Geerbtes Haus verkaufen: Die ersten Schritte im Überblick

Erbe & Nachlass

Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen können, müssen Sie das Erbe formal annehmen — und das hat Konsequenzen, die viele Erben unterschätzen. Ein Erbe wird in Deutschland nur als Ganzes angenommen („Universalsukzession“, § 1922 BGB). Sie übernehmen damit nicht nur Grundstück und Haus, sondern auch laufende Hypotheken, rückständige Grundsteuern, Sanierungsstaus und sämtliche Schulden des Erblassers — und haften dafür mit Ihrem Privatvermögen, wenn Sie keine Haftungsbeschränkung beantragen.

Sie haben sechs Wochen Zeit, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen — diese Frist beginnt mit Kenntnis vom Erbfall. Lebt ein Miterbe im Ausland, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Quick-Check vor der Annahme:

• Grundbuchauszug einsehen — Grundschulden, Reallasten, Wegerechte
• Verkehrswert ermitteln lassen (idealerweise durch Makler oder Gutachter)
• Bankkonten und Kreditverbindlichkeiten des Erblassers prüfen
• Mögliche Pflegeheim-Regressforderungen vom Sozialamt
• Steuerschulden beim Finanzamt erfragen

Faustregel: Liegen die Schulden über dem Verkehrswert der Aktiva, ist Ausschlagung oder Nachlassinsolvenz die bessere Wahl.

Welche Art von Immobilie Sie nach der Erbschaft veräußern: Lage, Substanz und Ausstattung sind die drei zentralen Bewertungsfaktoren — egal ob Eigentumswohnung verkaufen, Haus verkaufen, Grundstück verkaufen oder Mehrfamilienhaus verkaufen. Eine Immobilie privat zu verkaufen heißt, Risiken in Kauf zu nehmen — von der Immobilienbewertung über Verträge bis zu Steuern und Kosten.

Amtsgericht, Erbschein und Grundbuch: Der formale Weg

Erbschein beantragen — Termin beim Nachlassgericht

Nach Annahme des Erbes ist der erste formale Schritt der Gang zum Nachlassgericht — das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Der Erbschein weist Sie als rechtmäßigen Eigentümer aus und ist Voraussetzung für den Grundbucheintrag und den Verkauf.

Diese Dokumente brauchen Sie zwingend:

• Personalausweis oder Reisepass
• Sterbeurkunde im Original
• Testament oder Erbvertrag (falls vorhanden) — eröffnet durch das Nachlassgericht
• Nachweis Verwandtschaftsverhältnis (Geburtsurkunde, Heiratsurkunde, Familienstammbuch)
• Eidesstattliche Versicherung über die Richtigkeit der Angaben (vor dem Rechtspfleger oder Notar)
• Aufstellung der bekannten weiteren Erben

Allein-Erbschein, Gemeinschaftserbschein & Teilerbschein

Erbengemeinschaft

Je nach Konstellation stellt das Nachlassgericht eine andere Form aus:

• Allein-Erbschein — bei nur einem Erben; ermöglicht alleinige Verfügung über den Nachlass
• Gemeinschaftserbschein — bei mehreren Miterben; weist alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit ihren Quoten aus
• Teilerbschein — bescheinigt nur den eigenen Anteil eines Miterben (sinnvoll, wenn die anderen nicht mitwirken)

Erst mit dem Erbschein erhalten Sie Einblick ins Grundbuch und können prüfen, ob das geerbte Haus mit Grundschulden, Nießbrauchrechten oder Wohnrechten belastet ist.

Kosten des Erbscheins — die echten Zahlen

Die Kosten richten sich nach dem reinen Nachlasswert (Aktiva minus Verbindlichkeiten) gemäß GNotKG, Tabelle B. Achtung: Es fallen IMMER zwei Gebühren an — eine für die Erteilung des Erbscheins und eine für die eidesstattliche Versicherung. Beide haben dieselbe Höhe.

Spar-Tipp: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, ersetzt dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts häufig den Erbschein — Sie sparen die komplette Gebühr.

Eintragung ins Grundbuch — die Zwei-Jahres-Regel

Anschließend wird das Grundbuch berichtigt. Anders als beim klassischen Immobilienkauf ist die Grundbuchberichtigung beim Erbe gebührenfrei — Voraussetzung: Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall. Wer länger wartet, zahlt die volle 1,0-Gebühr nach GNotKG. Mehr zum Ablauf: Grundbucheintrag.

Erbengemeinschaft: Haus verkaufen mit mehreren Erben

Bei mehreren Erben — etwa Geschwistern — entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das geerbte Haus gehört dann ALLEN gemeinschaftlich (Gesamthandseigentum). Niemand kann allein über das Objekt entscheiden — jede Verfügung erfordert Einstimmigkeit.

Vier Wege zur Auseinandersetzung:

1. Gemeinsamer Verkauf — alle stimmen zu, der Erlös wird nach Quoten geteilt. Steuerlich und finanziell die sauberste Lösung.
2. Erbteilskauf — ein Miterbe kauft die Anteile der anderen ab. Vorteil: keine Spekulationssteuer-Auslösung beim Verkäufer-Miterben (Erbteilsverkauf ist kein „privates Veräußerungsgeschäft“ i. S. d. § 23 EStG, BFH-Rechtsprechung).
3. Abschichtung — ein Miterbe scheidet gegen Abfindung aus, die übrigen führen die Gemeinschaft fort. Notariell, aber günstiger als Teilversteigerung.
4. Teilungsversteigerung — der letzte Ausweg, wenn keine Einigung möglich ist. Realer Verkaufserlös meist 20–35 % unter Marktwert. Mehr dazu: Teilungsversteigerung.

Praxis-Tipp: Schon vor dem Verkauf einen Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar aufsetzen. Er regelt verbindlich, wer welchen Anteil erhält, wer Zwischenkosten trägt und wie ein eventueller Gewinn aus Spekulationssteuer aufgeteilt wird.

Erbschaftssteuer: Freibeträge, Steuersätze und der Familienheim-Hebel

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Steuersätze nach Steuerklasse

Den genauen Betrag berechnen Sie hier: Erbschaftssteuer Rechner. Vertiefend: Erbschaftssteuer Immobilien.

Familienheim-Befreiung (§ 13 ErbStG) — der wichtigste Steuer-Hebel

Was die meisten Erben nicht wissen: Das selbstgenutzte Familienheim kann komplett steuerfrei vererbt werden — unabhängig vom Wert.

• Ehegatten / Lebenspartner — komplett steuerfrei, KEINE Wertobergrenze, wenn der Erbe das Haus mindestens 10 Jahre selbst bewohnt
• Kinder / Stiefkinder — steuerfrei bis maximal 200 m² Wohnfläche, ebenfalls bei 10-jähriger Selbstnutzung; übersteigender Anteil wird anteilig besteuert
• Bedingung: Einzug „unverzüglich“ (BFH: in der Regel innerhalb von 6 Monaten)
• Schädliche Verwendung: Verkauf oder Vermietung innerhalb der 10 Jahre löst rückwirkend die volle Erbschaftssteuer aus

Strategie-Tipp: Wer das Familienheim erbt und kurzfristig verkaufen will, verliert die Befreiung komplett. Bei großem Steuerpotenzial lohnt es sich, mindestens 10 Jahre selbst zu wohnen — oder gleich an einen Miterben zu übertragen, der einzieht.

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