Mehrfamilienhaus verkaufen in Frankfurt: Mietshaus & Zinshaus

L_kinski — Fri, 11 Aug 2023 12:25:28 +0000

Planen Sie den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Frankfurt am Main? Frankfurt ist als internationaler Finanzplatz einer der nachgefragtesten MFH-Märkte Deutschlands, mit Faktoren von 18 bis über 30 der Jahresnettokaltmiete je nach Lage. Ob vollständig vermietet, mit Leerstand oder im Erhaltungssatzungsgebiet: Ein durchdachter Verkaufsprozess entscheidet über sechs- bis siebenstellige Preisunterschiede. Ihre Anleitung zum Mehrfamilienhaus Verkauf. Noch Fragen zur Bewertung, Käufersuche oder zum optimalen Verkaufszeitpunkt? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Mehrfamilienhaus verkaufen in Frankfurt am Main: Schritt für Schritt

Beginnen wir mit der grundlegenden Frage: Wie viel ist Ihr Mehrfamilienhaus in Frankfurt eigentlich wert? In Frankfurt entscheiden Lage (A-/B-/C-Lage), Mietniveau gegenüber Mietspiegel, Erhaltungssatzung und Mieterstruktur über den Faktor. Sie erfahren hier alle Schritte vom Verkehrswert bis zur Schlüsselübergabe, mit Frankfurter Marktdaten und steuerlichen Besonderheiten in Hessen.

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Frankfurter Marktüberblick: Faktoren, Renditen, Preise

Frankfurt zählt zu den teuersten Standorten Deutschlands. Die Bruttoanfangsrendite liegt je nach Lage zwischen 2,8 % und 4,5 %. Übersicht typischer Multiplikatoren auf die Jahresnettokaltmiete:

A-Lage (Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West): Faktor 26 – 32, ca. 7.500 – 11.000 €/m² Wohnfläche
B-Lage (Bornheim, Bockenheim, Ostend, Nordend-Ost): Faktor 22 – 26, ca. 5.500 – 7.500 €/m²
C-Lage (Rödelheim, Bockenheim-Rand, Sachsenhausen-Süd, Riederwald): Faktor 18 – 22, ca. 3.800 – 5.500 €/m²
D-Lage (Höchst, Sossenheim, Fechenheim, Griesheim): Faktor 15 – 19, ca. 2.800 – 4.000 €/m²

Rechenbeispiel: MFH in Bornheim

Ein typisches Frankfurter Zinshaus zur Veranschaulichung:

8 Wohneinheiten, 620 m² Wohnfläche, Baujahr saniert
Jahresnettokaltmiete: 148.800 € (Ø 20 €/m²)
Faktor B-Lage: 24x → Verkehrswert ca. 3,57 Mio. €
Bruttoanfangsrendite: 4,17 %
Preis pro m²: ca. 5.760 €

Liegt die Miete unter Mietspiegel (Mietsteigerungspotenzial), zahlen Investoren oft einen Premium-Faktor von 1 bis 3 Punkten extra.

Ermitteln Sie den Wert Ihres Mehrfamilienhauses

Der Wert Ihrer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Lage, die Größe der Wohnungen, die Mietstruktur und der Zustand des Gebäudes. Für Frankfurt zusätzlich relevant: Liegt die Immobilie in einem Erhaltungssatzungsgebiet (Milieuschutz)? Greift städtisches Vorkaufsrecht? Wie ist die WEG-fähigkeit (Aufteilung in Eigentumswohnungen)?

So bewertet man ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt

Die Bewertung erfolgt anhand dreier klassischer Verfahren:

Ertragswertverfahren: Standard für vermietete MFH. Berechnung über Reinertrag und Liegenschaftszins (in Frankfurt aktuell 2,8 – 4,2 %).
Vergleichswertverfahren: Über Faktor und €/m² ähnlicher Verkäufe im Stadtteil. In Frankfurt sehr aussagekräftig wegen Datenfülle.
Sachwertverfahren: Nur ergänzend, da ertragsorientierte Käufer dominieren.

In der Praxis kombinieren Sachverständige mindestens zwei Verfahren. Bei Frankfurter Premium-MFH gewichten erfahrene Bewerter das Ertragswertverfahren mit 70 – 80 %.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserem Frankfurter Investorennetzwerk. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Anleitung: So verkaufen Sie Ihr Mietshaus / Zinshaus

Nutzen Sie meine Checkliste als Übersicht oder klicken Sie sich durch die einzelnen Verkaufsphasen. Alle 18 Schritte in 3 Phasen:

Mehrfamilienhaus & Verkauf vorbereiten – Phase 1

Vermarkten und solvente Käufer finden – Phase 2

Kaufvertrag und Schlüsselübergabe – Phase 3

Verkaufen in Frankfurt: Worauf achten?

Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Frankfurt am Main gibt es Frankfurt-spezifische Aspekte, die im Bundesvergleich abweichen:

Lage und Mikrolage: Stadtteil-Faktoren variieren von 15x bis 32x.
Erhaltungssatzung & Vorkaufsrecht: Frankfurt hat in vielen Quartieren Milieuschutz, die Stadt kann Vorkaufsrecht ausüben.
Mietpreisbremse: Begrenzt Neuvermietungs-Mieten, beeinflusst Bewertung.
Käuferzielgruppe: Internationaler Finanzplatz = Family Offices, Asset Manager, ausländisches Kapital.
Hessische Grunderwerbsteuer: 6,0 %, eine der höchsten Deutschlands, beeinflusst Käuferkalkulation.
Unterlagen: Lückenlose Mieterlisten, WALT, Instandhaltungsstau-Aufstellung.
Off-Market-Strategie: Premium-MFH werden in Frankfurt zu großen Teilen ohne öffentliche Vermarktung gehandelt.

Käuferzielgruppen in Frankfurt: Wer kauft was?

Frankfurt am Main ist als internationaler Finanzplatz einer der dynamischsten Investmentstandorte Deutschlands. Je nach Volumen und Lage sprechen Sie unterschiedliche Käufertypen an:

Vermögende Privatinvestoren (1 – 5 Mio. €): Suchen B-Lagen wie Bornheim, Bockenheim, Nordend-Ost. Halten langfristig, Faktor-orientiert.
Family Offices (3 – 20 Mio. €): Bevorzugen A-Lagen Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West. Kapitalerhalt vor Rendite.
Institutionelle Käufer / Asset Manager (ab 10 Mio. €): Portfoliokäufe, oft als Share-Deal strukturiert.
Bauträger: Suchen WEG-aufteilbare Objekte oder Aufstockungs-/Nachverdichtungspotenzial. Zahlen Premium für Entwicklungspotenzial.
Internationale Käufer (CH, AT, Asien, Naher Osten): Frankfurt = sicherer Hafen. Westend und Innenstadt-Lagen.
Stiftungen & Pensionskassen: Nur Core-Objekte, lange WALT, neuwertige Bausubstanz.

Sie müssen potenzielle Käufer ansprechen, die langfristige Investitionen tätigen wollen und nicht nur auf kurzfristige Renditen aus sind. Die Ansprache des falschen Käufertyps kostet bis zu 15 % Verkaufspreis.

Stadtteile im Vergleich: Wo zahlt der Käufer welchen Faktor?

Übersicht der wichtigsten Frankfurter Lagen für MFH-Investments:

Westend-Süd / Westend-Nord: Top-Lage, Faktor 28 – 32, Käufer: Family Offices, internationale Investoren
Sachsenhausen-Nord (Alt-Sachsenhausen, Museumsufer): Faktor 26 – 30, Käufer: vermögende Privatinvestoren
Nordend-West: Beliebte Wohnlage, Faktor 25 – 29
Bornheim (Berger Straße): Trendviertel, Faktor 23 – 26
Bockenheim: Universitätsnähe, Faktor 21 – 25
Ostend (EZB-Quartier): Aufwertung durch EZB, Faktor 22 – 26
Sachsenhausen-Süd: Faktor 20 – 24
Rödelheim: Faktor 18 – 22, Käufer: Renditeorientierte Investoren
Höchst / Sossenheim: Faktor 15 – 19, Cashflow-Investoren

Erhaltungssatzung und Milieuschutz in Frankfurt

In mehreren Frankfurter Stadtteilen gelten soziale Erhaltungssatzungen. Folgen für den Verkauf:

Stadt hat Vorkaufsrecht, Käufer muss Abwendungserklärung abgeben
Aufteilung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig
Modernisierungen eingeschränkt
Längere Notarprozesse (Vorkaufsfrist 3 Monate)
Bauträger zahlen geringere Faktoren wegen Aufteilungsrestriktion

Unterlagen: Grundrisse, Grundbuchauszug, Mieterlisten & Co.

Bevor Sie mit dem Verkaufsprozess beginnen, stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen vorbereitet haben:

Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Flurkarte / Liegenschaftskarte
Baupläne, Baugenehmigungen, Abgeschlossenheitsbescheinigung
Sanierungsstand & Modernisierungshistorie
Mietverträge und Mieterliste mit Mietbeginn, Kaltmiete, Indexierung

Wohnen in Westend ( Frankfurt): Haus, Wohnung & Grundstück kaufen – Tipps, Quadratmeterpreise und Besichtigung

Laura — Fri, 11 Jun 2021 08:48:49 +0000

Wohnen in Westend – Das wohlhabende Westend gilt als die erste Adresse Frankfurts: Gründerzeit-Villen, Jugendstil-Palais, Diplomatenresidenzen und die Goethestraße als teuerste Einkaufsmeile Deutschlands prägen das Bild. Bereits im 19. Jahrhundert siedelten sich hier die Bankiers- und Industriellenfamilien an — und bis heute zählt das Viertel zu den teuersten Wohnlagen der Republik. So steht das Westend gemeinsam mit dem Nordend ganz oben auf der Liste der attraktivsten Wohngegenden Frankfurts. Sie möchten im Westend in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren? Ein Haus kaufen, ein Grundstück kaufen oder eine Wohnung? Erfahren Sie hier alles, was Sie über das Leben und Wohnen im Westend wissen müssen — die teuersten Straßen, beliebtesten Mikrolagen, Quadratmeterpreise, Mietrenditen und ein konkretes Investment-Rechenbeispiel. Zurück zur Übersicht: Wohnen in Frankfurt.

Wohnen in Westend: Gehobenes Stadtviertel mit elegantem Flair

Die Hauptstraßen des Westends sind durch einzigartige Cafés, sterneprämierte Restaurants und luxuriöse Boutiquen geprägt. Kein Wunder: Schließlich zog es hier im 19. Jahrhundert die wohlhabendsten Familien Frankfurts hin — Bankiers, Großhändler, Industrielle. Diesen Ruf hat das Westend bis heute behalten. Gepflegte Grünanlagen, repräsentative Stadtvillen und klassizistische Herrenhäuser machen das Stadtbild aus.

Was das Westend von anderen Premium-Lagen unterscheidet:

Architektur-Mix: Gründerzeit, Jugendstil, Klassizismus und behutsame moderne Eingriffe
Diplomatie & Konsulate: über 30 Konsulate haben hier ihren Sitz
Internationale Käuferschaft: Banker, Vorstände, Family Offices, vermögende Expats
Knappes Angebot: viele Transaktionen laufen Off Market — diskret und ohne öffentliche Inserate
Lage: 10 Gehminuten zum Bankenviertel, 5 Minuten zur Messe

Willkommen in Frankfurt: Internationale Metropole in Hessen

Frankfurt gilt als eine der imposantesten Städte Deutschlands. Die Skyline der Innenstadt mit ihren Hochhäusern, das Bankenviertel als Sitz vieler europäischer Großbanken und die Vielzahl an exklusiven Boutiquen und kulinarischen Köstlichkeiten aus aller Welt begeistern alteingesessene Frankfurter ebenso wie Zuzieher aus ganz Europa. Die wirtschaftliche Stärke und die zentrale Lage machen Frankfurt zu einer der wichtigsten und internationalsten Metropolen Deutschlands — und zum Standort mit der höchsten Kaufkraft pro Einwohner unter den deutschen Großstädten.

Westend-Nord vs. Westend-Süd: Karte & Mikrolagen

Das Westend gliedert sich in zwei Ortsteile mit unterschiedlichem Charakter und Preisniveau:

Westend-Süd: Geschäftsnah, Übergang zum Bankenviertel, Goethestraße, Opernplatz. Mehr Mischnutzung, viele Kanzleien und Banken in repräsentativen Stadtpalais. Hier liegen die absoluten Spitzenpreise.
Westend-Nord: Ruhiger, grüner, familiärer. Diplomatenviertel rund um die Siesmayerstraße, Nähe Palmengarten und Grüneburgpark. Klassische Familien- und Eigentümerlage.

Die begehrtesten Mikrolagen und Straßen:

Reuterweg & Bockenheimer Landstraße: repräsentative Stadtvillen, Top-Lage
Siesmayerstraße: direkt am Palmengarten, Diplomatenviertel
Beethovenstraße: Gründerzeit-Ensemble, sehr ruhig
Guiollettstraße: Jugendstil, hohe Bauqualität
Goethestraße: Gewerbe-Topadresse, Wohnen darüber extrem rar

Sehenswürdigkeiten, Denkmäler & Co.

Im gehobenen Westend sind nicht nur historische Denkmäler und Sehenswürdigkeiten zu Hause, sondern auch ungewöhnlich viele Grünflächen für eine Innenstadtlage. Während der Botanische Garten über 5.000 Pflanzenarten beheimatet, lädt der Palmengarten zu einer Tour durch die Tropen ein. Auch der drittgrößte Park der Stadt, der Grüneburgpark, liegt mitten im Viertel.

Folgende Sehenswürdigkeiten haben Sie im Westend direkt vor Ihrer Haustür:

Grüneburgpark (drittgrößter Park Frankfurts)
Koreanischer Garten
Botanischer Garten
Palmengarten (über 13.000 Pflanzenarten)
Senckenbergmuseum (eines der größten Naturkundemuseen Europas)
Messeturm (256 m, Wahrzeichen der Stadt)
Alte Oper (Grenze zum Westend-Süd)
Goethe-Universität / Campus Westend

Infrastruktur: Verkehr, Schulen, Kitas

Für Familien und Berufstätige ein zentrales Argument:

U-Bahn: U1, U2, U3, U6, U7, U8 — direkter Anschluss an Bankenviertel und Innenstadt
Internationale Schulen: Frankfurt International School (in der Nähe), European School, Carl-Schurz-Schule
Universität: Campus Westend der Goethe-Uni mit IG-Farben-Haus
Flughafen: 15 Minuten mit S-Bahn / Auto
Hauptbahnhof: 5 Minuten

Besichtigung: Ein Rundgang durch das Westend

Das Westend ist also nicht nur Arbeitsviertel, sondern einer der attraktivsten Wohnorte Frankfurts. Während Grünanlagen und Parks zum Spazieren einladen, bietet die Goethestraße mit ihren Luxusboutiquen aus aller Welt ein Shopping-Erlebnis der Extraklasse. Begleiten Sie uns auf unserem Rundgang.

Lesen Sie hier mehr! Frankfurt: Teuerste Straßen

Goethestraße: Exklusive Einkaufsstraße — Dior, Armani, Gucci & Co.

Die Goethestraße zählt zu den teuersten Einkaufsstraßen Deutschlands und liegt im Mietpreisranking regelmäßig vor der Düsseldorfer Königsallee. Auf rund 350 Metern reihen sich die Flagship-Stores der globalen Luxusmarken aneinander:

Louis Vuitton, Hermès, Chanel, Dior
Gucci, Prada, Armani, Bottega Veneta
Cartier, Bulgari, Tiffany & Co.
Patek Philippe, Rolex, Wempe

Insider-Hinweis für Investoren: Wohnungen in den oberen Etagen über der Goethestraße sind extrem selten am Markt — fast alle Bestände gehören Family Offices oder werden Off Market gehandelt. Wer hier kauft, sichert sich eine der knappsten Adressen Deutschlands.

Luxuriöses Wohnviertel: Herrenhäuser, Villen & Co.

Architektonisch ist das Westend ein lebendiges Museum:

Gründerzeit (ca. 1870–1900): reich verzierte Stuckfassaden, hohe Decken (3,20–3,80 m), repräsentative Treppenhäuser
Jugendstil (ca. 1900–1914): florale Ornamentik, Erker, Bleiglasfenster — Sammlerstücke unter den Investoren
Klassizismus & Neoklassizismus: säulenbestandene Stadtpalais, oft heute Konsulats- oder Kanzleinutzung
Moderne Neubauten: hochwertige Lückenschlüsse mit Concierge-Service, Tiefgarage, Smart-Home-Standard

Achtung bei Altbauten: ESG-Sanierungspflichten (Heizung, Dämmung, Fenster) können bei denkmalgeschützten Häusern erhebliche Investitionen nach sich ziehen. Vor Kauf Architekt und Energieberater einbinden.

Immobilien & Quadratmeterpreise im Westend

Sie möchten im eleganten Westend ein Haus kaufen? Oder direkt ein Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage, um es lukrativ zu vermieten? Im Westend erfreuen sich Eigentumswohnungen und ganze Mehrfamilienhäuser besonderer Beliebtheit — Einfamilienhäuser sind hier extrem selten und entsprechend teuer pro Objekt.

Kaufpreise pro Quadratmeter im Überblick

Objekttyp	Spanne €/m²	Mittel €/m²
Eigentumswohnung Bestand (saniert)	9.000 – 12.500	~10.500
Eigentumswohnung Neubau / Erstbezug	11.500 – 16.000	~13.500
Penthouse / Top-Lage	14.000 – 22.000+	~17.000
Stadtvilla / Reihenhaus Bestand	8.500 – 14.000	~11.000
Mehrfamilienhaus (Anlageobjekt)	7.500 – 11.000	~9.000
Grundstück (sehr selten)	3.500 – 6.000	~4.500

Mietpreise im Westend

Für Kapitalanleger entscheidend — die erzielbaren Kaltmieten:

Wohnung Bestand: 16 – 22 €/m² kalt
Wohnung saniert / hochwertig: 20 – 28 €/m² kalt
Neubau / Erstbezug: 25 – 34 €/m² kalt
Möbliert / Serviced: 35 – 50 €/m² kalt

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung als Kapitalanlage im Westend

Konkretes Szenario für eine sanierte 90-m²-Altbauwohnung in guter Westend-Lage:

Kaufpreis: 90 m² × 10.500 €/m² = 945.000 €
Erwerbsnebenkosten (ca. 9 %: GrESt, Notar, Grundbuch): ~85.000 €
Gesamtinvestition: ~1.030.000 €
Kaltmiete: 90 m² × 19 €/m² = 1.710 €/Monat = 20.520 €/Jahr
Bruttomietrendite: 20.520 / 945.000 = ~2,17 %
Nettomietrendite (nach Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall ~20 %): ~1,75 %

Einordnung: Die Mietrendite im Westend ist niedrig — typisch für A-Lagen. Der Reiz liegt in der Wertsteigerung, der Kapitalsicherheit und dem hochsoliden Mietermarkt (Banker, Anwälte, Diplomaten, Expats — Bonität top). Wer Cashflow priorisiert, sollte eher Richtung Gallus, Bockenheim oder Offenbach schauen. Wer Wertstabilität sucht, ist hier richtig.

Stadtteil-Vergleich: Westend vs. andere Top-Lagen Frankfurts

Stadtteil	Wohnung €/m²	Miete €/m²	Bruttorendite	Profil
Westend	~10.500 – 13.500	19 – 28	~2,0 – 2,5 %	Top-Adresse, Wertstabilität
Nordend	~7.500 – 9.500	16 – 22	~2,5 – 3,0 %	Bürgerlich, hipper Altbau
Sachsenhausen	~7.000 – 9.000	15 – 20	~2,5 – 3,0 %	Ebbelwoi-Charme, Familien
Gallus	~5.500 – 7.500	14 – 18	~3,0 – 3,5 %	Aufstrebend, Cashflow-Lage
Bockenheim	~6.000 – 8.000	14 – 19	~2,8 – 3,2 %	Studenten, gemischt

Westend-Süd | Lukinski