Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

• Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
• LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
• TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
• Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
• Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

• Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
• Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
• Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
• Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

Mögliche Tätigkeiten im Überblick

• Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
• Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
• Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
• Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
• Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

Herkunft des REIT-Konzepts

Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

Gesetzliche Auflagen nach REITG

Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

• Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
• Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
• 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

• Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
• Dividendenrendite: 5 %
• Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
• Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
• Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
• Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

Vorteile auf Unternehmensebene

• Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
• Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
• Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
• Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
• Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
• Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
• Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

Vorte

]]> https://lukinski.de/property-taxes-new-york-us-grundsteuer-ubersetzung-erklart-bedeutung/ Tue, 08 Dec 2020 11:57:06 +0000 https://lukinski.de/?p=32371 Property Taxes in New York – Übersetzung, Erklärung, Bedeutung: New York gehört zu den steuerlich anspruchsvollsten Immobilienmärkten der USA. Wer ein 5-Millionen-Dollar-Apartment in Manhattan kauft, zahlt allein beim Kaufabschluss bis zu 187.500 USD Mansion Tax – und danach jährlich rund 45.000 USD Property Tax. Ein Penthouse in Brooklyn dagegen kann bei gleichem Wert nur ein Drittel kosten. Wir erklären das komplette System: Grundsteuersätze pro County, Steuerklassen, Mansion Tax, Befreiungen, Co-op vs. Condo, und was deutsche Investoren bei der Doppelbesteuerung wissen müssen. Zurück zur Übersicht: Property Taxes – Übersicht USA.

Property Taxes New York – Die teuersten Grundsteuern der USA?

New Yorks Vermögenssteuern gehören zu den höchsten der Vereinigten Staaten – allerdings nur, wenn man den Bundesstaat als Ganzes betrachtet. Der Trick: Während ländliche Counties wie Orleans oder Allegany Spitzensätze bis 3,46 % erreichen, liegen die fünf NYC-Boroughs zwischen 0,65 % und 0,97 %. Genau diese Schere zwischen Stadt und Land macht New York für Investoren spannend. Hinzu kommt: New York ist einer der wenigen Bundesstaaten, in denen Sie zusätzlich Hypothekensteuer (Mortgage Tax) zahlen müssen.

Wer aus Deutschland investiert, sollte die Belastung im Verhältnis zur deutschen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer denken – die Systeme sind grundverschieden, was die Renditeberechnung deutlich beeinflusst (mehr dazu im Vergleich weiter unten).

Was sind Property Taxes? Definition und Übersetzung

Übersetzt sind Property Taxes Grundsteuern oder Vermögenssteuern. Es handelt sich um sogenannte Ad-Valorem-Steuern – also Steuern, deren Höhe sich am Wert (lateinisch „ad valorem“) des Eigentums orientiert. Ein lizenzierter Immobiliengutachter (Assessor) liefert die Bewertungsgrundlage.

• Property Taxes = Grundsteuer / Vermögenssteuer
• Ad-Valorem-Steuer = wertabhängige Steuer
• Bemessungsgrundlage = geschätzter Wert (Assessed Value)
• Erhebung = jährlich, meist quartalsweise oder halbjährlich

Anders als oft angenommen, betreffen Property Taxes nicht nur Immobilien, sondern auch bewegliches Vermögen: Flugzeuge, Boote, Geschäftsausstattung, in einigen Counties sogar Fahrzeuge. Beim Hauskauf werden Property Taxes häufig vom Verkäufer im Voraus für das laufende Jahr beglichen und beim Closing anteilig vom Käufer erstattet (Proration).

Wie werden Property Taxes berechnet? Die Formel

Der zu zahlende Steuerbetrag ergibt sich aus einer einfachen Multiplikation:

Property Tax = Steuersatz × geschätzter Immobilienwert

Beispiel Kalifornien: Eine Immobilie im Wert von 3.000.000 USD bei einem Satz von 0,77 % ergibt eine Vermögenssteuer von 23.100 USD pro Jahr. In New York sieht das anders aus – dort wird zusätzlich mit der Residential Assessment Ratio (RAR) gerechnet (siehe unten).

Wer die Renditeberechnung sauber aufstellen will, sollte Property Taxes als laufende Kostenposition in die Nettorendite einrechnen – sie reduzieren den Cashflow teils erheblich. Mehr Hintergrund: Property Taxes USA – Übersicht.

New Yorker Vermögenssteuer im Detail erklärt

In New York ändern sich die Steuersätze jährlich, je nach Haushaltsbedarf des Bundesstaates und der Counties. Erschwerend kommt hinzu: Statt mit Prozentsätzen wird teilweise mit Mill Rates (Millage-Sätzen) gerechnet – einer in Europa unbekannten Einheit.

Mill Rates / Millage-Sätze – die US-Berechnungseinheit

Ein Mill Rate ist eine Steuereinheit, die pro 1.000 USD Immobilienwert berechnet wird. Der Begriff stammt vom lateinischen „millesimum“ = ein Tausendstel.

• Mill Rate von 1 = 1 USD Steuer pro 1.000 USD Immobilienwert
• Mill Rate von 24 = 24 USD Steuer pro 1.000 USD Immobilienwert
• Umrechnung: Mill Rate ÷ 10 = Prozentsatz (Mill Rate 24 = 2,4 %)

Residential Assessment Ratio (RAR) – Bewertungsquote

RARs (Residential Assessment Ratios) sind das New Yorker Korrektiv für Marktschwankungen. Da nicht jede Immobilie jedes Jahr neu bewertet wird, gleicht der RAR die Differenz zwischen altem Schätzwert und aktuellem Marktwert aus.

Wichtig für Eigentümer: Sie können die Bewertung anfechten (sogenannter Tax Grievance), wenn Sie nachweisen können, dass Ihre Immobilie mindestens 10 % weniger wert ist als der angesetzte Wert. Die Frist hierfür ist je nach County unterschiedlich – meist im Mai (Grievance Day).

• RAR = Verhältnis Schätzwert zu Marktwert
• Anfechtung möglich, wenn Marktwert mind. 10 % unter Schätzwert
• Frist: jährlich, meist Mai („Grievance Day“)
• Tipp: Spezialisierte Tax-Grievance-Anwälte arbeiten meist auf Erfolgsbasis (No Win, No Fee)

Property Tax Berechnung in New York – Schritt für Schritt

Geschätzter Wert = Schätzwert × RAR
Property Tax = geschätzter Wert × Steuersatz County

Rechenbeispiel Westchester County:

• Marktwert Haus: 1.200.000 USD
• RAR: 4,5 % → Assessed Value: 54.000 USD
• Lokaler Steuersatz: 43,30 USD pro 1.000 USD Assessed Value
• Property Tax pro Jahr: 23.382 USD

Das ergibt eine effektive Steuerbelastung von rund 1,95 % des Marktwerts – exakt der Westchester-Durchschnitt.

New York City Property Tax – die Sondersituation

New York City umfasst fünf Counties (Bronx, Kings = Brooklyn, New York = Manhattan, Queens, Richmond = Staten Island), die als Boroughs organisiert sind und keine eigenen County-Regierungen haben. Der durchschnittliche Vermögenssteuersatz liegt bei 0,86 % – deutlich unter dem Bundesstaatsdurchschnitt.

Durchschnittlicher Property Tax Satz NYC: 0,86 %

Mansion Tax – Luxussteuer beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie in New York City ab einem Kaufpreis von 1.000.000 USD greift die Mansion Tax. Anders als die Grunderwerbsteuer wird sie vom Käufer gezahlt – nicht vom Verkäufer. Sie ist gestaffelt und steigt progressiv:

Kaufpreis (USD)	Mansion Tax	Beispielbetrag
1.000.000 – 1.999.999	1,00 %	10.000 – 19.999
2.000.000 – 2.999.999	1,25 %	25.000 – 37.499
3.000.000 – 4.999.999	1,50 %	45.000 – 74.999
5.000.000 – 9.999.999	2,25 %	112.500 – 224.999
10.000.000 – 14.999.999	3,25 %	325.000 – 487.499
15.000.000 – 19.999.999	3,50 %	525.000 – 699.999
20.000.000 – 24.999.999	3,75 %	750.000 – 937.499
25.000.000+	3,90 %	ab 975.000

Insider-Tipp: Bei Kaufpreisen knapp über einer Schwelle (z. B. 2.010.000 USD) lohnt sich Verhandlungsdruck nach unten unter 2.000.000 USD – die Ersparnis kann fünfstellig sein, da der höhere Satz auf den gesamten Kaufpreis angewendet wird, nicht nur auf den Differenzbetrag.

Die Mansion Tax ist nur eine von mehreren Steuern beim Erwerb. Mehr dazu: Steuern beim Immobilienkauf in den USA. Wer Vergleichswerte aus Deutschland sucht, sollte sich die Kaufnebenkosten und Notarkosten hierzulande anschauen – die Struktur ist völlig anders.

Steuerklassen in New York City – Building Classes

NYC unterscheidet vier Steuerklassen, die unterschiedliche Bemessungssätze (Tax Rates) auf den Assessed Value haben:

Klasse	Immobilientyp	Tax Rate
Class 1	1–3 Familienhäuser, kleine Wohngebäude	21,05 %
Class 2	Mehrfamilienhäuser, Co-ops, Condos	12,27 %
Class 3	Versorgungs- und Infrastruktureigentum	12,83 %
Class 4	Gewerbe und Industrie (Büros, Fabriken)	10,69 %

Achtung: Diese hohen Prozentsätze klingen dramatisch, werden aber auf den Assessed Value angewendet, der nur einen Bruchteil des Marktwerts darstellt (Class 1: ca. 6 %, Class 2: ca. 45 %). Effektiv landet man bei den oben genannten 0,65 % bis 0,97 % auf den Marktwert.

Co-op vs. Condo – der entscheidende Steuerunterschied

In NYC ist die Unterscheidung zwischen Cooperative (Co-op) und Condominium (Condo) steuerlich essenziell – ein Punkt, den deutsche Investoren oft übersehen:

• Condo: Sie besitzen die Wohneinheit als Real Property. Property Tax wird direkt auf die Einheit erhoben. Mansion Tax greift bei Wert über 1 Mio USD.
• Co-op: Sie besitzen Aktien einer Wohngenossenschaft + Mietrecht. Die Property Tax zahlt die Genossenschaft – Sie zahlen anteilig über die Maintenance Fees. Häufig steuerlich günstiger, aber: schwierigere Finanzierung, strenge Boards, weniger geeignet für ausländische Investoren.

Vergleichbar mit der deutschen Unterscheidung zwischen Eigentumswohnung und Wohnungsgenossenschaft, aber mit erheblich anderen steuerlichen Folgen. Wer Parallelen zur deutschen Instandhaltungsrücklage und zum Hausgeld sucht: Maintenance Fees sind ein Mix aus beidem plus Property Tax.

Tax Abatements – 421-a, J-51 und 1127

NYC bietet mehrere Programme zur Steuerreduzierung – relevant insbesondere für Investoren in Neubau- oder Sanierungsimmobilien:

• 421-a: Abatement für Neubauten mit Anteil an bezahlbarem Wohnraum. Property Tax stark reduziert für 10–25 Jahre.
• J-51: Steuerermäßigung bei umfassender Renovierung von Bestandsobjekten.
• STAR (School Tax Relief): Für Selbstnutzer mit Einkommen unter 250.000 USD ca. 300 USD Ersparnis pro Jahr.
• Enhanced STAR: Für Eigentümer ab 65 Jahren mit Einkommen unter ca. 98.700 USD – ca. 650 USD Ersparnis pro Jahr.

Wichtig: Antragsfrist STAR ist meist der 15. März des Veranlagungsjahres. Bei Neubauten mit 421-a-Abatement endet die Vergünstigung oft nach 10 Jahren – Käufer von Resale-Apartments sollten die Restlaufzeit prüfen, da danach die Property Tax sprunghaft steigen kann.

Mehr zu Steuerabzügen: Steuerabzüge für Immobilien in den USA.

Vollständiges Rechenbeispiel: 5-Mio-Apartment Manhattan

Ein deutscher Investor kauft ein Condo in Manhattan für 5.000.000 USD. Das sind die realen Steuerkosten:

Position	Berechnung	Betrag (USD)
Mansion Tax (einmalig)	5.000.000 × 2,25 %	112.500
NYC Real Property Transfer Tax	5.000.000 × 1,425 %	71.250
NY State Transfer Tax	5.000.000 × 0,4 %	20.000
Mortgage Recording Tax (bei 4 Mio Hypothek)	4.000.000 × 1,925 %	77.000
Title Insurance, Anwalt, Sonstiges	ca. 0,5–1 %	ca. 35.000
Closing Costs gesamt	]]> https://lukinski.de/property-taxes-kalifornien-us-grundsteuer-ubersetzung-erklart-bedeutung/ Tue, 08 Dec 2020 11:35:22 +0000 https://lukinski.de/?p=32365 USA – Property Taxes in Kalifornien sind komplexer als die deutsche Grundsteuer und folgen einem völlig anderen Logik-System. Während in Deutschland die Grundsteuer bei rund 0,3 % des (niedrigen) Einheitswerts liegt, zahlen Eigentümer in Kalifornien rund 0,7 bis 1,2 % des aktuellen Marktwerts – und das jedes Jahr. Bei einem Haus für 1,5 Mio. USD in Marin County sind das schnell 11.000 bis 16.000 USD jährlich. Hinzu kommen Mello-Roos-Taxes, Special Assessments und der berüchtigte Supplemental Tax Bill nach dem Kauf. Wer kalifornische Immobilien als Kapitalanlage versteht, muss Proposition 13, Assessed Value, Homeowner Exemption und den SALT Cap kennen. In diesem Ratgeber erklären wir alle Komponenten, vergleichen die Counties in einer Tabelle, zeigen Rechenbeispiele und liefern Investoren-Strategien. Einen Überblick über alle steuerlichen Aspekte finden Sie in unserem Ratgeber Immobilie und Steuern. Vergleichen Sie auch Grunderwerbsteuer in Deutschland, um die Unterschiede besser einzuordnen. Property Taxes Kalifornien – das Wichtigste in Kürze Übersetzung: Property Tax = Grundsteuer / Vermögenssteuer Basis-Steuersatz: 1 % des Assessed Value (durch Proposition 13 gedeckelt) Effektiver Durchschnitt CA: 0,71 % (durch Befreiungen und Caps real niedriger) Höchster County-Satz: Kern County mit 1,01 % Niedrigster County-Satz: Trinity County mit 0,51 % Zusatzsteuern: Mello-Roos, Special Assessments (oft 0,5–1,5 % zusätzlich) Homeowner Exemption: 7.000 USD Reduktion des Assessed Value Federal SALT Cap: Absetzbarkeit auf 10.000 USD pro Jahr begrenzt Zahlungstermine: 1. November (1. Rate) und 1. Februar (2. Rate) Was sind Property Taxes? Definition und Bedeutung Property Taxes sind Ad-Valorem-Steuern – Steuern, die auf dem Geldwert eines Vermögensgegenstands basieren. Übersetzt heißt das auf Deutsch Grundsteuer oder Vermögenssteuer. Anders als in Deutschland werden sie in den USA nicht vom Bundesstaat, sondern überwiegend von den Counties (Landkreisen) erhoben und finanzieren primär Schulen (54 %), kommunale Dienste, Polizei und Feuerwehr. Die Höhe wird durch einen County Assessor ermittelt – einem amtlichen Gutachter, der den steuerlichen Wert (Assessed Value) festlegt. Dieser ist nicht identisch mit dem Marktwert, was für Investoren ein zentraler Hebel ist. Vergleichen Sie dazu auch die deutschen Bewertungsverfahren für Immobilien und das Ertragswertverfahren. Real Property vs. Personal Property In Kalifornien wird zwischen zwei Vermögenskategorien unterschieden, die unterschiedlich besteuert werden: Kategorie Beispiele Besteuerung Real Property (Grundbesitz) Land, Häuser, Gebäude, Zäune, Bergwerke, Wälder, fest verbundene Anlagen Voll steuerpflichtig nach Prop 13 Personal Property (bewegliches Eigentum) Geschäftsausstattung, Boote, Flugzeuge, Maschinen, Anleihen, Wertpapiere Eingeschränkt steuerpflichtig; Hausrat steuerfrei Proposition 13 – das Herzstück des kalifornischen Steuersystems Wer in kalifornische Immobilien investiert, muss Proposition 13 verstehen. Dieses 1978 verabschiedete Gesetz definiert das gesamte Property-Tax-System des Bundesstaats und schützt langjährige Eigentümer vor explodierenden Steuerlasten. Die drei Kernregeln von Prop 13 1 % Steuersatz-Cap: Die Basis-Property-Tax darf 1 % des Assessed Value nicht überschreiten 2 % Erhöhungs-Cap: Der Assessed Value darf jährlich maximal um 2 % steigen – egal wie stark der Marktwert wächst Neubewertung nur bei Eigentümerwechsel: Erst beim Verkauf wird der Assessed Value auf den aktuellen Kaufpreis neu festgesetzt Praxisbeispiel Prop 13 Ein Haus in Palo Alto, 1995 für 400.000 USD gekauft, hat heute einen Marktwert von 2,8 Mio. USD. Durch den 2 %-Cap liegt der Assessed Value aber bei nur rund 700.000 USD. Der Eigentümer zahlt also rund 7.000 USD Property Tax pro Jahr – ein Käufer würde dagegen sofort auf 28.000+ USD springen. Diese Diskrepanz nennt man „lock-in effect“. Investor-Insight: Beim Kauf einer kalifornischen Immobilie verlieren Sie diesen Vorteil sofort. Die alte Steuer-Basis ist nicht übertragbar (Ausnahmen: Prop 19 für Vererbung an Kinder unter Bedingungen, Prop 60/90 für Senioren beim Umzug innerhalb des Staates). Wie sich die Property Tax in Kalifornien zusammensetzt Die in der County-Liste angegebenen effektiven Sätze (z. B. 0,75 %) wirken niedrig – sind aber nur die halbe Wahrheit. Die tatsächliche Steuerrechnung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen: Komponente Höhe Erklärung Basis-Property-Tax 1,00 % Prop-13-Cap auf den Assessed Value Voter-Approved Bonds 0,10 – 0,30 % Schul- und Infrastruktur-Anleihen Special Assessments 0,05 – 0,40 % Gehwege, Beleuchtung, Wasser, Bewässerung Mello-Roos (CFD) 0,50 – 1,50 % Nur in bestimmten Community Facilities Districts Effektiv real 1,15 – 2,80 % Je nach Lage und Distrikt Mello-Roos Taxes – die Falle für Käufer Mello-Roos-Steuern werden in Community Facilities Districts (CFD) erhoben – meistens in Neubaugebieten der letzten 30 Jahre. Sie finanzieren Schulen, Parks und Infrastruktur, die durch Prop 13 nicht mehr aus regulären Steuern bezahlt werden können. Sie können 20 bis 40 Jahre laufen und sind nicht durch das 1 %-Cap gedeckelt. Praxis-Tipp: Vor jedem Kauf den Title Report und die Tax Bill auf Mello-Roos prüfen. Auf dem County-Treasurer-Portal lassen sich Vorjahres-Bills einsehen. Supplemental Tax Bill – die Überraschung nach dem Kauf Wenn Sie eine Immobilie kaufen, wird der Assessed Value auf Ihren Kaufpreis neu festgesetzt. Die Differenz zum Vorjahres-Assessed-Value führt zu einem Supplemental Tax Bill, der mehrere Monate nach dem Closing eintrudelt – oft mehrere Tausend Dollar. Planen Sie diesen Betrag im Cashflow-Rechner ein, sonst kippt die erste Jahres-Liquidität. Konkretes Rechenbeispiel: Property Tax auf eine Villa in Marin County Position Wert Kaufpreis / neuer Assessed Value 1.500.000 USD Homeowner Exemption – 7.000 USD Steuerpflichtiger Assessed Value 1.493.000 USD Basis-Property-Tax (1,00 %) 14.930 USD Voter-Approved Bonds (0,15 %) 2.240 USD Special Assessments 650 USD Mello-Roos (falls CFD, 0,8 %) 11.944 USD Jahres-Property-Tax mit CFD ≈ 29.764 USD Jahres-Property-Tax ohne CFD ≈ 17.820 USD Bei der Bewertung einer Investition unbedingt die effektiven Kosten im Nettorendite-Rechner berücksichtigen – die Bruttorendite verzerrt die Realität bei US-Immobilien massiv. Zahlungstermine und Säumniszuschläge Die kalifornische Property Tax wird in zwei Raten erhoben – das sogenannte „No Darn Foolin‘ Around“-System (NDFA): 1. Rate fällig: 1. November 1. Rate säumig (delinquent): nach 10. Dezember – 10 % Strafe 2. Rate fällig: 1. Februar 2. Rate säumig: nach 10. April – 10 % Strafe + 10 USD Cost-Fee 5 Jahre unbezahlt: Tax-Default-Status, danach mögliche Tax Sale (Zwangsversteigerung) Steuerliche Absetzbarkeit – SALT Cap beachten Property Taxes sind bei der Federal Income Tax als State and Local Tax (SALT) absetzbar – allerdings seit der Steuerreform auf 10.000 USD pro Jahr gedeckelt. Das trifft High-End-Eigentümer in Kalifornien besonders hart, da sie diese Grenze meist mit der Property Tax allein bereits überschreiten und ihre State Income Tax obendrauf nicht mehr absetzen können. Für vermietete Immobilien (Immobilie als Kapitalanlage) gilt der SALT Cap nicht – hier sind Property Taxes voll als Werbungskosten absetzbar. Das ist ein zentrales Argument für die Strukturierung als Investment-Immobilie statt Eigennutzung. Vergleichen Sie auch Eigennutzung vs. Kapitalanlage. Property Taxes nach Counties – Top-Investment-Standorte County Effektiver Steuersatz Median Hauspreis Median jährliche Tax Investor-Profil Los Angeles 0,75 % 495.800 USD ≈ 3.700 USD Diversifiziert, hoher Mietmarkt Orange 0,68 % 620.500 USD 4.247 USD Premium-Küste, stabil San Diego 0,76 % 484.900 USD 3.672 USD 53 % Mieterquote, Cashflow-stark Santa Clara 0,75 % 829.600 USD 6.183 USD Tech-Bay, hohe Wertsteigerung San Mateo 0,66 % 1.038.000 USD ≈ 6.850 USD Bay Area Premium Marin 0,78 % 908.800 USD 7.063 USD Höchste Median-Tax in CA San Francisco 0,65 % 1.150.000 USD ≈ 7.475 USD Niedriger Satz, hohe Werte Modoc 0,71 % 143.100 USD ≈ 1.015 USD Kein Investment-Markt Fokus Los Angeles County Der Kauf in Los Angeles County bedeutet Hollywood, Venice Beach und einen über Jahrzehnte resilienten Markt. Mit 0,75 % effektivem Satz liegt LA mittig – aber City of LA erhebt zusätzlich Documentary Transfer Tax (Mansion Tax über 5 Mio. USD: 4 %, über 10 Mio. USD: 5,5 %) bei Verkauf. Premium-Lagen siehe auch Luxus-Makler Los Angeles. Fokus Marin County Marin County hat mit 7.063 USD die höchste Median-Property-Tax Kaliforniens. Die Lage gegenüber San Francisco über die Golden Gate Bridge macht den County zu einem der teuersten der USA. Trotz „nur“ 0,78 % effektiv führt der hohe Median-Hauspreis von 908.800 USD zur Spitzenposition. Lukinski auf YouTube zeigt regelmäßig Premium-Lagen. Fokus Bay Area – Santa Clara, San Mateo, Alameda Vier Bay-Area-Counties (Marin, Santa Clara, San Mateo, Alameda) gehören zu den teuersten Property-Tax-Märkten Kaliforniens – nicht durch hohe Sätze, sondern durch hohe Immobilienwerte und überdurchschnittliche Mello-Roos-Belastungen. Komplette County-Liste – effektive Property-Tax-Sätze (korrigiert) Trinity County – 0,51 % San Francisco County – 0,65 % San Mateo County – 0,66 % Santa Cruz County – 0,66 % Humbo ]]>