Alex Fischer Vermögen: Diese Zahl wollen ALLE wissen! Wie viel verdient Alex Fischer?

L_kinski — Sun, 12 Mar 2023 11:52:55 +0000

Alex Fischer Vermögen — die Frage, die jeden Immobilien-Interessierten in Deutschland brennend interessiert. Einen öffentlichen Kontoauszug gibt es natürlich nicht. Doch Alex Fischer hat im Laufe der Jahre selbst genug Kennzahlen verraten — in Büchern, Interviews, auf Bühnen, in seinen Coachings.

Mit diesen Zahlen lässt sich rechnen. Und rechnen wir hier. Transparent, mit Quellen, mit Beispielrechnungen pro Geschäftsbereich. Am Ende steht eine seriöse Schätzung des Gesamtvermögens — keine Boulevard-Phantasie, sondern eine konservative Hochrechnung aus Immobilien-Portfolio, Coaching-Umsatz, Buchverkäufen und YouTube-Reichweite.

Tipp! Sie wollen auch, dass Leute Ihren Namen googeln und fragen: „Wie reich ist er? Wie reich ist sie?“ Holen Sie sich das Buch (und das Wissen) von Alex Fischer jetzt kostenfrei: „Reicher als die Geissens“ kostenlos sichern.

Alex Fischer Vermögen: Die Schätzung auf einen Blick

Vorab die Zahl, die Sie suchen. Auf Basis öffentlich bekannter Kennzahlen, Northdata-Daten und Branchen-Üblichkeiten lässt sich das Vermögen von Alex Fischer auf eine Range schätzen — der Großteil davon liegt im Immobilien-Bestand und in den Beteiligungen, nicht auf dem Girokonto.

Vermögensbaustein	Geschätzter Wert (Range)	Anmerkung
Immobilien-Portfolio (Bestand)	20–50 Mio. €	Mehrere Bauträger- & Bestandsobjekte, Düsseldorf & Umgebung
Beteiligungen & GmbHs	5–15 Mio. €	Vermögensberatung, Bauträger, Verlag, Holding-Strukturen
Coaching-Geschäft (jährlich wiederkehrend)	5–15 Mio. € Umsatz/Jahr	Steuercoaching + Masterclasses
Buch & Lizenzeinnahmen	0,5–2 Mio. € (kumuliert)	Bestseller mit 200.000+ Lesern
YouTube + Affiliates	0,1–0,5 Mio. €/Jahr	Direkte Werbung gering, hoher Lead-Wert
Geschätztes Gesamt-Nettovermögen	30–80 Mio. €	Konservative bis optimistische Schätzung

Hinweis: Dies ist eine externe Schätzung auf Basis öffentlicher Daten. Der tatsächliche Wert kann abweichen. Steuerstrukturen, private Holdings und Bewertungsmethoden machen Privatvermögen schwer exakt bezifferbar — bei Fischer wie bei jedem anderen erfolgreichen Unternehmer.

Wer ist Alex Fischer? Schnell erklärt

Aus dem Alex Fischer Wiki in zwei Sätzen: Alex Fischer startete als Vermittler von Immobilien und Finanzierungen, gründete eine Vermögensberatungs-GmbH und später eine Bauträgergesellschaft. Heute ist er einer der reichweitenstärksten Immobilien-Mentoren im deutschsprachigen Raum — mit eigenem Bestseller, sechsstelliger YouTube-Community und einem Coaching-Imperium.

Alex Fischer heute — die Rollen im Überblick

Immobilien-Investor mit eigenem Bestandsportfolio
Bauträger mit über 2.000 betreuten Wohnungen
Mentor & Trainer mit über 10.000 Coaching-Teilnehmern
Geschäftsführer mehrerer GmbHs & Holding-Strukturen
Bestseller-Autor mit über 200.000 Lesern
Content-Creator mit über 100.000 YouTube-Abonnenten

So sehen seine Live Masterclass-Events aus:

10 Fakten über Alex Fischers Vermögen — mit Beispielrechnungen

Quelle der Kennzahlen: Alex Fischer Düsseldorf sowie öffentliche Handelsregister-Daten (North Data). Wir rechnen jetzt durch — Bereich für Bereich.

Fakt 1 — Erste Vermögensberatungs-GmbH (Gründung 1996)

Mit der Gründung seiner Vermögensberatungs-GmbH legte Alex Fischer den Grundstein. Geschäftsmodell der ersten Jahre: Vermittlung von Kapitalanlage-Immobilien und Finanzierungen. Typische Vermittlerprovision in dieser Phase: 3–6 % vom Kaufpreis, geteilt zwischen Vertrieb, Bauträger und Vermittler.

Fakt 2 — Erste Bauträgergesellschaft (Gründung 1998)

Mit dem Schritt in die Bauträgerschaft änderte sich die Marge fundamental: Bauträger arbeiten typischerweise mit 15–25 % Bruttomarge auf das Verkaufsvolumen. Bei einem einzigen Mehrfamilienhaus-Projekt von 5 Mio. € Verkaufsvolumen ergibt das 750.000 € bis 1,25 Mio. € Brutto-Deckungsbeitrag.

Fakt 3 — Unternehmens-Imperium & Beteiligungen

Mittlerweile ist die Unternehmens-Struktur deutlich gewachsen. Dazu gehören laut Northdata mehrere Beteiligungen, Immobilienbesitz-GmbHs, Vermögensverwaltungs-Gesellschaften und ein Verlag. Solche Holding-Strukturen sind typisch für vermögende Unternehmer — sie ermöglichen Steueroptimierung über das Teileinkünfteverfahren und Schachtelprivilegien.

Fakt 4 — Über 2.000 Wohnungen im An- & Verkauf

Über 2.000 Wohnungen im Ankauf und Abverkauf — das ist die Volumen-Kennzahl mit dem größten Hebel.

Beispielrechnung Transaktionsvolumen:

2.000 Wohnungen × 320.000 € (Ø Eigentumswohnung Deutschland) = 640 Mio. € Transaktionsvolumen
Bei nur 1 % durchschnittlicher Provision = 6,4 Mio. € Vermittlungsumsatz
Bei Bauträger-Marge 15 % auf einen Anteil von 30 % der Wohnungen = zusätzlich rund 28 Mio. € Bruttomarge über die Jahre

Wichtig: Das ist kumulierter Umsatz über zwei Jahrzehnte, nicht pro Jahr. Aber er erklärt, woher die Substanz für das heutige Bestands-Portfolio kommt.

Fakt 5 — Über 841 Seminare für Kunden & Geschäftspartner

Knapp 850 Seminare bedeuten: Selbst bei nur 30 Teilnehmern pro Seminar und einem Durchschnittspreis von 500 € reden wir kumuliert über 12,6 Mio. € Brutto-Seminarumsatz — und das bei sehr konservativer Annahme.

Fakt 6 — Über 4.000 Teilnehmer im Steuercoaching

Hier wird es richtig interessant. Laut Wirtschaftswoche: „5.000, 10.000 oder 15.000 Euro müssen Teilnehmer je nach Variante (Silber, Gold oder Platin) zahlen.“

Beispielrechnung Steuercoaching:

4.000 Teilnehmer × konservativ 8.000 € Ø-Preis = 32 Mio. € kumulierter Bruttoumsatz
Bei optimistischem Mix (mehr Gold/Platin) und 10.000 € Ø = 40 Mio. €
Digitale Marge bei Coaching-Produkten: typisch 50–70 % nach Abzug von Plattform, Personal & Werbung

Coaching buchen oder nicht? Die Frage habe ich ehrlich beantwortet: Immobilien Coaching buchen oder nicht — meine Meinung.

Fakt 7 — „Kleines Immobilienseminar“ mit über 253 Durchführungen

Über 253 Durchführungen des „Kleinen Immobilienseminars“ sind ein klassischer Trichter-Mechanismus: günstiger Einstieg, dann Upsell ins Premium-Coaching. Bei 100 Teilnehmern pro Durchführung und 99 € Eintritt: 2,5 Mio. € Brutto — aber der eigentliche Wert liegt in der Lead-Generierung für die Premium-Programme.

Fakt 8 — Unternehmensberatung & Prozessoptimierung

Beratung für Immobilien- und Nicht-Immobilien-Unternehmen. Tagessätze für Top-Berater dieser Größenordnung: 3.000–8.000 € pro Tag. Auch wenn dieser Bereich nicht das Hauptgeschäft ist, addiert er sich.

Fakt 9 — YouTube-Kanal mit über 100.000 Abonnenten

Mit seinem YouTube-Kanal hat Alex Fischer eine Reichweiten-Plattform aufgebaut. Die direkten AdSense-Einnahmen sind bei einem deutschsprachigen Finanz-Kanal überraschend gering — der wahre Wert liegt im Lead-Funnel.

Beispielrechnung YouTube — direkte Einnahmen:

Quelle Thinkific: ca. 2–12 USD pro 1.000 Views; 120–800 USD pro 100.000 Views
Bei über 100.000 Abonnenten und durchschnittlich 50.000 Views pro neuem Video
Bei 4 Videos/Monat = 200.000 Views/Monat = ca. 250–1.500 € AdSense/Monat
Auf das Jahr: 3.000–18.000 € direkte YouTube-Einnahmen

Aber: Der wahre Wert eines Videos ist der Lead-Wert. Wenn nur 0,1 % der Zuschauer eines Videos später ein Coaching für 8.000 € buchen, liefert ein einziges Video mit 50.000 Views rechnerisch 50 × 8.000 € = 400.000 € Coaching-Umsatz. Das ist die echte Funktion des Kanals — nicht AdSense, sondern Top-of-Funnel für die Premium-Produkte.

Fakt 10 — Bestseller „Reicher als die Geissens“ mit über 200.000 Lesern

Als Autor von „Reicher als die Geissens“ erreichte er über 200.000 Leser. Royalty-Rechnung:

Bei klassischen Buchverkäufen: 1–2 € Autoren-Royalty pro Exemplar = 200.000–400.000 €
Aber: Das Buch wird inzwischen häufig als Lead-Magnet kostenfrei verschickt — der Käufer wird Coaching-Lead
Customer Lifetime Value eines Lesers, der später Coaching bucht: 5.000–15.000 €

Vergleich: Alex Fischer vs. andere bekannte Unternehmer

Damit die Zahl greifbarer wird — eine grobe Einordnung im Vergleich zu Persönlichkeiten, die im selben Buchtitel oder Themenfeld vorkommen:

Person	Geschätztes Vermögen	Hauptquelle
Robert Geiss	ca. 100 Mio. € (Eigenangabe schwankend)	Mode-Marke Verkauf, Immobilien
Carsten Maschmeyer	ca. 400 Mio. €	AWD-Verkauf, Beteiligungen, Höhle der Löwen
Alex Fischer (Schätzung)	30–80 Mio. €	Immobilien-Bestand, Coaching, Beteiligungen
Bodo Schäfer	ca. 100 Mio. € (geschätzt)	Bücher, Seminare, Beteiligungen

Alle Angaben sind externe Schätzungen, keine offiziellen Vermögensauskünfte.

Wie verdient Alex Fischer wirklich Geld? Die 5 Säulen

Immobilien-Bestand & Cashflow — die unsichtbare, aber größte Säule. Mieteinnahmen aus eigenem Portfolio, steueroptimiert über GmbH-Strukturen.
Bauträger-Margen — Projektentwicklung mit 15–25 % Bruttomarge auf das Verkaufsvolumen.
Coaching & Masterclasses — der Cash-Cow-Bereich mit hoher Marge und wiederkehrenden Umsätzen.
Beteiligungen — Anteile an Immobilien-GmbHs, Verlag, weiteren Unternehmen.

Fix & Flip Strategie: Immobilien kaufen, aufwerten und verkaufen – Immobilienhandel

office@cxmxo.com — Thu, 02 Feb 2023 05:00:00 +0000

Fix & Flip ist die Königsdisziplin des aktiven Immobilienhandels: günstig kaufen, gezielt aufwerten, mit Gewinn verkaufen. Klingt simpel — ist es nicht. Realistische Netto-Margen liegen zwischen 15 und 25 Prozent, die Haltedauer bei 6 bis 12 Monaten, und ab dem vierten Verkauf in fünf Jahren werden Sie automatisch zum gewerblichen Immobilienhändler. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Strategie wirklich funktioniert, mit welchem Eigenkapital Sie kalkulieren müssen, wie viel Sie pro Quadratmeter Sanierung einplanen sollten und welche steuerlichen Fallen Anfänger Hunderttausende Euro kosten. Wie hoch Ihre Eigenkapitalquote sein sollte, lesen Sie im Beitrag Eigenkapitalquote.

Was ist Fix & Flip? Definition, Marge & Risiko

Fix & Flip beschreibt eine kurzfristige Handelsstrategie, bei der eine sanierungsbedürftige Immobilie unter Marktwert eingekauft, mit gezielten Maßnahmen aufgewertet und nach 6 bis 18 Monaten mit Gewinn weiterverkauft wird. Der Profit entsteht aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Gesamtinvestition (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierung + Finanzierung + Verkaufskosten + Steuer).

Realistische Netto-Margen bei sauber kalkulierten Fix-&-Flip-Projekten liegen zwischen 15 und 25 Prozent vom Verkaufspreis — alles darunter ist das Risiko nicht wert.

Im Gegensatz zur Buy-&-Hold-Strategie geht es nicht um Mietrendite oder Wertzuwachs über Jahrzehnte, sondern um aktiven Handel — vergleichbar mit Aktien-Trading, nur mit deutlich höherem Kapitalbedarf, längeren Zyklen und massiven steuerlichen Implikationen.

Fix & Flip vs. Buy & Hold: Direktvergleich

Kriterium	Fix & Flip	Buy & Hold
Haltedauer	6–18 Monate	10+ Jahre
Gewinnquelle	Verkaufsmarge	Miete + Wertzuwachs
Eigenkapital	25–40 Prozent	10–20 Prozent
Steuer auf Gewinn	Voll steuerpflichtig (Spekulation/Gewerbe)	Nach 10 Jahren steuerfrei (privat)
Zeitaufwand	Sehr hoch (aktiv)	Niedrig (passiv)
Risiko	Hoch	Mittel
Zinssensitivität	Sehr hoch	Mittel

Vorteile von Fix & Flip

Die Strategie ermöglicht es, in kurzer Zeit substanzielle Gewinne zu realisieren und Eigenkapital schneller zu vermehren als bei jeder klassischen Vermietungsstrategie. Wer drei erfolgreiche Flips in zwei Jahren abschließt, kann sein Startkapital potenziell verdoppeln — vorausgesetzt, die Marktbedingungen stimmen.

Schnelle Kapitalsteigerung: Gewinn in 6–18 Monaten statt 10+ Jahren
Skalierbarkeit: Erlöse können sofort in das nächste Objekt reinvestiert werden
Markterfahrung: Intensives Praxiswissen über Lagen, Bausubstanz, Handwerker, Käuferverhalten
Kein Mieter-Risiko: Keine Mietausfälle, keine Nebenkostenabrechnungen, keine Mietrechtskonflikte
Steuerung der Wertschöpfung: Sie selbst bestimmen den Hebel über die Sanierung

Nachteile und reale Risiken

Fix & Flip ist kein Anfänger-Spielplatz — der mediale Hype täuscht über die Komplexität hinweg. Wer Sanierungskosten unterschätzt, den Markt falsch timt oder die Steuer ignoriert, macht aus 50.000 Euro Gewinn schnell 30.000 Euro Verlust.

Kostenexplosionen: Versteckte Mängel (Schimmel, Hausschwamm, Asbest, Statik) können Budgets um 50–100 Prozent sprengen
Bauverzug: Jeder Monat länger kostet Zinsen, Bereitschaftsgebühren und Opportunitätskosten
Markt-Timing: Steigende Zinsen oder fallende Nachfrage während der Sanierung können die Kalkulation kippen
Volle Steuerpflicht: Innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist ist der gesamte Gewinn einkommensteuerpflichtig
3-Objekt-Grenze: Ab dem vierten Verkauf in fünf Jahren droht die Einstufung als gewerblicher Immobilienhändler
Liquiditätsrisiko: Findet sich kein Käufer, sitzen Sie auf einer fertig sanierten, aber nicht vermieteten Immobilie
Konkurrenz durch Profis: Bauträger und Bestandshalter haben oft besseren Zugang zu Off-Market-Deals

Schritt 1: Fix-&-Flip-Immobilie finden & kaufen

Der Gewinn wird im Einkauf gemacht — nicht im Verkauf. Diese Trader-Weisheit gilt im Immobilienhandel besonders. Wer 10 Prozent unter Marktwert kauft, hat seine Marge bereits am Tag der Schlüsselübergabe halb gesichert. Wer Marktpreis zahlt, muss alles über die Sanierung holen — und scheitert in 80 Prozent der Fälle.

Lage-Strategie: Wo Fix & Flip in Deutschland funktioniert

Reine A-Lagen (München, Hamburg-Eppendorf, Frankfurt-Westend) sind für Fix & Flip meist zu teuer — die Eintrittspreise sind so hoch, dass die Sanierungsmarge nicht mehr durchschlägt. Echte Fix-&-Flip-Goldgruben sind aufstrebende B- und C-Lagen mit Gentrifizierungsdynamik:

Speckgürtel der Top-7-Städte: Pendlergemeinden mit S-Bahn-Anschluss
Zweite Reihe in Metropolen: Stadtteile, die direkt an Trendviertel grenzen
Aufstrebende Mittelstädte: Leipzig, Dresden, Magdeburg, Erfurt, Bremen, Augsburg
Universitätsstädte mit Wachstum: Heidelberg, Münster, Tübingen, Regensburg

Off-Market: Wo Profis wirklich einkaufen

Auf ImmoScout finden Sie selten echte Fix-&-Flip-Deals — bis ein Objekt dort steht, hat es bereits drei Profi-Investoren gesehen. Erfahrene Flipper arbeiten anders:

Zwangsversteigerungen: Versteigerungskalender der Amtsgerichte, oft 20–30 Prozent unter Verkehrswert
Erbengemeinschaften: Schnellverkauf, weil mehrere Erben sich nicht einigen
Nachlassverwalter und Insolvenzverwalter: Direkter Kontakt zahlt sich aus
Direktansprache per Brief: Eigentümer von sichtbar leerstehenden Objekten anschreiben
Makler-Netzwerk: Mit Maklern, die wissen, dass Sie Cash und Tempo bringen
Bauträger-Restposten: Einzelne unverkaufte Einheiten aus älteren Projekten

Substanzprüfung: Red Flags & Deal-Breaker

Bevor Sie ein Angebot abgeben, prüfen Sie mit einem unabhängigen Bausachverständigen — die 800 bis 1.500 Euro Honorar sind die beste Investition, die Sie tätigen können.

Hausschwamm: Sanierung ab 30.000 Euro — fast immer Deal-Breaker
Asbest in Dach, Boden oder Fassade: Spezialentsorgung, oft fünfstellig
Feuchtigkeit im Keller: Drainage und Abdichtung von außen ab 20.000 Euro
Statische Mängel: Risse, durchhängende Decken, Setzungen
Veraltete Elektrik (Stoffleitungen): Komplett-Neuinstallation 80–150 EUR/m²
Energieausweis F, G, H: GEG-Sanierungspflichten, kein KfW-Hebel
Erbpacht statt Eigentum: Drückt Verkaufspreis um 20–40 Prozent
WEG mit leeren Rücklagen: Sonderumlagen drohen
Denkmalschutz: Hoher Auflagenaufwand, eingeschränkte Sanierungsfreiheit

Fix-&-Flip-Finanzierung: Banken, EK-Quote & Zwischenfinanzierung

Standardbanken finanzieren Fix & Flip ungern — kurze Haltedauer, kein Mietzins als Kapitaldienst, hohes Verkaufsrisiko. Sie benötigen entweder eine spezialisierte Bank, einen Privatinvestor oder eine Zwischenfinanzierung.

Eigenkapitalanteil: 25 bis 40 Prozent — deutlich höher als bei klassischer Vermietung
Zinsen: Aufschlag von 0,5 bis 1,5 Prozentpunkten gegenüber Bestandsfinanzierung
Tilgungsersatz: Endfällige Darlehen sind üblich, da Tilgung über Verkauf erfolgt
KfW-Förderung: Bei reinem Verkauf meist nicht nutzbar — Verbleib ist Voraussetzung
Bereitstellungszinsen: Bei längerer Sanierungsdauer 0,25 Prozent pro Monat ungenutzt
Vorfälligkeitsentschädigung: Beim Verkauf vor Zinsbindungsende — vorab vertraglich regeln

Mehr zur Finanzierung lesen Sie bei unseren Partnern: Fix & Flip Finanzierung.

Schritt 2: Immobilie aufwerten — Sanierungs-Hebel mit höchster Marge

Nicht jede Sanierung ist gleich profitabel. Profis investieren dort, wo ein Euro Sanierungskosten zwei oder drei Euro Wertsteigerung bringt — und vermeiden Maßnahmen, die nur Geld verbrennen, ohne Käufer zu beeindrucken.

Sanierungskosten pro Quadratmeter: Realistische Spannen

Sanierungsumfang	Kosten pro m²	Wertsteigerung pro m²
Kosmetisch (Malern, Böden)	150–300 EUR	300–500 EUR
Mittel (Bad, Küche, Türen)	500–900 EUR	900–1.500 EUR
Kernsanierung (alles außer Hülle)	1.000–1.500 EUR	1.500–2.500 EUR
Vollsanierung inkl. Hülle & Energie	1.500–2.500 EUR	2.000–3.500 EUR

Die fünf Maßnahmen mit dem höchsten Hebel

Bad-Modernisierung: 8.000–15.000 EUR Invest, 20.000–30.000 EUR Wertsteigerung
Küche (offen, modern): Optisch der zweitgrößte Verkaufsfaktor nach dem Bad
Eichenparkett oder hochwertiges Vinyl: Ersetzt Teppich/Laminat, hebt Premium-Eindruck
Energetische Sanierung mit Sprung im Energieausweis: Von G auf C ist kaufentscheidend
Grundriss-Optimierung: Wand entfernen für offenen Wohn-Koch-Bereich, oft unter 5.000 EUR

Was Sie NICHT tun sollten

Designer-Armaturen oder Luxus-Marken — Käufer zahlen den Aufschlag nicht
Pool, Sauna, Smart-Home-Vollausstattung — schmale Zielgruppe
Geschmacks-Gestaltung (auffällige Farben, exotische Fliesen) — neutralisieren Sie radikal
Selbermachen ohne Handwerker-Erfahrung — kostet Zeit und mindert Verkaufswert

Vertiefend: Immobilie aufwerten.

Schritt 3: Verkauf — Inszenierung, Preisfindung & Timing

Eine professionell sanierte Immobilie verdient einen professionellen Verkauf. Amateurhafte Handyfotos und falsche Preisangaben können einen 50.000-Euro-Sanierungserfolg in zwei Wochen pulverisieren.

Preisstrategie: Wie Sie den optimalen Angebotspreis finden

Drei unabhängige Bewertungen: Makler, Sachverständiger, Online-Tools im Quervergleich
Nicht zu hoch ansetzen: Über 10 Prozent über Marktwert führen zu Standzeit und Misstrauen
Nicht zu niedrig: Zu schnelle Verkäufe lassen Marge liegen — Nachfrage erst aufbauen
Bieterverfahren prüfen: In Top-Lagen mit hoher Nachfrage oft 5–10 Prozent Mehrerlös

Home Staging & Vermarktung

Professionelle HDR-Fotografie (300–800 EUR Invest, oft 5.000+ EUR Mehrerlös)
Drohnenaufnahmen bei Häusern mit Garten oder besonder

REIT: Immobilien, Gründung, Vorteile/Nachteile & Steuern

Laura — Tue, 15 Jun 2021 10:53:49 +0000

REITS – Real Estate Investment Trusts sind Formen des Immobilieneigentums, die es Anlegern ermöglichen, in ein großes Portfolio von Immobilienanlagen zu investieren. Es gibt Vor- und Nachteile sowie potenzielle Risiken bei der Investition in REITs. REITs sind im Grunde eine Investition in Immobilienaktien. Die Besteuerung, wie man einen REIT gründet, wie man von REITs profitiert und vieles mehr werden in dieser Anleitung besprochen, die Ihnen zeigt, wie Sie Ihr Kapital sinnvoll in Immobilien-Trusts investieren können.

REIT: Gründung, Vorteile und Nachteile

Für eine größere Art der Investition. Es ist möglich, einen Trust zu gründen, der Immobilienanlagen verwaltet, in die viele Aktionäre viel Kapital investieren. Diese sind die Wall-Street-Version einer Immobilienholding und sind mit massiven Kapitalsummen verbunden.

Definition und Grundlagen: Real Estate Trust Fund

Ein REIT ist in erster Linie ein Real-Estate-Investment-Trust. Auf den ersten Blick ähnelt ein REIT einer Immobilien-AG. Es handelt sich um eine Gesellschaft, die Immobilien betreibt oder besitzt. Diese sind typischerweise ertragsbringend, wie Hotels, Infrastruktur oder Lagerhäuser. Das bedeutet, dass der Großteil seiner Wirtschaft aus den Erträgen kommt, im Gegensatz zu Verkäufen oder Wertsteigerungen. REITs sind in der Regel auch nicht diversifiziert. Ein REIT, der sich auf Holz spezialisiert hat, wird viel Land besitzen, aber sehr wenig z.B. Büroflächen. Mehr zum Thema: Gewerbeimmobilie kaufen.

Real Estate Investment Trust – börsennotierte Unternehmen

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren. Dieses exklusive Paket wurde speziell für deutschsprachige Tax-Lien-Investoren entwickelt und enthält alles Wichtige, was ein Investor benötigt, um seine Tax-Lien-Investments erfolgreich umzusetzen:

Gründung einer LLC oder Corporation
Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
Geschäftsadresse
Postservice

Mehr erfahren:

US-Firmengründung

Einen REIT gründen: Große Immobiliengesellschaft

Wenn Sie einen REIT gründen wollen, müssen Sie zunächst einen Gesellschaftsvertrag aufsetzen. Typischerweise handelt es sich bei REITs ursprünglich um Verwaltungsgesellschaften, da 100 Investoren erforderlich sind. Als Nächstes entscheiden Sie, in welchem Bundesstaat Sie Ihren REIT gründen wollen, und setzen sich mit dem Sekretär dieses Staates in Verbindung. Als nächstes enthält das Private Placement Memorandum (auch Offering Memorandum genannt) wichtige Informationen über den REIT, z. B. über die Immobilien, in die investiert werden soll, und Informationen über die Vorstandsmitglieder. Nun beginnen Sie mit der Suche nach Investoren, indem Sie Ihren Prospekt anbieten, der sie über Ihre Strategien, Struktur etc. informiert. Sobald die magische Zahl von 100 erreicht ist, können Sie die Gründungsurkunde beantragen. Zum Schluss reichen Sie das Formular 1120 bei der IRS ein, und Sie sind fertig!

Prozess zusammengefasst:

Gesellschaftsvertrag aufsetzen
Entscheiden Sie sich für einen Standort
Kontakt mit dem Staatssekretär
Memorandum für Privatplatzierung schreiben
Investorensuche mithilfe des Prospekts
Gründungsurkunde und Formular 1120 einreichen

Dokumente:

Private Placement Memorandum (auch bekannt als Offering Memorandum)
Prospekt
Form 1120

Vorteile: Geringes Risiko, Diversifikation und Flexibilität

Investoren können von Investitionen profitieren, die sie normalerweise nicht tätigen würden. Das können massive Infrastrukturprojekte sein, für die ein normaler Mensch in der Regel nicht das Geld hat, um zu investieren, aber in Zusammenarbeit mit vielen anderen dazu beitragen kann. Zusätzlich sind sie in der Lage, ihre Investitionen innerhalb des Immobilienmarktes zu diversifizieren, da sie mit minimalen Dollarbeträgen an mehreren Objekten beteiligt sind. Es gibt auch ein geringeres Risiko, das mit REIT-Investitionen verbunden ist. Ein weiterer sicherer Vorteil ist die Tatsache, dass Investoren ihre Anteile schnell verkaufen können. Ein weiterer Vorteil ist, dass man als ausländischer Staatsbürger in den USA zwar nicht in traditionelle Immobilien investieren kann, wohl aber über einen REIT.

Gewinn aus Investitionen, die sonst unmöglich wären
Diversifizierte Investitionen
Geringes Risiko
Schneller Verkauf von Aktien
Nicht gesperrt, wenn ausländisch

Nachteile: Langsam, Besteuerung und Verlust der Kontrolle

Einige Nachteile wurden bereits erwähnt. Der Hauptnachteil ist, dass REITs typischerweise kein großes Wachstum haben, weil sie ihre Erträge nicht reinvestieren können. Sie sind gezwungen, 90% des Gewinns an die Investoren zurückzugeben, was bedeutet, dass nur 10% des Gewinns in das Unternehmen reinvestiert werden können. Während die meisten Dividenden nur mit 15% besteuert werden, werden REIT-Dividenden als reguläres Einkommen besteuert. Dies ist ein viel höherer Satz. Es gibt auch den Nachteil, dass REIT-Investoren keine Kontrolle über betriebliche Entscheidungen haben, was bedeutet, dass sie gegen unwirksame Änderungen hilflos sein können. Und schließlich fallen bei einigen REITs (aber nicht bei allen, recherchieren Sie!) exorbitante Management- und Transaktionsgebühren an. Dies führt logischerweise zu geringeren Ausschüttungen an die Aktionäre und damit zu geringeren Erträgen für die Investoren.

Schwaches Wachstum
Dividenden werden hoch besteuert
Keine Kontrolle über operative Entscheidungen
Hohe Management & Transaktionsgebühren

Immobilien-REIT: Anforderungen, Gewinn

Wenn Sie in das REIT-Geschäft einsteigen wollen, gibt es ein paar Dinge zu beachten. Wenn Sie Immobilien besitzen oder Immobilien kaufen und verkaufen wollen, ist ein REIT nichts für Sie. Er ist eher die richtige Wahl, wenn Sie überschüssiges Kapital haben, das Sie in einen langsam wachsenden und sicheren Trust investieren wollen.

Sind REITs börsennotiert?

Ja! Das ist der grundlegende Unterschied zu anderen LLCs oder z.B. Limited Partnerships. Sie werden öffentlich gehandelt, und deshalb können Sie in REITs investieren wie in andere Trusts oder Aktien. In gewissem Sinne sind sie Aktien, bei denen Sie in Immobilienmanager investieren.

Ja, REITs werden öffentlich gehandelt

Kann ich meinen eigenen REIT gründen? Voraussetzungen

Ja! Auch wenn es nicht einfach ist. Es gibt ein paar wichtige Dinge zu beachten. Erstens sind die meisten Unternehmen, bevor sie ein REIT werden, LLCs, die, sobald sie genügend Investoren gefunden haben, einen Antrag stellen, um ein REIT zu werden. Diese Anforderungen werden nicht im ersten Jahr eines REITs gestellt, sondern meist schon im zweiten.

REITs haben mehrere Anforderungen
Die meisten REITs beginnen als LLCs

Wie viele Investoren in einem REIT?

Die erste wichtige Voraussetzung ist, dass Sie mindestens 100 Investoren haben müssen. Für die meisten Menschen ist es schwierig, diese zu finden. Besonders wenn man wenig Erfahrung mit Immobilien hat, ist es schwer, so viele Investoren zu finden, die bereit sind, das Risiko zu tragen.

Mindestens 100

Ausschüttung für REITs – über 90% des Gewinns

REITs müssen per Gesetz so strukturiert sein, dass mindestens 90% des Gewinns an die Investoren als Dividende ausgeschüttet werden müssen, und zwar jedes Jahr. Dies ist ein Gesetz, und deshalb verliert ein REIT, sobald er dies nicht tut, seinen Status als solcher und qualifiziert sich nicht mehr für die zusätzlichen Vorteile eines REITs.

REITs müssen mindestens 90% der Gewinne an die Investoren ausschütten

Worin investiert ein REIT?

Ein weiteres Gesetz des IRS: Auch ein REIT muss mindestens 75 Prozent des Wertes/Vermögens in eine Form von Immobilien investieren. Dies ist in der Regel kein Problem, da die meisten REITs über 90% ihres Vermögens in Immobilien investieren. Ein REIT muss außerdem mindestens 95 Prozent seines Bruttoeinkommens aus Immobilieninvestitionen beziehen.

REITs müssen mindestens 75 % ihres Vermögens in Immobilien investieren

Kann man mit REITs reich werden? – Gewinn, Investment-Dividenden

Die meisten Menschen werden mit REITs nicht reich werden. Sie werfen nur langsam Dividenden ab, sind dafür aber meist sehr sicher. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie z.B. Ihre Investition verdoppeln. Dennoch haben die meisten REITs auf lange Sicht eine bessere Performance als die meisten Aktien, was bedeutet, dass sie eine sicherere Anlage sind. Obwohl es einige Mega-REITs gibt, die massive Wertsteigerungen und große Gewinne für ihre Investoren aufweisen, handelt es sich dabei nicht um „get-rich-quick“-Aktien.

REITs sind eine sichere, aber langsam wachsende Investition

Investieren in Immobilien oder REITs? Wie man sich entscheidet

Wenn Sie sich nicht entscheiden können, ob Sie in einen REIT oder in eine echte Immobilie investieren sollen? Schauen Sie sich dieses Video an, das Ihnen alles erklärt, was Sie über REITs und Immobilien wissen müssen:

Kann eine LLC ein REIT sein? Unterschiede und Gemeinsamkeiten

In erster Linie werden REITs wie Kapitalgesellschaften besteuert. In der Praxis bedeutet dies, dass die meisten Verwaltungsgesellschaften, die beabsichtigen, ein REIT zu werden, ihr Leben als GmbH/ LLC beginnen. Sobald diese LLC groß genug ist, wird sie den Antrag auf Umwandlung in einen REIT stellen.

Steuern: Wenige Vorteile

Wenn Sie Steuerabzüge wünschen, sind REITs wahrscheinlich nicht das Richtige für Sie. Im Vergleich zu traditionellen Immobilieninvestitionen, bei denen die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nahezu unbegrenzt sind, einschließlich Abschreibungen, Hypotheken, Zinsen usw., sind REITs nicht so privilegiert.

REIT-Dividenden Besteuerung
Abschreibungsaufwand

Normales Einkommen – REIT-Dividenden

Mindestens 90% der Erträge, die der REIT erwirtschaftet, müssen an die Anleger weitergegeben werden. Diese werden nach dem individuellen Grenzsteuersatz des Anlegers besteuert. Mit anderen Worten: Das Einkommen, das ein Anleger aus REITs erzielt, wird wie jedes andere Einkommen besteuert.

Dividenden werden vom Anleger als normales Einkommen besteuert

Abschreibungsaufwendungen – REIT-Steuervorteil

Abschreibungsaufwendungen können die Höhe der Einkünfte mindern. Alle Steuertipps: AfA Immobilien. REIT-Anleger können ihre Steuern minimieren, indem sie diese Abschreibungen auf die erhaltenen Dividenden abschreiben.

Bei REITs können Sie die Abschreibungen abschreiben

REIT-Fazit: Große Zeit, kleine Zeit

REITs haben sicherlich eine gute Daseinsberechtigung. Sie bieten eine einzigartige Möglichkeit, in den massiven und scheinbar unschlagbaren Immobilienmarkt zu investieren, ohne Millionenbeträge auszugeben oder eine Hypothek aufnehmen zu müssen. Mit weniger Risiko kommt allerdings auch weniger Belohnung, und diese Art von Investition wird sich wahrscheinlich nicht schnell oder stark auszahlen. Es ist eine kleine und konstante Auszahlung. Das kann attraktiv sein oder nicht, je nachdem, was Sie bevorzugen!

Societas Europaea (SE) – Gründung, Recht, Steuern, Vorteile & Co

Laura — Wed, 24 Mar 2021 04:00:00 +0000

Societas Europaea (SE) – Die Europäische Aktiengesellschaft ist die einzige supranationale Kapitalgesellschaft mit eigener EU-Rechtsgrundlage. Im deutschen Sprachgebrauch sind auch die Bezeichnungen „Europäische Gesellschaft“, „Europäische Aktiengesellschaft“ oder „Europa AG“ gebräuchlich. Charakteristisch sind die Vereinfachung grenzüberschreitender Geschäftstätigkeiten in EU-Mitgliedsstaaten und EWR-Ländern durch weitestgehend einheitliche Rechtsgrundlagen, die flexible Sitzverlegung sowie die Wahlmöglichkeit zwischen monistischer und dualistischer Verfassung. Gerade für internationale Immobilienkonzerne, Family Offices mit grenzüberschreitendem Portfolio und börsennotierte Bestandshalter wie Vonovia SE oder LEG Immobilien SE ist die Rechtsform interessant. Du willst deine eigene (Immobilien-) Firma gründen? Hier findest du alle Unternehmenstypen und Rechtsformen in Deutschland.

Societas Europaea (SE) – Gründungsformen, Rechtsgrundlagen & Co

Die Societas Europaea – kurz: SE – ist im deutschen Sprachraum auch unter den Bezeichnungen Europäische Gesellschaft, Europäische Aktiengesellschaft oder salopp: Europa AG anzutreffen und beschreibt im rechtlichen Sinne eine Kapitalgesellschaft und damit eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit. Wie der Name vermuten lässt, ist das Kapital in Aktien zerlegt. Die rechtliche Einführung erfolgte im Rahmen des Gesetzes zur Einführung der Europäischen Gesellschaft (SEEG).

Hintergrund der Einführung ist zum einen die Möglichkeit der Fusion von Gesellschaften aus verschiedenen EU-Mitgliedsstaaten oder der Errichtung einer Holding. Zum anderen wurde über die SE angestrebt, durch Zeichnung der Aktien gemeinsame Tochtergesellschaften zwischen wirtschaftlich aktiven Gesellschaften unterschiedlicher Herkunftsländer der EU zu begründen. Die SE ist heute die Lieblingsrechtsform vieler DAX- und MDAX-Konzerne – und zunehmend auch grenzüberschreitend agierender Immobilien-Holding-Strukturen.

Prominente SE in Deutschland:

Allianz SE, BASF SE, SAP SE, E.ON SE, Porsche SE (Familien-Holding)
Vonovia SE, LEG Immobilien SE, TAG Immobilien SE (börsennotierte Bestandshalter)
Aroundtown SA (Luxemburg) als europäisches Pendant für Gewerbeimmobilien
Fresenius SE & Co. KGaA (Mischform mit KGaA)

Weitere typische Kapitalgesellschaften in Deutschland:

Aktiengesellschaft (AG)
Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

SE im Schnellüberblick – die wichtigsten Eckdaten

Kriterium	Societas Europaea (SE)	Deutsche AG	GmbH
Mindestkapital	120.000 EUR	50.000 EUR	25.000 EUR
Gründungskosten (typisch)	25.000 – 80.000 EUR	5.000 – 15.000 EUR	800 – 2.500 EUR
Sitzverlegung ins EU-Ausland	Ja, ohne Liquidation	Nein, Liquidation nötig	Eingeschränkt
Verfassung	Monistisch oder dualistisch (wählbar)	Nur dualistisch	Geschäftsführung
Mitbestimmung	Verhandelbar (Auffangregel)	Gesetzlich starr	Ab 500 MA paritätisch
Gründer-Mindestzahl	Min. 2 Gesellschaften (Mehrstaatlichkeit)	1 Person genügt	1 Person genügt
Internationales Prestige	Sehr hoch	National hoch	Mittel
Eignung Immobilien-Holding	Grenzüberschreitend ideal	National	Klassiker national

Primärgründung einer SE – Fusion, Umwandlung, Holding, Tochter

Eine Europäische Gesellschaft gründet man nicht „einfach so“ aus dem Nichts. Der Gründungsprozess ist an bestimmte Vorgaben gebunden. Laut dem in der Societas Europaea-Verordnung (SE-VO) genannten numerus clausus der Gründungsformen kann die Entstehung einer SE primär auf vier unterschiedliche Arten erfolgen:

Fusion zur Aufnahme oder Neugründung
Umwandlungsgründung
Europäische Holding (Holding-SE)
Europäische Tochter (Tochter-SE)

Sekundär besteht die Möglichkeit, eine Europäische Tochtergesellschaft durch eine Mutter-SE zu gründen. Eine Gründung durch natürliche Personen oder eine Spaltungsgründung aus bestehenden Gesellschaften des nationalen Rechts ist laut SE-VO nicht vorgesehen.

Variante 1 – Fusion zur Aufnahme oder zur Neugründung: 2+ Aktiengesellschaften

Eine Europäische Gesellschaft kannst du klassisch durch die Fusion – also die Verschmelzung – mehrerer bestehender Unternehmen bilden. Für die Gründung sind mindestens zwei nationale Aktiengesellschaften vonnöten, die über ein grenzüberschreitendes europäisches Element verfügen. Sie müssen entweder aus unterschiedlichen Mitgliedsstaaten der EU stammen oder, falls ihr jeweiliger Unternehmenssitz im selben Land liegt, seit mindestens zwei Jahren Töchter in anderen EU-Ländern unterhalten (Mehrstaatenbezug).

Die Verschmelzungsgründung kann zur Aufnahme erfolgen (übernehmende Gesellschaft wird zur SE, übertragende geht auf) oder zur Neugründung (beide Gesellschaften erlöschen, ein neuer SE-Rechtsträger entsteht – ggf. sogar in einem dritten EU-Land, „Drittlandverschmelzung“).

Wie funktioniert die Fusion zweier Aktiengesellschaften zu einer Societas Europaea genau?

Bei einer Fusion schließen sich zwei rechtlich unabhängige Unternehmen zusammen und bilden im wirtschaftlichen wie rechtlichen Sinne eine Einheit. Mindestens eine Gesellschaft tritt ihre rechtliche Unabhängigkeit ab, weshalb die Fusion eine typische Form der Unternehmensübernahme darstellt. Der Kaufpreis lässt sich elegant in Geschäftsanteilen des übernehmenden Unternehmens entrichten – ein zentraler Hebel für steueroptimierte Strukturen, vergleichbar mit einem Share Deal bei Immobilien.

Die Fusion zwischen Unternehmen unterliegt rechtlich der Fusionsrichtlinie 90/434/EWG sowie der europäischen Verschmelzungsrichtlinie 2005/56/EG. Innerhalb Deutschlands greift zudem das Umwandlungsgesetz (UmwG); das Kartellrecht wird im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung (GWB) gewahrt.

Variante 2 – Umwandlungsgründung: AG mit ausländischer Tochter

Eine national bestehende Aktiengesellschaft kann in eine SE umgewandelt werden – also AG zu SE –, vorausgesetzt, sie unterhält seit zumindest zwei Jahren eine Tochtergesellschaft oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land. Eine Umwandlung zur Societas Europaea ist von der Art her vergleichbar mit einem Formwechsel nach Umwandlungsgesetz (UmwG).

Die SE-VO sieht im Gegensatz zum Formwechsel die Aufstellung eines Umwandlungsplans vor. Eine Verlegung des bisherigen Sitzes der nationalen Aktiengesellschaft ist anlässlich der Umwandlung in eine Europa AG prinzipiell unzulässig.

Umwandlung umkehren: Europa AG zurück in herkömmliche AG

Tatsächlich ist es möglich, eine bestehende SE in eine klassische AG zurückzuwandeln. Vorausgesetzt, die Europa AG besteht seit mindestens zwei Jahren in ihrer europäischen Rechtsform, kann ein Umwandlungsplan erstellt werden. Die Zustimmung der Hauptversammlung ist zwingend.

Variante 3 – Europäische Holding/Holding-SE: 2+ Aktiengesellschaften/GmbHs

Alternativ können zwei oder mehr Unternehmen aus unterschiedlichen EU-Mitgliedsstaaten zusammen eine Holding-SE bilden. Dies gilt für eine beliebige Kombination aus AGs und GmbHs, wobei zumindest zwei der Gesellschaften aus unterschiedlichen EU-Ländern stammen müssen. Genau diese Konstruktion nutzen viele grenzüberschreitende Konzerne – und zunehmend auch Immobilien-Holdings, die das Schachtelprivileg ausspielen wollen.

Konkret bedeutet die Beteiligung an einer Holding-SE einen Anteilstausch: Die Unternehmen kaufen Aktien der Europäischen Holding und bringen ihre bestehenden Gesellschaftsanteile ein. Die Anteile der Dachgesellschaft müssen dabei jeweils über 50 Prozent aller Stimmrechte der jeweiligen Gründungsgesellschaft vermitteln.

Wie funktioniert die Bildung einer Europäischen Holding genau?

Eine Holding entsteht, wenn mehrere Unternehmen hierarchisch gegliedert werden – sie ist keine eigene Rechtsform, sondern eine Strukturierungsform. Die Unternehmen halten untereinander Beteiligungen, wodurch eine wirtschaftliche Abhängigkeit entsteht. Zentrale Aufgaben werden vom Mutterunternehmen ausgeübt, das an der hierarchischen Spitze der Holding-Struktur steht.

Wie bei der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) werden Holdinggesellschaften zu einem konkreten betrieblichen Zweck gegründet, in diesem Fall der Haltung von Kapitalbeteiligungen an anderen Gesellschaften. Als Holding organisierst du Erwerb und Verwaltung von Beteiligungen und bildest somit den Kapitalgeber.

Variante 4 – Europäische Tochter/Tochter-SE: 2+ Rechtspersonen

Juristische Personen können auch gemeinsam eine Tochter-SE bilden. Möglich, sofern mindestens zwei Rechtspersonen dem Recht unterschiedlicher EU-Länder unterliegen oder zumindest zwei der beteiligten Rechtspersonen über mindestens zwei Jahre eine Tochter oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land unterhalten haben.

Diese Flexibilität ermöglicht es sowohl Gesellschaften des bürgerlichen Rechts als auch des Handelsrechts – inklusive Genossenschaften – eine gemeinsame Tochter-SE zu gründen. Auch juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts können eine SE-Tochtergesellschaft gründen.

Der entscheidende Unterschied zur Holding-SE: Die einzelnen Gesellschaften bilden nicht eine gemeinsame Dachgesellschaft, sondern eine gemeinsame Tochter in der Rechtsform einer SE.

Sekundärgründung SE-Tochtergesellschaft: SE durch SE

Eine SE kann auch durch eine bestehende SE allein – als Einmanngründung – entstehen. Das ist gerade für Anbieter von Vorratsgesellschaften interessant, bei denen die Mehrstaatlichkeit nicht oder nur unzureichend gegeben ist. Aktien einer Vorrats-SE können auch von natürlichen Personen erworben werden – ein gängiger Weg für Investoren, die schnell eine handlungsfähige SE übernehmen wollen, ohne den vollen Gründungsprozess zu durchlaufen.

Kernpunkte Sekundärgründung:

SE-Tochter wird durch eine bereits bestehende SE gegründet (Mutter-SE)
Mehrstaatlichkeitserfordernis entfällt – wird „vererbt“
Keine weiteren Gesellschaften notwendig
Nationales Recht des Sitzstaates anwendbar (in Deutschland: Aktienrecht)

Rechtliche Grundlagen: Richtlinien, Verordnungen & Gesetze

Da es sich um eine Rechtsform des europäischen Rechts handelt, müssen verschiedene EU-rechtliche und nationalrechtliche Grundlagen berücksichtigt werden. Primär gilt die Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 (SE-VO), welche einen gemeinsamen rechtlichen Rahmen zwischen EU-Mitgliedsstaaten und EWR-Ländern schafft. Hinsichtlich der Arbeitnehmerbeteiligung ergänzt die Richtlinie 2001/86/EG den Rahmen.

Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 über das Statut der Europäischen Gesellschaft (SE)
Richtlinie 2001/86/EG

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