Steuern Sparen bei Immobilien

Schon wenn Sie klein anfangen, zum Beispiel, wenn Sie ein Apartment in den USA kaufen, werden Sie Teil des amerikanischen Steuersystems.

Die meisten Menschen geben zu viel für die Steuern auf ihre Immobilien aus!

Es ist nicht schwer, die Steuerlast zu senken. Wenn Sie nicht planen, ins Ausland in eine Steueroase zu ziehen und überhaupt keine Steuern zu zahlen, ist es entscheidend, die Steueranreize in den USA zu verstehen. Es gibt viele Steuerabzüge, die Sie anwenden können und die den finanziellen Verlust auf Ihrer Steuerrechnung verringern. Der Besitz von Immobilien in den USA wird von der Regierung unterstützt und daher durch Steuern begünstigt. Lesen Sie aber auf jeden Fall das Kleingedruckte, da jeder Staat seine eigenen Steuerstrukturen und -systeme hat. Im Allgemeinen gelten die folgenden Regeln.

Welche Steuern müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in den USA zahlen? Steuern XXL:

• Steuern: Immobilienkauf USA

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• Rechtsformen USA

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• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
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• US-Firmengründung

Steuergutschrift, Steuerabzug? Was bedeutet das?

Es ist wichtig, zwischen Steuergutschriften und Steuerabzügen sowie zwischen nicht rückzahlbaren und rückzahlbaren Steuergutschriften zu unterscheiden.

Wenn Sie investieren, zahlen Sie weniger Steuern, was als Steuergutschriften bezeichnet wird. Rückerstattungsfähige Steuergutschriften sind Geld, auf das Sie Anspruch haben, egal, wie hoch Ihre Steuerrechnung ist, d.h. wenn Sie eine rückerstattungsfähige Steuergutschrift von $8.000 erhalten und nur eine Steuerrechnung von $5.000 haben, erhalten Sie $3.000. Eine nicht erstattungsfähige Steuergutschrift reduziert nur den Betrag, den Sie an Steuern zahlen müssen, sodass Sie keinen Anspruch auf die zusätzlichen $3.000 haben.

Steuergutschriften: Erhalt von Geld aufgrund von Investitionen

Ein Steuerabzug hingegen bezieht sich auf das Einkommen, das Sie zu versteuern haben. Wenn Ihr Einkommen z.B. $100.000 beträgt, Sie aber einen Steuerabzug von $20.000 erhalten, wird das Einkommen, das Sie besteuern müssen, auf $80.000 erhöht.

Steuerabzug: Senkung des Einkommensbetrags, der versteuert wird

Immobiliensteuer-Tipp Nr. 1: Schätzen Sie Ihr Eigentum neu ein

Die meisten Steuern, die Sie auf Ihr Eigentum in den USA zahlen werden, sind Property Taxes. Vermögenssteuern sind feste Sätze, die auf den geschätzten Wert Ihres Hauses oder Ihrer Immobilie erhoben werden. Dieser Wert hängt oft vom Kaufpreis ab, aber normalerweise wird dieser Preis von den Bezirksbehörden um 2% erhöht, um der Inflation Rechnung zu tragen. In einigen Fällen, zum Beispiel nach Renovierungen oder Naturkatastrophen, kann der Wert von einem Gutachter neu geschätzt werden. Daher ist es möglich, gegen die Einschätzung eines Schätzers Berufung einzulegen.

„Mortgage“ – Abzüge oder Kredite?

Wenn Sie in ein Eigenheim investieren, werden Sie wahrscheinlich eine Hypothek aufnehmen. Kurz gesagt, eine Hypothek ist ein „gesichertes“ Darlehen, bei dem Sie Ihre Immobilie als Sicherheit anbieten, falls Sie nicht in der Lage sind, das geliehene Geld zurückzuzahlen.

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, vergessen Sie nicht, sich über die Steuern zu informieren, die Sie im Voraus bezahlen:

• Mortgage Tax

Mortgage Credit

Die Regierung beabsichtigt, diejenigen zu unterstützen, die Kredite zurückzahlen müssen. Deswegen haben Sie bei der Zahlung von Hypotheken möglicherweise Anspruch auf eine Steuergutschrift im Verhältnis zu dem Betrag, den Sie für die Hypothek zahlen (sprich „Mortgage Credit“). Sie beantragen einen sogenannten Hypothekenkreditschein. Ein Hypothekenkreditzertifikat ist ein Dokument, das belegt, dass Sie die Hypothek bezahlen und dass Sie Anspruch auf diese Steuergutschrift haben. Die Gutschrift ist auf $2.000 begrenzt.

Mortgage Interest Deduction

Nicht zu verwechseln mit seinem Bruder, dem Hypothekenzinskredit (=Mortgage Credit), basiert dieser Steuerabzug auf den Zinsen, die Sie für ein Darlehen zahlen, das durch Ihren ersten oder zweiten Wohnsitz gesichert ist. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie über eine qualifizierte (d.h. bestimmte Voraussetzungen erfüllende, z.B. Rückzahlungsfähigkeit, keine Überschuldung von x%, usw.) Hypothek auf ein Eigenheim verfügen, das Sie besitzen. Die meisten Personen können 100% der Zinsen, die sie für ihre Hypothek zahlen, bis zu $750.000 abziehen. Um diesen Abzug zu beantragen, müssen Sie das Formular 1040 auf der Website des Finanzamtes (Download) ausfüllen.

• Abziehen von 100% der Zinsen bis zu $750.000

Abzug der staatlichen und lokalen Vermögenssteuer (SALT)

Es ist möglich, Staats- und Kommunalsteuern auf Ihrer Bundessteuerrechnung aufzuführen. Das bedeutet, dass Sie die Property Taxes Ihrer Landes-, Bezirks- und Gemeindesteuern von der Bundessteuerrechnung abziehen können. Der Einzelpostenabzug für gezahlte Staats- und Gemeindesteuern ist auf $10.000 pro Steuererklärung für Alleinstehende, Haushaltsvorstände und verheiratete Steuerzahler, die gemeinsam eine Steuererklärung einreichen, begrenzt. Für verheiratete Steuerzahler, die die Steuererklärung getrennt einreichen, beträgt die Obergrenze $5.000. Dies ist unabhängig davon möglich, ob Sie direkt oder über ein Treuhandkonto zahlen.

• Limit von $10.000 für einzelne Einreicher
• Grenze von je $5.000 für verheiratete Einreicher

Lokale Steuererleichterungen

Wie bereits erwähnt, haben Sie aufgrund der komplizierten Steuersysteme der USA mit individualisierten Steuerstrukturen für einzelne Bundesstaaten, Grafschaften und Gemeinden wahrscheinlich Anspruch auf viel mehr Steuererleichterungen. Zum Beispiel sind in Kalifornien lokale Steuervergünstigungen für Immobilien auf einer Immobilie enthalten, wenn es Ihr Hauptwohnsitz ist, für Veteranen, Senioren usw. Ein weiteres Beispiel ist die Homestead-Begünstigung, bei der einige Bundesstaaten den zu versteuernden Anteil des Wertes Ihrer Immobilie reduzieren, wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt.

Immobiliensteuern – Wie man spart

Als Hauseigentümer oder Grundstücksinvestor ist das Sparen an der Steuerrechnung die erste Möglichkeit, die Kosten zu senken. Es gibt weniger einfachere Methoden, Geld zu verdienen oder Kosten zu reduzieren, als sie einfach von Institutionen zu erhalten, an die Sie Rechnungen bezahlen. Sei es, dass Sie Geld direkt von der Regierung erhalten oder einfach nur weniger bezahlen, es ist ein wichtiger Teil eines jeden sachkundigen Investors und Hauseigentümers.

Gut zu wissen! Steuern in den USA

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Tipp! Rendite ist nicht nur die Wirtschaftlichkeit Ihrer Immobilie. Beim Transfer von Euro / Dollar sollten Sie auch die Effekte im Währungshandel kennen:

• Währungshandel

Grundsteuer: Was ist das?

Was ist Grundsteuer (Immobilien): Einfach erklärt?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie erhoben wird. Sie dient dazu, öffentliche Dienstleistungen wie Straßenbau, Feuerwehr, Polizei und Schulen zu finanzieren.

Die Höhe der Grundsteuer wird normalerweise auf der Grundlage des geschätzten Marktwerts / Verkehrswerts oder des Bodenrichtwerts des Grundstücks berechnet. In manchen Regionen kann die Grundsteuer auch auf die Größe oder den Zustand des Gebäudes, das auf dem Grundstück steht, basieren.

Die Grundsteuer kann je nach Bundesstaat oder Gemeinde in den USA variieren. In Deutschland unterscheidet sie sich von Bundesland zu Bundesland.

In der Regel müssen Eigentümer oder Nutznießer die Grundsteuer jährlich oder vierteljährlich bezahlen.

Grundsteuer Vergleich

Die Grundsteuer in den USA und in Deutschland unterscheiden sich in einigen wichtigen Aspekten:

1. Zweck der Steuer
2. Berechnung und Grundlage
3. Steuersatz und Höhe
4. Zahlung und Fristen

Zweck der Steuer

Die Grundsteuer in den USA wird verwendet, um öffentliche Dienstleistungen wie Schulen, Straßen und öffentliche Sicherheit zu finanzieren. In Deutschland dient die Grundsteuer dazu, den Besitz eines Grundstücks zu besteuern.

Berechnung und Grundlage

In den USA wird die Grundsteuer auf der Grundlage des geschätzten Marktwerts des Grundstücks berechnet. In Deutschland wird die Grundsteuer auf der Grundlage des Werts des Grundstücks berechnet, der sich aus dem Bodenrichtwert und dem Gebäudeaufwand ergibt.

Steuersatz und Höhe

Der Steuersatz für die Grundsteuer variiert in den USA von Bundesstaat zu Bundesstaat und von Gemeinde zu Gemeinde. In Deutschland ist der Steuersatz für die Grundsteuer gesetzlich festgelegt und beträgt in der Regel zwischen 300 und 600 Prozent des Bodenrichtwerts.

Zahlung und Fristen

Die Grundsteuer in den USA wird jährlich fällig und muss von den Eigentümern bezahlt werden. In Deutschland wird die Grundsteuer in der Regel vierteljährlich fällig und kann auch von den Eigentümern oder von den Nutznießern des Grundstücks bezahlt werden.

Insgesamt sind die Unterschiede zwischen der Grundsteuer in den USA und in Deutschland signifikant, aber sie dienen beiden Ländern dazu, öffentliche Dienstleistungen zu finanzieren.

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

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Fakten im Überblick: Steuertabelle

Hier noch einmal im direkten Vergleich, die Grundsteuer in den USA und in Deutschland:

Diese Tabelle enthält die wichtigsten Unterschiede zwischen der Grundsteuer!

Die wichtigsten Links: Grundsteuer

Hier die wichtigsten Links für Deutschland und USA mit Fokus auf Bundesstaaten New York und Kalifornien.

• Grundsteuer (Deutschland)
• Grundsteuer (New York)
• Grundsteuer (Kalifornien)
• …
• Steuern USA (Immobilienkauf)

Was ist die Grundsteuer?

Hauseigentümer, Wohnungseigentümer, Grundstücksbesitzer, alle unterliegen in Deutschland der Grundsteuer. Die Grundsteuer fällt jährlich an und wird durch die Finanzämter berechnet, genauer das Lagefinanzamt.

Grundsteuer für Eigentümer von:

• Häusern
• Eigentumswohnungen
• Grundstücke

Wie berechnet man die Grundsteuer?

Berechnung in 3 Schritten – Um die Höhe der Grundsteuer, für ein einzelnes Objekt zu berechnen, gibt es eine Formel mit 3 Schritten. Zuerst benötigen Sie den festgestellten Einheitswert, einfach gesagt, die Bewertung vom Finanzamt für Ihr Grundstück.

Schritt 2 ist die Grundsteuermesszahl, einfach gesagt, je nach Art Ihrer Immobilie ist der Wert höher oder geringer. Beispiel: Im Doppelhaus ist die Grundsteuermesszahl etwas geringer, als bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Schritt 3 ist der Grundsteuerhebesatz. Dieser wird individuell von jeder Kommune festgelegt. So können sich Kommunen beispielsweise auch attraktiver für Hausbauer und Kapitalanleger machen.

Formel:

• Festgestellter Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz

Grundlage ist der Einheitswert – Je höher der Einheitswert Ihrer Immobilie, desto mehr Grundsteuer zahlen Sie, im Vergleich zu den anderen Eigentümern in Ihrer Gemeinde.

Grundsteuer schnell erklärt

Fassen wir die Grundsteuer noch einmal schnell zusammen, mit den wichtigsten Aspekten.

Grundsteuer schnell erklärt:

• Jährliche Steuer auf Grundbesitz
• Schritt 1 – Bemessungsgrundlage = Einheitswert (Bewertung Ihrer Immobilie vom Finanzamt)
• Schritt 2 – Grundsteuermesszahl : Immobilienart
• Schritt 3 – Grundsteuerhebesatz: Kommunaler Hebesatz

Änderung durch Grundsteuerreform

1. Neubewertung von ~ 35 Millionen Immobilien
2. Einheitliche Bewertung durch den Bund
3. Grundsteuer C als neue Kategorie

Neubewertung von ~ 35 Millionen Immobilien

Grundsteuer seit Einführung 1998 immer umstritten. Denn Basis für die Bewertung nach dem BewG (Bewertungsgesetz) sind veraltete Werte aus 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer).

2018 urteilt das Bundesverfassungsgericht deshalb, dass es eine grundlegende Reform der Grundsteuer geben muss. Bis 31.12.2024 soll sie umgesetzt sein. Deshalb erhalten Eigentümer jetzt Anschreiben Ihrer Finanzämter, mit Aufforderung zur Übermittlung aktueller Daten, zur Neubewertung der Grundstücke.

• Alte Werte aus 1964 (alte BL) und 1935 (neue BL)

Lesen Sie hier mehr über die Methodik der Bewertung:

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Einheitliche Bewertung durch den Bund

• Geplant: Bundeseinheitliche Bewertungsmethoden
• Aktuell: Unterschiedliche Bewertungsmethoden in Bundesländern

Grundsteuer C als neue Kategorie

Noch gibt es 2 Arten der Grundsteuer, die Grundsteuer A und Grundsteuer B. Grundsteuer „A“ wird verwendet für Grundstücke mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung oder kurz für Agrar. Grundsteuer „B“ verwenden Sie für sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke, also alles mit baulicher Nutzung.

Mit der Grundsteuerreform, wird es eine weitere Kategorie geben, die Grundsteuer C.

• Grundsteuer „A“ – Agrar Nutzung (Grundstücke mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung)
• Grundsteuer „B“ – Bauliche Nutzung (sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke)

Grundsteuer „C“ trennt die bisherige Grundsteuer “B” in 2 Teile auf. in Grundsteuer “B” bleiben alle sonstigen, bebauten Grundstücke. Grundsteuer „C“ wird nur für freistehende Grundstücke sein. Also Grundstücke, die nicht bebaut sind, für die aber längst eine Genehmigung vorliegt.

Ziel der Grundsteuer “C” ist es, neuen Wohnraum zu schaffen. Leerstehende Flächen, die bebaut werden dürften, können so mit einem eigenen (auch höheren) Hebelsatz versehen werden.

• Grundsteuer „C“ – freistehende Baugrundstücke

Nebenkosten: Definition & Erklärung

Ob Rendite Immobilie oder Investment Immobilie, während bei dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kommt es stets zu Kaufnebenkosten. Was viele unterschätzen: Die fortlaufenden Nebenkosten, die der Eigentum einer Immobilie mit sich bringt. Kaufen Sie eine vermietete Immobilie oder führen Sie die Erstvermietung selber durch, können Sie manche dieser Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

Nicht-Umlagefähige Nebenkosten: Reparatur, Instandhaltung & Co.

Kosten für Handwerker, Instandhaltung und Verwaltung können Sie nicht auf den Mieter umlegen. Schließlich ist es Ihre Verantwortung als Vermieter dafür zu sorgen, dass die Immobilie den modernen Sicherheitsstandards entspricht und vermietbar ist.

Diese Kosten müssen Sie als Vermieter selbst tragen:

• Reparaturkosten
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Bankkosten

Umlagefähige Nebenkosten: Der Mieter zahlt

Bei den umlagefähigen Nebenkosten handelt es sich um jene, die von Ihnen als Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Damit es hier nicht zu Missverständnissen kommt, sollten diese im Mietvertrag vereinbart werden. Diese Art der Nebenkosten werden auch Betriebskosten genannt. Schauen wir uns diese mal genauer an.

Aufstellung der Betriebskosten: (BetrKV) § 2

Bei den Betriebskosten handelt es sich also um konstant laufende öffentliche Lasten des Grundstücks. Diese sind gesetzlich definiert und reguliert. So fallen jegliche Kosten für die Pflege und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Räume und Anlagen in die Kategorie der umlagefähigen Nebenkosten. Auch jegliche Kosten für die Straßenreinigung, Müllbeseitigung und für den Schornsteinfeger werden vom Mieter mit bezahlt.

Hier eine kurze Übersicht:

1. Wasserversorgung
2. Entwässerung
3. Heizungsanlage und Brennstoffe
4. Warmwasseranlage, -Lieferung und -Geräte
5. Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
6. Personen- oder Lastenaufzug
7. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
8. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
9. Gartenpflege
10. Beleuchtung
11. Schornsteinreinigung
12. Sach- und Haftpflichtversicherung
13. Hauswart
14. Gemeinschafts-Antennenanlage
15. Einrichtungen für die Wäschepflege
16. Sonstige Betriebskosten

Mehr zu Immobilie kaufen: Betriebskosten

Sie kaufen eine bereits vermietete Immobilie oder planen Ihre frisch erworbene Immobilie zu vermieten? Wenn Sie zuvor noch nie eine Immobilie vermietet haben, sollten Sie sich die unterschiedlichen Nebenkosten unbedingt genauer anschauen. Lesen Sie hier noch mehr zum Thema, auf meiner neuen Seite für Käufer, Immobilien-Erfahrung.de:

• Betriebskosten auf Mieter umlegen (extern)

Unterlagen für die Bank: Fotos, Energieausweis & Kaufvertrag

Finanzierungsanfragen für Immobilienkäufe gehören zum täglichen Geschäft Ihres Bankberaters. Möchten Sie bei Ihrer Finanzierungsanfrage Pluspunkte sammeln, sollten Sie direkt alle wichtigen Unterlagen und Dokumente bereitstellen. Das erspart Ihrer Bank Zeit und Energie, da sie nicht extra neue Dokumente anfragen muss. Stattdessen kann der Finanzierungsplan schnell aufgestellt und der Finanzierungsprozess abgeschlossen werden. Damit Sie sich also über eine schnelle Finanzierungszusage freuen können, empfehlen wir Ihnen Ihre Dokumente in zwei Ordnern aufzubereiten:

1. Ordner: Bonität
2. Ordner: Objekt

Schauen wir uns nun also den Objektordner genauer an:

Exposé von Haus & Wohnung: Stammdaten der Immobilie

Als erstes braucht die Bank also einen Objektordner mit den Grunddaten des Hauses oder der Wohnung. Schließlich müssen der Bank die Stammdaten der Immobilie bekannt sein. Hierfür können Sie entweder ein Exposé erstellen oder ein Faktenblatt.

Sie haben folgende Optionen:

• Immobilienexposé
• Faktenblatt

Fotos von Gebäude und Grundstück

Neben den wichtigsten Grunddaten, braucht die Bank auch einige Fotos des Objekts, um sich so einen visuellen Eindruck machen zu können. Achten Sie darauf, dass die Bilder bei gutem Licht gemacht worden sind. Hierfür eignet sich am besten Tageslicht. Außerdem sollten Sie viel Wert auf eine gute Qualität der Fotos geben, damit auch Details der Immobilie zu sehen sind. Die Bank braucht nicht nur Fotos der Immobilie selber, sondern auch von der unmittelbaren Umgebung und bei Bedarf, auch vom Gemeinschaftseigentum.

Hiervon sollten Sie Fotos anhängen:

• Immobilie
• Gemeinschaftseigentum
• Unmittelbare Umgebung

Flurkarte, Grundriss & Versicherung

Außerdem braucht die Bank die Flurkarte der Immobilie, so wie den Lageplan. Auch die Grundrisse des Objektes, so wie die Wohnflächenberechnung sind beizufügen. Ein weiteres, wichtiges Dokument ist außerdem der Grundbuchauszug. Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Register und enthält rechtliche Verhältnisse am Grundstück. Neben der Grundschuld, Hypotheken und Grundpfandrechten, sehen hier auch weitere Informationen zu den jeweiligen Eigentums- und Wohnungsverhältnissen.

Folgende Dokumente sind außerdem der Bank weiterzuleiten.

• Flurkarte und Lageplan
• Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug
• Gebäudeversicherung
• Energieausweis

Damit sich die Bank ein genaues Bild von der Immobilie machen kann, sind vor allem die Flur- und Lagepläne wichtig:

Spezialfall: Mietvertrag bei vermieteter Immobilie

Sie können eine Immobilie vermietet oder unvermietet kaufen. Sollten Sie eine vermietete Immobilie erwerben, müssen Sie auch die Mietverträge der Bank geben. Bei unvermieteter Immobilie, fällt dieser Schritt natürlich weg.

Spezialfall: Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

Erwerben Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Teil einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft), fügen Sie ihren Objektordner auch die Teilungserklärung zu, so wie relevante Vereinbarungen, die drei letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung und den WEG Verwaltervertrag. Auch die Hausgeldabrechnung und der Grundsteuerbescheid sollten in Ihrem Ordner sein.

Hier eine kurze Übersicht:

• Teilungserklärung – mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Beschlusssammlung – letzte 3 Eigentümerversammlungen
• WEG Verwaltervertrag
• Hausgeldabrechnung
• Grundsteuerbescheid

Zum Abschluss: Kaufvertragsentwurf

Das letzte Objekt im Ordner ist dann Ihr Kaufvertragsentwurf, der somit den Immobilienordner vervollständigt.

Lese-Tipp: Kaufvertrag erstellen

Objektordner für die Bank: Checkliste

Hier nochmal die wichtigsten Unterlagen auf einen Blick zusammengefasst;

1. Exposé / Faktenblatt der Immobilie
2. Fotos von Gebäude und Grundstück
3. Flurkarte, Grundriss, Versicherung & Co.
4. Mietvertrag (falls vorhanden)
5. Dokumente der WEG (falls vorhanden)

Haben Sie einmal all diese Dokumente zusammen, steht Ihnen einer erfolgreichen Finanzierung nichts mehr im Wege!

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