LEG Wohnen: Überblick über das Wohnungsangebot

LEG Wohnen bietet Wohnlösungen für sehr unterschiedliche Lebensphasen — vom 1-Zimmer-Apartment für Singles bis zur 5-Zimmer-Wohnung für Großfamilien. Der operative Kern: rund 167.000 Wohnungen an über 170 Standorten, mit klarem Schwerpunkt auf Nordrhein-Westfalen. Allein in Dortmund unterhält die LEG einen ihrer größten Bestände.

Ein typischer Standort in NRW ist Iserlohn mit allein 881 Wohneinheiten. 881 Wohneinheiten heißt: 881 Geschichten, Singles, Familien, verschiedene Objekte, verschiedene Baujahre — und trotzdem standardisierte Prozesse. Genau hier liegt die operative Meisterleistung.

Wohnungsbestand in Zahlen

• Wohneinheiten gesamt: ca. 167.000
• Standorte: über 170, Schwerpunkt NRW
• Durchschnittliche Nettokaltmiete: rund 6,80–7,20 EUR/qm (deutlich unter Marktniveau in Ballungszentren)
• Leerstandsquote (EPRA): historisch zwischen 2,5–3,5 %
• Wohnungsgrößen: 1- bis 5-Zimmer, Schwerpunkt 2–3 Zimmer
• Zielgruppe: mittlere Einkommensschicht, Familien, Berufstätige

Diese Vielfalt an Standorten — von pulsierenden Großstädten bis ländlichen Gebieten — ist der zentrale strategische Vorteil: Die LEG diversifiziert über mehrere Mikromärkte und reduziert damit das Klumpenrisiko, das einzelne Privatinvestoren oft trifft.

Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung

Die LEG investiert kontinuierlich dreistellige Millionenbeträge pro Jahr in Modernisierung und Instandhaltung. Konkret heißt das: energetische Sanierung, Fassadendämmung, Heizungsumstellung, Bad- und Küchenmodernisierung. Der Effekt ist doppelt: höhere Mieten nach Modernisierung (Modernisierungsumlage) UND niedrigere Nebenkosten für Mieter durch bessere Energieeffizienz. Eine Win-win-Konstellation, die jeder private Vermieter kopieren sollte. Alle Anschaffungskosten im Überblick: Erwerbsnebenkosten.

LEG Bewertungsportal: Mieter teilen ihre Erfahrungen

Das LEG Wohnen Bewertungsportal ist ein strukturiertes Feedback-Instrument. Mieter bewerten Service, Hausmeister, Reaktionszeiten, Wohnumfeld. Diese Daten fließen in interne KPIs zurück und steuern operative Maßnahmen.

„Die kontinuierliche Verbesserung der Lebensqualität steht bei LEG Wohnen im Mittelpunkt unserer Philosophie.“

Lehre für Privat-Vermieter: Auch mit 5 oder 20 Einheiten lohnt sich ein systematisches Mieter-Feedback — z.B. einmal jährlich per Online-Formular. Das verhindert Frustkündigungen und reduziert Fluktuationskosten (Renovierung + Leerstand kosten oft 2–4 Monatsmieten).

LEG vs. Wettbewerb: Wie steht der Konzern im Vergleich da?

Wer Mieterzufriedenheit beurteilen will, muss vergleichen. Hier die drei großen deutschen börsennotierten Wohnimmobilien-Konzerne im Direktvergleich:

Fazit aus dem Vergleich: Die LEG positioniert sich als regionaler Spezialist mit hoher Bestandsdichte in NRW. Diese geografische Konzentration ermöglicht effizientere Hausmeister-Pools, kürzere Wege für Handwerker und niedrigere Verwaltungskosten pro Einheit — ein Modell, das auch für Privatinvestoren mit Fokus auf eine Stadt oder Region funktioniert.

Service und Betreuung: Der Schlüssel zur Zufriedenheit

Ein herausragender Service ist bei 167.000 Einheiten keine Frage von Sympathie, sondern von Prozess-Architektur. Was gehört dazu?

Wartung, Modernisierung & persönliche Ansprechpartner

Die LEG arbeitet mit einer Drei-Ebenen-Struktur:

• Ebene 1 — Hausmeister vor Ort: für Alltägliches (Treppenhaus, Außenanlagen, kleine Reparaturen)
• Ebene 2 — Regionalbüro / Kundencenter: für Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen
• Ebene 3 — Zentraler Helpdesk: 24/7 erreichbar, digitales Ticketsystem, Eskalationsmanagement

Operative KPIs für Mieterservice

• Reaktionszeit Notfälle (Wasserschaden, Heizungsausfall): Ziel < 4 Stunden
• Reaktionszeit Standardanfragen: Ziel < 48 Stunden
• Wiedervermietungsdauer: historisch < 2 Monate in Kernlagen
• Mieterfluktuation: branchenüblich 7–10 % p.a., LEG operativ darunter

Was Privat-Vermieter daraus lernen können

• Rahmenverträge mit Handwerkern statt Einzelaufträgen → 15–30 % Kostenersparnis
• Digitales Schadensmeldesystem (z.B. WhatsApp-Bot, einfaches CRM) statt Telefon-Chaos
• Klare Eskalationswege: Wer entscheidet bis 500 EUR, wer ab 5.000 EUR?
• Regelmäßige Hausbegehungen (mindestens 1× jährlich), nicht erst bei Beschwerden

Nachhaltigkeit und Innovation bei LEG Wohnen

LEG Wohnen verfolgt eine konkrete ESG-Strategie. Hintergrund: Die regulatorische Verpflichtung trifft alle Wohnimmobilien-Eigentümer gleichermaßen — vom Konzern bis zum Privatvermieter mit einer Eigentumswohnung.

„Bis zum Jahr 2050 muss die gesamte Wohnungswirtschaft über 80 % der CO2-Emissionen einsparen. Deshalb investieren wir in die Instandhaltung und Modernisierung unserer Bestände. Dadurch können unsere Mieter sogar Heizkosten sparen.“

Konkrete Maßnahmen im Bestand

• Energetische Sanierung: Dämmung, Fenster, Dächer
• Heizungsumstellung: Weg von Öl, hin zu Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen
• Photovoltaik: Dachanlagen mit Mieterstrom-Modellen
• Smarte Thermostate: Hydraulischer Abgleich digital
• E-Mobilität: Ladestationen für Elektrofahrzeuge in Tiefgaragen
• Carsharing-Angebote: Reduzierung des Stellplatzbedarfs

Beispiel Innovation: Smartes Thermostat

Jedes Gramm CO2, das eingespart wird, hilft dem Klima — und macht Wohnen günstiger. Bei 167.000 Einheiten skalieren auch kleine smarte Konzepte zu großen Einsparungen. Ein konkretes Beispiel: Das smarte Thermostat für den hydraulischen Abgleich. Statt aufwendigem manuellen Abgleich misst das System automatisch und optimiert die Heizkurve — Heizkostenersparnis: typischerweise 5–15 % pro Wohneinheit.

Übertragbar auf Privat-Vermieter

• Energieausweis prüfen — Klasse C oder schlechter? → Sanierungsfahrplan aufstellen
• Wärmepumpen-Förderung (BEG) nutzen, oft 30–70 % Zuschuss
• Mieterstrom-Modelle bei PV: zusätzliche Einnahmequelle bei MFH
• Smarte Thermostate: Investition < 100 EUR pro Heizkörper, ROI oft < 3 Jahre

Gemeinschaft und Nachbarschaftsprojekte

Mieterbindung entsteht nicht nur durch funktionierende Heizungen, sondern durch soziale Identifikation mit dem Wohnort. Hier setzt die LEG an.

Konkrete Initiativen

• Quartiersfeste: jährliche Veranstaltungen pro Standort
• Nachbarschaftstreffs: Räumlichkeiten kostenfrei für Mietergemeinschaften
• Kinder- und Jugendprojekte: Spielplatzpaten, Ferienprogramme
• Soziale Förderung: Kooperationen mit lokalen Vereinen
• Mieterbeiräte: Strukturierte Mitsprache

Warum das ökonomisch Sinn ergibt

Mieter, die sich in ihrer Nachbarschaft wohlfühlen, kündigen seltener. Eine Reduktion der Fluktuation um 1 Prozentpunkt bedeutet bei 167.000 Einheiten rund 1.670 vermiedene Mieterwechsel pro Jahr. Bei durchschnittlichen Wechselkosten von 3.000–5.000 EUR pro Wohnung (Renovierung + Leerstand + Vermarktung) ergibt das ein Einsparvolumen im hohen einstelligen Millionenbereich. Mieterbindung ist Cashflow-Schutz — eine Lehre, die in der Buy-and-Hold-Strategie jedes Privatvermieters Anwendung finden sollte.

Zukunftsaussichten: Wohin geht die Reise mit LEG Wohnen?

Die strategische Stoßrichtung der LEG ruht auf vier Säulen:

Die vier strategischen Säulen

1. Bestandsverdichtung in NRW: Selektive Zukäufe in Kernregionen, Verkauf von Randlagen
2. ESG-Modernisierung: Hochlauf der energetischen Sanierungsquote auf 3+ % p.a.
3. Digitalisierung der Mieterprozesse: Mieter-App, digitale Mietverträge, Online-Schadensmeldung
4. Operative Effizienz: Senkung der Verwaltungskosten pro Einheit durch Automatisierung

Durch den Zukauf und die Entwicklung neuer Immobilien sollen noch mehr Menschen von hochwertigen Wohnangeboten profitieren — gerade vor dem Hintergrund des akuten Wohnraummangels in Deutschland.

Was bedeutet das für Privatinvestoren?

Der Wohnungsmarkt bleibt strukturell unterversorgt. Wer als Privatinvestor in NRW oder vergleichbaren Ballungsräumen investiert, profitiert von denselben Makrotrends wie die LEG: Knappheit, Mietsteigerungspotenzial, ESG-getriebene Wertsteigerung modernisierter Bestände.

FAQ: Häufige Fragen zu LEG Wohnen

Wie groß ist der Wohnungsbestand der LEG?

Die LEG Immobilien AG verwaltet rund 167.000 Wohneinheiten an über 170 Standorten, überwiegend in Nordrhein-Westfalen.

• ca. 167.000 Wohneinheiten
• über 170 Standorte
• Schwerpunkt NRW

Wie hoch ist die durchschnittliche Miete bei der LEG?

Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei rund 6,80 bis 7,20 EUR pro Quadratmeter — und damit deutlich unter dem Marktniveau in vielen Ballungsräumen.

• Ø 6,80–7,20 EUR/qm Nettokaltmiete
• unter Marktniveau in Großstädten
• Mittlere Mietpreissegment

Wie meldet man bei der LEG einen Schaden?

Mieter können Schäden über mehrere Kanäle melden: persönlich beim Hausmeister, telefonisch beim 24/7-Helpdesk oder digital über das Mieterportal bzw. die Mieter-App.

• Hausmeister vor Ort
• Helpdesk 24/7 telefonisch
• Mieterportal / App digital

Was unterscheidet die LEG von Vonovia?

Die LEG ist regional fokussiert (NRW), Vonovia bundesweit und international aufgestellt. Die LEG hat dadurch höhere Bestandsdichte pro Standort, Vonovia hat mehr Skalierung und höhere Durchschnittsmieten.

• LEG: regional, NRW-Fokus, 167.000 Einheiten
• Vonovia: bundesweit + AT/SE, 540.000 Einheiten
• LEG günstigere Mieten, Vonovia höheres Premiumsegment

Was können Privat-Vermieter von der LEG lernen?

Vor allem operative Skaleneffekte: Rahmenverträge mit Handwerkern, digitales Schadensmanagement, systematisches Mieterfeedback und energetische Modernis

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Wohnungseigentümergemeinschaft im Überblick

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gesamtheit aller Eigentümer eines in Wohnungen aufgeteilten Gebäudes. Mit Eintragung im Grundbuch werden Sie automatisch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und alleiniger Eigentümer Ihrer Wohnung (Sondereigentum). Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft eine teilrechtsfähige juristische Person: Sie kann Verträge schließen, klagen und verklagt werden – die einzelnen Eigentümer haften nur anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil (MEA).

Eine WEG ist mehr als eine Verwaltungseinheit – sie ist eine Zwangsgemeinschaft. Sie können Ihren Nachbarn nicht wählen, aber Sie entscheiden gemeinsam über Geld, Sanierungen und Hausordnung.

Wesentliche Merkmale einer WEG auf einen Blick:

• Gemeinschaft entsteht automatisch mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch
• Jeder Eigentümer hat einen Miteigentumsanteil (MEA) am Gemeinschaftseigentum, meist in Tausendsteln angegeben
• Sondereigentum: alleiniges Eigentum an der eigenen Wohnung
• Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Aufzug, Grundstück
• Entscheidungen fallen in der Eigentümerversammlung per Beschluss
• Ein bestellter Verwalter führt die laufenden Geschäfte
• Maßgebliche Dokumente: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung
• Laufende Kosten werden über das Hausgeld umgelegt – siehe Instandhaltung Kosten

WEG Erklärvideo: Das kleine Eigentümer 1×1

Hier erklärt von mir auf Immobilien-Erfahrung.de x YouTube, hier findest du auch noch viel, viel mehr zum Thema WEG.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht

Die wichtigste Unterscheidung beim Kauf einer Eigentumswohnung – und gleichzeitig die häufigste Quelle für Streit und Fehlkalkulationen. Wer was zahlt, hängt davon ab, in welche Kategorie ein Bauteil fällt.

Sondereigentum: Was Ihnen alleine gehört

Sondereigentum umfasst die Wohnung selbst und alle eindeutig abgrenzbaren Teile. Sie können frei darüber verfügen, vermieten, verkaufen, umbauen (innerhalb der Vorschriften). Reparaturen zahlen Sie alleine.

Gemeinschaftseigentum: Was allen gehört

Alles, was zum Bestand und zur Sicherheit des Gebäudes gehört oder von mehreren genutzt wird, ist zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Reparaturen werden über das Hausgeld nach MEA umgelegt.

Sondernutzungsrecht: Der Stolperstein

Stellplätze, Gartenflächen, Kellerabteile, manchmal sogar Terrassen sind häufig nicht Sondereigentum, sondern nur mit einem Sondernutzungsrecht belegt. Das heißt: Sie dürfen die Fläche allein nutzen, aber sie gehört rechtlich der Gemeinschaft. Konsequenz – Sie können sie nicht separat verkaufen, und Reparaturen tragen oft alle Eigentümer mit. Prüfen Sie das immer in der Teilungserklärung.

Hausgeld, Rücklage und Sonderumlage: Die Kostenseite

Wer in eine WEG kauft, zahlt nicht nur Kreditrate – er zahlt monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft. Diese Kosten werden im Wirtschaftsplan kalkuliert und einmal jährlich in der Jahresabrechnung abgerechnet.

Hausgeld – Daumenregeln

Das Hausgeld liegt erfahrungsgemäß bei rund 3,00 bis 5,00 €/m² Wohnfläche pro Monat – bei Häusern mit Aufzug, Tiefgarage oder Concierge auch deutlich darüber. Beispielrechnung für eine 80 m²-Wohnung:

• Betriebskosten umlagefähig (auf Mieter abwälzbar): ca. 2,00 €/m² → 160 €
• Verwaltungskosten (nicht umlagefähig): ca. 25 € pro Einheit
• Instandhaltungsrücklage: ca. 0,80–1,00 €/m² → 64–80 €
• Summe Hausgeld: rund 250–280 € im Monat

Instandhaltungsrücklage – die Schicksalsfrage

Die Rücklage finanziert große Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung, Aufzug). Eine gut geführte WEG hat pro Quadratmeter Wohnfläche im Bestand mehrere Hundert Euro Rücklage angespart. Faustregel nach Petersscher Formel: 1,5 × Herstellungskosten je m² ÷ 80 Jahre = jährliche Rücklage. Praktisch: 0,80–1,20 €/m² monatlich.

Sonderumlage – wenn die Rücklage nicht reicht

Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht aus, beschließt die WEG eine Sonderumlage. Beispiel: Dachsanierung kostet 240.000 €, Rücklage hat nur 80.000 € – die Differenz von 160.000 € wird nach MEA auf alle Eigentümer umgelegt. Bei einem MEA von 50/1.000 sind das 8.000 € extra. Genau hier scheitern unvorbereitete Käufer.

Rechte und Pflichten der Eigentümer

Jeder Eigentümer hat aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der Teilungserklärung konkrete Rechte und Pflichten. Wer sie kennt, schützt sich vor Überraschungen und gestaltet die WEG aktiv mit.

Zu den Rechten zählen:

• Mitsprache und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
• Akteneinsicht in alle Verwaltungsunterlagen
• Anfechtung von Beschlüssen innerhalb von einem Monat
• Bestellung und Abberufung des Verwalters
• Freie Nutzung, Vermietung und Veräußerung des Sondereigentums

Zu den Pflichten zählen:

• Zahlung von Hausgeld, Sonderumlagen und Rücklage
• Mittragen ordnungsgemäßer Beschlüsse, auch wenn man dagegen gestimmt hat
• Erhaltung des Sondereigentums in einem Zustand, der das Gemeinschaftseigentum nicht gefährdet
• Einhaltung der Hausordnung und Gemeinschaftsordnung
• Duldung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Verwaltung und Instandhaltung

Die Eigentümer sind gemeinsam für Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Praktisch wird diese Aufgabe an einen professionellen Verwalter delegiert (Fremdverwaltung) oder von einem Eigentümer übernommen (Selbstverwaltung, in kleinen WEG bis ca. 8 Einheiten üblich). Die Kosten werden nach MEA umgelegt – sofern die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Schlüssel vorsieht.

Der Verwalter – Pflichten und Kosten

Der Verwalter ist das ausführende Organ der WEG. Seine Aufgaben sind in § 27 WEG geregelt: Beschlüsse umsetzen, Hausgeld einziehen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen, Versammlung einberufen, Notmaßnahmen veranlassen. Bei größeren WEG ab acht Einheiten haben Eigentümer einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter mit IHK-Qualifikation.

Marktübliche Honorare:

• Standard-WEG-Verwaltung: 22–32 € pro Einheit und Monat (netto)
• Sondervergütungen für außergewöhnliche Tätigkeiten (z. B. Versicherungsschäden, Sanierungssteuerung)
• Bestellung für maximal 5 Jahre, bei erstmaliger Bestellung nach Aufteilung 3 Jahre
• Abberufung jederzeit durch Mehrheitsbeschluss möglich

Eigentümerversammlung: Ablauf, Stimmrecht, Beschlüsse

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Entscheidungsorgan und findet mindestens einmal jährlich statt. Sie entscheidet über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Sanierungen, Verwalterbestellung, bauliche Veränderungen.

Stimmrecht – drei mögliche Verfahren (geregelt in der Teilungserklärung):

• Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme – unabhängig von Wohnungsgröße
• Objektprinzip: Jede Wohnung hat eine Stimme – Mehrfacheigentümer haben mehrere Stimmen
• Wertprinzip (MEA): Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen – Investoren mit großen Einheiten haben mehr Gewicht

Mehrheitsarten:

• Einfache Mehrheit: Standard für laufende Verwaltung
• Qualifizierte Mehrheit: für bauliche Veränderungen mit erheblicher Auswirkung (§ 20 WEG) – wer zustimmt zahlt
• Allstimmigkeit: Änderung der Gemeinschaftsordnung (sofern nichts anderes vereinbart)

Seit der WEG-Reform ist die Versammlung unabhängig von der Anzahl anwesender Eigentümer beschlussfähig – wer fehlt, wird überstimmt. Das macht Teilnahme zur Pflicht für alle, die mitgestalten wollen. Über jede Versammlung wird ein Protokoll geführt, unterzeichnet vom Verwalter, dem Versammlungsleiter und einem Eigentümer.

Mehr dazu: Eigentümerversammlung im Detail.

Beschlussanfechtung – Ihre wichtigste Schutzfrist

Halten Sie einen Beschluss für rechtswidrig oder ordnungswidrig, müssen Sie ihn innerhalb von einem Monat ab Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anfechten – und innerhalb von zwei Monaten begründen. Wer die Frist verstreichen lässt, verliert das Recht. Diese Fristen sind absolut, keine Verlängerung möglich.

Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung

In jeder WEG existieren drei zentrale Dokumente, die das Zusammenleben regeln. Wichtig zu verstehen ist die korrekte Hierarchie – sie wird in der Praxis oft missverstanden.

Hierarchie der Regelwerke

1. Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Bundesgesetz, höchste Stufe
2. Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung: grundbuchrechtlich abgesichert, bindend für alle Käufer
3. Beschlüsse der Eigentümerversammlung: innerhalb des Rahmens der Teilungserklärung
4. Hausordnung: niedrigste Stufe, regelt nur den Alltag (Ruhezeiten, Müll, Treppenhausreinigung)

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das Fundament jeder WEG. Sie legt fest, welche Teile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, welche Sondernutzungsrechte bestehen, wie die MEA verteilt sind und welches Stimmrecht-Verfahren gilt. Sie wird vom Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Änderungen brauchen grundsätzlich Einstimmigkeit – und Grundbucheintragung

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Societas Europaea (SE) – Gründungsformen, Rechtsgrundlagen & Co

Die Societas Europaea – kurz: SE – ist im deutschen Sprachraum auch unter den Bezeichnungen Europäische Gesellschaft, Europäische Aktiengesellschaft oder salopp: Europa AG anzutreffen und beschreibt im rechtlichen Sinne eine Kapitalgesellschaft und damit eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit. Wie der Name vermuten lässt, ist das Kapital in Aktien zerlegt. Die rechtliche Einführung erfolgte im Rahmen des Gesetzes zur Einführung der Europäischen Gesellschaft (SEEG).

Hintergrund der Einführung ist zum einen die Möglichkeit der Fusion von Gesellschaften aus verschiedenen EU-Mitgliedsstaaten oder der Errichtung einer Holding. Zum anderen wurde über die SE angestrebt, durch Zeichnung der Aktien gemeinsame Tochtergesellschaften zwischen wirtschaftlich aktiven Gesellschaften unterschiedlicher Herkunftsländer der EU zu begründen. Die SE ist heute die Lieblingsrechtsform vieler DAX- und MDAX-Konzerne – und zunehmend auch grenzüberschreitend agierender Immobilien-Holding-Strukturen.

Prominente SE in Deutschland:

• Allianz SE, BASF SE, SAP SE, E.ON SE, Porsche SE (Familien-Holding)
• Vonovia SE, LEG Immobilien SE, TAG Immobilien SE (börsennotierte Bestandshalter)
• Aroundtown SA (Luxemburg) als europäisches Pendant für Gewerbeimmobilien
• Fresenius SE & Co. KGaA (Mischform mit KGaA)

Weitere typische Kapitalgesellschaften in Deutschland:

• Aktiengesellschaft (AG)
• Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
• Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

SE im Schnellüberblick – die wichtigsten Eckdaten

Primärgründung einer SE – Fusion, Umwandlung, Holding, Tochter

Eine Europäische Gesellschaft gründet man nicht „einfach so“ aus dem Nichts. Der Gründungsprozess ist an bestimmte Vorgaben gebunden. Laut dem in der Societas Europaea-Verordnung (SE-VO) genannten numerus clausus der Gründungsformen kann die Entstehung einer SE primär auf vier unterschiedliche Arten erfolgen:

• Fusion zur Aufnahme oder Neugründung
• Umwandlungsgründung
• Europäische Holding (Holding-SE)
• Europäische Tochter (Tochter-SE)

Sekundär besteht die Möglichkeit, eine Europäische Tochtergesellschaft durch eine Mutter-SE zu gründen. Eine Gründung durch natürliche Personen oder eine Spaltungsgründung aus bestehenden Gesellschaften des nationalen Rechts ist laut SE-VO nicht vorgesehen.

Variante 1 – Fusion zur Aufnahme oder zur Neugründung: 2+ Aktiengesellschaften

Eine Europäische Gesellschaft kannst du klassisch durch die Fusion – also die Verschmelzung – mehrerer bestehender Unternehmen bilden. Für die Gründung sind mindestens zwei nationale Aktiengesellschaften vonnöten, die über ein grenzüberschreitendes europäisches Element verfügen. Sie müssen entweder aus unterschiedlichen Mitgliedsstaaten der EU stammen oder, falls ihr jeweiliger Unternehmenssitz im selben Land liegt, seit mindestens zwei Jahren Töchter in anderen EU-Ländern unterhalten (Mehrstaatenbezug).

Die Verschmelzungsgründung kann zur Aufnahme erfolgen (übernehmende Gesellschaft wird zur SE, übertragende geht auf) oder zur Neugründung (beide Gesellschaften erlöschen, ein neuer SE-Rechtsträger entsteht – ggf. sogar in einem dritten EU-Land, „Drittlandverschmelzung“).

Wie funktioniert die Fusion zweier Aktiengesellschaften zu einer Societas Europaea genau?

Bei einer Fusion schließen sich zwei rechtlich unabhängige Unternehmen zusammen und bilden im wirtschaftlichen wie rechtlichen Sinne eine Einheit. Mindestens eine Gesellschaft tritt ihre rechtliche Unabhängigkeit ab, weshalb die Fusion eine typische Form der Unternehmensübernahme darstellt. Der Kaufpreis lässt sich elegant in Geschäftsanteilen des übernehmenden Unternehmens entrichten – ein zentraler Hebel für steueroptimierte Strukturen, vergleichbar mit einem Share Deal bei Immobilien.

Die Fusion zwischen Unternehmen unterliegt rechtlich der Fusionsrichtlinie 90/434/EWG sowie der europäischen Verschmelzungsrichtlinie 2005/56/EG. Innerhalb Deutschlands greift zudem das Umwandlungsgesetz (UmwG); das Kartellrecht wird im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung (GWB) gewahrt.

Variante 2 – Umwandlungsgründung: AG mit ausländischer Tochter

Eine national bestehende Aktiengesellschaft kann in eine SE umgewandelt werden – also AG zu SE –, vorausgesetzt, sie unterhält seit zumindest zwei Jahren eine Tochtergesellschaft oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land. Eine Umwandlung zur Societas Europaea ist von der Art her vergleichbar mit einem Formwechsel nach Umwandlungsgesetz (UmwG).

Die SE-VO sieht im Gegensatz zum Formwechsel die Aufstellung eines Umwandlungsplans vor. Eine Verlegung des bisherigen Sitzes der nationalen Aktiengesellschaft ist anlässlich der Umwandlung in eine Europa AG prinzipiell unzulässig.

Umwandlung umkehren: Europa AG zurück in herkömmliche AG

Tatsächlich ist es möglich, eine bestehende SE in eine klassische AG zurückzuwandeln. Vorausgesetzt, die Europa AG besteht seit mindestens zwei Jahren in ihrer europäischen Rechtsform, kann ein Umwandlungsplan erstellt werden. Die Zustimmung der Hauptversammlung ist zwingend.

Variante 3 – Europäische Holding/Holding-SE: 2+ Aktiengesellschaften/GmbHs

Alternativ können zwei oder mehr Unternehmen aus unterschiedlichen EU-Mitgliedsstaaten zusammen eine Holding-SE bilden. Dies gilt für eine beliebige Kombination aus AGs und GmbHs, wobei zumindest zwei der Gesellschaften aus unterschiedlichen EU-Ländern stammen müssen. Genau diese Konstruktion nutzen viele grenzüberschreitende Konzerne – und zunehmend auch Immobilien-Holdings, die das Schachtelprivileg ausspielen wollen.

Konkret bedeutet die Beteiligung an einer Holding-SE einen Anteilstausch: Die Unternehmen kaufen Aktien der Europäischen Holding und bringen ihre bestehenden Gesellschaftsanteile ein. Die Anteile der Dachgesellschaft müssen dabei jeweils über 50 Prozent aller Stimmrechte der jeweiligen Gründungsgesellschaft vermitteln.

Wie funktioniert die Bildung einer Europäischen Holding genau?

Eine Holding entsteht, wenn mehrere Unternehmen hierarchisch gegliedert werden – sie ist keine eigene Rechtsform, sondern eine Strukturierungsform. Die Unternehmen halten untereinander Beteiligungen, wodurch eine wirtschaftliche Abhängigkeit entsteht. Zentrale Aufgaben werden vom Mutterunternehmen ausgeübt, das an der hierarchischen Spitze der Holding-Struktur steht.

Wie bei der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) werden Holdinggesellschaften zu einem konkreten betrieblichen Zweck gegründet, in diesem Fall der Haltung von Kapitalbeteiligungen an anderen Gesellschaften. Als Holding organisierst du Erwerb und Verwaltung von Beteiligungen und bildest somit den Kapitalgeber.

Variante 4 – Europäische Tochter/Tochter-SE: 2+ Rechtspersonen

Juristische Personen können auch gemeinsam eine Tochter-SE bilden. Möglich, sofern mindestens zwei Rechtspersonen dem Recht unterschiedlicher EU-Länder unterliegen oder zumindest zwei der beteiligten Rechtspersonen über mindestens zwei Jahre eine Tochter oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land unterhalten haben.

Diese Flexibilität ermöglicht es sowohl Gesellschaften des bürgerlichen Rechts als auch des Handelsrechts – inklusive Genossenschaften – eine gemeinsame Tochter-SE zu gründen. Auch juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts können eine SE-Tochtergesellschaft gründen.

Der entscheidende Unterschied zur Holding-SE: Die einzelnen Gesellschaften bilden nicht eine gemeinsame Dachgesellschaft, sondern eine gemeinsame Tochter in der Rechtsform einer SE.

Sekundärgründung SE-Tochtergesellschaft: SE durch SE

Eine SE kann auch durch eine bestehende SE allein – als Einmanngründung – entstehen. Das ist gerade für Anbieter von Vorratsgesellschaften interessant, bei denen die Mehrstaatlichkeit nicht oder nur unzureichend gegeben ist. Aktien einer Vorrats-SE können auch von natürlichen Personen erworben werden – ein gängiger Weg für Investoren, die schnell eine handlungsfähige SE übernehmen wollen, ohne den vollen Gründungsprozess zu durchlaufen.

Kernpunkte Sekundärgründung:

• SE-Tochter wird durch eine bereits bestehende SE gegründet (Mutter-SE)
• Mehrstaatlichkeitserfordernis entfällt – wird „vererbt“
• Keine weiteren Gesellschaften notwendig
• Nationales Recht des Sitzstaates anwendbar (in Deutschland: Aktienrecht)

Rechtliche Grundlagen: Richtlinien, Verordnungen & Gesetze

Da es sich um eine Rechtsform des europäischen Rechts handelt, müssen verschiedene EU-rechtliche und nationalrechtliche Grundlagen berücksichtigt werden. Primär gilt die Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 (SE-VO), welche einen gemeinsamen rechtlichen Rahmen zwischen EU-Mitgliedsstaaten und EWR-Ländern schafft. Hinsichtlich der Arbeitnehmerbeteiligung ergänzt die Richtlinie 2001/86/EG den Rahmen.

• Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 über das Statut der Europäischen Gesellschaft (SE)
• Richtlinie 2001/86/EG
  

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  ]]> https://lukinski.de/immobilienaktiengesellschaft-reit-ag-immobilienbewirtschaftung-boersennotierung/ Tue, 09 Mar 2021 07:25:43 +0000 https://lukinski.de/?p=38082 Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobilienaktiengesellschaft ist ein Unternehmen in der Rechtsform einer AG, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung oder Vermarktung von Immobilien dient – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin […]

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  ]]> Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobilienaktiengesellschaft ist ein Unternehmen in der Rechtsform einer AG, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung oder Vermarktung von Immobilien dient – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Bestand im drei- oder vierstelligen Bereich. Besonders attraktiv: Die Sonderform REIT-AG (Real Estate Investment Trust) ist auf Unternehmensebene komplett von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit und schüttet mindestens 90 % des Gewinns als Dividende aus. Hier findest du alle Rechtsformen im Vergleich und hier geht es zurück zur Übersicht AG. Wer eher operativ über eine Kapitalgesellschaft halten möchte, sollte parallel die Immobilien Holding als Alternative prüfen.

  Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

  Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

  Merkmal	Immobilien-AG (regulär)	REIT-AG (G-REIT)
  Börsennotierung	optional	Pflicht (regulierter Markt)
  Mindestkapital	50.000 €	15 Mio. €
  Körperschaftsteuer	15 % + Soli	0 % (steuerbefreit)
  Gewerbesteuer	~14 % (Hebesatzabhängig)	0 % (steuerbefreit)
  Ausschüttungsquote	frei wählbar	min. 90 % des Gewinns
  Eigenkapitalquote	frei	min. 45 %
  Streubesitz	frei	min. 15 % (25 % bei Zulassung)
  Wohnimmobilien Bestand	uneingeschränkt	nur Neubau ab Inkrafttreten REITG
  Beispiele	Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, TAG	Alstria Office, Hamborner, Deutsche Konsum, Fair Value

  Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

  Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

  • Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
  • LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
  • TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
  • Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
  • Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

  Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

  • Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
  • Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
  • Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
  • Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

  Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

  Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

  Mögliche Tätigkeiten im Überblick

  • Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
  • Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
  • Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
  • Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
  • Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

  

  REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

  Herkunft des REIT-Konzepts

  Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

  Gesetzliche Auflagen nach REITG

  Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

  Auflage	Anforderung	Sanktion bei Verstoß
  Sitz & Geschäftsleitung	in Deutschland	Verlust REIT-Status
  Börsennotierung	regulierter Markt EU/EWR	Verlust REIT-Status
  Grundkapital	min. 15 Mio. €	Versagung Anerkennung
  Streubesitz Zulassung	min. 25 %	keine Anerkennung
  Streubesitz laufend	min. 15 %	Strafzahlung 1-3 % Wert
  Eigenkapitalquote	min. 45 % des Immobilienvermögens	Strafzahlung 1-3 %
  Immobilienquote (Vermögen)	min. 75 % unbewegliches Vermögen	Strafzahlung
  Immobilienertragsquote	min. 75 % Erträge aus Immobilien	Strafzahlung
  Höchstbeteiligung pro Aktionär	max. 10 % direkt	Stimmrechtsverlust überschreitender Anteil
  Ausschüttungsquote	min. 90 % handelsrechtlicher Jahresüberschuss	Verlust REIT-Status
  Bestandsmietwohnungen	nur Neubau ab Inkrafttreten REITG	Versagung

  Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

  • Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
  • Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
  • 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

  Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

  Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

  Position	Reguläre Immobilien-AG	REIT-AG
  Mieteinnahmen p.a.	10.000.000 €	10.000.000 €
  Bewirtschaftungskosten	– 2.500.000 €	– 2.500.000 €
  Abschreibung & Zinsen	– 3.000.000 €	– 3.000.000 €
  Gewinn vor Steuern	4.500.000 €	4.500.000 €
  Gewerbesteuer (~14 %)	– 630.000 €	0 €
  Körperschaftsteuer + Soli (~15,8 %)	– 711.000 €	0 €
  Gewinn nach Steuern (Unternehmen)	3.159.000 €	4.500.000 €
  Pflicht-Ausschüttung 90 %	frei wählbar	4.050.000 €
  Mehrertrag REIT-Struktur	–	+ 1.341.000 € (~30 %)

  Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

  Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

  • Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
  • Dividendenrendite: 5 %
  • Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
  • Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
  • Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
  • Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

  Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

  Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

  Vorteile auf Unternehmensebene

  • Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
  • Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
  • Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
  • Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
  • Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
  • Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
  • Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

  Vorte

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  ]]> Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ist die wohl bekannteste deutsche Kapitalgesellschaft – und für Immobilieninvestoren oft die smarteste Rechtsform-Wahl. Mit einem Stammkapital von 25.000 Euro, beschränkter Haftung und der Möglichkeit zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung können Vermieter ihre Steuerlast von rund 42 % (Einkommensteuer) auf effektiv unter 16 % senken. Wer als Investor langfristig denkt, baut hier den Grundstein für Vermögensschutz, Nachfolgeplanung und steueroptimierte Skalierung. Zurück zu allen: Rechtsformen. Steuerliche Aspekte im Detail: Immobilien Steuertipps.

  GmbH: Gründung, Vorteile und Nachteile

  Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung einer GmbH – von Stammkapital, Geschäftsführung und Haftung bis hin zur Frage, wann sich die Rechtsform für Immobilieninvestoren wirklich lohnt. Wer kann gründen? Wie läuft der Notartermin ab? Welche Steuern fallen an? Warum ist die GmbH die Lieblings-Rechtsform für vermögensverwaltende Strukturen? Konkrete Zahlen, Praxisbeispiele und ein direkter Vergleich zu UG, AG und GbR helfen dir bei der Entscheidung. Mehr zur Steuerstruktur: Steuern in Deutschland.

  Setze auf Erfolg! Mit unserem Steuer-Coaching entdeckst du die besten Strategien, um deine Immobilie als Kapitalanlage steueroptimiert zu verwalten und langfristigen Vermögensaufbau zu sichern. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching.

  Lerne hier alles Wichtige darüber. Außerdem findest du hier alle deutschen Unternehmenstypen und Rechtsformen, sowie Tipps zum Firma gründen, auch im Spezial-Fall Immobilien GmbH, Familienstiftung & Co.

  Wenn du die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung in Betracht ziehst, musst du zuerst den Gründungsprozess verstehen: Wer kann was gründen, welche Unterschiede gibt es zu anderen Rechtsformen, und welche Vor- und Nachteile bringt die GmbH mit sich? Die sieben wichtigsten Gründungskriterien im Überblick:

  1. Anzahl der Gesellschafter
  2. Geschäftsführung
  3. Gründung & notarielle Beurkundung
  4. Firmierung
  5. Finanzierung & Stammkapital
  6. Haftung
  7. Gewinnverteilung & Besteuerung

  Kapitalgesellschaft GmbH: Geschäftsführung nach HGB

  In der Unternehmerwelt gibt es viele Rechtsformen. Sie werden grob in zwei Kategorien eingeteilt: Einzelunternehmungen und Gesellschaften – letztere wiederum in unvollständige Gesellschaften (stille Gesellschaften, BGB-Gesellschaften) und vollständige Gesellschaften (Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften).

  Die GmbH zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt dem Handelsgesetzbuch (HGB) sowie dem GmbH-Gesetz (GmbHG). Als Kapitalgesellschaft ist sie komplexer strukturiert als etwa eine Offene Handelsgesellschaft (OHG): Sie kann nicht formlos gegründet werden, sondern erfordert eine notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags.

  Weitere typische Kapitalgesellschaften:

  • Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
  • Aktiengesellschaft (AG)
  • Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, SE)
  • Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)

  Vergleichstabelle: GmbH vs. UG vs. AG vs. GbR

  Damit du die GmbH klar einordnen kannst, hier die wichtigsten Rechtsformen im direkten Vergleich:

  Kriterium	GmbH	UG	AG	GbR
  Mindeststammkapital	25.000 €	1 €	50.000 €	0 €
  Haftung	beschränkt	beschränkt	beschränkt	unbeschränkt
  Notarielle Gründung	Pflicht	Pflicht	Pflicht	nicht nötig
  Gründungskosten gesamt	700-2.500 €	240-800 €	2.500-7.000 €	0-200 €
  Besteuerung Gewinn	KSt + GewSt (~30 %)	KSt + GewSt (~30 %)	KSt + GewSt (~30 %)	ESt (bis 45 %)
  Mind. Personen	1	1	1	2
  Image / Bonität	hoch	mittel	sehr hoch	niedrig
  Geeignet für Immobilien	sehr gut	bedingt	nur Großbestand	nein

  Rechtsformvariante GmbH & Co KGaA – KGaA mit Komplementär-GmbH

  Bisweilen tritt die GmbH auch in Kombination mit einer Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) auf. Familienunternehmen organisieren sich gelegentlich als GmbH & Co KGaA. Im rechtlichen Sinne handelt es sich um eine Aktiengesellschaft – allerdings stellt der Komplementär als persönlich haftender Gesellschafter nicht eine natürliche Person dar, sondern eine GmbH. Wird der Komplementär durch eine AG verkörpert, spricht man von einer AG & Co KGaA, im Falle einer Societas Europaea von einer SE & Co KGaA.

  Mehr zu den einzelnen Mischformen:

  • AG & Co KGaA – siehe Aktiengesellschaft (AG)
  • SE & Co KGaA – siehe Societas Europaea (SE)

  Beispiele für GmbH & Co KGaA Unternehmen:

  • Asklepios Kliniken GmbH & Co. KGaA
  • Borussia Dortmund GmbH & Co. KGaA
  • Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
  • H&R GmbH & Co. KGaA
  • Jack Wolfskin GmbH & Co. KGaA
  • Merz Pharma GmbH & Co. KGaA
  • Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
  • Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

  Eine Besonderheit ist die CEWE Stiftung & Co. KGaA: Hier wird der Komplementär von einer Stiftung verkörpert. Mehr zum Thema Familienstiftung gründen.

  Gründung & Verwaltung: Allein, als Partner oder im Team

  Du möchtest eine GmbH gründen und deinen Traum von der Selbstständigkeit leben? Für die Gründung ist eine natürliche oder juristische Person ausreichend. Du kannst alleiniger Gründer sein und die Geschäftsführung allein übernehmen. Gründer-Duos teilen sich die Geschäftsführung in der Regel, bei Mehr-Personen-GmbHs nehmen alle Gesellschafter ihr Mitverwaltungsrecht wahr. Optional kann die Geschäftsführung auch extern besetzt werden – dann spricht man von einem Fremdgeschäftsführer.

  Wer auch immer die Geschäftsführung übernimmt: Es besteht eine Verpflichtung gegenüber den anderen Gesellschaftern, Auskunft zu geben und auf Wunsch Bücher und Schriften zur Einsicht vorzulegen.

  

  Tipp: Eine GmbH eignet sich hervorragend für ein Familienunternehmen. Durch die flexible Verteilung von Stammkapital und Geschäftsanteilen sowie die generationsübergreifende Geschäftsführung können Eltern, Kinder und Enkel gemeinsam an der Kapitalgesellschaft mitwirken – ideal in Kombination mit der Erbschaftssteuer-Strategie für Immobilien und schenkungsteuerlichen Freibeträgen alle 10 Jahre.

  Eintragung ins Handelsregister: Schritt-für-Schritt-Checkliste

  Das Innenverhältnis startet mit dem im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Datum. Im Außenverhältnis entsteht die GmbH spätestens mit Eintragung ins Handelsregister. Damit du nichts vergisst, hier die komplette Checkliste:

  1. Gesellschaftsvertrag erstellen – individuell oder per Musterprotokoll (max. 3 Gesellschafter)
  2. Notartermin – Beurkundung des Gesellschaftsvertrags (Pflicht)
  3. Geschäftskonto eröffnen – bei Bargründung Pflicht
  4. Stammkapital einzahlen – mind. 12.500 € (Hälfte) bei Bargründung
  5. Handelsregister-Anmeldung – durch Notar, Kosten 200-400 €
  6. Gewerbeamt anmelden – 10-65 € Bearbeitungsgebühr
  7. Finanzamt: Steuernummer beantragen – Fragebogen zur steuerlichen Erfassung (ELSTER)
  8. IHK-Mitgliedschaft – automatisch, jährlicher Beitrag je nach Umsatz
  9. Berufsgenossenschaft – Anmeldung als Arbeitgeber
  10. Optional: Markenanmeldung, AGB, Datenschutz

  Gesamtkosten Gründung: realistisch 700-1.500 € bei Musterprotokoll, 1.500-2.500 € bei individuellem Gesellschaftsvertrag (inkl. Notar, Handelsregister, Gewerbeamt, ggf. Steuerberater).

  Da du als GmbH-Gesellschafter im Handelsregister eingetragen bist, kannst du – wie ein OHG-Gesellschafter – offiziell firmieren. Egal, ob Personenfirma, Sachfirma, Phantasiefirma oder gemischte Firma: Solange der Name nicht irreführend ist und das Suffix „GmbH“ trägt, ist fast alles erlaubt.

  Steuer-ID, Gewerbeamt, Satzung & Notar

  Beim Finanzamt erhältst du eine Steuernummer, welche Grundvoraussetzung für alle weiteren Anträge ist. Die Anmeldung der GmbH als Handelsgewerbe erfolgt gegen 10-65 € Bearbeitungsgebühr beim Gewerbeamt. Weitere Kosten fallen für die notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags an, die zwingend vorgeschrieben ist.

  Im Gesellschaftsvertrag kann auch eine Nachschusspflicht vereinbart werden – eine wahlweise beschränkte oder unbeschränkte Pflicht der Gesellschafter, weitere Einzahlungen zu leisten. Häufiger Anlass: die anstehende Sanierung einer Immobilie oder akuter Liquiditätsbedarf. Laut GmbHG müssen Nachschüsse im Verhältnis zu den Geschäftsanteilen stehen. Mittels Abandon (Aufgabe der Geschäftsanteile) ist es möglich, sich von der Nachschusspflicht zu befreien.

  Gesetzesauszug – § 26 GmbHG:

  (1) Im Gesellschaftsvertrag kann bestimmt werden, daß die Gesellschafter über die Nennbeträge der Geschäftsanteile hinaus die Einforderung von weiteren Einzahlungen (Nachschüssen) beschließen können.

  (2) Die Einzahlung der Nachschüsse hat nach Verhältnis der Geschäftsanteile zu erfolgen.

  (3) Die Nachschußpflicht kann im Gesellschaftsvertrag auf einen bestimmten, nach Verhältnis der Geschäftsanteile festzusetzenden Betrag beschränkt werden.

  25.000 Euro Stammkapital, hälftig bei Bargründung

  Voraussetzung für die Eintragung ins Handelsregister ist die Einzahlung des Stammkapitals von mindestens 25.000 Euro. Bei Bargründung muss mindestens die Hälfte (12.500 €) auf dem Geschäftskonto eingezahlt sein. Für den Restwert sind sowohl Bareinlagen als auch Sacheinlagen (Immobilien, Maschinen, Grundpfandrechte) zulässig – solange die Stammeinlage ihrer Art nach im Gesellschaftsvertrag erkennbar vermerkt ist.

  Mögliche Sacheinlagen:

  • Immobilien (Achtung: Grunderwerbsteuer kann anfallen)
  • Maschinen & Pkw
  • Büro- & Geschäftsausstattung
  • Urheberrechte & Markenrechte
  • Grundpfandrechte
  • Patente
  • Einbringliche Forderungen

  Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) – Gründen, Haftung, Rechtsform, Geschäftsführung, Steuern erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

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