Wohnung verkaufen gegen Leibrente

Viele Senioren stehen vor einem finanziellen Dilemma. In manchen Fällen reichen weder Ersparnisse noch Rente aus, um die laufenden Lebensunterhaltskosten zu decken. In anderen Fällen können gesundheitliche Probleme dazu führen, dass die Pflegekosten steigen. Der einzige Ausweg: Die eigene Wohnung verkaufen.

Doch für viele ältere Menschen ist ihre Wohnung mehr als nur ein Dach über dem Kopf. Es ist ihr Zuhause, in dem sie jahrzehntelang gelebt haben und das ihnen vertraut ist. Der Verkauf ihrer Wohnung kann bedeuten, dass sie aus ihrem vertrauten Umfeld gerissen werden und in eine unbekannte Umgebung ziehen müssen.

In solchen Fällen kann der Verkauf gegen Leibrente eine attraktive Option sein. Durch den Verkauf Ihrer Wohnung gegen Leibrente können Sie weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen bleiben und Ihre monatlichen Rentenzahlungen aufstocken.

So funktioniert die Immobilienrente

Die Leibrente ist eine Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, bei der der Verkäufer das Eigentum an seiner Immobilie an den Käufer überträgt und dafür eine lebenslange Rente erhält. Die Höhe der Rente wird bei Vertragsabschluss festgelegt und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Wert der Immobilie, dem Alter und der Lebenserwartung des Verkäufers, sowie der aktuellen Zinssätze.

Im Gegenzug für die Rente behält der Verkäufer das lebenslange Wohnrecht in der Immobilie. Das bedeutet, dass er weiterhin in der Immobilie wohnen und sie nutzen kann. Dadurch können Sie weiterhin in ihrer vertrauten Umgebung bleiben und sich dennoch eine finanzielle Absicherung verschaffen.

Die Leibrente zusammengefasst:

• Wohnung wird an Leibrente Anbieter verkauft
• Monatliche Rentenzahlung anstelle der Kaufpreisauszahlung
• Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts

Voraussetzungen: Alter & Immobilienwert

Um eine Leibrente zu erhalten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Um für Anbieter ein kalkulierbares finanzielles Risiko zu gewährleisten, wird von vielen ein Mindestalter für Verkäufer festgesetzt. Dieses liegt in der Regel zwischen 60 und 65 Jahren. Außerdem werden meistens lastenfreie Immobilien bevorzugt und auch der Mindestwert des Objekts ist meistens festgelegt, da er eine Mindest-Immobilienrente garantiert. Hierbei kann man sich am individuell gesetzten Wert des Anbieters orientieren. In der Regel verlangen Anbieter eine Mindestrente von 150 bis 250 Euro pro Monat.

Die Voraussetzungen auf einen Blick:

• Mindestalter des Verkäufers: ab 60 Jahren
• Mindestauszahlung: ab 150 Euro pro Monat
• Lastenfreie Immobilie

Steuern: Einkommenssteuer auf Ertragsanteil

Bei der Immobilienleibrente wird lediglich der Ertragsanteil besteuert, da Rentenzahlungen als „sonstige Einkünfte“ gemäß Einkommensteuergesetz eingestuft sind. Der Ertragsanteil wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, insbesondere vom Alter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, und kann als Sonderausgabe von der Steuer abgesetzt werden. Der Besteuerungsanteil sinkt kontinuierlich mit zunehmendem Alter bei Vertragsabschluss. Das bedeutet, dass ältere Personen im Allgemeinen weniger Steuern zahlen müssen als jüngere Personen.

Leibrente oder traditioneller Wohnungsverkauf?

Neben der Leibrente können Sie sich aber auch für einen traditionellen Verkauf Ihrer Wohnung entscheiden. Die Vorteile eines Komplettverkaufs: Sie erhalten den vereinbarten Kaufpreis auf einmal ausgezahlt. Dabei ist der Verkaufspreis in der Regel höher als bei einer Leibrente, jedoch verlieren Sie jegliches Eigentumsrecht an Ihrem zu Hause.

Wie bereits erwähnt erlaubt es Ihnen die Leibrente weiterhin zu Hause wohnen zu bleiben und gleichzeitig Ihr Immobilienvermögen freizusetzen. Außerdem sparen Sie sich die Kosten für einen Umzug und müssen sich weder eine neue Wohnung kaufen, noch Miete zahlen.

Hier die Vorteile auf einen Blick:

• Leibrente: kein Auszug notwendig & Freisetzen des Immobilienkapitals
• Traditioneller Verkauf: Auszahlung des kompletten Kaufpreises

Fazit: Abgesichert ins hohe Alter

Insgesamt bietet der Verkauf einer Wohnung gegen Leibrente älteren Menschen eine attraktive Alternative zum traditionellen Wohnungsverkauf. Die Leibrente ermöglicht es, den Verkaufserlös in eine monatliche Rente umzuwandeln, die bis zum Lebensende ausgezahlt wird und somit ein regelmäßiges Einkommen im Alter garantiert. Was am Ende übrig bleibt: Netto-Erlös Rechner. Gleichzeitig muss man sich bewusst sein, dass man mit dem Verkauf der Immobilie alle Eigentumsrechte an den Käufer abgibt. Aus diesem Grund ist es wichtig sich im Vorfeld genug Zeit zu nehmen, um die jeweiligen Vorteile und Nachteile abzuwägen und die für sich beste Entscheidung zu treffen.

Das Wohnrecht erklärt

Wenn es um Immobilien als Altersvorsorge geht, fällt schnell der Begriff Wohnrecht. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt eine begünstigte Person, eine Immobilie oder einen Teil davon selbst zu bewohnen — auch dann, wenn die Immobilie einer anderen Person gehört. Es ist ein dingliches Recht, also untrennbar mit dem Grundstück verbunden, und überdauert jeden Eigentümerwechsel.

Befristet, lebenslang, entgeltlich, unentgeltlich

Wohnrechte lassen sich flexibel ausgestalten. In der Praxis dominieren vier Varianten:

• Lebenslang & unentgeltlich — der Klassiker bei Übertragungen innerhalb der Familie
• Lebenslang & entgeltlich — der Berechtigte zahlt eine reduzierte Miete, häufig bei Verkauf an Kapitalanleger
• Befristet & unentgeltlich — z. B. fünf Jahre bis zum geplanten Pflegeheim-Umzug
• Aufschiebend bedingt — Wohnrecht beginnt erst beim Tod des Ehepartners oder zu einem bestimmten Stichtag

Wohnrecht vs. Nießbrauch — der entscheidende Unterschied

Wer den Verkauf mit dauerhafter Wohnsicherung plant, muss diese beiden Instrumente sauber abgrenzen. Verwechselt werden sie häufig — die wirtschaftlichen Folgen sind aber gravierend unterschiedlich.

Faustregel: Wer nur weiter wohnen will, wählt das Wohnrecht. Wer flexibel bleiben und ggf. vermieten oder umziehen möchte, ohne das Recht zu verlieren, wählt den Nießbrauch.

Für wen lohnt sich das Wohnrecht?

Die typischen Konstellationen

Ein lebenslanges Wohnrecht wird in der Praxis vor allem in vier Konstellationen vereinbart:

• Eltern an Kinder — vorweggenommene Erbfolge, Nutzung der Schenkungsteuer-Freibeträge alle zehn Jahre
• Ehepartner untereinander — Absicherung des länger Lebenden bei separaten Eigentumsverhältnissen
• Verkauf an Kapitalanleger — sogenannter „Verkauf auf Rentenbasis“ oder „Immobilien-Leibrente“
• Geschwister-Vermächtnis — ein Erbe übernimmt die Immobilie, der andere bekommt das Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ideal für nahestehende Verwandte, Ehepartner, Eltern & Großeltern.

Wann es sich nicht lohnt

Wenig sinnvoll ist ein Wohnrecht, wenn der Berechtigte ohnehin in absehbarer Zeit umziehen will, wenn die Immobilie unter Wert verkauft werden müsste, weil der Markt schwach ist, oder wenn der Eigentümer Fremdfinanzierung braucht — Banken bewerten wohnrechtsbelastete Objekte deutlich konservativer und verlangen oft einen Rangrücktritt im Grundbuch.

Wertberechnung: Was ist das Wohnrecht wert?

Die zentrale Frage in jeder Verhandlung. Der Kapitalwert des Wohnrechts wird nach § 14 BewG ermittelt und mindert den Kaufpreis bzw. die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer.

Die Formel

Jahreswert (ortsübliche Kaltmiete × 12) × Leibrentenfaktor = Kapitalwert des Wohnrechts

Der Leibrentenfaktor ergibt sich aus der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten und wird vom Bundesfinanzministerium jährlich aktualisiert. Vereinfacht: Je jünger der Berechtigte, desto höher der Faktor — und desto stärker die Wertminderung.

Rechenbeispiel — Eigentumswohnung in München

• Verkehrswert der Wohnung: 850.000 €
• Ortsübliche Kaltmiete: 1.800 €/Monat = 21.600 €/Jahr
• Berechtigte: 72-jährige Frau, Leibrentenfaktor ca. 9,8
• Kapitalwert Wohnrecht: 21.600 € × 9,8 = 211.680 €
• Reduzierter Verkaufspreis (an Tochter): 850.000 € − 211.680 € = 638.320 €

Da Tochter einen Schenkungsteuer-Freibetag von 400.000 € hat, fällt auf den Differenzbetrag zwischen reduziertem Wert und Freibetrag eine deutlich geringere Steuer an als ohne Wohnrecht. Bei strategischer Aufteilung über zehn Jahre lässt sich die Steuerlast oft auf null drücken.

Faustformel für die Schnellrechnung

Vorzüge für die gesamte Familie

Wohnungen mit eingetragenem Wohnrecht werden auf dem freien Markt nur mit deutlichem Abschlag verkauft, weil sie für externe Käufer unattraktiv sind. Aus diesem Grund werden sie meist innerhalb der Familie weitergegeben — und dort entfalten sie ihre volle steuerliche und emotionale Wirkung.

Vorteile auf einen Blick — Wer profitiert wie?

Was zusätzlich steuerlich relevant ist und beim späteren Eigentümer wirkt: AfA Immobilien.

Das muss beachtet werden

Entscheiden Sie sich, Ihre Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen, müssen mehrere Aspekte sauber geregelt sein. Wer hier schludert, schafft Streitpotenzial für Jahrzehnte.

Dauer und Erlöschen des Wohnrechts

Ein Wohnrecht kann zeitlich befristet oder lebenslang vereinbart werden — es erlischt entweder mit dem Ende der vereinbarten Frist oder mit dem Tod des Berechtigten. Ein einseitiger Widerruf durch den Eigentümer ist nur in Ausnahmefällen möglich (etwa bei grob ungebührlichem Verhalten). Der Berechtigte selbst kann jederzeit freiwillig auf sein Wohnrecht verzichten — etwa bei Umzug ins Pflegeheim. Das bloße Nichtnutzen führt nicht automatisch zum Erlöschen: Erst nach 30 Jahren der Nichtnutzung kann das Wohnrecht ohne Zustimmung aus dem Grundbuch gestrichen werden.

• Dauer wird vorab notariell festgelegt
• Widerruf nur in Ausnahmefällen
• Verzicht durch Berechtigten jederzeit möglich
• Erlöschen automatisch mit Tod des Berechtigten
• Aufhebung nach 30 Jahren des Nichtnutzens

Kosten und Lasten — wer zahlt was?

Der häufigste Streitpunkt nach dem Eigentümerwechsel. Ohne klare Regelung im notariellen Vertrag gilt die gesetzliche Verteilung — und die ist oft unpassend. Standard-Praxis:

Empfehlung: Diese Aufteilung Punkt für Punkt im Vertrag aufführen — pauschale Formulierungen wie „Berechtigte trägt die laufenden Kosten“ führen regelmäßig zu Konflikten.

Vererbung an Dritte nicht möglich

Das Wohnrecht ist höchstpersönlich und nicht vererbbar. Es endet mit dem Tod des Wohnberechtigten — Erben oder Nachfolger können es nicht weiterführen, sofern dies nicht ausdrücklich in der ursprünglichen Vereinbarung anders geregelt wurde (was die Ausnahme ist). Nach dem Tod erhält der Eigentümer die volle Verfügungsgewalt zurück und kann die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen.

Auszug ins Pflegeheim — was passiert dann?

Ein häufig unterschätzter Praxisfall. Zieht der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim, bleibt das Wohnrecht zunächst bestehen — die Wohnung steht jedoch leer. Drei Optionen:

• Verzicht durch Berechtigten — sauber, aber endgültig
• Vereinbarung über Vermietung — Mieteinnahmen kompensieren oft die Pflegeheimkosten
• Sozialamt-Regress — bei Pflegebedürftigkeit und Sozialhilfebezug kann das Sozialamt das Wohnrecht als Vermögenswert berücksichtigen oder dessen Kapitalisierung verlangen

Tipp: Eine sogenannte „Mietersatz-Klausel“ im Vertrag aufnehmen — sie regelt, dass der Eigentümer bei Auszug eine reduzierte monatliche Zahlung an den Berechtigten leistet, solange das Wohnrecht formal weiterbesteht.

Notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch

Das Wohnrecht muss notariell beurkundet und ins Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden, um rechtlich als dingliches Recht gegenüber jedem späteren Eigentümer wirksam zu sein. Beim Notartermin sorgt der Notar dafür, dass alle Formalien eingehalten werden. Die Eintragung im Grundbuch macht das Wohnrecht öffentlich erkennbar und schützt den Berechtigten gegenüber jedem späteren Käufer.

Notwendig für die Sicherung:

• Notarielle Beurkundung des Vertrags
• Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs
• Klare Beschreibung von Räumlichkeiten, Mitbenutzungsrechten, Kostenverteilung
• Regelung für den Fall des Auszugs/Pflegeheims

Checkliste: Vor dem Notartermin klären

• Wird ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch besser passen?
• Welche Räume umfasst das Wohnrecht (gesamte Wohnung oder nur Teile)?
• Mitbenutzungsrechte für Garten, Keller, Garage, Dachboden geregelt?
• Aktuelle ortsübliche Kaltmiete als Bewertungsgrundlage ermittelt (Mietspiegel/Gutachten)?
• Leibrentenfaktor anhand des Alters berechnet?
• Kostenaufteilung detailliert (Verbrauch, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung)?
• Pflegeheim-Klausel und Mietersatz-Regelung aufgenommen?
• Schenkungsteuer-Freibeträge mit Steuerberater optimiert (10-Jahres-Regel)?
• Rangstelle im Grundbuch festgelegt (vor oder nach Bankgrundschulden)?
• Renovierungspflichten und Schönheitsreparaturen definiert?
• Vorkaufsrecht für die Familie erwogen?
• Möglichkeit zur einvernehmlichen Aufhebung gegen Abfindung vereinbart?

Wohnung mit bestehendem Wohnr

]]> https://lukinski.de/wohnung-verkaufen-kosten-notar-makler-energieausweis-verkaeufer-kaeufer/ Tue, 07 Mar 2023 05:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=172213 Wohnung verkaufen Kosten – Der Verkauf einer Wohnung ist mit verschiedenen Kosten verbunden, die je nach Art und Umfang der Transaktion unterschiedlich ausfallen können. Die wichtigsten Kostenpunkte sind in der Regel die Makler- und Notargebühren, sowie jegliche Kosten, die für die Beschaffung der Unterlagen anfallen. Mit welchen zusätzlichen Nebenkosten Sie zu rechnen haben und wer diese zu zahlen hat, das erfahren Sie hier – inklusive Checkliste.

Nebenkosten beim Wohnungsverkauf: Checkliste

Der Verkauf einer Wohnung ist mit verschiedenen Kosten verbunden, die je nach Land und Region unterschiedlich ausfallen können.

Bevor wir uns die einzelnen Gebühren genauer anschauen, hier die wichtigsten Kostenpunkte im Überblick:

1. Maklergebühren
2. Notarkosten
3. Grunderwerbsteuer
4. Kosten für das Wertgutachten
5. Kosten für die wichtigsten Unterlagen

In den meisten Fällen entscheiden sich Eigentümer dagegen ihre Wohnung privat zu verkaufen und beauftragen stattdessen einen Makler mit der Wohnungsveräußerung. Daher machen die Maklergebühren in der Regel auch einen Großteil der Nebenkosten aus. Wann ein Immobilien Wertgutachten sinnvoll ist und was es kostet, erfahren Sie in unserem Ratgeber.r machen die Maklergebühren in der Regel auch einen Großteil der Nebenkosten aus. Schauen wir sie uns genauer an.

Maklergebühren für Vermarktung & Verkauf

Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, um Ihre Wohnung zu verkaufen, müssen Sie in der Regel eine Maklerprovision zahlen. Im Rechner für Maklerprovision sehen Sie alle Kosten für Käufer und Verkäufer auf einen Blick. Diese Provision variiert je nach Makler und kann zwischen 3% und 7% des Verkaufspreises betragen. Die Maklergebühren umfassen in der Regel die Kosten für die Vermarktung der Immobilie, die Durchführung von Besichtigungen, die Unterstützung bei der Verhandlung des Kaufpreises und die Erstellung des Kaufvertrags.

Zwischen 3% und 7% des Kaufpreises

Notarkosten bei der Abwicklung

Beim Wohnungsverkauf ist die Abwicklung über einen Notar gesetzlich vorgeschrieben. Daher kommen Sie auch hier nicht über die Notarkosten herum. Die Notarkosten setzen sich aus verschiedenen Gebühren zusammen, die sich nach dem Kaufpreis der Immobilie richten und gesetzlich festgelegt sind. Sie belaufen sich auf 1,5 – 2 % des Kaufpreises. Dazu gehören beispielsweise die Grundgebühr, die sich am Wert der Immobilie orientiert, sowie die Gebühren für die Erstellung von Urkunden und Bescheinigungen.

Zwischen 1,5 und 2% des Kaufpreises

In den meisten Fällen übernimmt der Käufer die Notarkosten.

Grunderwerbsteuer: Zu zahlen vom Käufer

Beim Verkauf einer Wohnung fällt auch die Grunderwerbsteuer an. Auch diese wird vom Käufer gezahlt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und muss innerhalb von einigen Wochen nach dem Kauf an das Finanzamt gezahlt werden.

Zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises

Alles Weitere rund um das Thema Steuern erfahren Sie hier:

• Wohnungsverkauf Steuern

Kosten für die Immobilienbewertung

Ob Maisonettewohnung oder Mikroapartment – Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen, müssen Sie erst wissen, wie viel das Objekt wert ist. Hierfür wird die Wohnung von einem ein zertifizierten Gutachter auf den Zustand und mögliche Mängel überprüft und ein Wertgutachten erstellt. Das bildet die Grundlage für den späteren Kaufpreis. Die Kosten für ein Wertgutachten können je nach Umfang und Art des Gutachtens zwischen einigen Hundert und mehreren Tausend Euro betragen.

Gebühren für die wichtigsten Unterlagen

Für den Wohnungsverkauf brauchen Sie außerdem mehrere Unterlagen, die Sie nicht nur dem neuen Eigentümer übergeben müssen, sondern zum Beispiel auch für den Kaufvertrag und die Verkaufsabwicklung benötigen. Dazu gehören zum Beispiel der Energieausweis, ein Grundbuchauszug, sowie der Bebauungsplan. Den verbrauchsorientierten Energieausweis können Sie bereits für weniger als 100 Euro bekommen, beim bedarfsorientierten Ausweis sollten Sie mit mehreren Hundert Euro rechnen. Auch den Grundbuchauszug sollten Sie nicht vergessen. Dieser kostet unbeglaubigt 10 Euro und beglaubigt 20 Euro.

Einige Kosten für die Beschaffung der Verkaufsunterlagen im Überblick:

• Verbrauchsorientierter Energieausweis: unter 100 Euro
• Bedarfsorientierten Energieausweis: über 100 Euro
• Unbeglaubigter Grundbuchauszug: 10 Euro
• Beglaubigter Grundbuchauszug: 20 Euro

Optional: Renovierungs- & Modernisierungskosten

Um den Immobilienwert zu steigern und den Kaufpreis zu erhöhen, entscheiden sich manche Eigentümer dazu ihre Wohnung kurz vor Verkauf zu renovieren und zu modernisieren. Welche Kosten hierfür anfallen hängt sowohl von dem Umfang der Renovierungsarbeiten ab, als auch von den verwendeten Materialien und der Größe der Wohnung.

Fazit: Kosten vorab kalkulieren

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf einer Wohnung mit verschiedenen Kosten verbunden ist, die im Vorfeld genau kalkuliert werden sollten. Eine genaue Planung und Vorbereitung kann helfen, unangenehme Überraschungen und unnötige Kosten zu vermeiden. Es empfiehlt sich daher, sich im Vorfeld umfassend zu informieren und eine genaue Kostenübersicht zu erstellen.

]]> https://lukinski.de/courtage-makler-bedeutung-kosten-immobilienmakler/ Thu, 20 Jan 2022 13:00:22 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=2648 Die Maklercourtage ist seit dem 23. Dezember 2020 in Deutschland gesetzlich neu geregelt — und genau das macht sie für Immobilien-Investoren zu einem oft unterschätzten Renditefaktor. Beim Kauf einer Eigentumswohnung für 500.000 € bedeutet die Courtage in vielen Bundesländern eine Zusatzbelastung von 17.850 € brutto, die direkt auf den Kapitaleinsatz drückt und sich erst über Jahre der Vermietung amortisiert. Wer als Käufer oder Verkäufer auftritt, muss das Bestellerprinzip nach § 656a–656d BGB verstehen, die regionalen Höchstsätze kennen und wissen, welche Verhandlungsspielräume bestehen. Dieser Ratgeber liefert Zahlen, Szenarien und eine klare Entscheidungsmatrix.

Courtage Makler: Was die Provision rechtlich genau umfasst

Die Courtage — synonym verwendet zu Maklerprovision oder Maklerlohn — ist das Erfolgshonorar des Immobilienmaklers für die Vermittlung eines Kauf-, Miet- oder Pachtvertrages. Sie wird ausschließlich bei nachweislicher Mitursächlichkeit fällig: Kommt der Vertrag ohne Beteiligung des Maklers zustande, besteht kein Anspruch. Rechtsgrundlage ist § 652 BGB, ergänzt durch die seit Ende 2020 geltenden Sonderregeln für Wohnimmobilien. Die folgende Übersicht fasst die wesentlichen rechtlichen Merkmale zusammen, die Käufer und Verkäufer kennen müssen.

• Erfolgshonorar — fällig nur bei wirksamem Vertragsabschluss
• Bemessungsgrundlage — Kaufpreis brutto bzw. Nettokaltmiete
• Umsatzsteuer — 19 % auf die Nettoprovision
• Bestellerprinzip — gilt seit 2015 bei Vermietung
• Teilung 50/50 — Pflicht bei Wohnimmobilien-Kauf seit 2020
• Schriftform — Maklervertrag muss in Textform vorliegen

Wie hoch ist die Courtage 2025 wirklich? Regionale Sätze im Vergleich

Anders als die Grunderwerbsteuer ist die Courtage nicht gesetzlich der Höhe nach festgelegt — sie ist frei verhandelbar, hat sich aber regional auf marktübliche Sätze eingependelt. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen und Bremen liegt der übliche Gesamtsatz bei 7,14 % inkl. MwSt., in Bayern, Baden-Württemberg und NRW bei 7,14 %, in Mecklenburg-Vorpommern teils nur 4,76 %. Seit 2020 trägt der Käufer maximal die Hälfte — wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Bundesland	Üblicher Satz gesamt	Käufer-Anteil	Verkäufer-Anteil
Berlin / Brandenburg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Hamburg	6,25 %	3,12 %	3,12 %
Bayern / BaWü	7,14 %	3,57 %	3,57 %
NRW	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Hessen	5,95 %	2,98 %	2,98 %
MV / Sachsen	4,76–7,14 %	2,38–3,57 %	2,38–3,57 %

Bestellerprinzip beim Kauf: § 656a–656d BGB im Klartext

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten“ (in Kraft seit 23.12.2020) gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen: Der Käufer darf maximal den Anteil zahlen, den auch der Verkäufer trägt. Vereinbart der Verkäufer mit dem Makler 3,57 %, sind beim Käufer ebenfalls 3,57 % zulässig — keinen Cent mehr. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Grundstücken gilt diese Regel nicht — hier ist die Courtage frei verhandelbar.

Wichtig: Der Käufer muss erst zahlen, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656c Abs. 2 BGB). Bei Verstoß ist der Käuferanspruch unwirksam — ein häufig übersehener Hebel in der Verhandlung.

Rechenbeispiel: Courtage bei 500.000 € Kaufpreis

Wer eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin für 500.000 € erwirbt, sollte die Courtage exakt in seine Kaufnebenkosten berechnen. Sie ist neben Grunderwerbsteuer und Notarkosten berechnen der größte Einzelposten der Erwerbsnebenkosten und beeinflusst direkt den Kaufpreisfaktor berechnen.

Position	Satz	Betrag
Kaufpreis Wohnung Berlin	—	500.000 €
Grunderwerbsteuer Berlin	6,0 %	30.000 €
Notar & Grundbuch	~1,5 %	7.500 €
Courtage Käufer	3,57 %	17.850 €
Gesamtinvestition	~111 %	555.350 €

Bei einer Jahresnettokaltmiete von 18.000 € liegt die Bruttorendite berechnen bei 3,6 % auf den Kaufpreis — bezogen auf die Gesamtinvestition aber nur bei 3,24 %. Die Courtage drückt die Rendite also um rund 11 Basispunkte.

Steuerliche Behandlung: Courtage als Anschaffungsnebenkosten

Für Kapitalanleger ist die steuerliche Einordnung entscheidend. Die Courtage gehört nach § 255 Abs. 1 HGB zu den Anschaffungsnebenkosten und wird dem Gebäudeanteil zugerechnet. Sie ist nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig, sondern erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei einer Wohnung Baujahr 1985 mit 80 % Gebäudeanteil und 2 % linearer AfA bedeutet das: 17.850 € × 80 % = 14.280 € fließen in die Abschreibung — jährlich werden 285,60 € steuerlich geltend gemacht.

• Vermietung — Courtage erhöht AfA-Basis, § 7 Abs. 4 EStG
• Eigennutzung — keine steuerliche Absetzbarkeit
• Verkauf innerhalb Spekulationsfrist — mindert steuerpflichtigen Gewinn
• Verkäufer-Courtage — bei Vermietungsabsicht Werbungskosten

Wie im Ratgeber zur Spekulationssteuer Immobilien beschrieben, lässt sich die beim Kauf gezahlte Courtage bei einem späteren Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist vom Veräußerungsgewinn abziehen — ein häufig übersehener steuerlicher Hebel, der bei hohen Investments fünfstellige Beträge sparen kann.

Courtage bei Vermietung: 2 Monatsmieten Maximum

Beim Mietvertrag gilt seit 2015 strikt das Bestellerprinzip nach § 2 WoVermRG: Wer den Makler beauftragt, zahlt. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Die Höchstgrenze liegt bei 2 Nettokaltmieten zzgl. 19 % MwSt., also maximal 2,38 Nettokaltmieten brutto. Bei einer Kaltmiete von 1.500 € sind das maximal 3.570 € — keinen Cent mehr darf der Makler vom Mieter verlangen.

Verhandlungsstrategien: Wo der Spielraum wirklich liegt

Die Courtage ist trotz marktüblicher Sätze frei verhandelbar — auch in heißen Lagen. Erfahrene Investoren nutzen drei Hebel: Volumen, Marktphase und Exklusivität. Beim Kauf eines Mehrfamilienhaus kaufen ab 2 Mio. € sind 2,5 % statt 3,57 % realistisch — bei Privatverkäufen mit Zeitdruck oft sogar weniger.

Szenario	Kaufpreis	Standardsatz	Verhandelter Satz	Ersparnis
ETW Standardlage	400.000 €	3,57 %	3,00 %	2.280 €
MFH Kapitalanlage	2.000.000 €	3,57 %	2,00 %	31.400 €
Off-Market Villa	3.500.000 €	3,57 %	1,50 %	72.450 €
Bestandskunde	800.000 €	3,57 %	2,38 %	9.520 €

Entscheidungsmatrix: Wann lohnt sich der Makler überhaupt?

Für Verkäufer stellt sich die Frage, ob die Courtage von 3,57 % am Verkaufserlös durch die Maklerleistung gerechtfertigt ist. Die ehrliche Antwort: Es kommt auf Lage, Marktphase und Eigenkompetenz an. Wer die Optionen in der Immobilien kaufen Marktlage richtig einschätzt und den Markt kennt, kann beim Haus verkaufen ohne Makler oft 2–3 % Nettoerlös gewinnen.

• Makler sinnvoll — Off-Market, Erbschaft, Zeitdruck, komplexe Objekte
• Eigenvermarktung sinnvoll — Standardlagen, hohe Nachfrage, klare Objekte
• Hybrid — Bewertung beim Makler, Vermarktung selbst
• Festpreis-Makler — bei niedrigeren Kaufpreisen oft günstiger

Für detaillierte Berechnung der Provisionshöhe und steuerlichen Effekte empfiehlt sich der Maklerprovision berechnen-Rechner — er zeigt sofort, wie sich die Courtage auf Nettorendite berechnen und Eigenkapitalbedarf berechnen auswirkt.

Häufige Fragen zur Maklercourtage

Wann genau wird die Courtage fällig?

Die Courtage wird mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages fällig, nicht erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Makler muss dafür nachweislich für den Vertragsabschluss kausal gewesen sein — also die Parteien zusammengeführt oder den Abschluss aktiv gefördert haben. Beim Käufer-Anteil nach Bestellerprinzip greift zusätzlich § 656c Abs. 2 BGB: Der Käufer zahlt erst, nachdem der Verkäufer seinen Anteil beglichen und dies nachgewiesen hat. Wer ohne diesen Nachweis vorab zahlt, kann die Zahlung als rechtsgrundlos zurückfordern.

Kann ich die Courtage steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Immobilien ja, aber nicht sofort als Werbungskosten — die Courtage zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudeanteils. Bei einer Investition von 500.000 € mit 17.850 € Courtage und 80 % Gebäudeanteil fließen 14.280 € in die Abschreibung, was bei 2 % AfA jährlich 285,60 € steuerlich entlastet. Bei Eigennutzung gibt es keinen Abzug. Wird die Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft, mindert die damals gezahlte Courtage zusätzlich den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG.

Ist die Courtage frei verhandelbar?

Ja, vollständig — es gibt keinen gesetzlich festgelegten Mindest- oder Höchstsatz beim Immobilienkauf, lediglich marktübliche regionale Werte. Beim Bestellerprinzip nach § 656c BGB ist nur die Verteilung 50/50 vorgeschrieben, nicht die absolute Höhe. Verhandlungsspielraum besteht besonders bei hochpreisigen Objekten ab 1 Mio. €, bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Off-Market-Deals. Realistische Reduktionen liegen zwischen 0,5 und 2 Prozentpunkten — bei großen Volumina sind das schnell fünf- bis sechsstellige Beträge. Lediglich bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt die feste Obergrenze von 2 Nettokaltmieten plus MwSt.

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]]> https://lukinski.de/beurkundung-kaufvertrags-notar-beurkundungstermin-zahlung/ Fri, 31 May 2019 07:00:52 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=4427 Die Beurkundung eines Kaufvertrags ist der rechtliche Dreh- und Angelpunkt jeder Immobilientransaktion in Deutschland. Ohne notarielle Beurkundung nach § 311b BGB ist jeder Immobilien-Kaufvertrag schlicht nichtig — egal wie detailliert er ausgehandelt wurde. Für Investoren bedeutet das: Der Notartermin entscheidet nicht nur über Eigentumsübergang, sondern auch über Zahlungsfristen, Steuerlast und Liquiditätsplanung. Wer bei einem Investment von 500.000 € oder mehr unvorbereitet zum Termin erscheint, riskiert schnell vier- bis fünfstellige Mehrkosten durch Nachträge, falsche Fälligkeitsklauseln oder vermeidbare Vorfälligkeitsentschädigungen. Dieser Ratgeber zeigt, was beim Beurkundungstermin wirklich passiert, welche Kosten exakt anfallen und wie professionelle Investoren den Prozess strategisch nutzen.

Rechtliche Grundlage: Warum die notarielle Beurkundung Pflicht ist

Der Gesetzgeber schreibt in § 311b Abs. 1 BGB zwingend vor, dass jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden muss. Diese Form ist keine Empfehlung, sondern Wirksamkeitsvoraussetzung — fehlt sie, ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig. Der Notar handelt dabei als unabhängiges Organ der Rechtspflege und nicht als Anwalt einer Partei. Er prüft Identität, Geschäftsfähigkeit, Grundbuchstand, bestehende Belastungen und klärt beide Seiten über die rechtlichen Folgen auf.

Für Investoren mit komplexeren Strukturen — etwa beim Mehrfamilienhaus kaufen oder beim Erwerb über eine GmbH — ist die Beurkundungspflicht besonders weitreichend: Auch Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften können der Form bedürfen, wenn das Grundstück zentraler Vermögenswert ist (sog. „Share Deal“).

Ablauf des Beurkundungstermins: Was in 60–90 Minuten passiert

Ein typischer Beurkundungstermin dauert zwischen 60 und 90 Minuten — bei komplexen Verträgen mit Erbbaurecht, Bauträgerklauseln oder mehreren Grundpfandrechten auch 2 Stunden. Der Notar liest den vollständigen Vertrag laut vor — das ist nach § 13 BeurkG zwingend. Käufer und Verkäufer können jederzeit unterbrechen, Fragen stellen oder Änderungen verlangen. Der Ablauf folgt dabei einer festen Reihenfolge, die der Notar in jedem Termin einhält.

• Identitätsprüfung — Personalausweis, ggf. Handelsregisterauszug
• Verlesung — kompletter Vertrag wird laut vorgelesen
• Erläuterung — Notar erklärt rechtliche Konsequenzen
• Änderungen — letzte Anpassungen werden eingearbeitet
• Unterzeichnung — beide Parteien plus Notar
• Auflassungsvormerkung — sichert Käufer im Grundbuch

Erst nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Diese schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Objekt zwischenzeitlich an Dritte veräußert oder belastet. Wer bereits in der Vorbereitung sauber arbeitet, kommt mit einer einzigen Beurkundung aus — Nachträge kosten erneut Notargebühren und können den Kaufprozess um 4–6 Wochen verzögern.

Notarkosten konkret: Was die Beurkundung wirklich kostet

Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt — kein Notar darf höher oder niedriger abrechnen. Maßgeblich ist der Geschäftswert, also in der Regel der Kaufpreis. Für die Beurkundung selbst fällt eine 2,0-Gebühr an, hinzu kommen Vollzugsgebühren, Grundbuchkosten und Auslagen. Realistisch liegen die Gesamtkosten bei 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Notar + Grundbuch).

Kaufpreis	Notarkosten (ca. 1,0 %)	Grundbuchkosten (ca. 0,5 %)	Gesamt
250.000 €	2.500 €	1.250 €	3.750 €
500.000 €	5.000 €	2.500 €	7.500 €
1.000.000 €	10.000 €	5.000 €	15.000 €
2.500.000 €	22.500 €	11.250 €	33.750 €

Wer es exakt wissen möchte, kann mit dem Notarkosten berechnen Tool die Gebühren auf den Euro genau ermitteln. Wichtig: Diese Kosten sind Teil der Kaufnebenkosten und müssen aus Eigenkapital bestritten werden — Banken finanzieren sie in 95 % der Fälle nicht mit. Den vollständigen Überblick liefert der Rechner zum Kaufnebenkosten berechnen.

Kaufpreiszahlung: Fälligkeitsmitteilung und Zeitachse

Eine der häufigsten Fehlannahmen: „Sofort nach der Beurkundung muss ich zahlen.“ Falsch. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen typischerweise 4–8 Wochen. Erst wenn der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung versendet, ist der Kaufpreis zahlbar. Voraussetzungen sind in der Regel: eingetragene Auflassungsvormerkung, Vorliegen aller Genehmigungen (z. B. Verwalterzustimmung bei WEG), Löschungsbewilligungen für Altbelastungen und ggf. das Verstreichen gemeindlicher Vorkaufsrechte (2 Monate nach § 28 BauGB).

Für Investoren ist diese Zeitachse Gold wert — sie ermöglicht eine saubere Koordination mit der finanzierenden Bank. Wie im Ratgeber zur Immobilienfinanzierung beschrieben, sollte die Bank 14 Tage vor Fälligkeit alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt haben, um Verzugszinsen (in der Regel 5 % über Basiszins, also aktuell ca. 8,1 % p. a.) zu vermeiden. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € bedeuten 14 Tage Verzug rund 1.555 € Mehrkosten.

Steuerliche Auswirkungen ab Beurkundung

Mit der Beurkundung beginnen mehrere steuerlich relevante Fristen zu laufen — wer das ignoriert, verschenkt schnell fünfstellige Beträge. Der Notar meldet den Vertrag automatisch ans Finanzamt, das anschließend die Grunderwerbsteuer festsetzt (3,5 % bis 6,5 % je Bundesland). Erst nach Zahlung erhält der Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne diese keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die wichtigsten steuerlichen Fristen und Effekte im Überblick:

• Grunderwerbsteuer — fällig 4 Wochen nach Bescheid
• Spekulationsfrist — startet mit Beurkundungsdatum
• AfA-Beginn — ab Übergabe/Nutzen-Lasten-Wechsel
• Schuldzinsenabzug — ab Verbindlichkeit gegenüber Bank

Besonders relevant für Investoren: Die 10-jährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG beginnt mit dem Datum der Beurkundung — nicht mit der Übergabe oder Grundbucheintragung. Wer also am 15. März 2025 beurkundet, kann ab dem 16. März 2035 steuerfrei verkaufen. Details zur Berechnung im Spekulationsfrist berechnen Tool sowie im Übersichtsartikel zur Spekulationssteuer Immobilien.

Szenario-Vergleich: Auswirkung der Beurkundungs-Strategie auf die Rendite

Der Zeitpunkt der Beurkundung ist kein Zufall — er beeinflusst Steuerlast, Cashflow und Renditeverlauf. Hier drei realistische Szenarien für ein Mietshaus mit 500.000 € Kaufpreis, 25.000 € Jahresnettomiete, 80 % Finanzierung zu 4,0 % Zinsen:

Szenario	Beurkundung	Übergabe	Effekt 1. Jahr
Jahresende-Strategie	15.12.2025	01.02.2026	volle AfA 2026, GrESt-Bescheid 2026
Jahresanfang	15.01.2026	01.03.2026	11/12 AfA, längere Spekufrist
Mitte Jahr	15.06.2025	01.08.2025	5/12 AfA 2025, Mieten ab Aug.

Bei einer jährlichen AfA von 10.000 € (2 % linear) bedeutet eine durchdachte Beurkundung im Dezember statt Januar bereits ein volles AfA-Jahr — bei 42 % Grenzsteuersatz immerhin 4.200 € Steuerersparnis. Wer die Renditewirkung exakt durchrechnen will, nutzt den Cashflow Rechner sowie den Nettorendite berechnen.

Handlungsempfehlung: Checkliste für den Beurkundungstermin

Professionelle Investoren bereiten den Notartermin wie ein Closing vor — nicht wie einen Pflichttermin. Folgende Punkte sollten 7 Tage vor Beurkundung abgeschlossen sein, sonst drohen teure Nachverhandlungen oder ein zweiter Notartermin:

• Vertragsentwurf — 14 Tage vorher prüfen lassen
• Finanzierungszusage — verbindlich, nicht nur Angebot
• Eigenkapital — auf Konto, sofort verfügbar
• Grundbuchauszug — max. 4 Wochen alt
• Fälligkeitsklauseln — Käufer-freundlich formuliert
• Übergabedatum — realistisch festgelegt
• Versicherungen — Gebäudeversicherung vorbereitet

Den Eigenkapitalbedarf inklusive Notar, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage liefert der Eigenkapitalbedarf berechnen Rechner. Wer zum ersten Mal kauft, findet einen umfassenden Leitfaden im Ratgeber erste Immobilie kaufen.

Häufige Fragen zur Beurkundung des Kaufvertrags

Kann ich den Vertrag nach der Beurkundung noch widerrufen?

Nein, ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist sofort bindend — es gibt kein gesetzliches Widerrufsrecht wie beim Online-Kauf. Eine Auflösung ist nur einvernehmlich möglich (erneuter Notartermin mit Aufhebungsvertrag) oder bei schwerwiegenden Mängeln, arglistiger Täuschung oder Nichteintritt vereinbarter Bedingungen. Wer kalte Füße bekommt, zahlt im Zweifel zweimal Notarkosten plus eventuell Schadensersatz an die Gegenseite. Genau deshalb existiert die zwei-wöchige Vorlaufzeit nach § 17 Abs. 2a BeurkG: Verbraucher müssen den Vertragsentwurf 14 Tage vor Beurkundung erhalten.

Wer wählt den Notar aus — Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis schlägt meist der Käufer den Notar vor, weil er die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Rechtlich ist der Notar jedoch zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine Partei. Bei größeren Investments lohnt es sich, einen auf Immobilientransaktionen spezialisierten Notar zu wählen — gerade bei Bauträgerverträgen, Erbbaurechten oder grenzüberschreitenden Konstellationen. Die Gebühren sind durch das GNotKG fix, also gibt es keine Preisunterschiede — wohl aber massive Qualitätsunterschiede in Vertragsgestaltung und Geschwindigkeit.

Was passiert, wenn ich am Beurkundungstermin nicht erscheine?

Erscheint eine Partei unentschuldigt nicht, kommt der Vertrag nicht zustande — und der Notar berechnet trotzdem eine reduzierte Gebühr für die bisherige Tätigkeit (typischerweise 50 % der Beurkundungsgebühr plus Auslagen). Die andere Partei kann unter Umständen Schadensersatz fordern, etwa für vergebliche Anreise, entgangene Zinsen oder Rückabwicklungskosten. Bei nachweislichem Verschulden (z. B. Rückzieher in letzter Minute trotz fester Zusage) drohen Forderungen im vier- bis fünfstelligen Bereich. Eine Vollmacht für einen Vertreter ist in solchen Fällen die saubere Lösung — sie muss aber selbst öffentlich beglaubigt sein.

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