Selbstauskunft für Haus- & Wohnungskredit

Selbstauskunft enthält deine Einnahmen, Vermögen, Ausgaben, Schulden & Schufa-Abfrage. Die Selbstauskunft bekommst du von deiner Bank. So weißt du, wie viel Kredit dir deine Bank gibt, für deine Immobilie.

Selbstauskunft Inhalte

Im Überblick:

1. Persönliche Daten
2. Einnahmen und Vermögen
3. Ausgaben und Schulden
4. Unterlagen
5. Zustimmung Schufa-Abfrage (Bonität)

Persönliche Daten

• Name, Geburtsdatum und -ort
• Anschrift und Kontaktdaten
• Familienstand und Anzahl der Kinder
• Staatsangehörigkeit

Einnahmen und Vermögen

• Einkommen aus Gehalt, Selbstständigkeit, Mieteinnahmen, etc.
• Spar- und Anlagekonten
• Immobilienbesitz und deren geschätzte Werte
• Wertpapiere, Aktien und andere Vermögenswerte

Ausgaben und Schulden

• Monatliche Ausgaben wie Miete, Kreditraten, Lebenshaltungskosten
• Bestehende Kredite und Darlehen
• Offene Rechnungen und Verbindlichkeiten

Unterlagen

• Gehaltsnachweise der letzten Monate
• Kontoauszüge zur Bestätigung deiner finanziellen Situation
• Nachweise über andere Vermögenswerte, wie Wertpapiere oder Sparbücher
• Falls du bereits bei einer anderen Bank Kunde bist, informiere über dein Konto dort

Zustimmung Schufa-Abfrage (Bonität)

• Erlaube der Bank, deine Bonität bei der Schufa oder anderen Kreditbüros zu überprüfen
• Eine positive Bonität erhöht deine Chancen auf eine günstige Finanzierung

Bonus-Tipp 1: Vor dem Deal-Moment zur Bank gehen

Bevor du dich in den Immobilienmarkt stürzt, empfehle ich, bereits im Vorfeld eine gute Beziehung zu deiner Bank aufzubauen.

Das bedeutet nicht nur, wenn du eine Finanzierung benötigst. Die Bankberater können dir wertvolle Tipps und Ratschläge geben, um deine finanzielle Situation zu verbessern.

Bonus-Tipp 2: Banker auch mal in guten Zeiten Hallo sagen

Eine Beziehung zu deinem Bankberater aufzubauen, ist keine Einbahnstraße. Zeige Interesse an deinem Bankberater, auch wenn du gerade keine Finanzierung benötigst.

Besuche die Bank, um Updates zu geben, über deine Pläne zu sprechen oder einfach Hallo zu sagen. Dies kann dazu beitragen, dass du in schwierigen Zeiten eine bessere Unterstützung erhältst.

Selbstauskunft einfach erklärt

Die Selbstauskunft für den Immobilienkauf oder die -finanzierung ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu deinem Traumhaus. Indem du die erforderlichen Informationen ordnungsgemäß zusammenstellst und die Beziehung zu deiner Bank pflegst, kannst du sicherstellen, dass der Prozess reibungslos verläuft und du die besten Konditionen für deine Immobilienfinanzierung erhältst. In meinem neuen YouTube-Video findest du weitere nützliche Tipps und Informationen zu diesem Thema.

Lukinski YouTube: Rendite, Kapitalanlage & Co.

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Maximalen Kaufpreis festlegen: Wichtige Faktoren

Einer der wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie, der oft unterschätzt wird, ist das Festlegen des maximalen Kaufpreises der Immobilie. Um hier ungewollte Überraschungen zu vermeiden, gilt es diesen vor der Immobiliensuche zu ermitteln. Meistens läuft das dann so ab, dass Sie sich mit Ihrem Bankberater zusammensetzen und Ihre Finanzen durchgehen. Sie weisen dann eine gewisse Summe Eigenkapital vor und die Bank gibt Ihnen dann einen entsprechenden Kredit. Die Höhe dieses Kredits hängt sowohl von Ihrer Bonität ab (hierfür müssen Sie eine Selbstauskunft einreichen), als auch von Ihrem vorzuweisenden Eigenkapital. Auch der Beleihungswert des Objekts und die monatliche Belastung werden mit einkalkuliert.

Eigenkapital X + Bankkredit Y

Auf diese Faktoren kommt es an:

• Bonität
• Beleihungswert des Objektes
• Verfügbares Eigenkapital
• Monatliche Belastung

Gehen wir nun die einzelnen Faktoren etwas genauer durch:

Bonität: Vermögenswerte vs. Verbindlichkeiten

Bei einer Überprüfung Ihrer Bonität werden Ihre Vermögenswerte und Verbindlichkeiten genannt und gegenüber gestellt. Ist die Bilanz positiv, also überwiegen die Vermögenswerte Ihre Ausgaben und Verbindlichkeiten, stehen die Chancen auf einen Kredit sehr gut. Und je höher diese Kreditwürdigkeit, desto geringer auch Ihr Eigenkapitaleinsatz. Schließlich möchte die Bank Ihr Geld auch schnellstmöglich wieder haben und sicher gehen, dass sie es auch bekommen wird.

Vermögenswerte werden Verbindlichkeiten gegenübergestellt

Beleihungswert der Immobilie: Verkehrswert & Marktwert

Der Beleihungswert der Immobilie liegt prinzipiell unter dem Verkehrswert. Zur Immobilie bewerten lassen stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung – hier im Überblick. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den Verkaufspreis des Hauses oder der Wohnung, würde diese zum jetzigen Zeitpunkt verkauft werden. Daher wird der Verkehrswert auch ‚theoretischer Marktwert‘ genannt. Der Beleihungswert befindet sich durchschnittlich 20% unten drunter. Um also das Risiko für Kreditausfall zu minimieren, orientieren sich die Banken bei der Kreditverleihung am Beleihungswert, und nicht am Verkehrswert.

Beleihungswert = Verkehrswert – 20%

Verfügbares Eigenkapital: Abhängigkeit zur Vermögensbilanz

Grundsätzlich gilt: 20% Eigenkapital werden gebraucht. Wie zuvor bereits erwähnt, ist die genaue Höhe des Eigenkapitals letztlich abhängig von Ihrer Bonität. Je positiver die Bilanz, um so weniger Eigenkapital haben Sie also vorzuweisen. So können Sie also auch durchaus mit einem Eigenkapital von 10% oder 15% bereits in eine Immobilie investieren.

Je besser die Bonität, um so weniger Eigenkapital

Monatliche Belastung: Einnahmen & Ausgaben

Der letzte wichtige Faktor, der auf die Finanzierung und somit auf den maximalen Kaufpreis Einfluss nimmt, ist Ihre monatliche Belastung. Ähnlich wie bei der Bonitätsprüfung auch, werden hier Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Dies ist wichtig für die Bank, da sie so die Konditionen für die Rückzahlung, Zinsen und Tilgung festlegen kann.

Fazit: Maximalen Kaufpreis & Finanzierung bestimmen

Neben Ihrer Bonität und dem verfügbaren Eigenkapital, kommt es also auch auf Ihre monatliche Finanzierung und den Beleihungswert an. So können Sie nicht nur den maximalen Kaufpreis ermitteln bevor Sie sich auf die Immobiliensuche begeben, sondern auch die Konditionen für die Rückzahlung Ihres Kredits bestimmen.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

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Fehler vermeiden: Das müssen Käufer beim Besichtigungstermin beachten

Die richtige Immobilie zu finden, ist anspruchsvoller als gedacht – besonders in Metropolen mit Kaufpreisfaktoren von 30 bis 45. Wer hier vorschnell zuschlägt, zahlt schnell sechsstellig zu viel oder erbt einen Sanierungsstau, der die Rendite über Jahre auffrisst. Der Besichtigungstermin ist Ihr wichtigster Kontrollpunkt: Hier prüfen Sie Substanz, Lage und Unterlagen – und legen die Basis für Ihre Immobilien-Rendite.

Vom ersten Eindruck über die bauliche Prüfung bis hin zur Verhandlungsstrategie nach dem Termin – die folgenden 11 Tipps stammen aus der Praxis von tausenden Besichtigungen und helfen Ihnen, teure Fehler zu vermeiden, bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.

Tipp 1: Der erste Eindruck zählt – auch beim Käufer

Auch als Käufer machen Sie einen ersten Eindruck. Gerade bei begehrten Objekten in Toplagen entscheidet der Verkäufer oder Makler oft zwischen mehreren Interessenten – und Sympathie plus Bonität entscheiden mit. Ein gepflegtes, professionelles Auftreten signalisiert Ernsthaftigkeit und Zahlungskraft.

• Kleidung: Smart casual – kein Anzug nötig, aber gepflegt
• Pünktlichkeit: 5 Minuten vor dem Termin vor Ort
• Auftreten: Freundlich, aber sachlich-bestimmt – kein Übereifer
• Begleitung: Maximal eine Person bei Erstbesichtigung
• Vorbereitung: Exposé gelesen, Lage auf Karte studiert, Mietspiegel gecheckt

Tipp 2: Gehen Sie als Käufer vorbereitet in den Termin

Eine gute Vorbereitung ist beim Immobilienkauf das A und O. Im Gegensatz zum Mieter müssen Sie als Käufer nicht Ihre Bonität in Form einer Schufa beweisen – aber eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ist die schärfste Waffe gegen Mitbieter. Verkäufer und Makler nehmen Käufer mit vorliegender Finanzierungszusage deutlich ernster.

Unterlagen, die Sie als Käufer mitbringen sollten

1. Personalausweis
2. Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank (oder Eigenkapitalnachweis bei Bargeschäft)
3. Notizblock und Stift für Mängel-Liste
4. Maßband / Laser-Entfernungsmesser
5. Taschenlampe (für Keller, Dachboden, dunkle Ecken)
6. Smartphone mit Kamera (Fotos & Wasserwaagen-App)
7. Feuchtigkeitsmesser (optional, ab 30 €)
8. Vorbereitete Fragenliste
9. Exposé in Papierform mit Notizen

Berechnen Sie vorab Ihren Eigenkapitalbedarf, prüfen Sie die aktuellen Bauzinsen und kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises). So wissen Sie schon beim Termin, ob das Objekt überhaupt in Ihren Finanzrahmen passt.

Tipp 3: Diese Unterlagen müssen Sie vom Verkäufer einsehen

Während Verkäufer bei Wohnungen oft nur Exposé und Energieausweis dabeihaben, sollten Sie als ernsthafter Käufer aktiv weitere Unterlagen einfordern – spätestens vor dem zweiten Termin. Was Sie hier nicht sehen, holt Sie nach dem Kauf mit voller Wucht ein.

Pflicht-Unterlagen für Käufer-Prüfung

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) – zeigt Eigentümer, Lasten, Wegerechte → siehe Grundbucheintrag
• Flurkarte / Lageplan – exakte Grundstücksgrenzen
• Energieausweis – Pflicht beim Termin, sonst Bußgeld bis 10.000 €
• Baulastenverzeichnis-Auszug – versteckte öffentlich-rechtliche Pflichten
• Baugenehmigungen & Bauplan – sind alle Anbauten genehmigt?
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV – nicht selten 5–10 % zu hoch angegeben

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen – zeigen Konflikte und geplante Sonderumlagen
• Wirtschaftsplan & Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre → siehe Hausgeld berechnen
• Stand der Instandhaltungsrücklage – Faustregel: mind. 15–25 €/qm
• Beschlusssammlung der WEG

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

• Bestehender Mietvertrag mit aktueller Kaltmiete
• Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen, Mietspiegel-Abgleich
• Bei Mehrfamilienhäusern: vollständige Mietaufstellung → relevant für Ertragswertverfahren

Wissen Sie als Käufer, was Sie suchen

Vor jedem Besichtigungstermin sollten Sie sich klar werden: Eigennutzung oder Kapitalanlage? Die Anforderungen unterscheiden sich fundamental. Lesen Sie dazu unseren Vergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage.

Tipp 4: Eigennutzer-Kriterien vs. Investoren-Kriterien

Definieren Sie vor dem Termin Ihre Mindestanforderungen: Anzahl Zimmer, Quadratmeter, Etage, Balkon/Garten, Stellplatz, maximaler Renovierungsbedarf, Budget inklusive Nebenkosten beim Immobilienkauf. Bei Kapitalanlagen rechnen Sie zusätzlich die zu erwartende Bruttorendite und den Kaufpreisfaktor aus.

Tipp 5: Stellen Sie die richtigen Fragen beim Besichtigungstermin

Wer kluge Fragen stellt, wirkt nicht nur ernsthaft – er bekommt auch wertvolle Infos für die Verhandlung. Verkäufer sind nach VerkProspG zur wahrheitsgemäßen Auskunft über bekannte Mängel verpflichtet; verschwiegene Mängel können später Schadensersatzansprüche begründen. Stellen Sie Ihre Fragen also bewusst protokollierbar – am besten schriftlich nachreichen oder per Mail bestätigen lassen.

Fragen-Checkliste für Käufer

Zur Immobilie selbst

• Baujahr, Sanierungsjahre einzelner Gewerke (Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Bäder)?
• Welche Heizung ist verbaut – und wie alt? (Achtung: §72 GEG, Austauschpflicht ab 30 Jahren)
• Gab es Wasserschäden, Schimmel, Setzungsrisse?
• Welche Sanierungen stehen in den nächsten 5 Jahren an?
• Was ist die letzte energetische Bewertung (Endenergiebedarf in kWh/m²a)?
• Ist das Objekt asbestfrei (relevant Baujahr <1993) und ohne KMF-Dämmung?

Zu Lage und Umgebung

• Wer wohnt in der Nachbarschaft – Eigentümer- oder Mieterquote?
• Geplante Bauprojekte in der Umgebung (Lärm, Aussicht)?
• Lärmpegel zu unterschiedlichen Tageszeiten?
• Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte?

Zu Kaufpreis und Vermarktung

• Warum wird verkauft? (Erbschaft, Umzug, Notverkauf?)
• Wie lange ist das Objekt schon am Markt?
• Wie viele andere Interessenten gibt es?
• Gibt es Verhandlungsspielraum?

Zu laufenden Kosten

• Hausgeld pro Monat, davon umlagefähig auf Mieter?
• Höhe der Instandhaltungsrücklage – pro Wohneinheit?
• Geplante Sonderumlagen in Eigentümerversammlungen?
• Grundsteuer, Versicherungen, Wartungsverträge?

Tipp 6: Kommen Sie nie alleine zur Wohnungsbesichtigung

Vier Augen sehen mehr als zwei – ein Grundsatz, der bei Immobilienkäufen schnell fünfstellige Beträge wert ist. Bei Erstbesichtigung reicht ein erfahrenes Familienmitglied oder ein Freund mit handwerklichem Hintergrund. Bei der zweiten Besichtigung – spätestens vor Kaufentscheidung – kommt der Profi mit.

Die Zweitbesichtigung mit Bausachverständigem

Bei Kaufpreisen ab 300.000 € ist eine zweite Besichtigung mit einem unabhängigen Bausachverständigen praktisch alternativlos. Kosten: 500 € bis 2.500 € – im Verhältnis zum Kaufpreis ein Bruchteil, der häufig die x-fache Summe an Verhandlungsspielraum oder vermiedenen Sanierungskosten generiert.