Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

• Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
• LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
• TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
• Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
• Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

• Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
• Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
• Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
• Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

Mögliche Tätigkeiten im Überblick

• Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
• Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
• Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
• Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
• Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

Herkunft des REIT-Konzepts

Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

Gesetzliche Auflagen nach REITG

Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

• Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
• Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
• 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

• Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
• Dividendenrendite: 5 %
• Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
• Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
• Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
• Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

Vorteile auf Unternehmensebene

• Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
• Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
• Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
• Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
• Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
• Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
• Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

Vorte

]]> https://lukinski.de/aktienarten-uebertragbarkeit-rechtsumfang-grundkapital-zerlegung/ Mon, 08 Mar 2021 11:56:38 +0000 https://lukinski.de/?p=37885 Aktienarten – Eine Aktiengesellschaft beschäftigt sich, wie der Name schon sagt, mit dem Aktienhandel. Sicherlich hast du auch schon einmal davon gehört, dass Aktien steigen und fallen können. Vielleicht kennst du auch jemanden, der sein Vermögen in Aktien angelegt hat. Doch was genau ist eigentlich eine Aktie? Kurz und knapp: Bei einer Aktie handelt es sich um eine Urkunde, die deinen Anspruch am Grundkapital einer Aktiengesellschaft bestimmt und dir einen festgelegten Gewinnanteil zusichert. In diesem Zusammenhang ist oft auch die Rede von „einen Anspruch verbriefen“. Hier gibt es alle Rechtsformen und hier geht es zurück zur Übersicht AG.

Aktienarten: Übertragung, Rechte & Kapitalzerlegung

Es gibt viele verschiedene Arten von Aktien, die wiederum unterschiedlichen Kategorien zugehörig sind. So wird beispielsweise zwischen Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit differenziert oder nach Rechtsumfang oder auch nach der Methode der Zerlegung des Grundkapitals. Unter Umständen wird auch der Begriff „Orderpapier“ verwendet. Hiermit werden schlicht Wertpapiere bezeichnet, die auf einen bestimmten Namen lauten und via Einigung, Übergabe oder Indossament ihren Eigentümer wechseln können. Mit Indossament ist übrigens der Begebungsvermerk auf einem solchen Wertpapier gemeint, der eine anteilige oder umfängliche Übertragung der Rechte ermöglicht. Der Wortteil „Order“ rührt also von „Auftrag“ her, da die Übertragung der Aktie in Auftrag gegeben wird.

Generell kann der Wert einer Aktie – oder einer Anleihe oder einem Investmentzertifikat – in zwei Wertangaben ausgedrückt werden: Zum einen gibt es den Nennwert – auch Nominalwert genannt -, also den wirtschaftlich in Geld ausgedrückten Zahlwert, wie er auf Banknoten, Münzen oder Wertpapieren zu finden ist. Zum anderen gibt es den Börsenkurs, den an der Börse ermittelten Kurs von Wertpapieren – sprich: den aktuellen Marktwert.

Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit

Bei der Unterscheidung von Aktienarten nach dem Grad der Übertragbarkeit werden Inhaberaktien und Namensaktien sowie vinkulierte Namensaktien zusammengefasst.

• Inhaberaktien (inh.)
• Namensaktien (NA)
• Vinkulierte Namensaktien (vink. NA)

Inhaberaktie – Übertragung durch Einigung & Übergabe

Inhaberaktien – kurz: Inh. – lauten entsprechend ihrer Bezeichnung üblicherweise auf den Inhaber und bilden den Normaltyp unter den Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit. Sie können durch Einigung und Übergabe an einen neuen Eigentümer übermittelt werden, was die Handelbarkeit dieser Aktienart enorm vereinfacht. Einzige Einschränkung: Die Emission – das heißt: die Ausgabe – der Aktien darf nur bei Volleinzahlung erfolgen.

Namensaktien – Mindesteinzahlung 25 % Nennwert & Agio

Namensaktien – abgekürzt: NA – sind der Form nach „geborene“ Orderpapiere. Geborene Orderpapiere sind Kraft Gesetz als Wertpapiere anzusehen. Hierzu gehören neben der Namensaktie unter anderem der Scheck und der Wechsel. Namensaktien lauten auf denjenigen Aktionär, der im Aktienbuch bzw. Aktienregister aufgeführt ist. Dadurch wird er dazu ermächtigt, an der Hauptversammlung teilzunehmen und von seinem Stimmrecht Gebrauch zu machen. Weiterhin hat er als einziger Dividendenzahlungsanspruch für diese Aktien. Der Mindesteinzahlungsbetrag entspricht 25 Prozent von Nennwert und Agio. Die Eigentumsübertragung von Namensaktien erfolgt durch Indossament, Übergabe plus Umschreibung im Aktienbuch der Gesellschaft, was die Handelbarkeit entsprechend belastet.

Vinkulierte Namensaktien – Übertragung mit Zustimmung der Gesellschaft

Vinkulierte Namensaktien werden mit vink. NA abgekürzt und stellen eine Sonderform der herkömmlichen Namensaktien dar. Von der Ausstattung her gibt es keine Unterschiede, allerdings ist eine vinkulierte Namensaktie nur dann übertragbar, wenn die Gesellschaft ihre Zustimmung bestätigt. Dies ist besonders vorteilhaft, um die Besitzverhältnisse der Aktien exakt zu steuern und die Absichten anderer Unternehmen, diese Aktien zu übernehmen, früh erkennen zu können. Werden viele Kleinanleger allerdings durch Großaktionäre – beispielsweise Banken – vertreten, lassen sich auch vinkulierte Namensaktien leicht übertragen. Scheidet ein Aktionär aus der AG aus, kann er seine Ansprüche mittels Blankozession und Unterzeichnung einer speziellen Urkunde sogar an ihm unbekannte Gesellschafter übertragen.

Aktienarten nach Rechtsumfang

Gemäß der Unterscheidung von Aktienarten nach Umfang der Rechte wird zwischen Stammaktien und Vorzugsaktien differenziert.

• Stammaktien (SA)
• Vorzugsaktien (VA)

Stammaktien – Ur-Form der Aktie mit vierfachem Rechtsanspruch

Stammaktien – Abkürzung: SA) – sind der Normaltyp unter den Aktienarten nach Rechtsumfang und stellen die wohl ursprünglichste Form aller Aktien dar. Stammaktien beinhalten vier wesentliche Rechte: Zuerst einmal gilt der Dividendenauszahlungsanspruch, das heißt also, es besteht Rechtsanspruch auf einen bestimmten Anteil am Bilanzgewinn. Weiterhin ermöglichen Stammaktien die Teilnahme an den Hauptversammlungen der Aktiengesellschaft inklusive Ausübung des eigenen Stimmrechts. Ein dritter Aspekt betrifft das Recht auf einen Anteil am Liquidationserlös, wonach ein Teil des Geldes aus der Verflüssigung dem Inhaber einer Stammaktie Kraft Gesetz zusteht. Nicht zuletzt ermächtigt eine Stammaktie auch zu der Anfechtung von in der Hauptversammlung gefassten Beschlüssen.

Vorzugsaktien – Vorrechte bei Gewinnverteilung & Gesellschaftsvermögen

Vorzugsaktien – kurz: VA -, heißen Vorzugsaktien, weil ihre Ausstattung im Vergleich zu den Stammaktien bestimmte Vorrechte umfasst. Dabei handelt es sich in der Regel entweder um Bevorrechtigungen bei der Gewinnverteilung oder um besondere Ansprüche hinsichtlich des Gesellschaftsvermögens. Vorzugsaktien mit mehrfachem Stimmrecht – sogenannte Mehrstimmrechtsaktien – sind in Deutschland laut Aktiengesetz (AktG) nicht zulässig.

Vorzugsaktien ohne Stimmrecht – auch stimmrechtslose Vorzugsaktien genannt – gelten als Sonderform der Vorzugsaktie. Sie werden oft zur Finanzierung des Eigenkapitals eingesetzt, wenn eine Kapitalerhöhung aufgrund schlechter Aktienkurse nicht möglich ist. Dem Aktieninhaber wird im Ausgleich für seinen Stimmrechtsverlust zum Beispiel eine höhere Dividende oder ein Nachzugsrecht angeboten, gleichzeitig kann so der Eigenkapitalbedarf gestillt werden.

Gesetzesauszug – § 12 AktG:

(1) Jede Aktie gewährt das Stimmrecht. Vorzugsaktien können nach den Vorschriften dieses Gesetzes als Aktien ohne Stimmrecht ausgegeben werden.

(2) Mehrstimmrechte sind unzulässig.

Aktienarten nach Methode der Zerlegung des Grundkapitals

Wird die Methode der Zerlegung des Grundkapitals betrachtet, erfolgt eine Unterscheidung zwischen Nennwertaktien und nennwertlosen Aktien. Die Form und eventuell geltende Mindestbeträge der Aktien werden im Aktiengesetz (AktG) festgelegt.

• Nennwertaktien
• Quotenaktien
• Stückaktien

Gesetzesauszug – § 8 AktG:

(1) Die Aktien können entweder als Nennbetragsaktien oder als Stückaktien begründet werden.
(2) Nennbetragsaktien müssen auf mindestens einen Euro lauten. Aktien über einen geringeren Nennbetrag sind nichtig. Für den Schaden aus der Ausgabe sind die Ausgeber den Inhabern als Gesamtschuldner verantwortlich. Höhere Aktiennennbeträge müssen auf volle Euro lauten.
(3) Stückaktien lauten auf keinen Nennbetrag. Die Stückaktien einer Gesellschaft sind am Grundkapital in gleichem Umfang beteiligt. Der auf die einzelne Aktie entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals darf einen Euro nicht unterschreiten. Absatz 2 Satz 2 und 3 findet entsprechende Anwendung.
(4) Der Anteil am Grundkapital bestimmt sich bei Nennbetragsaktien nach dem Verhältnis ihres Nennbetrags zum Grundkapital, bei Stückaktien nach der Zahl der Aktien.
(5) Die Aktien sind unteilbar.
(6) Diese Vorschriften gelten auch für Anteilscheine, die den Aktionären vor der Ausgabe der Aktien erteilt werden (Zwischenscheine).

Nennwertaktien – Geldwerte Aktien ab 1 Euro & pari

Nennwertaktien – mitunter auch Nennbetragsaktien oder Summenaktien genannt – lauten, wie der Name herleiten lässt, auf einen festgelegten Nennbetrag bzw. Nominalbetrag, der in Geldwerten ausgedrückt wird. Sie dürfen nicht unter pari ausgegeben werden, was bedeutet, dass der Nennwert nicht unterhalb des Marktwerts liegen darf. Ist dies der Fall, wird die Differenz als Disagio bezeichnet. Liegt der Nennwert einer Aktie über pari – ist der Nennwert also größer als der Börsenkurs -, wird die Abweichung als Agio bezeichnet. Nennwertaktien sind auf einen Mindestwert von einem Euro angesetzt. Die Summe der Nennwerte ergibt das Grundkapital einer Gesellschaft.

• über pari: Nennwert > Börsenkurs (Differenz Agio)
• Pari: Nennwert = Börsenkurs
• Unter pari: Nennwert < Börsenkurs (Differenz = Disagio)

Nennwertlose Aktien – Quotenaktien & Stückaktien

Nennwertlose Aktien sind ein Sammelbegriff für Aktien, die keinen ausgewiesenen Nennwert besitzen. Es wird zwischen Quotenaktien – als „echte nennwertlose Aktien“ – und Stückaktien – als „unechte nennwertlose Aktien“ – unterschieden. Bisweilen werden auch beide Aktienarten als echte bzw. unechte Quotenaktien bezeichnet.

• Quotenaktie: echte nennwertlose (Quoten-)Aktie
• Stückaktie: unechte nennwertlose (Quoten-)Aktie

Quotenaktien – Anteilsaktien am Grundkapital

Echte nennwertlose Aktien sind Quotenaktien, deren Anteil am Grundkapital einer AG urkundlich angegeben ist, beispielsweise 1/1.000 oder 1/50.000. Sie verkörpern also einen auf einen dem Anteilsrecht entsprechenden Bruchteil des Gesellschaftsvermögens und lauten nicht, wie der Namensteil „Quote“ vermuten lassen könnte, auf einen bestimmten Mindestbetrag am Grundkapital des Unternehmens. Es lässt sich demnach auch kein Nennwert für diese Aktien berechnen. Ist der Prozentsatz der Anteilsaktie auf der Urkunde angegeben, wird die Quotenaktie als „sprechend“ bezeichnet. Bei einer „stumme“ Quotenaktie hingegen fehlt dieser Vermerk.

Achtung: Echte nennwertlose Quotenaktien sind zwar unter anderem in den USA, Kanada, Belgien und Italien gebräuchlich, in Deutschland jedoch sind sie in der Regel nicht zulässig, da diese Aktien börsenbeweglich sind und dadurch eine extreme Bilanzverschleierung bedeuten können.

Stückaktien – Häufigste Aktienart seit Euro-Einführung

Stückaktien – abgekürzt mit o. N. für „ohne Nennwert“ – gelten als „unecht“, da sie weder auf einen bestimmten Nennwert noch auf eine gewisse Quote lauten. Sie werden mengenmäßig als Ergebnis einer Division vom Grundkapital durch die Anzahl der Aktien in Stück angegeben, wobei ihr Nennwert fiktiv berechnet wird. Stückaktien verkörpern also im Gegensatz zu Quotenaktien einen Anteil am Grundkapital einer AG und dürfen einen vorgegebenen Mindestbetrag von einem Euro pro Aktie nicht unterschreiten. Sie sind die in Deutschland am häufigsten anzutreffende Aktienart und wurden ursprünglich eingeführt, um die Umstellung von Aktien auf den Euro für Aktiengesellschaften einfacher zu gestalten.

AG: Gründung, Rechtsform, Immobilienaktien

1. Immobilienaktien: Liste von Unternehmen
2. Aktiengesellschaft (AG)
3. Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
4. Immobilien GmbH

Immobilienaktien: Liste von Unternehmen

Immobilien Aktie – Immobilien als Kapitalanlage kann sich nicht jeder leisten. Durch Immobilien Aktien kann aber jeder am Immobilienmarkt teilnehmen und Geld investieren. Die Aktienkurse der großen Player steigen Jahr für Jahr. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE und Patrizia sind ein paar, der bekanntesten, aktiven Firmen in Deutschland. Dazu kommen noch über 25 weitere Unternehmen. Wir haben hier einen Überblick der beliebtesten Immobilien Aktien für dich als Anleger. Vorab aber ein Blick auf die Risiken einer Aktien, der Börse, für Beginner und Anfänger. Jetzt zur Liste und mehr zum Immobilienmarkt, deinen Anlageoptionen und allen Kursen im Überblick, hier im Artikel zu Immobilien Aktien.

• Immobilienaktien

Aktiengesellschaft (AG): Gründen, Haftung, Rechtsform & Co.

Aktiengesellschaft (AG) – Die Aktiengesellschaft ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von unterschiedlichen Organen organisiert wird. Anstelle eines Geschäftsführers wird das Unternehmen von einem Vorstand geleitet, der aus mindestens einer Person besteht. Wie der Name bereits aufzeigt, steht diese Unternehmensrechtsform vorrangig für den Aktienhandel. Du möchtest allein oder mit anderen Menschen zusammen ein Unternehmen gründen und dafür vorab mehr über Unternehmensrechtsformen lernen? Dann bist du hier genau richtig!

• Aktiengesellschaft (AG)

Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung, oder Vermarktung von Immobilien dienlich ist – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Immobilienbestand im drei- oder mehrstelligen Bereich. Auch die Verwaltung von Immobilieneigentum oder Fremdimmobilien im Auftrag von Dritten kann über eine Immobilien AG abgewickelt werden.

• Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternative – In diesem Artikel lernst du die Grundlagen zur Thematik der Immobiliengesellschaften. Kurz erklärt: Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, welches den Zweck der Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung und/oder Vermarktung verfolgt. Dabei ist es egal, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Auch die Verwaltung von Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien – im Eigeninteresse oder als angebotene Dienstleistung gegenüber Dritten – ist ein beliebter Schwerpunkt bei Immobiliengesellschaften und vermögensverwaltender GmbH. Erfahre mehr über die wichtigsten Vorteile und Nachteile beim Immobilienkauf sowie die zu erwartenden Kosten.

• Immobilien GmbH

]]> https://lukinski.de/auflassung-grundbuch-eigentums-immobilie/ Fri, 05 Apr 2019 07:00:30 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=4366 Die Auflassung ist der juristische Schlüsselmoment beim Immobilienkauf in Deutschland: Erst mit dieser dinglichen Einigung zwischen Käufer und Verkäufer — notariell beurkundet nach § 925 BGB — wird der Weg frei für den Eigentumsübergang im Grundbuch. Wer als Investor 500.000 € oder mehr in eine Immobilie investiert, sollte die Mechanik dahinter verstehen: Zwischen Kaufvertrag, Auflassung, Auflassungsvormerkung und finaler Eintragung liegen oft 6–12 Wochen, in denen erhebliche Risiken lauern. Dieser Ratgeber zeigt, wie die Auflassung rechtlich funktioniert, welche Kosten anfallen, wie sich der Prozess auf Cashflow und Steuerplanung auswirkt — und an welchen Stellen Investoren bares Geld verlieren oder absichern können.

Was ist die Auflassung? Definition und rechtlicher Rahmen

Die Auflassung ist nach § 925 BGB die dingliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Übergang des Eigentums an einem Grundstück. Sie ist zwingend vor einem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien zu erklären — eine Stellvertretung mit notarieller Vollmacht ist möglich. Wichtig: Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht. Erst die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch (§ 873 BGB) vollendet den Eigentumsübergang. Bis dahin ist der Käufer wirtschaftlicher, aber nicht juristischer Eigentümer.

Konkret bedeutet das: Wer am 15. März einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung für 480.000 € unterschreibt, ist möglicherweise erst Ende Mai oder Anfang Juni offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Auflassung wird in der Regel direkt im Kaufvertrag mitbeurkundet, ihre Umschreibung im Grundbuch erfolgt jedoch erst nach Erfüllung mehrerer Voraussetzungen.

Ablauf: Vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung

Der Weg von der Unterschrift bis zum Eintrag als neuer Eigentümer folgt einem festen Fahrplan. Investoren sollten jeden Schritt kennen, weil daran Zahlungsfristen, Steuerstichtage und Finanzierungsabrufe hängen.

1. Notarieller Kaufvertrag — inklusive Auflassungserklärung beurkundet
2. Auflassungsvormerkung — Eintragung zum Schutz des Käufers im Grundbuch
3. Grunderwerbsteuer-Anzeige — Notar meldet an Finanzamt
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung — nach Zahlung der Grunderwerbsteuer
5. Lastenfreistellung — alte Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht
6. Kaufpreiszahlung — Fälligkeitsmitteilung durch Notar
7. Eigentumsumschreibung — finale Eintragung im Grundbuch

Die gesamte Abwicklung dauert in der Praxis 8–14 Wochen — abhängig von Auslastung des Grundbuchamts, Bundesland und Komplexität (z. B. WEG-Verwaltergenehmigung oder Vorkaufsrechte). Wer den Ablauf schon vor dem ersten Termin kennt, vermeidet Liquiditätslücken — insbesondere relevant, wenn Sie erste Immobilie kaufen und parallel eine Anschlussfinanzierung planen.

Auflassungsvormerkung: Der unterschätzte Schutzschild

Zwischen Vertragsunterschrift und Eintragung als neuer Eigentümer ist der Käufer juristisch verwundbar. Der Verkäufer könnte das Grundstück theoretisch ein zweites Mal verkaufen, neue Belastungen eintragen lassen oder insolvent werden. Hier greift die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB: Sie wird unmittelbar nach Vertragsschluss ins Grundbuch eingetragen und blockiert jede konkurrierende Verfügung.

Ohne Auflassungsvormerkung ist der Kaufpreis nicht zu zahlen. Sie ist die wichtigste Sicherung des Käufers zwischen Beurkundung und finaler Eintragung — und Standardklausel in jedem seriösen Immobilienkaufvertrag.

Die Kosten der Auflassungsvormerkung trägt üblicherweise der Käufer und sind Teil der Notarkosten berechnen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € liegen die Kosten der Vormerkung bei rund 500–700 €, integriert in die gesamten Notar- und Grundbuchgebühren von etwa 1,5–2,0 % des Kaufpreises.

Kosten der Auflassung: Was zahlen Investoren konkret?

Die Auflassung selbst verursacht keine separate Gebühr — sie ist Teil der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Relevant sind die nachgelagerten Grundbuch- und Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Folgende Tabelle zeigt die realen Nebenkosten am Beispiel einer Anlageimmobilie für 500.000 € in drei Bundesländern:

Kostenposition	Bayern (3,5 %)	NRW (6,5 %)	Hamburg (5,5 %)
Grunderwerbsteuer	17.500 €	32.500 €	27.500 €
Notarkosten (~1,2 %)	6.000 €	6.000 €	6.000 €
Grundbuchgebühren (~0,5 %)	2.500 €	2.500 €	2.500 €
Auflassungsvormerkung	~600 €	~600 €	~600 €
Summe Nebenkosten	26.600 €	41.600 €	36.600 €
Anteil am Kaufpreis	5,3 %	8,3 %	7,3 %

Diese Differenz von bis zu 15.000 € allein durch das Bundesland ist für Investoren mit Mehrfachkäufen massiv. Detaillierte Vergleiche finden Sie im Ratgeber Grunderwerbsteuer. Die gesamten Kaufnebenkosten berechnen Sie am besten vor jedem Kauf — sie reduzieren die Eigenkapitalquote spürbar.

Auflassung und Cashflow: Wann beginnt die Renditeuhr?

Für die Renditeberechnung ist nicht das Datum der Auflassung, sondern der vertraglich vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten entscheidend — meist gekoppelt an die Kaufpreiszahlung. Ab diesem Tag laufen Mieteinnahmen, Betriebskosten und Abschreibung an, auch wenn der Käufer noch nicht im Grundbuch steht.

Beispielrechnung für eine vermietete 3-Zimmer-Wohnung:

• Kaufpreis — 480.000 € zzgl. 7,5 % Nebenkosten
• Eigenkapital — 130.000 € (25 % inkl. Nebenkosten)
• Jahreskaltmiete — 18.000 € (1.500 €/Monat)
• Bruttorendite — 3,75 % bezogen auf Kaufpreis
• Nettorendite nach Bewirtschaftung — ca. 2,9 %
• Cashflow nach Kapitaldienst (3,8 % Zins, 2 % Tilgung) — leicht negativ in Jahr 1

Wer die Kennzahlen sauber durchrechnet, nutzt unsere Tools für Bruttorendite berechnen, Nettorendite berechnen und Cashflow Rechner. Wie im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage beschrieben, ist die Phase zwischen Auflassung und Eintragung kritisch für die Liquiditätsplanung — Bereitstellungszinsen der Bank können in dieser Zeit 250 €/Monat oder mehr kosten.

Steuerliche Stichtage: Wann startet die Spekulationsfrist?

Für die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG ist der Tag des notariellen Kaufvertrags entscheidend — nicht der Tag der Auflassung oder der Grundbucheintragung. Das ist eine der wichtigsten Regeln für Investoren, weil sie die Steuerlast bei Verkauf direkt beeinflusst.

Szenario	Kauf	Verkauf	Spekulationssteuer?
Kapitalanlage A	März 2016	April 2026	Nein — Frist abgelaufen
Kapitalanlage B	März 2018	April 2026	Ja — auf vollen Gewinn
Eigennutzung 2+ Jahre	2022	2026	Nein — § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG

Bei einem Verkaufsgewinn von 80.000 € und 42 % Grenzsteuersatz bedeutet das: 33.600 € Steuer in Szenario B vs. 0 € in Szenario A — allein durch zwei Jahre Wartezeit. Details und Rechner zur Spekulationsfrist berechnen sowie zur Spekulationssteuer Immobilien sollten Investoren vor jedem Verkauf prüfen.

Risiken zwischen Auflassung und Eintragung

Die mehrwöchige Phase zwischen Beurkundung und Eintragung birgt typische Stolperfallen, die Investoren kennen sollten:

• Verzögerung Grundbuchamt — bis 4 Monate in Großstädten
• Bereitstellungszinsen — meist ab Monat 4 nach Zusage
• Insolvenz Verkäufer — Vormerkung schützt, aber Aufwand entsteht
• Vorkaufsrechte Gemeinde — Verzögerung um 2–3 Monate möglich
• WEG-Verwalterzustimmung — kann bei Eigentumswohnungen blockieren
• Falsche Lastenfreistellung — alte Grundschulden bleiben stehen

Besonders bei einem Mehrfamilienhaus kaufen oder dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks vor Bebauung sollten Investoren mit dem Notar einen klaren Zahlungsplan vereinbaren — Kaufpreis fließt erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung und Lastenfreistellungserklärung.

Handlungsempfehlung: Checkliste vor der Beurkundung

Bevor Sie zum Notartermin gehen, sollten Sie folgende Punkte abgehakt haben — sie sparen Zeit, Geld und Nerven in der Auflassungsphase:

1. Finanzierungszusage — verbindlich und mit ausreichender Bereitstellungsfrist (6+ Monate)
2. Eigenkapital geprüft — inkl. aller Nebenkosten via Eigenkapitalbedarf berechnen
3. Grundbuchauszug aktuell — nicht älter als 4 Wochen
4. Renditerechnung final — mit Kaufpreisfaktor berechnen validiert
5. Bewertung sauber — siehe Immobilie bewerten
6. Vertragsentwurf 14 Tage vorher — gesetzliche Frist nach BeurkG
7. Steuerberater eingebunden — Strukturierung Privat/GmbH

FAQ — Häufige Fragen zur Auflassung

Was passiert, wenn der Verkäufer zwischen Auflassung und Eintragung stirbt?

Stirbt der Verkäufer nach Auflassungserklärung und Eintragung der Auflassungsvormerkung, ist der Käufer rechtlich gut abgesichert. Die Erben treten in den Kaufvertrag ein und sind zur Eigentumsübertragung verpflichtet. Die Auflassungsvormerkung wirkt auch gegenüber Erben (§ 883 Abs. 2 BGB), und die bereits notariell erklärte Auflassung bleibt wirksam. In der Praxis kann sich der Vollzug allerdings um mehrere Wochen verzögern, weil Erbschein oder europäisches Nachlasszeugnis vorgelegt werden müssen — der Notar steuert dies routiniert, der Käufer sollte aber finanzierungsseitig Puffer einplanen.

Kann eine Auflassung rückgängig gemacht werden?

Eine bereits beurkundete Auflassung ist grundsätzlich bindend und kann nicht einseitig widerrufen werden. Eine Aufhebung ist nur einvernehmlich durch beide Parteien möglich, ebenfalls in notarieller Form, oder bei Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, Irrtum oder Drohung. Solange die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist, kann eine einvernehmliche Aufhebung relativ unkompliziert umgesetzt werden — danach ist eine Rückabwicklung nur durch erneute Eigentumsübertragung möglich, was wiederum Grunderwerbsteuer und Notarkosten auslöst und damit schnell 30.000 € und mehr kosten kann.

Wann genau bin ich offiziell Eigentümer der Immobilie?

Juristisch werden Sie erst Eigentümer mit der Eintragung im Grundbuch — das ist der Tag, an dem das Grundbuchamt Ihre Umschreibung vollzieht und stempelt. Wirtschaftlich gehört Ihnen die Immobilie aber bereits ab dem im Kaufvertrag definierten Übergangsstichtag, üblicherweise der Tag der Kaufpreiszahlung. Ab diesem Datum tragen Sie Lasten, Kosten und Risiken, erhalten Mieteinnahmen und können steuerlich abschreiben. Diese Trennung zwischen wirtschaftlichem und rechtlichem Eigentum ist für die AfA-Berechnung und die Bilanzierung in einer Immobilien-GmbH bedeutsam.

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