Wohnung verkaufen mit Mieter: Das gilt es zu beachten

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist deutlich komplexer als der Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Vom Kündigungsschutz nach § 566 BGB über das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) bis hin zu Sperrfristen für Eigenbedarfskündigungen (§ 577a BGB) gibt es zahlreiche rechtliche Hürden. Hinzu kommt: Der Käuferkreis verkleinert sich – Selbstnutzer fallen weg, Kapitalanleger werden zur Hauptzielgruppe. Schauen wir uns die wichtigsten Punkte im Detail an.

Kündigungsschutz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Ein Verkauf der Wohnung führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Der zentrale Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 BGB festgeschrieben: Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein. Mietpreis, Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturklauseln, Modernisierungsvereinbarungen – alles bleibt unverändert bestehen. Der Mieter hat weiterhin Anspruch auf den ungestörten Besitz der Wohnung, solange er seinen vertraglichen Pflichten nachkommt.

Praktisch bedeutet das: Auch wenn der Mietzins seit Jahren unter dem Marktniveau liegt, kann der neue Eigentümer den Vertrag nicht einfach anpassen. Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der Kappungsgrenze (15–20 Prozent in drei Jahren) und der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Genau dieser Punkt führt bei stark untervermieteten Objekten zu erheblichen Preisabschlägen.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
• Käufer übernimmt Mietvertrag inklusive aller Klauseln
• Kaution geht ebenfalls auf den Käufer über (§ 566a BGB)
• Mieterhöhungen nur im gesetzlichen Rahmen möglich
• Verkäufer bleibt für rückständige Mieten bis zum Übergang verantwortlich

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Wird ein Mehrfamilienhaus erstmals in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und an Dritte verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Dieser Schutzmechanismus soll verhindern, dass Mieter durch Umwandlung und Verkauf aus ihrer Wohnung verdrängt werden. Wichtig: Das Vorkaufsrecht greift nur beim Erstverkauf nach Aufteilung – nicht bei jedem späteren Weiterverkauf.

So funktioniert das Vorkaufsrecht in der Praxis:

• Verkäufer muss Mieter über Kaufvertragsinhalt schriftlich informieren
• Mieter hat zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben
• Ausübung muss in notarieller Form erfolgen
• Mieter tritt zu identischen Konditionen wie der Drittkäufer ein
• Ausnahme: Verkauf an Familienangehörige oder Mitglieder des Haushalts – hier kein Vorkaufsrecht

Welche weiteren Besonderheiten beim Aufteilen eines Mehrfamilienhauses zu beachten sind, erfahren Sie hier: Wohnungen einzeln verkaufen.

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB)

Ein häufig unterschätzter Punkt: Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt für den neuen Eigentümer eine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf und Verwertungskündigung. Während dieser Zeit darf der Käufer den Mieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die Sperrfristen im Überblick:

• Bundesweiter Mindestschutz: 3 Jahre ab Eigentumsübergang
• In angespannten Wohnungsmärkten (per Landesverordnung): bis zu 10 Jahre
• Betrifft Großstädte wie München, Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt
• Frist beginnt mit Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch

Für Investoren ist dies neutral bis positiv – sie wollen ohnehin vermietet halten. Für Selbstnutzer-Käufer kann diese Sperrfrist ein Deal-Breaker sein und schließt diese Käufergruppe faktisch aus.

Mietaufhebungsvertrag: Die teure, aber saubere Lösung

Möchten Sie die Wohnung leer verkaufen, um den höheren Selbstnutzer-Preis zu erzielen, ist der Mietaufhebungsvertrag oft der einzige rechtssichere Weg. Der Mieter verzichtet gegen eine Abfindung freiwillig auf seine Mieterrechte und zieht zu einem vereinbarten Zeitpunkt aus.

Marktübliche Abfindungshöhen:

• Standard: 6 bis 12 Nettokaltmieten
• In angespannten Märkten: 12 bis 24 Nettokaltmieten
• Pauschale Größenordnung: 10.000 € bis 50.000 €, in Toplagen auch deutlich mehr
• Faustregel: Abfindung sollte unter dem Preisdelta vermietet/leer liegen

Rechenbeispiel: Eine Wohnung in München mit 1.200 € Kaltmiete bringt vermietet 480.000 €, leer 620.000 €. Differenz: 140.000 €. Eine Abfindung von 30.000–50.000 € ist hier wirtschaftlich sinnvoll, da netto immer noch 90.000–110.000 € Mehrerlös bleiben.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Ob Maisonettewohnung oder Mikroapartment – möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, dürfen Sie Besichtigungstermine durchführen. Allerdings ist das Besichtigungsrecht klar limitiert. Der Vermieter muss die Privatsphäre des Mieters respektieren, Termine rechtzeitig ankündigen (üblich: mindestens 3–4 Tage Vorlauf) und den Zweck nennen.

Was die Rechtsprechung als zumutbar einstuft:

• Maximal eine Besichtigung pro Woche
• Werktags zwischen 10 und 19 Uhr, samstags eingeschränkt
• Ankündigungsfrist: mindestens 24 Stunden, besser 3–7 Tage
• Besichtigungsdauer: max. 30–45 Minuten pro Termin
• Sammelbesichtigungen mit mehreren Interessenten zulässig, aber nicht erzwingbar

Tipp aus der Praxis: Bieten Sie dem Mieter eine kleine Aufwandsentschädigung (z. B. 50–100 € pro Termin) oder eine einmalige Kompensation. Das reduziert Konflikte erheblich und sichert Ihnen kooperative Termine.

Selbstnutzer: Kündigung bei Eigenbedarf

Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung

Wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt, ist eine Eigenbedarfskündigung möglich – aber nur unter strengen Voraussetzungen. Eine pauschale Behauptung reicht nicht; der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar dargelegt werden.

Wer als „nahe Angehörige“ zählt:

• Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Eltern
• Geschwister, Großeltern, Enkel
• Schwiegereltern, Schwiegerkinder (unter Umständen)
• Pflegekräfte für Familienmitglieder im Haushalt

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer:

• Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
• Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate
• Bei Umwandlung: zusätzlich 3–10 Jahre Sperrfrist (§ 577a BGB)

Härtefallklausel und Risiken

Der Mieter kann nach § 574 BGB Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte bedeuten würde – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder fehlendem Ersatzwohnraum. Außerdem ist Vorsicht geboten: Wird der angegebene Eigenbedarf nachträglich nicht umgesetzt („vorgetäuschter Eigenbedarf“), drohen Schadensersatzforderungen in fünf- bis sechsstelliger Höhe.

Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung im Überblick:

• Berechtigtes, konkretes Interesse des Vermieters
• Eigennutzung für sich selbst oder nahe Angehörige
• Schriftliche Begründung mit Namen und Bedarfsgrund
• Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen
• Beachtung der Sperrfrist nach Umwandlung
• Tatsächliche Umsetzung nach Auszug zwingend erforderlich

Vermietet vs. unvermietet: Der direkte Vergleich

Die Entscheidung „vermietet verkaufen oder leer verkaufen“ hat erhebliche finanzielle Konsequenzen. Hier ein direkter Vergleich der wichtigsten Faktoren:

Kapitalanleger als Zielgruppe: So denken Investoren

Bewertung über den Mietmultiplikator

Während Selbstnutzer emotional kaufen und Vergleichspreise als Maßstab nehmen, bewerten Kapitalanleger Immobilien rein rechnerisch über den Mietmultiplikator (auch: Vervielfältiger). Die Formel: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Faktor.

Marktübliche Faktoren je Lage:

• A-Lagen (München, Hamburg-Innenstadt): Faktor 30–45
• B-Lagen (Düsseldorf, Stuttgart, Köln): Faktor 22–32
• C-Lagen (mittlere Großstädte): Faktor 16–24
• D-Lagen (Mittelstädte): Faktor 12–18

Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 1.000 € Kaltmiete (12.000 € p.a.) erzielt in München bei Faktor 35 einen Verkaufspreis von 420.000 €, in Leipzig bei Faktor 22 nur 264.000 €. Wer untervermietet hat, sollte vor Verkauf prüfen, ob eine rechtssichere Mieterhöhung möglich ist – jeder zusätzliche Euro Monatsmiete erhöht den Verkaufspreis um den Faktor × 12.

Welche Investorentypen kommen in Frage?

• Privater Kapitalanleger: Sucht 1–3 Objekte zur Altersvorsorge, Faktor-orientiert
• Bestandshalter / Family Office: Kauft Portfolios, achtet auf Cashflow und Lagequalität
• Fix-and-Flip-Investor: Sucht Objekte mit Wertsteigerungspotenzial, oft mit auslaufenden Mietverhältnissen
• Institutionelle Investoren: Erst ab Portfoliogrößen relevant, hohe Renditeanforderungen

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Spekulationssteuer (§ 23 EStG)

Wird eine vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung verkauft, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer in Höhe Ihres persönlichen Einkommensteuersatzes (bis zu 45 % plus Soli) an. Die Frist beginnt mit Datum des notariellen Kaufvertrags – nicht mit Übergabe oder Grundbucheintrag.

Wichtige Punkte zur Spekulationsfrist:

• 10 Jahre Haltefrist bei vermieteten Objekten
https://lukinski.de/wohnungen-einzeln-verkaufen-mehrfamilienhaus-aufteilen-ablauf-tipps/ Tue, 07 Mar 2023 08:56:31 +0000 https://lukinski.de/?p=172211 Mehrfamilienhaus aufteilen & Wohnungen einzeln verkaufen – Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist ein komplexes Unterfangen, das einer guten Vorbereitung und Durchführung bedarf. Da sich das Wohngebäude aus mehreren Mietparteien zusammensetzt, stellt sich oft die Frage: Das komplette Mehrfamilienhaus verkaufen oder einzelne Wohnungen? Die Aufteilung kann 15–35 % Mehrerlös bringen – aber nur, wenn Sie Genehmigungsvorbehalt, Kündigungssperrfristen, Spekulationssteuer und gewerblichen Grundstückshandel sauber im Griff haben. Erfahren Sie hier, wann sich eine Aufteilung wirklich lohnt, welche bürokratischen Hürden lauern und wie Sie als Insider taktisch vorgehen. Wenig Zeit und viele Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Mehrfamilienhaus verkaufen: komplett oder jede Wohnung einzeln?

Sie haben abgewogen, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten möchten und sich für eine Veräußerung entschieden? Wenn es darum geht, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gibt es drei strategische Wege:

1. Komplettverkauf als Anlageobjekt an Investor/Family Office
2. Globalverkauf an einen Bauträger zur Aufteilung & Weiterverkauf
3. Aufteilung in Eigentumswohnungen und Einzelverkauf

In den meisten Fällen entscheiden sich Eigentümer dazu, das komplette Objekt zu veräußern – weil es einfacher ist. Wer den Mehrerlös realisieren will, geht den dritten Weg. Wer keine Lust auf 6 Monate Bürokratie hat, aber trotzdem nahe am Einzelverkaufspreis verkaufen will, prüft den Globalverkauf an einen Bauträger.

Komplettverkauf: Vorteile & Nachteile

Entscheiden Sie sich dazu, das gesamte Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gestaltet sich der Verkaufsprozess weitaus unkomplizierter. Es ist einfacher, einen Käufer für ein vollständiges Gebäude zu finden, als für mehrere separate Wohnungen. Gleichzeitig sind komplette Mehrfamilienhäuser weniger gefragt als einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser, da Mehrfamilienhäuser meistens nur für Kapitalanleger und Investoren interessant sind und häufig über exklusive Off-Market-Verkäufe veräußert werden.

• Vorteile: Schneller Verkauf (4–8 Wochen), niedrige Transaktionskosten, ein Notartermin, ein Käufer
• Nachteile: Niedriger Quadratmeterpreis (Faktor 18–25× Jahresnettokaltmiete), kleine Käufergruppe, Käufer erwartet Risikoabschlag

Globalverkauf an Bauträger: Der Mittelweg

Ein oft übersehener Weg: Sie verkaufen das ungeteilte MFH an einen Bauträger oder Investor, der die Aufteilung selbst übernimmt. Vorteil: Sie sparen sich Genehmigung, Bauarbeiten, Spekulationssteuer-Risiko durch Drei-Objekt-Grenze – realisieren aber typischerweise 8–15 % Aufschlag gegenüber dem reinen Investor-Komplettverkauf.

Einzelverkauf nach Aufteilung: Vorteile & Nachteile

Im Vergleich dazu kann das Aufteilen des Gebäudes in einzelne Wohnungen den Verkaufspreis deutlich erhöhen. Da jeder Wohnraum nun separat verkauft werden kann, gewinnen Sie eine viel breitere Käufergruppe – Eigennutzer, kleine Kapitalanleger, Selbstnutzer-Eltern für Studenten-Kinder.

• Vorteile: 15–35 % Mehrerlös, breite Käufergruppe, höhere Quadratmeterpreise (Eigentumswohnungspreise statt Renditefaktor)
• Nachteile: Kosten- und zeitintensiv (3–6 Monate), Genehmigungsvorbehalt in vielen Städten, Spekulationssteuer-Falle, Risiko gewerblicher Grundstückshandel

Möchten Sie ein besonders altes Mehrfamilienhaus verkaufen, bietet sich eine Aufteilung im Rahmen von Sanierungsarbeiten sogar an, da die meisten älteren Immobilien vor ihrem Verkauf renoviert werden müssen.

ACHTUNG: Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB

Der wichtigste Punkt zuerst – und der, der die meisten Eigentümer überrascht: Seit der Mietrechtsnovelle ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig.

Wo gilt der Genehmigungsvorbehalt?

Die Bundesländer können per Verordnung Gebiete ausweisen, in denen § 250 BauGB greift. Aktuell betroffen sind u. a. große Teile von:

• Berlin (gesamtes Stadtgebiet)
• Hamburg (gesamtes Stadtgebiet)
• München, Augsburg, Nürnberg (Bayern)
• Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt (Hessen)
• Köln, Düsseldorf, Bonn (NRW – ausgewählte Quartiere)
• Viele weitere Städte ab ca. 100.000 Einwohnern

Wann wird genehmigt?

Genehmigt wird die Aufteilung in der Regel nur, wenn:

• der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre nur an die jetzigen Mieter zu verkaufen, oder
• das Gebäude weniger als sechs Wohnungen hat (Schwellwert je nach Bundesland 5–15 WE), oder
• Erbengemeinschaften das Eigentum aufteilen, oder
• der Eigentümer wirtschaftliche Nachteile glaubhaft macht.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie ZUERST beim zuständigen Bauamt, ob Ihr Objekt unter den Genehmigungsvorbehalt fällt. Wer in Berlin ein 8-Parteien-Haus aufteilen will, ohne diese Hürde zu kennen, verliert Monate.

Zusätzlich kommt in Milieuschutzgebieten / Erhaltungssatzungsgebieten (§ 172 BauGB) ein zweiter Genehmigungsvorbehalt hinzu. Beide müssen separat erfüllt werden.

Kann man eine Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen?

Ja, dafür müssen Sie eine Aufteilung vornehmen. Voraussetzung: Genehmigung (siehe oben) liegt vor oder ist nicht erforderlich.

Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilen: Schritt für Schritt

Um das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufzuteilen und diese separat verkaufen zu können, müssen Sie folgende Schritte durchlaufen:

Schritt 1: Genehmigungsfähigkeit prüfen

Klären Sie mit dem Bauamt, ob § 250 BauGB und/oder Milieuschutz greifen. Beantragen Sie die Genehmigung – Bearbeitungszeit 4–12 Wochen.

Schritt 2: Abgeschlossenheitsbescheinigung durch Bauaufsichtsbehörde

Wird ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG). Eine wichtige Voraussetzung hierfür ist das Vorhandensein einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Diese Bescheinigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind.

Diese Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit eine Wohnung als abgeschlossen gilt:

• separater, abschließbarer Zugang vom Treppenhaus oder Außenbereich
• eigene Decken & Wände (keine geteilten Räume)
• eigenes WC und eigene Küche/Kochmöglichkeit
• Rauchwarnmelder und Mindestbelichtung erfüllt

Schritt 3: Aufteilungsplan über Architekt oder Ingenieur

Zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie auch einen Aufteilungsplan des gesamten Gebäudes. Dieser Plan ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung und zeigt, wie das Gebäude aufgeteilt wird.

Das Wichtigste zum Aufteilungsplan auf einen Blick:

• zeigt Aufteilung des Gebäudes mit Lage & Größe jeder Einheit
• jede Einheit erhält eine Aufteilungsnummer
• Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum klar abgegrenzt
• Erstellung durch Architekt oder Bauingenieur
• muss mit Behördensiegel versehen werden



Schritt 4: Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung

Sobald Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan erhalten haben, können Sie die Teilungserklärung vorbereiten. Diese besagt, dass jeder Eigentümer seinen Besitz in Miteigentumsanteile umwandelt, die dem Anteil an der gesamten Wohnanlage entsprechen. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein. Sie enthält außerdem die Gemeinschaftsordnung, die Spielregeln für die spätere WEG.

Schritt 5: Grundbucheintrag der Miteigentumsanteile

Schließlich müssen Sie den Eintrag ins Grundbuch vornehmen, um die Miteigentumsanteile zu sichern. Aus einem Grundbuchblatt werden mehrere Wohnungsgrundbücher – jede ETW erhält ihr eigenes Blatt. Dies wird normalerweise vom Notar veranlasst.

Ist dieser Schritt abgeschlossen, können Sie die jeweilige Wohnung verkaufen. Doch was geschieht nach der Veräußerung mit den Mietern?

Vorkaufsrecht der Mieter: Pflicht – und strategische Chance

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln und diese verkaufen, müssen Sie beachten, dass die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB).

Wie das Vorkaufsrecht funktioniert

• Greift, wenn die Wohnung erstmals nach Aufteilung an einen Dritten verkauft wird
• Mieter darf zu identischen Konditionen kaufen wie der externe Käufer
• Frist: 2 Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags
• Sie müssen den Mieter schriftlich über den Kaufvertrag informieren – sonst läuft die Frist nicht an

Insider-Strategie: Mieterprivatisierung

Statt das Vorkaufsrecht als Hindernis zu sehen, nutzen es Profis aktiv: Vor dem Einschalten eines Maklers wird jedem Mieter ein direktes Kaufangebot gemacht – oft mit Nachlass von 5–10 % gegenüber Marktpreis.

Warum das clever ist:

• Kein Maklerhonorar (3–4 % des Kaufpreises gespart)
• Keine Vermarktungsdauer, kein Leerstand
• Kein Konflikt mit Mieter (Eigenbedarf, Modernisierungsstreit)
• Kein Vorkaufsrecht-Risiko, das den späteren Käufer abschreckt
• Käufer = Mieter = kennt die Wohnung perfekt = wenig Reklamation

Faustregel: Bei einem 6-Parteien-Haus kaufen erfahrungsgemäß 1–2 Mieter. Das sind oft die einfachsten Verkäufe.

Mehr dazu: Wohnung verkaufen mit Mieter

Kündigungssperrfrist: 3 bis 10 Jahre – je nach Lage

Außerdem ist der Käufer gemäß BGB an die bestehenden Mietverträge gebunden. Eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber ist während der Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB ausgeschlossen.

Sperrfristen im Überblick

Lage	Sperrfrist	Beispielstädte
Normale Märkte	3 Jahre	Ländlicher Raum, Kleinstädte
Angespannter Wohnungsmarkt	bis 10 Jahre	Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig (teils)

Die genaue Frist ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung. Sie beginnt mit der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch.

Tipp: Um potenzielle Konflikte zwischen Käufern und Mietern beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten Sie verbindliche Regelungen im Kaufvertrag aufnehmen – zu offenen Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen. Ein gut formulierter

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