Unterlagen für die Bank: Fotos, Energieausweis & Kaufvertrag

Finanzierungsanfragen für Immobilienkäufe gehören zum täglichen Geschäft Ihres Bankberaters. Möchten Sie bei Ihrer Finanzierungsanfrage Pluspunkte sammeln, sollten Sie direkt alle wichtigen Unterlagen und Dokumente bereitstellen. Das erspart Ihrer Bank Zeit und Energie, da sie nicht extra neue Dokumente anfragen muss. Stattdessen kann der Finanzierungsplan schnell aufgestellt und der Finanzierungsprozess abgeschlossen werden. Damit Sie sich also über eine schnelle Finanzierungszusage freuen können, empfehlen wir Ihnen Ihre Dokumente in zwei Ordnern aufzubereiten:

1. Ordner: Bonität
2. Ordner: Objekt

Schauen wir uns nun also den Objektordner genauer an:

Exposé von Haus & Wohnung: Stammdaten der Immobilie

Als erstes braucht die Bank also einen Objektordner mit den Grunddaten des Hauses oder der Wohnung. Schließlich müssen der Bank die Stammdaten der Immobilie bekannt sein. Hierfür können Sie entweder ein Exposé erstellen oder ein Faktenblatt.

Sie haben folgende Optionen:

• Immobilienexposé
• Faktenblatt

Fotos von Gebäude und Grundstück

Neben den wichtigsten Grunddaten, braucht die Bank auch einige Fotos des Objekts, um sich so einen visuellen Eindruck machen zu können. Achten Sie darauf, dass die Bilder bei gutem Licht gemacht worden sind. Hierfür eignet sich am besten Tageslicht. Außerdem sollten Sie viel Wert auf eine gute Qualität der Fotos geben, damit auch Details der Immobilie zu sehen sind. Die Bank braucht nicht nur Fotos der Immobilie selber, sondern auch von der unmittelbaren Umgebung und bei Bedarf, auch vom Gemeinschaftseigentum.

Hiervon sollten Sie Fotos anhängen:

• Immobilie
• Gemeinschaftseigentum
• Unmittelbare Umgebung

Flurkarte, Grundriss & Versicherung

Außerdem braucht die Bank die Flurkarte der Immobilie, so wie den Lageplan. Auch die Grundrisse des Objektes, so wie die Wohnflächenberechnung sind beizufügen. Ein weiteres, wichtiges Dokument ist außerdem der Grundbuchauszug. Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Register und enthält rechtliche Verhältnisse am Grundstück. Neben der Grundschuld, Hypotheken und Grundpfandrechten, sehen hier auch weitere Informationen zu den jeweiligen Eigentums- und Wohnungsverhältnissen.

Folgende Dokumente sind außerdem der Bank weiterzuleiten.

• Flurkarte und Lageplan
• Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug
• Gebäudeversicherung
• Energieausweis

Damit sich die Bank ein genaues Bild von der Immobilie machen kann, sind vor allem die Flur- und Lagepläne wichtig:

Spezialfall: Mietvertrag bei vermieteter Immobilie

Sie können eine Immobilie vermietet oder unvermietet kaufen. Sollten Sie eine vermietete Immobilie erwerben, müssen Sie auch die Mietverträge der Bank geben. Bei unvermieteter Immobilie, fällt dieser Schritt natürlich weg.

Spezialfall: Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

Erwerben Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Teil einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft), fügen Sie ihren Objektordner auch die Teilungserklärung zu, so wie relevante Vereinbarungen, die drei letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung und den WEG Verwaltervertrag. Auch die Hausgeldabrechnung und der Grundsteuerbescheid sollten in Ihrem Ordner sein.

Hier eine kurze Übersicht:

• Teilungserklärung – mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Beschlusssammlung – letzte 3 Eigentümerversammlungen
• WEG Verwaltervertrag
• Hausgeldabrechnung
• Grundsteuerbescheid

Zum Abschluss: Kaufvertragsentwurf

Das letzte Objekt im Ordner ist dann Ihr Kaufvertragsentwurf, der somit den Immobilienordner vervollständigt.

Lese-Tipp: Kaufvertrag erstellen

Objektordner für die Bank: Checkliste

Hier nochmal die wichtigsten Unterlagen auf einen Blick zusammengefasst;

1. Exposé / Faktenblatt der Immobilie
2. Fotos von Gebäude und Grundstück
3. Flurkarte, Grundriss, Versicherung & Co.
4. Mietvertrag (falls vorhanden)
5. Dokumente der WEG (falls vorhanden)

Haben Sie einmal all diese Dokumente zusammen, steht Ihnen einer erfolgreichen Finanzierung nichts mehr im Wege!

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Was ist eine Doppelvermietung — juristisch sauber definiert

Eine Doppelvermietung liegt vor, wenn der Vermieter über dieselbe Mietsache zwei wirksame Mietverträge mit verschiedenen Mietern abschließt, deren Mietzeiten sich überschneiden. Dabei ist es unerheblich, ob die Verträge gleichzeitig oder nacheinander unterzeichnet wurden — entscheidend ist die Übergabepflicht zum gleichen Zeitpunkt. Der Mietvertrag bleibt nach deutschem Recht in beiden Fällen wirksam, denn das BGB kennt keinen Vorrang des älteren Vertrages auf Vertragsebene.

Drei Konstellationen in der Vermieter-Praxis

Im Alltag eines Investors oder Hausverwalters treten regelmäßig drei Varianten auf, die rechtlich unterschiedlich behandelt werden:

• Klassische Doppelvermietung — beide Verträge mit identischem oder überlappendem Beginn aktiv (typisch bei parallelen Bewerbungen)
• Sukzessive Doppelvermietung — Altmieter zieht trotz Kündigung nicht aus, Neumieter steht vor verschlossener Tür
• Faktische Doppelvermietung — Ferienwohnung über mehrere Plattformen doppelt gebucht, ohne dass der Vermieter aktiv „doppelt“ vermietet hat

Abgrenzung zu ähnlichen Konstellationen

Keine Doppelvermietung im juristischen Sinn ist der Untermieter ohne Genehmigung, der Mieterwechsel mit Vertragsübernahme und der Nachmieter nach regulärer Beendigung. Auch der Streit zweier Bewerber vor Vertragsschluss ist keine Doppelvermietung — entscheidend sind zwei wirksam unterschriebene Verträge.

Welcher Mieter hat Vorrang — die Prioritätsregel des BGH

Der Bundesgerichtshof folgt dem Prinzip: Wer zuerst die tatsächliche Sachherrschaft (Schlüsselübergabe, Einzug) hat, bleibt in der Wohnung. Das ältere Vertragsdatum allein begründet keinen Anspruch auf Übergabe. Hat noch keiner der beiden Mieter die Wohnung bezogen, kann der Vermieter wählen — er muss dann aber dem unterlegenen Mieter vollen Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 283 BGB leisten.

Beweislast — wer muss was darlegen?

Der Mieter, der Schadensersatz fordert, trägt die Beweislast für (a) den wirksamen Vertrag, (b) die Nichterfüllung durch den Vermieter und (c) die konkrete Schadenshöhe inklusive Schadensminderungspflicht nach § 254 BGB. Der Vermieter muss beweisen, dass er die Nichterfüllung nicht zu vertreten hat — was in Doppelvermietungs-Fällen praktisch nie gelingt.

Schadensersatz konkret — was kostet eine Doppelvermietung den Investor?

Der unterlegene Mieter hat Anspruch auf das sogenannte positive Interesse: Er soll finanziell so stehen, als wäre der Vertrag erfüllt worden. Dazu gehören Mehrkosten für eine Ersatzwohnung, Hotelkosten, Umzugskosten, Maklerprovision berechnen für die Neusuche und in Härtefällen auch entgangener Gewinn bei Gewerbemietern.

Drei durchgerechnete Praxisszenarien

Auswirkung auf die Rendite — das wahre Ausmaß

Für Investoren ist besonders relevant: Der Schadensersatz wirkt sich direkt auf die Nettorendite berechnen und den Cashflow aus. Eine Eigentumswohnung mit 320.000 € Kaufpreis und 4,2 % Bruttorendite berechnen ergibt rein rechnerisch:

Ein einziger Doppelvermietungs-Fall löscht den gesamten Jahresertrag aus. Bei Beständen mit zehn oder mehr Einheiten kumuliert sich das statistische Risiko spürbar — auch deshalb ist die Instandhaltungsrücklage nicht der einzige Liquiditätspuffer, den Sie einplanen sollten.

Doppelvermietung bei Ferienwohnungen — das unterschätzte Risiko

Wer in Ferienhaus kaufen investiert und über mehrere Plattformen gleichzeitig vermarktet (Airbnb, Booking, FeWo-direkt, eigene Website), produziert ohne professionellen Channel-Manager fast zwangsläufig Doppelbuchungen. Die Synchronisationszeit zwischen den Plattformen liegt teilweise bei 30 Minuten — genug, um in der Hochsaison parallel zwei Buchungen zu generieren.

Schadenspositionen bei Ferien-Doppelbuchung

Rechtlich gilt für Ferienwohnungen das Werkvertragsrecht oder gemischtes Mietrecht je nach Leistungsumfang. Der Schaden besteht typischerweise aus:

• Differenz Hotelkosten — oft 150–400 €/Nacht Aufpreis in Hochsaison
• Reisekosten An- und Abreise — voll erstattungsfähig nach § 651n BGB
• Schmerzensgeld bei Reisemängeln — gestaffelt nach Beeinträchtigung
• Entgangene Urlaubsfreude — bis 50 % des Reisepreises (BGH X ZR 138/11)
• Plattformsanktion — Airbnb-Stornogebühr 50–100 %, Listing-Downgrade

Channel-Manager — die technische Pflichtausstattung

Ein Channel-Manager synchronisiert Buchungskalender in Echtzeit zwischen allen Plattformen und blockiert verkaufte Termine sofort systemweit. Marktübliche Lösungen für Privatinvestoren:

Wie im Ratgeber zur Immobilie als Kapitalanlage beschrieben, gehört ein professionelles Property-Management mit zentralem Buchungskalender zu den Grundvoraussetzungen für rentable Ferienimmobilien — nicht zur Kür.

Gewerbliche Doppelvermietung — Schadensersatz in sechsstelliger Höhe

Im Gewerbemietrecht (§§ 578 ff. BGB) wird es teuer. Unternehmen planen mit Mietflächen langfristig: Mitarbeiter werden eingestellt, Produktionslinien aufgebaut, Kundentermine vereinbart. Wer eine Lagerhalle, ein Ladenlokal oder eine Praxis doppelt vermietet, haftet nicht nur für die Mietdifferenz, sondern auch für entgangenen Geschäftsgewinn nach § 252 BGB.

Aufschlüsselung eines typischen Einzelhandel-Schadens

Ein Einzelhändler hat 200 m² Ladenfläche zur Eröffnung am 1. März angemietet. Bei Doppelvermietung verschiebt sich die Eröffnung um drei Monate. Die Schadenspositionen im Detail:

Bei einem Mehrfamilienhaus kaufen mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sollte dieses Haftungsrisiko in der Verwaltungsstruktur berücksichtigt sein. Auch beim Mehrfamilienhaus verkaufen sind offene Doppelvermietungs-Verfahren ein wertmindernder Faktor in der Due Diligence.

Steuerliche Behandlung von Schadensersatzzahlungen

Schadensersatz wegen Doppelvermietung ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 9 EStG abzugsfähig — vorausgesetzt, die Zahlung steht im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftserzielung. Beim Empfänger ist die Zahlung in der Regel steuerfrei, wenn sie reinen Schadensausgleich darstellt.

Wichtig: