Definition: Was unterscheidet beide Anlageformen?

Beide Begriffe meinen Kapitalanlagen — aber mit grundverschiedener Renditequelle. Die Unterscheidung ist entscheidend, weil sie Lage, Finanzierung, Steuerlast und Haltedauer komplett anders prägt. Wer beides verwechselt, kauft das falsche Objekt am falschen Punkt der eigenen Karriere.

Investment Immobilie: Wertsteigerung als Primärziel

Bei einer Investment Immobilie steht der Verkaufsgewinn nach Jahren der Wertsteigerung im Vordergrund. Die laufende Mietrendite ist sekundär — oft liegt sie in echten A-Lagen wie München-Schwabing, Hamburg-HafenCity oder Frankfurt-Westend bei nur 2,0 bis 3,0 % brutto. Der Investor akzeptiert diesen niedrigen Cashflow, weil er auf Wertzuwächse von 3–6 % p.a. spekuliert und mit Eigenkapital die Unterdeckung ausgleicht. Im Premium-Segment dominiert der Off-Market-Zugang — die besten Objekte werden nie inseriert, sondern direkt unter Investoren weitergereicht.

• Lage: A-Lage in Metropolen, hochwertige Stadtteile
• Bruttorendite: typischerweise 2–3 %
• Kaufpreisfaktor: 30 bis 45 (siehe Kaufpreisfaktor berechnen)
• Haltedauer: mindestens 10 Jahre wegen Spekulationssteuer
• Cashflow: oft negativ oder schwarze Null
• Zugang: häufig Off-Market, nicht öffentlich gelistet

Rendite Immobilie: Cashflow als Primärziel

Die Rendite Immobilie erwirtschaftet ab dem ersten Monat einen positiven Überschuss aus Mieteinnahmen nach Abzug von Zins, Tilgung und Bewirtschaftung. Diese Objekte finden sich selten in A-Lagen — sondern in soliden B- und C-Lagen mit stabiler Mieternachfrage. Die Bruttorendite liegt typischerweise zwischen 4,5 und 7 %, der Kaufpreisfaktor zwischen 15 und 22. Die Eigentumswohnung als klassisches Renditeobjekt funktioniert hier oft genauso gut wie das Mehrfamilienhaus.

• Lage: B+ bis C+, gute Mittelstädte, Speckgürtel
• Bruttorendite: typischerweise 4,5–7 %
• Kaufpreisfaktor: 15 bis 22
• Cashflow: positiv ab Monat 1
• Wertsteigerung: moderat, oft nur Inflationsausgleich
• Zugang: klassische Portale, Makler, Bestandshalter

Direkter Vergleich: Investment vs. Rendite Immobilie

Die Unterschiede zeigen sich am deutlichsten in der Gegenüberstellung typischer Kennzahlen für ein vergleichbares Investitionsvolumen. Die folgende Tabelle fasst die zentralen Parameter zusammen, die jeder Käufer vor der Entscheidung kennen muss.

Rechenbeispiel: 300.000 € Kaufpreis im Vergleich

Ein Zahlenbeispiel macht den Unterschied greifbar — beide Objekte mit 300.000 € Kaufpreis, 20 % Eigenkapital (60.000 €), 240.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung. Die Kaufnebenkosten liegen bei rund 10–12 %, die Notarkosten bei etwa 1,5 %.

Cashflow rettet das Portfolio, Wertsteigerung bereichert es. Wer keine Liquiditätsreserve für negative Cashflows hat, sollte nie ein Investment-Objekt als ersten Kauf wählen — die Bank merkt jede Überziehung.

Hebel-Effekt: Warum Immobilien jeden ETF schlagen können

Der entscheidende Vorteil der Immobilie gegenüber Aktien oder ETF ist der Fremdkapital-Hebel. Mit 60.000 € Eigenkapital bewegen Sie ein 300.000 €-Objekt — und kassieren die Wertsteigerung auf den vollen Wert. Steigt das Investment-Objekt um 4 % p.a., entspricht das einer Eigenkapitalrendite von rund 20 % brutto allein aus dem Wertzuwachs. Kein ETF kann das replizieren, weil Lombardkredite teurer und kürzer laufen.

Vergleich mit anderen Anlageformen

Wer die Wahl zwischen Investment- und Rendite-Immobilie trifft, sollte auch wissen, wie sich beide gegen alternative Kapitalanlagen schlagen. Die folgende Übersicht zeigt die Realität — nicht die Marketing-Versprechen.

Steuerliche Behandlung im Vergleich

Die steuerliche Wirkung beider Modelle ist sehr unterschiedlich — und oft entscheidender als die Bruttorendite selbst. Drei Hebel sind zentral: AfA, Werbungskosten und Spekulationsfrist. Ein vierter Hebel — die Denkmal-AfA — ist für die Lukinski-Klientel besonders relevant.

Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG

Auf den Gebäudeanteil (nicht den Grundstücksanteil) können Vermieter linear 2 % bei Bestandsobjekten oder 3 % bei Neubauten p.a. abschreiben. Bei einem Gebäudeanteil von 240.000 € sind das 4.800 € bzw. 7.200 € steuerlich abzugsfähiger Aufwand pro Jahr — ohne realen Mittelabfluss. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % entspricht das einer realen Steuerersparnis von rund 2.000 € bzw. 3.024 € pro Jahr, ohne dass Geld fließt.

Denkmal-AfA nach § 7i EStG: Der Premium-Hebel

Bei denkmalgeschützten Objekten lassen sich die Sanierungskosten über 12 Jahre mit bis zu 9 % p.a. (Jahre 1–8) und 7 % p.a. (Jahre 9–12) abschreiben — zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA. Bei 200.000 € Sanierungsanteil sind das 18.000 € pro Jahr steuerlich absetzbar. Bei 42 % Spitzensteuersatz: 7.560 € reale Ersparnis. Genau hier setzt die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage an.

Werbungskosten und Verlustverrechnung

Schuldzinsen, Instandhaltungsrücklage, Maklerprovision, Hausgeld und Fahrtkosten zählen zu den Werbungskosten nach § 9 EStG. Bei Investment-Immobilien in A-Lage führt die Kombination aus hohen Zinsen, AfA und niedriger Miete häufig zu einem steuerlichen Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann — der berühmte „Steuerspar-Effekt“, der bei Spitzensteuersatz von 42 % oder 45 % Reichensteuer voll wirkt.

Spekulationsfrist nach § 23 EStG

Beim Verkauf vermieteter Immobilien innerhalb von 10 Jahren wird der Gewinn voll mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei — der zentrale Hebel jedes Investment-Objekts. Mehr dazu im Spekulationssteuer Rechner und unter Spekulationsfrist berechnen.

• AfA Bestand: 2 % auf Gebäudeanteil, 50 Jahre
• AfA Neubau: 3 % auf Gebäudeanteil, 33 Jahre
• Denkmal-AfA: 9 % × 8 J. + 7 % × 4 J. auf Sanierungsanteil
• Werbungskosten: Zinsen, Hausgeld, Renovierung, Fahrten
• Spekulationsfrist: 10 Jahre
  ]]> https://lukinski.de/schluesselfertige-uebergabe-definition-vorteile-englisch/ Fri, 13 Mar 2020 07:00:12 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=10741 Schlüsselfertige Übergabe (Definition, Bedeutung) – Wenn ein Gebäude bezugsbereit übergeben wird, spricht man von einer Schlüsselfertigen Übergabe. Das heißt, dass sämtliche Arbeiten am Haus vom Bauträger bzw. dem ausführenden Unternehmen verantwortet wird. Im Unterschied zur bezugsfertigen Übergabe, fehlt bei der schlüsselfertigen Übergabe in der Regel der Innenausbau. Es ist per Definition also kein bezugsbereites Haus wie man vielleicht vermuten könnte, sondern nur ein von außen fertiggestelltes Haus. Der Vorteil gegenüber dem eigenständigen Bauen ist, dass man sich nicht um die Planung, Materialien und die Baustelle kümmern muss. Natürlich gibt man damit für kleinere Fragen die Verantwortung an die Baufirma ab und hat weniger Einfluss auf den gesamten Ablauf, dies könnte man als kleinen Nachteil sehen. Das Haus ist dann jedoch noch nicht bezugsfertig, denn den Innenausbau müssen sie dann meistens selber organisieren. Sehen Sie sich gerade nach einem Haus in einem englischsprachigen Land um, ist es für sie wahrscheinlich sehr hilfreich zu wissen, dass schlüsselfertige Übergabe auf Englisch „turnkey handover“ bedeutet.

  Übersicht zur Schlüsselfertigen Übergabe

  • Definition – Rohbau mit Fenstern etc. fertig
  • Bauträger verantwortet Baustelle bis zur Schlüsselübergabe
  • Auf Englisch – „turnkey handover“

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  ]]> https://lukinski.de/kooperation-koopertionsgrundsatz-selbststaendig-machen/ Mon, 14 Oct 2019 07:00:04 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=7911 Kooperationen – Der Kooperationsgrundsatz ist klar, es geht immer um eine Win-Win-Situation. Durch eine genaue Formulierung der Ziele lassen sich spätere Erfolge genau bewerten. Wenn beide Seiten profitieren, hat die Kooperation gut geklappt. Der große Vorteil, wie beschrieben, bei Kooperationen entstehenden verhältnismäßig wenig Kosten, da Firmen bestehende Strukturen, z. B. im Marketing oder in der Werbung nutzen. In Puncto “Rabatte” und auch bei der “Kundenpflege” sind wir bereits auf den Mehrwert von Kooperationen mit Best-Practice-Beispiel eingegangen. Hier kommst du zurück zu: Firma gründen.

  Kooperationen: Ziele und Aufgaben

  Wichtig ist, dass bei jeglichen Kooperationen alle Ziele und Aufgaben im Vorfeld klar definiert sind. Denn in der laufenden Kooperation lassen sich Änderungen schwierig durchsetzen und vornehmen. Wer also im Vorfeld schon ein Minusgeschäft verhandelt hat, wird es im Nachhinein nicht mehr korrigieren können. Wenn du in deinen Paketen 10.000 Rabattcoupons eines Kooperationspartners verteilst, er oder sie dich im Gegenzug aber nur im Newsletter nennt, sind beide Aktionen nicht gleichwertig, der Kooperations-Grundsatz ist damit gebrochen.

  Die Kooperation zwischen zwei Unternehmen kann aber auch noch weitergehen. Z.b. mit der Symbiose zweier Marken. Die klassische Schokolade, gespickt mit einem Marken Keks, das Eis, ummantelt mit einer bestimmten Schokoladensorte, der moderne, elektrisch angetriebene Lieferdienst und die Automarke, die Autovermietung und der Fluganbieter oder auch Carsharing. Beide Seiten profitieren voneinander, nicht nur durch die Werbung, hier natürlich auch durch vergünstigte Konditionen und den positiven Imagetransfer. Der Autohersteller hat seine neue Modelle damit ständig im Straßenbild, der Carsharing Anbieter hat hochwertige Fahrzeuge und gute Konditionen im Einkauf. Eine Win-Win-Situation für beide Seiten.

  Kooperationsgrundsatz in Unternehmen

  Hast du bereits Kooperationspartner oder Kooperationsmodelle vorgesehen?

  Wenn ja ist hier der Platz dafür in deinem Businessplan.

  • Beide Seiten profitieren
  • Präzise Formulierung der Ziele
  • Erwartungen und Zielvorstellungen
  • Maßnahmen, Termine, Kosten
  • Aufgabenverteilung und Kompetenzen
  • Kosten- und Ergebnisverteilung
  • Gleiche Rechte und Pflichten für alle Partner
  • Kompromissbereitschaft
  • Relativ / Gleiches Engagement
  • Mitarbeiter müssen Ziele kennen und Mittragen

  Chancen und Risiken

  Herzlichen Glückwunsch, du hast alles geschafft! Du kennst deine Geschäftsidee in und auswendig, du hast sie validiert anhand verschiedener Daten, Kunden, Konkurrenz, Markt und Preis. Du kennst dein Marketingkonzept aber auch deine Vertriebsstrategie. Du kennst jede einzelne Kostenstelle und natürlich auch die gesamte Personalplanung. Jetzt schließt du dein Businessplan mit der großen Frage, was sind die größten Chancen und Risiken für dein Unternehmen? Nicht mehr und nicht weniger. Hier musst du eine realistische Selbsteinschätzung abliefern. Nicht nur voller Lob für deine Geschäftsidee, auch Risiken spielen hier mit und müssen dementsprechend natürlich auch im Konzept stehen. Hier zeigt du Banken und Investoren zum letzten Mal, worauf sie sich unter Umständen einlassen.

  1. Welches sind die drei größten Chancen, die die weitere Entwicklung deines Unternehmens positiv beeinflussen könnten.
  2. Welches sind die drei wichtigsten Probleme, die eine positive Entwicklung deines Unternehmens behindern könnten.

  Alles beschrieben, alles erklärt. Jetzt kommt deine Finanzplanung.

  Ratgeber: Selbstständig machen & Businessplan

  Du willst dich selbstständig machen als Immobilienmakler oder mit einer anderen Geschäftsidee? Wir unterstützen dich mit Tipps zu deinem Businessplan und Konzept. Ob Selbstständig in Vollzeit oder nebenberuflich Selbstständig: Wer seine eigene Firma gründen will, der muss sich über vieles Gedanken machen, im Vorfeld und im operativen Geschäft. Von der richtigen Idee bis zur Krankenversicherung – was gibt es zu beachten, wenn man sich selbstständig machen will?

  Für Unternehmer gibt es keine Ausbildung oder Weiterbildung. Geschäftsführer oder Geschäftsführerin ist man oder nicht. Wichtig ist immer der eigene Ehrgeiz, denn nur so verbessert man sich, jeden Tag.

  Die Themen im Überblick:

  1. Businessplan
  2. Gründer und Gründerteam
  3. Produkt / Dienstleistung: USP
  4. Kundenzufriedenheit steigern
  5. Marktübersicht: Kunden & Konkurrenz
  6. Referenzkunden: Positiver Imagetransfer
  7. Marktanalyse / Validierung: Geschäftsidee
  8. Standortwahl
  9. Marketing Konzept: Vertrieb
  10. Werbung: Google Ads, SEO, Zeitung, Radio?
  11. Marketing: Mediawerbung, Kosten und TKP
  12. Marketing: Messen, Schulungen und Handelswerbung
  13. Marketing: Verkaufsgespräch, Telefongespräch und Psychologie
  14. Marketing: Aktionen, Rabatte und Sonderangebote
  15. Marketing: Social Media und Online Werbung
  16. E-Business: Elektronischer Handel im Unternehmen
  17. Kooperationen: Kooperationsgrundsatz
  18. Finanzplanung: Kapital und Finanzierung

  Hier kommst du zurück zur Übersicht:

  • Firma gründen
  • Rechtsformen: OHG, KG, GmbH, AG & Co.

  

  ]]> https://lukinski.de/gruender-gruenderteamunfaire-vorteil-business-selbststaendig-machen/ Thu, 01 Aug 2019 07:00:12 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=7865 Gründer und Gründerteam – Am Anfang der Firmengründung dreht sich um dich bzw. das Gründerteam. Du leitest die Geschicke der Firma, jeden Tag. Wer bist du? Darum geht es heute, Vorteile und Nachteile von verschiedenen Gründungskonstellationen. Wir werfen einen Blick auf die Gründung allein und die Gründung mit anderen. Hier kommst du zurück zu: Firma gründen.

  Gründer und Gründerteam

  Im Großen und Ganzen geht es um diese drei zentralen Fragen, die du für den Leser beantwortest:

  1. Bringst du die notwendigen persönlichen Voraussetzungen mit?
  2. Bringst du die notwendigen fachlichen Voraussetzungen mit?
  3. Bringst du die notwendigen unternehmerischen Voraussetzungen mit?

  Insbesondere geht es um berufliche Qualifikationen Branchenkenntnisse sowie die ganze Analyse von Chancen und Risiken, die durch die mitgebrachten oder die fehlenden Qualifikationen ergeben.

  1. Welche Qualifikation/Berufserfahrungen und ggf. Zulassungen hast du?
  2. Über welche Branchenkenntnisse verfügst du?

  Der unfaire Vorteil – Strategische Erfolge planbar machen

  Zur Frage “Über welche Branchenkenntnisse verfügst du?”, ein Tipp aus einem Interview mit Frank Thelen, einen der Experten zum Thema Startup und Investitionen. Frank Thelen sprach einmal vom sogenannten “unfairen Vorteil”, den er als extrem positiven Aspekt in Startups bewertet. Der “unfaire Vorteile” bedeutet, dass man beispielsweise schon 15 Jahre Erfahrungen aus dem Vertrieb hat. Der “unfaire Vorteil” kann aber auch bedeuten, dass man viele Kenntnisse in der Entwicklung hat, deshalb auch eigenständig eine Software auf die Beine stellen kann, ohne weitere Experten. Der “unfaire Vorteil” kann aber auch bedeuten, dass man aus einer Werbeagentur kommt und dementsprechend viele Kenntnisse und ein sehr gutes Netzwerk für Public Relations und Marketing hat. Was du einen “unfairen Vorteil”?

  1. Über welche kaufmännischen Kenntnisse verfügst du?
  2. Welche besonderen Stärken gibt es?
  3. Welche Defizite gibt es? Wie werden sie ausgeglichen?
  4. Welches Produkt/welche Leistung willst du herstellen bzw. verkaufen?
  5. Gründer Team (Vorsicht: Langfristige Bindung!)

  Risikoanalyse und Risikobewertung

  Risikoanalyse und Risikobewertung spielt immer mit, wie du bereits gesehen hast. Auch hier geht es für potenzielle Investoren sowie Banker unbeständige Geschäftsmodelle.

  Wer ein Gründerteam präsentiert, muss dementsprechend zeigen, dass sich in der Zusammenarbeit keine Differenzen ergeben können. Was euch vereint, sind Synergien. Denn am Gründerteam scheitern Startups häufig. Meist sogar schon, bevor das Produkt überhaupt im Markt ist – es hört nur niemand davon, sie werden auch nicht statistisch erfasst, vor Gründung.

  Eine gemeinsame Idee ist schnell gefunden, die tägliche Zusammenarbeit ist etwas anderes. Sobald es die ersten finanziellen Differenzen gibt, können schon kleine Beträge dazu führen, dass Streit entsteht.

  Differenzen in Effektivität und Arbeit

  Noch gravierender istt die Intensität der Arbeit. Wenn Gründer A wie beschreiben, 80 Stunden in der Woche am Projekt arbeitet und Gründer B meist nur 15 Stunden, gibt es Differenzen. Spricht Gründer A Gründer B auf das Defizit an, kommt z.b. die Rechtfertigung, dass Arbeit nicht unbedingt in Zeit zu bemessen ist: „Es kommt auf die Ergebnisse an. Wenn ich (Gründer B) total viele wichtige Sachen in kurzer Zeit schaffe, ist das doch vollkommen okay!“ Sehr oft kommt es auch vor, dass Gründer A merkt, dass Gründer B nicht die Expertise hat, von der man ausgegangen wäre. Plötzlich ist das viel sprechende „Vertriebs-Genie“ doch nicht das Wunderkind und verkauft viel zuwenig an. Auch wenn Gründer A ein absolut tolles Produkt entworfen hat, steigt der Absatz nicht wie gewünscht. Streit ist vorprogrammiert.

  Nachteile und Fragen an deine Mitgründer

  1. Langfristige Bindung
  2. Prüfe mögliche Kooperationspartner auf lange Zeit > Bindung für lange Zeit.
  3. Vorab: Absichtserklärung oder Joint Venture
  4. Investiert dein Partner dieselbe Zeit?
  5. Welche Produktivität / Qualität liefert er / sie?
  6. Wenn Geld fließt, kommen die Begierden

  Ratgeber: Selbstständig machen & Businessplan

  Du willst dich selbstständig machen als Immobilienmakler oder mit einer anderen Geschäftsidee? Wir unterstützen dich mit Tipps zu deinem Businessplan und Konzept. Ob Selbstständig in Vollzeit oder nebenberuflich Selbstständig: Wer seine eigene Firma gründen will, der muss sich über vieles Gedanken machen, im Vorfeld und im operativen Geschäft. Von der richtigen Idee bis zur Krankenversicherung – was gibt es zu beachten, wenn man sich selbstständig machen will?

  Für Unternehmer gibt es keine Ausbildung oder Weiterbildung. Geschäftsführer oder Geschäftsführerin ist man oder nicht. Wichtig ist immer der eigene Ehrgeiz, denn nur so verbessert man sich, jeden Tag.

  Die Themen im Überblick:

  1. Businessplan
  2. Gründer und Gründerteam
  3. Produkt / Dienstleistung: USP
  4. Kundenzufriedenheit steigern
  5. Marktübersicht: Kunden & Konkurrenz
  6. Referenzkunden: Positiver Imagetransfer
  7. Marktanalyse / Validierung: Geschäftsidee
  8. Standortwahl
  9. Marketing Konzept: Vertrieb
  10. Werbung: Google Ads, SEO, Zeitung, Radio?
  11. Marketing: Mediawerbung, Kosten und TKP
  12. Marketing: Messen, Schulungen und Handelswerbung
  13. Marketing: Verkaufsgespräch, Telefongespräch und Psychologie
  14. Marketing: Aktionen, Rabatte und Sonderangebote
  15. Marketing: Social Media und Online Werbung
  16. E-Business: Elektronischer Handel im Unternehmen
  17. Kooperationen: Koopertionsgrundsatz
  18. Finanzplanung: Kapital und Finanzierung

  Hier kommst du zurück zur Übersicht:

  • Firma gründen
  • Rechtsformen: OHG, KG, GmbH, AG & Co.

  

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