Immobilienfirma: Unternehmen gründen

Du willst deine erste Immobilie kaufen und vermieten? Du hast eine Immobilie geerbt und willst jetzt selbst im Immobilienmanagement, in der Hausverwaltung und anderen, nahen Bereichen tätig sein oder noch mehr, du willst selbst Immobilieninvestor werden? Dann ist die große Frage, welche Firma ist die richtige? Was ist der erste Schritt?

Grundsätzlich hast du viele, verschiedene Möglichkeiten und Optionen, wie du dein Geschäft für die Zukunft aufstellen kannst. Damit du einen ersten Überblick hast, haben wir diesen Ratgeber zu den verschiedenen Unternehmenstypen für dich geschrieben. Hier lernst du die verschiedenen Möglichkeiten kennen, die du in den USA als Gründer*in hast. Definitionen, Tipps zur Gründung, Vorteile, Nachteile, ebenso wie Steuern. Alles, was du brauchst, um eine gute Entscheidungsgrundlage zu haben.

Rechtsformen USA – Überblick

• LLC (vgl. GmbH)
• Limited Partnership (vgl. Kommanditgesellschaft)
• General Partnership (vgl. Offene Handelsgesellschaft)
• Real Estate Limited Partnership (vgl. Immobilien-KG)
• C Corporation (vgl. Aktiengesellschaft)
• S Corporation (vgl. kleine Aktiengesellschaft)
• Real Estate Holding (vgl. Immobilien-Holding)
• REIT/ Real Estate Investment Trusts (vgl. Immobilien-Investmentgesellschaft)

Rechtsformen kombinieren:

• Multiple Entities

Der Vollständigkeit zuliebe:

• Sole Proprietorship (vgl. Einzelunternehmen)
• Privat Immobilien besitzen in den USA (vgl. privater Immobilienbesitz in Deutschland)
• Tenancy in Common (TIC) (vgl. Bruchteilsgemeinschaft)

Limited Liability Company (LLC)

Eine LLC (Limited Liability Company) ist eine flexible und beliebte Rechtsform in den USA. Sie bietet ihren Inhabern den Vorteil der Haftungsbeschränkung, ähnlich wie eine Kapitalgesellschaft, kombiniert jedoch die steuerlichen Vorteile einer Personengesellschaft. Gewinne und Verluste werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet, was die Doppelbesteuerung vermeidet. Zudem bietet eine LLC eine einfache Struktur und Flexibilität in der Verwaltung, was sie insbesondere für kleine Unternehmen attraktiv macht.

• LLC

LLC: Meine Empfehlung für die ersten 10 Immobilien

Für die ersten zwei bis zehn Immobilien eignet sich eine LLC (vgl. GmbH in Deutschland) am besten, um Haftungsrisiken zu minimieren und gleichzeitig steuerliche Vorteile zu nutzen. Durch die LLC wird die persönliche Haftung der Eigentümer beschränkt, während Gewinne und Verluste direkt den Gesellschaftern zugerechnet werden, was eine Doppelbesteuerung vermeidet. Im Vergleich bietet eine Limited Partnership (vgl. KG) mehr Flexibilität bei der passiven Beteiligung, jedoch trägt der Komplementär die volle Haftung. Eine General Partnership (vgl. OHG) birgt höhere Risiken aufgrund unbegrenzter Haftung.

• Mehr zur LLC

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Limited Partnership

Eine Limited Partnership besteht aus mindestens einem Komplementär und einem Kommanditisten. Der Komplementär trägt die volle Haftung für die Schulden des Unternehmens, während der Kommanditist nur in Höhe seiner Einlage haftet. Diese Struktur wird häufig in Kapitalbeteiligungs- oder Immobilienprojekten genutzt, da sie eine klare Trennung zwischen aktiver und passiver Beteiligung ermöglicht. Steuerlich profitiert eine Limited Partnership davon, dass Gewinne nur auf Ebene der Partner besteuert werden.

• Limited Partnership

General Partnership

Eine General Partnership ist eine Personengesellschaft, bei der alle Partner unbegrenzt haften. Diese Rechtsform bietet Flexibilität und eine einfache Gründung ohne große Formalitäten. Die Gewinne und Verluste werden den Partnern zugerechnet und von ihnen persönlich versteuert. Allerdings birgt die volle Haftung der Partner für die Schulden der Gesellschaft ein höheres Risiko, weshalb diese Form für bestimmte Geschäftsmodelle weniger geeignet sein kann.

• General Partnership

Real Estate Limited Partnership (RELP)

Eine Real Estate Limited Partnership (RELP) ist eine spezielle Form der Limited Partnership, die für Immobilienprojekte genutzt wird. In dieser Struktur investieren passive Anleger als Kommanditisten, während der Komplementär das operative Geschäft übernimmt und uneingeschränkt haftet. RELPs bieten den Vorteil steuerlicher Transparenz und sind besonders für große Immobilieninvestitionen geeignet, bei denen die Beteiligten klare Haftungs- und Gewinnverhältnisse wünschen.

• Real Estate Limited Partnership

C Corporation

Eine C Corporation ist eine eigenständige juristische Person, die von ihren Eigentümern getrennt ist. Sie bietet eine umfassende Haftungsbeschränkung für ihre Aktionäre. Gewinne werden auf Unternehmensebene besteuert, und Ausschüttungen an Aktionäre unterliegen der persönlichen Einkommensteuer, was zur Doppelbesteuerung führen kann. Trotzdem bietet diese Rechtsform Vorteile, wie den Zugang zu Kapitalmärkten und die Möglichkeit, eine unbegrenzte Anzahl von Aktionären zu haben.

• C Corporation

S Corporation

Die S Corporation ist ähnlich wie die C Corporation, jedoch mit dem Unterschied, dass Gewinne und Verluste direkt an die Aktionäre weitergegeben werden, wodurch die Doppelbesteuerung vermieden wird. Allerdings gibt es Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl und Art der Aktionäre. Diese Rechtsform wird häufig von kleineren Unternehmen gewählt, die von der steuerlichen Transparenz profitieren möchten, aber gleichzeitig die Haftungsbeschränkung einer Kapitalgesellschaft benötigen.

• S Corporation

Real Estate Holding

Eine Real Estate Holding ist eine Gesellschaftsform, die speziell für den Besitz von Immobilien genutzt wird. Diese Struktur bietet eine rechtliche und steuerliche Trennung zwischen den Eigentümern und den Immobilienbesitzern. Sie ist ideal für Investoren, die mehrere Immobilien besitzen und verwalten, ohne diese direkt im eigenen Namen zu halten. Dadurch können Haftungsrisiken reduziert und steuerliche Vorteile genutzt werden.

• Real Estate Holding

REIT (Real Estate Investment Trust)

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine spezielle Gesellschaftsform, die in Immobilien investiert und an der Börse gehandelt wird. Anleger können Anteile erwerben und so indirekt in Immobilien investieren, ohne direkt Immobilien zu besitzen. REITs sind steuerlich begünstigt, müssen jedoch einen Großteil ihrer Gewinne als Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Sie sind eine beliebte Option für Investoren, die eine liquide und diversifizierte Anlagemöglichkeit im Immobiliensektor suchen.

• REIT

Multiple Entities

Die Kombination mehrerer Gesellschaftsformen bietet Unternehmern die Möglichkeit, Risiken zu streuen und steuerliche Vorteile zu maximieren. Beispielsweise kann eine LLC in Verbindung mit einer Corporation verwendet werden, um operative und verwaltende Funktionen zu trennen. Dies ist besonders in der Immobilienbranche oder bei komplexeren Geschäftsmodellen sinnvoll, bei denen unterschiedliche Geschäftsbereiche rechtlich und steuerlich voneinander getrennt werden sollen.

• Multiple Entities

Sole Proprietorship

Die Sole Proprietorship, auch Einzelunternehmen genannt, ist die einfachste Rechtsform in den USA. Der Inhaber trägt die alleinige Verantwortung für das Geschäft, haftet jedoch auch unbeschränkt für dessen Schulden. Diese Form eignet sich für kleinere Unternehmen oder Freiberufler, die keine aufwändige Struktur benötigen. Da es keine Trennung zwischen dem Unternehmen und dem Inhaber gibt, erfolgt die Besteuerung direkt auf die Einkünfte des Inhabers.

• Sole Proprietorship

Privat Immobilien besitzen in den USA

Der direkte Besitz von Immobilien in den USA als Privatperson bietet sowohl Chancen als auch Risiken. Eigentümer profitieren von der Wertsteigerung der Immobilie und den Mieteinnahmen, müssen jedoch auch die steuerlichen und rechtlichen Pflichten beachten. Zudem kann der persönliche Besitz von Immobilien zu Haftungsrisiken führen, die durch eine geeignete Rechtsform wie eine Real Estate Holding oder eine LLC minimiert werden können.

• Privat Immobilien besitzen in den USA

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Mehrere Entitäten: Gründung, Vorteile & Nachteile

Sie wollen also Ihre Immobilieninvestitionen verbessern, indem Sie nicht nur eine, sondern mehrere Entitäten gründen? Das ist ein kluger Schachzug, denn Sie sollten nicht sehr unterschiedliche Investitionen in ein und derselben Körperschaft haben. Wenn Sie sowohl kurzfristige Investitionen (z.B. Flipping) als auch langfristige Investitionen (z.B. Vermietungen) tätigen, sollten Sie diese mit separaten Entitäten behandeln.

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Definition und Grundlagen: Mehrere Entitäten

Die Definition ist genau das. Wenn Sie Mitglied mehrerer Entitäten sind, sind Sie z.B. sowohl Teil einer LLC als auch einer Kommanditgesellschaft, oder gleichzeitig einer Single-Member-LLC und einer S-Kapitalgesellschaft.

• Unterschiedliche Entitäten für unterschiedliche Bedürfnisse

Gründung mehrerer Entitäten: Was zu beachten ist

Tatsächlich gibt es nur wenige Konflikte, wenn Sie mehrere Entitäten besitzen. Das heißt, Sie haben keinen zusätzlichen Aufwand, wenn Sie mehr als eine Entität besitzen. Das einzige Problem kann sein, dass Sie sie getrennt halten müssen. Um herauszufinden, wie Sie jede Art von Entität gründen, sehen Sie sich die folgenden Links an.

Gründung einer LLC

Eine LLC zu gründen ist ein relativ einfacher Prozess. In unserem Artikel finden Sie die ganze Erklärung und eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung, was Sie bei der Gründung einer LLC beachten müssen.

LLC – Real Estate

Gründung einer Kommanditgesellschaft

Eine Kommanditgesellschaft gehört ebenfalls zu den beliebtesten Formen von Immobiliengesellschaften. Bei dieser Form können Sie erhebliche Sicherheit und Einsparungen erzielen. Das Einzige, worauf Sie achten sollten, ist, dass Sie mit Ihren Partnern gut auskommen! Erfahren Sie mehr:

Kommanditgesellschaft – Immobilien

Gründung einer S-Corporation

Manchmal wird sie kritisiert, aber diese Form der Corporation ist immer noch praktisch, wenn man sie in der Hinterhand hat. Besonders für kurzfristige Investitionen gibt Ihnen diese Form Sicherheit und Steuerersparnis. S-Corporations sind ideal, wenn Sie bereits eine LLC für langfristige Investitionen haben, aber feststellen, dass Ihre kurzfristigen Investitionsideen mit dieser Form nicht gut bedient werden. Gründen Sie zusätzlich eine S-Corporation! Erfahren Sie mehr:

S Corporation for Real Estate

Real Estate Entities: Viele Entitäten, viele Vorteile

Mit mehreren Entitäten haben Sie mehr Freiheiten, da Sie nicht auf die Nachteile einer Gesellschaftsform beschränkt sind.

Mehrere LLCs: Wie viele LLCs für meine Immobilien?

Es gibt die Möglichkeit, mehrere LLCs für verschiedene Immobilien zu wählen. Das macht Sinn, wenn man den Grund für die Verwendung einer LLC bedenkt. Es geht darum, Haftung zu vermeiden. Wenn Ihre LLC viele Immobilien besitzt, sind Sie zwar nicht haftbar, aber Schäden können an allen Immobilien entstehen. Das bedeutet, dass Sie zwar vielleicht nicht Ihr Geld verlieren, aber alle Ihre Investitionen.

Mehrere LLCs = weniger Haftung

Brauchen Sie eine separate LLC für jedes Mietobjekt?

Nein. Es ist natürlich keine schlechte Idee, vor allem, wenn es Ihnen hauptsächlich um die Vermeidung von Haftung geht. Auf der anderen Seite, wenn Sie viele Immobilien besitzen, kann diese steigende Anzahl an LLCs lästig werden und sich nicht lohnen. Kurz gesagt, Sie brauchen sie nicht, aber wenn Sie nicht zu viele Immobilien haben, sollten Sie sie haben.

• Nein, aber Sie sollten sie wahrscheinlich haben

Wie man Immobilien-Entitäten zusammenfasst

Bei so vielen verschiedenen Arten von Entitäten und dann auch noch so vielen Möglichkeiten, jede Entität zu bilden, könnten Sie in einem Raum mit zu vielen Türen feststecken. Aber keine Sorge, es gibt eine typische Form, die wahrscheinlich Ihren Bedürfnissen entspricht. Es ist die Kombination einer Delaware LLC mit einer S-Corporation (oder einer LLC, die als S-Corporation besteuert wird). Die Delaware LLC ist dank ihrer Steuervorteile gut für langfristige Investitionen geeignet. Mit einer S-Corporation hingegen sind Sie gut geeignet, um kurzfristige Investitionen zu tätigen, die mit dieser Gesellschaftsform besser zu bewältigen sind.

• Delaware LLC + S Corporation

Mehrere Entitäten Zusammenfassung: Das Beste aus allen Welten

Mit mehreren Entitäten sind Sie höchstwahrscheinlich in der Lage, die richtige Wahl zu treffen. Egal, welche Investition Sie tätigen, Sie werden wahrscheinlich eine gute Passform entweder innerhalb Ihrer LLC oder Kommanditgesellschaft oder der S-Corporation finden.

• Mehrere Entitäten, mehrere Optionen
• Wahrscheinlich sparen Sie mehr Geld

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