Warum vollständige Unterlagen über den Verkaufspreis entscheiden

Eine Immobilie verkauft sich nicht nur über Lage und Quadratmeter, sondern über Vertrauen und Transparenz. Erfahrene Käufer – insbesondere Investoren – durchleuchten das Objekt anhand der Dokumente. Fehlt etwas, entstehen drei Effekte:

• Preisabschlag: Käufer kalkulieren Risikopuffer ein, oft 3–8 % vom Kaufpreis
• Verzögerung: Banken finanzieren nicht ohne Energieausweis, Grundbuchauszug oder Teilungserklärung – der Notartermin verschiebt sich
• Verhandlungsschwäche: Wer Unterlagen „nachreicht“, signalisiert Unsicherheit – der Käufer übernimmt das Tempo

Im Verkaufsprozess gilt deshalb die Faustregel: Erst die Unterlagen, dann das Exposé, dann der Markt.

Pflicht-Dokumente nach Objekttyp – die Übersicht

Nicht jedes Dokument wird für jedes Objekt benötigt. Die folgende Tabelle zeigt, was Sie für Haus, Wohnung und Grundstück jeweils zwingend brauchen:

Dokument	Haus	Wohnung	Grundstück	Pflicht / Optional
Aktueller Grundbuchauszug				Pflicht (Notar)
Flurkarte / Liegenschaftskarte				Pflicht
Energieausweis			—	Gesetzliche Pflicht (GEG)
Bauakte / Baubeschreibung		()	—	Empfohlen
Wohnflächenberechnung			—	Empfohlen (Bank)
Grundriss			—	Empfohlen (Exposé)
Teilungserklärung	—		—	Pflicht (WEG)
Hausgeldabrechnung (3 Jahre)	—		—	Pflicht
Wirtschaftsplan	—		—	Pflicht
Protokolle Eigentümerversammlung	—		—	Pflicht (3 Jahre)
Bebauungsplan	()	—		Pflicht (Grundstück)
Flächennutzungsplan	—	—		Empfohlen
Erschließungsnachweis	()	—		Pflicht (Grundstück)
Altlastenauskunft	()	—		Empfohlen
Baulastenverzeichnis		—		Empfohlen
Grundsteuerbescheid				Empfohlen
Mietverträge (bei Vermietung)			—	Pflicht (vermietet)
Versicherungsnachweise		()	—	Empfohlen
Sanierungs-/Modernisierungsnachweise			—	Wertsteigernd

Tipp aus der Praxis: Banken finanzierender Käufer fordern bei Wohnungen fast immer Teilungserklärung, drei Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle. Wer nur eines davon nicht parat hat, verzögert den Notartermin um 2–4 Wochen.

Kosten- und Zeit-Übersicht der Dokumentenbeschaffung

Gesamt-Faustregel: Für ein klassisches Einfamilienhaus liegen die Beschaffungskosten zwischen 400 und 800 €, für eine Eigentumswohnung zwischen 100 und 300 € (da der Energieausweis oft schon vorliegt).

Flächennutzungsplan

• Was es ist: Städtebauliches Planungsinstrument, das die beabsichtigte Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde darstellt – Wohngebiete, Gewerbeflächen, Grünflächen, Verkehrswege.
• Wofür beim Verkauf: Käufer eines Grundstücks erkennen sofort, ob z.B. eine Umwidmung zu Bauland möglich oder eine Straße geplant ist.
• Woher: Stadt- oder Gemeindeverwaltung, Bauamt; viele Kommunen bieten Online-Einsicht im Geoportal.
• Kosten / Dauer: oft kostenlos einsehbar, Auszug 0–50 €, 1–14 Tage.
• Insider-Tipp: Im Gegensatz zum Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan nicht direkt rechtsverbindlich für den Bürger – er ist Behörden-bindend und wirkt mittelbar.

Bebauungsplan

• Was es ist: Rechtsverbindlicher Plan mit Festsetzungen zur Bebauung – maximale Höhe, Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ), Dachform, Abstandsflächen, Nutzung.
• Wofür beim Verkauf: Bei Grundstücken essenziell – er bestimmt, was der Käufer überhaupt bauen darf, und damit den Wert.
• Woher: Stadt- oder Gemeindeverwaltung, häufig auch online im Bauleitplan-Portal.
• Kosten / Dauer: 0–50 €, 1–14 Tage.
• Insider-Tipp: Liegt kein Bebauungsplan vor, gilt § 34 BauGB („Einfügen in die Umgebung“) oder § 35 (Außenbereich). Das ist für Käufer schwerer zu beurteilen – ein klarer B-Plan steigert die Verkaufsfähigkeit. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Grundstücksverkauf.

Liegenschaftskarte / Flurkarte

• Was es ist: Amtliche, maßstabsgetreue Karte mit Grundstücksgrenzen, Flurstücksnummern, Gebäudeumrissen und Nachbargrenzen.
• Wofür beim Verkauf: Pflicht beim Notartermin, Bank-Pflicht für Beleihung. Klärt eindeutig, was genau verkauft wird.
• Woher: Katasteramt / Vermessungsamt der Kreisverwaltung.
• Kosten / Dauer: 15–60 €, 1–14 Tage; in vielen Bundesländern online (z.B. NRW: TIM-online, Bayern: BayernAtlas).
• Insider-Tipp: Eine amtliche Flurkarte (mit Stempel, max. 3 Monate alt) wird vom Notar verlangt. Screenshots aus Geoportalen reichen nicht.

Aktueller Grundbuchauszug

• Was es ist: Amtliche Urkunde mit drei Abteilungen – Eigentümer (Abt. I), Lasten/Beschränkungen wie Wegerechte oder Nießbrauch (Abt. II), Grundpfandrechte wie Hypotheken/Grundschulden (Abt. III).
• Wofür beim Verkauf: Beweis des Eigentums; Käufer und Bank prüfen, was lastenfrei übertragen werden kann.
• Woher: Grundbuchamt (Amtsgericht) oder über den beauftragten Notar.
• Kosten / Dauer: 10–20 € (einfach), 18 € (beglaubigt), 1–7 Tage.
• Insider-Tipp: Der Auszug darf zum Notartermin nicht älter als 3 Monate sein. Beauftragen Sie ihn deshalb erst, wenn ein konkreter Käufer in Sicht ist – sonst zahlen Sie doppelt.

Energieausweis – gesetzliche Pflicht

• Was es ist: Dokument zur energetischen Qualität des Gebäudes, mit Energieeffizienzklasse A+ bis H. Zwei Arten: Verbrauchsausweis (basiert auf Heizkostenabrechnung) und Bedarfsausweis (Ingenieurberechnung).
• Wofür beim Verkauf: Pflicht nach § 80 GEG. Muss bereits bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und im Exposé veröffentlicht werden.
• Woher: Energieberater (dena-Liste), Schornsteinfeger, Online-Anbieter (nur Verbrauchsausweis).
• Kosten / Dauer: Verbrauchsausweis 50–100 € (1–2 Wochen), Bedarfsausweis 300–500 € (2–4 Wochen).
• Insider-Tipp: Bedarfsausweis ist Pflicht für Häuser mit Bauantrag vor 1977, die nicht auf Wärmeschutzverordnung-Niveau saniert wurden. Bei Verstoß drohen Bußgelder bis 10.000 € – Käufer können den Vertrag zudem anfechten. Gültigkeit: 10 Jahre.

Teilungserklärung (nur bei Eigentumswohnung)

• Was es ist: Notariell beurkundetes Dokument nach § 8 WEG, das das Gebäude in Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade) aufteilt. Enthält außerdem Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteil, Stellplatz).
• Wofür beim Verkauf: Absolutes Pflichtdokument. Käufer und Bank müssen wissen, was genau erworben wird.
• Woher: Grundbuchamt oder Hausverwaltung; Original meist beim ersten Eigentümer.
• Kosten / Dauer: 15–30 €, 1–7 Tage.
• Insider-Tipp: Prüfen Sie, ob der Aufteilungsplan mit der Realität übereinstimmt. Bei nachträglichen Umbauten (Dachausbau, Anbau) braucht es oft eine Änderung der Teilungserklärung – das kostet schnell 2.000–5.000 € beim Notar.

Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan & Protokolle

• Was es ist: Die Trias der WEG-Dokumente: vergangene Abrechnungen (Soll/Ist), aktueller Wirtschaftsplan (laufendes Jahr), Protokolle der Eigentümerversammlungen.
• Wofür beim Verkauf: Käufer erkennen Höhe und Entwicklung des Hausgeldes, geplante Sonderumlagen (z.B. Dachsanierung 80.000 €) und den Stand der Instandhaltungsrücklage.
• Woher: Hausverwaltung (Verwaltervertrag verpflichtet zur Auskunft).
• Kosten / Dauer: meist kostenlos, einige Verwaltungen nehmen 50–150 € „Aufwandspauschale“, 1–7 Tage.
• Insider-Tipp: Niemals ohne Protokolle der letzten 3 Jahre verkaufen. Käufer können sonst nach Vertragsabschluss Mängel oder beschlossene Sonderumlagen entdecken und Schadensersatz fordern. Eine knappe Rücklage (<200 €/m² Wohnfläche) führt regelmäßig zu Preisabschlägen.

Altlasten / Altlastenverzeichnis

• Was es
  ]]> https://lukinski.de/immobilienfinanzierung-unterlagen-expose-grundriss-mietvertrag-checkliste/ Fri, 05 Nov 2021 04:08:27 +0000 https://lukinski.de/?p=47887 Erfolgreiche Immobilienfinanzierung – Sie haben sich für eine Rendite Immobilie oder Investment Immobilie entschieden, eine kaufmännische Prüfung und technische Prüfung durchgeführt und wollen nun mit der Finanzierung loslegen? Ob viel oder wenig Eigenkapital, hier sind Sie auf die Unterstützung Ihrer Bank angewiesen. Ob Wohnung, Haus oder Mehrfamilienhaus, für Ihren Finanzierungsantrag ist die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen wichtig. Erfahren Sie in unserem Ratgeber, welche Dokumente Ihr Bankberater hierfür braucht – vom Immobilienexposé bis zu den Mietverträgen, inklusive Checkliste am Ende!

  Unterlagen für die Bank: Fotos, Energieausweis & Kaufvertrag

  Finanzierungsanfragen für Immobilienkäufe gehören zum täglichen Geschäft Ihres Bankberaters. Möchten Sie bei Ihrer Finanzierungsanfrage Pluspunkte sammeln, sollten Sie direkt alle wichtigen Unterlagen und Dokumente bereitstellen. Das erspart Ihrer Bank Zeit und Energie, da sie nicht extra neue Dokumente anfragen muss. Stattdessen kann der Finanzierungsplan schnell aufgestellt und der Finanzierungsprozess abgeschlossen werden. Damit Sie sich also über eine schnelle Finanzierungszusage freuen können, empfehlen wir Ihnen Ihre Dokumente in zwei Ordnern aufzubereiten:

  1. Ordner: Bonität
  2. Ordner: Objekt

  

  Schauen wir uns nun also den Objektordner genauer an:

  Exposé von Haus & Wohnung: Stammdaten der Immobilie

  Als erstes braucht die Bank also einen Objektordner mit den Grunddaten des Hauses oder der Wohnung. Schließlich müssen der Bank die Stammdaten der Immobilie bekannt sein. Hierfür können Sie entweder ein Exposé erstellen oder ein Faktenblatt.

  Sie haben folgende Optionen:

  • Immobilienexposé
  • Faktenblatt

  Fotos von Gebäude und Grundstück

  Neben den wichtigsten Grunddaten, braucht die Bank auch einige Fotos des Objekts, um sich so einen visuellen Eindruck machen zu können. Achten Sie darauf, dass die Bilder bei gutem Licht gemacht worden sind. Hierfür eignet sich am besten Tageslicht. Außerdem sollten Sie viel Wert auf eine gute Qualität der Fotos geben, damit auch Details der Immobilie zu sehen sind. Die Bank braucht nicht nur Fotos der Immobilie selber, sondern auch von der unmittelbaren Umgebung und bei Bedarf, auch vom Gemeinschaftseigentum.

  Hiervon sollten Sie Fotos anhängen:

  • Immobilie
  • Gemeinschaftseigentum
  • Unmittelbare Umgebung

  Flurkarte, Grundriss & Versicherung

  Außerdem braucht die Bank die Flurkarte der Immobilie, so wie den Lageplan. Auch die Grundrisse des Objektes, so wie die Wohnflächenberechnung sind beizufügen. Ein weiteres, wichtiges Dokument ist außerdem der Grundbuchauszug. Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Register und enthält rechtliche Verhältnisse am Grundstück. Neben der Grundschuld, Hypotheken und Grundpfandrechten, sehen hier auch weitere Informationen zu den jeweiligen Eigentums- und Wohnungsverhältnissen.

  Folgende Dokumente sind außerdem der Bank weiterzuleiten.

  • Flurkarte und Lageplan
  • Grundrisse
  • Wohnflächenberechnung
  • Grundbuchauszug
  • Gebäudeversicherung
  • Energieausweis

  Damit sich die Bank ein genaues Bild von der Immobilie machen kann, sind vor allem die Flur- und Lagepläne wichtig:

  

  Spezialfall: Mietvertrag bei vermieteter Immobilie

  Sie können eine Immobilie vermietet oder unvermietet kaufen. Sollten Sie eine vermietete Immobilie erwerben, müssen Sie auch die Mietverträge der Bank geben. Bei unvermieteter Immobilie, fällt dieser Schritt natürlich weg.

  Spezialfall: Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

  Erwerben Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Teil einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft), fügen Sie ihren Objektordner auch die Teilungserklärung zu, so wie relevante Vereinbarungen, die drei letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung und den WEG Verwaltervertrag. Auch die Hausgeldabrechnung und der Grundsteuerbescheid sollten in Ihrem Ordner sein.

  Hier eine kurze Übersicht:

  • Teilungserklärung – mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Beschlusssammlung – letzte 3 Eigentümerversammlungen
  • WEG Verwaltervertrag
  • Hausgeldabrechnung
  • Grundsteuerbescheid

  Zum Abschluss: Kaufvertragsentwurf

  Das letzte Objekt im Ordner ist dann Ihr Kaufvertragsentwurf, der somit den Immobilienordner vervollständigt.

  Lese-Tipp: Kaufvertrag erstellen

  

  Objektordner für die Bank: Checkliste

  Hier nochmal die wichtigsten Unterlagen auf einen Blick zusammengefasst;

  1. Exposé / Faktenblatt der Immobilie
  2. Fotos von Gebäude und Grundstück
  3. Flurkarte, Grundriss, Versicherung & Co.
  4. Mietvertrag (falls vorhanden)
  5. Dokumente der WEG (falls vorhanden)

  Haben Sie einmal all diese Dokumente zusammen, steht Ihnen einer erfolgreichen Finanzierung nichts mehr im Wege!

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