Reale Kosten & günstige Kredite: Zuerst

Ein stabiles Einkommen ist eine der wesentlichen Voraussetzungen für eine sichere Finanzierung. Das Einkommen sollte für den Finanzierungszeitraum gesichert sein. Dabei müssen Sie Veränderungen in der Lebensplanung ebenso berücksichtigen wie die Möglichkeit, dass es durch eine Krankheit oder Arbeitslosigkeit Verdienstausfälle gibt. Junge Paare möchten vielleicht Kinder bekommen, was sich ebenfalls auf das Einkommen auswirkt.

Wichtig ist ein stabiles Fundament

Eine sichere Lebensplanung ist nicht möglich, da immer unvorhergesehene Dinge auftreten können. Wichtig ist jedoch, dass die Finanzierung auf einem stabilen Fundament aufgebaut wird. Werden die monatlichen Raten von Anfang an zu knapp geplant, kann es zu großen Problemen kommen, wenn das Geld durch Krankheit, Arbeitslosigkeit oder die Geburt eines Kindes plötzlich knapp wird. Ein großer Puffer im monatlichen Budget ist für eine sichere Finanzierung unbedingt erforderlich.

Wichtig sind also:

• Stabiles Einkommen ist grundlegend
• Einkommenssicherheit für den gesamten Finanzierungszeitraum
• Flexibilität für unerwartete Ereignisse wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit
• Puffer im monatlichen Budget für finanzielle Sicherheit wichtig

Professionelle Beratung: Finanzierungsvermittler

Lassen Sie sich beim Kauf einer Immobilie und in sämtlichen Finanzierungsangelegenheiten von einem Experten beraten. Es gibt verschiedene Säulen, auf denen eine Immobilienfinanzierung aufgebaut werden kann. Jede Form der Finanzierung, eine sehr individuelle Komponente. Mit einem maßgeschneiderten Paket ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Verbindlichkeiten während der gesamten Laufzeit ohne Probleme bedienen können, am höchsten.

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Warum ein Finanzierungsvermittler?

Zeit und Vergleichsoptionen, das sind die zentralen Gründe. Außerdem:

• Unabhängiger Vergleich verschiedener Finanzierungsoptionen
• Keine Kosten für den Kunden, da Provision von Banken übernommen wird
• Zeitersparnis durch professionelle Recherche und Verhandlung
• Zugang zu exklusiven Konditionen und Angeboten
• Expertenberatung für maßgeschneiderte Lösungen
• Minimierung des Aufwands und der bürokratischen Hürden für den Kunden

Statt 10 Bankgespräche, 1 gutes Gespräch mit Ihrer Finanzierungsvermittlerin:

Die Säulen einer Finanzierung

Im Gegensatz zu einem klassischen Bankkredit besteht eine Finanzierung aus verschiedenen Säulen. Zu diesen gehören das Eigenkapital, ein Bausparvertrag, ein Förderkredit und der klassische Bankkredit.

Säule 1 – Eigenkapital: Wie sind Sie finanziell aufgestellt?

Ohne Eigenkapital sollten Sie ein Haus oder eine Wohnung nicht finanzieren. Ratsam sind 25 % der Gesamtsumme. Nicht nur das klassische Sparguthaben zählt. Auch Eigenleistung oder ein Grundstück, das sich im Besitz des Bauherren befindet, wird angerechnet.

Säule 2 – Bausparvertrag: Kredit planen und bares Geld sparen

Bei einem Bausparvertrag sparen Sie 40 Prozent der Gesamtsumme innerhalb von sieben Jahren an. Es ist vorteilhaft, wenn Sie den Bau des Hauses zusammen mit der Zuteilungsreife des Bausparvertrages planen. Dann bekommen Sie einen zinsgünstigen Kredit, der 60 Prozent der Bausparsumme entspricht. Diesen lassen Sie vollständig in die Finanzierung einfließen.

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Säule 3 – Förderkredit: Banken als Investor

Einen Förderkredit können Sie bei der Landesinvestitionsbank Ihres Bundeslandes oder bei der KfW-Bank beantragen. Er ist an bestimmte Kriterien gebunden. Abhängig von der Art des Kredites werden Ihr Einkommen oder die Ausstattung des Hauses geprüft. So können Sie beispielsweise für ein Niedrigenergiehaus einen KfW-Kredit zu sehr günstigen Konditionen in Anspruch nehmen.

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Säule 4 – Bankkredit: Online oftmals günstiger

Der Bankkredit bzw. Immobilienkredit sollte immer die letzte Säule einer Finanzierung darstellen, da er am teuersten ist. Wenn Sie alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft haben, beantragen Sie bei der von Ihnen ausgewählten Bank für den verbleibenden Betrag eine Finanzierung. Beschränken Sie sich dabei nicht auf das Angebot Ihrer Hausbank, sondern vergleichen Sie verschiedene Angebote miteinander. Onlinebanken bieten oftmals günstigere Zinsen, da sie die Kosten für ein Filialnetz sparen. Diese Einsparung wird in Form günstiger Zinsen an den Kunden weitergegeben.

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Kosten realistisch ermitteln

Bevor Sie eine Finanzierungssumme festlegen, sollten Sie sich einen Überblick über die Gesamtkosten verschaffen. Viele Bauherren vergessen bei ihrer Kalkulation die Nebenkosten. Dies kann dazu führen, dass Teile des Innenausbaus oder der Garten nicht zeitnah fertiggestellt werden können, weil die finanziellen Mittel nicht ausreichen. Die Baukosten umfassen die schlüsselfertige Fertigstellung des Eigenheims.

Extra Kosten für Innenausbau, Außenanlagen, Nebenkosten

Eine Einbauküche und die Ausstattung von Bad und Gäste-WC sollten ebenso eingeplant werden wie eine grundlegende Gestaltung des Gartens, des Eingangsbereiches und der Terrasse. Vergessen Sie auch die Nebenkosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer und die Inanspruchnahme eines Maklers nicht. Oftmals kommt eine fünfstellige Summe zusammen, die nach dem Kauf des Hauses fällig wird. Wenn Sie bislang zur Miete gewohnt haben, kann es sein, dass Sie für einige Monate Ihre Miete und die ersten Raten für das Haus parallel bezahlen müssen. Denken Sie auch an Kosten für eventuelle Versicherungen, die Sie als Bauherr abschließen müssen. Einen Puffer sollten Sie ebenfalls einplanen, denn einige Kosten lassen sich vorab nicht endgültig kalkulieren.

Beispiel: Was kommt zum Kaufpreis dazu?

Hier ist eine beispielhafte Kostenrechnung, die die zusätzlichen Kosten auflistet. Im Beispiel kommen wir auf 43.000 Euro, bei einem Kaufpreis von 240.000 ein zusätzlicher Kostenfaktor von 17,9%.

Im Beispiel + 17,9% Kaufnebenkosten (Steuer & Co.) und variable Nebenkosten (Einrichtung)

Hier aufgeschlüsselt:

Immobilien Rechner & Vergleich

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Budgetrechner: Worauf achten beim maximalen Kaufpreis?

Nun ist es kaum möglich, einen Zeitraum von bis zu 25 Jahren sicher vorab zu planen.

Es gibt viele Lebensereignisse, die unverhofft eintreten und die Planung durcheinander bringen können. Dennoch ist eine solide Finanzierung möglich, wenn Sie sich mit dem Kredit nicht übernehmen und einen Puffer einkalkulieren. Auch das Eigenkapital spielt im Budget eine essenzielle Rolle. Weiterhin gibt es Lebensereignisse, die durchaus planbar sind.

Dazu gehören die berufliche Qualifikation oder die Geburt eines Kindes. Beziehen Sie diese Lebensbereiche in Ihre Planung mit ein. Ein Budgetrechner ist hilfreich, wenn Sie Ordnung in Ihre Finanzen bringen möchten. Wenn der Rechner eine mögliche Kreditsumme ermittelt, sollten Sie diese nicht überziehen. Nur dann haben Sie gute Chancen, Ihre Finanzierung im Verlauf der Jahre oder Jahrzehnte sicher abzuschließen.

Budgetrechner richtig nutzen: Einnahmen / Ausgaben

Der Budgetrechner ermittelt aus Ihrem Einkommen den Wert, der nach Abzug aller Kosten monatlich übrig bleibt.

Sie geben Ihren Verdienst ein und ziehen alle laufenden Kosten und Gebühren ab. Wenn Sie ein authentisches Ergebnis erhalten möchten, ist es wichtig, dass Sie alle Posten realistisch eingeben. Es hilft Ihnen nicht, wenn Sie Ihr Einkommen beschönigen oder Kosten bewusst niedrig halten. Eher sollte das Gegenteil der Fall sein. Rechnen Sie sehr großzügig, indem Sie alle Posten aufrunden. Bauen Sie anschließend einen Puffer ein. 25 Prozent sind realistisch. Beachten Sie außerdem, dass Sie als Hausbesitzer Rücklagen bilden müssen. Kosten, die für Reparaturen anfallen, müssen von Ihnen allein getragen werden. Eine monatliche Sparrate sollte somit ebenfalls in das Budget eingerechnet werden.

Puffer einplanen: Absichern der Ratenzahlung

Der Puffer dient dem Absichern der Raten, wenn eine unvorhergesehene Lebenssituation eintreten sollte. Dies kann eine Krankheit sein oder eine Arbeitslosigkeit.

Diese Dinge können Sie nicht planen, aber auch nicht ausschließen. Wenn Sie eine Familie haben oder gründen möchten und den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Immobilie planen, ist der Abschluss einer Risikolebensversicherung sehr wichtig. Sollte ein Partner früh versterben, bekommen Sie die Versicherungssumme ausgezahlt. Diese sollte im Idealfall so hoch sein, dass der Bankkredit und ein eventuell aufgenommener Förderkredit getilgt werden können. So ist es für den überlebenden Ehepartner möglich, das Haus zu halten. Haben Sie alle Kosten eingegeben, bleibt ein monatlicher Betrag übrig. Diesen können Sie für die Baufinanzierung verwenden.

Online Rechner: Budgetplan

Berechnen Sie Ihre mögliche, monatliche Rücklage hier.

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Baufinanzierung mithilfe des Budgetrechners ermitteln

Der Betrag, den Sie nach Abzug aller Kosten in Ihre Baufinanzierung investieren können, ist gleich mit der monatlichen Rate, mit der Sie den Kredit bedienen. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie auch die Nebenkosten für den Erhalt des Hauses eingegeben haben. Dazu gehören die Kosten für die Energieversorger, die Grundsteuer, Abfallgebühren und Gebühren für den Schornsteinfeger.

Mithilfe eines Kreditrechners ermitteln Sie aus dem verbleibenden Betrag eine Kreditsumme. Nutzen Sie den Rechner, indem Sie den offenen Betrag, den der Budgetrechner ermittelt hat, als monatliche Rate eintragen. Recherchieren Sie die aktuellen Zinsen und Gebühren für die Aufnahme eines Immobilienkredites und tragen Sie die Werte entsprechend ein. Sie bekommen eine Summe angezeigt, die Sie für die Baufinanzierung verwenden können. Anschließend erfahren Sie, was für eine Immobilie Sie für den Betrag kaufen oder bauen können.

Rechner für Ihre Kapitalanlage Immobilie

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Die „beste“ Immobilien App für Anfänger!

Mit den kostenlosen Immobilien-Rechnern auf Immobilien Guru können Sie in kürzester Zeit wichtige Berechnungen für Ihre Immobilien Investments durchführen. Ob Einstiger mit maximalem Kaufpreis, einen ersten Tilgungsplan erstellen oder Maklerkosten kalkulieren – mit Immobilien Guru haben Sie alles Kennzahlen im Überblick.

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Die Rechner sind einfach zu bedienen, stets am Handy erreichbar und bieten eine schnelle Übersicht über die Finanzierbarkeit deiner Immobilienprojekte. Stellen Sie Ihre Berechnungen jetzt auf Immobilien Guru an und entdecken Sie die Vorteile der praktischen Immobilien-Rechner.

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Sie haben mehrere Finanzierungsangebote vorliegen?

Ihre Hausbank und eine Fremdbank machen Ihnen Finanzierungsvorschläge und Sie möchten nun wissen, welches das Attraktivere ist? – Mit einem Angebotsvergleichsrechner, können Sie mit wenig Aufwand ausrechnen, wo man mehr sparen kann oder welches Angebot den geringsten Zinssatz hat. Für eine Baufinanzierung müssen Sie nicht viel grübeln.

Ein Budgetrechner verschafft einen guten Überblick über Ihre Finanzen. Sie geben einfach Ihr monatliches Netto-Einkommen ein (abzüglich Steuern, Sozialabgaben, Kindergeld oder ähnliches). Steht ein Eigenkapital fest, welches Sie investieren möchten, geben Sie diesen Wert auch ein. Danach kann der Rechner Ihre monatliche Belastung erzielen. Da neben Ihrem Einkommen auch Ausgaben immer ein wichtiges Thema sind, berechnet Ihnen ein Haushaltsrechner die perfekte Summe, der monatlichen Ausgaben für eine Immobilienfinanzierung.

Kaufkostenrechner: Nebenkosten, Notarkosten, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer

Mit einem Kaufkostenrechner können Sie sich auf Nebenkosten wie Notarkosten, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision einstellen. Sobald Sie sich fragen, ob es sich lohnt jeden Monat Miete zu zahlen, oder ob es nicht besser wäre, mit diesem Geld das Eigenheim zu finanzieren. Mit dem Mietrechner können Sie herausfinden, wie sich der Kauf einer Immobilie im Vergleich zur Miete rechnet. Wenn Sie nicht in der Lage sind, eine Immobilie direkt zu bezahlen, nehmen sich viele Käufer meist ein Darlehen auf, welches Sie nach und nach abbezahlen.

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Tilgungsrechner: Prozesse durchkalkulieren

Mit einem Tilgungsrechner können Sie diesen Prozess vorher gut durchkalkulieren. Beispielsweise wird Ihnen vorgerechnet, wie hoch die Rate und die Restschuld des Sollzinses ausfällt. Des Weiteren wird Ihnen ein Tilgungsplan mitgestaltet, aus dem Sie Monat für Monat entnehmen können, wie viel Ihrer Restschuld beglichen wird. Mit dem Zinsrechner können Sie verschiedene Kreditangebote guter Banken berechnen und direkt vergleichen. Ihnen wird die Laufzeit, der Effektivzins und die Restschuld angegeben, damit Sie darauf vorbereitet sind, welche Rechnungen auf Sie zukommen werden. Es heißt rechnen, rechnen, rechnen – um die Traumimmobilie zu bekommen!

Wie hoch ist Ihre monatliche Tilgungsrate?

Finden Sie kostenlos heraus, mit welchen monatlichen Raten Sie rechnen müssen:

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Tipp! Baufinanzierung im Vergleich

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Wohnungsmarkt Frankfurt: Lage, Preise, Käuferschaft

Mit rund 770.000 Einwohnern auf knapp 250 Quadratkilometern Stadtgebiet zählt Frankfurt am Main neben Berlin, Hamburg und München zu den vier deutschen Top-Metropolen – und ist gemessen an Bürofläche, Bankendichte und internationaler Vernetzung die wirtschaftliche Drehscheibe der Republik. In A-Lagen wie Frankfurt brauchen Sie ein feines Preisgespür: Die Quadratmeterpreise variieren je nach Stadtteil um den Faktor drei.

Preisspannen nach Stadtteil (Bestandswohnung, Richtwerte)

Käuferzielgruppen in Frankfurt

Frankfurt hat eine atypische Käuferstruktur. Wer hier verkauft, sollte wissen, wen er ansprechen kann:

• Bankangestellte und Finanzdienstleister – hohe Bonität, Fokus auf Westend, Nordend, Sachsenhausen
• Expats mit befristeter Stationierung – oft Käufer für Kapitalanlagen, manchmal Selbstnutzer
• Internationale Investoren aus EU, USA, Asien – Off-Market-Geschäfte üblich
• Pendler aus Wiesbaden, Mainz, Darmstadt – Zweitwohnsitz oder Hauptkauf
• Kapitalanleger aus dem Rhein-Main-Gebiet – Ertragswert-orientiert, Mietrendite ab 3 % aufwärts
• Familien aus dem Umland – Selbstnutzer für 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen

Tipp aus der Praxis: In Frankfurt entscheidet die Bonitätsprüfung früher als in anderen Städten. Internationale Käufer ohne deutsche Schufa brauchen alternative Nachweise – planen Sie das ein.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserer Investorenkartei. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Wohnung privat verkaufen oder mit Makler?

Die wichtigste strategische Frage zu Beginn: Übernehmen Sie den Verkauf selbst oder geben Sie ihn ab? Beides funktioniert – die Entscheidung hängt von Zeit, Erfahrung und Netzwerk ab.

Vergleich: Privatverkauf vs. Makler

Wohnung verkaufen ohne Makler – wann sinnvoll?

Der Privatverkauf lohnt sich, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Sie haben mehrere Monate Zeit für Vorbereitung, Besichtigungen und Verhandlung
• Sie kennen den Frankfurter Mikromarkt (Stadtteil, Straße, Vergleichsobjekte)
• Sie können WEG-Unterlagen, Energieausweis und Grundbuchauszug rechtssicher beschaffen
• Sie sind verhandlungsstark und emotional unabhängig vom Objekt
• Sie haben ein belastbares Käufernetzwerk (Familie, Bekannte, Kollegen aus Bankenumfeld)
• Sie wohnen in Frankfurt oder können kurzfristig zu Besichtigungen anreisen
• Es handelt sich um eine leicht vermarktbare Lage (kein Sanierungsstau, klare Zielgruppe)

Wohnung verkaufen mit Makler – wann lohnt es sich?

Ein erfahrener Immobilienmakler in Frankfurt ist die richtige Wahl, wenn:

• Sie Zeit und Nerven sparen wollen
• Das Objekt im Premiumsegment liegt (ab 750.000 € aufwärts)
• Off-Market-Vermarktung gewünscht ist (Diskretion, Mieter im Objekt)
• Internationale Käufer angesprochen werden sollen (englischsprachiges Exposé, Übersetzungen)
• Sie nicht in Frankfurt wohnen und Besichtigungen nicht selbst übernehmen können
• Die Wohnung vermietet ist und Mieterkommunikation erforderlich ist
• Das Objekt komplex ist (Sanierungsbedarf, Erbengemeinschaft, WEG-Streit)

Guter Makler in Frankfurt? Rufen Sie an oder schreiben Sie:

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Immobilienbewertung: Kaufpreis ermitteln

Eine fundierte Wertermittlung ist die Basis jedes erfolgreichen Verkaufs. Verkäufe auf Bauchgefühl führen in Frankfurt regelmäßig zu zwei gegensätzlichen Problemen: Überpreisung lässt das Objekt monatelang im Portal „verbrennen“ – Unterpreisung kostet schnell 5- bis 6-stellige Beträge.

Faustregel Frankfurt: Eine Überpreisung von 10 % verlängert die Vermarktungsdauer im Schnitt um Faktor 2-3 und führt am Ende meist zu einem Abschluss UNTER Marktwert.

Drei Bewertungsverfahren – wann welches?

• Vergleichswertverfahren – Standard bei Eigentumswohnungen. Heranziehung verkaufter Vergleichsobjekte derselben Lage, Größe, Ausstattung. Datenbasis: Gutachterausschuss Frankfurt, Bodenrichtwertkarte.
• Ertragswertverfahren – bei vermieteten Wohnungen. Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor (in Frankfurt aktuell 25-35). Relevant für Kapitalanleger.
• Sachwertverfahren – bei Sonderimmobilien (Penthouse, Loft, denkmalgeschützt). Ermittlung über Bodenwert + Bauwert minus Alterswertminderung.

Wertbeeinflussende Faktoren in Frankfurt

• Lage – Stadtteil, Straße, Stockwerk, Ausblick (Skyline-Blick = Aufschlag bis 15 %)
• Energieeffizienz – Energieausweis-Klasse A-C bringt Aufschlag, F-H zunehmend Abschlag
• Baujahr und Zustand – Altbau saniert (Gründerzeit Westend) erzielt Höchstpreise
• Ausstattung – Balkon, Aufzug, Tiefgarage, Concierge – in Frankfurt jeweils preisrelevant
• Grundriss – 2- und 3-Zimmer am liquidesten, ab 5 Zimmer kleinerer Käuferkreis
• Vermietungsstatus – leer ca. 10-20 % Aufschlag gegenüber vermietet
• WEG-Faktoren – Höhe Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen
• Infrastruktur – S-Bahn-Anschluss, Schulen, Einkauf – in Frankfurt Anbindung Innenstadt entscheidend

Ein neutral ermittelter, faktenbasierter Angebotspreis ist die Grundlage für einen rentablen und sicheren Verkauf. Mehr zur Immobilienbewertung hier.

WEG-Spezifika: Was beim Wohnungsverkauf anders ist

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Anders als beim Hausverkauf sind Sie nicht alleiniger Eigentümer des Grundstücks, sondern Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das hat handfeste Konsequenzen.

WEG-Unterlagen, die Käufer verlangen werden

• Teilungserklärung samt Aufteilungsplan – definiert Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
• Gemeinschaftsordnung – Rechte und Pflichten innerhalb der WEG
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
• Stand der Instandhaltungsrücklage – oft kaufentscheidend
• Beschlusssammlung – alle gefassten Beschlüsse der WEG
• Energieausweis – für das Gesamtgebäude

Vorkaufsrecht und Verwalterzustimmung

Zwei juristische Fallstricke, die unerfahrene Verkäufer regelmäßig ausbremsen:

• Vorkaufsrecht des Mieters – bei vermieteten Wohnungen, die erstmals nach Umwandlung in Wohneigentum verkauft werden, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Frist: 2 Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags.
• Verwalterzustimmung – viele Teilungserklärungen verlangen, dass der WEG-Verwalter dem Verkauf zustimmt. Diese Zustimmung ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
• Gemeindliches Vorkaufsrecht – in einigen Frankfurter Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz) kann die Stadt vorkaufsberechtigt sein.

Praxisfall Frankfurt-Bornheim: Ein Verkäufer übersah das Mietervorkaufsrecht, der Käufer war bereits beim Notar. Der Mieter zog das Vorkaufsrecht – der Verkauf an den ursprünglichen Käufer platzte, hohe Notar- und Maklerkosten waren bereits angefallen.

Steuern beim Wohnungsverkauf in Frankfurt

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, sollte die steuerlichen Folgen vor dem Notartermin kennen – nicht danach. Drei Themen sind entscheidend:

Spekulationssteuer und 10-Jahres-Frist

Verkaufen Sie eine vermietete oder leerstehende Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, fällt auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer an – mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 % plus Soli und ggf. Kirchensteuer).

• Stichtag: Datum des notariellen Kaufvertrags (nicht Übergabe)
• Berechnung: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Veräußerungskosten (Notar, Makler, Sanierungsaufwand)
• Ausnahme: Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer komplett – auch innerhalb der 10 Jahre

Rechenbeispiel Frankfurt-Nordend

Faustregel: Je höher der Quadratmeterpreis, desto stärker dominiert der Selbstnutzer- bzw. internationale Markt – desto wichtiger wird Off-Market.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung – und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserem Off-Market-Netzwerk. Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich.

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Berlin: Lage und Karte

Hier ein schneller Blick von oben auf Berlin – mit den Bezirken, die für Ihren Verkauf relevant sind.

Wohnung privat verkaufen oder mit Makler?

Starten wir mit der wichtigsten Frage für Verkäufer:innen:

Privat verkaufen oder mit Makler? Beides geht, es kommt auf Ihre Zeit, Ihre Nerven – und in Berlin vor allem auf Ihren Bezirk an.

Wohnung verkaufen ohne Makler

Wenn Sie die Möglichkeit haben, Zeit für die persönliche Einschätzung oder die Einholung einer Bewertung zu investieren – sei es für die Ermittlung eines Angebotspreises, die Zusammenstellung von Dokumenten und Unterlagen, die Erstellung eines Exposés, die Anfertigung von Fotos oder das Einstellen auf Onlineportalen bis hin zum Kaufvertragsabschluss und dem Termin beim Notar – dann ist es realisierbar, Ihre Wohnung auch ohne Makler zu veräußern.

Privatverkauf ist sinnvoll, wenn:

• Sie Zeit (und Nerven) für den gesamten Vorbereitungs- und Verkaufsprozess haben
• Sie sich rechtlich (WEG, Teilungserklärung, Beschlusssammlung) sicher fühlen
• Sie über Marktdaten Ihres Bezirks verfügen oder eine professionelle Bewertung einholen
• Sie Besichtigungen, Bonitätsprüfungen und Verhandlungen selbst übernehmen wollen
• Ihre Wohnung in einer Lage mit hoher Nachfrage liegt (z. B. Prenzlauer Berg, Friedrichshain)

Wohnung verkaufen mit Makler

Wenn Sie Zeit sparen, Nerven schonen und vor allem in einer hochpreisigen Lage den maximalen Marktpreis erzielen wollen, beauftragen Sie einen Makler. Insbesondere in Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg arbeitet ein Großteil der Premium-Käufer ausschließlich über Makler-Netzwerke und Off-Market-Kanäle.

Beauftragen Sie einen Immobilienmakler, wenn:

• Sie Ihre Zeit sparen und Nerven schonen wollen
• Sie diskret verkaufen möchten (Off-Market, ohne öffentliches Inserat)
• Ihre Wohnung im Premium-Segment liegt (Käufer erwarten professionelle Vermarktung)
• Sie Zugang zu vorgeprüften Käufern (Bonität, Eigenkapital) wünschen
• Sie rechtlich sauber durch die Berliner Spezifika (Milieuschutz, Vorkaufsrecht) geführt werden wollen

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Berlin-Spezifika: Milieuschutz, Vorkaufsrecht, Umwandlung

Was den Berliner Wohnungsverkauf von anderen Städten unterscheidet, sind drei juristische Eigenheiten, die den Kaufpreis erheblich beeinflussen können:

Milieuschutzgebiete (soziale Erhaltungsverordnung)

Ein Großteil der Berliner Innenstadtbezirke – darunter weite Teile von Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Mitte – liegt in Milieuschutzgebieten. Folgen für den Verkauf:

• Modernisierungen sind genehmigungspflichtig
• Der Bezirk hat ein Vorkaufsrecht bei Miethäusern – bei Eigentumswohnungen relevant, wenn die Wohnung Teil einer Umwandlung ist
• Kaufpreise vermieteter Wohnungen können um 15–30 % unter dem Niveau einer leeren Wohnung liegen

Umwandlungsverordnung

In angespannten Wohnungsmärkten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Wer eine bereits umgewandelte Wohnung verkauft, ist davon meist nicht betroffen – wer jedoch erst umwandeln will, sollte rechtlichen Rat einholen.

Vermietet vs. leerstehend – der Preisunterschied

Insider-Tipp: Wer die Möglichkeit hat, eine Wohnung leer zu verkaufen (z. B. nach Auszug), erzielt in Berlin oft 20 % mehr.

Steuern beim Wohnungsverkauf: Spekulationsfrist, 3-Objekt-Grenze

Der wichtigste – und am häufigsten unterschätzte – Punkt beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind die steuerlichen Konsequenzen. Wer hier falsch plant, verschenkt schnell fünfstellige Beträge.

Spekulationsfrist (10 Jahre)

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung, fällt auf den Veräußerungsgewinn die Spekulationssteuer an. Versteuert wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und (um Abschreibungen erhöhtem) Buchwert – mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, also bis zu 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag.

Eigennutzungs-Ausnahme

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung:

• im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• seit Anschaffung durchgängig selbst bewohnt wurde

Wichtig: Zwei Jahre + ein Tag im laufenden Jahr genügen formal – exakte Daten unbedingt mit dem Steuerberater abstimmen.

3-Objekt-Grenze (Gewerblicher Grundstückshandel)

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuerpflicht und keine Spekulationsfrist mehr. Für Lukinski-Investoren mit Portfolio ein zentrales Thema.

Beispielrechnung: Wohnung in Prenzlauer Berg

• Anschaffung vor 6 Jahren: 350.000 €
• Verkauf heute: 520.000 €
• AfA (kumuliert, 2 % p.a. auf Gebäudeanteil 70 %): rund 29.400 €
• Steuerlicher Gewinn: 520.000 € – (350.000 € – 29.400 €) = 199.400 €
• Bei 42 % Spitzensteuersatz + Soli: ca. 88.300 € Steuer

Wartet derselbe Verkäufer 4 weitere Jahre (10-Jahres-Frist), ist der Gewinn vollständig steuerfrei. Hier zeigt sich: Timing ist beim Wohnungsverkauf in Berlin oft die wichtigste Stellschraube.

Immobilienbewertung: Kaufpreis ermitteln

Für jeden Wohnungseigentümer in Berlin ist eine angemessene Bewertung der Immobilie unerlässlich. Denn: Ein Verkauf basierend auf Bauchgefühl oder einer subjektiven Einschätzung des ideellen Werts führt oft zu einer Überschätzung – und ohne professionelle Wertermittlung verlängert sich der Verkaufsprozess erheblich. Das andere Extrem: hohe Verluste durch einen zu günstig angesetzten Verkaufspreis.

Bei der Immobilienbewertung wird der realistische Kaufpreis ermittelt – objektiv, datenbasiert, marktnah.

Um den Verkehrswert zu ermitteln, fließen verschiedene Daten ein: Lage, Größe von Wohnung und ggf. Sondernutzungsflächen, Ausstattung, Zustand, Bauweise und Anbindung an die Infrastruktur. Bei Eigentumswohnungen kommen WEG-spezifische Faktoren hinzu: Höhe der Instandhaltungsrücklage, monatliches Hausgeld, anstehende Sonderumlagen, Zustand des Gemeinschaftseigentums (Dach, Fassade, Heizung).

Diese Faktoren beeinflussen den Wert der Wohnung:

• Mikrolage (Kiez, Straße, Lärm, Verkehr)
• Makrolage (Bezirk, Anbindung ÖPNV, Infrastruktur)
• Vergleichsobjekte (jüngste Verkäufe im selben Haus / Block)
• Wohnfläche, Zuschnitt, Geschoss, Balkon/Terrasse
• Ausstattung (Bäder, Küche, Bodenbeläge, Smart Home)
• Energetischer Zustand (Energieausweis, Effizienzklasse)
• Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
• Vermietungsstatus (leer / vermietet / Mietniveau)

Ein neutral ermittelter Angebotspreis, der auf objektiven Fakten beruht, ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf in Berlin – mit Rentabilität im Vordergrund.