Eigennutz: Vermietet oder unvermietet kaufen?

Gehen wir also davon aus, Sie möchten die Immobilie für den Eigennutz erwerben. Das bedeutet, Sie möchten Ihre Immobilie kaufen, dort direkt einziehen und vielleicht sogar je nachdem neu gestalten. Dann eignet sich in diesem Fall eine unvermietete Immobilie am Besten. Sie sparen Zeit, da Sie keinem Mieter kündigen müssen, so wie Kosten und Aufwand.

Vorteile bei nicht vermieteter Immobilie: Weniger Kosten, Zeit und Aufwand

Doch was tun, wenn Sie das Objekt Ihrer Träume gefunden haben und es vermietet ist? Dann bedarf es einer Eigenbedarfskündigung.

Eigenbedarfskündigung: Gesetzliche Frist, Ausnahmen & Co.

Mietern darf also durchaus gekündigt werden, wenn Sie die Immobilie für den Eigennutz benötigen. Hierfür ist lediglich die gesetzliche Frist für die Eigenbedarfskündigung von 3 bis 9 Monaten einzuhalten.

Außerdem müssen Sie nachvollziehbare Gründe angeben, warum Sie das Haus oder die Wohnung für den Eigennutz benötigen. Auch wenn eine begünstigte Person aus dringenden Gründen einziehen muss, ist das möglich. Der reine Wunsch nach einem persönlichen Einzug reicht also nicht. Ausnahmen treffen auch im Fall von Krankheit, Alter oder bei Alleinerziehenden zu.

Lese-Tipp: Eigenbedarfskündigung

Vermietet vs unvermietet bei Kapitalanlagen

Erwerben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, bringen sowohl vermietete Immobilien, als auch nicht vermietete Immobilie ihre Vorteile und Nachteile.

Vermietet kaufen: Keine Neuvermietung oder Leerstand

Wenn Sie ein bereits vermietetes Objekt kaufen möchten, bietet das durchaus einige Vorteile. Sie müssen nicht nach Neumietern suchen und vermeiden so das Risiko eines Leerstands. Auch kann Ihnen der Verkäufer einige Informationen zur Zahlungsmoral der Mieter geben. Gleichzeitig bedeutet eine Vermietung aber auch, dass Sie alle Mietverträge übernehmen müssen. Dazu zählen auch solche, die fehlerhaft formuliert sind.

Hier nochmal die Vorteile auf einen Blick:

• Keine Neuvermietung nötig
• Mieter sind bereits bekannt
• Geringes Risiko für Leerstand

Unvermietet kaufen: Aktueller Mietvertrag und marktüblicher Preis

Kaufen Sie ein nicht vermietetes Objekt, müssen Sie zwar zuerst mit Leerstand rechnen, können das Objekt bei Bedarf jedoch auch direkt wieder neu renovieren und sanieren. Auch können Sie hier eigene Mietverträge formulieren und können die Immobilie für einen aktuellen, marktüblichen Mietpreis vermieten. Apropos: Renovierungsarbeiten, die zur Wertsteigerung der Immobilie dienen, sind steuerlich absetzbar – ein weiterer Pluspunkt!

Über diese Vorteile können Sie sich also beim Kauf eines Nicht-vermieteten Objekts freuen:

• Marktüblicher Preis bei Neuvermietung
• Eigenständiges Aufsetzen eines Mietvertrags
• Genug Zeit für Renovierungsarbeiten

Fazit: Sollten Sie vermietet oder unvermietet kaufen?

Bei der Beantwortung dieser Frage kommt es nicht nur auf den Zweck und das Ziel der Immobilie an, sondern auch darum mit welchen Vorzügen sich diese am besten verbinden lassen. Sie möchten am liebsten schnell in das neue Objekt einziehen? Dann ist eine nicht vermietete Immobilie mit deutlich weniger Zeit, Kosten und Aufwand verbunden. Handelt es sich bei dem Haus oder der Wohnung um eine Kapitalanlage, müssen Sie für sich selber entscheiden, welche nächsten Schritte Ihnen am ehesten zusagen.

Tipp! Weitere Vorteile und Nachteile von vermieteten und nicht-vermieteten Immobilien finden Sie auf meinem neuen Projekt für Immobilienkäufer (Immobilien-Erfahrung.de):

• Vermietet vs unvermietet kaufen? – extern

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Immobilie als Kapitalanlage vs. Eigennutz

Am Anfang stellt sich ganz klar die Frage: Möchten Sie selber in Ihrer Immobilie wohnen? Oder möchten Sie Ihre Wohnung nach dem Kauf als Renditeimmobilie vermieten? Darüber gilt es am Anfang nachzudenken. Schließlich wirkt sich das nicht nur auf die Finanzierung aus. Als Eigennutzer sind Sie auch nach dem Erwerb der Immobilie weiterhin für die Betriebskosten selbst verantwortlich. Handelt es sich jedoch um eine Immobilie als Kapitalanlage, werden diese Kosten hauptsächlich von Mieter und Finanzamt gedeckt.

• Eigennutz oder Kapitalanlage? Vergleich

Höhe des Kaufpreises: Faktoren

Genauso wichtig ist auch, dass Sie für sich einen maximalen Kaufpreis festlegen. Hier sollten Sie mehrere Faktoren mit einbeziehen. Dazu gehören Ihre Bonität, das verfügbare Eigenkapital, als auch Ihr Beleihungswert.

Erfahren Sie hier mehr zu den wichtigen Faktoren inklusive Tipps und Tricks:

• Maximaler Kaufpreis

Maximale Bruttomietrendite: Formel

Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, damit sich die Kapitalanlage sowohl rentiert, als auch vom Mieter abbezahlt wird? Hierfür empfehlen wir folgende Formel:

Formel: Jahresmiete / Kaufpreis * 100

Kapitalanleger verfolgen ein vorrangiges Ziel, effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch, muss die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein. Erfahren Sie hier mehr:

• Minimale Bruttomietrendite

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Natürlich können Sie ein bereits vermietetes Objekt genauso kaufen, wie ein unvermietetes. Erwerben Sie die Immobilie jedoch für den Eigennutz, wäre ein unvermietetes Objekt auf jeden Fall vorteilhafter. Befinden sich bereits in der Wohnung, können Sie diese nach dem Immobilienkauf auf Eigenbedarf kündigen. Ähnliches auch für Kapitalanleger. Auf der einen Seite sparen Sie Zeit durch die Mieter Zeit und müssen keine Neuen suchen, sind jedoch zeitgleich an die Mieten gebunden. Sollten Sie also vermietet oder unvemietet kaufen? Erfahren Sie hier alle Vorteile und Nachteile:

• Vermietet vs unvermietet

Lage, Lage, Lage!

Nicht nur die Stadt ist wichtig, sondern auch die Nachbarschaft. Wo ist das nächste Krankenhaus? Wie ist die Anbindung? Gibt es sehr viel Leerstand in der Umgebung? Und wie sicher ist die Wohngegend? All das wirkt sich nicht nur auf Ihr Wohnerlebnis vor Ort aus, sondern auch auf den Wert der Immobilie und den Kaufpreis. Was genau bedeutet also A-, B- und C-Lage? Wie ist sie zu ermitteln und wie wirkt sie sich auf den Kaufpreis aus? Erfahren Sie hier mehr!

• A-, B-, C-Lage

Der perfekte Standort

Je nachdem ob Sie nach einer Immobilie als Kapitalanlage suchen oder für Eigennutz, unterscheiden sich auch die Ansprüche an den Standort. Was sind also gute Standorte für Ihre persönlichen Ziele der Anlage?

• Standort finden

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Sowohl Neubau, als auch Bestand haben ihre jeweiligen Vorteile und Nachteile. Hier ist vor allem die Frage wichtig: Nutzen Sie Ihre Immobilie für den Eigennutz? Oder als Kapitalanlage? Schließlich beeinflusst auch die Nutzung Ihrer Immobilie Ihre Entscheidung. Die Unterschiede zwischen Bestand und Neubau, so wie die jeweiligen Vorteile und Nachteile finden Sie hier:

• Bestand oder Neubau?

Alter der Immobilie: Vorteile & Nachteile

Über 2.650.000 Immobilien, die sich aktuell in Deutschland befinden, wurden vor dem Jahr 1919 erbaut. Allein 5.000.000 davon vor 1949. Bei manchen dieser Objekte handelt es sich um wahre Schnäppchen auf dem Markt deren späteren Verkaufspreis durch wertsteigernde Maßnahmen deutlich erhöhen können. Doch welche Vorteile und Nachteile bringt der Kauf eines älteren Objektes mit sich? Hier ein direkter Vergleich:

• Mängel nach Baujahren

Größe von Haus und Wohnung

Wie groß soll die Immobilie sein? Neben der Lage und dem Alter einer Immobilie spielt schließlich auch ihre Größe eine wichtige Rolle. Einzimmer-Apartment oder Villa mit mehreren Schlafzimmern? Bungalow mit Keller oder doch eher Maisonettewohnung? Hier werden sowohl Wohnfläche für Eigennutz, als auch für Kapitalanlage verglichen. Vor allem für Kapitalanleger, die planen Ihr erworbenes Objekt zu vermieten, kommt es auf die Zimmeraufteilung und Quadratmeteranzahl an.

• Optimale Größe einer Immobilie

Erbpacht? Ja oder nein

Bei manchen Immobilien liegt eine Erbpacht vor. Doch was ist eine Erbpacht? Lassen sich die Kosten steuerlich absetzen oder gar auf den Mieter umlegen? Lernen Sie hier alle zur Erbpacht, wie sie funktioniert und ihre Vorteile und Nachteile:

• Erbpacht

Sozialbindung? Ja oder nein

Neben der Erbpacht, kann es sein, dass Sie auch über das Thema Sozialbindung stolpern werden. Alles über Ihre Verpflichtungen über zinsgünstige Darlehen bis zur Nachbindungsfrist – Lohnt es sich für Sie eine Immobilie mit Sozial- und Nachbindung zu kaufen?

• Ja oder nein? Sozialbindung

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