenutzten Immobilien — der Standardfall beim Teilverkauf — ist der Erlös in aller Regel steuerfrei.

Teilverkauf vs. Alternativen: Der direkte Vergleich

Vor der Entscheidung sollten Sie wissen, welche Modelle es noch gibt. Im direkten Vergleich:

Faustregel: Brauchen Sie lebenslange Sicherheit + monatliche Rente → Leibrente. Brauchen Sie einen Einmalbetrag + Familienbesitz erhalten → Teilverkauf. Sind Sie unter 70 und bonitätsstark → Bankkredit ist meist günstiger.

Voraussetzungen: Für wen lohnt sich ein Teilverkauf?

Ob sich ein Teilverkauf lohnt, hängt von Ihrer Immobilie und Ihren persönlichen Umständen ab. In den meisten Fällen sollte der Kaufpreis des verkauften Anteils mindestens 100.000 € betragen. Da maximal 50 % angekauft werden, kommen Immobilien ab einem Verkehrswert von 200.000 € in Frage. Da es sich um ein Modell der Immobilienrente handelt, richtet es sich primär an Senioren.

Diese Voraussetzungen sollten Sie mitbringen

• Verkehrswert der Immobilie: mindestens 200.000 € (manche Anbieter ab 100.000 €)
• Mindestauszahlung: 100.000 €
• Mindestalter: je nach Anbieter 60, 65 oder 70 Jahre
• Schuldenstand: Idealerweise lastenfrei oder geringfügige Restschuld
• Lage & Zustand: Marktgängige Immobilie in nachgefragter Region
• Liquidität für Nutzungsentgelt: Stabile monatliche Einkünfte (Rente, Mieteinnahmen)

Typische Profile, für die ein Teilverkauf passt

• Eigentümer 65+ mit lastenfreier Immobilie, die Liquidität für Modernisierung oder Schenkung benötigen
• Familien, die Immobilie als Generationen-Vermögen erhalten möchten
• Senioren, denen Bankkredite wegen Alter oder Bonität verwehrt werden
• Eigentümer mit Immobilien in Top-Lagen, die hohe Wertsteigerungs-Chancen sehen

Wann ein Teilverkauf NICHT die richtige Wahl ist

• Wenn Sie unter 60 sind und einen klassischen Bankkredit bekommen würden
• Wenn die Immobilie in einer schrumpfenden Region liegt (sinkende Werte = doppeltes Risiko)
• Wenn Sie kurzfristig (in 1–3 Jahren) ohnehin verkaufen wollen — dann zahlen Sie nur drauf
• Wenn Sie keine stabilen Einkünfte für das Nutzungsentgelt haben
• Wenn Sie weniger als 100.000 € benötigen —
  ]]> https://lukinski.de/reit-immobilien-gruendung-vorteile-nachteile-steuern/ Tue, 15 Jun 2021 10:53:49 +0000 https://lukinski.de/?p=41941 REITS – Real Estate Investment Trusts sind Formen des Immobilieneigentums, die es Anlegern ermöglichen, in ein großes Portfolio von Immobilienanlagen zu investieren. Es gibt Vor- und Nachteile sowie potenzielle Risiken bei der Investition in REITs. REITs sind im Grunde eine Investition in Immobilienaktien. Die Besteuerung, wie man einen REIT gründet, wie man von REITs profitiert und vieles mehr werden in dieser Anleitung besprochen, die Ihnen zeigt, wie Sie Ihr Kapital sinnvoll in Immobilien-Trusts investieren können.

  REIT: Gründung, Vorteile und Nachteile

  Für eine größere Art der Investition. Es ist möglich, einen Trust zu gründen, der Immobilienanlagen verwaltet, in die viele Aktionäre viel Kapital investieren. Diese sind die Wall-Street-Version einer Immobilienholding und sind mit massiven Kapitalsummen verbunden.

  Definition und Grundlagen: Real Estate Trust Fund

  Ein REIT ist in erster Linie ein Real-Estate-Investment-Trust. Auf den ersten Blick ähnelt ein REIT einer Immobilien-AG. Es handelt sich um eine Gesellschaft, die Immobilien betreibt oder besitzt. Diese sind typischerweise ertragsbringend, wie Hotels, Infrastruktur oder Lagerhäuser. Das bedeutet, dass der Großteil seiner Wirtschaft aus den Erträgen kommt, im Gegensatz zu Verkäufen oder Wertsteigerungen. REITs sind in der Regel auch nicht diversifiziert. Ein REIT, der sich auf Holz spezialisiert hat, wird viel Land besitzen, aber sehr wenig z.B. Büroflächen. Mehr zum Thema: Gewerbeimmobilie kaufen.

  • Real Estate Investment Trust – börsennotierte Unternehmen

  US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

  US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren. Dieses exklusive Paket wurde speziell für deutschsprachige Tax-Lien-Investoren entwickelt und enthält alles Wichtige, was ein Investor benötigt, um seine Tax-Lien-Investments erfolgreich umzusetzen:
  • Gründung einer LLC oder Corporation
  • Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
  • Geschäftsadresse
  • Postservice
  Mehr erfahren:
  • US-Firmengründung
  

  Einen REIT gründen: Große Immobiliengesellschaft

  Wenn Sie einen REIT gründen wollen, müssen Sie zunächst einen Gesellschaftsvertrag aufsetzen. Typischerweise handelt es sich bei REITs ursprünglich um Verwaltungsgesellschaften, da 100 Investoren erforderlich sind. Als Nächstes entscheiden Sie, in welchem Bundesstaat Sie Ihren REIT gründen wollen, und setzen sich mit dem Sekretär dieses Staates in Verbindung. Als nächstes enthält das Private Placement Memorandum (auch Offering Memorandum genannt) wichtige Informationen über den REIT, z. B. über die Immobilien, in die investiert werden soll, und Informationen über die Vorstandsmitglieder. Nun beginnen Sie mit der Suche nach Investoren, indem Sie Ihren Prospekt anbieten, der sie über Ihre Strategien, Struktur etc. informiert. Sobald die magische Zahl von 100 erreicht ist, können Sie die Gründungsurkunde beantragen. Zum Schluss reichen Sie das Formular 1120 bei der IRS ein, und Sie sind fertig!

  Prozess zusammengefasst:

  1. Gesellschaftsvertrag aufsetzen
  2. Entscheiden Sie sich für einen Standort
  3. Kontakt mit dem Staatssekretär
  4. Memorandum für Privatplatzierung schreiben
  5. Investorensuche mithilfe des Prospekts
  6. Gründungsurkunde und Formular 1120 einreichen

  Dokumente:

  • Private Placement Memorandum (auch bekannt als Offering Memorandum)
  • Prospekt
  • Form 1120

  

  Vorteile: Geringes Risiko, Diversifikation und Flexibilität

  Investoren können von Investitionen profitieren, die sie normalerweise nicht tätigen würden. Das können massive Infrastrukturprojekte sein, für die ein normaler Mensch in der Regel nicht das Geld hat, um zu investieren, aber in Zusammenarbeit mit vielen anderen dazu beitragen kann. Zusätzlich sind sie in der Lage, ihre Investitionen innerhalb des Immobilienmarktes zu diversifizieren, da sie mit minimalen Dollarbeträgen an mehreren Objekten beteiligt sind. Es gibt auch ein geringeres Risiko, das mit REIT-Investitionen verbunden ist. Ein weiterer sicherer Vorteil ist die Tatsache, dass Investoren ihre Anteile schnell verkaufen können. Ein weiterer Vorteil ist, dass man als ausländischer Staatsbürger in den USA zwar nicht in traditionelle Immobilien investieren kann, wohl aber über einen REIT.

  • Gewinn aus Investitionen, die sonst unmöglich wären
  • Diversifizierte Investitionen
  • Geringes Risiko
  • Schneller Verkauf von Aktien
  • Nicht gesperrt, wenn ausländisch

  Nachteile: Langsam, Besteuerung und Verlust der Kontrolle

  Einige Nachteile wurden bereits erwähnt. Der Hauptnachteil ist, dass REITs typischerweise kein großes Wachstum haben, weil sie ihre Erträge nicht reinvestieren können. Sie sind gezwungen, 90% des Gewinns an die Investoren zurückzugeben, was bedeutet, dass nur 10% des Gewinns in das Unternehmen reinvestiert werden können. Während die meisten Dividenden nur mit 15% besteuert werden, werden REIT-Dividenden als reguläres Einkommen besteuert. Dies ist ein viel höherer Satz. Es gibt auch den Nachteil, dass REIT-Investoren keine Kontrolle über betriebliche Entscheidungen haben, was bedeutet, dass sie gegen unwirksame Änderungen hilflos sein können. Und schließlich fallen bei einigen REITs (aber nicht bei allen, recherchieren Sie!) exorbitante Management- und Transaktionsgebühren an. Dies führt logischerweise zu geringeren Ausschüttungen an die Aktionäre und damit zu geringeren Erträgen für die Investoren.

  • Schwaches Wachstum
  • Dividenden werden hoch besteuert
  • Keine Kontrolle über operative Entscheidungen
  • Hohe Management & Transaktionsgebühren

  

  Immobilien-REIT: Anforderungen, Gewinn

  Wenn Sie in das REIT-Geschäft einsteigen wollen, gibt es ein paar Dinge zu beachten. Wenn Sie Immobilien besitzen oder Immobilien kaufen und verkaufen wollen, ist ein REIT nichts für Sie. Er ist eher die richtige Wahl, wenn Sie überschüssiges Kapital haben, das Sie in einen langsam wachsenden und sicheren Trust investieren wollen.

  Sind REITs börsennotiert?

  Ja! Das ist der grundlegende Unterschied zu anderen LLCs oder z.B. Limited Partnerships. Sie werden öffentlich gehandelt, und deshalb können Sie in REITs investieren wie in andere Trusts oder Aktien. In gewissem Sinne sind sie Aktien, bei denen Sie in Immobilienmanager investieren.

  • Ja, REITs werden öffentlich gehandelt

  

  Kann ich meinen eigenen REIT gründen? Voraussetzungen

  Ja! Auch wenn es nicht einfach ist. Es gibt ein paar wichtige Dinge zu beachten. Erstens sind die meisten Unternehmen, bevor sie ein REIT werden, LLCs, die, sobald sie genügend Investoren gefunden haben, einen Antrag stellen, um ein REIT zu werden. Diese Anforderungen werden nicht im ersten Jahr eines REITs gestellt, sondern meist schon im zweiten.

  • REITs haben mehrere Anforderungen
  • Die meisten REITs beginnen als LLCs

  Wie viele Investoren in einem REIT?

  Die erste wichtige Voraussetzung ist, dass Sie mindestens 100 Investoren haben müssen. Für die meisten Menschen ist es schwierig, diese zu finden. Besonders wenn man wenig Erfahrung mit Immobilien hat, ist es schwer, so viele Investoren zu finden, die bereit sind, das Risiko zu tragen.

  • Mindestens 100

  

  Ausschüttung für REITs – über 90% des Gewinns

  REITs müssen per Gesetz so strukturiert sein, dass mindestens 90% des Gewinns an die Investoren als Dividende ausgeschüttet werden müssen, und zwar jedes Jahr. Dies ist ein Gesetz, und deshalb verliert ein REIT, sobald er dies nicht tut, seinen Status als solcher und qualifiziert sich nicht mehr für die zusätzlichen Vorteile eines REITs.

  • REITs müssen mindestens 90% der Gewinne an die Investoren ausschütten

  Worin investiert ein REIT?

  Ein weiteres Gesetz des IRS: Auch ein REIT muss mindestens 75 Prozent des Wertes/Vermögens in eine Form von Immobilien investieren. Dies ist in der Regel kein Problem, da die meisten REITs über 90% ihres Vermögens in Immobilien investieren. Ein REIT muss außerdem mindestens 95 Prozent seines Bruttoeinkommens aus Immobilieninvestitionen beziehen.

  • REITs müssen mindestens 75 % ihres Vermögens in Immobilien investieren

  

  Kann man mit REITs reich werden? – Gewinn, Investment-Dividenden

  Die meisten Menschen werden mit REITs nicht reich werden. Sie werfen nur langsam Dividenden ab, sind dafür aber meist sehr sicher. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie z.B. Ihre Investition verdoppeln. Dennoch haben die meisten REITs auf lange Sicht eine bessere Performance als die meisten Aktien, was bedeutet, dass sie eine sicherere Anlage sind. Obwohl es einige Mega-REITs gibt, die massive Wertsteigerungen und große Gewinne für ihre Investoren aufweisen, handelt es sich dabei nicht um „get-rich-quick“-Aktien.

  • REITs sind eine sichere, aber langsam wachsende Investition

  Investieren in Immobilien oder REITs? Wie man sich entscheidet

  Wenn Sie sich nicht entscheiden können, ob Sie in einen REIT oder in eine echte Immobilie investieren sollen? Schauen Sie sich dieses Video an, das Ihnen alles erklärt, was Sie über REITs und Immobilien wissen müssen:

  Kann eine LLC ein REIT sein? Unterschiede und Gemeinsamkeiten

  In erster Linie werden REITs wie Kapitalgesellschaften besteuert. In der Praxis bedeutet dies, dass die meisten Verwaltungsgesellschaften, die beabsichtigen, ein REIT zu werden, ihr Leben als GmbH/ LLC beginnen. Sobald diese LLC groß genug ist, wird sie den Antrag auf Umwandlung in einen REIT stellen.

  Steuern: Wenige Vorteile

  Wenn Sie Steuerabzüge wünschen, sind REITs wahrscheinlich nicht das Richtige für Sie. Im Vergleich zu traditionellen Immobilieninvestitionen, bei denen die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nahezu unbegrenzt sind, einschließlich Abschreibungen, Hypotheken, Zinsen usw., sind REITs nicht so privilegiert.

  1. REIT-Dividenden Besteuerung
  2. Abschreibungsaufwand

  

  Normales Einkommen – REIT-Dividenden

  Mindestens 90% der Erträge, die der REIT erwirtschaftet, müssen an die Anleger weitergegeben werden. Diese werden nach dem individuellen Grenzsteuersatz des Anlegers besteuert. Mit anderen Worten: Das Einkommen, das ein Anleger aus REITs erzielt, wird wie jedes andere Einkommen besteuert.

  • Dividenden werden vom Anleger als normales Einkommen besteuert

  Abschreibungsaufwendungen – REIT-Steuervorteil

  Abschreibungsaufwendungen können die Höhe der Einkünfte mindern. Alle Steuertipps: AfA Immobilien. REIT-Anleger können ihre Steuern minimieren, indem sie diese Abschreibungen auf die erhaltenen Dividenden abschreiben.

  • Bei REITs können Sie die Abschreibungen abschreiben

  REIT-Fazit: Große Zeit, kleine Zeit

  REITs haben sicherlich eine gute Daseinsberechtigung. Sie bieten eine einzigartige Möglichkeit, in den massiven und scheinbar unschlagbaren Immobilienmarkt zu investieren, ohne Millionenbeträge auszugeben oder eine Hypothek aufnehmen zu müssen. Mit weniger Risiko kommt allerdings auch weniger Belohnung, und diese Art von Investition wird sich wahrscheinlich nicht schnell oder stark auszahlen. Es ist eine kleine und konstante Auszahlung. Das kann attraktiv sein oder nicht, je nachdem, was Sie bevorzugen!

  ]]> https://lukinski.de/firma-gruenden-immobilien-ablauf-kosten-voraussetzungen-rechtsformen-schritte-checkliste/ Fri, 26 Feb 2021 16:55:51 +0000 https://lukinski.de/?p=36760 Du willst eine Immobilienfirma gründen? Ablauf, Kosten, Voraussetzungen, Stammkapital, Gesellschafterverträge, Rechtsformen und eine 7-Schritte-Checkliste — alles in einem Ratgeber. Was für Anfänger kompliziert klingt, folgt in der Praxis einem klaren Standard-Ablauf. In diesem Beitrag bekommst du den kompletten Gründungsprozess Schritt für Schritt, inkl. Steuer-Vergleichsrechnung (privat vs. GmbH vs. Holding), Notarkosten-Tabelle, Entscheidungsmatrix nach Vermögensgröße, Grunderwerbsteuer-Falle bei Einbringung und FAQ. Nach dem großen Ratgeber zu allen Rechtsformen bzw. Unternehmenstypen, heute der ausführliche Blick auf die Gründung einer Immobilienfirma — von der UG bis zur Doppelstock-Holding.

  Warum überhaupt eine Immobilienfirma gründen?

  Bevor wir in den Ablauf einsteigen: Es gibt drei zentrale Auslöser, warum Investoren von der privaten Immobilie als Kapitalanlage in eine eigene Gesellschaft wechseln.

  • Steuerlast senken — Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Spitzensteuersatz (bis 45% + Soli) versteuert. Eine vermögensverwaltende GmbH zahlt unter Voraussetzungen effektiv nur ~15,8% (Körperschaftssteuer + Soli, ohne Gewerbesteuer dank erweiterter Kürzung).
  • Drei-Objekt-Grenze umgehen — Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuer + keine Spekulationsfrist. Eine GmbH klärt das von Anfang an sauber.
  • Haftung trennen — Privatvermögen vom operativen Risiko entkoppeln, vor allem bei Fix-Flip Strategie, Bauträgergeschäft oder Mehrfamilienhäusern mit Mieterstreit-Risiko.

  Faustregel: Ab 3-5 vermieteten Einheiten oder bei aktivem Handel rechnet sich eine eigene Gesellschaft fast immer.

  Entscheidungsmatrix: Welche Rechtsform für welchen Investor-Typ?

  Bevor du in die Gründung gehst — diese Matrix zeigt dir auf einen Blick, welche Struktur zu deinem Profil passt.

  Investor-Profil	Empfohlene Struktur	Stammkapital	Hauptvorteil
  1-2 vermietete Einheiten, Buy & Hold	Privatvermögen	—	Spekulationsfrist 10 J. nutzen
  3-5 Einheiten, langfristig vermieten	Vermögensverwaltende GmbH	25.000 €	Erw. Gewerbesteuerkürzung
  Aktiver Handel, Fix & Flip	Gewerbliche GmbH oder UG	1 € – 25.000 €	Haftungsbeschränkung
  Portfolio 10+ Einheiten, Verkaufsoption	Immobilien Holding (Doppelstock)	2× 25.000 €	95% steuerfrei via Schachtel
  Familienvermögen, Generationenwechsel	Familienstiftung	min. 50.000 €	Erbschaftssteuer-Optimierung
  Kapitaleinsammeln, Börse	AG / REIT-AG	50.000 €	Eigenkapital via Investoren

  Schritt 1 — Unternehmenstyp: Was soll ich gründen?

  Schritt eins ist die Wahl der richtigen Rechtsform. Jeder Firmentyp hat individuelle Vor- und Nachteile, die du als Unternehmer*in im Vorfeld kennen musst. Vier Faktoren entscheiden:

  1. Stammkapital — verfügbares Eigenkapital für die Gründung
  2. Anzahl der Gründer / Gesellschafter
  3. Haftung — voll, beschränkt, gemischt
  4. Steuern — Spitzensteuersatz vs. Körperschaftssteuer vs. Schachtelprivileg

  Stammkapital planen

  Eine der wichtigsten Voraussetzungen ist Eigenkapital. Wichtig: Stammkapital ist kein verlorener Betrag. Du kannst es direkt nach der Gründung wieder einsetzen, z.B. für den Erwerb der ersten Immobilie über die Gesellschaft. Vorausgesetzt natürlich, du gehst nicht den Weg über das Privatvermögen, sondern kaufst direkt über das Gewerbe.

  Anzahl der Gründer bzw. Gesellschafter

  Solo-Gründung, Ehepaar, Geschwister, Investorenkreis — jede Konstellation verlangt einen anderen Gesellschaftervertrag. Dazu mehr in Schritt 3.

  Haftung für Gründer*innen

  Bei der e.K. (Einzelkaufmann) und GbR/OHG haftest du privat und unbeschränkt. Bei UG, GmbH, AG und KG (für Kommanditisten) ist die Haftung auf die Einlage begrenzt — vorausgesetzt, alle Geschäfte sind sauber geführt. Bei Pflichtverletzungen kann der Geschäftsführer trotzdem persönlich haften.

  Steuer auf Erträge / Gewinne — die ehrliche Rechnung

  Hier wird oft vereinfacht. Die Realität ist gestaffelt — schauen wir uns drei Szenarien an:

  Szenario A: Privat (vermietete Wohnung)

  • Mieteinnahmen / Jahr: 12.000 €
  • AfA, Werbungskosten (vereinfacht): -3.000 €
  • Steuerpflichtiger Gewinn: 9.000 €
  • Einkommensteuer (42%) + Soli: ca. 3.990 €
  • Netto: ~5.010 €

  Szenario B: Vermögensverwaltende GmbH (mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung)

  • Mieteinnahmen / Jahr: 12.000 €
  • AfA, Kosten: -3.000 €
  • Gewinn: 9.000 €
  • Körperschaftssteuer 15% + Soli: ca. 1.424 €
  • Gewerbesteuer: 0 € (erweiterte Kürzung §9 Nr. 1 GewStG)
  • Netto in der GmbH: ~7.576 € (zur Reinvestition!)

  Szenario C: Gewerbliche GmbH (Fix & Flip, Handel)

  • Gewinn: 9.000 €
  • Körperschaftssteuer + Soli: ~1.424 €
  • Gewerbesteuer (Hebesatz 400%): ~1.260 €
  • Netto: ~6.316 €

  Wichtig — der Ausschüttungsfalle bewusst sein: Wenn du Gewinne aus der GmbH ins Privatvermögen ausschüttest, fallen nochmal 25% Kapitalertragsteuer + Soli an. Die GmbH ist v.a. dann attraktiv, wenn du Gewinne thesaurieren und reinvestieren willst (Buy & Build).

  Tiefere Berechnungen findest du im Ratgeber zur Immobilien GmbH sowie zum Vergleich Eigennutzung vs Kapitalanlage. Wer die Bruttorendite und Nettorendite sauber trennt, sieht den Steuerhebel sofort.

  Schritt 2 — Stammkapital: Höhe und Unternehmensformen

  Bei seriösen Immobilieninvestoren ist Stammkapital selten das Problem. Falls doch — überlege, ob nicht erst der Aufbau über Immobilienaktien oder die erste Immobilie privat sinnvoller ist. Eine Immobilien-GmbH ohne erste Immobilie ist eine leere Hülle.

  Vergleich: AG, GmbH, KG und UG

  Rechtsform	Min. Stammkapital	Praxis-Empfehlung	Notar nötig?
  GbR / OHG	0 €	nur für sehr kleine Projekte	nein
  UG (haftungsbeschränkt)	1 €	min. 1.000-2.500 € (Gründungskosten)	ja
  GmbH	25.000 € (12.500 € bei Eintragung)	volle 25.000 €, sofort einsetzbar	ja
  KG	frei (nach Gesellschaftsvertrag)	oft Komplementär = GmbH	teils
  AG	50.000 €	nur für Kapitalmarktambitionen	ja

  Stammkapital wird sofort eingesetzt für:

  • Notarkosten — siehe Tabelle in Schritt 4
  • Handelsregister-Eintragung — ca. 150 €
  • Beratungskosten Steuerberater / Anwalt
  • Erste operative Ausgaben (Kontoeröffnung, Buchhaltungssoftware)
  • Anzahlung / Eigenkapital für die erste Immobilie

  Stammkapital für Firmen — Übersicht

  • Kein Stammkapital — GbR, OHG, e.K.
  • 1 € (real ca. 1.000-2.500 €) — UG (haftungsbeschränkt)
  • 25.000 € (mind. 12.500 € bei Gründung) — GmbH, häufig auch KG (Kommanditkapital)
  • 50.000 € — AG, REIT-AG

  

  Schritt 3 — Unternehmensanteile: Wer bringt / bekommt was?

  Solltest du nicht alleine gründen, müssen die Anteile sauber verteilt werden. Es geht nicht einfach um „50/50, weil wir Freunde sind“. Diese Naivität zerstört mehr Firmen als Marktrisiken.

  Wissen und Netzwerk

  Ein Gründer mit Marktzugang zu Off-Market-Deals, Bankberatern und Handwerkernetzwerk bringt einen Wert ein, der monetär oft 6-stellig ist — auch wenn er null Cash beisteuert.

  Praktische Arbeit und Ergebnisse

  Wer die operative Arbeit macht (Objektakquise, Verhandlung, Verwaltung, Maklerverträge, Mieterkommunikation), bringt Zeit-Equity ein. Tipp: Nicht in Stunden messen — in Ergebnissen.

  Streit vermeiden: diese Klauseln gehören in jeden Vertrag

  Profi-Klauseln, die im Standard-Notarvertrag oft fehlen:

  • Vesting — Anteile werden über 4 Jahre „verdient“, nicht sofort übertragen. Verlässt ein Gründer nach 1 Jahr, verfallen 75%.
  • Vorkaufsrecht — Will ein Gesellschafter verkaufen, müssen die anderen erst angeboten bekommen.
  • Tag-Along / Drag-Along — Mitverkaufsrecht / -pflicht beim Exit (wichtig bei späterem Share Deal).
  • Abfindungsregelung — was zahlt die Gesellschaft beim Ausscheiden? Buchwert? Ertragswert? Ohne Klausel: jahrelange Gerichtsverfahren.
  • Wettbewerbsverbot — verhindert dass ein Gesellschafter parallel eine Konkurrenz-GmbH gründet.
  • Pattauflösung — bei 50/50-Konstellationen Schiedsklausel oder Russian-Roulette-Klausel.

  Faktoren bei Unternehmensanteilen:

  • Kapital und Stammkapital der einzelnen Gründer
  • Know-how, Netzwerk und operative Vorteile
  • Tatsächliche, spätere Arbeitsergebnisse
  • Eingebrachte Bestandsimmobilien (Achtung: Grunderwerbsteuer-Falle, siehe unten!)

  Schritt 4 — Gesellschaftervertrag und Notar

  Für Solo-Gründer übernimmt der Notar den Vertrag nach Standardprotokoll. Bei zwei und mehr Personen wird es deutlich umfangreicher. Hol dir hier zwingend einen Fachanwalt für Gesellschaftsrecht dazu — die Investition (1.500–5.000 €) verhindert sechsstellige Streitschäden.

  Notarkosten realistisch einschätzen

  Die häufig genannten „600 €“ gelten nur für die einfachste UG-Gründung. Realistische Spannen:

  Gründungstyp	Notarkosten	Handelsregister	Gesamt
  UG (1 Gesellschaf ]]>