Mehrfamilienhaus verkaufen: komplett oder jede Wohnung einzeln?

Sie haben abgewogen, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten möchten und sich für eine Veräußerung entschieden? Wenn es darum geht, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, dies zu tun. Eine Möglichkeit ist, das gesamte Gebäude als Einheit zu verkaufen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, das Gebäude in einzelne Wohnungen aufzuteilen und diese dann separat zu verkaufen. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die bei der Entscheidung berücksichtigt werden müssen.

Diese beiden Optionen haben Sie:

1. Gesamte Immobilie verkaufen
2. Einzelne Wohnungen verkaufen

In den meisten Fällen entscheiden sich Eigentümer dazu, das komplette Objekt zu veräußern.

Immobilie komplett verkaufen: Vorteile & Nachteile

Entscheiden Sie sich dazu, das gesamte Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gestaltet sich der Verkaufsprozess bei einer Komplettveräußerung weitaus unkomplizierter. Schließlich ist es einfacher, einen Käufer für ein vollständiges Gebäude zu finden, als für mehrere separate Wohnungen. Gleichzeitig sind komplette Mehrfamilienhäuser weniger gefragt, als einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser, da Mehrfamilienhäuser meistens nur für Kapitalanleger und Investoren interessant sind und meistens über exklusive Off Market Verkäufe veräußert werden.

Allerdings kann der Verkauf des gesamten Gebäudes auch einen niedrigeren Preis erzielen, da der Käufer das Risiko trägt, potenzielle Leerstände und Mietprobleme zu übernehmen.

Hier die Vor- und Nachteile:

• Vorteile: Einfacher & schneller Verkauf
• Nachteile: Niedriger Verkaufspreis

Jetzt zur entscheidenen Frage:

Kann man eine Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen?

Ja, dafür müssen Sie eine Aufteilung vornehmen.

Mehrfamilienhaus aufteilen: Vorteile & Nachteile

Im Vergleich dazu, kann das Aufteilen des Gebäudes in einzelne Wohnungen den Verkaufspreis erhöhen. Da jeder Wohnraum nun separat verkauft werden kann, kann es sich unter Umständen auch leichter gestalten hierfür einen Käufer zu finden.

Der Nachteil dabei ist jedoch, dass die Aufteilung des Gebäudes in separate Wohnungen meistens mit zusätzlichen Kosten verbunden ist, wie z.B. den Bau von Trennwänden und die Einrichtung von separaten Versorgungsleitungen. Außerdem sollten Sie vorab genügend Zeit mit einkalkulieren, da eine Aufteilung des Mehrfamilienhauses sorgfältig vorbereitet und abgewickelt werden muss. Planen Sie das Mehrfamilienhaus schnell zu verkaufen, weil Sie zum Beispiel innerhalb kürzester Zeit Ihre Liquidität verbessern müssen, sollten Sie aufgrund der hohen Zeitinvestition von einer Aufteilung absehen.

• Vorteile: Gesteigerter Kaufpreis & viele Interessenten
• Nachteile: Kosten- und zeitintensiv

Deshalb lohnt es sich, das Mehrfamilienhaus aufzuteilen

Auch wenn eine Aufteilung in mehrere Wohnungen einiges an Ressourcen beansprucht, kann es sich durchaus lohnen, das Haus in mehrere Eigentumsanteile aufzuteilen. Möchten Sie ein besonders altes Mehrfamilienhaus verkaufen, bietet sich eine solche Aufteilung im Rahmen von Sanierungsarbeiten sogar an, da die meisten älteren Immobilien vor ihrem Verkauf renoviert werden müssen.

Damit das reibungslos funktioniert, haben Sie einiges zu beachten.

Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilen

Um das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufzuteilen und diese separat verkaufen zu können, müssen Sie bestimmte Schritte unternehmen. Wie das abläuft, schauen wir uns nun genauer an.

Abgeschlossenheitsbescheinigung durch Bauaufsichtsbehörde

Wird ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG). Eine wichtige Voraussetzung hierfür ist das Vorhandensein einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Diese Bescheinigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass sie über einen separaten, abschließbaren Zugang, eigene Decken und Wände sowie ein eigenes WC verfügen.

Diese Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit eine Wohnung als abgeschlossen gilt:

• separater, abschließbarer Zugang
• eigene Decken & Wände
• eigenes WC

Aufteilungsplan über Architekt oder Ingenieur

Zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie auch einen Aufteilungsplan des gesamten Gebäudes. Dieser Plan ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung und zeigt, wie das Gebäude aufgeteilt wird.

Das Wichtigste zum Aufteilungsplan auf einen Blick:

• wird zusätzlich benötigt
• zeigt Aufteilung des Gebäudes
• beinhaltet Lage & Größe
• Erstellung durch Architekt oder Ingenieur

Er muss von einem sachverständigen Architekten oder Ingenieur erstellt werden und die genaue Größe und Lage der einzelnen Wohnungen angeben.

Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung

Sobald Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan erhalten haben, können Sie die Teilungserklärung vorbereiten. Diese besagt, dass jeder Eigentümer seinen Besitz in Miteigentumsanteile umwandelt, die dem Anteil an der gesamten Wohnanlage entsprechen. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein.

Grundbucheintrag der Miteigentumsanteile

Schließlich müssen Sie den Eintrag ins Grundbuch vornehmen, um die Miteigentumsanteile zu sichern. Dies wird normalerweise von einem Notar durchgeführt, der die Eigentumsübertragungsurkunden erstellt und die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt beantragt.

Ist dieser Schritt abgeschlossen, können Sie die jeweilige Wohnung verkaufen. Doch was geschieht nach der Veräußerung mit den Mietern?

Das gilt es zu beachten: Vorkaufsrecht für Mieter

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln und diese verkaufen, müssen Sie beachten, dass die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht haben. Das bedeutet, dass die Mieter die Möglichkeit haben, ihre bisherige Wohnung zu denselben Konditionen zu erwerben, wie sie im Kaufvertrag zwischen Ihnen und einem anderen Käufer vereinbart wurden. Das Vorkaufsrecht dient dazu, den Mietern eine gewisse Sicherheit zu bieten und sicherzustellen, dass sie nicht ohne Weiteres aus ihrer Wohnung herausgeworfen werden können.

Mieter düren die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben, wie ein externer Käufer

Es ist jedoch möglich, dass der Mieter von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. In diesem Fall können Sie die Wohnung an einen anderen Käufer verkaufen, der bereit ist, die Bedingungen des Kaufvertrags zu erfüllen.

Mehr dazu finden Sie hier:

• Wohnung verkaufen mit Mieter

Kündigungsschutz beim Hausverkauf

Außerdem ist der Käufer gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) an die bestehenden Mietverträge gebunden. Das bedeutet, dass die Mieter auch nach dem Hausverkauf ihre Mietverträge behalten und nicht befürchten müssen, dass diese gekündigt werden.

Wenn Sie beabsichtigen, die einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses zu verkaufen, müssen Sie also eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren einhalten. Während dieser Zeit können die neuen Käufer die Mietverträge nicht einfach kündigen.

Tipp: Um potenzielle Konflikte zwischen Käufern und Mietern beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten Sie verbindliche Regelungen im Kaufvertrag aufnehmen. Diese Regelungen sollten sich auf offene Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen beziehen.

Zusammengefasst:

• Käufer ist an bestehende Mietverträge gebunden
• Kündigung der Mieter nach Verkauf nicht möglich
• Kündigungssperrfrist von 3 Jahren
• Tipp: Alle Formalien im Kaufvertrag festhalten

Fazit: Mehrfamilienhaus Wohnungen einzeln verkaufen

Die Entscheidung, ob das Mehrfamilienhaus als Ganzes oder in einzelne Wohnungen aufgeteilt verkauft werden soll, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Zustand des Gebäudes, der Lage und der Nachfrage nach Wohnraum in der Gegend. Entscheiden Sie sich dazu das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufzuteilen und diese zu verkaufen, können Sie sich über hohe Verkaufspreise freuen. Gleichzeitig gilt es dabei sowohl das Vorkaufsrecht der Mieter, als auch den Kündigungsschutz zu beachten.

Der Beitrag Wohnungen einzeln verkaufen: Mehrfamilienhaus aufteilen – Ablauf und Tipps erschien zuerst auf ℄ Immobilien.