Checkliste: Das müssen Sie in einer WEG beachten

Kann ich meine Eigentumswohnung verkaufen, an wen ich will? Grundsätzlich ja — die Veräußerungsfreiheit ist im Grundgesetz verankert. Aber: Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, brauchen Sie die Zustimmung des Verwalters (oder der Gemeinschaft). Diese darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden — etwa bei nachweislicher Zahlungsunfähigkeit des Käufers.

Die folgende Übersicht fasst die zehn wichtigsten Schritte zusammen — von der ersten Verkaufsabsicht bis zur Übergabe:

Verwalterzustimmung nach § 12 WEG

Der zentrale Sonderfall beim Verkauf einer Eigentumswohnung: Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, ist der Verkauf ohne Zustimmung des Verwalters schwebend unwirksam. Der Notar wird die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt erst beantragen, wenn die Zustimmung vorliegt.

Wann ist die Zustimmung erforderlich?

Nur wenn die Beschränkung explizit im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen ist. Ein Blick in den aktuellen Grundbuchauszug — den Sie ohnehin für den Verkauf brauchen — schafft Klarheit. In etwa 70–80 % aller deutschen WEGs ist diese Klausel vorhanden, in Berlin und München quasi Standard.

Wann darf der Verwalter ablehnen?

Nur bei einem wichtigen Grund — und der ist eng auszulegen. Anerkannt sind:

• Nachweisliche Zahlungsunfähigkeit des Käufers (z.B. laufende Insolvenz)
• Geplante zweckwidrige Nutzung (gewerblich in reiner Wohnanlage)
• Konkrete Gefahr für die Hausgemeinschaft

Nicht ausreichend sind hingegen: Sympathie-Fragen, Nationalität, Kinderzahl, Beruf. Eine grundlose Verweigerung kann der Verkäufer gerichtlich überprüfen lassen.

Kosten der Verwalterzustimmung

Üblich sind 100–300 € — geregelt im Verwaltervertrag. Wer trägt sie? Standardmäßig der Verkäufer, kann aber im Kaufvertrag auf den Käufer übertragen werden. Mehr Details: Verwaltervertrag.

Hausgeld, Rücklage & Sonderumlagen — die finanziellen Fallstricke

Hier scheitern die meisten Verkäufe an Detailwissen. Die Faustregel: Wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist, schuldet die Zahlung — unabhängig davon, wann das Geld tatsächlich fällig wird.

Instandhaltungsrücklage geht mit der Wohnung über

Ein häufiger Irrtum: Die Rücklage wird zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet. Falsch. Die Instandhaltungsrücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und folgt automatisch der Wohnung — der Verkäufer bekommt sie nicht ausgezahlt. Was Sie aber tun sollten: Den Anteil an der Rücklage im Exposé ausweisen, denn er beeinflusst den Kaufpreis.

Beispiel: Bei einer 80-m²-ETW mit 50.000 € Gesamtrücklage und 1/20-Miteigentumsanteil entfallen 2.500 € auf Ihre Wohnung. Eine gut gefüllte Rücklage rechtfertigt einen Aufschlag von 1.500–3.000 € im Kaufpreis.

Sonderumlagen — wer zahlt?

Beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage (etwa 8.000 € pro Wohnung für eine neue Heizungsanlage), gilt: Schuldner ist, wer am Tag des Beschlusses im Grundbuch steht. Liegt der Beschluss vor dem Verkauf, zahlt der Verkäufer — auch wenn die Rate erst nach Eigentumsumschreibung fällig wird. Lösung: Im Kaufvertrag ausdrücklich regeln.

Jahresabrechnung — Nachzahlung & Guthaben

Bei Verkauf mitten im Wirtschaftsjahr stellt sich die Frage: Wer bekommt das Guthaben, wer zahlt nach? Nach BGH-Rechtsprechung haftet der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht — also meistens der Käufer. Im Innenverhältnis können Käufer und Verkäufer aber eine andere Aufteilung vereinbaren (üblich: zeitanteilig).

Hausgeld-Beispielrechnung

Eine 80-m²-ETW in einer durchschnittlichen Großstadtanlage:

• Hausgeld gesamt: 350–500 €/Monat
• Davon Instandhaltungsrücklage: 80–120 €/Monat
• Heiz- & Warmwasserkosten: 100–160 €/Monat
• Verwaltung & Versicherung: 60–100 €/Monat

Bei Verkauf am 15. eines Monats: Verkäufer zahlt Hausgeld bis zum Übergabestichtag — danach übernimmt der Käufer. Wichtig: Der Stichtag ist nicht der Notartermin, sondern der wirtschaftliche Übergang (üblicherweise nach Kaufpreiszahlung).

Pflicht-Dokumente: Was der Käufer sehen will

Ein gut vorbereiteter Käufer (oder dessen Anwalt) verlangt heute mehr als nur den Grundriss. Folgende Unterlagen sollten Sie vor der ersten Besichtigung beim Verwalter anfordern:

Tipp aus der Praxis: Fragen Sie den Verwalter ausdrücklich nach offenen Sanierungsthemen — Dach, Fassade, Aufzug, Stränge. Verschweigen Sie diese Themen, riskieren Sie nach dem Verkauf eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung.

Steuerlicher Fallstrick: Spekulationsfrist

Wer eine vermietete Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach Kauf verkauft, zahlt Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn — mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis 45 % + Soli). Bei selbstgenutzten Wohnungen entfällt die Steuer, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde.

Beispielrechnung Investor: Kaufpreis 350.000 €, Verkauf nach 7 Jahren für 480.000 €. Gewinn 130.000 € → bei 42 % Steuersatz rund 54.600 € Spekulationssteuer. Wer ein Jahr länger wartet (10-Jahres-Frist erfüllt), spart die komplette Summe.

Eigentumsübergang & Übergabe

Der formale Eigentumsübergang erfolgt in drei Schritten: notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Eigentumsumschreibung nach Kaufpreiszahlung. Der wirtschaftliche Übergang (Nutzen, Lasten, Gefahrtragung) ist davon zu trennen — er erfolgt typischerweise mit Kaufpreiszahlung und Übergabe.

• Übergabeprotokoll Eigentumswohnung — Zählerstände, Schlüssel, Mängelliste
• Eigentümergemeinschaft — Rechte und Pflichten

Nach der Eigentumsumschreibung informieren Sie den Verwalter mit einer Kopie der Notarbestätigung — dieser meldet den neuen Eigentümer an, stellt das Hausgeld um und versendet künftige Abrechnungen an den Käufer.

FAQ: Eigentumswohnung verkaufen in der WEG

Muss ich den Käufer der Eigentümergemeinschaft vorstellen?

Nein, eine formale Vorstellung ist nicht vorgeschrieben. Der Verwalter prüft die Zustimmung nach § 12 WEG anhand der Käuferdaten — eine persönliche Anhörung findet in der Praxis nicht statt.

• Keine Vorstellungspflicht
• Verwalter prüft Bonität / Nutzungsabsicht
• Eigentümerversammlung hat kein Mitspracherecht

Kann der Verwalter den Verkauf blockieren?

Nur bei einem im Gesetz oder in der Teilungserklärung definierten wichtigen Grund. Sympathie, Nationalität oder Beruf des Käufers sind keine zulässigen Ablehnungsgründe. Eine willkürliche Verweigerung kann gerichtlich aufgehoben werden.

• Wichtiger Grund nötig (z.B. Zahlungsunfähigkeit)
• Gerichtliche Überprüfung möglich
• Verzögerung 1–3 Monate

Wer zahlt die Verwalterzustimmung?

Standardmäßig der Verkäufer. Die Kosten liegen bei 100–300 € und sind im Verwaltervertrag geregelt. Im Kaufvertrag kann eine andere Regelung vereinbart werden.

• Standard: Verkäufer trägt
• Höhe: 100–300 €
• Abweichung im Kaufvertrag möglich

Bekomme ich beim Verkauf die Instandhaltungsrücklage zurück?

Nein. Die Rücklage ist Gemeinschaftsvermögen und bleibt bei der Wohnung. Sie wird aber wertbildend in den Kaufpreis eingerechnet — eine gut gefüllte Rücklage rechtfertigt einen Aufschlag.

• Keine Auszahlung an Verkäufer
• Geht mit Wohnung an Käufer über
• Wertbildend im Kaufpreis

Wer zahlt eine kurz vor Verkauf beschlossene Sonderumlage?

Schuldner ist der Eigentümer am Tag des Beschlusses. Liegt der Beschluss vor der Eigentumsumschreibung, zahlt der Verkäufer — auch bei späterer Fälligkeit. Im Kaufvertrag kann abweichend geregelt werden.</p

Warum vollständige Unterlagen über den Verkaufspreis entscheiden

Eine Immobilie verkauft sich nicht nur über Lage und Quadratmeter, sondern über Vertrauen und Transparenz. Erfahrene Käufer – insbesondere Investoren – durchleuchten das Objekt anhand der Dokumente. Fehlt etwas, entstehen drei Effekte:

• Preisabschlag: Käufer kalkulieren Risikopuffer ein, oft 3–8 % vom Kaufpreis
• Verzögerung: Banken finanzieren nicht ohne Energieausweis, Grundbuchauszug oder Teilungserklärung – der Notartermin verschiebt sich
• Verhandlungsschwäche: Wer Unterlagen „nachreicht“, signalisiert Unsicherheit – der Käufer übernimmt das Tempo

Im Verkaufsprozess gilt deshalb die Faustregel: Erst die Unterlagen, dann das Exposé, dann der Markt.

Pflicht-Dokumente nach Objekttyp – die Übersicht

Nicht jedes Dokument wird für jedes Objekt benötigt. Die folgende Tabelle zeigt, was Sie für Haus, Wohnung und Grundstück jeweils zwingend brauchen:

Dokument	Haus	Wohnung	Grundstück	Pflicht / Optional
Aktueller Grundbuchauszug				Pflicht (Notar)
Flurkarte / Liegenschaftskarte				Pflicht
Energieausweis			—	Gesetzliche Pflicht (GEG)
Bauakte / Baubeschreibung		()	—	Empfohlen
Wohnflächenberechnung			—	Empfohlen (Bank)
Grundriss			—	Empfohlen (Exposé)
Teilungserklärung	—		—	Pflicht (WEG)
Hausgeldabrechnung (3 Jahre)	—		—	Pflicht
Wirtschaftsplan	—		—	Pflicht
Protokolle Eigentümerversammlung	—		—	Pflicht (3 Jahre)
Bebauungsplan	()	—		Pflicht (Grundstück)
Flächennutzungsplan	—	—		Empfohlen
Erschließungsnachweis	()	—		Pflicht (Grundstück)
Altlastenauskunft	()	—		Empfohlen
Baulastenverzeichnis		—		Empfohlen
Grundsteuerbescheid				Empfohlen
Mietverträge (bei Vermietung)			—	Pflicht (vermietet)
Versicherungsnachweise		()	—	Empfohlen
Sanierungs-/Modernisierungsnachweise			—	Wertsteigernd

Tipp aus der Praxis: Banken finanzierender Käufer fordern bei Wohnungen fast immer Teilungserklärung, drei Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle. Wer nur eines davon nicht parat hat, verzögert den Notartermin um 2–4 Wochen.

Kosten- und Zeit-Übersicht der Dokumentenbeschaffung

Gesamt-Faustregel: Für ein klassisches Einfamilienhaus liegen die Beschaffungskosten zwischen 400 und 800 €, für eine Eigentumswohnung zwischen 100 und 300 € (da der Energieausweis oft schon vorliegt).

Flächennutzungsplan

• Was es ist: Städtebauliches Planungsinstrument, das die beabsichtigte Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde darstellt – Wohngebiete, Gewerbeflächen, Grünflächen, Verkehrswege.
• Wofür beim Verkauf: Käufer eines Grundstücks erkennen sofort, ob z.B. eine Umwidmung zu Bauland möglich oder eine Straße geplant ist.
• Woher: Stadt- oder Gemeindeverwaltung, Bauamt; viele Kommunen bieten Online-Einsicht im Geoportal.
• Kosten / Dauer: oft kostenlos einsehbar, Auszug 0–50 €, 1–14 Tage.
• Insider-Tipp: Im Gegensatz zum Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan nicht direkt rechtsverbindlich für den Bürger – er ist Behörden-bindend und wirkt mittelbar.

Bebauungsplan

• Was es ist: Rechtsverbindlicher Plan mit Festsetzungen zur Bebauung – maximale Höhe, Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ), Dachform, Abstandsflächen, Nutzung.
• Wofür beim Verkauf: Bei Grundstücken essenziell – er bestimmt, was der Käufer überhaupt bauen darf, und damit den Wert.
• Woher: Stadt- oder Gemeindeverwaltung, häufig auch online im Bauleitplan-Portal.
• Kosten / Dauer: 0–50 €, 1–14 Tage.
• Insider-Tipp: Liegt kein Bebauungsplan vor, gilt § 34 BauGB („Einfügen in die Umgebung“) oder § 35 (Außenbereich). Das ist für Käufer schwerer zu beurteilen – ein klarer B-Plan steigert die Verkaufsfähigkeit. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Grundstücksverkauf.

Liegenschaftskarte / Flurkarte

• Was es ist: Amtliche, maßstabsgetreue Karte mit Grundstücksgrenzen, Flurstücksnummern, Gebäudeumrissen und Nachbargrenzen.
• Wofür beim Verkauf: Pflicht beim Notartermin, Bank-Pflicht für Beleihung. Klärt eindeutig, was genau verkauft wird.
• Woher: Katasteramt / Vermessungsamt der Kreisverwaltung.
• Kosten / Dauer: 15–60 €, 1–14 Tage; in vielen Bundesländern online (z.B. NRW: TIM-online, Bayern: BayernAtlas).
• Insider-Tipp: Eine amtliche Flurkarte (mit Stempel, max. 3 Monate alt) wird vom Notar verlangt. Screenshots aus Geoportalen reichen nicht.

Aktueller Grundbuchauszug

• Was es ist: Amtliche Urkunde mit drei Abteilungen – Eigentümer (Abt. I), Lasten/Beschränkungen wie Wegerechte oder Nießbrauch (Abt. II), Grundpfandrechte wie Hypotheken/Grundschulden (Abt. III).
• Wofür beim Verkauf: Beweis des Eigentums; Käufer und Bank prüfen, was lastenfrei übertragen werden kann.
• Woher: Grundbuchamt (Amtsgericht) oder über den beauftragten Notar.
• Kosten / Dauer: 10–20 € (einfach), 18 € (beglaubigt), 1–7 Tage.
• Insider-Tipp: Der Auszug darf zum Notartermin nicht älter als 3 Monate sein. Beauftragen Sie ihn deshalb erst, wenn ein konkreter Käufer in Sicht ist – sonst zahlen Sie doppelt.

Energieausweis – gesetzliche Pflicht

• Was es ist: Dokument zur energetischen Qualität des Gebäudes, mit Energieeffizienzklasse A+ bis H. Zwei Arten: Verbrauchsausweis (basiert auf Heizkostenabrechnung) und Bedarfsausweis (Ingenieurberechnung).
• Wofür beim Verkauf: Pflicht nach § 80 GEG. Muss bereits bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und im Exposé veröffentlicht werden.
• Woher: Energieberater (dena-Liste), Schornsteinfeger, Online-Anbieter (nur Verbrauchsausweis).
• Kosten / Dauer: Verbrauchsausweis 50–100 € (1–2 Wochen), Bedarfsausweis 300–500 € (2–4 Wochen).
• Insider-Tipp: Bedarfsausweis ist Pflicht für Häuser mit Bauantrag vor 1977, die nicht auf Wärmeschutzverordnung-Niveau saniert wurden. Bei Verstoß drohen Bußgelder bis 10.000 € – Käufer können den Vertrag zudem anfechten. Gültigkeit: 10 Jahre.

Teilungserklärung (nur bei Eigentumswohnung)

• Was es ist: Notariell beurkundetes Dokument nach § 8 WEG, das das Gebäude in Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade) aufteilt. Enthält außerdem Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteil, Stellplatz).
• Wofür beim Verkauf: Absolutes Pflichtdokument. Käufer und Bank müssen wissen, was genau erworben wird.
• Woher: Grundbuchamt oder Hausverwaltung; Original meist beim ersten Eigentümer.
• Kosten / Dauer: 15–30 €, 1–7 Tage.
• Insider-Tipp: Prüfen Sie, ob der Aufteilungsplan mit der Realität übereinstimmt. Bei nachträglichen Umbauten (Dachausbau, Anbau) braucht es oft eine Änderung der Teilungserklärung – das kostet schnell 2.000–5.000 € beim Notar.

Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan & Protokolle

• Was es ist: Die Trias der WEG-Dokumente: vergangene Abrechnungen (Soll/Ist), aktueller Wirtschaftsplan (laufendes Jahr), Protokolle der Eigentümerversammlungen.
• Wofür beim Verkauf: Käufer erkennen Höhe und Entwicklung des Hausgeldes, geplante Sonderumlagen (z.B. Dachsanierung 80.000 €) und den Stand der Instandhaltungsrücklage.
• Woher: Hausverwaltung (Verwaltervertrag verpflichtet zur Auskunft).
• Kosten / Dauer: meist kostenlos, einige Verwaltungen nehmen 50–150 € „Aufwandspauschale“, 1–7 Tage.
• Insider-Tipp: Niemals ohne Protokolle der letzten 3 Jahre verkaufen. Käufer können sonst nach Vertragsabschluss Mängel oder beschlossene Sonderumlagen entdecken und Schadensersatz fordern. Eine knappe Rücklage (<200 €/m² Wohnfläche) führt regelmäßig zu Preisabschlägen.

Altlasten / Altlastenverzeichnis

• Was es
  ]]> https://lukinski.de/wohnungsverkauf-kaufvertrag-worauf-achten-inhalt-notar-unterlagen/ Wed, 22 Mar 2023 04:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=172311 Wohnung verkaufen Kaufvertrag — Der notarielle Kaufvertrag ist der rechtliche Dreh- und Angelpunkt jedes Wohnungsverkaufs. Ohne ihn geht in Deutschland nichts: § 311b BGB schreibt für Immobilienkaufverträge zwingend die notarielle Beurkundung vor. Was im Vertrag steht, welche Unterlagen Sie als Verkäufer einer Eigentumswohnung bereithalten müssen, was der Notar tatsächlich prüft (und was nicht), wie hoch die Kosten ausfallen und welche Klauseln über Erfolg oder teuren Streit entscheiden — das erfahren Sie hier kompakt und mit konkreten Zahlen.

  Warum der Kaufvertrag bei der Eigentumswohnung so zentral ist

  Wenn es darum geht, eine Eigentumswohnung zu verkaufen, ist der Kaufvertrag mehr als nur Formalität. Er ist die einzige Grundlage, auf der Eigentum am Grundstück bzw. Wohnungseigentum überhaupt wirksam übertragen werden kann. Eine mündliche Einigung — egal wie detailliert — ist rechtlich nichtig. Erst die notarielle Beurkundung schafft eine wirksame Verpflichtung beider Parteien.

  Rechtliche Verbindlichkeit nach § 311b BGB

  Jede Vereinbarung, die nicht im notariellen Vertrag steht, ist nicht durchsetzbar. Wer als Verkäufer eine mündliche Zusage gibt („Die Einbauküche bleibt drin“), aber im Vertrag nichts dazu steht, kann später nicht darauf bestehen — und umgekehrt. Alles Wesentliche gehört in die Urkunde.

  Schutz beider Parteien durch Auflassungsvormerkung

  Zwischen Vertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen typischerweise 4–8 Wochen. In dieser Zeit schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer davor, dass der Verkäufer die Wohnung ein zweites Mal verkauft oder belastet.

  Vermeidung versteckter Streitpunkte

  Ein präzise formulierter Vertrag schließt Auslegungsspielräume aus: Wann erfolgt die Übergabe? Welche Mängel sind bekannt? Wer haftet bei Schäden zwischen Beurkundung und Übergabe? Jede dieser Fragen kann im Streitfall fünfstellige Kosten verursachen.

  Inhalt des Kaufvertrags: Diese Klauseln gehören rein

  Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung folgt einem klaren Aufbau. Der Notar liefert einen Standardentwurf — Sie sollten ihn aber nicht ungeprüft unterschreiben, sondern jede Klausel verstehen.

  Pflichtangaben in jedem Wohnungskaufvertrag

  • Vollständige Daten von Verkäufer und Käufer (inkl. Geburtsdatum)
  • Genaue Bezeichnung des Wohnungseigentums (Grundbuchblatt, Miteigentumsanteil, Sondereigentum)
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten (Notaranderkonto oder Direktzahlung)
  • Fälligkeitsvoraussetzungen (siehe unten)
  • Übergabetermin und Lastenwechsel (Nutzen, Lasten, Gefahr)
  • Auflassungserklärung
  • Bewilligung der Auflassungsvormerkung
  • Gewährleistungsausschluss und Haftung für Sachmängel
  • Kostenverteilung (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer)

  WEG-spezifische Inhalte bei Eigentumswohnungen

  Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das muss sich im Vertrag widerspiegeln:

  • Bezugnahme auf die Teilungserklärung
  • Beschreibung des Sondereigentums (Wohnung, ggf. Keller, Stellplatz)
  • Bestehende Sondernutzungsrechte (Garten, Terrasse, Stellplatz)
  • Übergang von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
  • Einsicht in die letzten WEG-Protokolle
  • Übernahme von beschlossenen, aber noch nicht durchgeführten Sanierungsmaßnahmen

  Sonderfall vermietete Eigentumswohnung

  Bei einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Im Vertrag müssen daher zusätzlich geregelt sein:

  • Übergabe sämtlicher Mietverträge inkl. Nachträge
  • Übertragung der Mietkaution (mit Kontonachweis)
  • Anteilige Miete im Übergabemonat
  • Offene Nebenkostenabrechnungen
  • Bestätigung, dass keine Kündigung ausgesprochen wurde

  Fälligkeit und Kaufpreiszahlung: So läuft es richtig

  Einer der größten Streitpunkte in der Praxis: Wann muss der Käufer zahlen? Antwort: Erst, wenn der Notar die „Fälligkeitsmitteilung“ verschickt — und dafür müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.

  Diese Voraussetzungen müssen vorliegen

  • Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen
  • Alle Lasten in Abteilung III sind gelöscht oder löschungsfähig (Pfandfreigaben der finanzierenden Bank des Verkäufers liegen vor)
  • Eventuell erforderliche Verwalterzustimmung (bei WEG häufig gefordert)
  • Negativattest der Gemeinde zum Vorkaufsrecht

  Notaranderkonto vs. Direktzahlung

  In den meisten Fällen zahlt der Käufer direkt auf das Konto des Verkäufers — schneller, günstiger und üblich. Ein Notaranderkonto (treuhänderische Verwahrung beim Notar) ist nur bei komplexen Konstellationen sinnvoll, etwa bei Zwischenfinanzierung oder wenn Lasten erst nach Zahlung gelöscht werden können. Es kostet zusätzlich rund 1‰ vom Kaufpreis.

  Kaufvertrag Muster für Haus & Wohnung

  Wie sieht ein Kaufvertrag aus? Was steht drin? Kostenloses Muster (von immobilien-erfahrung.de, dort werden Themen wie Immobilien-Einstieg, Kapitalanlagen und mehr ausführlich behandelt):

  • Kaufvertrag Muster & Vorlage — extern

  

  Zusätzliche Unterlagen & Dokumente für den Verkauf

  Als Verkäufer einer Eigentumswohnung sollten Sie alle relevanten Dokumente vor dem Notartermin vollständig zusammenhaben. Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf um Wochen — und im schlimmsten Fall springt der Käufer ab.

  Teilungserklärung: Aufteilung der Eigentumsanteile

  Die Teilungserklärung ist die rechtliche DNA jeder Eigentumswohnung. Sie definiert, was Sondereigentum (Ihre Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum ist. Achten Sie besonders auf Sondernutzungsrechte für Stellplätze, Gartenflächen oder Kellerräume — fehlt eine Eintragung, gehört die Fläche allen.

  Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre

  Käufer wollen sehen, wie sich Hausgeld und Sonderumlagen entwickelt haben. Steigende Tendenzen oder häufige Sonderumlagen sind Warnsignale für Sanierungsstau.

  Hausgeld: laufende monatliche Belastung

  Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die WEG für Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Übliche Höhe: 3–4,50 €/m² Wohnfläche. Bei einer 80 m²-Wohnung also rund 240–360 € monatlich.

  Instandhaltungsrücklage: Sanierungsreserve der WEG

  Die Instandhaltungsrücklage sollte als Faustregel mindestens 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr betragen. Eine ältere Anlage mit 0,50 €/m² Rücklage signalisiert: Hier kommen Sonderumlagen. Käufer prüfen das genau — Verkäufer sollten ehrlich antworten.

  Beschlüsse der WEG-Versammlungen

  Übergeben Sie sämtliche Versammlungsprotokolle der letzten 3–5 Jahre. Bereits gefasste, aber noch nicht umgesetzte Beschlüsse (z. B. Dachsanierung, Aufzugsmodernisierung) gehen auf den Käufer über und müssen offengelegt werden.

  Gemeinschaftsordnung: Spielregeln der WEG

  Hier stehen Detailregelungen: Stimmrecht, Kostenverteilung, Vermietungsbeschränkungen (zunehmend Verbote für Kurzzeitvermietung wie Airbnb), Tierhaltung, Umbaubeschränkungen.

  Weitere Pflichtunterlagen für den Notartermin

  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Energieausweis (Pflicht seit 2014)
  • Aktuelle Baupläne und Baubeschreibung
  • Wohnflächenberechnung
  • Bei Vermietung: alle Mietverträge
  • Brandschutznachweise (falls modernisiert)

  Notarkosten und Kaufnebenkosten: Beispielrechnung

  Die Kaufnebenkosten beim Wohnungsverkauf summieren sich schnell auf 10–15% des Kaufpreises. Der Notar selbst ist dabei der kleinste Posten — die Grunderwerbsteuer schlägt am stärksten zu Buche.

  So setzen sich die Nebenkosten zusammen

  • Notarkosten: ca. 1,2–1,5% vom Kaufpreis
  • Grundbuchkosten: ca. 0,3–0,5% vom Kaufpreis
  • Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5% (je Bundesland)
  • Maklerprovision: seit Reform geteilt zwischen Käufer und Verkäufer

  Beispielrechnung: Eigentumswohnung 500.000 €

  Kostenpunkt	Prozentsatz	Betrag	Trägt
  Notar (Beurkundung + Vollzug)	~1,5%	7.500 €	Käufer
  Grundbucheintragung	~0,5%	2.500 €	Käufer
  Grunderwerbsteuer NRW (6,5%)	6,5%	32.500 €	Käufer
  Maklerprovision (3,57% inkl. MwSt., geteilt)	3,57%	17.850 €	je 8.925 €
  Summe Käufer	~11,4%	~51.425 €	—

  Die Grunderwerbsteuer schwankt erheblich: Bayern und Sachsen liegen bei 3,5%, NRW, Brandenburg und Schleswig-Holstein bei 6,5%. Bei einer 500.000-€-Wohnung sind das 15.000 € Unterschied.

  Gewährleistung beim Wohnungsverkauf: „Gekauft wie gesehen“

  Der Standardsatz „Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“ steht in nahezu jedem Kaufvertrag — und schützt den Verkäufer vor Nachforderungen wegen Sachmängeln. Aber: Der Ausschluss greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.

  Was Verkäufer offenbaren müssen

  • Bekannte Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Wasserschäden
  • Statikprobleme, Risse im Mauerwerk
  • Geplante Sanierungsbeschlüsse der WEG
  • Streitigkeiten mit Nachbarn oder WEG
  • Belastende Altlasten oder Asbestverdacht
  • Anhängige Gerichtsverfahren

  Wer einen bekannten Mangel verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss — und zwar persönlich, oft Jahre später. Im Zweifel: schriftlich offenlegen.

  Ablauf vom Vertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe

  Wer den zeitlichen Ablauf kennt, vermeidet Stress und kann Anschlussfinanzierung, Umzug oder Folgeinvestition realistisch planen.

  Typischer Zeitplan im Überblick

  Schritt	Wer	Dauer
  1. Vertragsentwurf vom Notar	Notar	1–2 Wochen
  2. Prüfungsfrist (gesetzlich 14 Tage bei Verbrauchern)	Käufer + Verkäufer	2 Wochen
  3. Notartermin / Beurkundung	alle Parteien	1–2 Stunden
  4. Eintragung Auflassungsvormerkung	Grundbuchamt	2–4 Wochen
  5. Pfandfreigaben einholen	Notar / Banken	2–6 Wochen
  6. Fälligkeitsmitteilung	Notar	—
  7. Kaufpreiszahlung	Käufer	10–14 Tage
  8. Übergabe + Schlüsselübergabe	Verkäufer	nach Zahlungseingang
  9. Eigentumsumschreibung im Grundbuch	Grundbuchamt	4–12 Wochen ]]> https://lukinski.de/wohnungseigentuemergemeinschaft-im-ueberblick-eigentumsverteilung-eigentuemerversammlung-rechte-pflichten/ Wed, 08 Mar 2023 15:07:26 +0000 https://lukinski.de/?p=172258 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die rechtliche Grundlage jeder Eigentumswohnung in Deutschland. Wer eine Wohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer solchen Gemeinschaft – mit klaren Rechten, aber auch finanziellen Pflichten, die viele Käufer unterschätzen. Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Beschlüsse über Sanierungen, Streit um Stellplätze: All das wird in der WEG entschieden. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen aus Investoren-Perspektive, wie eine WEG funktioniert, welche Dokumente entscheidend sind, was Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum unterscheidet, wie die Eigentümerversammlung abläuft und worauf Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt achten müssen. Wohnungseigentümergemeinschaft im Überblick Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gesamtheit aller Eigentümer eines in Wohnungen aufgeteilten Gebäudes. Mit Eintragung im Grundbuch werden Sie automatisch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und alleiniger Eigentümer Ihrer Wohnung (Sondereigentum). Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft eine teilrechtsfähige juristische Person: Sie kann Verträge schließen, klagen und verklagt werden – die einzelnen Eigentümer haften nur anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil (MEA). Eine WEG ist mehr als eine Verwaltungseinheit – sie ist eine Zwangsgemeinschaft. Sie können Ihren Nachbarn nicht wählen, aber Sie entscheiden gemeinsam über Geld, Sanierungen und Hausordnung. Wesentliche Merkmale einer WEG auf einen Blick: Gemeinschaft entsteht automatisch mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch Jeder Eigentümer hat einen Miteigentumsanteil (MEA) am Gemeinschaftseigentum, meist in Tausendsteln angegeben Sondereigentum: alleiniges Eigentum an der eigenen Wohnung Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Aufzug, Grundstück Entscheidungen fallen in der Eigentümerversammlung per Beschluss Ein bestellter Verwalter führt die laufenden Geschäfte Maßgebliche Dokumente: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung Laufende Kosten werden über das Hausgeld umgelegt – siehe Instandhaltung Kosten WEG Erklärvideo: Das kleine Eigentümer 1×1 Hier erklärt von mir auf Immobilien-Erfahrung.de x YouTube, hier findest du auch noch viel, viel mehr zum Thema WEG. Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht Die wichtigste Unterscheidung beim Kauf einer Eigentumswohnung – und gleichzeitig die häufigste Quelle für Streit und Fehlkalkulationen. Wer was zahlt, hängt davon ab, in welche Kategorie ein Bauteil fällt. Sondereigentum: Was Ihnen alleine gehört Sondereigentum umfasst die Wohnung selbst und alle eindeutig abgrenzbaren Teile. Sie können frei darüber verfügen, vermieten, verkaufen, umbauen (innerhalb der Vorschriften). Reparaturen zahlen Sie alleine. Gemeinschaftseigentum: Was allen gehört Alles, was zum Bestand und zur Sicherheit des Gebäudes gehört oder von mehreren genutzt wird, ist zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Reparaturen werden über das Hausgeld nach MEA umgelegt. Sondernutzungsrecht: Der Stolperstein Stellplätze, Gartenflächen, Kellerabteile, manchmal sogar Terrassen sind häufig nicht Sondereigentum, sondern nur mit einem Sondernutzungsrecht belegt. Das heißt: Sie dürfen die Fläche allein nutzen, aber sie gehört rechtlich der Gemeinschaft. Konsequenz – Sie können sie nicht separat verkaufen, und Reparaturen tragen oft alle Eigentümer mit. Prüfen Sie das immer in der Teilungserklärung. Bauteil / Bereich Zuordnung Wer zahlt? Innenwände (nicht tragend), Bodenbeläge, Innentüren Sondereigentum Eigentümer Tragende Wände, Decken, Geschossdecken Gemeinschaftseigentum WEG (nach MEA) Fenster (Rahmen + Glas) Gemeinschaftseigentum WEG Wohnungseingangstür (außen) Gemeinschaftseigentum WEG Heizungsanlage zentral Gemeinschaftseigentum WEG Heizkörper in der Wohnung meist Sondereigentum Eigentümer Wasserleitungen bis Absperrhahn Gemeinschaftseigentum WEG Sanitärobjekte (WC, Wanne, Armaturen) Sondereigentum Eigentümer Balkon Bodenplatte und Brüstung Gemeinschaftseigentum WEG Balkon Bodenbelag, Geländer-Anstrich innen oft Sondereigentum Eigentümer Stellplatz, Gartenanteil meist Sondernutzungsrecht Regelung in Teilungserklärung Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug Gemeinschaftseigentum WEG Hausgeld, Rücklage und Sonderumlage: Die Kostenseite Wer in eine WEG kauft, zahlt nicht nur Kreditrate – er zahlt monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft. Diese Kosten werden im Wirtschaftsplan kalkuliert und einmal jährlich in der Jahresabrechnung abgerechnet. Hausgeld – Daumenregeln Das Hausgeld liegt erfahrungsgemäß bei rund 3,00 bis 5,00 €/m² Wohnfläche pro Monat – bei Häusern mit Aufzug, Tiefgarage oder Concierge auch deutlich darüber. Beispielrechnung für eine 80 m²-Wohnung: Betriebskosten umlagefähig (auf Mieter abwälzbar): ca. 2,00 €/m² → 160 € Verwaltungskosten (nicht umlagefähig): ca. 25 € pro Einheit Instandhaltungsrücklage: ca. 0,80–1,00 €/m² → 64–80 € Summe Hausgeld: rund 250–280 € im Monat Instandhaltungsrücklage – die Schicksalsfrage Die Rücklage finanziert große Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung, Aufzug). Eine gut geführte WEG hat pro Quadratmeter Wohnfläche im Bestand mehrere Hundert Euro Rücklage angespart. Faustregel nach Petersscher Formel: 1,5 × Herstellungskosten je m² ÷ 80 Jahre = jährliche Rücklage. Praktisch: 0,80–1,20 €/m² monatlich. Sonderumlage – wenn die Rücklage nicht reicht Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht aus, beschließt die WEG eine Sonderumlage. Beispiel: Dachsanierung kostet 240.000 €, Rücklage hat nur 80.000 € – die Differenz von 160.000 € wird nach MEA auf alle Eigentümer umgelegt. Bei einem MEA von 50/1.000 sind das 8.000 € extra. Genau hier scheitern unvorbereitete Käufer. Rechte und Pflichten der Eigentümer Jeder Eigentümer hat aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der Teilungserklärung konkrete Rechte und Pflichten. Wer sie kennt, schützt sich vor Überraschungen und gestaltet die WEG aktiv mit. Zu den Rechten zählen: Mitsprache und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung Akteneinsicht in alle Verwaltungsunterlagen Anfechtung von Beschlüssen innerhalb von einem Monat Bestellung und Abberufung des Verwalters Freie Nutzung, Vermietung und Veräußerung des Sondereigentums Zu den Pflichten zählen: Zahlung von Hausgeld, Sonderumlagen und Rücklage Mittragen ordnungsgemäßer Beschlüsse, auch wenn man dagegen gestimmt hat Erhaltung des Sondereigentums in einem Zustand, der das Gemeinschaftseigentum nicht gefährdet Einhaltung der Hausordnung und Gemeinschaftsordnung Duldung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Verwaltung und Instandhaltung Die Eigentümer sind gemeinsam für Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Praktisch wird diese Aufgabe an einen professionellen Verwalter delegiert (Fremdverwaltung) oder von einem Eigentümer übernommen (Selbstverwaltung, in kleinen WEG bis ca. 8 Einheiten üblich). Die Kosten werden nach MEA umgelegt – sofern die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Schlüssel vorsieht. Der Verwalter – Pflichten und Kosten Der Verwalter ist das ausführende Organ der WEG. Seine Aufgaben sind in § 27 WEG geregelt: Beschlüsse umsetzen, Hausgeld einziehen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen, Versammlung einberufen, Notmaßnahmen veranlassen. Bei größeren WEG ab acht Einheiten haben Eigentümer einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter mit IHK-Qualifikation. Marktübliche Honorare: Standard-WEG-Verwaltung: 22–32 € pro Einheit und Monat (netto) Sondervergütungen für außergewöhnliche Tätigkeiten (z. B. Versicherungsschäden, Sanierungssteuerung) Bestellung für maximal 5 Jahre, bei erstmaliger Bestellung nach Aufteilung 3 Jahre Abberufung jederzeit durch Mehrheitsbeschluss möglich Eigentümerversammlung: Ablauf, Stimmrecht, Beschlüsse Die Eigentümerversammlung ist das oberste Entscheidungsorgan und findet mindestens einmal jährlich statt. Sie entscheidet über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Sanierungen, Verwalterbestellung, bauliche Veränderungen. Stimmrecht – drei mögliche Verfahren (geregelt in der Teilungserklärung): Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme – unabhängig von Wohnungsgröße Objektprinzip: Jede Wohnung hat eine Stimme – Mehrfacheigentümer haben mehrere Stimmen Wertprinzip (MEA): Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen – Investoren mit großen Einheiten haben mehr Gewicht Mehrheitsarten: Einfache Mehrheit: Standard für laufende Verwaltung Qualifizierte Mehrheit: für bauliche Veränderungen mit erheblicher Auswirkung (§ 20 WEG) – wer zustimmt zahlt Allstimmigkeit: Änderung der Gemeinschaftsordnung (sofern nichts anderes vereinbart) Seit der WEG-Reform ist die Versammlung unabhängig von der Anzahl anwesender Eigentümer beschlussfähig – wer fehlt, wird überstimmt. Das macht Teilnahme zur Pflicht für alle, die mitgestalten wollen. Über jede Versammlung wird ein Protokoll geführt, unterzeichnet vom Verwalter, dem Versammlungsleiter und einem Eigentümer. Mehr dazu: Eigentümerversammlung im Detail. Beschlussanfechtung – Ihre wichtigste Schutzfrist Halten Sie einen Beschluss für rechtswidrig oder ordnungswidrig, müssen Sie ihn innerhalb von einem Monat ab Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anfechten – und innerhalb von zwei Monaten begründen. Wer die Frist verstreichen lässt, verliert das Recht. Diese Fristen sind absolut, keine Verlängerung möglich. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung In jeder WEG existieren drei zentrale Dokumente, die das Zusammenleben regeln. Wichtig zu verstehen ist die korrekte Hierarchie – sie wird in der Praxis oft missverstanden. Hierarchie der Regelwerke Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Bundesgesetz, höchste Stufe Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung: grundbuchrechtlich abgesichert, bindend für alle Käufer Beschlüsse der Eigentümerversammlung: innerhalb des Rahmens der Teilungserklärung Hausordnung: niedrigste Stufe, regelt nur den Alltag (Ruhezeiten, Müll, Treppenhausreinigung) Teilungserklärung Die Teilungserklärung ist das Fundament jeder WEG. Sie legt fest, welche Teile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, welche Sondernutzungsrechte bestehen, wie die MEA verteilt sind und welches Stimmrecht-Verfahren gilt. Sie wird vom Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Änderungen brauchen grundsätzlich Einstimmigkeit – und Grundbucheintragung ]]> https://lukinski.de/wohnungen-einzeln-verkaufen-mehrfamilienhaus-aufteilen-ablauf-tipps/ Tue, 07 Mar 2023 08:56:31 +0000 https://lukinski.de/?p=172211 Wohnungen eines Mehrfamilienhauses einzeln zu verkaufen bringt in der Regel 15 bis 30 Prozent mehr Erlöse als der Gesamtverkauf — in gefragten Lagen sogar mehr. Voraussetzung ist die Aufteilung in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Prozess dauert 3 bis 6 Monate und kostet 3.000 bis 10.000 Euro. Wann lohnt sich der Einzelverkauf gegenüber dem Paketverkauf? Der Einzelverkauf lohnt sich, wenn: Die Einzelpreise die Summe um mehr als 15 bis 20 Prozent übersteigen (typisch in Großstädten) Kein Investor für das Gesamtpaket vorhanden oder die Preisvorstellung nicht erfüllt wird Die Wohnungen bereits vermietet sind und Käufer als Eigennutzer oder Kleinanleger auftreten Mindestens 6 bis 12 Monate Zeit für die Vermarktung vorhanden sind Investoren (Paket-Käufer) rechnen mit 10 bis 20 Prozent Abschlag auf den rechnerischen Einzelwert — das ist ihr Gewinnmodell. Wer selbst aufteilt und verkauft, nimmt diesen Aufschlag selbst mit. WEG-Aufteilung: Der rechtliche Ablauf Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Eigentümer lässt eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden, die jede Einheit als eigenständiges Sondereigentum definiert. Dazu gehört ein Aufteilungsplan vom Architekten oder Bauzeichner, der alle Einheiten flächenmäßig abgrenzt. Nach Beurkundung wird die Teilung im Grundbuch vollzogen — für jede Wohnung entsteht ein eigenes Grundbuchblatt. Erst dann kann jede Wohnung separat verkauft werden. Schritt Wer Kosten (ca.) Dauer Aufteilungsplan erstellen Architekt / Bauzeichner 500–2.000 € 2–4 Wochen Abgeschlossenheitsbescheinigung Baubehörde 100–500 € 2–6 Wochen Teilungserklärung notariell Notar 1.000–5.000 € 1–2 Wochen Grundbucheintragung Grundbuchamt 500–2.000 € 4–12 Wochen Gesamt 3.000–10.000 € 3–6 Monate Wohnungen eines Mehrfamilienhauses einzeln zu verkaufen bringt in der Regel 15 bis 30 Prozent mehr Erlöse als der Gesamtverkauf — in gefragten Lagen sogar mehr. Voraussetzung ist die Aufteilung in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Prozess dauert 3 bis 6 Monate und kostet 3.000 bis 10.000 Euro. Wann lohnt sich der Einzelverkauf gegenüber dem Paketverkauf? Der Einzelverkauf lohnt sich, wenn: Die Einzelpreise die Summe um mehr als 15 bis 20 Prozent übersteigen (typisch in Großstädten) Kein Investor für das Gesamtpaket vorhanden oder die Preisvorstellung nicht erfüllt wird Die Wohnungen bereits vermietet sind und Käufer als Eigennutzer oder Kleinanleger auftreten Mindestens 6 bis 12 Monate Zeit für die Vermarktung vorhanden sind Investoren (Paket-Käufer) rechnen mit 10 bis 20 Prozent Abschlag auf den rechnerischen Einzelwert — das ist ihr Gewinnmodell. Wer selbst aufteilt und verkauft, nimmt diesen Aufschlag selbst mit. WEG-Aufteilung: Der rechtliche Ablauf Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Eigentümer lässt eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden, die jede Einheit als eigenständiges Sondereigentum definiert. Dazu gehört ein Aufteilungsplan vom Architekten oder Bauzeichner, der alle Einheiten flächenmäßig abgrenzt. Nach Beurkundung wird die Teilung im Grundbuch vollzogen — für jede Wohnung entsteht ein eigenes Grundbuchblatt. Erst dann kann jede Wohnung separat verkauft werden. Schritt Wer Kosten (ca.) Dauer Aufteilungsplan erstellen Architekt / Bauzeichner 500–2.000 € 2–4 Wochen Abgeschlossenheitsbescheinigung Baubehörde 100–500 € 2–6 Wochen Teilungserklärung notariell Notar 1.000–5.000 € 1–2 Wochen Grundbucheintragung Grundbuchamt 500–2.000 € 4–12 Wochen Gesamt 3.000–10.000 € 3–6 Monate Mehrfamilienhaus aufteilen & Wohnungen einzeln verkaufen – Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist ein komplexes Unterfangen, das einer guten Vorbereitung und Durchführung bedarf. Da sich das Wohngebäude aus mehreren Mietparteien zusammensetzt, stellt sich oft die Frage: Das komplette Mehrfamilienhaus verkaufen oder einzelne Wohnungen? Die Aufteilung kann 15–35 % Mehrerlös bringen – aber nur, wenn Sie Genehmigungsvorbehalt, Kündigungssperrfristen, Spekulationssteuer und gewerblichen Grundstückshandel sauber im Griff haben. Erfahren Sie hier, wann sich eine Aufteilung wirklich lohnt, welche bürokratischen Hürden lauern und wie Sie als Insider taktisch vorgehen. Wenig Zeit und viele Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt. Mehrfamilienhaus verkaufen: komplett oder jede Wohnung einzeln? Sie haben abgewogen, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten möchten und sich für eine Veräußerung entschieden? Wenn es darum geht, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gibt es drei strategische Wege: Komplettverkauf als Anlageobjekt an Investor/Family Office Globalverkauf an einen Bauträger zur Aufteilung & Weiterverkauf Aufteilung in Eigentumswohnungen und Einzelverkauf In den meisten Fällen entscheiden sich Eigentümer dazu, das komplette Objekt zu veräußern – weil es einfacher ist. Wer den Mehrerlös realisieren will, geht den dritten Weg. Wer keine Lust auf 6 Monate Bürokratie hat, aber trotzdem nahe am Einzelverkaufspreis verkaufen will, prüft den Globalverkauf an einen Bauträger. Komplettverkauf: Vorteile & Nachteile Entscheiden Sie sich dazu, das gesamte Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gestaltet sich der Verkaufsprozess weitaus unkomplizierter. Es ist einfacher, einen Käufer für ein vollständiges Gebäude zu finden, als für mehrere separate Wohnungen. Gleichzeitig sind komplette Mehrfamilienhäuser weniger gefragt als einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser, da Mehrfamilienhäuser meistens nur für Kapitalanleger und Investoren interessant sind und häufig über exklusive Off-Market-Verkäufe veräußert werden. Vorteile: Schneller Verkauf (4–8 Wochen), niedrige Transaktionskosten, ein Notartermin, ein Käufer Nachteile: Niedriger Quadratmeterpreis (Faktor 18–25× Jahresnettokaltmiete), kleine Käufergruppe, Käufer erwartet Risikoabschlag Globalverkauf an Bauträger: Der Mittelweg Ein oft übersehener Weg: Sie verkaufen das ungeteilte MFH an einen Bauträger oder Investor, der die Aufteilung selbst übernimmt. Vorteil: Sie sparen sich Genehmigung, Bauarbeiten, Spekulationssteuer-Risiko durch Drei-Objekt-Grenze – realisieren aber typischerweise 8–15 % Aufschlag gegenüber dem reinen Investor-Komplettverkauf. Einzelverkauf nach Aufteilung: Vorteile & Nachteile Im Vergleich dazu kann das Aufteilen des Gebäudes in einzelne Wohnungen den Verkaufspreis deutlich erhöhen. Da jeder Wohnraum nun separat verkauft werden kann, gewinnen Sie eine viel breitere Käufergruppe – Eigennutzer, kleine Kapitalanleger, Selbstnutzer-Eltern für Studenten-Kinder. Vorteile: 15–35 % Mehrerlös, breite Käufergruppe, höhere Quadratmeterpreise (Eigentumswohnungspreise statt Renditefaktor) Nachteile: Kosten- und zeitintensiv (3–6 Monate), Genehmigungsvorbehalt in vielen Städten, Spekulationssteuer-Falle, Risiko gewerblicher Grundstückshandel Möchten Sie ein besonders altes Mehrfamilienhaus verkaufen, bietet sich eine Aufteilung im Rahmen von Sanierungsarbeiten sogar an, da die meisten älteren Immobilien vor ihrem Verkauf renoviert werden müssen. ACHTUNG: Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB Der wichtigste Punkt zuerst – und der, der die meisten Eigentümer überrascht: Seit der Mietrechtsnovelle ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig. Wo gilt der Genehmigungsvorbehalt? Die Bundesländer können per Verordnung Gebiete ausweisen, in denen § 250 BauGB greift. Aktuell betroffen sind u. a. große Teile von: Berlin (gesamtes Stadtgebiet) Hamburg (gesamtes Stadtgebiet) München, Augsburg, Nürnberg (Bayern) Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt (Hessen) Köln, Düsseldorf, Bonn (NRW – ausgewählte Quartiere) Viele weitere Städte ab ca. 100.000 Einwohnern Wann wird genehmigt? Genehmigt wird die Aufteilung in der Regel nur, wenn: der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre nur an die jetzigen Mieter zu verkaufen, oder das Gebäude weniger als sechs Wohnungen hat (Schwellwert je nach Bundesland 5–15 WE), oder Erbengemeinschaften das Eigentum aufteilen, oder der Eigentümer wirtschaftliche Nachteile glaubhaft macht. Praxis-Tipp: Prüfen Sie ZUERST beim zuständigen Bauamt, ob Ihr Objekt unter den Genehmigungsvorbehalt fällt. Wer in Berlin ein 8-Parteien-Haus aufteilen will, ohne diese Hürde zu kennen, verliert Monate. Zusätzlich kommt in Milieuschutzgebieten / Erhaltungssatzungsgebieten (§ 172 BauGB) ein zweiter Genehmigungsvorbehalt hinzu. Beide müssen separat erfüllt werden. Kann man eine Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen? Ja, dafür müssen Sie eine Aufteilung vornehmen. Voraussetzung: Genehmigung (siehe oben) liegt vor oder ist nicht erforderlich. Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilen: Schritt für Schritt Um das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufzuteilen und diese separat verkaufen zu können, müssen Sie folgende Schritte durchlaufen: Schritt 1: Genehmigungsfähigkeit prüfen Klären Sie mit dem Bauamt, ob § 250 BauGB und/oder Milieuschutz greifen. Beantragen Sie die Genehmigung – Bearbeitungszeit 4–12 Wochen. Schritt 2: Abgeschlossenheitsbescheinigung durch Bauaufsichtsbehörde Wird ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG). Eine wichtige Voraussetzung hierfür ist das Vorhandensein einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Diese Bescheinigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Diese Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit eine Wohnung als abgeschlossen gilt: separater, abschließbarer Zugang vom Treppenhaus oder Außenbereich eigene Decken & Wände (keine geteilten Räume) eigenes WC und eigene Küche/Kochmöglichkeit Rauchwarnmelder und Mindestbelichtung erfüllt Schritt 3: Aufteilungsplan über Architekt oder Ingenieur Zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie auch einen Aufteilungsplan des gesamten Gebäudes. Dieser Plan ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung und zeigt, wie das Gebäude aufgeteilt wird. Das Wichtigste zum Aufteilungsplan auf einen Blick: zeigt Aufteilung des Gebäudes mit Lage & Größe jeder Einheit jede Einheit erhält eine Aufteilungsnummer Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum klar abgegrenzt Erstellung durch Architekt oder Bauingenieur muss mit Behördensiegel versehen werden Schritt 4: Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung Sobald Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan erhalten haben, können Sie die Teilungserklärung vorbereiten. Diese besagt, dass jeder Eigentümer seinen Besitz in Miteigentumsanteile umwandelt, die dem Anteil an der gesamten Wohnanlage entsprechen. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein. Sie enthält außerdem die Gemeinschaftsordnung, die Spielregeln für die spätere WEG. Schritt 5: Grundbucheintrag der Miteigentumsanteile Schließlich müssen Sie den Eintrag ins Grundbuch vornehmen, um die Miteigentumsanteile zu sichern. Aus einem Grundbuchblatt werden mehrere Wohnungsgrundbücher – jede ETW erhält ihr eigenes Blatt. Dies wird normalerweise vom Notar veranlasst. Ist dieser Schritt abgeschlossen, können Sie die jeweilige Wohnung verkaufen. Doch was geschieht nach der Veräußerung mit den Mietern? Vorkaufsrecht der Mieter: Pflicht – und strategische Chance Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln und diese verkaufen, müssen Sie beachten, dass die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB). Wie das Vorkaufsrecht funktioniert Greift, wenn die Wohnung erstmals nach Aufteilung an einen Dritten verkauft wird Mieter darf zu identischen Konditionen kaufen wie der externe Käufer Frist: 2 Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags Sie müssen den Mieter schriftlich über den Kaufvertrag informieren – sonst läuft die Frist nicht an Insider-Strategie: Mieterprivatisierung Statt das Vorkaufsrecht als Hindernis zu sehen, nutzen es Profis aktiv: Vor dem Einschalten eines Maklers wird jedem Mieter ein direktes Kaufangebot gemacht – oft mit Nachlass von 5–10 % gegenüber Marktpreis. Warum das clever ist: Kein Maklerhonorar (3–4 % des Kaufpreises gespart) Keine Vermarktungsdauer, kein Leerstand Kein Konflikt mit Mieter (Eigenbedarf, Modernisierungsstreit) Kein Vorkaufsrecht-Risiko, das den späteren Käufer abschreckt Käufer = Mieter = kennt die Wohnung perfekt = wenig Reklamation Faustregel: Bei einem 6-Parteien-Haus kaufen erfahrungsgemäß 1–2 Mieter. Das sind oft die einfachsten Verkäufe. Mehr dazu: Wohnung verkaufen mit Mieter Kündigungssperrfrist: 3 bis 10 Jahre – je nach Lage Außerdem ist der Käufer gemäß BGB an die bestehenden Mietverträge gebunden. Eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber ist während der Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB ausgeschlossen. Sperrfristen im Überblick Lage Sperrfrist Beispielstädte Normale Märkte 3 Jahre Ländlicher Raum, Kleinstädte Angespannter Wohnungsmarkt bis 10 Jahre Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig (teils) Die genaue Frist ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung. Sie beginnt mit der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch. Tipp: Um potenzielle Konflikte zwischen Käufern und Mietern beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten Sie verbindliche Regelungen im Kaufvertrag aufnehmen – zu offenen Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen. Ein gut formulierter Häufige Fragen zum Verkauf einzelner Wohnungen Was kostet die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses? Die Teilungserklärung beim Notar kostet je nach Gebäudewert zwischen 1.500 und 5.000 Euro. Hinzu kommen Kosten für einen Aufteilungsplan (Architekt: 500–2.000 Euro) und die Grundbucheintragung. Gesamtkosten für ein typisches 6-Parteien-Haus: 3.000 bis 10.000 Euro. Wie lange dauert der Prozess? Von der Teilungserklärung bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen in der Regel 3 bis 6 Monate — je nach Auslastung des Grundbuchamts und Vollständigkeit der Unterlagen. Mit einem erfahrenen Notar und vollständigem Aufteilungsplan läuft der Prozess deutlich reibungsloser. Wann lohnt sich der Einzelverkauf gegenüber dem Gesamtverkauf? Einzelwohnungsverkauf lohnt sich, wenn die Summe der Einzelwerte den Gesamtverkaufspreis um mehr als 15 bis 20 Prozent übersteigt — typisch in gefragten Lagen. Als Kapitalanlage sind einzelne Eigentumswohnungen außerdem leichter zu finanzieren und breiter vermarktbar. Steuerlich sind die Abschreibungsmöglichkeiten pro Einheit zu prüfen. Gilt die Spekulationsfrist für jeden Verkauf separat? Ja — bei aufgeteilten Einheiten gilt die 10-jährige Spekulationsfrist für jede Wohnung individuell, gerechnet ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Gesamtgebäudes. Wer das Haus vor mehr als 10 Jahren gekauft hat, kann alle Wohnungen steuerfrei verkaufen. Steuerliche Aspekte beim Einzelverkauf Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt und mehr als drei Wohnungen innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler (Drei-Objekt-Grenze). Das bedeutet: Gewinne unterliegen Gewerbesteuer — was erheblich teurer ist als die normale Besteuerung privater Veräußerungsgewinne. Steuerberatung vor dem Verkauf ist Pflicht. Bei weniger als drei Einheiten in fünf Jahren gilt: Spekulationsfrist von 10 Jahren. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Gewinn steuerfrei — auch beim Einzelverkauf. Häufige Fragen zum Einzelverkauf von Wohnungen Was ist die Drei-Objekt-Grenze? Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Immobilienhändler — mit Gewerbesteuerpflicht. Beim Aufteilen eines Mehrfamilienhauses in 6 Wohnungen und deren Einzelverkauf greift diese Regel. Ausnahme: Das Objekt war über 10 Jahre im Besitz und wird ausschließlich privat verkauft. Können Mieter den Verkauf der eigenen Wohnung blockieren? Nein — Mieter können den Verkauf nicht verhindern. Sie haben aber ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), wenn ihre Wohnung erstmals nach der Umwandlung verkauft wird. Das Vorkaufsrecht muss innerhalb von 2 Monaten ausgeübt werden. Wie berechne ich den Wert der einzelnen Wohnungen? Jede Wohnung wird nach Lage, Stockwerk, Ausrichtung, Grundriss und Ausstattung einzeln bewertet. Ein professionelles Gutachten kostet 500 bis 2.000 Euro pro Einheit. Als Immobilienbewertung für alle Einheiten zusammen gibt es oft Mengenrabatte. Vergleichswerte liefern lokale Immobilienportale und Gutachterausschüsse. Steuerliche Aspekte beim Einzelverkauf Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt und mehr als drei Wohnungen innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler (Drei-Objekt-Grenze). Das bedeutet: Gewinne unterliegen Gewerbesteuer — was erheblich teurer ist als die normale Besteuerung privater Veräußerungsgewinne. Steuerberatung vor dem Verkauf ist Pflicht. Bei weniger als drei Einheiten in fünf Jahren gilt: Spekulationsfrist von 10 Jahren. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Gewinn steuerfrei — auch beim Einzelverkauf. Häufige Fragen zum Einzelverkauf von Wohnungen Was ist die Drei-Objekt-Grenze? Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Immobilienhändler — mit Gewerbesteuerpflicht. Beim Aufteilen eines Mehrfamilienhauses in 6 Wohnungen und deren Einzelverkauf greift diese Regel. Ausnahme: Das Objekt war über 10 Jahre im Besitz und wird ausschließlich privat verkauft. Können Mieter den Verkauf der eigenen Wohnung blockieren? Nein — Mieter können den Verkauf nicht verhindern. Sie haben aber ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), wenn ihre Wohnung erstmals nach der Umwandlung verkauft wird. Das Vorkaufsrecht muss innerhalb von 2 Monaten ausgeübt werden. Wie berechne ich den Wert der einzelnen Wohnungen? Jede Wohnung wird nach Lage, Stockwerk, Ausrichtung, Grundriss und Ausstattung einzeln bewertet. Ein professionelles Gutachten kostet 500 bis 2.000 Euro pro Einheit. Als Immobilienbewertung für alle Einheiten zusammen gibt es oft Mengenrabatte. Vergleichswerte liefern lokale Immobilienportale und Gutachterausschüsse. ]]>