Annuitätendarlehen erklärt: Immobilienfinanzierung

Der Klassiker in der Baufinanzierung – Der absolute Vorteiler von Annuitätendarlehen: Sie können sich Vorteile durch konstante Jahresleistung in der Tilgung sichern.

Was versteht man unter einem Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem der Kreditnehmer regelmäßige Zahlungen an den Kreditgeber leistet, normalerweise monatlich. Diese Zahlungen bestehen aus zwei Teilen: der Tilgung des geliehenen Betrags und den Zinsen.

Die monatlichen Ratenzahlungen bleiben während der Laufzeit des Darlehens konstant, daher der Name „Annuität“ (gleiche Rate).

Zu Beginn der Darlehenslaufzeit sind die Zinsanteile an den Zahlungen höher, und der Tilgungsanteil ist niedriger. Im Laufe der Zeit erhöht sich jedoch der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil abnimmt. Am Ende der Laufzeit des Darlehens ist der Kredit vollständig zurückgezahlt.

Das Annuitätendarlehen ist eine gängige Form der Finanzierung für den Hauskauf und Wohnungskauf, aber es wird auch für andere Arten von Krediten wie Autokredite verwendet. Es bietet den Vorteil, dass die monatlichen Zahlungen vorhersehbar sind, was es für Kreditnehmer erleichtert, ihr Budget zu planen.

Wie berechnet man ein Annuitätendarlehen aus?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem Sie jeden Monat dieselbe Rate an den Kreditgeber zahlen. Diese monatliche Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Zinsen und Tilgung.

• Die Zinsen sind die Gebühren, die Sie dem Kreditgeber für das Geliehene zahlen. Zu Beginn des Darlehens sind die Zinsen höher, aber sie sinken allmählich mit der Zeit.
• Die Tilgung ist der Betrag, den Sie verwenden, um das tatsächliche Darlehen zurückzuzahlen. Dieser Teil der monatlichen Rate erhöht sich allmählich.

Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Am Anfang zahlen Sie mehr Zinsen und weniger Tilgung, aber nach und nach zahlen Sie mehr vom Darlehensbetrag zurück und weniger Zinsen. Am Ende der Laufzeit haben Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt.

Tilgungsplan Beispiel: Rückzahlung auf 35 Jahre Laufzeit

Dieses Tilgungsplanbeispiel verdeutlicht die Zusammensetzung und Rückzahlung. Die typische Zeit der Finanzierung liegt bei 30, 35 Jahren, wenn es um Immobilien als Kapitalanlage geht. Die Rechnung ist vereinfacht, ohne variierende Zinsen oder Sondertilgung.



Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen?

Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Ratenzahlungen konstant und setzen sich aus Zinsen und Tilgung zusammen, wobei sich das Verhältnis im Laufe der Zeit ändert.

Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil in jeder monatlichen Rate konstant, während der Zinsanteil abnimmt, was zu fallenden monatlichen Raten führt.

Planungssicherheit und Flexibilität für Bau & Kauf

Planungssicherheit und Flexibilität gehen miteinander einher, wenn Sie die gesamte Laufzeit über eine gleichbleibende Rate tilgen und den geplanten Zinssatz in der von Ihnen gewählten Laufzeit sichern.

Zeitraum von 5 bis 30 Jahren

Ein Annuitätendarlehen können Sie in einem Zeitraum von 5 bis 30 Jahren festschreiben und daher ganz individuell entscheiden, wie lange Sie sich die Zinskonditionen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sichern möchten.

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Darlehen im Vergleich

Wie bei allen Baufinanzierungen basiert Ihre persönliche Kondition beim Annuitätendarlehen auf Ihrer Bonität, dem eingesetzten Eigenkapital und dem aktuell gültigen Hypothekenzins.

Möchten Sie solide finanzieren und sich nicht nur den günstigsten, sondern auch einen konstanten Zinssatz sichern? Dann ist ein Annuitätendarlehen die beste Entscheidung für Ihren Haus- oder Wohnungskauf. Die Absicherung der Baufinanzierung als Annuität nehmen Sie nach den gleichen Kriterien wie bei anderen Finanzierungsoptionen vor. Grundsätzlich geht ein Annuitätendarlehen mit einer Grundschuld einher, wodurch Sie im Regelfall keine zusätzlichen Sicherheiten für die Baufinanzierung erbringen müssen.

Immobiliendarlehen: Möglichkeiten & Alternativen

Sie möchten sich Ihren Traum vom Eigenheim, einer Eigentumswohnung, einem Baugrundstück oder einer Gewerbeimmobilie erfüllen? Dann entscheidet die richtige Wahl des Immobiliendarlehens darüber, wie hoch die Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten für Ihren Immobilienkredit sind. Schon bei der Auswahl eines Immobiliendarlehens stehen Sie als potenzielle Käufer vor vielen Fragen und Überlegungen, ob Sie zum Beispiel eine klassische Annuitätenfinanzierung wählen oder sich für eine andere Finanzierungsform entscheiden sollten.

Auch Anschlussfinanzierungen sind auf verschiedenen Wegen möglich. Letztendlich stehen Sie vor der Frage, ob Sie mit einer langen und festen Sollzinsbindung oder mit einem flexiblen Immobiliendarlehen besser beraten sind.

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Mit dem Bruttorenditerechner kann man die Bruttorendite einer Immobilie berechnen. Hierbei kann man die Höhe des Kaufpreises, die monatlichen Mieteinnahmen, aber ohne (!) die anfallenden Kosten (z.B. Instandhaltungskosten), um die Bruttorendite zu ermitteln.

Wir empfehlen die Nettorendite, sie ist wesentlich genauer für die Renditeberechnung einer Immobilie.

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Insbesondere für größere Objekte und bei Portfolios wird gern noch mit dem Kaufpreisfaktor gerechnet. Den Kaufpreisfaktor einfach ermitteln: Mietmultiplikator. Ei Mehr zum Kaufpreisfaktor Immobilien und wie er sich von der Mietrendite unterscheidet.nfach gesagt, zeigt das Ergebnis, in wie viel Jahren (x) sich die Immobilie wieder eingespielt hat. Mit dem Kaufpreisfaktorrechner kann man die Höhe des Kaufpreisfaktors berechnen. Hierbei kann man den Kaufpreis und die Jahresmieteinnahmen eingeben, um den Kaufpreisfaktor zu ermitteln.

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Nutzfläche (DIN 277) berechnen

Mit dem Nutzflächenrechner (DIN 277) kann man die Nutzfläche einer Immobilie berechnen, indem man die Abmessungen der Räume und die Dicke der Wände eingibt. Diese Berechnung erfolgt nach den Vorgaben der DIN 277.

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Wohnfläche (WoflV) berechnen

Mit dem Wohnflächenrechner (WoflV) kann man die Wohnfläche einer Immobilie berechnen, indem man die Abmessungen der Räume und die Dicke der Wände eingibt. Diese Berechnung erfolgt nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoflV).

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Verkehrsfläche (DIN 277) berechnen

Mit dem Verkehrsflächenrechner (DIN 277) kann man die Verkehrsfläche einer Immobilie berechnen, indem man die Abmessungen der Räume und die Dicke der Wände eingibt. Diese Berechnung erfolgt nach den Vorgaben der DIN 277.

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Funktionsfläche (DIN 277) berechnen

Mit dem Funktionsflächenrechner (DIN 277) kann man die Funktionsfläche einer Immobilie berechnen, indem man die Abmessungen der Räume und die Dicke der Wände eingibt. Diese Berechnung erfolgt nach den Vorgaben der DIN 277.

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Mit dem Miteigentumsanteilrechner kann man den Miteigentumsanteil an einer Immobilie berechnen, indem man den Gesamtwert der Immobilie und den Anteil am Eigentum eingibt.

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Instandhaltungsrücklage berechnen

Mit dem Instandhaltungsrücklagerechner kann man berechnen, wie hoch die Instandhaltungsrücklage für eine Immobilie sein sollte, um zukünftige Reparaturkosten abzudecken. Hierbei kann man die Höhe des Kaufpreises und die erwarteten Kosten für Reparaturen eingeben.

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Mit dem Spekulationsfristrechner kann man berechnen, wann eine Immobilie nach der Spekulationsfrist verkauft werden darf, um die Steuerfreiheit zu erhalten. Hierbei kann man das Kaufdatum und die Spekulationsfrist eingeben.

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Mit dem Teilverkauf Rechner kann man den Wert eines Teilverkaufs einer Immobilie berechnen. Hierbei kann man den Kaufpreis, die anfallenden Kosten und die erwarteten Mieteinnahmen eingeben, um den Wert des Teilverkaufs zu erfahren und natürlich um das Nutzungsentgelt zu berechnen (vergleichbar mit Miete) im Gegenzug für den Teilkauf.

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Mit dem Teilverkauf Check kann man prüfen, ob ein Teilverkauf einer Immobilie rentabel ist. Schnell und einfach.

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Eigenkapitaleinsatz beim Immobilienkauf

Ob Eigennutz oder Kapitalanlage, Eigenkapital wird bei jedem Immobilienkauf benötigt. Vor allem bei dem Kauf Ihrer ersten Immobilie, ist die Höhe des von Ihnen einzubringenden Eigenkapitals wichtig. Kaufen Sie eine Immobilie für den Eigennutz, sollten Sie so viel wie möglich Eigenkapital einbringen. Investieren Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage, ist weniger mehr.

Als grundsätzliche Regel:

• Eigennutz = So viel wie möglich Eigenkapital
• Kapitalanlage = So wenig wie möglich Eigenkapital

Warum ist das so?

Eigenkapital als Sicherheitsmechanismus

Damit die Bank Ihnen einen Kredit für Ihre Immobilie geben kann, braucht sie eine gewisse Sicherheit, dieses Geld später auch wieder komplett wiederzubekommen. Deshalb wird vorab Ihre Bonität geprüft. Je liquider Ihre Finanzen sind, um so weniger Eigenkapital ist nötig. Überwiegen Ihre Ausgaben jedoch Ihre Einnahmen, müssen Sie mit mehr Eigenkapital rechnen. Haben Sie Ihr Darlehen dann einmal erhalten, zahlen Sie es monatlich durch Tilgung zurück.

Je besser Ihre Bonität, um so weniger Eigenkapital

Wichtig: Als Eigennutzer müssen Sie die Zinsen Ihres Darlehens selber zurück zahlen. Kapitalanleger hingegen können diese von der Steuer absetzen.

Eigenkapital + Kredit berechnen

Haben Sie Ihr Eigenkapital schon einmal zusammengerechnet? Wenn nicht, hier ein schneller Check!

Eigenkapital berechnen: Was gehört dazu?

Maximaler Kaufpreis (Kredit)

Mit Ihrem Eigenkapital können Sie jetzt die maximale Kreditsumme berechnen. Die Eigenkapitalquote orientiert sich an Ihren Sicherheiten. Wenn Sie beispielsweise schon im Besitz einer Eigentumswohnung sind, bekommen Sie eher 15%. Meist starten Banken bei 20%. So werden aus 10.000 Euro Eigenkapital 60.000 Euro, die Sie investiren können.



Eigennutz: So viel Eigenkapital brauchen Sie

Als Eigennutzer müssen Sie also so viel Eigenkapital wie möglich einbringen. Außerdem: Je höher das Eigenkapital, um so weniger die Zinslast. Denn je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Risiko besteht für die finanzierende Bank und desto geringer werden die Zinsen kalkuliert.

Grundsätzlich gilt: 20% Eigenkapital für Eigennutzer

Monatliche Kosten & Einkommen

Wie viel sollten Sie also monatlich verdienen? Unser Tipp: Die monatlichen Kosten Ihres Darlehens sollten nicht mehr als 40% Ihres Netto-Einkommens übersteigen.

Hier ein Rechenbeispiel:

• Einkommen (Netto): 3.000 Euro
• 40% = 1.300 Euro

Die monatliche Tilgung inklusive Zinsen sollte also die 1.300 Euro nicht überschreiten.

Kapitalanlage: So wenig Eigenkapital brauchen Sie

Während Sie für den Eigennutz also so viel Eigenkapital, wie möglich brauchen, genießen Sie als Kapitalanleger den Vorteil, weitaus weniger Eigenkapital einbringen zu müssen. Die Zinsen können Sie hier außerdem von der Steuer absetzen. Im Idealfall zahlt sogar der Mieter indirekt Ihre Zinsen. Als Käufer einer Immobilie als Kapitalanlage, deckt Ihr Eigenkapital lediglich 10-15% der Kosten.

Dazu gehören:

• Kaufnebenkosten
• Grunderwerbssteuer
• Notarkosten
• Gerichtskosten
• Maklerkosten

Kaufnebenkosten berechnen: Rechner

Rollierendes Eigenkapital: Schnelle Investments

Unser Pro-Tipp: Machen Sie Gebrauch von Ihrem rollierenden Eigenkapital. Doch wie funktioniert das? Ganz einfach: Sie kaufen eine Immobilie und bringen Eigenkapital ein. Nun wird dieses durch die Tilgung wieder ausgezahlt und Sie können es direkt für Ihr nächstes Investment benutzen.

Fazit: So viel Eigenkapital brauchen Sie!

Hier also noch einmal die Faustregel:

• Eigennutz = So viel wie möglich Eigenkapital
• Kapitalanlage = So wenig wie möglich Eigenkapital

Beim Eigennutz dient Ihr Eigenkapital als Sicherheit für die Bank, dass diese Ihr Geld auf jeden Fall früher oder später wiederbekommt. Prinzipiell sollte das von Ihnen eingesetzte Eigenkapital 40% Ihres Nettogehalts nicht übersteigen. Als Kapitalanleger hingegen brauchen Sie nur 10 bis 15 Prozent als Eigenkapital mit einbringen. Die Zinsen sind vom Mieter zu tragen und mit Hilfe rollierenden Eigenkapitals, können Sie direkt in die nächste Immobilie investieren.

Mehr zum Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung finden Sie auf meinem neuen Projekt für Immobilienkäufer (Immobilien-Erfahrung.de):

• Eigenkapital (extern)

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