Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z. B. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern

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Wichtige Kriterien für den Hausverkauf

Ein erfolgreicher Hausverkauf ist von verschiedenen Kriterien abhängig, die individuell sehr unterschiedlich sein können. Ein sehr gut ausgestattetes Haus, das quasi schlüsselfertig angeboten wird, kann sich schlechter verkaufen als ein sanierungsbedürftiges Objekt, das mit einem sehr schönen Grundstück oder einem besonders günstigen Preis überzeugt. Beim Verkauf von Haus und Grundstück zählen immer Angebot und die Nachfrage.

Das Exposé ist eine Möglichkeit, die Vorzüge, aber auch notwendige Investition darzustellen. Bei der Erstellung beschränken wir uns nicht nur auf die Beschreibung der Größe von Haus und Garten. Wir geben den Interessenten Informationen zu den Außenanlagen, zum Zustand von Dach, Heizung und Innenausbau, aber auch zur Wohngesundheit und zu den Möglichkeiten der Planung und Finanzierung. Wenn Sie uns Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, machen wir uns gern vor Ort ein Bild. Der Eindruck, den wir uns von der Immobilie verschaffen, ist eine wichtige Grundlage für die Erstellung eines transparenten Exposés.

Wissenswertes von A wie Außenanlage bis W wie Wohngesundheit

Ziehen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in Betracht, gibt es einige Aspekte, die Sie unbedingt beachten müssen.

Außenanlagen: Was Sie bei Vorgarten, Terrasse und Garten beachten müssen

Viele Käufer, die ein Haus mit Grundstück erwerben möchten, legen Wert auf eine schöne Gestaltung der Außenanlagen. Bieten Sie eine Immobilie mit attraktiven Außenanlagen zum Verkauf an, lassen sich schnell Interessenten finden. Wenn Sie sich entscheiden, den Hausverkauf einem professionellen Partner zu überlassen, sparen Sie viel Zeit. Sie brauchen sich nicht um den Kontakt zu möglichen Interessenten zu kümmern und können Ihrer Arbeit und Ihrem Alltag nachgehen. Lesen Sie mehr zum Thema Außenanlagen.

Baustoffe: Beton, Holz, Stein, Glas und Kunststoffe

Baustoffe sind für den Neubau eines Hauses, aber auch für die Sanierung unverzichtbar. Zur Verwendung kommen überwiegend Materialien wie Holz, Stein und Beton. Aber auch Gipskarton, Glas und verschiedene Kunststoffe werden eingesetzt. Bauherren können Einfluss auf die Art der Baustoffe nehmen. Grundsätzlich ist es wichtig, dass Sie auf eine hohe Qualität achten. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie den Neubau eines Hausesses betreuen oder sich für eine Sanierung eines bestehenden Gebäudes entscheiden.

Die eingesetzten Baustoffe werden in der Regel über Jahrzehnte verwendet. Sie sind sowohl im Außen- als auch im Innenbereich einer sehr hohen Beanspruchung ausgesetzt. Bei der Verwendung von Baustoffen, die qualitative Einschränkungen haben, sind häufig kleinere Sanierungen in kurzen Abständen notwendig. Dem beugen Sie mit der Auswahl hochwertiger Baustoffe vor. Weitere Informationen zum Thema Baustoffe finden Sie hier.

Dach: Planung, Bau und Sanierung von Dachstuhl & Dacheindeckungen

Moderne Dächer können verschiedene Formen haben. Über Jahrhunderte war das klassische Satteldach in Deutschland die am häufigsten verbaute Dachform. Es wurde gern zum Walmdach abgewandelt und mit Gauben ausgestattet, um den Raum unter den Dachschrägen effektiv nutzen zu können. Zeltdächer kommen bei den neuen Stadtvillen mit zweigeschossiger Bauweise zum Einsatz. Im Rahmen einer Sanierung lässt sich die Dachform nur unwesentlich verändern. Wenn Sie dies planen, müssen Sie das Haus grundlegend umgestalten.

Dacheindeckungen sind hingegen häufig Gegenstand einer Sanierung. Zum Einsatz kommen Ziegel, die in verschiedenen Farben, Formen und Gestaltungsvarianten erhältlich sind. Eine neue Dacheindeckung geht häufig mit einer Sanierung des Dachstuhls einher. Wenn die Konstruktion grundlegend neu und in hoher Qualität gestaltet wurde, kann ein Dach mindestens 50 Jahre bestehen, ohne dass ein neuer Sanierungsbedarf erforderlich wird. Erfahren Sie mehr über das Dach.

Do it yourself: Neubau & Sanierung in Eigenregie

Hinter dem Begriff „Do it yourself“ verbirgt sich die Eigenleistung des Bauherren. Beim Neubau, aber auch bei der Sanierung eines Gebäudes bestimmt der Bauherr selbst, ob er eine Eigenleistung erbringen möchte oder die schlüsselfertige Bauweise bevorzugt. Es hat Vorteile, wenn eine Fachfirma die Leistungen erbringt. Als Bauherr begleiten Sie den Fortschritt. Sie können sich aber vornehmlich um Ihre Arbeit und Ihre Freizeitaktivitäten kümmern. Der Zeitaufwand, den Sie in den Bau investieren, ist deutlich geringer als bei der Entscheidung für die Do-it-yourself-Strategie. Entdecken Sie weitere spannende Informationen zum Thema Do it yourself in Relation zum Hausverkauf.

Energie und Technik: Energieeffizienz bei technischen Anlagen & Sicherungssystemen

In den Bereich Energie und Technik fallen viele wertsteigernde Komponenten eines Hauses. Wünschen Sie sich den stressfreien Verkauf Ihrer Immobilie, bieten wir Ihnen als Immobilienmakler für Rheinland-Pfalz und Hessen unsere individuellen Dienstleistungen an. Dazu gehört auch die Erstellung eines Exposés. Dieses dient der Beschreibung Ihrer Immobilie für alle Interessenten, die sich auf das Inserat melden. Die Investitionen aus dem Bereich Energie und Technik werden in dem Angebot für Ihre Immobilie auf MeinHausverkauf.de aufgelistet. Lesen Sie mehr zum Thema Energie und Technik.

Garage und Carport: Architektur, Wetterbeständigkeit, Unterschiede

Eine Garage oder ein Carport für ein oder zwei Autos sind bei Eigenheimbesitzern sehr beliebt. Ein Exposé mit Carport oder eine Garage ist bei potenziellen Käufer beliebter, als wenn das Fahrzeug auf der Straße oder ungeschützt vor dem Haus geparkt wird. Die Installation von Carport oder Garage bietet nicht nur einen höheren Komfort bei der Nutzung des eigenen Hauses. Auch auf den Wiederverkaufswert wirken sich diese Anbauten positiv aus. Entscheiden Sie sich für einen entspannten. Lesen Sie gerne weiter, wenn Sie sich für Garage und Carport interessieren.

Innenausbau bei Neubau und Sanierung

Der Innenausbau des Hauses umfasst die Gestaltung der Wände, der Decken und der Fußböden. Darüber hinaus erfolgt die Verlegung der elektrischen Anlagen, der Heizung und des Wasserkreislaufes. Treppen und Türen werden installiert und feste Einbauten in Küche und Bad integriert. Beim Bau eines Hauses nimmt der Innenausbau etwa die gleiche Zeit in Anspruch wie die Errichtung des Gebäudes bis zum Richtfest.

Der Innenausbau kann von dem Bauherren sehr individuell gestaltet werden. Nicht nur bei einem Neubau, sondern auch im Rahmen einer Sanierung ist eine Neuplanung des Innenausbaus möglich. Ist eine umfangreiche Sanierung mit einer Veränderung der inneren Struktur des Hauses geplant, sollte das Haus für den Zeitraum der Bauarbeiten leer sein. Andernfalls gestaltet sich die Sanierung als schwierig. Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Innenausbau.

Keller des Hauses: Ausbau oder Abstellraum

Ein Keller kann auf vielfältige Weise genutzt werden. Der Ausbau als Wohnraum, Gästezimmer oder Büro ist ebenso möglich wie eine Nutzung als Abstellraum. Hat der Keller einen Zugang nach außen, können Fahrräder oder Gartengeräte in den Räumen untergebracht werden. Kellerräume müssen bei Neubau eines Hauses geplant werden. Die Kosten sind hoch. Sie liegen abhängig von der Größe des Kellers im fünfstelligen Bereich. Ein Keller kann ebenerdig installiert oder zum Teil aus dem Boden gehoben werden. Beide Bauweisen haben Vor- und Nachteile. Lesen Sie mehr zum Thema Keller.

Planung und Finanzierung: Reale Kosten & günstige Kredite

Der Kauf einer Immobilie geht in den meisten Fällen mit einer Finanzierung einher. Nur sehr wenige Immobilienkäufer sind in der Lage, ihre Immobilie bar zu bezahlen. Die Finanzierung für eine Immobilie erstreckt sich in der Regel über einen Zeitraum von zehn bis 30 Jahren. Eine sorgfältige Planung ist somit sehr wichtig. Ein stabiles Einkommen ist eine der wesentlichen Voraussetzungen für eine sichere Finanzierung. Das Einkommen sollte für den Finanzierungszeitraum gesichert sein.

Dabei müssen Sie Veränderungen in der Lebensplanung ebenso berücksichtigen wie die Möglichkeit, dass es durch eine Krankheit oder Arbeitslosigkeit Verdienstausfälle gibt. Junge Paare möchten vielleicht Kinder bekommen, was sich ebenfalls auf das Einkommen auswirkt. Alles Wichtige und Wissenswerte zum Thema Planung und Finanzierung.

Traumhäuser: individuell und unbeschreiblich schön

Die Begrifflichkeit des Traumhauses wird von einem künftigen Eigenheimbesitzer sehr unterschiedlich definiert. Es gibt Bauherren, die dahinter ein luxuriös ausgestattetes Haus mit kleinem pflegeleichten Garten in zentraler Lage verstehen. Andere wünschen sich ein Haus in ruhiger Lage und nehmen dafür gern eine längere Anfahrt zur Arbeit oder in die nächste Stadt in Kauf. Allgemein verbirgt sich hinter dem Begriff ein modernes Haus, das viele Annehmlichkeiten bietet. Lesen Sie gerne weiter, wenn auch Sie sich mit dem Thema Traumhäuser auseinandersetzen.

Wohngesundheit im Mittelpunkt beim Bauen moderner Häuser

Wohngesundheit ist ein moderner Begriff, hinter dem sich die Verwendung von umweltverträglichen Baustoffen verbirgt. Ziel ist es, die Umwelt durch den Bau eines Hauses oder eines Wohnkomplexes nicht zu belasten. Auch die Gesundheit des Einzelnen steht bei den neuen modernen Varianten des Bauens im Mittelpunkt. Ein optimales Raumklima, eine konstante Raumtemperatur und die Verwendung von Baustoffen, die keine schädlichen Substanzen absondern, sind die wichtigsten Grundlagen der Wohngesundheit. Schadstoffemissionen werden komplett vermieden. Natürliche Baustoffe wie Holz oder Kunststoffe, die frei von belastenden Inhaltsstoffen sind, finden auf dem modernen Bau Anwendung. Das nachhaltige Bauen erfreut sich einer immer größeren Beliebtheit und wird in Teilen für Neubauten sogar vorgeschrieben. Weitere spannende Details zum Thema Wohngesundheit finden Sie hier.

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Denkmalschutz im Überblick

• Gesetzlich festgelegter Schutz eines Gebäudes
• Denkmalschutz verpflichtet zur Instandhaltung
• Denkmalschutzbehörde kontrolliert Instandhaltung
• Förderung der KFW oder deutschen Stiftung Denkmalschutz möglich
• Auf Englisch – „preservation order“

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Wichtige Kriterien bei Eigennutz von Immobilien

Erbe & Nachlass

Zum geerbten Elternhaus haben Sie eine sehr starke emotionale Bindung. Ihre gesamte Kindheit und alle schönen Erinnerungen sind mit der Immobilie verbunden. Allein aus diesem Grund fällt eine rationale Entscheidung schwer und lässt Sie dazu tendieren, wichtige Kriterien zu übersehen. Mit der Erbschaft eines Hauses übernehmen Sie alle Verbindlichkeiten der Erblasser, die zum Beispiel mit einer Hypothek oder offenen Rechnungen für Renovierungen einhergehen. Generell raten wir Ihnen dazu, den Renovierungsstand zu prüfen und vor einem Einzug in Erfahrung zu bringen, ob im Bezug auf die Immobilie Schulden bestehen und ob Sie diese ohne einen Verkauf begleichen können. Auch notwendige, zu Ihren Bedürfnissen passende Umbaumaßnahmen können einen Grund zu Überlegungen darstellen. Haben Sie das Haus nicht allein, sondern in Erbengemeinschaft geerbt, muss die Auszahlung der Miterben bei Ihrem Einzug bedacht und genau kalkuliert werden.

Wenn Sie zum Zeitpunkt der Erbschaft gerade über Immobilieneigentum nachgedacht und sich zum Kauf entschlossen haben, ist der Einzug in das geerbte Haus eine gute Lösung. Bei neueren, in einem Zeitraum von vor weniger als 10 Jahren angeschafften Immobilien, können Sie die Spekulationssteuer umgehen, in dem Sie selbst einziehen und das Objekt halten.

Erbe, Erbschaft & Nachlass

Richtig vererben, richtig erben, im Fall des Falles kommt es auf diskrete, schnelle Hilfe an. Hier finden Sie meine Ratgeber für Erbe und Nachlass, kostenlos, online und jederzeit anonym für Sie erreichbar. Nutzen Sie meine Checklisten und strategische Anlagetipps, um Ihr Vermögen zu schützen und zu vermehren.

• Erbe, Erbschaft & Nachlass

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