Grundsteuer: Was ist das?

Was ist Grundsteuer (Immobilien): Einfach erklärt?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie erhoben wird. Sie dient dazu, öffentliche Dienstleistungen wie Straßenbau, Feuerwehr, Polizei und Schulen zu finanzieren.

Die Höhe der Grundsteuer wird normalerweise auf der Grundlage des geschätzten Marktwerts / Verkehrswerts oder des Bodenrichtwerts des Grundstücks berechnet. In manchen Regionen kann die Grundsteuer auch auf die Größe oder den Zustand des Gebäudes, das auf dem Grundstück steht, basieren.

Die Grundsteuer kann je nach Bundesstaat oder Gemeinde in den USA variieren. In Deutschland unterscheidet sie sich von Bundesland zu Bundesland.

In der Regel müssen Eigentümer oder Nutznießer die Grundsteuer jährlich oder vierteljährlich bezahlen.

Grundsteuer Vergleich

Die Grundsteuer in den USA und in Deutschland unterscheiden sich in einigen wichtigen Aspekten:

1. Zweck der Steuer
2. Berechnung und Grundlage
3. Steuersatz und Höhe
4. Zahlung und Fristen

Zweck der Steuer

Die Grundsteuer in den USA wird verwendet, um öffentliche Dienstleistungen wie Schulen, Straßen und öffentliche Sicherheit zu finanzieren. In Deutschland dient die Grundsteuer dazu, den Besitz eines Grundstücks zu besteuern.

Berechnung und Grundlage

In den USA wird die Grundsteuer auf der Grundlage des geschätzten Marktwerts des Grundstücks berechnet. In Deutschland wird die Grundsteuer auf der Grundlage des Werts des Grundstücks berechnet, der sich aus dem Bodenrichtwert und dem Gebäudeaufwand ergibt.

Steuersatz und Höhe

Der Steuersatz für die Grundsteuer variiert in den USA von Bundesstaat zu Bundesstaat und von Gemeinde zu Gemeinde. In Deutschland ist der Steuersatz für die Grundsteuer gesetzlich festgelegt und beträgt in der Regel zwischen 300 und 600 Prozent des Bodenrichtwerts.

Zahlung und Fristen

Die Grundsteuer in den USA wird jährlich fällig und muss von den Eigentümern bezahlt werden. In Deutschland wird die Grundsteuer in der Regel vierteljährlich fällig und kann auch von den Eigentümern oder von den Nutznießern des Grundstücks bezahlt werden.

Insgesamt sind die Unterschiede zwischen der Grundsteuer in den USA und in Deutschland signifikant, aber sie dienen beiden Ländern dazu, öffentliche Dienstleistungen zu finanzieren.

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Fakten im Überblick: Steuertabelle

Hier noch einmal im direkten Vergleich, die Grundsteuer in den USA und in Deutschland:

Diese Tabelle enthält die wichtigsten Unterschiede zwischen der Grundsteuer!

Die wichtigsten Links: Grundsteuer

Hier die wichtigsten Links für Deutschland und USA mit Fokus auf Bundesstaaten New York und Kalifornien.

• Grundsteuer (Deutschland)
• Grundsteuer (New York)
• Grundsteuer (Kalifornien)
• …
• Steuern USA (Immobilienkauf)

Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

• Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
• LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
• TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
• Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
• Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

• Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
• Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
• Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
• Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

Mögliche Tätigkeiten im Überblick

• Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
• Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
• Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
• Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
• Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

Herkunft des REIT-Konzepts

Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

Gesetzliche Auflagen nach REITG

Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

• Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
• Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
• 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

• Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
• Dividendenrendite: 5 %
• Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
• Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
• Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
• Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

Vorteile auf Unternehmensebene

• Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
• Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
• Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
• Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
• Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
• Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
• Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

Vorte

]]> https://lukinski.de/property-taxes-steuern-usa-einfach-erklaert/ Mon, 19 Oct 2020 11:59:59 +0000 https://lukinski.de/?p=30834 Die Property Tax ist die amerikanische Grundsteuer — jährlich fällig, direkt an die lokale Gemeinde. Die Sätze variieren stark: In Hawaii liegen sie bei 0,3 Prozent, in New Jersey bei über 2 Prozent des Immobilienwerts. Für ein Haus im Wert von 500.000 Dollar bedeutet das je nach Staat zwischen 1.500 und 10.000 Dollar Grundsteuer pro Jahr.

U.S.A. – Was sind „Property Taxes“!? Hier erklären wir was es bedeutet wenn Amerikaner von Property Taxes redet. Unter den vielen Steuerarten in den Vereinigten Staaten ist die Property Taxes eine der am meisten missverstandenen. Es ist eine Steuer, die jährlich für den Besitz von Eigentum oder anderen Gegenständen gezahlt wird. Sie ist jedoch ein wesentlicher Bestandteil der Steuerrechnung und das Verständnis ihrer Funktionsweise ein Muss für jeden Immobilienbesitzer oder jeden, der am Kauf einer Immobilie interessiert ist. Hier beantworten wir also die Fragen: Was sind Property Taxes? Welche Gegenstände, die bei den Property Taxes besteuert werden? In welchem Staat zahlt man viel Property Taxes?

In dem folgenden Text können mögliche Fehler auftreten, da der Text von amerikanischen Steuerrechtsexperten verfasst wurde.

Zahlen, weil ich etwas besitze!?

Property Taxes werden auf Grundstücke, Gebäude und zum Beispiel ein Boot oder einen Aufzug erhoben. Property Taxes sind eine ziemlich weit gefasste Kategorie. Sie werden von der akademischen Gemeinschaft im Allgemeinen als zu niedrig angesehen, und es gab vermehrt Forderungen nach einer Erhöhung der Property Taxes, da sie eine gerechte und nicht schädigende Form der Einnahmen für die Regierung darstellen. Property Taxes werden, wie andere Steuern auch, einmal jährlich für U.S.-Bürger am 15. April erhoben.

Vergleichbar sind Property Taxes mit der deutschen Vermögenssteuer, oder der Immobiliensteuer.

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Welche Objekte werden bei der Property Taxes Besteuert?

Die Property Taxes wird oft mit einer Steuer auf Grundbesitz verwechselt. Dies ist jedoch ein Irrtum. Der größte Teil der Property Taxes wird auf Immobilien erhoben, weil dies die teuerste Immobilie ist, die die meisten Menschen besitzen. Doch Property Taxes können auch auf Flugzeuge, Computer, Möbel usw. erhoben werden. Ferner bestehen Property Taxes nicht nur aus dem Haus oder Gebäude selbst, sondern auch aus dem Land und allen anderen Gegenständen, die dauerhaft befestigt sind. Das bedeutet, dass z.B. Kaianlagen ebenfalls in der Property Taxes besteuert werden.

Wie hoch ist die Property Tax?

Property Taxes werden als Ad-Valorem-Steuern betrachtet, was bedeutet, dass sie auf dem Geldwert basieren, der schätzungsweise einem Gegenstand, einem Grundstück, einem Eigentum usw. beigemessen wird. Die Grundlage für die Berechnung bildet der Vermögensschätzer. Diese basiert auf der Schätzung, wie viel es kosten würde, diesen Gegenstand in diesem Jahr zu erwerben, die sich am Marktwert, der Lage, dem Zustand, der Fläche usw. orientiert.

Gewöhnlich gibt es für den spezifischen Standort einen Steuersatz, der von lokalen, staatlichen und Bundesgesetzen beeinflusst wird. Dieser Steuersatz wird mit den geschätzten Kosten oder dem Wert der Immobilie multipliziert. Wenn Sie z.B. in Kalifornien, wo der Grundsteuersatz 0,77% beträgt, für ein Grundstück im Wert von $100.000 bezahlen, zahlen Sie $770 an die Steuerbehörde.

In Kalifornien zahlt man für ein $100.000 Grundstück = $770 Grundsteuern

Aufgrund der vielen verschiedenen Formen von Steuerstrukturen gibt es viele Faktoren, die je nachdem, wo sich der besteuerte Gegenstand befindet, ins Spiel kommen. Aus diesem Grund wird beim Vergleich von Steuersätzen der „effektive Steuersatz“ verwendet, der Faktoren berücksichtigt, die bei normalen Gegenständen ins Spiel kommen.

Wollen sie Geld sparen bei Steuern bei einer Immobilie in den USA?

• Steuervergünstigung Immobilien USA

Wie viel Geld erhalten die USA aus Property Taxes?

In den USA zahlt jede Person pro Jahr $1.617 an Property Taxes. Der Staat, der die meisten Property Taxes zahlt, ist New Hampshire mit $3.307. Das bedeutet, dass die durchschnittliche Person in New Hampshire $3.307 pro Jahr an Property Taxes zahlt. Der Bundesstaat, in dem die Menschen am wenigsten Property Taxes zahlen, ist Alabama. In Alabama zahlt die durchschnittliche Person in Alabama Property Taxes in Höhe von $582.

• Durchschn. zahlen Amerikanische Bürger $1.617 an Property Taxes

Grundbesitzsteuern im Ländervergleich

Verschiedene Länder unterscheiden sich in ihren Property Taxes. Einige Länder verlangen sehr wenig, andere sehr viel. Weltweit sind sich die Experten jedoch einig, dass die Property Taxes im Allgemeinen zu niedrig sind und die Steuersätze in den entwickelten Ländern erhöht werden sollten.

Das bedeutet, dass dabei die Stärke der Wirtschaft berücksichtigt wird und wie hoch die Property Taxes im Vergleich zu dieser Wirtschaftskraft ist.

< OECD-Diagramm: property taxes, Insgesamt, % des BIP, Jährlich, 2018

Haben die U.S.A. einen hohen Property Tax Satz?

Nein. Der effektive Property Taxes in den USA ist mit 1,11% niedriger als in den meisten anderen entwickelten Ländern. Auch diese Zahl lässt sich nur schwer mit den Steuern anderer Länder vergleichen, da andere Länder andere Systeme verwenden und daher z.B. Land und Immobilien getrennt besteuern. So z.B. in Frankreich, wo die Grundsteuern 21,88% betragen, genannt la Taxe Foncière. Diese 21,88% entsprechen jedoch einem Prozentsatz von der Hälfte des möglichen Mietwerts, und es gibt eine zusätzliche Taxe Habitation, die Einzelpersonen zahlen, um auf dem Grundstück zu leben.

Nichtsdestotrotz ist die Grundsteuer in den USA recht niedrig. Im Vergleich dazu sind dies die Sätze in anderen Ländern:

• Deutschland: 0,26%-1,00%
• U.K.: 0%-5%
• Mexiko: 6,5%
• Belgien: 1,25%-2,5%

Property Taxes nach Staat

Alle Staaten haben eine Property Taxes. Alle Staaten unterscheiden sich darin, was der durchschnittliche effektive Property Taxes ist, wie dieser berechnet wird und welche anderen Faktoren ins Spiel kommen. Im Durchschnitt ist der günstigste Property Taxes in Hawaii mit 0,30% zu finden. Das bedeutet, dass Sie für einen Gegenstand von $100.000 nur $300 an Property Tax zahlen. Das sind gerade einmal 70% weniger als der durchschnittliche US-Bundesstaat. Kalifornien hat eine Property Tax von 0,74%, ebenfalls niedrig im Vergleich zum nationalen Durchschnitt. Währenddessen beträgt die Property Tax für ein Haus in Florida $9.400 bei einem Steuersatz von 0,94% und einem Hauswert von $1 Mio.

Niedrigste Property Tax: Hawaii, Alabama, Louisiana

Höchste Property Tax: New Jersey, Illinois, New Hampshire

Dies sind die effektiven Property Taxes pro U.S.-Bundesstaat in alphabetischer Reihenfolge.

• Alabama 0,40%
• Alaska 1,02%
• Arizona 0,67%
• Arkansas 0,64%
• Kalifornien 0,74%
• Colorado 0,56%
• Connecticut 1,70%
• Delaware 0,58%
• Florida 0,94%
• Georgien 0,92%
• Hawaii 0,30%
• Idaho 0,75%
• Illinois 2,05%
• Indiana 0,87%
• Iowa 1,50%
• Kansas 1,33%
• Kentucky 0,82%
• Louisiana 0,52%
• Main 1,27%
• Maryland 1,04%
• Massachusetts 1,15%
• Michigan 1,44%
• Minnesota 1,11%
• Mississippi 0,65%
• Missouri 1,01%
• Montana 0,76%
• Nebraska 1,65%
• Nevada 0,66%
• New Hampshire 2,03%
• New Jersey 2,21%
• Neu-Mexiko 0,68%
• New York 1,40%
• Nord Carolina 0,85%
• Nord-Dakota 0,95%
• Ohio 1,62%
• Oklahoma 0,88%
• Oregon 0,98%
• Philadelphia 1,51%
• Rhode Island 1,53%
• Süd-Carolina 0,56%
• Süd-Dakota 1,22%
• Tennessee 0,73%
• Texas 1,69%
• Utah 0,62%
• Vermont 1,80%
• Virginia 0,86%
• Washington 0,92%
• West-Virginia 0,55%
• Wisconsin 1,73%
• Wyoming 0,55%
• Washington D.C. 0,59%

Property Taxes – Unglaublich wichtig

Property Taxes sind ein wesentlicher Bestandteil jeder Hausbesitzer-Steuerrechnung. Es ist äußerst wichtig, diese Art von Steuern zu verstehen und effektiv mit ihnen zu arbeiten. Sie sind unglaublich schwer zu verstehen, dank der vielen verschiedenen Arten von Property Ta strukturen und der Unterschiede zwischen den Staaten hinsichtlich dessen, was in der Property Taxes enthalten ist. Der Vergleich zwischen diesen Staaten sollte deutlich machen, was ein hoher Property Tax Satz ist und wo die höchsten Sätze liegen.

Sie wollen mehr lernen über Immobiliensteuern in den USA?

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Häufige Fragen zur Property Tax in den USA

Wie hoch ist die Property Tax in den USA?

Der effektive Steuersatz liegt je nach Bundesstaat zwischen 0,28 Prozent (Hawaii) und 2,47 Prozent (New Jersey). Beliebte Investitionsstaaten im Vergleich: Florida 0,89%, Texas 1,60%, Kalifornien 0,71%, New York 1,40%. Die Steuer wird auf den geschätzten Marktwert (Assessed Value) erhoben, der nicht immer dem echten Verkehrswert entspricht.

Muss ich als Deutscher Property Tax zahlen?

Ja — jeder Eigentümer einer US-Immobilie zahlt Property Tax, unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz. Die Steuern werden direkt an County und Municipality abgeführt und sind in der Regel quartalsweise fällig. Nicht-Zahlung führt zu Steuerpfändungen (Tax Lien) — in extremen Fällen zum Verlust der Immobilie.

Kann man Property Tax von der deutschen Steuer absetzen?

In Deutschland ansässige Eigentümer können US-Grundsteuern unter bestimmten Bedingungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus US-Immobilien geltend machen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA (DBA) regelt, welche Steuern angerechnet werden. Ein Steuerberater mit internationalem Mandat ist hier unerlässlich.

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