Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z. B. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern

Haus und Grundstück: Wert entsteht aus zwei Komponenten

Der Verkehrswert einer bebauten Immobilie setzt sich aus dem Bodenwert (Grundstück) und dem Gebäudewert (Haus) zusammen. Während Banken, Gutachter und Käufer beide Komponenten getrennt prüfen, vermischen viele Verkäufer sie zu einem pauschalen „Wunschpreis“ – und verlieren bares Geld.

Beispiel Einfamilienhaus in gefragter Mittelstadtlage:

In Premium-Lagen kehrt sich das Verhältnis um: In Hamburg-Blankenese, München-Bogenhausen oder Düsseldorf-Oberkassel macht das Grundstück oft 70–85 % des Gesamtwerts aus. Eine fundierte Immobilienbewertung trennt diese beiden Komponenten konsequent. Die drei anerkannten Methoden – Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren – führen je nach Nutzung zu unterschiedlichen Ergebnissen. Eine Übersicht aller Bewertungsverfahren hilft bei der Methodenwahl.

Wertfaktoren im Überblick: Was treibt den Preis – und was nicht

Nicht jede Investition zahlt sich beim Verkauf 1:1 zurück. Diese Übersicht zeigt typische Wertbeiträge gängiger Ausstattungsmerkmale auf Basis von Maklererfahrung und Gutachterpraxis:

Insider-Tipp: Energetische Sanierungen rentieren sich seit der Einführung des Energieausweises als Pflichtdokument deutlich stärker. Käufer rechnen schlechte Effizienzklassen (F/G/H) heute aktiv aus dem Kaufpreis heraus – pro Klasse sind 3–7 % Preisabschlag marktüblich.

Außenanlagen: Vorgarten, Terrasse, Garten als Wertfaktor

Die Außenanlagen sind das erste, was ein Käufer sieht – und das letzte, an das viele Verkäufer denken. Dabei entscheidet der erste Eindruck über die Höhe des erzielbaren Preises in einer Größenordnung von 3–8 %. Käufer mit Familie legen Wert auf:

• Pflegeleichter Rasen mit klarer Zonierung
• Sonnige Terrasse (Süd- oder Westausrichtung) – mind. 20 m²
• Sichtschutz zum Nachbarn (Hecke, Mauer, Pergola)
• Bewässerungssystem und Gartenbeleuchtung
• Stellplätze und Carport idealerweise überdacht

Bei einem geplanten Hausverkauf sollten 2.000–5.000 € in das Aufpolieren der Außenanlagen investiert werden – diese Summe kommt erfahrungsgemäß 5- bis 10-fach zurück.

Baustoffe: Beton, Holz, Stein, Glas, Kunststoffe im Vergleich

Baustoffe bestimmen Lebensdauer, Wartungsaufwand und Wiederverkaufswert. Die folgende Übersicht zeigt typische Lebenszyklen:

Hochwertige Baustoffe rentieren sich über Jahrzehnte – Mehrkosten beim Bau von 5–10 % sparen 20–40 % bei späteren Sanierungen.

Dach: Form, Eindeckung, Sanierung

Das Dach ist mit 8–15 % der Gebäudefläche bewertungsrelevant und bei einer Sanierung mit 40.000–80.000 € der größte Einzelposten neben Heizung und Fassade.

Dachformen und Wertwirkung

Dacheindeckung: Material und Lebensdauer

• Tonziegel: 60–80 Jahre, hochwertige Optik, ca. 35–50 €/m²
• Betondachstein: 50–60 Jahre, günstig, ca. 20–30 €/m²
• Schiefer: 100+ Jahre, Premium-Segment, 80–150 €/m²
• Zinkblech / Stehfalz: 80–100 Jahre, modern, 90–130 €/m²

Eine Dachsanierung inklusive Aufsparrendämmung (U-Wert ≤ 0,20 W/m²K) ist heute meist die wirtschaftlichste Einzelmaßnahme – mit KfW-Förderung verkürzt sich die Amortisation deutlich.

Energieeffizienz und Technik: der unterschätzte Wertfaktor

Seit Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und steigender Energiekosten sind energetische Standards der wichtigste Preis-Hebel. Käufer prüfen heute zuerst:

• Energieeffizienzklasse (A+ bis H) im Energieausweis
• Heizungsart (Wärmepumpe, Pellet, Gas-Hybrid, Fernwärme)
• Photovoltaik + Speicher (Eigenverbrauchsquote)
• Dämmstandard (Fassade, Dach, Kellerdecke, Fenster)
• Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Heizungsvergleich für ein Einfamilienhaus (140 m²):

Garage und Carport: Wertbeitrag richtig einschätzen

Stellplätze sind in nahezu jeder Lage werterhöhend – aber die Form macht den Unterschied:

• Doppelgarage (massiv): +3 bis +5 % Verkehrswert, 25.000–40.000 € Bau
• Einzelgarage: +2 bis +3 %, 15.000–22.000 €
• Carport (Holz/Stahl): +1 bis +2 %, 4.000–10.000 €
• Tiefgaragen-Stellplatz: in Metropolen 25.000–80.000 € separat handelbar

Wallbox vorbereiten: Eine 11- oder 22-kW-Wallbox erhöht in städtischen Lagen den Käuferkreis um schätzungsweise 30 % und ist mit 1.500–3.000 € eine der renditestärksten Kleininvestitionen.

Innenausbau: Gestaltung mit dem höchsten Komfort-Hebel

Der Innenausbau umfasst Wände, Decken, Fußböden, Elektrik, Heizung, Sanitär, Treppen, Türen und Einbaumöbel. Beim Neubau verschlingt er rund 40–55 % der Gesamtbaukosten.

Hochwertige Standards beim Innenausbau

• Echtholzparkett oder großformatige Feinsteinzeugfliesen
• Bodentiefe Fenster, raumhohe Türen
• Fußbodenheizung in allen Wohnräumen
• Smart-Home-Verkabelung (KNX, LAN in jedem Raum)
• Einbruchschutz: RC2/RC3-Fenster, Alarmanlage
• Markenarmaturen und designorientierte Bäder

Sanierung im bewohnten vs. leeren Zustand

Eine Kernsanierung mit Eingriffen in tragende Wände, Heizung und Estrich sollte im leeren Haus erfolgen – die Bauzeit verkürzt sich um 30–40 %, die Kosten sinken um 10–15 %, weil Schutzaufbauten und Etappenarbeiten entfallen.

Keller: Ausbau, Nutzung, Wirtschaftlichkeit

Ein Keller kostet beim Neubau 25.000–60.000 € extra (gegenüber Bodenplatte). Er rentiert sich, wenn er als Wohnraum genutzt werden kann – dann zählt er anteilig zur Wohnfläche und steigert den Verkehrswert um 4–8 %.

Wichtig: Bei hohem Grundwasserstand entstehen Mehrkosten von 10.000–30.000 € für „weiße Wanne“ oder Drainage. Vor dem Kauf eines Hauses immer Bodengutachten prüfen.

Do it yourself: Eigenleistung realistisch kalkulieren

Eigenleistung („Muskelhypothek“) wird von Banken bis maximal 10–15 % der Bausumme als Eigenkapitalersatz akzeptiert. Realistisch sind Tätigkeiten wie:

• Malen, Tapezieren, Bodenverlegung (Laminat/Vinyl)
• Garten- und Außenanlagen
• Möbelmontage, einfacher Trockenbau
• Aufräum- und Reinigungsarbeiten

Nicht in Eigenleistung: Elektrik, Gas, Heizung, Statik, Dach – hier zwingend Fachfirma (Versicherung, Gewährleistung, Bauabnahme).

Grundstück: Bodenrichtwert, Bebauungsplan, Erschließung

Das Grundstück ist die langlebigste Komponente der Immobilie – es nutzt sich nicht ab. Sein Wert wird bestimmt durch:

• Bodenrichtwert (BORIS-Portale der Länder, € pro m²)
• Lagequalität (
  ]]> https://lukinski.de/denkmalschutz-kriterien-immobilien-denkmalschutzbehoerde/ Fri, 31 Jan 2020 07:00:57 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=10653 Denkmalschutz ist für Immobilien-Investoren eines der wenigen verbliebenen Steuersparmodelle mit Substanz: Wer eine sanierungsbedürftige Denkmalimmobilie kauft und nach den Vorgaben der unteren Denkmalschutzbehörde saniert, kann den Sanierungsanteil über §§ 7h, 7i EStG zu 100 % steuerlich abschreiben — Kapitalanleger über 12 Jahre, Eigennutzer über 10 Jahre. Das klingt nach Geschenk vom Finanzamt, ist aber an strenge Auflagen, langwierige Genehmigungsverfahren und Sanierungskosten von 2.500–4.000 €/m² gebunden. Dieser Ratgeber zeigt mit konkreten Zahlen, wann sich Denkmalschutz wirklich rechnet, welche Fallstricke Investoren übersehen — und wann die Hände weg sollten. Wer nach diesem Artikel tiefer einsteigen will, findet im Spezialratgeber Denkmalimmobilie kaufen die komplette Praxis-Checkliste.

  Was bedeutet Denkmalschutz rechtlich — und warum ist das für Investoren entscheidend?

  Denkmalschutz ist Ländersache: Jedes der 16 Bundesländer hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz (DSchG), die Eintragung erfolgt entweder konstitutiv (mit Bescheid, z. B. NRW, Bayern) oder deklaratorisch (Schutz besteht automatisch ab Erfüllung der Kriterien, z. B. Hessen, Sachsen). Für den Investor heißt das: Eine Immobilie kann denkmalgeschützt sein, ohne dass es im Grundbuch oder Exposé steht. Die einzig verlässliche Quelle ist eine schriftliche Auskunft der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde — meist beim Bauamt der Stadt oder des Kreises.

  Schutzkriterien und Schutzobjekte

  Geschützt werden Bau-, Boden- und Gartendenkmäler, wenn an ihrer Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. Die Kriterien sind:

  • Geschichtliche Bedeutung — Zeitzeuge einer Epoche
  • Künstlerischer Wert — Stuck, Fassade, Architektur
  • Städtebauliche Relevanz — prägt Straßenzug oder Ensemble
  • Wissenschaftlicher Wert — z. B. Bautechnik der Gründerzeit
  • Volkskundliche Bedeutung — regionale Bautraditionen

  § 7h vs. § 7i EStG — der Unterschied im Detail

  Beide Paragraphen lösen die erhöhte AfA aus, beruhen aber auf unterschiedlichen Bescheinigungen:

  • § 7i EStG (Einzeldenkmal) — Objekt steht in der Denkmalliste. Bescheinigung der unteren Denkmalschutzbehörde nötig (sog. „§-7i-Bescheinigung“). Häufigster Fall in Top-Lagen wie Dresden Neustadt, Leipzig Plagwitz, Berlin Prenzlauer Berg, Görlitz oder Bamberg.
  • § 7h EStG (Sanierungsgebiet) — Objekt steht zwar nicht unter Einzelschutz, liegt aber in einem förmlich festgelegten Sanierungs- oder Entwicklungsgebiet (§ 142 BauGB). Bescheinigung der Gemeinde nötig. Vorteil: weniger restriktive Auflagen, aber der Sanierungsanteil ist oft niedriger.

  Praxis-Tipp: Beide Paragraphen können nicht parallel auf dasselbe Objekt angewandt werden. Welcher greift, entscheidet die Behörde nach Aktenlage — vor Vertragsunterschrift schriftlich klären lassen.

  Steuervorteile nach §§ 7h und 7i EStG — die Rechnung im Detail

  Der eigentliche Hebel für Investoren liegt in der erhöhten AfA. Während eine normale Bestandsimmobilie nur mit 2 % linear (§ 7 Abs. 4 EStG) abgeschrieben wird, lassen sich beim Denkmal die Sanierungskosten zusätzlich extrem schnell absetzen — bei Vermietung nach § 7i EStG, in Sanierungsgebieten nach § 7h EStG.

  Die Aufteilung des Kaufpreises ist dabei matchentscheidend: Im Notarvertrag wird zwischen Altsubstanz (normale 2 % AfA) und Sanierungsanteil (erhöhte AfA) getrennt. Bauträger weisen typischerweise 60–75 % des Gesamtpreises als Sanierungsanteil aus. Der Höchstspitzensteuersatz von 42 % (bzw. 45 % Reichensteuer) macht den Effekt für Gutverdiener besonders interessant.

  Position	Kapitalanleger (§ 7i)	Eigennutzer (§ 10f)
  Abschreibungszeitraum	12 Jahre	10 Jahre
  Jahre 1–8	9 % p. a. der Sanierungskosten	9 % p. a.
  Jahre 9–12	7 % p. a.	—
  Gesamt absetzbar	100 % der Sanierungskosten	90 % der Sanierungskosten
  Altsubstanz	2,0–2,5 % linear über 40–50 Jahre	nicht absetzbar

  Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag — der häufigste Fehler

  Die Aufteilung Sanierungsanteil / Altsubstanz / Grundstück ist der heikelste Punkt überhaupt. Bauträger pushen aus offensichtlichen Gründen einen hohen Sanierungsanteil — das Finanzamt prüft genau und kann die Aufteilung kippen, wenn sie als „unangemessen“ gilt. Folgen:

  • Korrigierte AfA-Bemessungsgrundlage — Steuerersparnis sinkt nachträglich, oft 5–7 Jahre später beim Betriebsprüfer-Besuch.
  • Nachzahlungszinsen — 6 % p. a. auf die rückwirkend zu zahlende Steuer.
  • Reputationsschaden — bei aggressiver Aufteilung steigt das Prüfungsrisiko der Folgejahre.

  Schutz: Der Sanierungsanteil sollte durch eine nachvollziehbare Baukosten-Aufstellung des Bauträgers (Gewerk-Liste mit Einzelbeträgen) belegt sein, nicht nur als Prozentwert im Kaufvertrag Notar stehen. Steuerberater vor Unterschrift einbinden — die Notarkosten berechnen-Position ist beim Denkmal Nebensache, die Vertragsstruktur ist alles.

  Rechenbeispiel: Denkmal vs. Bestandsimmobilie bei 500.000 € Kaufpreis

  Damit die Theorie greifbar wird, vergleichen wir zwei realistische Szenarien für einen Kapitalanleger mit 42 % Grenzsteuersatz. Die Mieteinnahmen liegen in beiden Fällen bei 18.000 €/Jahr (1.500 €/Monat), die Finanzierung bei 80 % Fremdkapital. Vor dem Kauf empfiehlt sich grundsätzlich, die Bruttorendite berechnen und anschließend die Nettorendite berechnen zu lassen — bei Denkmälern ist die Steuerersparnis Teil des realen Returns. Den Kaufpreisfaktor berechnen sollten Investoren ebenfalls prüfen, weil er die Marktbewertung gegenüber sanierten Bestandsobjekten transparent macht.

  Kennzahl	Denkmal-AfA	Bestand (Baujahr 1985)
  Kaufpreis gesamt	500.000 €	500.000 €
  Davon Sanierungsanteil	325.000 € (65 %)	—
  Davon Altsubstanz	140.000 €	400.000 € Gebäudewert
  Grundstücksanteil	35.000 €	100.000 €
  AfA Jahr 1–8	29.250 € + 2.800 € = 32.050 €	8.000 €
  Steuerersparnis Jahr 1 (42 %)	ca. 13.460 €	ca. 3.360 €
  Kumulierte Ersparnis 12 J.	ca. 142.000 €	ca. 40.000 €

  Cashflow-Realität: Was bleibt monatlich übrig?

  Steuerersparnis ist nur eine Seite der Medaille. Erst der Cashflow zeigt, ob das Investment trägt. Beispielrechnung Denkmal nach Steuern, Jahr 1:

  Position	Betrag/Monat	Betrag/Jahr
  Mieteinnahmen kalt	+ 1.500 €	+ 18.000 €
  Zinsen (400.000 € × 3,8 %)	− 1.267 €	− 15.200 €
  Tilgung (2 % anfänglich)	− 667 €	− 8.000 €
  Hausgeld nicht umlagefähig	− 150 €	− 1.800 €
  Instandhaltungsrücklage Denkmal	− 250 €	− 3.000 €
  Cashflow vor Steuer	− 834 €	− 10.000 €
  Steuerersparnis durch AfA	+ 1.121 €	+ 13.460 €
  Cashflow nach Steuer	+ 287 €	+ 3.460 €

  Wichtig: Endet die hohe AfA nach Jahr 8, kippt das Modell ohne Mietsteigerung schnell ins Negative. Den eigenen Cashflow Rechner sollten Investoren über alle 12 Jahre durchrechnen, nicht nur das erste Jahr. Mehr zum Zusammenspiel von Mietrendite Kaufpreisfaktor liefert der Vertiefungsratgeber.

  Über zwölf Jahre realisiert der Denkmal-Investor rund 100.000 € mehr Steuerersparnis — das entspricht etwa 20 % des Kaufpreises. Wie im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage beschrieben, ist diese Ersparnis aber kein freies Geld: Sie kompensiert in der Regel den Aufpreis, den Bauträger für sanierte Denkmäler verlangen.

  Welche Pflichten der Denkmalschutz mit sich bringt

  Wer ein Baudenkmal erwirbt, übernimmt mit dem Eigentum auch die Erhaltungspflicht nach Landesrecht. Jede bauliche Veränderung — vom Fenstertausch über Dämmung bis hin zur kompletten Sanierung — ist genehmigungspflichtig. Die Behörde kann Auflagen erteilen: Spezialfenster mit Sprossenoptik, Naturschiefer statt Bitumen, Kalkputz statt Gips. Diese Mehrkosten liegen häufig 30–60 % über Standardmaterialien.

  Konkrete Auflagen aus der Praxis

  • Fenster — Holz-Sprossenfenster mit Denkmal-Isolierglas (800–1.400 €/Fenster statt 350 €).
  • Dach — Naturschiefer oder Biberschwanz-Ziegel statt Bitumenschindeln (2,5–3,5x teurer).
  • Außendämmung — bei Stuckfassaden oder Sichtmauerwerk grundsätzlich verboten.
  • Innendämmung — nur diffusionsoffene Systeme (Kalziumsilikat, Holzfaser); Schimmelrisiko bauphysikalisch real.
  • Heizung — Fußbodenheizung oft nur mit Vorbehalt (Estrichaufbau ändert Raumhöhen); Gas-Brennwert noch zulässig, Wärmepumpen-Außenteile häufig versteckt zu installieren.
  • Solaranlage — auf der Straßenseite fast immer abgelehnt; auf rückwärtigen Dachflächen oft genehmigt, allerdings mit Indach-Modulen (50 % Aufpreis).
  • Türen, Treppen, Stuck — müssen restauriert werden, nicht ersetzt.

  Genehmigungsverfahren — Zeit und Kosten

  • Genehmigungsfrist — typisch 4–12 Wochen pro Antrag, bei Komplexfällen 6+ Monate
  • Pflicht-Gutachten — Restaurator, Statiker, Bauphysiker: 5.000–15.000 €
  • §-7i-Bescheinigung — Verwaltungsgebühr 0,5–1 % der bescheinigten Sanierungskosten, also 1.500–4.000 € bei 300.000 € Sanierungssumme
  • Jährliche Kontrollen — Behörde darf Zustand prüfen, Mängelanordnungen mit Ausführungsfrist sind möglich

  Die § 7i-Bescheinigung — ohne sie keine AfA

  Der gefährlichste Fallstrick im Denkmal-Investment: Die Sanierungsmaßnahmen müssen vor Beginn schriftlich mit der Behörde abgestimmt werden. Wer einfach loslegt und nachträglich die Bescheinigung beantragt, riskiert die komplette Versagung der erhöhten AfA. Auch bei Bauträgern lohnt sich der Blick: Lassen sie sich die Bescheinigung schon vor Verkaufsbeginn zusichern oder verkaufen sie auf Hoffnung?

  Ablauf der Bescheinigung

  1. Vorabstimmung — Maßnahmenkatalog wird mit der Behörde besprochen, schriftlich fixiert.
  2. Genehmigung — formaler denkmalrechtlicher Bescheid liegt vor.
  3. Durchführung — Sanierung exakt nach Genehmigung; Abweichungen müssen freigegeben werden.
  4. Abnahme — Behörde prüft die Ausführung vor Ort.
  5. Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG — listet abschreibungsfähige Kosten je Position auf.
  6. Vorlage beim Finanzamt — Bindungswirkung; das
     ]]> https://lukinski.de/einziehen-eigennutzung-geerbten-immobilie/ Sun, 15 Dec 2019 22:39:25 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?page_id=274 Der reguläre Ablauf bei geerbten Immobilien sieht den Selbsteinzug eher selten vor. Wer selbst ein Haus besitzt, wird im Regelfall nicht über die Eigennutzung des Elternhauses oder einer anderweitig geerbten Immobilie nachdenken. Auch bei Erbengemeinschaften ist es schwierig, wenn Sie einziehen möchten und die anderen Erben auszahlen müssen. Dennoch sollten Sie diese Möglichkeit nicht gänzlich außer Acht lassen, da sich aus dem Selbsteinzug vor allem bei Häusern innerhalb der Spekulationsfrist ein Vorteil ergibt. Zurück zur Übersicht: Erbe & Nachlass.

     Wichtige Kriterien bei Eigennutz von Immobilien

     

     Erbe & Nachlass

     Zum geerbten Elternhaus haben Sie eine sehr starke emotionale Bindung. Ihre gesamte Kindheit und alle schönen Erinnerungen sind mit der Immobilie verbunden. Allein aus diesem Grund fällt eine rationale Entscheidung schwer und lässt Sie dazu tendieren, wichtige Kriterien zu übersehen. Mit der Erbschaft eines Hauses übernehmen Sie alle Verbindlichkeiten der Erblasser, die zum Beispiel mit einer Hypothek oder offenen Rechnungen für Renovierungen einhergehen. Generell raten wir Ihnen dazu, den Renovierungsstand zu prüfen und vor einem Einzug in Erfahrung zu bringen, ob im Bezug auf die Immobilie Schulden bestehen und ob Sie diese ohne einen Verkauf begleichen können. Auch notwendige, zu Ihren Bedürfnissen passende Umbaumaßnahmen können einen Grund zu Überlegungen darstellen. Haben Sie das Haus nicht allein, sondern in Erbengemeinschaft geerbt, muss die Auszahlung der Miterben bei Ihrem Einzug bedacht und genau kalkuliert werden.

     Wenn Sie zum Zeitpunkt der Erbschaft gerade über Immobilieneigentum nachgedacht und sich zum Kauf entschlossen haben, ist der Einzug in das geerbte Haus eine gute Lösung. Bei neueren, in einem Zeitraum von vor weniger als 10 Jahren angeschafften Immobilien, können Sie die Spekulationssteuer umgehen, in dem Sie selbst einziehen und das Objekt halten.

     

     Erbe, Erbschaft & Nachlass

     Richtig vererben, richtig erben, im Fall des Falles kommt es auf diskrete, schnelle Hilfe an. Hier finden Sie meine Ratgeber für Erbe und Nachlass, kostenlos, online und jederzeit anonym für Sie erreichbar. Nutzen Sie meine Checklisten und strategische Anlagetipps, um Ihr Vermögen zu schützen und zu vermehren.

     • Erbe, Erbschaft & Nachlass

     Das könnte Sie auch interessieren:

     • Erbe anlegen & investieren
     • Immobilien kaufen
     • Familienstiftung und Vermögenssicherung

     

     ]]>