Bedeutung der Übergabe beim Hausverkauf

Wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde und der Notartermin bewältigt ist, folgt der letzte Schritt des Hausverkaufs: Die Übergabe. Dabei legen Sie Ihre Immobilie in die Hände des neuen Besitzers. Damit nichts schiefgeht und es keine bösen Überraschungen nach Abschluss des Kaufvertrages gibt, gilt es einige Punkte zu beachten.

Schadensersatz oder eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises lassen vielen Käufern die Haare zu Berge stehen.

Dabei muss das gar nicht sein.

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• Übergabeprotokoll Vorlage – extern

Rolle des Übergabeprotokolls

Ein Übergabeprotokoll schafft Klarheit und vermeidet Streitigkeiten. Denn der Kaufvertrag allein hält längst nicht alle wesentliche Punkte fest. Mängel, Zählerstände und vorhandenes Inventar können bei einem Protokoll erneut oder noch einmal deutlich detaillierter festgehalten werden. Dieses wird vom Verkäufer unterzeichnet, sodass er anschließend nicht behaupten kann, er hätte das Haus nicht so vorgefunden, wie vertraglich vereinbart.

• Schafft Klarheit und vermeidet Streitigkeiten.
• Ergänzt den Kaufvertrag, indem es wichtige Details wie Mängel, Zählerstände und Inventar festhält.
• Vom Verkäufer unterzeichnet, um die Vereinbarungen zu dokumentieren und Missverständnisse zu vermeiden.

Wichtige Aspekte im Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll beim Hausverkauf ist dem Protokoll bei der Übergabe eines Mietobjekts gar nicht so unähnlich. Allerdings müssen weitere wichtige Punkte festgehalten werden.

Dazu gehören unter anderem Mängel, die noch vom Verkäufer beseitigt werden müssen. Auch ein Termin dafür sollte festgelegt werden. Außerdem sollte im Übergabeprotokoll festgehalten werden, welches Inventar noch entfernt werden muss. Zudem werden alle Zählerstände aufgeschrieben. Auch der Vorgang der Schlüsselübergabe wird im Protokoll vermerkt. Sollten noch Schlüssel fehlen, dann wird notiert, wie viele und wann sie nachgereicht werden. Die Schlüsselübergabe erfolgt übrigens in der Regel erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.

• Ähnlich dem Protokoll bei Mietobjektübergaben.
• Dokumentiert Mängel zur Behebung durch den Verkäufer.
• Festlegung eines Termins für Reparaturen.
• Auflistung des zu entfernenden Inventars.
• Erfassung der Zählerstände.
• Vermerk zur Schlüsselübergabe, normalerweise erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises.

Übergabeprotokoll: Beispiel

Hier ist ein beispielhaftes Übergabeprotokoll in Tabellenform:

Vergleich! Übergabe eines Mietobjekts

Bei der Hausübergabe werden nicht nur die Schlüssel, sondern auch viele weitere wichtige Unterlagen überreicht. Baupläne, Grundrisse, die Berechnung der Wohnfläche, Bauverträge, Gutachten, Wartungsverträge, Versicherungsscheine und vieles mehr werden an diesem Tag an den neuen Besitzer übergeben. Sollten Sie ein Mietobjekt verkaufen, müssen außerdem die Mietverträge und die Unterlagen über die verschiedenen Mieter überreicht werden. Während der Übergabe erklärt der Verkäufer dem Käufer in der Regel auch die Funktion der Heizung sowie anderer wichtiger Geräte im Haus.

Checkliste Unterlagen

Checkliste Unterlagen Übergabe:

• Baupläne
• Grundrisse
• Berechnung der Wohnfläche
• Bauverträge
• Gutachten
• Wartungsverträge
• Versicherungsscheine

Marktrecherche und Preisfestlegung

Eine realistische Preisfestlegung ist entscheidend. Überprüfe vergleichbare Immobilien in der Umgebung, um einen angemessenen Verkaufspreis zu bestimmen. Ein überhöhter Preis kann potenzielle Käufer abschrecken, während ein zu niedriger Preis deinen Gewinn schmälern kann.

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Zustand der Wohnung

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Dokumentation und Dokumente

Sorge dafür, dass du alle relevanten Dokumente wie den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung, den Energieausweis, den Wohnungsgrundriss, Protokolle von Eigentümerversammlungen und mögliche Baugenehmigungen griffbereit hast. Diese Dokumente müssen dem potenziellen Käufer zur Verfügung gestellt werden.

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung (Wohnung aus Eigentümergemeinschaft)
• Energieausweis
• Wohnungsgrundriss
• Protokolle von Eigentümerversammlungen
• mögliche Baugenehmigungen
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Schau dir hier alle Dokumente für den Wohnungsverkauf an.

Makler oder Eigenverkauf

Du kannst einen Makler beauftragen, der dir bei der Vermarktung der Wohnung und der Abwicklung des Verkaufsprozesses hilft. Bedenke jedoch, dass Maklerprovision berechnenen anfallen. Alternativ kannst du die Wohnung auch privat verkaufen, was Kosten sparen kann, aber mehr Zeit und Mühe erfordert.

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Werbung und Präsentation

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Kaufvertrag

Der Kaufvertrag muss sorgfältig erstellt werden, um die Rechte und Pflichten beider Parteien zu schützen. Ein Anwalt kann bei der Erstellung und Prüfung des Vertrags behilflich sein.

Lesen Sie hier mehr:

• Kaufvertrag Eigentumswohnung

Finanzierung des Käufers

Kläre ab, ob der potenzielle Käufer über eine gesicherte Finanzierung verfügt, um sicherzustellen, dass der Verkaufsprozess reibungslos verläuft.

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Notartermin und Übergabe

Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Der Notar überprüft die Identität der Parteien, klärt offene Fragen und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung.

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Übergabe der Wohnung: Vereinbare einen Übergabetermin, an dem du die Wohnung dem Käufer übergeben kannst. Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei der Übergabe, um mögliche spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Spekulationssteuer

Wenn du die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst, könnte die Spekulationssteuer anfallen. Prüfe, ob du von dieser Regelung betroffen bist.

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• Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen

Der Verkauf der Wohnung kann steuerliche Konsequenzen haben. Es ist ratsam, sich mit einem Steuerberater über die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs beraten zu lassen.

Sich gründlich vorzubereiten und gegebenenfalls professionelle Hilfe von einem Immobilienmakler, einem Anwalt und einem Steuerberater in Anspruch zu nehmen, um potenzielle Fehler und Risiken zu minimieren, ist sinnvoll. Jeder Verkaufsfall kann individuelle Aspekte aufweisen, die berücksichtigt werden müssen.

Aktienarten: Übertragung, Rechte & Kapitalzerlegung

Es gibt viele verschiedene Arten von Aktien, die wiederum unterschiedlichen Kategorien zugehörig sind. So wird beispielsweise zwischen Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit differenziert oder nach Rechtsumfang oder auch nach der Methode der Zerlegung des Grundkapitals. Unter Umständen wird auch der Begriff „Orderpapier“ verwendet. Hiermit werden schlicht Wertpapiere bezeichnet, die auf einen bestimmten Namen lauten und via Einigung, Übergabe oder Indossament ihren Eigentümer wechseln können. Mit Indossament ist übrigens der Begebungsvermerk auf einem solchen Wertpapier gemeint, der eine anteilige oder umfängliche Übertragung der Rechte ermöglicht. Der Wortteil „Order“ rührt also von „Auftrag“ her, da die Übertragung der Aktie in Auftrag gegeben wird.

Generell kann der Wert einer Aktie – oder einer Anleihe oder einem Investmentzertifikat – in zwei Wertangaben ausgedrückt werden: Zum einen gibt es den Nennwert – auch Nominalwert genannt -, also den wirtschaftlich in Geld ausgedrückten Zahlwert, wie er auf Banknoten, Münzen oder Wertpapieren zu finden ist. Zum anderen gibt es den Börsenkurs, den an der Börse ermittelten Kurs von Wertpapieren – sprich: den aktuellen Marktwert.

Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit

Bei der Unterscheidung von Aktienarten nach dem Grad der Übertragbarkeit werden Inhaberaktien und Namensaktien sowie vinkulierte Namensaktien zusammengefasst.

• Inhaberaktien (inh.)
• Namensaktien (NA)
• Vinkulierte Namensaktien (vink. NA)

Inhaberaktie – Übertragung durch Einigung & Übergabe

Inhaberaktien – kurz: Inh. – lauten entsprechend ihrer Bezeichnung üblicherweise auf den Inhaber und bilden den Normaltyp unter den Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit. Sie können durch Einigung und Übergabe an einen neuen Eigentümer übermittelt werden, was die Handelbarkeit dieser Aktienart enorm vereinfacht. Einzige Einschränkung: Die Emission – das heißt: die Ausgabe – der Aktien darf nur bei Volleinzahlung erfolgen.

Namensaktien – Mindesteinzahlung 25 % Nennwert & Agio

Namensaktien – abgekürzt: NA – sind der Form nach „geborene“ Orderpapiere. Geborene Orderpapiere sind Kraft Gesetz als Wertpapiere anzusehen. Hierzu gehören neben der Namensaktie unter anderem der Scheck und der Wechsel. Namensaktien lauten auf denjenigen Aktionär, der im Aktienbuch bzw. Aktienregister aufgeführt ist. Dadurch wird er dazu ermächtigt, an der Hauptversammlung teilzunehmen und von seinem Stimmrecht Gebrauch zu machen. Weiterhin hat er als einziger Dividendenzahlungsanspruch für diese Aktien. Der Mindesteinzahlungsbetrag entspricht 25 Prozent von Nennwert und Agio. Die Eigentumsübertragung von Namensaktien erfolgt durch Indossament, Übergabe plus Umschreibung im Aktienbuch der Gesellschaft, was die Handelbarkeit entsprechend belastet.

Vinkulierte Namensaktien – Übertragung mit Zustimmung der Gesellschaft

Vinkulierte Namensaktien werden mit vink. NA abgekürzt und stellen eine Sonderform der herkömmlichen Namensaktien dar. Von der Ausstattung her gibt es keine Unterschiede, allerdings ist eine vinkulierte Namensaktie nur dann übertragbar, wenn die Gesellschaft ihre Zustimmung bestätigt. Dies ist besonders vorteilhaft, um die Besitzverhältnisse der Aktien exakt zu steuern und die Absichten anderer Unternehmen, diese Aktien zu übernehmen, früh erkennen zu können. Werden viele Kleinanleger allerdings durch Großaktionäre – beispielsweise Banken – vertreten, lassen sich auch vinkulierte Namensaktien leicht übertragen. Scheidet ein Aktionär aus der AG aus, kann er seine Ansprüche mittels Blankozession und Unterzeichnung einer speziellen Urkunde sogar an ihm unbekannte Gesellschafter übertragen.

Aktienarten nach Rechtsumfang

Gemäß der Unterscheidung von Aktienarten nach Umfang der Rechte wird zwischen Stammaktien und Vorzugsaktien differenziert.

• Stammaktien (SA)
• Vorzugsaktien (VA)

Stammaktien – Ur-Form der Aktie mit vierfachem Rechtsanspruch

Stammaktien – Abkürzung: SA) – sind der Normaltyp unter den Aktienarten nach Rechtsumfang und stellen die wohl ursprünglichste Form aller Aktien dar. Stammaktien beinhalten vier wesentliche Rechte: Zuerst einmal gilt der Dividendenauszahlungsanspruch, das heißt also, es besteht Rechtsanspruch auf einen bestimmten Anteil am Bilanzgewinn. Weiterhin ermöglichen Stammaktien die Teilnahme an den Hauptversammlungen der Aktiengesellschaft inklusive Ausübung des eigenen Stimmrechts. Ein dritter Aspekt betrifft das Recht auf einen Anteil am Liquidationserlös, wonach ein Teil des Geldes aus der Verflüssigung dem Inhaber einer Stammaktie Kraft Gesetz zusteht. Nicht zuletzt ermächtigt eine Stammaktie auch zu der Anfechtung von in der Hauptversammlung gefassten Beschlüssen.

Vorzugsaktien – Vorrechte bei Gewinnverteilung & Gesellschaftsvermögen

Vorzugsaktien – kurz: VA -, heißen Vorzugsaktien, weil ihre Ausstattung im Vergleich zu den Stammaktien bestimmte Vorrechte umfasst. Dabei handelt es sich in der Regel entweder um Bevorrechtigungen bei der Gewinnverteilung oder um besondere Ansprüche hinsichtlich des Gesellschaftsvermögens. Vorzugsaktien mit mehrfachem Stimmrecht – sogenannte Mehrstimmrechtsaktien – sind in Deutschland laut Aktiengesetz (AktG) nicht zulässig.

Vorzugsaktien ohne Stimmrecht – auch stimmrechtslose Vorzugsaktien genannt – gelten als Sonderform der Vorzugsaktie. Sie werden oft zur Finanzierung des Eigenkapitals eingesetzt, wenn eine Kapitalerhöhung aufgrund schlechter Aktienkurse nicht möglich ist. Dem Aktieninhaber wird im Ausgleich für seinen Stimmrechtsverlust zum Beispiel eine höhere Dividende oder ein Nachzugsrecht angeboten, gleichzeitig kann so der Eigenkapitalbedarf gestillt werden.

Gesetzesauszug – § 12 AktG:

(1) Jede Aktie gewährt das Stimmrecht. Vorzugsaktien können nach den Vorschriften dieses Gesetzes als Aktien ohne Stimmrecht ausgegeben werden.

(2) Mehrstimmrechte sind unzulässig.

Aktienarten nach Methode der Zerlegung des Grundkapitals

Wird die Methode der Zerlegung des Grundkapitals betrachtet, erfolgt eine Unterscheidung zwischen Nennwertaktien und nennwertlosen Aktien. Die Form und eventuell geltende Mindestbeträge der Aktien werden im Aktiengesetz (AktG) festgelegt.

• Nennwertaktien
• Quotenaktien
• Stückaktien

Gesetzesauszug – § 8 AktG:

(1) Die Aktien können entweder als Nennbetragsaktien oder als Stückaktien begründet werden.
(2) Nennbetragsaktien müssen auf mindestens einen Euro lauten. Aktien über einen geringeren Nennbetrag sind nichtig. Für den Schaden aus der Ausgabe sind die Ausgeber den Inhabern als Gesamtschuldner verantwortlich. Höhere Aktiennennbeträge müssen auf volle Euro lauten.
(3) Stückaktien lauten auf keinen Nennbetrag. Die Stückaktien einer Gesellschaft sind am Grundkapital in gleichem Umfang beteiligt. Der auf die einzelne Aktie entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals darf einen Euro nicht unterschreiten. Absatz 2 Satz 2 und 3 findet entsprechende Anwendung.
(4) Der Anteil am Grundkapital bestimmt sich bei Nennbetragsaktien nach dem Verhältnis ihres Nennbetrags zum Grundkapital, bei Stückaktien nach der Zahl der Aktien.
(5) Die Aktien sind unteilbar.
(6) Diese Vorschriften gelten auch für Anteilscheine, die den Aktionären vor der Ausgabe der Aktien erteilt werden (Zwischenscheine).

Nennwertaktien – Geldwerte Aktien ab 1 Euro & pari

Nennwertaktien – mitunter auch Nennbetragsaktien oder Summenaktien genannt – lauten, wie der Name herleiten lässt, auf einen festgelegten Nennbetrag bzw. Nominalbetrag, der in Geldwerten ausgedrückt wird. Sie dürfen nicht unter pari ausgegeben werden, was bedeutet, dass der Nennwert nicht unterhalb des Marktwerts liegen darf. Ist dies der Fall, wird die Differenz als Disagio bezeichnet. Liegt der Nennwert einer Aktie über pari – ist der Nennwert also größer als der Börsenkurs -, wird die Abweichung als Agio bezeichnet. Nennwertaktien sind auf einen Mindestwert von einem Euro angesetzt. Die Summe der Nennwerte ergibt das Grundkapital einer Gesellschaft.

• über pari: Nennwert > Börsenkurs (Differenz Agio)
• Pari: Nennwert = Börsenkurs
• Unter pari: Nennwert < Börsenkurs (Differenz = Disagio)

Nennwertlose Aktien – Quotenaktien & Stückaktien

Nennwertlose Aktien sind ein Sammelbegriff für Aktien, die keinen ausgewiesenen Nennwert besitzen. Es wird zwischen Quotenaktien – als „echte nennwertlose Aktien“ – und Stückaktien – als „unechte nennwertlose Aktien“ – unterschieden. Bisweilen werden auch beide Aktienarten als echte bzw. unechte Quotenaktien bezeichnet.

• Quotenaktie: echte nennwertlose (Quoten-)Aktie
• Stückaktie: unechte nennwertlose (Quoten-)Aktie

Quotenaktien – Anteilsaktien am Grundkapital

Echte nennwertlose Aktien sind Quotenaktien, deren Anteil am Grundkapital einer AG urkundlich angegeben ist, beispielsweise 1/1.000 oder 1/50.000. Sie verkörpern also einen auf einen dem Anteilsrecht entsprechenden Bruchteil des Gesellschaftsvermögens und lauten nicht, wie der Namensteil „Quote“ vermuten lassen könnte, auf einen bestimmten Mindestbetrag am Grundkapital des Unternehmens. Es lässt sich demnach auch kein Nennwert für diese Aktien berechnen. Ist der Prozentsatz der Anteilsaktie auf der Urkunde angegeben, wird die Quotenaktie als „sprechend“ bezeichnet. Bei einer „stumme“ Quotenaktie hingegen fehlt dieser Vermerk.

Achtung: Echte nennwertlose Quotenaktien sind zwar unter anderem in den USA, Kanada, Belgien und Italien gebräuchlich, in Deutschland jedoch sind sie in der Regel nicht zulässig, da diese Aktien börsenbeweglich sind und dadurch eine extreme Bilanzverschleierung bedeuten können.

Stückaktien – Häufigste Aktienart seit Euro-Einführung

Stückaktien – abgekürzt mit o. N. für „ohne Nennwert“ – gelten als „unecht“, da sie weder auf einen bestimmten Nennwert noch auf eine gewisse Quote lauten. Sie werden mengenmäßig als Ergebnis einer Division vom Grundkapital durch die Anzahl der Aktien in Stück angegeben, wobei ihr Nennwert fiktiv berechnet wird. Stückaktien verkörpern also im Gegensatz zu Quotenaktien einen Anteil am Grundkapital einer AG und dürfen einen vorgegebenen Mindestbetrag von einem Euro pro Aktie nicht unterschreiten. Sie sind die in Deutschland am häufigsten anzutreffende Aktienart und wurden ursprünglich eingeführt, um die Umstellung von Aktien auf den Euro für Aktiengesellschaften einfacher zu gestalten.

AG: Gründung, Rechtsform, Immobilienaktien

1. Immobilienaktien: Liste von Unternehmen
2. Aktiengesellschaft (AG)
3. Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
4. Immobilien GmbH

Immobilienaktien: Liste von Unternehmen

Immobilien Aktie – Immobilien als Kapitalanlage kann sich nicht jeder leisten. Durch Immobilien Aktien kann aber jeder am Immobilienmarkt teilnehmen und Geld investieren. Die Aktienkurse der großen Player steigen Jahr für Jahr. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE und Patrizia sind ein paar, der bekanntesten, aktiven Firmen in Deutschland. Dazu kommen noch über 25 weitere Unternehmen. Wir haben hier einen Überblick der beliebtesten Immobilien Aktien für dich als Anleger. Vorab aber ein Blick auf die Risiken einer Aktien, der Börse, für Beginner und Anfänger. Jetzt zur Liste und mehr zum Immobilienmarkt, deinen Anlageoptionen und allen Kursen im Überblick, hier im Artikel zu Immobilien Aktien.

• Immobilienaktien

Aktiengesellschaft (AG): Gründen, Haftung, Rechtsform & Co.

Aktiengesellschaft (AG) – Die Aktiengesellschaft ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von unterschiedlichen Organen organisiert wird. Anstelle eines Geschäftsführers wird das Unternehmen von einem Vorstand geleitet, der aus mindestens einer Person besteht. Wie der Name bereits aufzeigt, steht diese Unternehmensrechtsform vorrangig für den Aktienhandel. Du möchtest allein oder mit anderen Menschen zusammen ein Unternehmen gründen und dafür vorab mehr über Unternehmensrechtsformen lernen? Dann bist du hier genau richtig!

• Aktiengesellschaft (AG)

Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung, oder Vermarktung von Immobilien dienlich ist – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Immobilienbestand im drei- oder mehrstelligen Bereich. Auch die Verwaltung von Immobilieneigentum oder Fremdimmobilien im Auftrag von Dritten kann über eine Immobilien AG abgewickelt werden.

• Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternative – In diesem Artikel lernst du die Grundlagen zur Thematik der Immobiliengesellschaften. Kurz erklärt: Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, welches den Zweck der Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung und/oder Vermarktung verfolgt. Dabei ist es egal, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Auch die Verwaltung von Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien – im Eigeninteresse oder als angebotene Dienstleistung gegenüber Dritten – ist ein beliebter Schwerpunkt bei Immobiliengesellschaften und vermögensverwaltender GmbH. Erfahre mehr über die wichtigsten Vorteile und Nachteile beim Immobilienkauf sowie die zu erwartenden Kosten.

• Immobilien GmbH

Übersicht zur Schlüsselfertigen Übergabe

• Definition – Rohbau mit Fenstern etc. fertig
• Bauträger verantwortet Baustelle bis zur Schlüsselübergabe
• Auf Englisch – „turnkey handover“

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Wohnungsübergabeprotokoll – Inhalt, Übergabe & Schäden

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist für alle beteiligten Parteien ein Vorteil. Darin wird der Zustand des Mietobjektes festgehalten und in diesem alle Mängel, Schäden oder Renovierungsarbeiten. Ein Wohnungsübergabeprotokoll wird sowohl beim Aus- als auch beim Einzug gemacht, um alle Beteiligten zu schützen. Besonders beim Thema Mängel kommt es häufig zu Streitereien, da die Blickwinkel nicht neutral bleiben. Um dem vorzubeugen, soll im Protokoll genau festgehalten werden, wie der Zustand des Objektes ist, um Missverständnisse aus dem Weg zu räumen.

Der Inhalt – Was gehört alles in das Wohnungsübergabeprotokoll?

In einem Wohnungsübergabeprotokoll werden aber nicht nur Mängel in der Immobilie festgehalten, sondern auch wichtige Kriterien, die später zu Streitigkeiten führen könnten. Damit hier keine Missverständnisse aufkommen, gibt es die wichtigsten Punkte, die unbedingt in dem Protokoll auftauchen sollten:

• Die Anzahl sämtlicher Schlüssel (Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller, Dachboden, …)
• Die Funktionalität aller elektrischer Geräte (Wasserhähne, Dusche, Toilettenspülung, Heizungen, … )
• Die genauen Stände an Stromzählern, Wasseruhren und Heizkörpern
• Der Zustand von Wänden, Tapeten, Türen, Schlössern, Fenstern, Teppichen, Fliesen und Parkettböden
• Achten Sie auf Schimmel, besonders im Bad und an den Wänden (auch nasse Stellen)

Im Rahmen eines Auszuges sollte das Übergabeprotokoll aber noch andere Punkte aufweisen. Zum Beispiel sollten versprochene Reparaturen bzw. Renovierungen vonseiten Ihres Vermieters aufgeführt sein. Dem Mietvertrag können Sie zudem entnehmen, wie Sie die Wohnung zu übergeben haben. Dazu zählen etwa weiß gestrichene Wände oder eine besenreine Übergabe. Es ist wichtig für Sie sich an diese Vorgaben zu halten, da ihnen sonst ein Teil der Kaution entzogen werden kann.

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Die Übergabe – darauf sollten Sie achten

Das Problem bei Wohnungsübergabeprotokollen ist, dass sie weder verpflichtend noch gesetzlich geregelt sind. Macht ihr Vermieter bei der Übergabe also keins und Sie erkennen im Nachhinein einen Mangel, haben Sie keinerlei Beweis, dass dieser nicht von ihnen verursacht wurde. Deswegen sollten Sie nicht nur auf ein Wohnungsübergabeprotokoll bestehen, sondern sich auch richtig darauf vorbereiten. Da eine reibungslose Übergabe auch im Interesse des Vermieters liegt, sollte es aber für ihn kein Problem darstellen, eine Übergabe mit Protokoll zu machen. Da Planung in den seltensten Fällen schadet, sollten Sie sich vorab also einige Gedanken über die Durchführung machen und sich einige Dinge überlegen.

Zuerst einmal ist es wichtig, dass die Übergabe der Wohnung in leerem und renoviertem Zustand stattfindet. Der Vermieter sollte also, wenn möglich, vorher die Übergabe mit dem alten Mieter durchgeführt haben oder diese mit ihnen zusammen machen, damit er überprüfen kann, ob der Vermieter die Wohnung, wie im Mietvertrag vereinbart hinterlassen hat. Sollte sich ihr Vermieter weigern, eine Übergabe mit Protokoll durchzuführen, können Sie das Prozedere auch alleine mit einem neutralen Zeugen durchführen. So gehen Sie auf Nummer sicher und sind im Recht. Nehmen Sie sich für die Übergabe viel Zeit, um wirklich alle Mängel zu finden, auch wenn der Ihnen gegenüber drängelt. Bestehen Sie auf die gründliche Übergabe. Sollten Makel vorhanden sein, halten sie diese mit Fotos und in dem Protokoll fest. Nachdem die Besichtigung abgeschlossen ist, erhalten beide Parteien ein Exemplar des Protokolls, das von beiden unterschrieben werden sollte. So haben alle Parteien die Sicherheit auf Ihrer Seite.

Kurze Checkliste:

• Wohnungsübergabeprotokolle nicht gesetzlich geregelt
• Ohne Protokoll kein Beweis für Mängelverursachung
• Vorbereitung auf Übergabe wichtig
• Vermieter sollte Protokoll machen
• Leer- und renovierter Zustand für Übergabe
• Protokoll auch mit neutralem Zeugen möglich
• Zeit für gründliche Übergabe nehmen
• Mängel mit Fotos und im Protokoll festhalten
• Protokoll von beiden Parteien unterschreiben lassen

Die Mängel – Welche Schönheitsreparaturen Sie übernehmen müssen und welche nicht

Schönheitsreparaturen sind eine Kunst für sich, denn nirgends ist wirklich festgehalten, was genau darunter fällt. Jeder hat eine andere Vorstellung und auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) steht keine genaue Definition. Was fällt also darunter und welche müssen Sie und welche ihr Vermieter übernehmen?

Der Deutsche Mieterbund hat sich an einer Definition versucht und schreibt auf seiner Homepage:

„Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dazu gehört: Tapezieren von Wänden und Decken, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen innerhalb der Wohnung, Streichen der Fenster von innen und Streichen der Wohnungstür von innen.“

Kurz gefasst, fällt laut dieser Definition alles unter den Begriff Schönheitsreparaturen, was der Mieter selber „abgewohnt“ hat.

Nicht unter den Begriff Schönheitsreparaturen fallen also Dinge, wie der Austausch von Teppichböden, das Abschleifen von Parkettböden oder auch die Renovierung von Kellerräumen, Balkonen oder Terrassen. Alles Dinge, die nachweislich nicht auf das Konto des Mieters gehen. Dabei kann der Vermieter Ihnen aber keine Fristen setzten. Kein Vermieter kann Sie dazu zwingen die gesamte Wohnung nochmals zu streichen, nachdem Sie dies im Vorjahr bereits getan haben. Was genau müssen Sie nun aber an Schönheitsreparaturen übernehmen und wofür ist der Vermieter verantwortlich?

Schönheitsreparaturen, die vom Mieter übernommen werden müssen:

• Streichen der Türen, Fenster und Wohnungstür (innen)
• Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
• Schließen von Bohr- und Dübellöchern
• Streichen der Heizungen und Heizungsrohre

Schönheitsreparaturen, die vom Mieter nicht übernommen werden müssen:

• Streichen von Terrasse, Balkon, Keller, Nutz- und Gemeinschaftsräumen
• Austausch von Teppichböden
• Streichen der Fenster und Wohnungstür (außen)
• Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
• Nachweislich nicht vom Mieter verursachte Schäden

Mängel erst nach dem Protokoll erkannt?! Das Sie tun können

Die meisten Mängel sind zwar offensichtlich sichtbar, jedoch gibt es immer wieder den Fall, dass Makel zu spät erkannt werden und somit nicht im Protokoll auftauchen. Aber keine Angst, denn bei schwerwiegenden Mängeln bleiben Sie nicht auf den Kosten sitzen. Sie können dies zu spät erkannten Mängel Ihrem Vermieter melden und diese müssen von ihm übernommen werden. Darunter fallen beispielsweise nicht richtig funktionierende Heizungen, defekte Leitungen, aber auch Schimmel.

Finden Sie also nach Einzug bzw. nach der Übergabe mit Protokoll einen solchen schwerwiegenden Makel, müssen Sie dies umgehend Ihrem Vermieter melden und diesem dann auch einen entsprechenden Zeitraum gewähren, damit dieser den Makel beseitigen lassen kann. Setzten Sie Ihrem Vermieter also eine Frist, die ausreichend sein sollte, bei besonders dringenden Fällen, die gesundheitsschädlich sein könnten, wie beispielsweise Schimmel, aber auch kürzer sein dürfen. Passiert in der angegebenen Frist vonseiten des Vermieters nichts, können Sie gegebenenfalls über eine Mietminderung nachdenken.

Fällt Ihnen ein kleiner Mängel erst nach dem Übergabeprotokoll auf, also ein sogenannter marginaler Schaden, ist der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet. Darunter fallen Mängel, wie beispielsweise eine kaputte Fliese oder ein defekter Handtuchhalter. Melden Sie diesen Makel jedoch trotzdem immer dem Vermieter, da Sie sonst dafür haftbar gemacht werden könnten.

Das heißt:

• Spät erkannte Mängel können gemeldet werden
• Vermieter muss schwerwiegende Mängel beheben
• Frist für Vermieter zur Reparatur setzen
• Bei Nichtreaktion eventuell Mietminderung erwägen
• Kleine Mängel nach Protokoll nicht vom Vermieter zu reparieren
• Dennoch immer dem Vermieter melden, um Haftung zu vermeiden