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Immobilie als Kapitalanlage in Berlin: Investition, Grundstückspreise und Wertentwicklung

L_kinski — Sat, 18 Nov 2023 12:21:16 +0000

Immobilie als Kapitalanlage in Berlin – Der Immobilienmarkt in Berlin zieht Investoren weltweit an, nicht zuletzt aufgrund der einzigartigen Wertsteigerung, die er über die Jahre gezeigt hat. Die Kombination aus moderaten Mieteinnahmen und substantieller Wertsteigerung bietet ein ausgezeichnetes Investitionspotenzial. Steuerliche Anreize erhöhen die Attraktivität Berlins für private und gewerbliche Immobilieninvestoren. Lassen Sie uns einen Blick auf die Preisentwicklung der letzten 10 Jahre in Berlin werfen (Spoiler +147%).

Deutschlands AAA-Lage: Berlin

Wer seine erste Immobilie kauft, sucht nach sofortiger Rendite. Wer Zeit hat, der kann in Berlin beeindruckende Gewinne mitnehmen. Steuerfrei für Eigennutzer schon nach 3 Jahren. Für Eigennutzer, für Investoren, Berlin ist der Place to be in Deutschland und daran wird sich nichts ändern.

Berliner Immobilienmarkt: Ein Markt mit außergewöhnlichem Wertzuwachs.

Das macht Berlin nicht nur zum Place to be, sondern auch zum Hotspot. Die teuersten Straßen in Berlin liegen vor allem in Mitte und im Südwesten, bis Wannsee und Potsdam. In keiner anderen deutschen Stadt wird mehr investiert. Doch wie haben sich die Käuferpreise (für Häuser) entwickelt?

Ein Blick auf die Kaufpreisentwicklung der letzten 10 Jahre und was Sie für Ihre Kapitalanlage in Berlin daraus lernen können.

Sie suchen eine oder mehrere Kapitalanlagen in Berlin? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an: Kontakt.

Warum lieben viele inländische und ausländische Investoren Berlin?

Der beeindruckende Anstieg der Immobilienwerte in Berlin

Die Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren ist bemerkenswert: Von einem Durchschnittswert von 2.070 Euro pro Quadratmeter sind die Preise auf 5.114 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer Steigerung von beeindruckenden 147% entspricht (offizielle Daten: Statistisches Bundesamt). Selbst in kürzeren Zeiträumen wie 5 Jahren (Steigerung um 51% auf 3.378 Euro/m²) und 3 Jahren (Steigerung um 20% auf 4.249 Euro/m²) zeigt sich das enorme Wachstumspotenzial des Berliner Immobilienmarktes.

Berlin: +147 % Preissteigerung in 10 Jahren

Die Zahlen verdeutlichen die langfristige Wertschöpfung von Berliner Immobilien:

10 Jahre: Anstieg von 2.070 €/m² auf 5.114 €/m², was einem Wertzuwachs von 147% entspricht.
5 Jahre: Wertsteigerung von 3.378 €/m² auf 5.114 €/m², eine Zunahme von 51%.
3 Jahre: Verbesserung von 4.249 €/m² auf 5.114 €/m², eine Erhöhung um 20%.

Steuerfrei verkaufen: Beispiel Eigennutz

Steuern sparen in Deutschland ist gar nicht so schwer. Zum Beispiel durch Eigennutz. Berechnen Sie die Wertsteigerung, ein großartiges Investment mit viel Sicherheit.

Investitionssumme: 13 Mio. Euro
Steuerfreier Verkauf nach 3 Jahren bei privater Nutzung möglich.
Bei nicht vermieteten Immobilien kann ein Anstieg von 13,0 Mio. Euro auf 15,6 Mio. Euro realisiert werden, was einem
Wertzuwachs von 20,3% oder +2,639 Mio. Euro in 3 Jahren entspricht.

PS:

Langfristige Vermietung: Kombination aus Mieteinnahmen und Wertzuwachs kann nach 10 Jahren (Spekulationssteuer berechnen) zu erheblichen Vermögenssteigerungen führen.

Mietrendite im Vergleich zur Wertsteigerung

Trotz einer aktuellen Mietrendite von lediglich 1,2% bei einer durchschnittlichen Kaltmiete von 13.500 Euro pro Monat, verdeutlicht die langfristige Wertentwicklung das wahre Gewinnpotenzial. Über einen Zeitraum von 5 Jahren summiert sich die Miete auf 810.000 Euro und über 10 Jahre auf 1.620.000 Euro, was die Immobilie nicht nur zu einem laufenden Einkommensstrom, sondern auch zu einem wertvollen Vermögensaufbau macht.

Investieren können Sie in Berliner Mietshäuser oder auch in private Immobilien zum Eigennutz, wie Villen in Berlin.

Stadthäuser, Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin.

Exklusive Villen im Südwesten von Berlin.

Steuerliche Vorteile für private Nutzung und Vermietung

Eine der größten Attraktionen des Berliner Immobilienmarkts sind die steuerlichen Anreize. Für den privaten Gebrauch ermöglicht das deutsche Steuersystem einen steuerfreien Verkauf nach nur drei Jahren. Geregelt durch die Spekulationssteuer. Dies bedeutet, dass eine nicht vermietete Immobilie, die für 13 Millionen Euro erworben wurde, nach einem Wertzuwachs von 20,3% für 15,6 Millionen Euro verkauft werden kann – ein steuerfreier Gewinn von 2,639 Millionen Euro.

Strategische Investmentansätze für Vermieter

Für Vermieter offenbart die zehnjährige Haltefrist für einen steuerfreien Verkauf eine langfristige Investitionschance. Durch die Kombination aus Mieteinnahmen und Wertzuwachs kann ein Vermieter nach 10 Jahren ein signifikantes Vermögenswachstum realisieren. Dies unterstreicht die Wichtigkeit, den richtigen Zeitpunkt für Kauf und Verkauf zu wählen, um die Marktchancen optimal zu nutzen.

Schlussfolgerung: Langfristige Perspektiven im Berliner Immobilienmarkt

Die Datenlage spricht eine deutliche Sprache: Der Berliner Immobilienmarkt bietet enormes Potenzial für Investoren, die eine langfristige Perspektive einnehmen. Obwohl die Mietrenditen momentan moderat sein mögen, sorgen die kontinuierliche Wertsteigerung und die steuerlichen Vorteile dafür, dass sich Geduld und strategisches Vorgehen auszahlen. Berlin bleibt somit eine Top-Adresse für Immobilieninvestoren mit Weitblick.

Mehr über Investments in Berlin

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Steuerberater für Unternehmen: Aufgaben, Kosten, Steuern, Risiken, Tipps – Kanzlei finden

L_kinski — Sat, 12 Jun 2021 17:47:14 +0000

Steuerberater für Unternehmen — in diesem Premium-Ratgeber erfahren Sie alles über die Auswahl, Zusammenarbeit, Aufgaben und Kosten einer Steuerkanzlei. Speziell für Immobilien-Investoren, Vermögende und Gründer mit Wachstumsambitionen. Sie lernen die drei größten Risiken kennen, die bei der Wahl des falschen Steuerberaters Hunderttausende Euro kosten können, bekommen drei Praxis-Tipps zur Auswahl, einen Überblick über alle Aufgaben (Buchhaltung, Lohn, Jahresabschluss, Steuergestaltung) und eine vollständige Gebührentabelle nach StBVV. Wer in Immobilien investiert, sollte besonders auf einen Spezialisten setzen — denn zwischen Share Deal Immobilien, Asset Deal Immobilien, Immobilien Holding und der Spekulationssteuer Immobilien liegen sechsstellige Optimierungspotenziale. Wer eine Erbimmobilie verkaufen oder die Erbschaftssteuer Immobilien optimieren möchte, braucht einen Berater, der mehr kann als Lohnabrechnung. Steuern sind in den meisten Unternehmen der größte Kostenfaktor — und genau hier entscheidet sich, ob Ihr Steuerberater ein reiner Verwalter oder ein echter Gestalter ist. Lernen Sie aus jahrzehntelanger Praxis-Erfahrung.

Aufgaben: Was macht ein Steuerberater?

Bevor wir tief in Risiken, Tipps und Honorare einsteigen, zunächst der Überblick: Welche Kernbereiche deckt eine Steuerkanzlei ab? Die Tätigkeit reicht weit über die klassische Buchhaltung hinaus — von der Finanzbuchhaltung über die gesamte Lohnbuchhaltung und Gehaltsabrechnungen bis hin zur strategischen Steuergestaltung, Rechtsformwahl, Holding-Aufbau und Vertretung gegenüber Finanzamt und Finanzgericht.

Was macht ein Steuerberater einfach erklärt?

Die zehn typischen Kernaufgaben einer Steuerkanzlei für Unternehmen:

Steuergestaltung & Beratung: Rechtsformwahl, Holding-Struktur, Steueroptimierung
Finanzbuchhaltung: Kontierung, Kontenplan, laufende Buchungen
Lohnbuchhaltung: Gehaltsabrechnungen, Sozialabgaben, Meldungen an Krankenkasse & Finanzamt
Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) für Freiberufler & Kleinunternehmen
Voranmeldungen: Umsatzsteuer, Lohnsteuer, Kapitalertragsteuer
Jahressteuererklärungen: ESt, KSt, GewSt, USt, Erbschaft- und Schenkungsteuer
Jahresabschluss & Bilanz: inklusive Anhang, Lagebericht, Veröffentlichung im Bundesanzeiger
Prüfung von Steuerbescheiden: Einspruch, Klage, finanzgerichtliche Vertretung
Spezial-Themen Immobilien: AfA, §6b EStG, gewerblicher Grundstückshandel, Spekulationsfristen
Begleitung Sondersituationen: Erbfall, Schenkung, Verkauf, Insolvenz, Betriebsprüfung

Eine vollständige Übersicht der relevanten Begriffe finden Sie im Immobilien Lexikon.

Steuerberater vergleichen: Die 3 größten Risiken

Sie suchen einen guten Steuerberater in der Nähe? Bevor Sie unterschreiben — kennen Sie die drei größten Risiken. Denn die Wahl der falschen Kanzlei hat langfristige finanzielle Folgen, die viele Unternehmer erst nach Jahren bemerken.

Risiko 1: Intensive, regelmäßige Bindung

Nach Mandatsvertragsabschluss sind Sie in nahezu allen finanziellen und steuerlichen Aspekten an die Kanzlei gebunden — von monatlichen Voranmeldungen über Lohnabrechnungen bis hin zu Rückfragen, oft fast wöchentlich. Besonders eng ist die Verflechtung bei Selbstständigen, kleinen GmbHs und Wachstums-Unternehmen, in denen die Geschäftsführung viele Aufgaben noch selbst erledigt.

Ein Wechsel ist dementsprechend nicht über Nacht möglich. Realistischer Zeitrahmen für einen sauberen Wechsel: 3 bis 6 Monate — inklusive Datenübergabe (DATEV-Bestand, Mandanten-Stammdaten), Vollmachtenwechsel beim Finanzamt und Schlussrechnung der alten Kanzlei.

Risiko 2: Monatliche Kostenbelastung

Steuerberater arbeiten nicht umsonst. Die Kosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Laufende Buchführung — abgerechnet nach Gegenstandswert (Umsatz/Aufwand), Tabelle C der StBVV
Lohnbuchhaltung — pauschal pro Mitarbeiter und Monat (15–25 €)
Zusatzleistungen — Beratung, Jahresabschluss, Sonderfragen, alles nach Zeit zu Stundensätzen von 120–300 € (Berater) bzw. 60–120 € (Mitarbeiter)

Die Crux: Je höher Ihr Umsatz, desto höher die Buchführungsgebühr — auch wenn der Aufwand nicht proportional steigt. Bei einem Umsatzsprung von 250.000 € auf 1 Mio. € verdoppelt sich die Buchführungspauschale, obwohl die Buchungsanzahl ggf. nur um 30 % steigt. Tipp: Verhandeln Sie ab einem gewissen Umsatzlevel eine Pauschalvereinbarung nach §14 StBVV.

Risiko 3: Geld verlieren durch zu wenig Beratung

Die Ausbildung zum Steuerberater ist keineswegs trivial — Steuerberater-Examen, Berufserfahrung, Steuerfachwirt-Vorbildung. Aber: Viele Steuerberater lernen Standards, keine Steuergestaltung.

Viele Steuerberater sind Steuerprüfer — keine Steuergestalter

Sie übernehmen die Kontierung, rechnen Mitarbeiter sachgemäß ab und führen den Jahresabschluss korrekt durch. Die Frage: Reicht das? Je nach Unternehmen, Zielen und Skalierung sollte ein Steuerberater erheblich mehr leisten — vor allem im Immobilienbereich.

Mangelnde Beratung birgt zwei Risikofaktoren:

Verluste durch entgangene Beratung: nicht genutzte Steuervorteile, fehlende Holding-Struktur, kein Hinweis auf Spekulationsfrist berechnen beim Immobilienverkauf
Risiken durch zu viel (unstrukturierte) Beratung: Kosten-Nutzen-Faktor kippt — jede Minute wird abgerechnet

Plötzlich liegen die monatlichen Kosten nicht mehr bei 400, 500 oder 800 €, sondern bei 4.200 € — durch ungeplante Beratung, Dokumenten-Beschaffung durch Mitarbeiter und Recherchezeiten. Bis ein Geschäftsführer das bemerkt, können Jahre vergehen.

Rechenbeispiel: Was kostet schlechte Beratung wirklich?

Nehmen wir ein realistisches Szenario einer mittelständischen GmbH mit Immobilien-Aktivität:

Position	Wald- & Wiesen-Kanzlei	Spezialist (Immobilien)
Honorar p.a.	9.600 €	14.400 €
Erkannte AfA-Optimierung	0 €	+8.000 € Steuerersparnis
Holding-Struktur (95 % Steuerfreistellung Veräußerung)	nicht aufgesetzt	+45.000 € bei Exit
Spekulationsfrist-Beratung	versäumt → 25 % AbSt	0 € Spekulationssteuer
Jährlicher Effekt	−9.600 €	+38.600 € netto

Differenz: 48.200 € pro Jahr — und das ohne den Zinseszinseffekt der reinvestierbaren Beträge. Wer 10 Jahre lang 30.000 € jährlich zu 6 % reinvestiert, hat am Ende ca. 395.000 € mehr Vermögen. Das ist der echte Preis schlechter Beratung.

Steuern zahlen heißt Gewinne verlieren

Steuern sind der größte Kostenfaktor in den meisten Unternehmen

Apropos: Was ist eigentlich Ihr größter monatlicher Kostenfaktor (sobald Sie im fünf- bis sechsstelligen Umsatz liegen)? Miete? Personal? Für den Großteil der Unternehmen sind es tatsächlich Steuern — mit Blick auf Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Kapitalertragsteuer und beim Immobilienverkauf zusätzlich die Spekulationssteuer bzw. Grunderwerbsteuer beim Kauf.

Checkliste: Die 3 größten Risiken auf einen Blick

Intensive Bindung — Wechsel dauert 3–6 Monate
Höhe der monatlichen und ungeplanten Zusatzkosten
Langfristiger Vermögensverlust durch fehlende Steuergestaltung (zu viel Steuern + Kosten + entgangene Reinvestition)

Merken Sie sich: Steuergestaltung liegt zu einem großen Teil in Ihren Händen — der Steuerberater ist Sparringspartner, nicht Alleinverantwortlicher.

Steuerberater finden: Die 3 besten Tipps aus der Praxis

Nach den Risiken nun zu den Tipps: Wie finden Sie einen guten Steuerberater? Drei Strategien, die in 20+ Jahren Praxis funktioniert haben.

Tipp 1: Werbeanzeigen meiden

Der wichtigste Tipp zuerst: Klicken Sie nicht auf die Werbeanzeigen in den Suchmaschinen. Sie suchen einen Steuerberater in Berlin-Mitte, Köln oder Hamburg und tippen — wie 92 % der Menschen — Ihr Anliegen in eine Suchmaschine. Die ersten Plätze sind bezahlte Werbeanzeigen, gekennzeichnet nur durch ein kleines „Anzeige“ oder „Gesponsert“.

Praxis-Tipp: Gehen Sie direkt auf Seite 2 der Suchergebnisse. Dort finden Sie die Kanzleien, die nicht ihr Marketingbudget aus Mandantengebühren finanzieren — und damit oft die seriöseren Anbieter. Denn wer bezahlt das Marketing-Budget letztlich? Sie, der Mandant.

Tipp 2: Bewertungen auf Online-Portalen prüfen

Beliebt sind Vergleichsportale, Online-Magazine und Branchenverzeichnisse (proven expert, Google Business, kanzleifinder.de der Bundessteuerberaterkammer). Achten Sie auf qualitativ und quantitativ aussagekräftige Bewertungen:

Mindestens 5–10 Bewertungen, in Großstädten 20+
Aussagekräftige Texte (nicht nur „5 Sterne, top!“)
Bewertungen über mehrere Jahre verteilt (kein Sternenfeuerwerk in 4 Wochen)
Negative Bewertungen prüfen — wie reagiert die Kanzlei darauf?

Tipp 3: Empfehlungen erfahrener Unternehmer

Die Goldquelle: Empfehlungen von anderen Unternehmern. Wichtig — die Quellen müssen passen:

Unternehmer, keine Privatpersonen (andere Materie, andere Anforderungen)
Mindestens 3–5 Jahre Mandatsbeziehung (kürzer ist nicht aussagekräftig)
Vergleichbare Branche & Größe — ein Restaurant-Steuerberater ist kein Immobilien-Spezialist
Idealerweise mit ähnlichen Strukturen (Holding, GmbH & Co. KG, internationaler Bezug)

Insider-Tipp: Wer in Immobilien investiert, sollte gezielt nach Beratern fragen, die Mandate aus dem Bereich Immobilie als Kapitalanlage, Mehrfamilienhaus kaufen oder Denkmalimmobilie kaufen betreuen.

Insider: Diese drei Berater-Typen gibt es

Typ

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Societas Europaea (SE) – Gründung, Recht, Steuern, Vorteile & Co

Laura — Wed, 24 Mar 2021 15:52:45 +0000

Societas Europaea (SE) – Die Europäische Aktiengesellschaft ist die einzige supranationale Kapitalgesellschaft mit eigener EU-Rechtsgrundlage. Im deutschen Sprachgebrauch sind auch die Bezeichnungen „Europäische Gesellschaft“, „Europäische Aktiengesellschaft“ oder „Europa AG“ gebräuchlich. Charakteristisch sind die Vereinfachung grenzüberschreitender Geschäftstätigkeiten in EU-Mitgliedsstaaten und EWR-Ländern durch weitestgehend einheitliche Rechtsgrundlagen, die flexible Sitzverlegung sowie die Wahlmöglichkeit zwischen monistischer und dualistischer Verfassung. Gerade für internationale Immobilienkonzerne, Family Offices mit grenzüberschreitendem Portfolio und börsennotierte Bestandshalter wie Vonovia SE oder LEG Immobilien SE ist die Rechtsform interessant. Du willst deine eigene (Immobilien-) Firma gründen? Hier findest du alle Unternehmenstypen und Rechtsformen in Deutschland.

Societas Europaea (SE) – Gründungsformen, Rechtsgrundlagen & Co

Die Societas Europaea – kurz: SE – ist im deutschen Sprachraum auch unter den Bezeichnungen Europäische Gesellschaft, Europäische Aktiengesellschaft oder salopp: Europa AG anzutreffen und beschreibt im rechtlichen Sinne eine Kapitalgesellschaft und damit eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit. Wie der Name vermuten lässt, ist das Kapital in Aktien zerlegt. Die rechtliche Einführung erfolgte im Rahmen des Gesetzes zur Einführung der Europäischen Gesellschaft (SEEG).

Hintergrund der Einführung ist zum einen die Möglichkeit der Fusion von Gesellschaften aus verschiedenen EU-Mitgliedsstaaten oder der Errichtung einer Holding. Zum anderen wurde über die SE angestrebt, durch Zeichnung der Aktien gemeinsame Tochtergesellschaften zwischen wirtschaftlich aktiven Gesellschaften unterschiedlicher Herkunftsländer der EU zu begründen. Die SE ist heute die Lieblingsrechtsform vieler DAX- und MDAX-Konzerne – und zunehmend auch grenzüberschreitend agierender Immobilien-Holding-Strukturen.

Prominente SE in Deutschland:

Allianz SE, BASF SE, SAP SE, E.ON SE, Porsche SE (Familien-Holding)

Vonovia SE, LEG Immobilien SE, TAG Immobilien SE (börsennotierte Bestandshalter)

Aroundtown SA (Luxemburg) als europäisches Pendant für Gewerbeimmobilien

Fresenius SE & Co. KGaA (Mischform mit KGaA)

Weitere typische Kapitalgesellschaften in Deutschland:

Aktiengesellschaft (AG)

Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)

Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

SE im Schnellüberblick – die wichtigsten Eckdaten

Kriterium Societas Europaea (SE) Deutsche AG GmbH

Mindestkapital 120.000 EUR 50.000 EUR 25.000 EUR

Gründungskosten (typisch) 25.000 – 80.000 EUR 5.000 – 15.000 EUR 800 – 2.500 EUR

Sitzverlegung ins EU-Ausland Ja, ohne Liquidation Nein, Liquidation nötig Eingeschränkt

Verfassung Monistisch oder dualistisch (wählbar) Nur dualistisch Geschäftsführung

Mitbestimmung Verhandelbar (Auffangregel) Gesetzlich starr Ab 500 MA paritätisch

Gründer-Mindestzahl Min. 2 Gesellschaften (Mehrstaatlichkeit) 1 Person genügt 1 Person genügt

Internationales Prestige Sehr hoch National hoch Mittel

Eignung Immobilien-Holding Grenzüberschreitend ideal National Klassiker national

Primärgründung einer SE – Fusion, Umwandlung, Holding, Tochter

Eine Europäische Gesellschaft gründet man nicht „einfach so“ aus dem Nichts. Der Gründungsprozess ist an bestimmte Vorgaben gebunden. Laut dem in der Societas Europaea-Verordnung (SE-VO) genannten numerus clausus der Gründungsformen kann die Entstehung einer SE primär auf vier unterschiedliche Arten erfolgen:

Fusion zur Aufnahme oder Neugründung

Umwandlungsgründung

Europäische Holding (Holding-SE)

Europäische Tochter (Tochter-SE)

Sekundär besteht die Möglichkeit, eine Europäische Tochtergesellschaft durch eine Mutter-SE zu gründen. Eine Gründung durch natürliche Personen oder eine Spaltungsgründung aus bestehenden Gesellschaften des nationalen Rechts ist laut SE-VO nicht vorgesehen.

Variante 1 – Fusion zur Aufnahme oder zur Neugründung: 2+ Aktiengesellschaften

Eine Europäische Gesellschaft kannst du klassisch durch die Fusion – also die Verschmelzung – mehrerer bestehender Unternehmen bilden. Für die Gründung sind mindestens zwei nationale Aktiengesellschaften vonnöten, die über ein grenzüberschreitendes europäisches Element verfügen. Sie müssen entweder aus unterschiedlichen Mitgliedsstaaten der EU stammen oder, falls ihr jeweiliger Unternehmenssitz im selben Land liegt, seit mindestens zwei Jahren Töchter in anderen EU-Ländern unterhalten (Mehrstaatenbezug).

Die Verschmelzungsgründung kann zur Aufnahme erfolgen (übernehmende Gesellschaft wird zur SE, übertragende geht auf) oder zur Neugründung (beide Gesellschaften erlöschen, ein neuer SE-Rechtsträger entsteht – ggf. sogar in einem dritten EU-Land, „Drittlandverschmelzung“).

Wie funktioniert die Fusion zweier Aktiengesellschaften zu einer Societas Europaea genau?

Bei einer Fusion schließen sich zwei rechtlich unabhängige Unternehmen zusammen und bilden im wirtschaftlichen wie rechtlichen Sinne eine Einheit. Mindestens eine Gesellschaft tritt ihre rechtliche Unabhängigkeit ab, weshalb die Fusion eine typische Form der Unternehmensübernahme darstellt. Der Kaufpreis lässt sich elegant in Geschäftsanteilen des übernehmenden Unternehmens entrichten – ein zentraler Hebel für steueroptimierte Strukturen, vergleichbar mit einem Share Deal bei Immobilien.

Die Fusion zwischen Unternehmen unterliegt rechtlich der Fusionsrichtlinie 90/434/EWG sowie der europäischen Verschmelzungsrichtlinie 2005/56/EG. Innerhalb Deutschlands greift zudem das Umwandlungsgesetz (UmwG); das Kartellrecht wird im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung (GWB) gewahrt.

Variante 2 – Umwandlungsgründung: AG mit ausländischer Tochter

Eine national bestehende Aktiengesellschaft kann in eine SE umgewandelt werden – also AG zu SE –, vorausgesetzt, sie unterhält seit zumindest zwei Jahren eine Tochtergesellschaft oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land. Eine Umwandlung zur Societas Europaea ist von der Art her vergleichbar mit einem Formwechsel nach Umwandlungsgesetz (UmwG).

Die SE-VO sieht im Gegensatz zum Formwechsel die Aufstellung eines Umwandlungsplans vor. Eine Verlegung des bisherigen Sitzes der nationalen Aktiengesellschaft ist anlässlich der Umwandlung in eine Europa AG prinzipiell unzulässig.

Umwandlung umkehren: Europa AG zurück in herkömmliche AG

Tatsächlich ist es möglich, eine bestehende SE in eine klassische AG zurückzuwandeln. Vorausgesetzt, die Europa AG besteht seit mindestens zwei Jahren in ihrer europäischen Rechtsform, kann ein Umwandlungsplan erstellt werden. Die Zustimmung der Hauptversammlung ist zwingend.

Variante 3 – Europäische Holding/Holding-SE: 2+ Aktiengesellschaften/GmbHs

Alternativ können zwei oder mehr Unternehmen aus unterschiedlichen EU-Mitgliedsstaaten zusammen eine Holding-SE bilden. Dies gilt für eine beliebige Kombination aus AGs und GmbHs, wobei zumindest zwei der Gesellschaften aus unterschiedlichen EU-Ländern stammen müssen. Genau diese Konstruktion nutzen viele grenzüberschreitende Konzerne – und zunehmend auch Immobilien-Holdings, die das Schachtelprivileg ausspielen wollen.

Konkret bedeutet die Beteiligung an einer Holding-SE einen Anteilstausch: Die Unternehmen kaufen Aktien der Europäischen Holding und bringen ihre bestehenden Gesellschaftsanteile ein. Die Anteile der Dachgesellschaft müssen dabei jeweils über 50 Prozent aller Stimmrechte der jeweiligen Gründungsgesellschaft vermitteln.

Wie funktioniert die Bildung einer Europäischen Holding genau?

Eine Holding entsteht, wenn mehrere Unternehmen hierarchisch gegliedert werden – sie ist keine eigene Rechtsform, sondern eine Strukturierungsform. Die Unternehmen halten untereinander Beteiligungen, wodurch eine wirtschaftliche Abhängigkeit entsteht. Zentrale Aufgaben werden vom Mutterunternehmen ausgeübt, das an der hierarchischen Spitze der Holding-Struktur steht.

Wie bei der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) werden Holdinggesellschaften zu einem konkreten betrieblichen Zweck gegründet, in diesem Fall der Haltung von Kapitalbeteiligungen an anderen Gesellschaften. Als Holding organisierst du Erwerb und Verwaltung von Beteiligungen und bildest somit den Kapitalgeber.

Variante 4 – Europäische Tochter/Tochter-SE: 2+ Rechtspersonen

Juristische Personen können auch gemeinsam eine Tochter-SE bilden. Möglich, sofern mindestens zwei Rechtspersonen dem Recht unterschiedlicher EU-Länder unterliegen oder zumindest zwei der beteiligten Rechtspersonen über mindestens zwei Jahre eine Tochter oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land unterhalten haben.

Diese Flexibilität ermöglicht es sowohl Gesellschaften des bürgerlichen Rechts als auch des Handelsrechts – inklusive Genossenschaften – eine gemeinsame Tochter-SE zu gründen. Auch juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts können eine SE-Tochtergesellschaft gründen.

Der entscheidende Unterschied zur Holding-SE: Die einzelnen Gesellschaften bilden nicht eine gemeinsame Dachgesellschaft, sondern eine gemeinsame Tochter in der Rechtsform einer SE.

Sekundärgründung SE-Tochtergesellschaft: SE durch SE

Eine SE kann auch durch eine bestehende SE allein – als Einmanngründung – entstehen. Das ist gerade für Anbieter von Vorratsgesellschaften interessant, bei denen die Mehrstaatlichkeit nicht oder nur unzureichend gegeben ist. Aktien einer Vorrats-SE können auch von natürlichen Personen erworben werden – ein gängiger Weg für Investoren, die schnell eine handlungsfähige SE übernehmen wollen, ohne den vollen Gründungsprozess zu durchlaufen.

Kernpunkte Sekundärgründung:

SE-Tochter wird durch eine bereits bestehende SE gegründet (Mutter-SE)

Mehrstaatlichkeitserfordernis entfällt – wird „vererbt“

Keine weiteren Gesellschaften notwendig

Nationales Recht des Sitzstaates anwendbar (in Deutschland: Aktienrecht)

Rechtliche Grundlagen: Richtlinien, Verordnungen & Gesetze

Da es sich um eine Rechtsform des europäischen Rechts handelt, müssen verschiedene EU-rechtliche und nationalrechtliche Grundlagen berücksichtigt werden. Primär gilt die Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 (SE-VO), welche einen gemeinsamen rechtlichen Rahmen zwischen EU-Mitgliedsstaaten und EWR-Ländern schafft. Hinsichtlich der Arbeitnehmerbeteiligung ergänzt die Richtlinie 2001/86/EG den Rahmen.

Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 über das Statut der Europäischen Gesellschaft (SE)

Richtlinie 2001/86/EG

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