Tipp: Hier findest du den großen Überblick zu Immobilien in Spanien und auf Mallorca.

Lage und Anreise nach Formentera: Leben auf den Balearen

Formentera liegt rund 6 km südlich von Ibiza im westlichen Mittelmeer und ist mit 83,2 km² die kleinste der vier bewohnten Balearen-Inseln. Kein Flughafen, keine Autobahnen, keine Bettenburgen — diese strukturelle Knappheit ist der entscheidende Werttreiber für Immobilien. Die Anreise erfolgt ausschließlich per Fähre, was die Insel touristisch limitiert und das Preisniveau dauerhaft hoch hält.

Lage von Formentera: kleine Insel im Mittelmeer

Formentera ist überschaubar, aber landschaftlich extrem vielseitig: Dünenketten, Pinienwälder, Salinen, schroffe Klippen im Osten und kilometerlange Sandstrände im Norden. Der höchste Punkt liegt bei nur 192 m (La Mola). Die Insel steht zu großen Teilen unter Naturschutz (u. a. Parque Natural de Ses Salines), was Neubauten massiv einschränkt — ein zentraler Grund für die Wertstabilität bestehender Objekte.

• Bevölkerung: ca. 12.200 (Sommer-Peak: 35.000+)
• Fläche: 83,2 km²
• Küstenkilometer: ca. 70
• Inselhauptstadt: Sant Francesc Xavier
• Höchster Punkt: La Mola (192 m)
• Naturschutzfläche: über 50 % des Territoriums

Anreise nach Formentera: Seeweg über Ibiza

Da Formentera keinen eigenen Flughafen besitzt, läuft jede Anreise über Ibiza. Vom Hafen Ibiza-Stadt fahren mehrere Reedereien (Baleària, Trasmapi, Aquabus) mehrmals täglich. Die Überfahrt dauert 25 bis 35 Minuten und endet im einzigen Hafen der Insel: La Savina.

• Flughafen Ibiza (IBZ): direkte Verbindungen aus Frankfurt, München, Düsseldorf, Wien, Zürich
• Fähre Ibiza → Formentera: 25–35 Minuten, ganzjährig
• Hochsaison-Frequenz: 30+ Überfahrten täglich
• Ticketpreis Person: ca. 25–45 € einfache Fahrt
• Yacht/Privatboot: eigene Liegeplätze in La Savina (Wartelisten mehrere Jahre)

Preise und Renditen: Formentera als Kapitalanlage

Formentera gehört zu den teuersten Quadratmeter-Märkten Spaniens — auf Augenhöhe mit Ibiza-Premium-Lagen, Marbella Golden Mile und Costa Smeralda. Die Kombination aus Bauverbot, Naturschutz und internationaler Premium-Nachfrage (italienische, französische, deutsche Käufer dominieren) sorgt für eine außergewöhnliche Preisstabilität.

Quadratmeterpreise nach Lage und Objekttyp

Wer die Bewertung sauber rechnen will, sollte das Vergleichswertverfahren nutzen — auf Formentera wegen geringer Transaktionszahlen anspruchsvoll. Für vermietete Objekte ist das Ertragswertverfahren die saubere Methode. Vorab den Immobilienwert berechnen und mit dem Kaufpreisfaktor plausibilisieren.

Mietrendite und Saisonvermietung: ETV-Lizenz entscheidet alles

Die Vermietung ist auf Formentera streng reguliert. Ohne ETV-Lizenz (Estancias Turísticas Vacacionales) ist die kurzfristige Vermietung an Touristen illegal — Bußgelder bis 400.000 € sind dokumentiert. Neue Lizenzen werden seit Jahren faktisch nicht mehr ausgegeben; bestehende Lizenzen werden mit dem Objekt verkauft und treiben den Preis um 200.000 bis 800.000 € nach oben. Das ist der wichtigste Insider-Punkt für Käufer.

• Saisonfenster Premium-Vermietung: Mai bis Oktober (ca. 22 Wochen nutzbar)
• Wochenpreis Luxusvilla mit Pool, Frontline: 25.000 – 60.000 €
• Wochenpreis Finca renoviert, Landesinnere: 8.000 – 18.000 €
• Apartment 2 SZ Sant Ferran: 1.800 – 3.500 €/Woche
• Realistische Bruttorendite: 3,0 – 4,5 % p.a. (mit ETV)
• Nettorendite nach Verwaltung, Steuern, IBI: 1,5 – 2,8 %
• Wertsteigerung historisch: 4–7 % p.a. — der eigentliche Rendite-Treiber

Beispielrechnung: Luxus-Finca mit ETV-Lizenz

Kaufpreis 3,5 Mio. €, ETV für 6 Personen, 16 Vermietungswochen à 18.000 € = 288.000 € Bruttojahresumsatz. Nach 25 % Verwalter-Fee, 30 % Nichtansässigen-Steuer (IRNR auf Mieteinnahmen für Nicht-EU; EU-Bürger 19 % nach Abzug), IBI ca. 4.500 €, laufende Kosten 35.000 € verbleiben rund 110.000 – 130.000 € Nettocashflow. Den vollständigen Cashflow und die Immobilien-Rendite sollte vor jedem Kauf detailliert modelliert werden.

Rechtliche Fallstricke: Was deutsche Käufer wissen müssen

Spanien ist EU, aber das Steuer- und Baurecht weicht massiv vom deutschen Standard ab. Auf Formentera kommt erschwerend hinzu: Die Inselregierung (Consell Insular) hat das strengste Bauregime der Balearen erlassen. Wer das ignoriert, kauft ein Objekt, das nicht erweitert, oft nicht einmal renoviert werden darf.

Bauverbot und Renovierungsbeschränkungen

• Faktischer Baustopp für Neubauten in vielen Zonen seit Jahren
• Erweiterungen der Wohnfläche stark limitiert (oft max. 10–20 %)
• Pool-Genehmigung in Schutzgebieten praktisch unmöglich
• Illegal errichtete Bauten („obras ilegales“) können nicht legalisiert werden — Abrissrisiko
• Nota Simple und „Cédula de Habitabilidad“ sind Pflicht-Checks vor Kauf

Steuern beim Kauf und Halten

Wichtig: Vor dem Kauf braucht jeder Ausländer eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero). Die Kaufnebenkosten auf den Balearen liegen mit 11–14 % deutlich höher als in Deutschland — bei einem 5-Mio.-Objekt also 550.000 bis 700.000 € on top. Wer die Grunderwerbsteuer in Deutschland gewohnt ist, sollte das früh in die Kalkulation einpreisen.

Holding-Struktur, Erbschaft und Verkauf

Bei Objekten ab 2 Mio. € prüfen erfahrene Käufer eine spanische S.L. oder eine grenzüberschreitende Immobilien-Holding. Vorteile: leichtere Übertragung, ggf. Share Deal beim Exit, vereinfachte Erbfolge. Beachten: Spanien hat sein eigenes Erbschaftssteuer-Regime, auf den Balearen seit kurzem mit massiven Vergünstigungen für direkte Verwandte. Beim Wiederverkauf greift die spanische Spekulationssteuer-Logik: Plusvalía-Steuer auf Wertzuwachs (19–28 %) plus 3 % Quellensteuer-Einbehalt durch den Käufer bei Nichtansässigen. Eine deutsche Spekulationsfrist existiert in Spanien nicht.

Tipp: Ob Eigennutzung oder reine Kapitalanlage besser passt, klärt der Vergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage — auf Formentera oft Mischformen.

La Savina: Hafen von Formentera

La Savina ist die einzige Anlaufstelle der Insel. Hier kommt jeder Tourist an, hier wird die gesamte Insel versorgt, hier liegen die Yachten der internationalen Käuferschicht. Wer eine Immobilie in La Savina erwirbt, kauft Premium-Anbindung und hohe Vermietungsdichte — gleichzeitig ist es der einzige Ort der Insel mit echtem Sommer-Trubel.

Hauspreise La Savina (zweite Linie bis Frontline): 1,2 Mio. bis 6 Mio. €

Lage von La Savina: Nordwesten der Insel

Der Hafenort liegt im Nordwesten der Insel und zählt rund 760 Einwohner. Über La Savina läuft die gesamte Logistik: Personenfähren, Frachtschiffe, Yachthafen, Hauptversorgungsstraße ins Inselinnere. Der weitläufige Marina-Bereich beherbergt Liegeplätze für Privatyachten (Wartelisten von 3–7 Jahren), Bootsverleih und ein dichtes Angebot an Restaurants, Bars und Boutiquen.

• Bevölkerung: ca. 761
• Yachthafen: über 450 Liegeplätze
• Distanz Sant Francesc: ca. 5 Min. mit dem Auto

Stadtbild: am meisten Trubel auf der Insel

Sobald der Hafen verlassen ist, beginnt der Charme der Insel. Der Marktplatz ist umgeben von kleinen Läden, lokalen Boutiquen und Ständen mit handgemachten Souvenirs — Kunsthandwerk hat auf Formentera Tradition. Die Frontline-Promenade ist Hotspot für Yacht-Eigner und Day-Charter-Gäste aus Ibiza.