Nur 1,54% Steuern beim Immobilienverkauf

Eine Option steueroptimiert zu verkaufen ist der Share Deal. Hier muss die Immobilie aber bereits von einer Firma (wie Immobilien GmbH) gekauft worden sein (nicht als Person). Die Firma muss außerdem Teil einer Holdingstruktur sein. So zahlen Sie durch das Schachtelprivileg (§ 8b KStG) nur 1,54% Steuern.

• Asset Deal = Immobilie wird verkauft
• Share Deal = Firma wird verkauft (mit Immobilienbesitz)

Hier das Konstrukt zum Share Deal in einer Holding:

Berechnen wir jetzt noch einmal unser Beispiel, zunächst beim direkten Verkauf einer Immobilie!

Verkauf einer Immobilie als Firma Asset Deal

Berechnen wir einmal die beispielhafte Steuer in Berlin, für den Verkauf einer Immobilie als Firma (Asset Deal).

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2028 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
• Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf einer Immobilien GmbH als Firma Share Deal

Hier im Vergleich die Steuerlast, für den Verkauf einer Immobilien GmbH als Firma in Berlin (Share Deal):

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2028 = 3.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 1.000.000 Euro
• Bei GmbH 1,54 % = 1.540 Euro

Sie sehen, wie gewaltig der Unterschied ist.

Bonus! Keine Grunderwerbsteuer beim Kauf

Steigen wir noch ein wenig tiefer in die Materie Immobilien und Steueroptimierung!

Wieder einfach gesagt:

• Verkauf der Immobilien GmbH unter 89% = keine Grunderwerbsteuer

Warum ist das so? In Deutschland unterliegt der Verkauf von Anteilen an einer GmbH, die Immobilien besitzt, normalerweise nicht der Grunderwerbsteuer, solange die Anteile unter einem bestimmten Prozentsatz liegen (§ 5 GrEStG).

Was ist der Vorteile? Immobilien als Kapitalanlage müssen Profit bringen, meist berechnet durch die Mietrendite. Die Grunderwerbsteuer erhöht den Kaufpreis, je nach Bundesland bis zum 6,5%. Bei 1 Million Euro immerhin 65.000 Euro Kosten. So steigt die Rendite direkt um ein paar Prozent.

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Haus & Wohnung kaufen: Immobilien Investment

Viele Immobilienkäufer bringen viel Zeit mit, so manche muss es schnell gehen. Karrierewechsel, spontane Erbschaft, doch auch steuerliche Aspekte, wie Gewinne am Jahresende zur Steuervermeidung, spielen für einige Immobilienkäufer eine Rolle.

Faktor: Zeit, Ortskenntnis und Gesetze für Eigentümer

Doch nicht nur die Zeit birgt Risiken für so manchen Immobilieninvestor, auch die fehlende Ortskenntnis sorgt auch dafür, dass die Immobiliensuche deutlich länger gedauert, als geplant und deutlich mehr Fehlerquellen verursacht. Mitunter teure Fehler, schließlich bewegen Sie sich in einem neuen Rechtssystem (USA oder Europa, bzw. Deutschland).

Risiko-Faktoren:

• Mangelnde Zeit
• Fehlende Ortskenntnisse
• Neue Gesetze und Steuern

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

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Immobilienrendite: Stadtteile im Vergleich

Manche Evergreen Stadtteile, vorwiegend in den Stadtzentren, rechnen sich am Ende immer für Immobilieninvestoren. Dafür ist die Rendite der Immobilie dafür auch „nur“ moderat. Wer eine höhere Immobilienrendite will, der muss in Upcoming Stadtteile.

Hier ist das Investment Risiko höher, dafür kann die Rendite deutlich attraktiver sein.

Einige Käufer werden sich aber noch längst nicht mit der Rendite einer Immobilie beschäftigen, sondern zunächst mit Grundlagen die Fehler, die man beim Immobilienkauf machen kann, ebenso wie dem Ablauf, von der Suche, über den Makler des zu Kaufvertrag und Notar.

Immobilien Spezial: USA, Deutschland (Auswanderer)

Hunderttausende wandern jedes Jahr in beide Länder ein, hundertausende verlassen die Länder und suchen sich eine neue Heimat. Karrierewechsel, wie in der Einleitung beschrieben, die neue Liebe, eine spontane Erbschaft oder ein krasser Tapetenwechsel. Nicht immer geht es um Investment. Auch deshalb sollen unsere kleinen Ratgeber einen schnellen und übersichtlichen Einblick in die Megacities der beiden Länder geben.

Beispiel New York City

Hier ein kleiner Einblick in die Stadt, die niemals schläft. Welche Stadtteile muss man kennen? Welche Steuern sind für Immobilienkäufer in den USA wichtig? Auch im Bundesstaat New York?

• Investment Broschüren: Deutsch
• Investment Broschüren: Englisch

Investment Broschüre: Englisch & Deutsch

Jede einzelne Investment Broschüre gibt es in zwei Sprachen, englisch und deutsch. Tipp! Unter den einzelnen Investment Broschüren finden Sie noch weiterführende Informationen, zum Beispiel zu den Quadratmeter Preisen, für Eigentumswohnung und Häuser, in den jeweiligen Städten. Informieren Sie sich bei uns vollkommen kostenlos über den Hauskauf und Wohnungskauf. Hier kommen Sie zur jeweiligen Übersicht, investieren in den USA und Investieren in Deutschland:

• Investment Broschüren: Deutsch
• Investment Broschüren: Englisch

Mehrfamilienhäuser und Vermietung

Sie möchten nicht nur für den Eigennutz kaufen sondern Teile ihrer Immobilie vermieten? Dann gibt es noch einmal ganz besondere Voraussetzungen, Gesetze und Regelungen, die sie kennen müssen.

• Mehrfamilienhaus kaufen
• Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen?

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Immobilienbilanz: Vom Kauf bis zum Überschuss

Eine Immobilie ist im Kern eine kleine Bilanz mit Einnahmen- und Ausgabenseite. Wer das Prinzip verstanden hat, erkennt sofort, warum Immobilien als Kapitalanlage so wirkungsvoll sind — und warum die Bank bereit ist, dir 100.000 Euro oder mehr zu leihen, ohne dass du diese Summe je auf dem Konto hattest.

Tipp! Steuern und Finanzen sind Chefsache. Lies hier, was ich aus dem Steuercoaching mitgenommen habe: Alex Fischer Erfahrungen.

Die vier wichtigsten Renditekennzahlen im Überblick

Bevor wir in die Bilanz einsteigen: Eine Immobilie hat nicht „eine“ Rendite, sondern vier verschiedene — und jede beantwortet eine andere Frage. Wer sie verwechselt, kauft zu teuer.

Vertiefe jede Kennzahl direkt mit den passenden Rechnern: Bruttorendite berechnen, Nettorendite berechnen, Cashflow Rechner und für den schnellen Check der Kaufpreisfaktor berechnen.

Kaufpreisfaktor: Der 30-Sekunden-Check

Profis bewerten ein Objekt zuerst über den Kaufpreisfaktor (Mietmultiplikator): Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Faustregeln nach Lage:

• Faktor unter 18: Selten geworden, oft B-/C-Lagen, prüfungswürdig (Substanz, Mieterstruktur)
• Faktor 18 – 22: Solide Renditeobjekte in B-Lagen mit Cashflow-Potenzial
• Faktor 22 – 28: Gute A-Lagen, Cashflow knapp, Wertsteigerung dominiert
• Faktor 28 – 35: München, Hamburg-Eppendorf, Berlin-Mitte — reine Wertsicherung
• Faktor über 35: Spekulativ, nur bei Sondersituationen (Denkmal, Mietsteigerungs­potenzial)

Mehr dazu: Mietrendite Kaufpreisfaktor.

So funktioniert eine Immobilie als Investment

Stell dir vor: Du bekommst sofort einen Wert von 100.000 Euro, musst aber nur 10.000 Euro selbst aufbringen — und auch die nicht auf einen Schlag, sondern in Raten über 10 Jahre. Genau das leistet eine Renditeimmobilie. Die Mechanik dahinter:

• Hebelwirkung (Leverage): Die Bank stellt 80 – 100 % des Kaufpreises bereit. Sicherheit ist die Immobilie selbst (Grundschuld).
• Mieter zahlt mit: Mieteinnahmen decken den Großteil von Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten.
• Staat zahlt mit: AfA, Werbungskosten und Schuldzinsen mindern dein zu versteuerndes Einkommen.
• Inflation arbeitet für dich: Der Sachwert steigt, die Schuld bleibt nominal gleich und entwertet real.
• Tilgung = Zwangssparen: Jeder Monat baut Eigenkapital im Objekt auf.

Vertiefung: Immobilie als Kapitalanlage und für Einsteiger: erste Immobilie kaufen.

Bilanz im Detail: Einnahmen und Ausgaben

Wir bleiben beim Lehrbuch-Beispiel mit einer 100.000-Euro-Wohnung und arbeiten in Prozent vom Kaufpreis, damit du die Rechnung 1:1 auf 200.000, 500.000 oder 1.000.000 Euro hochskalieren kannst.

Einnahmenseite:

• Nettokaltmiete (5 %) = 5.000 € / Jahr
• Steuervorteil (~1 %) = 1.000 € / Jahr (AfA + Schuldzinsen × persönlicher Steuersatz)
• Summe Einnahmen: 6.000 € / Jahr

Ausgabenseite:

• Schuldzinsen (~3,5 %) = 3.500 € / Jahr
• Tilgung (2 %) = 2.000 € / Jahr (Laufzeit ca. 28 – 30 Jahre, je nach Zins)
• Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (~1 %) = 1.000 € / Jahr (Hausverwaltung, Instandhaltungs­rücklage, Mietausfallpuffer)
• Summe Ausgaben: 6.500 € / Jahr

Eigeninvestition: ca. 500 – 1.000 € / Jahr — also rund 40 – 80 € pro Monat, um eine 100.000-Euro-Immobilie zu halten.

Wichtig: Diese Rechnung ist das Lehrbuch-Modell. In der Realität schwanken Zinsen (aktuelle Werte: Bauzinsen aktuell), AfA-Sätze hängen vom Baujahr ab, und der Steuervorteil hängt von deinem Grenzsteuersatz ab.

Die drei Zinsszenarien — was passiert wenn?

Weil Zinsen schwanken, hier dasselbe 100.000-Euro-Objekt bei 100 % Finanzierung in drei Szenarien:

Lehre: Bei jedem Prozentpunkt Zins steigt der Eigenanteil um rund 80 – 100 € / Monat pro 100.000 € Kreditsumme. Plane das in die Anschlussfinanzierung mit ein.

Kaufnebenkosten — der Posten, den Anfänger vergessen

Die „10.000 Euro Eigenkapital“-Geschichte stimmt nur, wenn das Eigenkapital nicht in den Kaufnebenkosten verbrennt. Diese fallen sofort an und sind nicht beleihbar:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % – 6,5 % je nach Bundesland — siehe Grunderwerbsteuer
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5 % — siehe Notarkosten berechnen
• Maklercourtage: 3,57 % (geteilt seit Bestellerprinzip-Reform) — siehe Maklerprovision berechnen
• Bewertungsgutachten / Finanzierungsnebenkosten: ca. 0,5 %

Gesamt: 9 – 12 % Kaufnebenkosten. Bei der 100.000-Euro-Wohnung also 9.000 – 12.000 € Eigenkapital nur für Nebenkosten — vor dem ersten Cent Tilgung. Bank-Faustregel: Nebenkosten aus Eigenkapital, Kaufpreis aus dem Kredit.

Vollständige Aufstellung: Kaufnebenkosten berechnen und Nebenkosten Immobilienkauf. Für den Eigenkapitalbedarf: Eigenkapitalbedarf berechnen.

Tilgung, Annuität und Restschuld

Die Tilgung Immobilienkredit ist die echte Vermögensbildung — Zinsen sind nur „Miete fürs Geld“. Standard ist heute das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate.

Wie sich Tilgung im Zeitverlauf verschiebt

• Jahr 1: Bei 3,5 % Zins / 2 % Tilgung sind ~64 % der Rate Zinsen, ~36 % Tilgung
• Jahr 10: Verhältnis kippt — Tilgungsanteil ~50 %
• Jahr 20: ~75 % der Rate sind Tilgung
• Jahr 28 – 30: Vollständig getilgt

Konkrete Pläne: Tilgungsplan berechnen. Strategiefrage Sondertilgung vs. Anschlussfinanzierung: rechtzeitig planen, weil bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen anfällt.

Steuervorteil — woher kommt das eine Prozent?

Die pauschalen „1 % Steuervorteil“ entstehen aus drei Komponenten:

• Lineare AfA (Abschreibung für Abnutzung): 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil bei Bestand (Baujahr ab 1925), 2,5 % älter, 3 % bei Neubau-Fertigstellung — also bei 80.000 € Gebäudeanteil: 1.600 – 2.400 € absetzbare AfA pro Jahr
• Schuldzinsen: Voll als Werbungskosten absetzbar (im Beispiel 3.500 € / Jahr)
• Sonstige Werbungskosten: Hausverwaltung, Reparaturen, Fahrtkosten, anteilige Kontoführung

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % und z. B. 5.500 € absetzbaren Kosten ergibt das ~2.300 € echten Steuervorteil. Hochrechnung also realistisch: 1 – 2,5 % vom Kaufpreis je nach Einkommen, Objektart und Finanzierungsstruktur.

Wer den AfA-Hebel maximal nutzen will, schaut auf Denkmalimmobilie kaufen: dort sind bis zu 9 % p.a. auf Sanierungskosten möglich.

Mieterhöhung und Cashflow-Entwicklung über 30 Jahre

Vereinfachtes Modell: Wir erhöhen die Miete in Jahr 10 und in Jahr 20 jeweils einmalig um 20 % (in der Praxis schrittweise gemäß Mietspiegel und Kappungsgrenze, das Ergebnis ist mathematisch nahezu identisch).