Selbstauskunft für Haus- & Wohnungskredit

Selbstauskunft enthält deine Einnahmen, Vermögen, Ausgaben, Schulden & Schufa-Abfrage. Die Selbstauskunft bekommst du von deiner Bank. So weißt du, wie viel Kredit dir deine Bank gibt, für deine Immobilie.

Selbstauskunft Inhalte

Im Überblick:

1. Persönliche Daten
2. Einnahmen und Vermögen
3. Ausgaben und Schulden
4. Unterlagen
5. Zustimmung Schufa-Abfrage (Bonität)

Persönliche Daten

• Name, Geburtsdatum und -ort
• Anschrift und Kontaktdaten
• Familienstand und Anzahl der Kinder
• Staatsangehörigkeit

Einnahmen und Vermögen

• Einkommen aus Gehalt, Selbstständigkeit, Mieteinnahmen, etc.
• Spar- und Anlagekonten
• Immobilienbesitz und deren geschätzte Werte
• Wertpapiere, Aktien und andere Vermögenswerte

Ausgaben und Schulden

• Monatliche Ausgaben wie Miete, Kreditraten, Lebenshaltungskosten
• Bestehende Kredite und Darlehen
• Offene Rechnungen und Verbindlichkeiten

Unterlagen

• Gehaltsnachweise der letzten Monate
• Kontoauszüge zur Bestätigung deiner finanziellen Situation
• Nachweise über andere Vermögenswerte, wie Wertpapiere oder Sparbücher
• Falls du bereits bei einer anderen Bank Kunde bist, informiere über dein Konto dort

Zustimmung Schufa-Abfrage (Bonität)

• Erlaube der Bank, deine Bonität bei der Schufa oder anderen Kreditbüros zu überprüfen
• Eine positive Bonität erhöht deine Chancen auf eine günstige Finanzierung

Bonus-Tipp 1: Vor dem Deal-Moment zur Bank gehen

Bevor du dich in den Immobilienmarkt stürzt, empfehle ich, bereits im Vorfeld eine gute Beziehung zu deiner Bank aufzubauen.

Das bedeutet nicht nur, wenn du eine Finanzierung benötigst. Die Bankberater können dir wertvolle Tipps und Ratschläge geben, um deine finanzielle Situation zu verbessern.

Bonus-Tipp 2: Banker auch mal in guten Zeiten Hallo sagen

Eine Beziehung zu deinem Bankberater aufzubauen, ist keine Einbahnstraße. Zeige Interesse an deinem Bankberater, auch wenn du gerade keine Finanzierung benötigst.

Besuche die Bank, um Updates zu geben, über deine Pläne zu sprechen oder einfach Hallo zu sagen. Dies kann dazu beitragen, dass du in schwierigen Zeiten eine bessere Unterstützung erhältst.

Selbstauskunft einfach erklärt

Die Selbstauskunft für den Immobilienkauf oder die -finanzierung ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu deinem Traumhaus. Indem du die erforderlichen Informationen ordnungsgemäß zusammenstellst und die Beziehung zu deiner Bank pflegst, kannst du sicherstellen, dass der Prozess reibungslos verläuft und du die besten Konditionen für deine Immobilienfinanzierung erhältst. In meinem neuen YouTube-Video findest du weitere nützliche Tipps und Informationen zu diesem Thema.

Lukinski YouTube: Rendite, Kapitalanlage & Co.

Entdecke mit mir die entscheidenden Faktoren, Kennzahlen und Grundlagen des Immobilien-Investments. Im Vergleich zu anderen Anlageformen bieten Immobilien eine ’sicherere‘ Möglichkeit zur Kapitalanlage mit konstanter Rendite und langfristiger Wertsteigerung. Möchtest du dein Geld sinnvoll investieren? Meine Empfehlung: Immobilien, passives Einkommen und ein gutes Leben.

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Einstieg Kapitalanlage Immobilie: 4 Grundlagen

Immobilienakquise: Wie findest du günstige Immobilien, Häuser und Wohnungen?

Die Suche nach der richtigen Immobilie ist der erste Schritt auf dem Weg zur erfolgreichen Investition. Um günstige Immobilien zu finden, solltest du dich auf verschiedene Ressourcen verlassen. Immobilienportale im Internet, Immobilienmakler, Auktionen und sogar persönliche Kontakte können dir dabei helfen, passende Angebote zu entdecken. Achte darauf, verschiedene Standorte und Arten von Immobilien zu prüfen, um eine breite Palette von Optionen zu haben.

• Nutze persönliche Kontakte und Netzwerke
• Nachbarschaft
• B2B Kontakte (Makler, Verwalter, Handwerker, …)
• Direkte Ansprache von Eigentümern

Immobilienrendite: Was ist Rendite und wie berechnest du sie?

Die Rendite ist ein entscheidender Faktor für deine Investition. Sie gibt an, wie viel Profit du aus deiner Immobilie erzielst. Um die Rendite zu berechnen, teilst du die jährlichen Nettomieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie und multiplizierst das Ergebnis mit 100, um die Rendite in Prozent auszudrücken. Eine gute Rendite hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Lage der Immobilie, den Mietpreisen und den Betriebskosten. Als Faustregel gilt, dass eine Rendite von 5% oder mehr als akzeptabel angesehen wird.

• Rendite misst den Gewinn deiner Immobilieninvestition
• Berechnung: (Jährliche Nettomieteinnahmen / Kaufpreis der Immobilie) x 100
• Faktoren für gute Rendite: Lage, Mietpreise, Betriebskosten
• Ziel: Rendite von 5% oder mehr

Finanzierung: Eigenkapital und Tilgungsplan

Die meisten Immobilieninvestoren benötigen eine Finanzierung, und Eigenkapital ist hierbei entscheidend. In der Regel wird empfohlen, mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital aufzubringen, um günstigere Kreditkonditionen zu erhalten und das Risiko zu minimieren. Die Finanzierung selbst besteht aus Zinsen und Tilgung. Ein Tilgungsplan hilft dir, die Rückzahlung des Darlehens zu organisieren und sicherzustellen, dass du langfristig finanziell gesund bleibst.

• Empfohlenes Eigenkapital: Mindestens 20% des Kaufpreises
• Finanzierung besteht aus Zinsen und Tilgung
• Erstelle einen Tilgungsplan zur strukturierten Rückzahlung des Darlehens
• Achte auf günstige Kreditkonditionen

Immobilienbewirtschaftung: Vermieten, Leerstand vermeiden und Instandhaltungsrücklage

Nach dem Kauf deiner Immobilie kommt die Phase der Bewirtschaftung. Hier geht es darum, Mieter zu finden, Leerstand zu vermeiden und die Immobilie in gutem Zustand zu halten. Du kannst selbst vermieten oder die Verwaltung einem professionellen Property-Management-Unternehmen überlassen. Achte darauf, eine Instandhaltungsrücklage einzurichten, um unerwartete Reparaturen und Renovierungen finanzieren zu können.

• Finden von Mietern und Vermeiden von Leerstand
• Wahl zwischen Selbstverwaltung und Property-Management-Unternehmen
• Einrichten einer Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und Renovierungen
• Langfristige Pflege der Immobilie für Werterhalt

Günstige Immobilien, Rendite, Finanzierung und Vermietung

Die Investition in Immobilien kann eine ertragsreiche und langfristig stabile Möglichkeit sein, dein Kapital zu vermehren. Mit den oben genannten Tipps kannst du als Einsteiger die Grundlagen für eine erfolgreiche Immobilieninvestition legen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Immobilieninvestitionen mit Risiken verbunden sind, und es ist ratsam, sich vor der Investition gründlich zu informieren und gegebenenfalls professionelle Beratung einzuholen. Mit der richtigen Vorbereitung und einem klaren Plan kannst du jedoch auf dem Weg zur finanziellen Unabhängigkeit und Sicherheit große Fortschritte machen.

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10 goldene Investmentregeln

Beginne deine Immobilienreise richtig! Immer wieder träumen Menschen von Immobilieninvestitionen, doch nur wenige setzen diesen Traum in die Tat um. Diese 10 unverzichtbaren Regeln sind der Schlüssel, um deine Ideen in erfolgreiche Immobilienprojekte zu verwandeln. Ohne Bullshit. 10 klare Regeln.

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Jetzt kostenlos im App Store: Immo Tools

Die Lukinski Immo Tools sowie die Lukinski Villas App sind kostenlos für iOS (iPhone, iPad) und Android verfügbar. Keine Registrierung, keine In-App-Käufe für die Rechner, keine Werbung in der Berechnungslogik.

• Plattformen: iOS (ab iPhone 8) & Android (ab Version 9)
• Sprache: Deutsch
• Datenschutz: Berechnungen lokal auf dem Gerät, keine Übertragung sensibler Finanzdaten
• Offline-Nutzung: Rechner funktionieren ohne Internetverbindung
• Zielgruppe: Erstkäufer, Kapitalanleger, Makler, Bauträger, WEG-Verwalter

Welcher Rechner für welchen Anlass? Übersicht

Eine Schnell-Orientierung — welcher Rechner gehört in welche Phase eines Immobilien-Investments:

Top 3 Rechner in der App

Die drei meistgenutzten Rechner unserer Nutzer — mit konkretem Anwendungsbeispiel.

#1 Rendite-Check (Schnell-Bewertung)

Der Rendite-Check ist der schnellste Weg, um beim Durchklicken von Exposés Spreu von Weizen zu trennen. Eingaben: Kaufpreis, Jahresnettokaltmiete, Kaufnebenkosten. Ergebnis: Brutto- und Nettorendite mit Ampel-Bewertung.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Leipzig, Kaufpreis 220.000 €, Kaltmiete 850 €/Monat = 10.200 €/Jahr. Bruttorendite ≈ 4,6 %. Nach Kaufnebenkosten (ca. 12 %) und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten landet die Nettorendite bei ca. 3,4 % — solide für B-Stadt, dünn für A-Lage.

Tiefer einsteigen: Nettomietrendite berechnen und Immobilien-Rendite — Definition & Formel.

• Rendite-Check öffnen

#2 Nettorendite berechnen

Die ehrliche Rendite — nach Abzug aller laufenden Kosten. Eingaben: Kaufpreis, Bruttomiete, Hausgeld (nicht umlagefähig), Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis. Output: Nettorendite in %.

Daumenregel: Liegt die Nettorendite unter 3 %, brauchst du entweder hohe Wertsteigerungserwartung (A-Lage) oder einen anderen Investmentcase. Über 5 % netto ist in deutschen Großstädten heute selten — wer das findet, sollte den Zustand der Immobilie sehr genau prüfen.

• Nettorendite berechnen

#3 Maklerkosten berechnen

Seit der Reform der Maklerprovision teilen Käufer und Verkäufer die Courtage in der Regel hälftig. Der Rechner ermittelt deinen Anteil inkl. Mehrwertsteuer auf Basis von Kaufpreis und Provisionssatz.

Beispiel: Kaufpreis 500.000 €, Maklerprovision 7,14 % inkl. MwSt., hälftige Teilung → Käuferanteil 17.850 €. Diese Summe sollte zwingend in der Eigenkapitalplanung berücksichtigt werden.

• Maklerkosten berechnen

Immobilien-Finanzierung

Vier Rechner für die komplette Finanzierungsplanung — vom Eigenkapitalbedarf bis zum Tilgungsverlauf.

Eigenkapital berechnen

Banken erwarten typischerweise 20–30 % Eigenkapital inklusive Kaufnebenkosten. Der Rechner addiert deine liquiden Mittel (Tagesgeld, Festgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben) und zeigt, wie viel davon tatsächlich für die Finanzierung einsetzbar ist — Reserven für Unvorhergesehenes bleiben unangetastet.

Faustregel: Mindestens 3–6 Nettogehälter Liquiditätsreserve nach Kauf zurückhalten. Wer alles ins Objekt steckt, hat bei Heizungstausch oder Mietausfall keinen Puffer.

• Eigenkapital berechnen

Rücklage / Sparplan berechnen

Wer noch nicht kaufbereit ist: Der Sparplanrechner zeigt, wie lange es dauert, das Ziel-Eigenkapital aufzubauen — inklusive Verzinsung. Eingaben: Sparrate, Zielsumme, Zinssatz.

• Rücklage berechnen

Maximaler Kaufpreis berechnen

Der wichtigste Rechner vor jedem Bankgespräch. Eingaben: Nettoeinkommen, monatliche Fixkosten, Eigenkapital, Sollzins, Tilgung. Output: realistischer Kaufpreis-Korridor.

Beispiel: Haushaltsnetto 5.500 €, leistbare Rate 1.800 €/Monat, 80.000 € Eigenkapital, 4 % Zins, 2 % Anfangstilgung → finanzierbarer Kaufpreis inkl. Nebenkosten ca. 360.000–380.000 €.

• Maximalen Kaufpreis berechnen

Tilgungsplan berechnen

Zeigt Monat für Monat, wie sich Zins- und Tilgungsanteil verschieben und wann das Darlehen abbezahlt ist. Eingaben: Darlehenssumme, Sollzins, Anfangstilgung, ggf. Sondertilgung.

Insider-Tipp: Eine Erhöhung der Anfangstilgung von 2 % auf 3 % verkürzt die Laufzeit eines 300.000-€-Darlehens bei 4 % Zins um über 9 Jahre. Das ist hebelwirksamer als jede Sondertilgung.

• Tilgungsplan berechnen

Immobilien kaufen — Nebenkosten & Steuern

Die Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland 9–15 % des Kaufpreises aus — sie sind der häufigste Stolperstein bei Erstkäufern.

Kaufnebenkosten berechnen

Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %), Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Maklerprovision (anteilig) — der Rechner addiert alle Posten.

Beispiel Bayern (3,5 % GrESt): Kaufpreis 400.000 € → Nebenkosten ca. 38.000 €. Beispiel NRW (6,5 % GrESt): identischer Kaufpreis → ca. 50.000 €. Allein die Grunderwerbsteuer verursacht 12.000 € Differenz.

• Kaufnebenkosten berechnen

Grunderwerbsteuer berechnen

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und variiert zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen). Der Rechner berücksichtigt das gewählte Bundesland automatisch.

• Grunderwerbsteuer berechnen

Immobilien-Rendite

Zwei Renditekennzahlen, die jeder Investor kennen muss — und einer, der bei Profis als erstes auf den Tisch kommt.

Bruttorendite berechnen

Die einfachste Kennzahl: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Ohne Kaufnebenkosten, ohne laufende Kosten. Schnell, aber oberflächlich.

Wir empfehlen die Nettorendite — sie ist deutlich aussagekräftiger und schützt vor Fehlkäufen, die auf dem Papier rentabel wirken.

• Bruttorendite berechnen
• Nettorendite berechnen

Kaufpreisfaktor (Mietmultiplikator) berechnen

Der Standard im Profi-Markt — vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Portfolios. Formel: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Das Ergebnis zeigt, in wie vielen Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis decken (vereinfacht).

Orientierung: Faktor 18–22 = solide B-Lage. Faktor 25–35 = A-Stadt mit Wertsteigerungsfantasie. Faktor über 35 = primär Kapitalerhalt, kaum Cashflow. Vertiefung: Mietmultiplikator / Kaufpreisfaktor.

• Kaufpreisfaktor berechnen

Immobilien-Flächen

Vier Flächenarten, vier Berechnungslogiken — relevant für Mietverträge, Kaufverträge, Gutachten und Bauanträge. Häufige Fehlerquelle: Wer Wohnfläche und Nutzfläche verwechselt, riskiert Mietminderungen oder falsche Quadratmeterpreise im Exposé.

Wohnfläche (WoFlV) berechnen

Die Wohnflächenverordnung regelt, wie Wohnflächen für Mietverträge berechnet werden. Balkone und Terrassen zählen typisch zu 25 %, Dachschrägen unter 1 m gar nicht, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte.

• Wohnfläche (WoFlV) berechnen — in der App verfügbar

Nutzfläche (DIN 277) berechnen

Die DIN 277 wird primär bei Gewerbeimmobilien, Bauanträgen und Verkehrswertgutachten genutzt. Sie unterscheidet Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche.

• Nutzfläche (DIN 277) berechnen — in der App verfügbar

Verkehrsfläche (DIN 277) berechnen

Flächen, die der Erschließung dienen: Treppenhäuser, Flure, Aufzugsschächte. Wichtig bei Mehrfamilienhäusern für die Berechnung des Bruttoraumvolumens.

• Verkehrsfläche (DIN 277) berechnen — in der App verfügbar

Funktionsfläche (DIN 277) berechnen

Räume für betriebstechnische Anlagen: Heizungsraum, Lüftungszentrale, Hausanschlussraum. Für die Vermietbarkeit irrelevant, für Gutachten Pflicht.

• Funktionsfläche (DIN 277) berechnen — in der App verfügbar

WEG & Eigentümergemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft. Z