Warum sich Studentenapartments lohnen

In nahezu allen deutschen Unistädten herrscht struktureller Wohnungsmangel — laut Moses-Mendelssohn-Institut fehlen in den Top-30-Hochschulstädten dauerhaft Tausende studentische Wohnplätze. Genau hier setzt dein Investment an. Kleine Apartments oder WG-Zimmer in Uninähe (Karte mit Universitäten) sind ständig gefragt, ermöglichen einen Einstieg auch ohne großes Startkapital und lassen sich stressfrei über eine Hausverwaltung betreiben.

Stetiger Mieterwechsel ist ein Vorteil

Studierende ziehen häufiger um, beginnen ein neues Semester oder wechseln die Stadt. Für dich als Investor heißt das: Du kannst die Miete bei jedem Mieterwechsel neu am Markt anpassen — anders als bei langjährigen Mietverhältnissen, in denen Index- oder Staffelmiete den Anpassungsspielraum begrenzen. So entsteht keine Leerstandsangst, sondern dynamische Mietentwicklung.

Kompakte Größe = Hohe Effizienz pro Quadratmeter

Ein Apartment mit 20 bis 30 m² kostet weniger im Kauf, weniger im Unterhalt — und erzielt durch Möblierung und Einbauküche oft 18–25 €/m², während Bestandswohnungen mit 70 m² in derselben Lage nur 11–14 €/m² bringen. Der Quadratmeter-Hebel ist bei Mikrolagen am stärksten.

Wenig Aufwand bei externer Verwaltung

Statt dich selbst um Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Kleinreparaturen zu kümmern, beauftragst du eine Hausverwaltung — bei einer Einzelwohnung typischerweise 25–40 € pro Monat (Sonderverwaltung). Ideal für Einsteiger oder berufstätige Investoren.

• Hohe Nachfrage rund ums Jahr — besonders zum Semesterstart
• Kompakte Objekte mit überdurchschnittlicher Quadratmeter-Rendite
• Mietanpassung bei jedem Wechsel möglich
• Verwaltung vollständig delegierbar

Top-Standorte: Wo sich Studentenwohnungen wirklich lohnen

Nicht jede Unistadt ist ein gutes Investment. In München oder Heidelberg sind die Kaufpreise so hoch, dass die Nettorendite trotz hoher Mieten kaum über 3 % liegt. Spannend wird es in B- und C-Städten mit großer studentischer Population und moderaten Quadratmeterpreisen.

A-Städte: Hohe Sicherheit, schwache Rendite

München, Hamburg, Frankfurt, Köln: stabile Wertentwicklung, aber Kaufpreisfaktor 30+ macht Cashflow nahezu unmöglich. Hier kaufst du primär auf Wertsteigerung, nicht auf Rendite.

B-Städte: Der Sweet Spot

Leipzig, Dresden, Münster, Bochum, Aachen, Kiel — gute Mischung aus Kaufpreis, Mietnachfrage und Wertstabilität. Hier sind Nettorenditen von 4–6 % realistisch, in günstigen Mikrolagen auch mehr.

C-Städte: Hohe Rendite, höheres Klumpenrisiko

Magdeburg, Chemnitz, Cottbus, Siegen, Paderborn — Renditen über 7 % möglich, aber: Wenn die Hochschule schrumpft oder ein Studiengang verlegt wird, kann die Nachfrage einbrechen. Klumpenrisiko Hochschule beachten.

Beispielrechnung: 25-m²-Apartment in einer B-Stadt

Damit du nicht im Trockenen schwimmst, hier eine vollständige Kalkulation für ein typisches Studentenapartment in einer B-Stadt wie Leipzig oder Bochum.

Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten

Mieteinnahmen und laufende Kosten

Renditeberechnung

Bruttorendite: 5.880 € / 105.000 € = 5,6 %
Nettorendite: 4.260 € / 121.100 € = 3,5 %
Bei reduzierten Erwerbsnebenkosten (Direktkauf ohne Makler) und höherer Möblierungsmiete sind 4,5–5,5 % netto in B-Lagen erreichbar — in C-Städten teils über 7 %.

Faustregel: Kaufpreisfaktor unter 20 = Rendite-tauglich. Über 25 = primär Wertsteigerungs-Investment.

Was du beim Kauf beachten solltest

Beim Studentenapartment zählt der Standort. Wer zentral kauft, bekommt mehr Miete und findet einfacher neue Mieter. Wichtig ist auch, dass du die Kaufnebenkosten im Griff hast — und deine Nettorendite kennst, nicht nur die Bruttozahl aus dem Exposé.

Mikrolage entscheidet über die Wiedervermietbarkeit

Der Klassiker: eine kleine Wohnung in maximal 15 Minuten Fußweg zur Hochschule oder mit direkter Straßenbahn-/U-Bahn-Anbindung. Prüfe zusätzlich: Supermarkt, Bäcker, Mensa, Bibliothek im Umkreis. Studierende mieten emotional — nicht analytisch.

Kaufpreis: Substanzobjekte schlagen Neubau-Apartments

Viele „Studenten-Apartmenthäuser“ werden vom Bauträger mit 30–40 % Aufschlag verkauft, weil sie als Anlageprodukt vermarktet werden. Die Kunst ist, ein solides Bestandsobjekt unter Marktwert zu finden — z. B. mit einfachem Zustand, der sich mit Farbe, neuer Küche und Möbeln aufwerten lässt.

Finanzierung: Nicht jede Bank macht mit

Wichtiger Punkt, der oft unterschätzt wird: Wohnungen unter 30 m² werden von vielen Banken schlechter beliehen — manche finanzieren gar nicht, andere nur mit 20–30 % Eigenkapital statt der üblichen 10–15 %. Hol vor dem Kauf konkrete Finanzierungszusagen ein, nicht nur eine grobe Einschätzung.

WEG-Risiken prüfen

In reinen Studenten-Apartmenthäusern beschließen oft 80+ Eigentümer gemeinsam — das kann zu hohem Hausgeld, Streit über Sanierungen und Sondermehrheiten führen. Prüfe die letzten drei Eigentümerversammlungs-Protokolle und die Instandhaltungsrücklage.

Günstig Immobilien kaufen? Hier meine Tipps aus Los Angeles: Immobilien günstig kaufen (Akquise)

Hausverwaltung von Anfang an einplanen

Bei häufigem Mieterwechsel summiert sich der Aufwand. Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt Inserate, Besichtigungen, Mietverträge, Übergabeprotokolle, Abrechnungen und Kommunikation — typischerweise 25–40 € pro Monat plus Wechselpauschale.

Die Kauf-Checkliste vor der Unterschrift

• Entfernung zur Hochschule maximal 15 Gehminuten oder 5 ÖPNV-Stationen
• Kaufpreisfaktor unter 22 (Kaltmiete × Faktor = Kaufpreis)
• Hausgeld unter 4 €/m² gesamt, davon Rücklage mindestens 0,80 €/m²
• Letzte drei WEG-Protokolle gelesen — keine Großsanierungen anstehend
• Finanzierungszusage konkret zur Wohnungsgröße geprüft
• Mietspiegel und Vergleichsangebote für möblierte Apartments recherchiert
• Standort-Risiko Hochschule geprüft (Studierendenzahl-Trend, Studiengangsverlegungen)
• Aufzug und energetischer Standard akzeptabel
• Stellplatz-/Fahrradraum-Situation geklärt

Mehr Miete durch gezielte Ausstattung

Du willst mehr als den Standardpreis? Dann investiere gezielt in Ausstattung — und sprich damit Studierende an, die nicht selbst Möbel oder Küche organisieren wollen. Ein Apartment „schlüsselfertig zum Einziehen“ erzielt 15–25 % höhere Quadratmeter-Mieten.

Einbauküche: Vermietbarer Standard, kein Luxus

Eine vernünftige, vermietbare Einbauküche mit Kühlschrank, Kochfeld, Dunstabzug und solider Arbeitsplatte kostet inklusive Einbau realistisch 1.500–2.500 €. Damit hebst du dich vom Standard ab — und erzielst pro Monat 30–50 € mehr Kaltmiete plus Möblierungszuschlag.

Einbauküche-Investment: 2.000 € | Mehr-Miete pro Monat: 40 € | Amortisation: 50 Monate ohne Steuer-Effekt — mit AfA über 10 Jahre und Werbungskosten deutlich schneller.

Wichtig: Schäden an der Einbauküche kannst du nicht pauschal auf den Mieter abwälzen. Rechtssicher arbeitest du mit einer Kleinreparaturklausel (max. 100 € pro Reparatur, gedeckelt auf 8 % der Jahresmiete) und einer Kaution in Höhe von drei Kaltmieten.

Möbliert vermieten: Den Möblierungszuschlag richtig berechnen

Insider-Wissen: Der Möblierungszuschlag wird rechtssicher als Zeitwert geteilt durch Nutzungsdauer plus Verzinsung berechnet. Beispiel: Möbel-Investment 2.500 € / Nutzungsdauer 10 Jahre / 12 Monate = 21 €/Monat reine Abschreibung, plus kalkulatorischer Zins ergibt etwa 30–40 €/Monat. Im Mietvertrag sollte der Möblierungszuschlag separat ausgewiesen werden — sonst greift die Mietpreisbremse auf den Gesamtbetrag.

Heller Anstrich, robuster Boden

Ein heller Anstrich macht viel aus. Saubere Wände und ein robuster Vinyl- oder Laminatboden wirken modern, sind pflegeleicht und überstehen häufige Mieterwechsel. Aufwand minimal, Effekt groß — und du sparst dir Renovierungen zwischen den Mietverhältnissen.

Sommerleerstand vermeiden

Juli bis September ist in vielen Unistädten kritisch. Drei Strategien:

• Mietverträge mit Mindestmietzeit zwölf Monate (September bis September)
• Kurzfristige Sommervermietung an Praktikanten, Sprachschüler, Erstsemester
• Möblierte Wohnungen über Plattformen wie Wunderflats, Mr. Lodge oder Homelike vermarkten

Steuerliche Hebel: Was Studentenapartments besonders attraktiv macht

Bei kleineren Investments wird die Steuer-Ebene oft vergessen — dabei macht sie den Unterschied zwischen 3 % und 5 % effektiver Rendite.

AfA: Lineare Abschreibung sichert Cashflow

Bestandsimmobilien werden mit 2 % linear über 50 Jahre abgeschrieben (3 % bei Neubau ab Baujahr 2023, prüfen!). Bei einem Kaufpreis von 100.000 € (Gebäudeanteil 80.000 €) sind das 1.600 € jährliche AfA — die deinen Mietüberschuss steuerlich reduzieren oder eliminieren.

Möblierungs-AfA über 10 Jahre

Möbel und Einbauküche werden

5% Rendite: Alle 3 Themen in 1 Video

Was bedeutet 5% Rendite? Warum sind 5% Rendite zu wenige, wenn du eine Cashflow Immobilie willst? Und warum sind 5% Rendite bei einer Investment Immobilie schon wieder gut?

Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

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Was ist Rendite?

Rendite ist ein Begriff, der oft im Zusammenhang mit Investitionen verwendet wird. Es bezieht sich auf den Gewinn oder das Ertragspotenzial, das eine Investition in Bezug auf das eingesetzte Kapital bietet. Rendite kann in verschiedenen Formen auftreten, einschließlich Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen oder Kapitalgewinnen.

Eine Rendite von 5% bedeutet, dass eine Investition in einem bestimmten Zeitraum einen Gewinn von 5% des investierten Kapitals erwirtschaftet hat. Klingt einfach, oder? Aber die Bedeutung dieser 5% kann je nach Art der Investition erheblich variieren. Schauen wir uns das genauer an.

Warum brauchst du mehr als 5% Rendite?

Die Frage, ob 5% Rendite ausreichen, hängt von deinen finanziellen Zielen und deiner Risikobereitschaft ab. Wenn du auf der Suche nach stabilen Einnahmen und sofortigem Cashflow bist, könnten 5% in einigen Fällen nicht ausreichen, um die Kosten zu decken und einen Gewinn zu erzielen. In diesem Fall müsstest du nach Investitionen suchen, die eine höhere Rendite bieten.

Auf der anderen Seite könnten 5% Rendite für langfristige Investoren, die auf Kapitalgewinn abzielen, durchaus akzeptabel sein. Es ist jedoch wichtig, die individuellen Umstände und die langfristigen Ziele zu berücksichtigen.

Warum sind 5% bei Cashflow-Immobilien schlecht?

In der Welt der Immobilieninvestitionen ist der Begriff „Cashflow“ von entscheidender Bedeutung. Cashflow bezieht sich auf die Mieteinnahmen, die nach Abzug der laufenden Betriebskosten und Hypothekenzahlungen übrig bleiben. Wenn du eine Immobilie besitzt und nur eine Rendite von 5% erzielst, bedeutet dies, dass du nach Abzug der Kosten und Ausgaben nur einen relativ geringen Gewinn erzielst.

Ein solcher Cashflow kann in vielen Immobilienmärkten als schlecht angesehen werden, insbesondere wenn die Kosten für Hypotheken, Instandhaltung und Steuern hoch sind. In teuren Immobilienmärkten kann es schwierig sein, mit einer Rendite von 5% profitabel zu sein, da die Kapitalkosten die Einnahmen übersteigen können.

Hier ist ein Video, das dieses Konzept weiter erläutert:

[Video: Warum sind 5% bei Cashflow-Immobilien schlecht?]

Warum sind 5% bei Investment-Immobilien fast schon wieder gut?

Auf der anderen Seite des Spektrums haben wir Investment-Immobilien. Diese Art von Immobilien wird oft mit dem Ziel gekauft, langfristiges Kapitalwachstum zu erzielen. Wenn du eine Immobilie kaufst und in der Lage bist, eine Rendite von 5% zu erzielen, kann dies als solide Investition angesehen werden.

Warum? Weil Investment-Immobilien auf Kapitalgewinn ausgerichtet sind. Eine Rendite von 5% könnte bedeuten, dass der Wert deiner Immobilie im Laufe der Zeit steigt, was letztendlich zu einem höheren Gesamtertrag führt. Es ist wichtig zu beachten, dass Investment-Immobilien in der Regel auf langfristige Gewinne abzielen, während Cashflow-Immobilien auf regelmäßige Einnahmen ausgerichtet sind.

Schau dir dieses Video an, um zu verstehen, warum 5% Rendite bei Investment-Immobilien eine gute Sache sein können:

[Video: Warum sind 5% bei Investment-Immobilien fast schon wieder gut?]

Fazit

Die Bedeutung von 5% Rendite hängt stark von der Art der Investition und den individuellen Zielen ab. In der Welt der Immobilieninvestitionen sind Cashflow-Immobilien auf regelmäßige Einnahmen ausgerichtet und erfordern möglicherweise eine höhere Rendite, um profitabel zu sein. Investment-Immobilien hingegen können von einer Rendite von 5% als solide langfristige Investition profitieren.

Es ist wichtig, deine eigenen finanziellen Ziele und Risikotoleranz zu berücksichtigen, wenn du Investitionsentscheidungen triffst. Letztendlich ist Rendite nur ein Faktor von vielen, der bei der Auswahl von Investitionen berücksichtigt werden sollte.

Was ist eigentlich Rendite?

Zuerst einmal kläre ich, was Rendite überhaupt bedeutet. Viele hören diesen Begriff, wissen aber nicht genau, was dahintersteckt. Rendite ist ein entscheidender Faktor im Immobilien-Investment, und ich erkläre, warum sie so wichtig ist.

Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

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Warum kann Rendite nicht hoch genug sein?

Die Frage, warum die Rendite bei Immobilien nicht hoch genug sein kann, ist entscheidend für jeden Investor. In meinem Video gehe ich auf die Gründe ein, warum eine hohe Rendite so erstrebenswert ist und wie sie sich auf deine Kapitalanlage auswirken kann.

Je „höher die Rendite“, desto mehr verdienst du!

Schauen wir uns die Berechnung an und weshalb mehr Einnahmen (Jahresnettokaltmiete), ab einer Schwelle, immer mehr Gewinn bringen:

Nettorendite berechnen

Die Nettorendite (Net Operating Income) einer Immobilie wird durch folgende Formel berechnet:

Nettorendite = (Jahresnettokaltmiete − Betriebskosten) / Investitionskosten × 100%

Nehmen wir an, du kaufst eine Immobilie für 200.000 Euro und erhältst jährliche Mieteinnahmen von 12.000 Euro, wobei die Betriebskosten 2.000 Euro betragen. Die Nettorendite würde wie folgt berechnet:

Nettorendite = ( 12.000€  −2.000€ ) / 200.000€ × 100% = 5%

In diesem Beispiel beträgt die Nettorendite 5%. Das zeigt, dass du eine jährliche Rendite von 5% auf deine Investition erwartest, basierend auf den Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten im Verhältnis zu den Investitionskosten.

Tipp! Nutz meine Immobilien App mit:

• Nettorendite Rechner
• Nettorendite Check

Mehr Antworten findest du im Video!

Um herauszufinden, was Rendite wirklich bedeutet und warum sie bei Immobilien so entscheidend ist, schau dir mein neues Video an. Ich werde alle wichtigen Fragen beantworten und dir wertvolle Einblicke in die Welt der Immobilien-Investments geben, auch für deine erste Immobilie!

Vergiss nicht, meinen Kanal zu abonnieren, um keine Updates zu verpassen. Immobilien-Investments können komplex sein, aber ich bin hier, um sie verständlich zu machen und dir zu helfen, kluge Entscheidungen zu treffen.

Wir sehen uns im Video, wo wir die faszinierende Welt der Rendite in Immobilien erkunden!

Du willst noch mehr wissen?

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Lukinski YouTube: Rendite, Kapitalanlage & Co.

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Regel 1: Anfangen — aber mit Zahlen, nicht mit Träumen

Die meisten scheitern nicht am Markt, sondern am ersten Schritt. Doch „anfangen“ heißt nicht spontan kaufen — es heißt, drei Hebel zu beherrschen, bevor das erste Exposé auf dem Tisch liegt: Bewertung, Finanzierung, Steuern.

Die fünf Pflicht-Hebel vor dem ersten Kauf

• Bewertung: Kaufpreisfaktor, Brutto- und Nettorendite in unter 60 Sekunden ermitteln
• Finanzierung: Eigenkapitalquote, Tilgung, Zinsbindung im Schlaf rechnen
• Steuern: AfA (§ 7 EStG), Spekulationsfrist (§ 23 EStG), Werbungskosten kennen
• Markt: €/m² der Mikrolage statt nur Stadtdurchschnitt im Kopf haben
• Exit: Verkaufsstrategie überlegen, bevor man kauft

Warum die Reihenfolge entscheidet

Wer mit der Finanzierung beginnt, kauft, was die Bank zulässt — nicht, was rentabel ist. Wer mit der Steuer beginnt, kauft Verlustobjekte, weil der Steuervorteil das Substanzproblem überdeckt. Die einzig gesunde Reihenfolge: erst bewerten, dann finanzieren, dann optimieren.

Anfänger vs. Profi: Der entscheidende Unterschied

Regel 2: Den Mechanismus von Rendite verstehen

Rendite ist nicht „Mietzins durch Kaufpreis“. Wer so rechnet, kauft Verlustobjekte. Es gibt mindestens drei Renditebegriffe — und jeder erzählt eine andere Geschichte über dasselbe Objekt.

Bruttorendite

Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis × 100. Schnellster Filter beim Screening, aber blendet alles aus, was die Realität teuer macht — Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall.

Nettorendite

Hier werden Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten abgezogen. Realistischer Maßstab für den Vergleich. Mehr unter Nettorendite berechnen.

Cashflow nach Steuern — die Königskennzahl

Was am Monatsende wirklich auf dem Konto liegt — nach Tilgung, Zins, Verwaltung, Rücklage und Steuer. Tools dazu: Cashflow Rechner.

Mini-Rechenbeispiel: Cashflow eines typischen Bestandsobjekts

Profi-Lesart: Die 400 € Tilgung sind kein Verlust, sondern Substanzaufbau. Der echte Vermögenszuwachs beträgt monatlich 530 € — Tilgung plus Cashflow.

Regel 3: Schnellbewertung — der 60-Sekunden-Check

Profis prüfen Angebote vom Schreibtisch aus, ohne Besichtigung. Drei Kennzahlen entscheiden, ob ein Objekt überhaupt in die nähere Auswahl kommt.

Warum der Kaufpreisfaktor zuerst kommt

Wer den Kaufpreisfaktor berechnen als Erstes macht, sortiert 80 % der Angebote in unter einer Minute aus. Das ist kein Geiz — das ist Disziplin. In Top-Lagen wie München oder Hamburg sind Faktoren über 30 üblich, in B-Städten ist alles über 22 eine Spekulationswette.

Die Mietrendite-Lücke als versteckter Hebel

Steht ein Bestandsobjekt 20 % unter Marktmiete, ist genau das die spannendste Stellschraube: keine Renovierung, keine Bautätigkeit — nur konsequente Anpassung im Rahmen des § 558 BGB. Diese Lücke ist in vielen Altbeständen mit langen Mietverhältnissen der eigentliche Grund für den Kauf — und der Hauptgrund, warum Profis auf Objekte mit Altmietern bieten, während Anfänger lieber leerstehende kaufen.

Was der Mikrolagen-Vergleich konkret prüft

• Mietspiegel-Quartil: Liegt das Objekt im oberen oder unteren Viertel der Straße?
• Lärmpegel: Hauptstraße, Bahn, Flugschneise — minus 10–20 % im Wert
• Anbindung: ÖPNV unter 500 m, Supermarkt zu Fuß erreichbar
• Schul- und Kitaversorgung: entscheidet über Nachfrage bei Familien
• Entwicklungspipeline: Bebauungspläne, Sanierungsgebiete, neue Stadtteile

Regel 4: Investment-Wissen systematisch aufbauen

Lernen heißt nicht YouTube-Videos durchklicken. Es heißt, die sieben Phasen einer Immobilie zu beherrschen: Akquise, Bewertung, Finanzierung, Kauf, Vermietung, Bewirtschaftung, Verkauf. Jede Phase hat eigene Hebel — wer eine vernachlässigt, verliert Geld.

Lern-Reihenfolge: Was zuerst, was später

Theorie schlägt nicht die Anwendung

Wie im Ratgeber zur erste Immobilie kaufen beschrieben, ist die größte Hürde nicht das Wissen, sondern dessen Anwendung im konkreten Deal. Drei reale Bewertungen schlagen 30 Stunden Theorie — Profis lernen am Objekt, nicht am Whiteboard. Wer fünf Exposés pro Woche durchrechnet, hat in drei Monaten mehr Marktgefühl als jeder Seminar-Teilnehmer mit zehn Zertifikaten.

Regel 5: Sichtbar werden — Reputation schlägt Reichweite

Die besten Deals sind nie öffentlich. Sie wandern über Empfehlungen — und Empfehlungen bekommt nur, wer als Käufer bekannt ist. Wer schweigt, kauft, was übrig bleibt.

Warum Off-Market-Deals existieren

Eigentümer mit hochwertigen Objekten wollen keine Massen-Besichtigung. Sie wollen einen sauberen, schnellen, diskreten Verkauf — meist aus Erbschaft, Scheidung, Liquiditätsbedarf oder Portfolio-Bereinigung. Makler reichen solche Mandate an drei bis fünf Stammkäufer weiter, die sie persönlich kennen. Der Rest erfährt davon erst, wenn der Notartermin steht.

Das Off-Market-Netzwerk gezielt aufbauen

„Off-Market-Deals erreichen statistisch nur Investoren, die mindestens drei Maklern, zwei Eigentümervereinen und einem Notar persönlich bekannt sind. Reputation ist die teuerste, aber rentabelste Investition vor dem ersten Kauf.“

Die fünf Säulen der Käufer-Reputation

• Käufer-Pitch in einer Seite: Wer Sie sind, was Sie suchen, in welchem Preisrahmen, mit welchem EK
• Finanzierungsbescheinigung griffbereit: bonitätsgeprüft, nicht nur „kann ich beschaffen“
• Schnelligkeit: Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden, Besichtigung innerhalb einer Woche
• Verlässlichkeit: Wer einmal absagt, fliegt aus dem Verteiler
• Diskretion: Keine Details an Dritte, keine Social-Media-Posts über laufende Deals

Wo Profis ihre Kontakte knüpfen

Sichtbarkeit entsteht nicht durch Social-Media-Auftritte, sondern durch verbindliches Auftreten in den richtigen Räumen: Eigentümervereinigungen wie Haus & Grund, regionale Bauträger-Stammtische, Notar-Empfehlungen, IHK-Immobilienkreise, gezielte Maklerakquise per Telefon. Makler bringen den nächsten Deal nur dem, mit dem der letzte reibungslos lief.

Regel 6: Komisches Bauchgefühl ist meistens richtig

In keiner anderen Branche wird so viel verkauft, wie es in der Realität nicht gibt. Garantierte Mieten, Sonderabschreibungen, „exklusive“ Bauträgerangebote — wenn das Versprechen zu gut ist, ist es das auch.

Die fünf typischen Verkäufer-Maschen

• Mietgarantie über 5 Jahre: Meistens im Kaufpreis eingepreist — Sie zahlen Ihre eigene Miete
• „Sonder-AfA“ als Hauptargument: Steuervorteil ersetzt nie Substanzwert, vor allem nicht bei denkmalgeschützten Schrott-Objekten
• Pflegeapartments mit Pacht-Garantie: Pacht-Insolvenz des Betreibers = Totalverlust der Mieteinnahme
• Bauträger-„Globalkonzepte“: Steueroptimiertes Paket aus überteuertem Objekt + überteuerter Finanzierung + überflüssigem Versicherungspaket
• Kaufpreisfaktor über 30 in B-Lagen: Spekulation auf Wertsteigerung, nicht Investment

Drei Sofort-Warnsignale im Verkaufsgespräch

• Druck zur schnellen Entscheidung: „Heute oder nie“ ist nie
• Verweigerung von Unterlagen: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, WEG-Protokolle der letzten drei Jahre
• „Vertrauen Sie mir“: jeder seriöse Verkäufer hält jede Behauptung schriftlich aus

Regel 7: Qualitative Leads

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Alle Immobilien Rechner

Alle kostenlosen Immobilien Rechner im Überblick:

• Airbnb Mietrendite
• BGF
• Bruttorendite
• Eigenkapital
• Erbbauzins
• Erbschaftssteuer
• Fernwärme-Preisbremse
• Fix & Flip
• Fragen von Mietern
• Fragen von Vermietern
• Funktionsfläche
• Gaspreisbremse
• Gehalt / Einkommen
• Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Instandhaltungsrücklagen
• Kaufen oder Warten
• Kaufkraft (Inflation)
• Kaufnebenkosten
• Kaufpreis
• Kaufpreisfaktor
• Miteigentumsanteil
• Netto Brutto Rechner
• Nettorendite
• Notarkosten
• Nutzfläche
• Quittung erstellen
• Rendite Check
• Rendite Miethöhe
• Rendite Vergleich
• Schenkungssteuer
• Sparplan
• Spekulationsfrist
• Stoppuhr
• Strompreisbremse
• Taschenrechner
• Teilverkauf
• Tilgungsplan
• Umrechnen: Fläche
• Umrechnen: Länge
• Umrechnen: Volumen
• Verkehrsfläche
• Wohnfläche

Rechner aus: Immobilien Guru App

Weihnachten 2022 kam mir die Idee, seither programmiere ich an der Immobilien Guru App! Mittlerweile hat die App über 30 Immobilien- und Finanz-Rechner, außerdem ein Investment-Lern-System, 50.000 Handwerker und über 20.000 Immobilien-Experten.

Wenn dir die Rechner (unten) gefallen, schau unbedingt in deinen App Store und hol dir meine kostenlose Investor-App!

• 30 + Immobilien-Rechner
• #1 Immobilien Training der Welt
• 50 + Lektionen „Immobilien Investment“
• Handwerker Empfehlungen in ganz Deutschland
• Immobilien-Experten in ganz Deutschland

App Download

Kostenlos im App Store für iOS und Android.

Außerdem gibt es mehr Online:

• Immobilien Guru

8 Immobilien Rechner vorgestellt!

Kostenlos, online, immer und überall und alles ohne Excel! Mein kleines Immobilien Investment Handwerkskoffer für dich!

PS: Profis können die ersten Rechner um Eigenkapital und Sparplan natürlich überspringen und direkt mit der Rendite, dem Rendite Check & Co. starten.

Viel Erfolg, dein Lukinski!

Eigenkapital: Vermögen berechnen

Mit dem Eigenkapital fängt alles an. Ohne geht es nicht, außer du hast jemanden, der für dich bürgt. Typischerweise brauchst du, wenn sonst alles solide ist, 20% Eigenkapital und 80% gibt dir die Bank. Beispiel:

• Eigenkapital = 5.000 Euro (20%)
• Kreditvolumen = 20.000 Euro (80%)
• Maximaler Kaufpreis = 25.000 Euro

Dafür berechnest du deine Vermögenswerte:

• Eigenkapital Rechner

Sparplan: Wie viel kannst du monatlich Sparen (Eigenkapitalaufbau)?

Dir fehlt das nötige Eigenkapital? Dann gibt es nur einen Weg: Sparen! Wie viel du monatlich zurücklegen kannst, lässt sich hier einfach berechnen. Denn oft werden ein paar Ausgaben vergessen und schon hört man nach dem ersten Monat auf mit Sparen. Sparen ist dein Weg zum Ziel! Berechne hier, wie viel du zurücklegen kannst.

• Sparplan Rechner

Maximaler Kaufpreis: Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?

Dein Eigenkapital führt dich automatisch zum maximalen Kaufpreis. Die Berechnung hast du eben schon im Eigenkapital kennengelernt. Wenn es mal schnell gehen muss, hier kannst du ihn berechnen:

• Maximaler Kaufpreis

Kaufnebenkosten: Kaufpreis + X

Kaufnebenkosten, da war ja noch was… typischerweise kommt je nach Bundesland 8% bis 10% auf den Kaufpreis an Nebenkosten. Das sind auf jeden Fall:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Maklerkosten (wenn beauftragt)

Mit meinem kostenlosen Kaufnebenkostenrechner kannst du jederzeit schnell und einfach alle Faktoren berechnen, egal ob Wohnungskauf oder Hauskauf:

• Kaufnebenkosten Rechner

Nettorendite: Was bringt eine Immobilie ein?

Die wichtigste Berechnung für Kapitalanleger ist die Nettomietrendite einer Immobilie. Sie besagt, was eine Immobilie im Monat abwirft in %. Da du als Kapitalanleger:in typischerweise mit Kredit finanzierst, zahlst du:

1. Instandhaltung ~ 2 % p.a. (pro Jahr)
2. Zinsen ~ aktueller Zinssatz zur Kreditaufnahme
3. Tilgung ~ 2 % p.a.

Sagen wir du nimmst einen Kredit zu 2% Zinsen auf, hast du (2% + 2% + 2% = 6%). Liegt deine Rendite > 6%, zahlt dein Mieter deine Immobilie ab, dein Vermögen wächst passiv und du bekommst noch X Euro im Monat als positiven Cashflow aus deiner vermieteten Immobilie.

Damit du schnell und einfach rechnen kannst, hier mein:

• Nettomietrendite Rechner

Rendite Check: In 2 Sekunden

Du hast gerade nicht alle Zahlen für die Nettomietrendite zur Hand? Dann solltest du meinen schnellen Rendite Check kennen. Hier kannst du in der Immobilien Guru App in 2 Sekunden jede Rendite berechnen. Im Hintergrund werden außerdem Werte angenommen, wie aktuell 2% Instandhaltungsrücklage pro Jahr, ganz automatisch.

Du musst nur 2 einfache Regler schieben:

• Kaufpreis
• Miete / Monat

Schneller ging ein Rendite Check noch nie! Hier kommst du zum:

• Rendite Check

Kaufpreisfaktor: Kennzahl für größere Projekte

Einfach erklärt: Der Kaufpreisfaktor dreht die Rendite-Berechnung um:

• Aus “ Mieteinnahmen / Kaufpreis „
• Wird „Kaufpreis / Mieteinnahmen „

Super einfach!

• Rendite = % Ertrag pro Jahr
• Kaufpreisfaktor = abbezahlt in X Jahren

Das Ergebnis sagt dir, in wie viel Jahren deine Immobilie als Kapitalanlage, durch die Mieteinnahmen abbezahlt wurde.

• Kaufpreisfaktor

Instandhaltungsrücklage: In 2 Sekunden

So schnell hast du deine Instandhaltungsrücklagen noch nie berechnet! Genauso einfach wie der Rendite Check ist auch mein kleiner Rechner für Instandhaltungsrücklagen bei Immobilien. Der Clou, im Hintergrund berechne ich alles nach der Peterschen Formel.

• Instandhaltungsrücklage Rechner

Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen nach X Jahren

Steuerfrei, super! Das sagen sich viele Kapitalanleger und recht haben sie. Grob gesagt, gibt es 3 Arten:

• Eigennutz = 3 Jahre Frist
• Vermietung = 10 Jahre Frist
• Misch-Modell = X + 2 Jahre Frist ( X = Zeit der Vermietung)

Damit die Berechnung zukünftig einfach und schnell geht, habe ich diesen Spekulationsfrist Rechner entwickelt.

• Spekulationsfrist Rechner

Lern Online mit meiner App!

Lern Online mit meiner Immobilien App. Mit 50+ einzelnen Lektionen, von Kauf und Rendite über Verwaltung und Vermietung bis zum profitablen Verkauf einer Immobilie. Nettorendite, Bruttorendite oder auch Kaufpreisfaktor sagen wir noch nicht viel oder nur ein bisschen? Perfekt, denn mit meiner App kannst dich super einfach auf deine ersten Kapitalanlagen vorbereiten.

Immobilien Coaching 2.0: Online und kostenlos

Du kannst 1.000 Bücher lesen und weißt am Ende nicht, worauf es wirklich ankommt. So wie meine Rechner, geht es nur das A&O beim Immobilien Investment: Eigenkapital, Rendite, Instandhaltung, etc.

Das Training ist extrem einfach konzipiert, genauso wie alle Immobilien-Rechner!

Immobilien als Kapitalanlage: Investieren lernen!

So lernst du in 10 Lektionen mit jeweils circa 5 Trainings, worauf es in den einzelnen Teildisziplinen ankommt.

• Immobilien kaufen
• Immobilien Rendite
• Immobilien Fix & Flip Strategie
• Immobilien aufwerten
• Immobilien vermieten
• Immobilien verkaufen
• …

App Download

Kostenlos im App Store für iOS und Android.

Der Immobilien Guru!

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