Societas Europaea (SE) – Gründungsformen, Rechtsgrundlagen & Co

Die Societas Europaea – kurz: SE – ist im deutschen Sprachraum auch unter den Bezeichnungen Europäische Gesellschaft, Europäische Aktiengesellschaft oder salopp: Europa AG anzutreffen und beschreibt im rechtlichen Sinne eine Kapitalgesellschaft und damit eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit. Wie der Name vermuten lässt, ist das Kapital in Aktien zerlegt. Die rechtliche Einführung erfolgte im Rahmen des Gesetzes zur Einführung der Europäischen Gesellschaft (SEEG).

Hintergrund der Einführung ist zum einen die Möglichkeit der Fusion von Gesellschaften aus verschiedenen EU-Mitgliedsstaaten oder der Errichtung einer Holding. Zum anderen wurde über die SE angestrebt, durch Zeichnung der Aktien gemeinsame Tochtergesellschaften zwischen wirtschaftlich aktiven Gesellschaften unterschiedlicher Herkunftsländer der EU zu begründen. Die SE ist heute die Lieblingsrechtsform vieler DAX- und MDAX-Konzerne – und zunehmend auch grenzüberschreitend agierender Immobilien-Holding-Strukturen.

Prominente SE in Deutschland:

• Allianz SE, BASF SE, SAP SE, E.ON SE, Porsche SE (Familien-Holding)
• Vonovia SE, LEG Immobilien SE, TAG Immobilien SE (börsennotierte Bestandshalter)
• Aroundtown SA (Luxemburg) als europäisches Pendant für Gewerbeimmobilien
• Fresenius SE & Co. KGaA (Mischform mit KGaA)

Weitere typische Kapitalgesellschaften in Deutschland:

• Aktiengesellschaft (AG)
• Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
• Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

SE im Schnellüberblick – die wichtigsten Eckdaten

Primärgründung einer SE – Fusion, Umwandlung, Holding, Tochter

Eine Europäische Gesellschaft gründet man nicht „einfach so“ aus dem Nichts. Der Gründungsprozess ist an bestimmte Vorgaben gebunden. Laut dem in der Societas Europaea-Verordnung (SE-VO) genannten numerus clausus der Gründungsformen kann die Entstehung einer SE primär auf vier unterschiedliche Arten erfolgen:

• Fusion zur Aufnahme oder Neugründung
• Umwandlungsgründung
• Europäische Holding (Holding-SE)
• Europäische Tochter (Tochter-SE)

Sekundär besteht die Möglichkeit, eine Europäische Tochtergesellschaft durch eine Mutter-SE zu gründen. Eine Gründung durch natürliche Personen oder eine Spaltungsgründung aus bestehenden Gesellschaften des nationalen Rechts ist laut SE-VO nicht vorgesehen.

Variante 1 – Fusion zur Aufnahme oder zur Neugründung: 2+ Aktiengesellschaften

Eine Europäische Gesellschaft kannst du klassisch durch die Fusion – also die Verschmelzung – mehrerer bestehender Unternehmen bilden. Für die Gründung sind mindestens zwei nationale Aktiengesellschaften vonnöten, die über ein grenzüberschreitendes europäisches Element verfügen. Sie müssen entweder aus unterschiedlichen Mitgliedsstaaten der EU stammen oder, falls ihr jeweiliger Unternehmenssitz im selben Land liegt, seit mindestens zwei Jahren Töchter in anderen EU-Ländern unterhalten (Mehrstaatenbezug).

Die Verschmelzungsgründung kann zur Aufnahme erfolgen (übernehmende Gesellschaft wird zur SE, übertragende geht auf) oder zur Neugründung (beide Gesellschaften erlöschen, ein neuer SE-Rechtsträger entsteht – ggf. sogar in einem dritten EU-Land, „Drittlandverschmelzung“).

Wie funktioniert die Fusion zweier Aktiengesellschaften zu einer Societas Europaea genau?

Bei einer Fusion schließen sich zwei rechtlich unabhängige Unternehmen zusammen und bilden im wirtschaftlichen wie rechtlichen Sinne eine Einheit. Mindestens eine Gesellschaft tritt ihre rechtliche Unabhängigkeit ab, weshalb die Fusion eine typische Form der Unternehmensübernahme darstellt. Der Kaufpreis lässt sich elegant in Geschäftsanteilen des übernehmenden Unternehmens entrichten – ein zentraler Hebel für steueroptimierte Strukturen, vergleichbar mit einem Share Deal bei Immobilien.

Die Fusion zwischen Unternehmen unterliegt rechtlich der Fusionsrichtlinie 90/434/EWG sowie der europäischen Verschmelzungsrichtlinie 2005/56/EG. Innerhalb Deutschlands greift zudem das Umwandlungsgesetz (UmwG); das Kartellrecht wird im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung (GWB) gewahrt.

Variante 2 – Umwandlungsgründung: AG mit ausländischer Tochter

Eine national bestehende Aktiengesellschaft kann in eine SE umgewandelt werden – also AG zu SE –, vorausgesetzt, sie unterhält seit zumindest zwei Jahren eine Tochtergesellschaft oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land. Eine Umwandlung zur Societas Europaea ist von der Art her vergleichbar mit einem Formwechsel nach Umwandlungsgesetz (UmwG).

Die SE-VO sieht im Gegensatz zum Formwechsel die Aufstellung eines Umwandlungsplans vor. Eine Verlegung des bisherigen Sitzes der nationalen Aktiengesellschaft ist anlässlich der Umwandlung in eine Europa AG prinzipiell unzulässig.

Umwandlung umkehren: Europa AG zurück in herkömmliche AG

Tatsächlich ist es möglich, eine bestehende SE in eine klassische AG zurückzuwandeln. Vorausgesetzt, die Europa AG besteht seit mindestens zwei Jahren in ihrer europäischen Rechtsform, kann ein Umwandlungsplan erstellt werden. Die Zustimmung der Hauptversammlung ist zwingend.

Variante 3 – Europäische Holding/Holding-SE: 2+ Aktiengesellschaften/GmbHs

Alternativ können zwei oder mehr Unternehmen aus unterschiedlichen EU-Mitgliedsstaaten zusammen eine Holding-SE bilden. Dies gilt für eine beliebige Kombination aus AGs und GmbHs, wobei zumindest zwei der Gesellschaften aus unterschiedlichen EU-Ländern stammen müssen. Genau diese Konstruktion nutzen viele grenzüberschreitende Konzerne – und zunehmend auch Immobilien-Holdings, die das Schachtelprivileg ausspielen wollen.

Konkret bedeutet die Beteiligung an einer Holding-SE einen Anteilstausch: Die Unternehmen kaufen Aktien der Europäischen Holding und bringen ihre bestehenden Gesellschaftsanteile ein. Die Anteile der Dachgesellschaft müssen dabei jeweils über 50 Prozent aller Stimmrechte der jeweiligen Gründungsgesellschaft vermitteln.

Wie funktioniert die Bildung einer Europäischen Holding genau?

Eine Holding entsteht, wenn mehrere Unternehmen hierarchisch gegliedert werden – sie ist keine eigene Rechtsform, sondern eine Strukturierungsform. Die Unternehmen halten untereinander Beteiligungen, wodurch eine wirtschaftliche Abhängigkeit entsteht. Zentrale Aufgaben werden vom Mutterunternehmen ausgeübt, das an der hierarchischen Spitze der Holding-Struktur steht.

Wie bei der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) werden Holdinggesellschaften zu einem konkreten betrieblichen Zweck gegründet, in diesem Fall der Haltung von Kapitalbeteiligungen an anderen Gesellschaften. Als Holding organisierst du Erwerb und Verwaltung von Beteiligungen und bildest somit den Kapitalgeber.

Variante 4 – Europäische Tochter/Tochter-SE: 2+ Rechtspersonen

Juristische Personen können auch gemeinsam eine Tochter-SE bilden. Möglich, sofern mindestens zwei Rechtspersonen dem Recht unterschiedlicher EU-Länder unterliegen oder zumindest zwei der beteiligten Rechtspersonen über mindestens zwei Jahre eine Tochter oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land unterhalten haben.

Diese Flexibilität ermöglicht es sowohl Gesellschaften des bürgerlichen Rechts als auch des Handelsrechts – inklusive Genossenschaften – eine gemeinsame Tochter-SE zu gründen. Auch juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts können eine SE-Tochtergesellschaft gründen.

Der entscheidende Unterschied zur Holding-SE: Die einzelnen Gesellschaften bilden nicht eine gemeinsame Dachgesellschaft, sondern eine gemeinsame Tochter in der Rechtsform einer SE.

Sekundärgründung SE-Tochtergesellschaft: SE durch SE

Eine SE kann auch durch eine bestehende SE allein – als Einmanngründung – entstehen. Das ist gerade für Anbieter von Vorratsgesellschaften interessant, bei denen die Mehrstaatlichkeit nicht oder nur unzureichend gegeben ist. Aktien einer Vorrats-SE können auch von natürlichen Personen erworben werden – ein gängiger Weg für Investoren, die schnell eine handlungsfähige SE übernehmen wollen, ohne den vollen Gründungsprozess zu durchlaufen.

Kernpunkte Sekundärgründung:

• SE-Tochter wird durch eine bereits bestehende SE gegründet (Mutter-SE)
• Mehrstaatlichkeitserfordernis entfällt – wird „vererbt“
• Keine weiteren Gesellschaften notwendig
• Nationales Recht des Sitzstaates anwendbar (in Deutschland: Aktienrecht)

Rechtliche Grundlagen: Richtlinien, Verordnungen & Gesetze

Da es sich um eine Rechtsform des europäischen Rechts handelt, müssen verschiedene EU-rechtliche und nationalrechtliche Grundlagen berücksichtigt werden. Primär gilt die Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 (SE-VO), welche einen gemeinsamen rechtlichen Rahmen zwischen EU-Mitgliedsstaaten und EWR-Ländern schafft. Hinsichtlich der Arbeitnehmerbeteiligung ergänzt die Richtlinie 2001/86/EG den Rahmen.

• Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 über das Statut der Europäischen Gesellschaft (SE)
• Richtlinie 2001/86/EG
  ]]> https://lukinski.de/immobilienaktiengesellschaft-reit-ag-immobilienbewirtschaftung-boersennotierung/ Tue, 09 Mar 2021 07:25:43 +0000 https://lukinski.de/?p=38082 Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobilienaktiengesellschaft ist ein Unternehmen in der Rechtsform einer AG, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung oder Vermarktung von Immobilien dient – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Bestand im drei- oder vierstelligen Bereich. Besonders attraktiv: Die Sonderform REIT-AG (Real Estate Investment Trust) ist auf Unternehmensebene komplett von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit und schüttet mindestens 90 % des Gewinns als Dividende aus. Hier findest du alle Rechtsformen im Vergleich und hier geht es zurück zur Übersicht AG. Wer eher operativ über eine Kapitalgesellschaft halten möchte, sollte parallel die Immobilien Holding als Alternative prüfen.

  Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

  Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

  Merkmal	Immobilien-AG (regulär)	REIT-AG (G-REIT)
  Börsennotierung	optional	Pflicht (regulierter Markt)
  Mindestkapital	50.000 €	15 Mio. €
  Körperschaftsteuer	15 % + Soli	0 % (steuerbefreit)
  Gewerbesteuer	~14 % (Hebesatzabhängig)	0 % (steuerbefreit)
  Ausschüttungsquote	frei wählbar	min. 90 % des Gewinns
  Eigenkapitalquote	frei	min. 45 %
  Streubesitz	frei	min. 15 % (25 % bei Zulassung)
  Wohnimmobilien Bestand	uneingeschränkt	nur Neubau ab Inkrafttreten REITG
  Beispiele	Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, TAG	Alstria Office, Hamborner, Deutsche Konsum, Fair Value

  Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

  Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

  • Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
  • LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
  • TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
  • Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
  • Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

  Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

  • Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
  • Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
  • Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
  • Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

  Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

  Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

  Mögliche Tätigkeiten im Überblick

  • Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
  • Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
  • Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
  • Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
  • Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

  

  REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

  Herkunft des REIT-Konzepts

  Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

  Gesetzliche Auflagen nach REITG

  Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

  Auflage	Anforderung	Sanktion bei Verstoß
  Sitz & Geschäftsleitung	in Deutschland	Verlust REIT-Status
  Börsennotierung	regulierter Markt EU/EWR	Verlust REIT-Status
  Grundkapital	min. 15 Mio. €	Versagung Anerkennung
  Streubesitz Zulassung	min. 25 %	keine Anerkennung
  Streubesitz laufend	min. 15 %	Strafzahlung 1-3 % Wert
  Eigenkapitalquote	min. 45 % des Immobilienvermögens	Strafzahlung 1-3 %
  Immobilienquote (Vermögen)	min. 75 % unbewegliches Vermögen	Strafzahlung
  Immobilienertragsquote	min. 75 % Erträge aus Immobilien	Strafzahlung
  Höchstbeteiligung pro Aktionär	max. 10 % direkt	Stimmrechtsverlust überschreitender Anteil
  Ausschüttungsquote	min. 90 % handelsrechtlicher Jahresüberschuss	Verlust REIT-Status
  Bestandsmietwohnungen	nur Neubau ab Inkrafttreten REITG	Versagung

  Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

  • Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
  • Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
  • 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

  Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

  Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

  Position	Reguläre Immobilien-AG	REIT-AG
  Mieteinnahmen p.a.	10.000.000 €	10.000.000 €
  Bewirtschaftungskosten	– 2.500.000 €	– 2.500.000 €
  Abschreibung & Zinsen	– 3.000.000 €	– 3.000.000 €
  Gewinn vor Steuern	4.500.000 €	4.500.000 €
  Gewerbesteuer (~14 %)	– 630.000 €	0 €
  Körperschaftsteuer + Soli (~15,8 %)	– 711.000 €	0 €
  Gewinn nach Steuern (Unternehmen)	3.159.000 €	4.500.000 €
  Pflicht-Ausschüttung 90 %	frei wählbar	4.050.000 €
  Mehrertrag REIT-Struktur	–	+ 1.341.000 € (~30 %)

  Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

  Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

  • Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
  • Dividendenrendite: 5 %
  • Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
  • Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
  • Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
  • Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

  Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

  Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

  Vorteile auf Unternehmensebene

  • Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
  • Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
  • Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
  • Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
  • Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
  • Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
  • Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

  Vorte

  ]]> https://lukinski.de/zwei-personen-gmbh-entstehung-gleichstellung-absicherung/ Mon, 08 Mar 2021 15:39:34 +0000 https://lukinski.de/?p=38026 Zwei-Personen-GmbH – Das GmbH Modell für Gründer-Duos, Ehepaare, Geschwister und Investoren-Partnerschaften! Zwei Gesellschafter, je 50 Prozent Anteile, gleiche Stimmrechte – klingt fair, kann aber bei Streit zur Blockade führen. Gerade bei Immobilien-GmbHs mit hohen Vermögenswerten ist die richtige vertragliche Absicherung entscheidend. Hier erfährst du, wie eine Zwei-Personen-GmbH entsteht, welche rechtlichen Besonderheiten gelten, wie du Pattsituationen vermeidest, was steuerlich passiert und wie das Modell für deinen Vermögensaufbau mit Immobilien funktioniert. Hier findest du alle Rechtsformen und hier geht es zurück zur Übersicht GmbH.

  Zwei-Personen-GmbH – Kapitalgesellschaft für 2 Personen

  Gründen zwei Gesellschafter gemeinsam mit einer 50:50 Beteiligung eine GmbH, bilden sie eine gleichberechtigte unternehmerische Partnerschaft – die sogenannte Zwei-Personen-GmbH (seltener auch Zwei-Mann-GmbH oder Zweimann-GmbH). In diesem Modell kann kein Gesellschafter gegen den Willen des anderen handeln, da beide Stimmen zu jeweils 50 Prozent gewichtet werden. Daraus ergeben sich juristische Besonderheiten – aber auch Risiken, die viele Gründer-Duos unterschätzen.

  In der Praxis funktioniert eine partnerschaftliche Gleichstellung oft nur so lange, wie beide Gesellschafter ähnlicher Meinung sind. Sobald es beim Geld, bei der Strategie oder bei einer Immobilien-Verkaufsentscheidung zur Uneinigkeit kommt, droht der gefürchtete „Deadlock“ – Stillstand der Gesellschaft.

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  Weitere GmbH Modelle mit Besonderheiten:

  • Ein-Personen-GmbH – Solo-Gründer mit voller Kontrolle
  • Kein-Personen-GmbH – Sonderfall ohne Gesellschafter

  Eckdaten der Zwei-Personen-GmbH auf einen Blick

  • Mindeststammkapital: 25.000 € (Hälfte = 12.500 € muss bei Gründung eingezahlt sein)
  • Anteilsverteilung typisch: 50/50, alternativ 51/49 oder 60/40
  • Stimmrechte: proportional zur Beteiligung (sofern Satzung nichts anderes regelt)
  • Gewinnverteilung: proportional zur Beteiligung (anders regelbar in der Satzung)
  • Gründungskosten: ca. 800–2.500 € (Notar, Handelsregister, Beratung)
  • Steuerlast: ca. 30 % auf Gewinne (Körperschaftssteuer + Soli + Gewerbesteuer)
  • Haftung: auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt

  Entstehung von Gründer-Duos – Kompetenzen, Qualifikationen, Nachfolge

  Bei einer klassischen Zwei-Personen-GmbH halten beide Gesellschafter je 50 Prozent der GmbH-Anteile, besitzen je 50 Prozent der Stimmrechte und dürfen je 50 Prozent der ausgeschütteten Gewinne ihrer Gesellschaft beanspruchen.

  Diese Konstellation ist besonders geeignet, wenn:

  • Kompetenzen sich ergänzen – z. B. kaufmännische und technische Person (IT-Spezialist, Ingenieur, Architekt, Bauleiter)
  • Ehepaare gemeinsam investieren – häufig für Immobilien-Holding-Strukturen oder vermögensverwaltende GmbHs
  • Geschwister oder Erbengemeinschaften ein Familienvermögen bündeln (siehe Erbengemeinschaft)
  • Nachfolge eingeleitet wird – Alleingesellschafter holt Kind oder externen Käufer als 50%-Partner an Bord
  • Investoren-Duos gemeinsam Mehrfamilienhäuser kaufen oder Fix-and-Flip-Projekte umsetzen

  Praxis-Beispiel: Ehepaar-GmbH für Mehrfamilienhaus

  Ein Ehepaar gründet eine vermögensverwaltende Zwei-Personen-GmbH mit 25.000 € Stammkapital (50/50). Die GmbH erwirbt ein Mehrfamilienhaus zum Verkehrswert von 1,2 Mio. €. Mietüberschuss vor Steuern: 60.000 € p.a.

  • Steuerlast in der GmbH (vermögensverwaltend): ca. 15,8 % Körperschaftssteuer + Soli (erweiterte Gewerbesteuerkürzung greift)
  • Steuer-Ersparnis ggü. privatem Halten: bei 42 % Spitzensteuersatz schnell 15.000 € pro Jahr
  • Beim späteren Verkauf: Share Deal statt Asset Deal kann Grunderwerbsteuer sparen

  Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Immobilie als Kapitalanlage und zum Vergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage.

  Gleichstellung & Absicherung – die rechtlichen Besonderheiten

  Eine Gleichstellung der beiden Gesellschafter einer Zwei-Mann-GmbH bedeutet: Sie stehen miteinander auf rechtlicher, steuerrechtlicher und sozialversicherungsrechtlicher Ebene gleichrangig. Doch genau hier lauern die Stolperfallen.

  Selbstkontraktion & § 181 BGB – Insichgeschäfte richtig regeln

  Ohne ausdrückliche Befreiung ist es jedem Gesellschafter-Geschäftsführer nach § 181 BGB untersagt, Verträge zwischen sich selbst (als Privatperson) und der GmbH abzuschließen.

  § 181 BGB: Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

  Praxisrelevant bei Immobilien:

  • Vermietung einer privaten Immobilie an die GmbH (Bürofläche, Lagerhalle)
  • Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen in die GmbH
  • Darlehen vom Gesellschafter an die GmbH (typische Gesellschafterfremdfinanzierung)
  • Geschäftsführer-Anstellungsvertrag

  In allen Fällen muss die Befreiung von § 181 BGB im Gesellschaftsvertrag UND im Handelsregister eingetragen sein – sonst sind die Verträge schwebend unwirksam. Achtung: Das Finanzamt prüft solche Verträge auf „Fremdvergleich“ (drohende verdeckte Gewinnausschüttung).

  Vertretungsbefugnis – Einzelvertretung oder Gesamtvertretung?

  • Einzelvertretung: Jeder Gesellschafter-Geschäftsführer kann die GmbH allein nach außen vertreten – schnell, aber riskant bei Misstrauen
  • Gesamtvertretung: Verträge müssen von beiden unterschrieben werden – sicher, aber langsam
  • Mischmodell: Einzelvertretung bis zu einem Schwellenwert (z. B. 25.000 €), darüber Gesamtvertretung – häufige Praxislösung

  Einzelhaftung im Innenverhältnis

  Um zu vermeiden, dass dein Mitgesellschafter Solo-Entscheidungen fällt, mit denen du nicht einverstanden bist, solltest du eine Einzelhaftung im Innenverhältnis im Gesellschaftsvertrag festlegen. Wer ohne Absprache agiert, trägt das Risiko allein – auch wenn er die GmbH nach außen wirksam verpflichtet hat.

  Sozialversicherung – die unterschätzte Falle der 50/50-GmbH

  Ein Punkt, der bei vielen Gründer-Duos übersehen wird: Sozialversicherungspflicht des Gesellschafter-Geschäftsführers.

  Wann ist der Gesellschafter-Geschäftsführer SV-pflichtig?

  • Anteil ≥ 50 % oder Sperrminorität: in der Regel sozialversicherungsfrei (kein abhängig Beschäftigter)
  • Anteil unter 50 % ohne Sperrminorität: meist sozialversicherungspflichtig (~ 20 % Arbeitnehmer- + 20 % Arbeitgeberanteil)
  • 50/50-Konstellation: typischerweise SV-frei – die Deutsche Rentenversicherung sieht beide als selbständig

  Wichtig: Lass den Status durch ein Statusfeststellungsverfahren bei der DRV Bund klären. Eine Falscheinschätzung kann zu Nachforderungen über mehrere Jahre führen – schnell sechsstellige Summen.

  Pattsituation lösen – Deadlock-Klauseln im Gesellschaftsvertrag

  Was passiert, wenn beide 50%-Gesellschafter sich nicht einigen können? Ohne vertragliche Vorsorge: Stillstand. Mit Vorsorge: klare Lösungswege. Folgende Klauseln solltest du kennen:

  Klassische Deadlock-Lösungen

  Klausel	Funktion	Geeignet für
  Mediation/Schiedsverfahren	Externer Vermittler oder Schiedsgericht entscheidet	Erste Eskalationsstufe
  Drittstimme/Beirat	Externe Vertrauensperson hat im Streitfall Stichentscheid	Familien-GmbHs
  Buy-or-Sell (Russian Roulette)	A bietet Preis – B kauft zu diesem Preis oder verkauft zu diesem Preis	Erfolgreiche GmbH, klare Trennung
  Texas Shoot-Out	Beide bieten verdeckt – höchstes Gebot kauft	Gleich starke Partner
  Dutch Auction	Niedrigster Anteilspreis startet, Preis steigt bis einer kauft	Komplexe Beteiligungen
  Auflösungsklausel	Liquidation der GmbH bei Patt	Letzte Notlösung

  Steuerliche Behandlung der Zwei-Personen-GmbH

  Beispielrechnung: 100.000 € Gewinn vor Steuern

  • Körperschaftssteuer 15 % + Soli 5,5 %: ca. 15.825 €
  • Gewerbesteuer (Hebesatz 400 %): ca. 14.000 €
  • Gewinn nach Steuern auf GmbH-Ebene: ca. 70.175 €
  • Bei Vollausschüttung 50/50 (je 35.087,50 €):
  • Kapitalertragsteuer 25 % + Soli pro Gesellschafter: ca. 9.252 €
  • Netto pro Gesellschafter: ca. 25.835 €
  • Gesamtsteuerlast: ca. 48,3 %

  Sonderfall vermögensverwaltende Immobilien-GmbH

  Bei reiner Vermietung greift die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG): Die Gewerbesteuer entfällt komplett. Steuerlast auf GmbH-Ebene sinkt auf ca. 15,8 %. Mehr dazu unter Immobilien Holding.

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