Immobilienbilanz: Vom Kauf bis zum Überschuss

Eine Immobilie ist im Kern eine kleine Bilanz mit Einnahmen- und Ausgabenseite. Wer das Prinzip verstanden hat, erkennt sofort, warum Immobilien als Kapitalanlage so wirkungsvoll sind — und warum die Bank bereit ist, dir 100.000 Euro oder mehr zu leihen, ohne dass du diese Summe je auf dem Konto hattest.

Tipp! Steuern und Finanzen sind Chefsache. Lies hier, was ich aus dem Steuercoaching mitgenommen habe: Alex Fischer Erfahrungen.

Die vier wichtigsten Renditekennzahlen im Überblick

Bevor wir in die Bilanz einsteigen: Eine Immobilie hat nicht „eine“ Rendite, sondern vier verschiedene — und jede beantwortet eine andere Frage. Wer sie verwechselt, kauft zu teuer.

Vertiefe jede Kennzahl direkt mit den passenden Rechnern: Bruttorendite berechnen, Nettorendite berechnen, Cashflow Rechner und für den schnellen Check der Kaufpreisfaktor berechnen.

Kaufpreisfaktor: Der 30-Sekunden-Check

Profis bewerten ein Objekt zuerst über den Kaufpreisfaktor (Mietmultiplikator): Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Faustregeln nach Lage:

• Faktor unter 18: Selten geworden, oft B-/C-Lagen, prüfungswürdig (Substanz, Mieterstruktur)
• Faktor 18 – 22: Solide Renditeobjekte in B-Lagen mit Cashflow-Potenzial
• Faktor 22 – 28: Gute A-Lagen, Cashflow knapp, Wertsteigerung dominiert
• Faktor 28 – 35: München, Hamburg-Eppendorf, Berlin-Mitte — reine Wertsicherung
• Faktor über 35: Spekulativ, nur bei Sondersituationen (Denkmal, Mietsteigerungs­potenzial)

Mehr dazu: Mietrendite Kaufpreisfaktor.

So funktioniert eine Immobilie als Investment

Stell dir vor: Du bekommst sofort einen Wert von 100.000 Euro, musst aber nur 10.000 Euro selbst aufbringen — und auch die nicht auf einen Schlag, sondern in Raten über 10 Jahre. Genau das leistet eine Renditeimmobilie. Die Mechanik dahinter:

• Hebelwirkung (Leverage): Die Bank stellt 80 – 100 % des Kaufpreises bereit. Sicherheit ist die Immobilie selbst (Grundschuld).
• Mieter zahlt mit: Mieteinnahmen decken den Großteil von Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten.
• Staat zahlt mit: AfA, Werbungskosten und Schuldzinsen mindern dein zu versteuerndes Einkommen.
• Inflation arbeitet für dich: Der Sachwert steigt, die Schuld bleibt nominal gleich und entwertet real.
• Tilgung = Zwangssparen: Jeder Monat baut Eigenkapital im Objekt auf.

Vertiefung: Immobilie als Kapitalanlage und für Einsteiger: erste Immobilie kaufen.

Bilanz im Detail: Einnahmen und Ausgaben

Wir bleiben beim Lehrbuch-Beispiel mit einer 100.000-Euro-Wohnung und arbeiten in Prozent vom Kaufpreis, damit du die Rechnung 1:1 auf 200.000, 500.000 oder 1.000.000 Euro hochskalieren kannst.

Einnahmenseite:

• Nettokaltmiete (5 %) = 5.000 € / Jahr
• Steuervorteil (~1 %) = 1.000 € / Jahr (AfA + Schuldzinsen × persönlicher Steuersatz)
• Summe Einnahmen: 6.000 € / Jahr

Ausgabenseite:

• Schuldzinsen (~3,5 %) = 3.500 € / Jahr
• Tilgung (2 %) = 2.000 € / Jahr (Laufzeit ca. 28 – 30 Jahre, je nach Zins)
• Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (~1 %) = 1.000 € / Jahr (Hausverwaltung, Instandhaltungs­rücklage, Mietausfallpuffer)
• Summe Ausgaben: 6.500 € / Jahr

Eigeninvestition: ca. 500 – 1.000 € / Jahr — also rund 40 – 80 € pro Monat, um eine 100.000-Euro-Immobilie zu halten.

Wichtig: Diese Rechnung ist das Lehrbuch-Modell. In der Realität schwanken Zinsen (aktuelle Werte: Bauzinsen aktuell), AfA-Sätze hängen vom Baujahr ab, und der Steuervorteil hängt von deinem Grenzsteuersatz ab.

Die drei Zinsszenarien — was passiert wenn?

Weil Zinsen schwanken, hier dasselbe 100.000-Euro-Objekt bei 100 % Finanzierung in drei Szenarien:

Lehre: Bei jedem Prozentpunkt Zins steigt der Eigenanteil um rund 80 – 100 € / Monat pro 100.000 € Kreditsumme. Plane das in die Anschlussfinanzierung mit ein.

Kaufnebenkosten — der Posten, den Anfänger vergessen

Die „10.000 Euro Eigenkapital“-Geschichte stimmt nur, wenn das Eigenkapital nicht in den Kaufnebenkosten verbrennt. Diese fallen sofort an und sind nicht beleihbar:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % – 6,5 % je nach Bundesland — siehe Grunderwerbsteuer
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5 % — siehe Notarkosten berechnen
• Maklercourtage: 3,57 % (geteilt seit Bestellerprinzip-Reform) — siehe Maklerprovision berechnen
• Bewertungsgutachten / Finanzierungsnebenkosten: ca. 0,5 %

Gesamt: 9 – 12 % Kaufnebenkosten. Bei der 100.000-Euro-Wohnung also 9.000 – 12.000 € Eigenkapital nur für Nebenkosten — vor dem ersten Cent Tilgung. Bank-Faustregel: Nebenkosten aus Eigenkapital, Kaufpreis aus dem Kredit.

Vollständige Aufstellung: Kaufnebenkosten berechnen und Nebenkosten Immobilienkauf. Für den Eigenkapitalbedarf: Eigenkapitalbedarf berechnen.

Tilgung, Annuität und Restschuld

Die Tilgung Immobilienkredit ist die echte Vermögensbildung — Zinsen sind nur „Miete fürs Geld“. Standard ist heute das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate.

Wie sich Tilgung im Zeitverlauf verschiebt

• Jahr 1: Bei 3,5 % Zins / 2 % Tilgung sind ~64 % der Rate Zinsen, ~36 % Tilgung
• Jahr 10: Verhältnis kippt — Tilgungsanteil ~50 %
• Jahr 20: ~75 % der Rate sind Tilgung
• Jahr 28 – 30: Vollständig getilgt

Konkrete Pläne: Tilgungsplan berechnen. Strategiefrage Sondertilgung vs. Anschlussfinanzierung: rechtzeitig planen, weil bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen anfällt.

Steuervorteil — woher kommt das eine Prozent?

Die pauschalen „1 % Steuervorteil“ entstehen aus drei Komponenten:

• Lineare AfA (Abschreibung für Abnutzung): 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil bei Bestand (Baujahr ab 1925), 2,5 % älter, 3 % bei Neubau-Fertigstellung — also bei 80.000 € Gebäudeanteil: 1.600 – 2.400 € absetzbare AfA pro Jahr
• Schuldzinsen: Voll als Werbungskosten absetzbar (im Beispiel 3.500 € / Jahr)
• Sonstige Werbungskosten: Hausverwaltung, Reparaturen, Fahrtkosten, anteilige Kontoführung

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % und z. B. 5.500 € absetzbaren Kosten ergibt das ~2.300 € echten Steuervorteil. Hochrechnung also realistisch: 1 – 2,5 % vom Kaufpreis je nach Einkommen, Objektart und Finanzierungsstruktur.

Wer den AfA-Hebel maximal nutzen will, schaut auf Denkmalimmobilie kaufen: dort sind bis zu 9 % p.a. auf Sanierungskosten möglich.

Mieterhöhung und Cashflow-Entwicklung über 30 Jahre

Vereinfachtes Modell: Wir erhöhen die Miete in Jahr 10 und in Jahr 20 jeweils einmalig um 20 % (in der Praxis schrittweise gemäß Mietspiegel und Kappungsgrenze, das Ergebnis ist mathematisch nahezu identisch).