Was ist die Grundsteuer?

Hauseigentümer, Wohnungseigentümer, Grundstücksbesitzer, alle unterliegen in Deutschland der Grundsteuer. Die Grundsteuer fällt jährlich an und wird durch die Finanzämter berechnet, genauer das Lagefinanzamt.

Grundsteuer für Eigentümer von:

• Häusern
• Eigentumswohnungen
• Grundstücke

Wie berechnet man die Grundsteuer?

Berechnung in 3 Schritten – Um die Höhe der Grundsteuer, für ein einzelnes Objekt zu berechnen, gibt es eine Formel mit 3 Schritten. Zuerst benötigen Sie den festgestellten Einheitswert, einfach gesagt, die Bewertung vom Finanzamt für Ihr Grundstück.

Schritt 2 ist die Grundsteuermesszahl, einfach gesagt, je nach Art Ihrer Immobilie ist der Wert höher oder geringer. Beispiel: Im Doppelhaus ist die Grundsteuermesszahl etwas geringer, als bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Schritt 3 ist der Grundsteuerhebesatz. Dieser wird individuell von jeder Kommune festgelegt. So können sich Kommunen beispielsweise auch attraktiver für Hausbauer und Kapitalanleger machen.

Formel:

• Festgestellter Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz

Grundlage ist der Einheitswert – Je höher der Einheitswert Ihrer Immobilie, desto mehr Grundsteuer zahlen Sie, im Vergleich zu den anderen Eigentümern in Ihrer Gemeinde.

Grundsteuer schnell erklärt

Fassen wir die Grundsteuer noch einmal schnell zusammen, mit den wichtigsten Aspekten.

Grundsteuer schnell erklärt:

• Jährliche Steuer auf Grundbesitz
• Schritt 1 – Bemessungsgrundlage = Einheitswert (Bewertung Ihrer Immobilie vom Finanzamt)
• Schritt 2 – Grundsteuermesszahl : Immobilienart
• Schritt 3 – Grundsteuerhebesatz: Kommunaler Hebesatz

Änderung durch Grundsteuerreform

1. Neubewertung von ~ 35 Millionen Immobilien
2. Einheitliche Bewertung durch den Bund
3. Grundsteuer C als neue Kategorie

Neubewertung von ~ 35 Millionen Immobilien

Grundsteuer seit Einführung 1998 immer umstritten. Denn Basis für die Bewertung nach dem BewG (Bewertungsgesetz) sind veraltete Werte aus 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer).

2018 urteilt das Bundesverfassungsgericht deshalb, dass es eine grundlegende Reform der Grundsteuer geben muss. Bis 31.12.2024 soll sie umgesetzt sein. Deshalb erhalten Eigentümer jetzt Anschreiben Ihrer Finanzämter, mit Aufforderung zur Übermittlung aktueller Daten, zur Neubewertung der Grundstücke.

• Alte Werte aus 1964 (alte BL) und 1935 (neue BL)

Lesen Sie hier mehr über die Methodik der Bewertung:

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Einheitliche Bewertung durch den Bund

• Geplant: Bundeseinheitliche Bewertungsmethoden
• Aktuell: Unterschiedliche Bewertungsmethoden in Bundesländern

Grundsteuer C als neue Kategorie

Noch gibt es 2 Arten der Grundsteuer, die Grundsteuer A und Grundsteuer B. Grundsteuer „A“ wird verwendet für Grundstücke mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung oder kurz für Agrar. Grundsteuer „B“ verwenden Sie für sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke, also alles mit baulicher Nutzung.

Mit der Grundsteuerreform, wird es eine weitere Kategorie geben, die Grundsteuer C.

• Grundsteuer „A“ – Agrar Nutzung (Grundstücke mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung)
• Grundsteuer „B“ – Bauliche Nutzung (sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke)

Grundsteuer „C“ trennt die bisherige Grundsteuer “B” in 2 Teile auf. in Grundsteuer “B” bleiben alle sonstigen, bebauten Grundstücke. Grundsteuer „C“ wird nur für freistehende Grundstücke sein. Also Grundstücke, die nicht bebaut sind, für die aber längst eine Genehmigung vorliegt.

Ziel der Grundsteuer “C” ist es, neuen Wohnraum zu schaffen. Leerstehende Flächen, die bebaut werden dürften, können so mit einem eigenen (auch höheren) Hebelsatz versehen werden.

• Grundsteuer „C“ – freistehende Baugrundstücke

Spezialisierte Käufer, insbesondere im Off-Market-Bereich, zahlen für die richtigen Grundstücke (Baugrundstücke, Agrarflächen, Waldgrundstücke) deutlich mehr als der freie Markt — wenn Sie wissen, wie Sie den Wert sauber begründen. Vergleichen Sie auch unseren ausführlichen Leitfaden zur Immobilie bewerten und zum Verkehrswert ermitteln.

Was bestimmt den Wert eines Grundstücks? Die 7 Kernfaktoren

Bevor wir zu den Verfahren kommen: Der Wert eines Grundstücks ist nicht ein Wert, sondern ein Korridor. Innerhalb dieses Korridors verschieben sieben Hebel den realistischen Verkaufspreis um 30–80 %.

Insider-Hinweis: Der Erschließungszustand ist der grösste Werthebel überhaupt. Zwischen Ackerland und baureifem Bauland liegt oft Faktor 20. Wer ein Grundstück mit guter Umwidmungs-Perspektive findet, hat den höchsten Renditehebel im Immobilienmarkt.

Erschließungsstufen: vom Acker zum Bauland

• Land- und forstwirtschaftliche Fläche: 0,50–15 €/m² — keine Bebauungsperspektive
• Bauerwartungsland: 20–80 €/m² — Lage in Flächennutzungsplan, aber kein B-Plan
• Rohbauland: 40–60 % des Baulandwerts — B-Plan vorhanden, Erschließung fehlt
• Baureifes Land: 100 % — voll erschlossen, sofort bebaubar

Bodenrichtwert verstehen: BORIS richtig lesen

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert in Euro pro Quadratmeter, ermittelt von den unabhängigen Gutachterausschüssen der Kommunen (§ 196 BauGB). Abrufbar kostenlos über die Länderportale (BORIS NRW, BORIS Bayern etc.). Mehr Details zum Bodenrichtwert eines unbebauten Grundstücks.

Der Bodenrichtwert ist aber nur der Startwert — er bezieht sich auf ein „Richtwertgrundstück“ mit definierten Eigenschaften (z. B. 600 m², GFZ 0,4, baureif). Weicht Ihr Grundstück davon ab, wird mit Umrechnungskoeffizienten korrigiert.

Rechenbeispiel: Bodenwert eines 800 m² Baugrundstücks

Wichtig: Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre aktualisiert. In dynamischen Märkten kann der echte Marktwert 20–40 % über dem letzten Bodenrichtwert liegen. Daher ergänzend immer mit aktuellen Vergleichsverkäufen abgleichen.

Die drei standardisierten Bewertungsverfahren — und wann welches greift

Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) regelt verbindlich die Bewertung. Sie löste die alte Wertermittlungsverordnung (WertV) ab und vereinheitlicht heute Begriffe und Verfahren für privat beauftragte und öffentlich bestellte Sachverständige sowie für Gutachterausschüsse. Eine Übersicht aller Bewertungsverfahren für Immobilien finden Sie im verlinkten Hub.

Residualwertverfahren: So kalkuliert ein Bauträger

Für Investoren das wichtigste — und am häufigsten unterschätzte — Verfahren. Der Bauträger rechnet rückwärts: Was kann ich am Ende mit den fertig gebauten Wohnungen erzielen? Davon zieht er alle Kosten ab. Was übrig bleibt, ist der maximale Grundstückspreis.

Beispiel: 1.000 m² Grundstück, GFZ 1,0 → 1.000 m² Geschossfläche → ca. 800 m² verkaufbare Wohnfläche.

• Verkaufserlös Wohnungen: 800 m² × 6.500 €/m² = 5.200.000 €
• Baukosten (KG 300+400, ca. 3.200 €/m² BGF): −3.200.000 €
• Baunebenkosten (KG 500–700, ca. 18 %): −576.000 €
• Vermarktung, Finanzierung, Risiko: −400.000 €
• Bauträgermarge (mind. 15 %): −780.000 €
• Maximaler Bodenpreis: 244.000 € (= 244 €/m²)

Liegt der Bodenrichtwert höher, rechnet sich das Projekt nicht. Liegt er niedriger, ist Marge oben drauf. Diese Rechnung ist der Grund, warum Bauträger oft einen Tick mehr zahlen als Privatkäufer — sie generieren Wert durch Bebauung. Mehr zur Rendite-Logik im Beitrag Immobilien Rendite und beim Kaufpreisfaktor berechnen.

Verkehrswert, Beleihungswert, Sachwert — Begriffe sauber trennen

In der Praxis werden Werte oft verwechselt. Diese Tabelle ordnet sie ein:

Lage, Lage, Lage — und was das wirklich bedeutet

Der Begriff wird inflationär gebraucht, aber selten zerlegt. Bei der Wertermittlung unterscheidet man zwei Lageebenen:

Makrolage

• Wirtschaftskraft der Region (Arbeitslosenquote, Kaufkraftindex)
• Bevölkerungsentwicklung (Zuzug vs. Schrumpfung)
• Infrastrukturanbindung (Autobahn, ICE, Flughafen)
• A-/B-/C-/D-Lage Klassifizierung der Stadt

Mikrolage

• Soziales Milieu des Viertels
• Lärmbelastung, Immissionen, Umweltqualität
• Nahversorgung (Kita, Schule, Einkauf, Arzt in <1 km)
• ÖPNV-Anbindung (S-/U-Bahn-Distanz)
• Aussicht, Belichtung, Nachbargrundstücke

Wichtig: Geplante Infrastruktur (neue U-Bahn, Schulneubau, Gewerbegebiet) wirkt sich oft Jahre vor Fertigstellung auf die Bewertung aus — wenn die Planung politisch beschlossen ist.

Grundbuchauszug: was Bewerter und Käufer prüfen müssen

Der Grundbuchauszug ist die rechtliche Grundlage jeder Bewertung. Er enthält die komplette „Eigentumshistorie“ und alle Belastungen. Anforderbar ist er beim Grundbuchamt — allerdings nur durch den Eigentümer oder einen Berechtigten mit nachgewiesenem Interesse. Mehr im Beitrag Grundbucheintrag.

Wertmindernde Eintragungen, die jeden Bewerter alarmieren müssen:

• Wegerecht / Geh- und Fahrtrechte Dritter (Abteilung II) — bis −15 % Wertminderung
• Leitungsrechte für Versorger — Bebauungsbeschränkung im Schutzstreifen
• Wohnrechte / Nießbrauch — kann Verkauf de facto blockieren
• Erbbaurecht — Eigentümer ist Grundstück, aber nicht Gebäude
• Grundschulden / Hypotheken (Abteilung III) — müssen vor Verkauf gelöscht werden
• Vorkaufsrechte der Gemeinde nach BauGB
• Baulasten (im separaten Baulastenverzeichnis) — Abstandsflächen, Stellplatzbaulasten

Steuerliche Aspekte beim Grundstücks-Kauf und -Verkauf

Bei der Bewertung sollte man die steuerliche Seite mitdenken — sie verändert die Nettorendite des Geschäfts erheblich.

• Beim Kauf: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notarkosten, Grundbuch — gesamte https://lukinski.de/?p=47885 Höhe der Grundsteuer für Haus und Wohnung – auch nach Ihrem Immobilienkauf fallen regelmäßig Steuern an. Eine der wichtigsten ist die Grundsteuer, die viermal im Jahr erhoben wird. Die Höhe unterscheidet sich je nach Haustyp und Wohnungstyp, Bundesland, Gemeinde und Immobilienwert. Seit der Grundsteuerreform gelten neue Berechnungsregeln – mit teils erheblichen Auswirkungen auf Eigentümer und Investoren. Erfahren Sie hier, welche Faktoren die Grundsteuer beeinflussen, wie Sie sie korrekt berechnen und wo die größten Stolperfallen lauern.

  Grundsteuer: Definition & Erklärung

  Die Grundsteuer ist eine kommunale Substanzsteuer auf Grundbesitz und nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer. Während die Grunderwerbsteuer einmalig beim Kauf fällig wird, wird die Grundsteuer dauerhaft – viermal jährlich (15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November) – erhoben.

  Die drei Arten der Grundsteuer

  • Grundsteuer A – land- und forstwirtschaftliche Betriebe
  • Grundsteuer B – sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke (klassisches Wohneigentum, Rendite- und Investment-Immobilien)
  • Grundsteuer C – neu seit der Reform: erhöhter Hebesatz auf baureife, unbebaute Grundstücke. Soll Spekulation mit Bauland eindämmen. Für Bauträger und Projektentwickler eine wichtige neue Position in der Kalkulation.

  Grundsteuerreform: Was hat sich geändert?

  Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alten Einheitswerte (von 1964 in West, 1935 in Ost) für verfassungswidrig. Seitdem gilt ein neues Bewertungsverfahren – mit erheblichen Konsequenzen für Eigentümer.

  Die wichtigsten Änderungen im Überblick

  • Neuer Grundsteuerwert ersetzt den Einheitswert
  • Bundesmodell (11 Bundesländer): Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
  • Eigene Ländermodelle: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen
  • Neue Steuermesszahl: 0,31 ‰ für Wohngrundstücke (vorher 3,5 ‰) – Hebesätze wurden zum Ausgleich angepasst
  • Aufkommensneutralität nur als politische Zielgröße – im Einzelfall kann es deutliche Verschiebungen geben
  • Grundsteuer C erstmals möglich

  Bundesländer-Modelle im Vergleich

  Modell	Bundesländer	Bewertungsbasis	Logik
  Bundesmodell	NRW, Berlin, Brandenburg, Bremen, MV, RLP, Saarland, Sachsen, SA, S-H, Thüringen	Wert (Bodenrichtwert + Mietniveau)	Wertabhängig – teurer in guten Lagen
  Flächenmodell	Bayern	Reine Fläche (Grundstück + Gebäude)	Lageunabhängig – Vorteil für Top-Lagen
  Modifiziertes Bodenwertmodell	Baden-Württemberg	Bodenrichtwert × Grundstücksfläche	Gebäude irrelevant – Mehrfamilienhäuser begünstigt
  Wohnlagemodell	Hamburg	Fläche + Lagezuschlag	Mischmodell mit Lagebonus
  Flächen-Faktor-Modell	Hessen	Fläche × Lagefaktor	Lage moderat berücksichtigt
  Flächen-Lage-Modell	Niedersachsen	Fläche × Lagefaktor	Wie Hessen, eigene Faktoren

  Insider-Hinweis: Investoren mit Top-Lagen-Immobilien (München, Stuttgart) profitieren vom bayerischen bzw. baden-württembergischen Modell. Im Bundesmodell zahlen exakt diese Lagen am meisten.

  Grundsteuer berechnen: Formel & Schritt-für-Schritt

  Die Berechnung erfolgt im Bundesmodell in drei Schritten:

  1. Schritt: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag
  2. Schritt: Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = jährliche Grundsteuer
  3. Schritt: Jahresbetrag ÷ 4 = Quartalsbetrag

  Beispielrechnung: Einfamilienhaus in Köln

  • Grundsteuerwert: 380.000 €
  • Steuermesszahl Wohnen: 0,31 ‰
  • Steuermessbetrag: 117,80 €
  • Hebesatz Köln Grundsteuer B: 515 %
  • Jährliche Grundsteuer: 606,67 €
  • Quartal: 151,67 € | Monat: ca. 50,56 €

  Beispielrechnung: Eigentumswohnung in München (Flächenmodell Bayern)

  • Wohnfläche: 90 m² × 0,50 €/m² = 45 €
  • Anteil Grundstücksfläche: 60 m² × 0,04 €/m² = 2,40 €
  • Äquivalenzbetrag gesamt: 47,40 €
  • Steuermesszahl Wohnen: 70 % → Messbetrag 33,18 €
  • Hebesatz München: 824 % (nach Reform-Anpassung)
  • Jährliche Grundsteuer: ca. 273 €

  Der direkte Vergleich zeigt: Identische Wohnung kann je nach Modell und Gemeinde stark variieren.

  Hebesätze: Unterschiede zwischen Städten

  Den Hebesatz legt jede Gemeinde individuell fest – politisch, abhängig von Haushaltslage und Reform-Anpassung. Die Bandbreite ist enorm.

  Großstädte im Vergleich (nach Reform)

  Stadt	Hebesatz Grundsteuer B	Modell
  München	824 %	Flächenmodell (Bayern)
  Hamburg	975 %	Wohnlagemodell
  Berlin	470 %	Bundesmodell
  Köln	515 %	Bundesmodell
  Frankfurt	880 %	Flächen-Faktor (Hessen)
  Stuttgart	520 %	Bodenwertmodell (BW)
  Düsseldorf	440 %	Bundesmodell
  Leipzig	650 %	Bundesmodell

  Extreme: Steuerparadiese und Hochsteuer-Gemeinden

  • Höchste Hebesätze Deutschlands: einzelne hessische und NRW-Gemeinden (Lorch, Bergneustadt) mit über 1.000 %
  • Niedrigste Hebesätze: Kleinstgemeinden in Schleswig-Holstein und Bayern teilweise unter 280 %
  • Faustregel für Investoren: Hebesätze in strukturschwachen Großstädten (z. B. Ruhrgebiet) sind oft deutlich höher als in Speckgürtel-Gemeinden

  Wer zahlt die Grundsteuer – Vermieter oder Mieter?

  Umlage auf Mieter

  Grundsteuer ist nach BetrKV § 2 Nr. 1 eine umlagefähige Position der Betriebskosten. Vermieter können sie vollständig auf Mieter umlegen – Voraussetzungen:

  • Umlage ist im Mietvertrag wirksam vereinbart
  • Aufnahme in die jährliche Betriebskostenabrechnung
  • Bei Mischnutzung (Wohn-/Gewerbe): getrennte Abrechnung

  Eigennutzer und WEG

  Bei selbst genutzten Häusern und Eigentumswohnungen trägt der Eigentümer die Steuer direkt. In der WEG wird der Bescheid pro Sondereigentum (Wohnung) erstellt.

  Grundsteuer absetzen: Steuerliche Behandlung

  Vermieter

  • Voll als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar
  • Auch wenn umgelegt: kein Nachteil – die Umlage gilt als Einnahme, die Grundsteuer als Werbungskosten (neutral)

  Selbstnutzer

  • Grundsätzlich nicht absetzbar
  • Ausnahme: häusliches Arbeitszimmer – anteilig nach Flächenanteil

  Gewerbliche Nutzung

  • Voll als Betriebsausgabe abzugsfähig
  • Bei gemischt genutzten Objekten: anteilige Aufteilung

  Grundsteuer-Bescheid prüfen: Checkliste

  Statistiken der Steuerberaterverbände zeigen: Ein erheblicher Teil der neuen Grundsteuerbescheide enthält Fehler. Was Sie prüfen sollten:

  Häufige Fehlerquellen

  • Falsche Wohnfläche – Dachschrägen, Kellerräume falsch erfasst
  • Falscher Bodenrichtwert – Stichtag oder Zone vertauscht
  • Falsche Gebäudeart – z. B. Zweifamilienhaus als Mietwohngrundstück eingestuft
  • Vergessene Wertminderungen – Erbbaurecht, Denkmalschutz, Baulasten
  • Falsches Baujahr – wirkt sich auf Mietniveau-Modell aus

  Einspruch einlegen – so geht’s

  • Frist: 1 Monat nach Bekanntgabe des Bescheids
  • Schriftlich oder per ELSTER beim Finanzamt (nicht Gemeinde!)
  • Drei verschiedene Bescheide möglich: Grundsteuerwert, Steuermessbetrag, Grundsteuerbescheid – jeder einzeln anfechtbar
  • Bei komplexen Fällen: Steuerberater oder Fachanwalt einschalten

  Grundsteuer für Investoren: Auswirkungen auf die Rendite

  Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite

  Bei Investment-Immobilien ist die Grundsteuer ein laufender Kostenfaktor, der die Nettomietrendite mindert – auch wenn er auf Mieter umgelegt wird, da er bei Leerstand voll am Eigentümer hängt.

  Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen

  • Kaufpreis: 2,4 Mio. €
  • Jahresmiete (Soll): 96.000 €
  • Grundsteuer p. a.: ca. 2.800 €
  • Bei 10 % Leerstand-Risiko: ca. 280 € jährlich nicht umlegbar
  • Effekt auf Nettomietrendite: marginale, aber dauerhafte Belastung – bei Hebesatz-Erhöhungen schnell deutlich spürbar

  Strategische Hinweise

  • Hebesätze werden tendenziell steigen – kommunale Haushalte sind chronisch unterfinanziert
  • Vor Kauf immer: Grundsteuer-Bescheid des Verkäufers anfordern
  • In B- und C-Lagen: Hebesatz-Entwicklung der letzten zehn Jahre prüfen
  • Bei unbebauten Grundstücken: Risiko Grundsteuer C einplanen

  Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer: Der Unterschied

  	Grundsteuer	Grunderwerbsteuer
  Wann?	Laufend, 4× jährlich	Einmalig beim Kauf
  Wer zahlt?	Eigentümer (ggf. umlagefähig)	Käufer
  Höhe	Variabel (Hebesatz × Steuermessbetrag)	3,5–6,5 % des Kaufpreises
  Basis	Grundsteuerwert	Kaufpreis laut Notarvertrag
  Empfänger	Gemeinde	Bundesland
  Absetzbar?	Ja (Vermieter/Gewerbe)	Bei Vermietung über AfA

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